闡述住宅區(qū)三種物業(yè)服務(wù)模式

1、闡述住宅區(qū)三種物業(yè)服務(wù)模式改革開放以來隨著人民生活水平的不斷提高，對自己周邊的環(huán)境 日益關(guān)心起來，對公共服務(wù)的要求以及對自身利益的維護(hù)在不斷的提 升。其中對自己居住的環(huán)境尤為突出。本文就針對居住環(huán)境實(shí)現(xiàn)根本 改善所必要采用的三種服務(wù)模式進(jìn)行介紹。一、包干制包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余 或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。包干制是物業(yè)管理企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)來收費(fèi)，不論管理的好壞、經(jīng)營的虧盈，均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)， 而與業(yè)主無關(guān)。實(shí)行包干制的前提是對物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有 約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對有政府指導(dǎo)價

2、的物業(yè)類型 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制，但是當(dāng)業(yè)主方對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測算和 市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實(shí)行包 干。1、包干制的優(yōu)點(diǎn)首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，有利于小型的物業(yè)管理公司采 用。其次，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實(shí) 行包干制避免了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計等的工作，簡便 易行。第三，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以 在一定程度上可以刺激物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。2、包干制的缺點(diǎn)首先，在包干制中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了 獲取更高的利潤，物業(yè)管理企業(yè)可能會收到錢不花或者少花，往往導(dǎo) 致

3、物業(yè)管理企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事的行為；其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)管理企業(yè)對需要進(jìn)行及時維 修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補(bǔ)，不做徹底解決，對物業(yè)的使用 壽命和價值都會產(chǎn)生一定影響；第三，實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在費(fèi)用不足時，只有依靠多元 化經(jīng)營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)管理專業(yè)化。二、酬金制酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額 提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支 出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制時，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù) 支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)

4、，為 所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以 外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè) 主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年 度決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報實(shí)銷制，物業(yè)管理企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預(yù) 算預(yù)收基本費(fèi)用，一個會計年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。 在這種模式下，物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金 可事先預(yù)定提取比例或固定額度）。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管 性質(zhì)，所以采取酬金制物業(yè)服務(wù)支出不應(yīng)交納營業(yè)稅等相關(guān)稅金。1、酬金制的優(yōu)點(diǎn)首先，酬金制費(fèi)用更加透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用支

5、出可 以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；其次，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響， 有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)專利的專 業(yè)化；第三，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務(wù)關(guān) 系，減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾。2、酬金制的缺點(diǎn)首先，酬金制需要對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè) 主對物業(yè)管理有較高的認(rèn)識水平和專業(yè)水平。其次，物業(yè)管理企業(yè)處于利潤的驅(qū)動，可能會提高酬金支付的基 數(shù)，即物業(yè)服務(wù)支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位， 所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開支的根據(jù)，由此可能帶來物 業(yè)管理費(fèi)用的攀升。三、自助式自助

6、式物業(yè)管理是實(shí)行群眾自治的一種物業(yè)管理與服務(wù)模式。“自助物管” 一方面適應(yīng)舊小區(qū)、低收入群體的需要，有利于住宅區(qū) 環(huán)境、生活質(zhì)量的改善。如果自收自支，可以給住戶省不少錢。此外，“自助物管”的社區(qū)自治，有助于增加小區(qū)的凝聚力和向心力；另一 方面，自收自支也為小區(qū)退休、下崗、低保人員提供了再就業(yè)機(jī)會， 一舉兩得。當(dāng)然，“自助物管”也不可避免存在一些風(fēng)險，如收支情況、服 務(wù)質(zhì)量、法律責(zé)任等，當(dāng)然不會也不能取代物管公司，只是作為補(bǔ)充 或可選擇方式，它還是有存在意義的。從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省 了業(yè)主的管理成本，但是會存在更多的非市場行為，不利于業(yè)主和企 業(yè)之間的溝通和諒

7、解。對物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定 的阻礙，在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。酬金制更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管 理，有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要 求較高。鑒于一些舊住宅區(qū)的居民情況復(fù)雜、收入普遍偏低的情況，應(yīng)重 點(diǎn)在住宅區(qū)推行自助式管理模式，由街道辦事處牽頭組建自助式物業(yè) 管理組織。要建立自助式物業(yè)管理支撐體系。對舊住宅區(qū)制定出臺自 助式物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級標(biāo)準(zhǔn)，制定低收入群體物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼辦 法，實(shí)行動態(tài)管理，從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，因酬金制更加透明、合理、 市場化，所以是發(fā)展方向。但是我國大部分小區(qū)的物業(yè)管理管理收費(fèi) 目前仍然采用包干制。這種收費(fèi)方式存在較大市場的原因是，我國居 民對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的承受能力不高，在業(yè)主專業(yè)水平較低的情況下， 包干制的收費(fèi)方式省去了賬目審計等監(jiān)督工作，尤其對于中低檔物業(yè) 來說，業(yè)主委員會物業(yè)管理知識水平的限制以及包干制收費(fèi)的相對低 廉更加具有吸引力包干制仍然具有存在的必要性。隨著城市