陽泉五星級(jí)酒店項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、陽泉五星級(jí)酒店項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告PAGE 51福州潘國榮房地產(chǎn)投資顧問有限公司 2007年3月 陽泉五星級(jí)酒店項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告為深入了解陽泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，我們做了深入的市場(chǎng)調(diào)查：【調(diào)查目的】通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅項(xiàng)目、商業(yè)與住宅綜合項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目、單身公寓、星級(jí)酒店項(xiàng)目、寫字樓項(xiàng)目等進(jìn)行充分深入市場(chǎng)調(diào)研，把握目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向。旨在為陽泉五星級(jí)酒店項(xiàng)目摸清上市房屋的總量以及其銷售情況，時(shí)刻了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為項(xiàng)目營銷提供開發(fā)思路，為本案的產(chǎn)品定位及市場(chǎng)定位奠定良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。【調(diào)查時(shí)間】2007年3月17日10月27日【調(diào)查方法】1、通過走訪陽泉市相關(guān)政府職能部門，如建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局

2、等，獲取相關(guān)宏觀數(shù)據(jù)信息。2、通過對(duì)本區(qū)域樓盤個(gè)案調(diào)查獲得市場(chǎng)信息。3、通過房產(chǎn)開發(fā)公司銷售及管理人員訪談進(jìn)行業(yè)內(nèi)調(diào)查。4、通過科學(xué)計(jì)算和專業(yè)分析獲得調(diào)查結(jié)論。【調(diào)查過程與結(jié)果】進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，獲得數(shù)據(jù)分析結(jié)果，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位提供有力依據(jù)。以下做逐一做了闡釋：一、住宅市場(chǎng)調(diào)查情況一、住宅市場(chǎng)總體情況在建、在售的住宅項(xiàng)目相對(duì)陽泉市場(chǎng)上就有的項(xiàng)目來說，規(guī)模上逐步擴(kuò)大，在陽泉房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售勢(shì)頭方興未艾的大環(huán)境下，產(chǎn)品品質(zhì)、檔次、價(jià)格、客戶群體上均存在較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。陽泉在售住宅項(xiàng)目整體情況分析今年陽泉商品住宅供應(yīng)量仍然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，樓盤規(guī)模也趨向大盤方向發(fā)展，高層物業(yè)在經(jīng)歷了市場(chǎng)認(rèn)可周期的考驗(yàn)后，受到

3、普遍接受，多層住宅因銷售迅速越來越成為稀缺品，高層物業(yè)充斥市場(chǎng)。根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的了解，待售的住宅項(xiàng)目中濱河世紀(jì)城二期、太行國際新城、恒大花園、尚領(lǐng)鑒筑均為小高層和高層物業(yè)，德業(yè)居待售產(chǎn)品以及濱河世紀(jì)城一期剩余產(chǎn)品有部分多層。其余規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目都僅剩下了少量可售房源。高層住宅已經(jīng)越來越成為市場(chǎng)的主流。二、樓盤個(gè)案分析濱 河 世 紀(jì) 城開發(fā)商陽泉市金聯(lián)置業(yè)建設(shè)有限責(zé)任公司總用地面積394505.34平方米總建筑面積658416.4萬平方米項(xiàng)目位置原陽泉?jiǎng)傝F公司銷售價(jià)格住宅均價(jià)2900元/、店面均價(jià)13000元/層 數(shù)多層、二期小高10層，高層26層銷售現(xiàn)狀一期封頂；二期開始動(dòng)工，規(guī)劃戶數(shù)500戶左

4、右戶 型二室、三室、四房、錯(cuò)層、復(fù)式躍層等銷售去化市區(qū)，礦區(qū)，平定，盂縣，郊區(qū)功能定位商住兩用，主打商業(yè)街工程進(jìn)度一期封頂，二期在建項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處鬧市區(qū)，交通便利，會(huì)吸引附近及市區(qū)、礦區(qū)、郊區(qū)等高收入的居民。地理位置決定了它的商業(yè)價(jià)值，吸引了很多中高型的投資者。沃爾馬加盟。項(xiàng)目劣勢(shì)：樓間距小，商業(yè)與住宅太近，社區(qū)嘈雜。恒 大 花 園開發(fā)商陽泉恒大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積88畝綠化率40%項(xiàng)目位置開發(fā)區(qū)大連路54號(hào)銷售價(jià)格均價(jià)2750元/付款方式一次性、分期付款、銀行按揭規(guī)劃戶數(shù)342（住宅）27（別墅）其中B區(qū)198戶層 數(shù)8層銷售現(xiàn)狀正在銷售B區(qū)，剩60%左右，/A區(qū)剩約

5、35套主力面積116-147價(jià)格范圍2700-2860元/戶 型兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)功能定位住宅、別墅客 源市區(qū)、礦區(qū)、平定、郊區(qū)、盂縣項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析： 與濱河世紀(jì)只一路之隔，交通十分便利，周邊配套設(shè)施齊全，小區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，東靠占地98萬平方米的北山公園，小區(qū)占地88畝，水景設(shè)計(jì)獨(dú)特，戶型多樣，以別墅為主的小區(qū)是陽泉市首家。劣勢(shì)分析：和濱河靠得太近，較高定價(jià)會(huì)失去一部份高消費(fèi)人群。戶型偏大，水景設(shè)計(jì)造價(jià)高，增加了建筑成本。德 業(yè) 居開發(fā)商陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地面積120畝總建筑面積一期5萬平方米項(xiàng)目位置南大東街（協(xié)和醫(yī)院東側(cè)）總套數(shù)一期210套綠化率40%

6、付款方式一次性9.7折，建行提供七成貸款功能定位商住樓規(guī)劃形態(tài)多層、高層（1棟18層，8棟23層）高層均價(jià)2680元/主力面積82106占70%多層均價(jià)2250元/銷售進(jìn)度一期銷售戶 型一室一廳一衛(wèi)，二室二廳一衛(wèi)，三室二廳二衛(wèi)，四室二廳二衛(wèi)銷售去化平定、義井附近居民、礦區(qū)、市區(qū)占一小部分，團(tuán)購近80套。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)模大，交通便利，戶型多面積配比多樣，客戶選擇度較廣。劣勢(shì)：加格較高，離市區(qū)遠(yuǎn)，銷售人員素質(zhì)較低。備 注二期工程2個(gè)月后公開。物業(yè)費(fèi)，0.3元/太 行 國 際 新 城開發(fā)商陽泉太行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總用地面積463000總建筑面積164000項(xiàng)目位置陽泉市礦區(qū)中心賽魚

7、路段住宅面積90000商業(yè)總面積50000投資商山西太行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主力面積100-120綠化率40%層 數(shù)18層（底商2層）規(guī)劃戶數(shù)兩期共計(jì)1024戶，一期512戶均 價(jià)一期住宅2480元/容積率3.08建筑密度34.6%面積配比住宅90-130底商60-200，一托二銷售主力面積100-120客 源礦區(qū)居民、從商的人交付日期2008年4月交付，二期5月開盤項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析：1000米步行街，陽泉最長(zhǎng)。樓盤規(guī)模較大，修建桃河邊5萬兒童公園，交通便捷，戶型好。劣勢(shì)分析：環(huán)境污染嚴(yán)重，環(huán)境臟亂。備 注2007年1月24日開盤銷售85%。三、住宅市場(chǎng)高層與多層市場(chǎng)供應(yīng)與銷售狀況：高層

8、與多層套數(shù)比例：項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積住宅建筑面積高層套數(shù)所占比例多層套數(shù)所占比例德業(yè)居126.04畝84027.0925萬 23萬一期5萬1500套68%700套一期210套32%尚領(lǐng)鑒筑3800471204.2萬276套100%0%濱河世紀(jì)城268816.0390萬31多萬1800套70%800套30%太行國際新城46300016.4萬9萬1024（一期512）100%0戶0%恒大花園88畝58666.968萬7.5萬342戶100%0戶0%別墅27套住宅供應(yīng)量對(duì)比：市場(chǎng)供應(yīng)量對(duì)比：15002761800102434270080001000200030004000套數(shù)高層多層物業(yè)類型住

9、宅市場(chǎng)供應(yīng)量對(duì)比圖恒大花園太行國際新城濱河世紀(jì)城尚領(lǐng)鑒筑德業(yè)居四、面積總體對(duì)比及銷售去化進(jìn)度分析：名 稱主力面積銷售情況名 稱主力面積銷售情況尚領(lǐng)鑒筑127170銷售70%恒大花園116147銷售60%銷售190余套銷售205套國際新城100120銷售85%以上濱河世紀(jì)城90120一期82%銷售440余套多層銷售500余套，高層990套德業(yè)居82106一期多層銷售90%多層銷售近190套06年陽泉住宅推售總面積、規(guī)劃套數(shù)、多層和高層的比例分別是多少？高層占總體比例多層占總體比例總銷售面積（平米）72.4萬86%11.3萬14%規(guī)劃戶數(shù)（戶）494276%150024%已售戶數(shù)（戶）182537

10、%69046%待售戶數(shù)（戶）311763%81054%五、工程進(jìn)度及交房時(shí)間統(tǒng)計(jì)目前陽泉市場(chǎng)住宅項(xiàng)目的總建筑面積為65.4萬平米，規(guī)劃戶數(shù)近5000戶。待售戶數(shù)為3800余戶。其中多層住宅項(xiàng)目的待售售戶數(shù)為800余戶，高層住宅待售戶數(shù)為3000余戶。待售住宅項(xiàng)目交房時(shí)間分析交房情況在售樓盤現(xiàn) 房尚領(lǐng)鑒筑06年底前恒大花園、德業(yè)居一期、河世紀(jì)城一期07年底前德業(yè)居二期08年以后濱河世紀(jì)城二期交房時(shí)間多層高層戶數(shù)所占比例戶數(shù)所占比例現(xiàn) 房60040%100020%06年底80053%150031%07年底前1007%180036%08年以后70013%六、20052007年初住宅市場(chǎng)價(jià)格分析：20

11、05年總體銷售價(jià)格對(duì)比：（各項(xiàng)目均價(jià)合計(jì)為：1512元/）多 層漾泉小區(qū)鴻龍小區(qū)聯(lián)豐商廈陽光小區(qū)南山小區(qū)豐澤園佳禾城市綠洲均 價(jià)1400135014501650158016001555平均范圍105857=15122006年總體銷售價(jià)格對(duì)比：（各項(xiàng)目均價(jià)合計(jì)為：2029元/）項(xiàng)目名稱平均銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱平均銷售價(jià)格多 層 均價(jià)1853元/鴻龍小區(qū)1350元/金花園1948元/豐澤園1680元/美麗家園1980元/佳禾城市綠洲1750元/德豐紫城苑1580元/紫薇花園2080元/德豐苑2300元/德業(yè)居2100元/高 層 均價(jià)2526元/尚領(lǐng)鑒筑2400元/恒大花園2680元/濱河世紀(jì)城2500

12、元/2007年初總體銷售價(jià)格對(duì)比：（各項(xiàng)目均價(jià)合計(jì)為：2621元/）項(xiàng)目名稱平均銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱平均銷售價(jià)格多 層 均價(jià)2450元/德業(yè)居2200元/濱河世紀(jì)城2700元/高 層 均價(jià)2700元/尚領(lǐng)鑒筑2700元/太行國際新城2480元/恒大花園2750元/濱河世紀(jì)城2900元/城區(qū)待售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析類別單價(jià)（元/平米）所占比例(%)高層200002000-2500152500-2800652800-30001530005多層18002000302000260070住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)圖：七、高端住宅市場(chǎng)調(diào)查恒大花園別墅套數(shù)：總價(jià)：100150萬元/套每個(gè)別墅配有專用的私家車庫二、單身公寓調(diào)查

13、情況陽泉在建的單身公寓項(xiàng)目有濱河世紀(jì)城，一棟樓的單身公寓。濱河世紀(jì)城單身公寓銷售面積2520規(guī)劃戶數(shù)約45戶均價(jià)2800元/面積范圍5060戶型規(guī)劃一室一廳一衛(wèi)工程進(jìn)度封頂銷售進(jìn)度40%備注因?yàn)槭菛|西方向戶型，銷售有難度三、寫字樓市場(chǎng)調(diào)查情況陽泉寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需求是引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的根本動(dòng)力。早期寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，主要源于不斷涌入的外地公司對(duì)位于成熟商務(wù)區(qū)，可租賃使用的辦公場(chǎng)所的需求。我司對(duì)陽泉市寫字樓進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，陽泉寫字樓供應(yīng)量很少，其原因是受城市傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和行業(yè)類型特點(diǎn)的影響。但隨著陽泉城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、新型的城市規(guī)劃，特別是建設(shè)園林城市的總體發(fā)展

14、目標(biāo)，為文化、旅游等產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展的契機(jī)。目前寫字樓供應(yīng)量已經(jīng)不能滿足陽泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。寫字樓供應(yīng)狀況規(guī)模效應(yīng)是城市商務(wù)活動(dòng)發(fā)展的一個(gè)重要階段，而陽泉沒有商務(wù)活動(dòng)聚集的區(qū)域，所以大規(guī)模的寫字樓項(xiàng)目在陽泉是一個(gè)空白點(diǎn)。目前陽泉市較為正式的寫字樓有泉中路的泉美大廈，以及開發(fā)區(qū)的遠(yuǎn)東大廈。眾多企業(yè)均為自建的單位辦公樓，還有很大一部分租賃社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的底商作為辦公地點(diǎn)。個(gè)別酒店也有寫字間向外租賃，如錢江大酒店。目前在用寫字樓：開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)東大廈開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)東大廈地址開發(fā)區(qū)大連路遠(yuǎn)東家具城大樓512層總建筑面積11000規(guī)劃面積范圍59層20140/間；1012層50160/間工程進(jìn)度正在加蓋1012層，計(jì)劃

15、2007年12月底竣工投入使用銷售單價(jià)2700元/（2006年59層銷售單價(jià)2500元/）租金0.65元/天，即273元/年入住單位目前153家，已經(jīng)租出152間行業(yè)類型有：房地產(chǎn)公司、旅行社、家裝公司等閑置寫字樓：泉美大廈泉美大廈位于陽泉市中心，總占地面積7200平方米，建筑占地面積 3000平方米，總建筑面積30000平方米，樓高29層，96.8米，建筑高度居全市之首，大廈是按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的集餐飲、住宿、購物、康樂為一體的多功能綜合性旅游涉外設(shè)施。大廈主樓設(shè)旋轉(zhuǎn)餐廳，有標(biāo)準(zhǔn)豪華套房200余套，大小會(huì)議室、多功能廳10余個(gè)，購物中心、咖啡酒吧、健身房、棋牌房、保齡球室、桑那、美容美發(fā)、地下

16、停車場(chǎng)、醫(yī)療保健一應(yīng)俱全，鐳射地板舞池，包間，卡拉功能齊全。大廈設(shè)有中西俱備的大小宴會(huì)廳和包廂式餐廳，可同時(shí)供600人就餐。泉美大廈目前處于閑置狀態(tài)。新建樓盤項(xiàng)目：美隆國際、濱河世紀(jì)城部分規(guī)劃建設(shè)寫字樓美隆國際：商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)占地面積2856的商務(wù)樓。濱河世紀(jì)城寫字樓規(guī) 模12層，底商4層、公司自用1012層。出售5層銷售面積800平米均價(jià)2900元/規(guī)劃間數(shù)40間銷售進(jìn)度基本售罄平均面積100/間備 注寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量小，所以銷售順利酒店項(xiàng)目寫字間：錢江大酒店經(jīng)營形式出租規(guī)劃面積約80間數(shù)1間位 置錢江大酒店7層朝向陰面租金3000元/月/間。含物業(yè)費(fèi)、水電等費(fèi)用備 注目前沒有租出去四、商

17、業(yè)市場(chǎng)調(diào)查情況一、街區(qū)商業(yè)分布情況陽泉市目前整體商業(yè)分布以興隆街為中心，呈放射狀分布格局，其他區(qū)域商業(yè)零星分布，不成規(guī)模。目前主要商業(yè)集中在興隆街附近，主要的商業(yè)形式就是市場(chǎng)類商業(yè)。陽泉市目前在售的商業(yè)項(xiàng)目主要是以租賃形式經(jīng)營。1、總體租金表 主要街道店面租金價(jià)格對(duì)比區(qū)位租金總體平均租金德勝街100元/月90元/月天成巷70元/月沙江小市80元/月興隆街110元/月新建路70元/2、主要街區(qū)租金走勢(shì)：德勝街天橋以東開始，總體平均100元/月左右天成巷租金走勢(shì)總體平均70元/月左右新建路租金總體走勢(shì)，平均租金在70元/月興隆街租金走勢(shì)總體平均在110元/月此地段可以說是陽泉多年以來最為繁華的地段

18、，在陽泉人的心理當(dāng)中，是逛街購物的必去之處。經(jīng)過調(diào)查問卷分析，周邊店面的租金平均在90元/，按此計(jì)算，再加上周邊現(xiàn)有銷售分析，店面銷售價(jià)格應(yīng)該在12000元/左右。黃金地段租金總體走勢(shì)：由于周邊與附近沒有在售項(xiàng)目，那我們依據(jù)租金走勢(shì)，計(jì)算此地段的店面價(jià)格，按月租金平均在90元/月，那么店面的價(jià)格應(yīng)該在12000元左右。3、區(qū)位地價(jià)：從陽泉土地掛牌成交的信息資料了解到，2006年一共掛牌了11塊土地，總體成交平均價(jià)在60萬左右。分析區(qū)位情況：位 置信 息各區(qū)域街道情況德勝街德勝東街多為高層建筑，經(jīng)商人遍部在此，臨近火車站，西街多為政府辦公用房。新建路屬于比較清淡的區(qū)域，建有少量的底商和住宅樓。興

19、隆街是該區(qū)位是全市最繁華的商業(yè)街，商場(chǎng)、專賣店等遍布一條龍，人流擁擠。橋北街多為兩層商業(yè)，只有兩棟住宅樓，但都已經(jīng)老化。河邊街面臨桃河，全部多層商住樓。桃河路沿街只有底商，無住宅，純屬商業(yè)用房。華勝街同橋北街一樣，多為三層以下的商業(yè)用房，住宅極少。二、社區(qū)商業(yè) 濱河世紀(jì)城、太行國際新城濱河世紀(jì)城濱河世紀(jì)城二期商業(yè)二期商業(yè)包括沃爾瑪超市、銀座百貨大樓、品牌店等建筑面積20萬平米模式大型商場(chǎng)，兩層規(guī)劃間數(shù)500間均價(jià)13000元/規(guī)劃商場(chǎng)共4層價(jià)格一層：2000030000元/面積規(guī)劃10無限大二層：700015000元/同上三層：經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品四層：高級(jí)影院、咖啡廳、夜總會(huì)等備注商場(chǎng)開盤時(shí)間200

20、7年3月18日備注從2月初開始售VIP卡，至3月19日，共售出100張，其中辦理認(rèn)購手續(xù)的近90張，成交率20%左右，其中一層占70%。從銷售量來說沒有達(dá)到他們的希望值，但客戶來訪率依然較高，銷售態(tài)勢(shì)良好。濱河世紀(jì)城二期商業(yè)調(diào)查情況A區(qū)沿街店面 均 價(jià)一層29400元/經(jīng)營業(yè)態(tài)米蘭精品大街 二層1000012000元/米蘭精品大街 男女時(shí)裝專賣 時(shí)尚提包專賣B區(qū)步行街 均 價(jià)一層2100023000元/經(jīng)營業(yè)態(tài)米蘭精品大街二層1000012000元/米蘭精品大街 男女時(shí)裝專賣 時(shí)尚提包專賣C區(qū)中心廣場(chǎng)店面 均 價(jià)一層1860020000元/經(jīng)營業(yè)態(tài)彼得財(cái)富廣場(chǎng)二層1000012000元/彼得財(cái)

21、富廣場(chǎng)D區(qū)店面 均價(jià)內(nèi)街一層14600元/經(jīng)營業(yè)態(tài)男女時(shí)裝專賣 時(shí)尚提包專賣 運(yùn)動(dòng)與休閑鞋城 流行前線 時(shí)尚潮流街區(qū)二層1000012000元/沿街一層20000元/經(jīng)營業(yè)態(tài)運(yùn)動(dòng)與休閑鞋城 流行前線 時(shí)尚潮流街區(qū)二層1000012000元/總銷售面積：約4萬A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)660034001660086004800產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)立店面面積規(guī)劃：面積可自由分割太行國際新城太行國際新城商業(yè)建筑面積5萬平米模式步行街區(qū)2層規(guī) 劃農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)面 積2000商業(yè)10000 1000米風(fēng)情商業(yè)街酒店8400餐飲15000 商業(yè)街的主力業(yè)態(tài)超市4000洗浴中心2700夜總會(huì)4000會(huì)所600銀行490備 注規(guī)劃5

22、萬平米休閑娛樂兒童公園，長(zhǎng)800米三、純商業(yè)1、富百家布局規(guī)劃消費(fèi)特區(qū)特點(diǎn)物流特區(qū)布局規(guī)劃時(shí)尚服裝商業(yè)特區(qū)日用百貨批發(fā)特區(qū)鞋帽箱包財(cái)富特區(qū)餐飲發(fā)展特區(qū)步行街區(qū)備注3/1對(duì)外銷售，擁有產(chǎn)權(quán)；3/2統(tǒng)一規(guī)劃。排號(hào)客戶：900組；排號(hào)費(fèi)500元具體價(jià)格尚未公開2、美隆國際廣場(chǎng)售樓部未公開3、金街布局規(guī)劃大型超市建筑面積近萬平米餐飲總匯中西飲食、各式快餐、咖啡、茶藝酒吧等明珠大賣場(chǎng)建筑面積11000平米，小面積大框架精品百貨建筑面積15000平米娛樂休閑多功能區(qū)，建筑面積2000多平米室內(nèi)步行街步行街寬16米，臨街專賣店8000多平米，中庭面積500平米備注地下一層，地上五層，均統(tǒng)一規(guī)劃，一、三、五擁

23、有部分餐飲規(guī)劃店位，其中五層約3000平米的餐飲部分整體外售。地下一層大型超市，部分為地下停車場(chǎng)。開盤時(shí)間：2007年4月。均 價(jià)一層13000元/二層10000元/ 三層8000元/四層6000元/五層4000元/備注12層南側(cè)大面積；35層小面積店面。具體面積范圍根據(jù)登記客戶需要進(jìn)行分割聯(lián)合。工程進(jìn)度：2006年四月動(dòng)工，2006年底封頂。五、酒店市場(chǎng)調(diào)查情況酒店市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析我們將調(diào)查區(qū)域鎖定為星級(jí)酒店以及住宿房間數(shù)目60間以上的酒店賓館項(xiàng)目。調(diào)查區(qū)域內(nèi)的酒店供應(yīng)主要有四星級(jí)的北冰洋大酒店；三星級(jí)的景隆花園酒店、錢江大酒店、陽泉賓館；涉外二星級(jí)墨玉賓館；規(guī)劃中在建的四星級(jí)太行國際酒店項(xiàng)

24、目；以及兩家房間數(shù)目在60間以上的普通酒店，分別為東方賓館和森海大廈。2006年陽泉市酒店平均入住率處于上升趨勢(shì)，酒店級(jí)別普遍不高，但經(jīng)營狀況比較良好，市場(chǎng)缺乏較高檔次的酒店。陽泉市酒店總體供應(yīng)量分析名稱星級(jí)房間數(shù)酒店定位墨玉賓館涉外135間涉外酒店景隆花園酒店65間休閑娛樂型酒店北冰洋大酒店64間綜合性商務(wù)酒店錢江大酒店80間綜合性商務(wù)酒店東方賓館65間休閑娛樂型酒店森海大廈60間休閑娛樂型酒店陽泉賓館229間綜合性服務(wù)酒店太行國際酒店400間建設(shè)中，未定泉美國際大酒店100間涉外商務(wù)酒店陽旅假日酒店標(biāo)準(zhǔn)75間旅游休閑酒店從周邊酒店總體的供應(yīng)量來看，已經(jīng)有773間房的供應(yīng)量，可容納約1550

25、人，太行國際酒店和泉美國際大酒店還沒有正式營業(yè)，泉美國際大酒店今年5月份正式營業(yè)，太行國際大酒店尚在施工中，將成為陽泉首家能同時(shí)容納700多人入住的四星級(jí)酒店。整體來講供應(yīng)量比較客觀，但是陽泉的酒店項(xiàng)目建造時(shí)間比較早，雖然有些進(jìn)行了改造，但酒店外觀無法改變，目前礦區(qū)太行國際新城項(xiàng)目規(guī)劃建成總建筑面積8400平米的四星級(jí)國際大酒店，定位尚未明確公開。陽泉酒店很多為國有企業(yè)酒店，經(jīng)營模式較為陳舊，定位高檔的新型國際大酒店有待開發(fā)，為陽泉三角地五星級(jí)國際大酒店的開發(fā)提供了有利的市場(chǎng)契機(jī)。周邊酒店配套設(shè)施與服務(wù)分析 配套設(shè)施項(xiàng)目名稱中餐廳西餐廳會(huì)議室展覽設(shè)施洗浴酒吧健身房娛樂中心購物商店商務(wù)中心迎賓車

26、隊(duì)旅行社墨玉賓館景隆花園酒店北冰洋大酒店錢江大酒店東方賓館森海大廈陽泉賓館太行國際未定泉美國際大酒店陽旅假日酒店從上表可以看到各酒店的硬件配套設(shè)施水平參差不齊，建設(shè)比較早的一些賓館各硬件配套設(shè)施比較落后。在從酒店管理來說，水平同樣也是參差不齊，差異非常大。大多數(shù)酒店的都是由投資者自行進(jìn)行管理。酒店價(jià)格分析對(duì)于酒店來說，由于其客房存在著多種類型，因此在價(jià)格分析時(shí)根據(jù)實(shí)際情況大體分為標(biāo)準(zhǔn)間、標(biāo)準(zhǔn)套間和豪華套間三種類型進(jìn)行比較。名 稱標(biāo)準(zhǔn)間折后價(jià)標(biāo)準(zhǔn)套間折后價(jià)豪華套間折后價(jià)墨玉賓館8折雙人三人雙人三人豪華套單人套雙人套豪華套單人套雙人套26821428831823025452825323042220

27、2184景隆花園酒店9折套房一套房二套房一套房二28825948868843961919801782北冰洋大酒店2483861980錢江大酒店/8折246196269215東方賓館/8折180144250200森海大廈/7.5折168126250188陽泉賓館太行國際泉美國際大酒店陽旅假日酒店198288486698從上表分析來看，以折后價(jià)分析，可獲得到具體數(shù)據(jù)的唯一四星級(jí)酒店北冰洋大酒店標(biāo)準(zhǔn)間定價(jià)于248元，標(biāo)準(zhǔn)套間在386元，豪華套間1980元。今年五月即將開業(yè)的泉美國際大酒店價(jià)格尚未公開，太行國際新城項(xiàng)目酒店將于2008年開業(yè)，即將成為礦區(qū)唯一一家四星級(jí)國際酒店，預(yù)計(jì)會(huì)以自身高定位的優(yōu)勢(shì)在價(jià)格上高于其他同類型酒店。三星級(jí)酒店的價(jià)格與四星級(jí)相比價(jià)格較低，最明顯的是以打折優(yōu)惠吸引客戶。部分三星級(jí)酒店有較為明顯的客房細(xì)分，但商務(wù)套間市場(chǎng)供應(yīng)量很少。陽泉賓館目前正在裝修中，尚未營業(yè)。需求調(diào)查分析周邊酒店入住率分析 注：陽泉賓館、泉美國際大酒店、太行國際大酒店均為營業(yè)，不再數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。