市房地產(chǎn)投資政策介紹

1、市 房 地 產(chǎn) 投資政策介紹一、在投資房地產(chǎn)應(yīng)具備的條件1國外的企業(yè)、其他組織和個人投資者及、地區(qū)的企業(yè)、其他組織和個人及華僑均可在京投資，進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營。2投資者應(yīng)取得市計委批準的立項文件，立項前應(yīng)提供項目的可行性。3外商投資應(yīng)有市經(jīng)貿(mào)委的批準文，在批準前應(yīng)提供合資、合作合同和章程。4應(yīng)取得市工商執(zhí)照。5投資房地產(chǎn)項目，中方的合作者必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。6外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，其土地使用權(quán)必須通過有償出讓取得。二、外商投資企業(yè)在投資房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的范圍1科技、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通；2旅游、商業(yè)、金融、體育；3高檔住宅、辦公樓；4危房改造、舊城改造、一般住宅；5城市基礎(chǔ)設(shè)施

2、建設(shè)。三、外商投資企業(yè)可通過國有土地使用權(quán)的出讓獲得土地使用權(quán)。1土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的，將一定時限的國有土地使用權(quán)批租給土地使用者，并由土地使用者支付地價。這是土地的一級市場，由國家，任何或個人占有的國有土地使用權(quán)，不能自行“出讓”給外商投資企業(yè)。集體所有的土地，須經(jīng)過征用變成國有土地后才能出讓。2出讓土地使用權(quán)的批準權(quán)限耕地 1000 畝，其他土地 2000 畝以上的由市人民審核后報批準。耕地不足 1000 畝，其他土地不足 2000 畝的由市人民批準，但遠郊區(qū)、縣其他土地不足 10 畝的，可由所在區(qū)縣人民批準。3土地使用權(quán)出讓最高年限（1）居住用地 70 年；（2）工業(yè)用地

3、50 年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；（4）商業(yè)、旅游、用地 40 年；（5）綜合或其他用地 50 年。4出讓土地使用權(quán)的方式（1）招標的方式；（2）拍賣的方式；（3）協(xié)議的方式，適用范圍：a普通住宅建設(shè)用地；b工業(yè)建設(shè)用地；c教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育建設(shè)用地；d市人民批準的其他用地；目前的土地市場尚不完善，土地使用權(quán)出讓一般采用協(xié)議方式。政府可以出讓熟地（完成七通一平的土地），也可以出讓毛（生）地（土地開發(fā)由受讓方完成）。5土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容（1）地塊的位置、面積、四至范圍及地形圖；（2）地價款的數(shù)額、支付方式及支付期限；（3）土地的使用年限；（4）土地的

4、用途、建筑容積率、建筑密度、限制等規(guī)劃要求；（5）及違約責任。6土地使用權(quán)出讓地價繳納方式（1）簽訂合同時，受讓方應(yīng)支付地價總額的 15%20%的定金；（2）二個月內(nèi)繳納全部地價款；（3）受讓方在二個月內(nèi)支付地價有的（如拆遷量較大），可向土地管理部門提出申請緩交，經(jīng)批準，先交 40%，頒發(fā)臨時土地使用證、開工證等，余款最遲半年內(nèi)交清。在緩交期間每月按未付款 2%的比例支付占用費。7土地使用權(quán)出讓后，出讓方在使用土地期限內(nèi)，按用地總面積，根據(jù)地塊的不同區(qū)位，每平方米土地每年向國家繳納 15 元的土地使用費。四、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場外商投資企業(yè)獲得土地使用權(quán)的另一途徑，是通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，即房地產(chǎn)

5、的二、三級市場取得。1房地產(chǎn)的二級市場：即房地產(chǎn)投資者獲得土地使用權(quán)后的各種經(jīng)營活動，如出售、轉(zhuǎn)讓、出租等。2房地產(chǎn)的三級市場：即房地產(chǎn)二級市場后的再轉(zhuǎn)讓，從三級市場取得土地使用權(quán)，受讓人在使用期間內(nèi)對房地產(chǎn)進行的交易、出租、抵押等經(jīng)營活動。3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場范圍（1）房地產(chǎn)交易，即出售。（2）房地產(chǎn)交換，即支付地價款以外的各種交換。（3）房地產(chǎn)贈與，即之間、個人之間、與個人之間的贈與。4經(jīng)出讓取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時須具備下列條件：（1）付清全部地價款，取得土地使用證；（2）已按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，其中開發(fā)建設(shè)投資不少于項目總投資額的 25%。5房屋預(yù)售。房屋預(yù)售須經(jīng)市房地產(chǎn)

6、管理局批準并持外銷房證。條件：（1）付清全部地價款，取得土地使用證；（2）施工圖紙已經(jīng)批準，并取得建設(shè)工程規(guī)劃證和開工證；（3）已完成建設(shè)總投資的 25%以上；（4）工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定；（5）預(yù)售合同文本和售后管理章程；（6）市房地產(chǎn)管理局需要的其他材料；6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，雙方必須簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同的各項內(nèi)容必須符合國家有關(guān)規(guī)定，其土地使用年限、土地用途、法律責任必須符合出讓合同的內(nèi)容。五、市的房地產(chǎn)租賃市場外商投資企業(yè)和個人，由于業(yè)務(wù)和生活的需要，均可從的房地產(chǎn)開發(fā)公司和各類開發(fā)區(qū)所經(jīng)營的房地產(chǎn)取得短期的承租權(quán)，這是外商投資企業(yè)取得

7、土地使用權(quán)的又一途徑。1租賃方式：（1）以承租房屋的方式；（2）以承租土地使用權(quán)的方式；（3）外商投資企業(yè)和中方以合作、聯(lián)營、承包等方式；2出租方應(yīng)取得土地管理部門的同意，并和承租方簽訂租賃合同方為有效，其內(nèi)容應(yīng)包括：租賃期限、用途、修繕以及雙方的義務(wù)和權(quán)利，并向房地產(chǎn)管理部門申請、登記、備案。3租賃不變更土地使用權(quán)證和房屋所證，在承租的土地上的建設(shè)房屋不簽發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)，出租方可申請登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)。六、土地使用權(quán)出讓后的管理1土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，地籍或產(chǎn)權(quán)部門根據(jù)合同的內(nèi)容簽發(fā)國有土地使用證。2新建的項目，待房屋落成后，由測繪部門重新核定土地面積和建筑面積，土地管理部門根據(jù)新測定的土地面積

8、和建筑面積核定地價。出讓方和受讓方簽訂補充合同。3受讓方改變土地用途和規(guī)劃條件，應(yīng)當經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，雙方依法重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓土地的地價，并辦理登記。4土地使用權(quán)的終止（1）土地使用期限屆滿，由國家無償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物。（2）因國家利益提前收回土地使用權(quán)，國家應(yīng)根據(jù)受讓方對土地的開發(fā)、利用、投資期限等情況給予相應(yīng)的補償。（3）土地使用權(quán)因土地滅失而自然終止。5續(xù)期受讓方使用的土地屆滿須續(xù)期的，受讓方應(yīng)當六個月提出申請，并依法重新簽訂土地使用合同，支付地價款、辦理登記、領(lǐng)取新的土地使用證。6受讓方超過合同規(guī)定一年未動工開發(fā)的，征收地價款 20%的土地

9、閑置費；滿兩年未動工的無償收回土地使用權(quán)。七、劃撥土地使用權(quán)和征用土地我國的土地使用制度實行的是雙軌制，即有償使用土地和無償使用土地。無償取得土地使用權(quán)，是指存量土地的劃撥和新征用的集體土地。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者除出讓以外，用各種方式依法取得的土地使用權(quán)。1劃撥土地的范圍隨著土地使用制度的不斷發(fā)展和深入，劃撥土地將逐步減少。市規(guī)定了下列土地是劃撥的范圍。（1）各級財政撥款建設(shè)的機關(guān)、行政事業(yè)辦公房屋用地；（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施、辦公設(shè)施和公益設(shè)施；（3）國家重點建設(shè)的能源、交通、國防和農(nóng)業(yè)水利工程；（4）市人民批準的其他土地。2劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)不能隨意轉(zhuǎn)讓，經(jīng)土地使用者

10、申請，土地管理部門、規(guī)劃部門和國有資產(chǎn)管理部門同意，并簽訂出讓合同、補交地價款，領(lǐng)取有償使用土地證，方可轉(zhuǎn)讓。劃撥土地使用權(quán)經(jīng)營下列活動，必須辦理手續(xù)，補交地價款：（1）出售、交換、贈與劃撥土地使用權(quán)或者以劃撥土地使用權(quán)換取財物、合作建設(shè)房的；（2）以劃撥土地使用權(quán)入股或作價投資的；（3）以企業(yè)兼并方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；（4）轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物連同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的；（5）以其他方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的。3外商投資企業(yè)占用劃撥的土地使用權(quán)外商不能單獨地取得劃撥土地使用權(quán)，必須以合作、合資方式組成合營企業(yè)，才能取得劃撥土地使用權(quán)。1990 年以前外商在投資興辦的各類企業(yè)用地，均是劃

11、撥土地使用權(quán)，但每年必須向國家繳納土地使用費。1990 年我市實行了土地有償使用制度，外商投資企業(yè)全部實行有償出讓，但對工業(yè)、能源、科技、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)等仍然延用征收土地使用費不經(jīng)出讓的辦法。4集體土地征用我國的土地制度實行的是公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國家為了公共利益可以依法對集體土地實行征用，征用后的土地屬國家所有。土地使用者有償征用的土地應(yīng)辦理出讓手續(xù)、繳納地價款、領(lǐng)取國有土地使用證。無償取得的，按劃撥土地使用權(quán)進行管理。八、市的地價及地價1市的基準地價，基準地價是 1993 年 7 月市以京政發(fā) 34 號文件頒發(fā)的。2地價的（1）出讓金：是國家以土地所有者的向受讓方

12、收取的一定年限的土地費用中純收入部分。（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費：是用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費用部分，主要包括大市政、四源費、小區(qū)建設(shè)的配套等。（3）土地開發(fā)費及其他費用：是指用于城市拆遷安置、征地及平整土地的費用。3地價評估地價評估委托：用地在申請評估時，應(yīng)提交下列材料：（1）地價評估委托書，說明評估目的、要求及時間；（2）委估地塊的土地權(quán)屬證明材料；（3）規(guī)劃管理部門核準的宗地規(guī)劃和土地利用條件；（4）委估地塊的土地利用狀況、平面圖；地上物及其附屬物的種類、數(shù)量、質(zhì)量以及被遷的居民戶數(shù)、人數(shù)和被遷等基本情況；（5）其他有關(guān)材料。4地價評估采用的方法地價評估在評估一宗土地

13、時應(yīng)采用三種以上的方法計算地價或三種方法綜合計算，其中必須采用基準地價法。宗地評估的主要方法有：（1）基準地價法（2）收益還原法（3）剩余法（4）成本法（5）市場比較法（6）認可的其他方法5宗地地價的確定房地產(chǎn)價格評估地價評估，由市房地產(chǎn)管理局價格評估所匯總、，并提交市房地產(chǎn)管理局地價審核確定的地價水平方為有效。6土地補償?shù)膬?nèi)容及綜合價格（1）開發(fā)劃撥和新征用土地的費用，一般包括：拆遷安置費（外遷房售價和回遷房造價）；地上物及其附屬物的補償費；各種補助費（搬家、獎金、生活補貼等）；周轉(zhuǎn)費（租賃房屋）；拆遷服務(wù)費，拆遷；停業(yè)損失費；土地開發(fā)合理利潤；平整土地費；征用土地費（耕地占用稅、菜田基金；

14、青苗補償、土地補償、勞動力安置）；因特殊情況發(fā)生的其他費用。（2）開發(fā)的綜合價格因土地的不同區(qū)位，開發(fā)價格有所不同。九、出讓土地使用權(quán)、征收土地使用費工作程序的房地產(chǎn)市場剛剛起步，市場機制尚不完拍賣、招標方式出讓土地使用權(quán)還不成熟，目前采用的是協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)（包括劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補辦手續(xù)），其工作程序（包括劃撥土地繳納土地使用費）如下：1用地申請：受讓方持下列文件向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出用地申請：用地申請；項目可行性批文；規(guī)劃設(shè)計方案；企業(yè)合同、章程；工商；土地權(quán)屬證件、地形圖；其它有關(guān)文件資料。2驗件登記：地政處（科）收取用地提供的申請、文件和資料，對符合條件的進行登記。3與

15、勘察：地政處（科）對用地提供的申請、文件和資料進行；對出讓地塊進行實地勘察。4審定地價：應(yīng)由有評估資格的房地產(chǎn)價格評估所進行地價評估；市房地產(chǎn)管理局地價審核審定地價；地政處（科）與受讓方協(xié)商地價和交付地價款的方式等。5呈報審批：地政處（科）填寫土地使用權(quán)出讓呈報表；市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局審核后，報市人民批準（10 個遠郊區(qū)縣出讓十畝以下的土地由所在區(qū)、縣人民批準）。6簽訂出讓合同：由市或區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局法定代表人或人與受讓方的法定代表人或人簽訂土地使用權(quán)出讓合同。7交付地價款：受讓方在簽訂合同時先交 15%20%的定金，60 日內(nèi)將全部地價款付清。8產(chǎn)權(quán)處核發(fā)國有土地使用證。十、中方用土地使

16、用權(quán)和外商合作、合資的幾種形式外商投資企業(yè)和擁有劃撥土地使用權(quán)的中方合作、合資辦企業(yè)形式多樣，其中常見的有以下幾種：1中方用土地使用權(quán)入股興辦合資企業(yè)。外商投資企業(yè)是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、高科技等每年繳納土地使用費的項目，中方用土地使用費成股，即每土地使用費標準乘合資年限，就是中方的，外方投資入興辦企業(yè)。中方每年向國家繳土地使用費。2中方提供土地使用權(quán)，負擔土地的全部費用（出讓金、市政費、土地開發(fā)費），外方投入全部基建費用興辦合資企業(yè)。中方的一般占 50%左右。3中方承擔土地的前期開發(fā)費用，外方承擔出讓金、市政費和基建的全部投資興辦合資企業(yè)。中方的一般占投資興辦事資企業(yè)。中方的一般占 40%左右。4中方

17、提供物業(yè)管理、項目立項、規(guī)劃、外經(jīng)委審批和工商執(zhí)照等管理工作，外方承擔土地和基建的全部費用，興辦合資企業(yè)。中方的一般占 20%左中。5中方提供土地使用權(quán)，外方承擔全部費用，采用合建項目相互分房、各自管理和經(jīng)營興辦房地產(chǎn)項目，中方一般占 40%50%的房屋。6中方以出租房屋或出租土地，向外商投資企業(yè)收取房租和地租，興辦工業(yè)等項目，國家向中方征收土地使用費。以上幾種方式，在協(xié)議過程中，應(yīng)本著雙方、自愿、互利；協(xié)議內(nèi)容應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定；雙方承擔等三原則簽訂協(xié)議。十一、危房、舊城改造危舊房改造是市今后的熱點，將鼓勵外商投資企業(yè)參加危舊房改造。凡經(jīng)市批準的危舊房改造區(qū)將享受以下的特殊政策。1審批手續(xù)簡

18、化。危舊房改造的項目和設(shè)計任務(wù)書兩道審批程序合并一次審批。2在投資規(guī)模指標上予以保證。凡具備條件的危舊房改造小區(qū)，各區(qū)縣申請列入年度建設(shè)計劃時，隨報隨批。3對危舊房改造小區(qū)，“四源”征收新增用量部分，其中，住宅按新增的建筑面積征收，原有的住宅面積予以免收，非住宅按新增用量計收。新接用“四源”設(shè)施的，按規(guī)定繳納。翻建部分和用于回遷的住宅，不用電權(quán)并免征綜合開發(fā)費，電貼征收新增用量部分。4“四源”費和大市政費繳納有的，可以緩繳，待危舊房小區(qū)改造任務(wù)完成后再結(jié)算。5舊房改造小區(qū)的“三材”供應(yīng)，30%按計劃內(nèi)價格，70%按計劃外價格，由市物資局、市建材供應(yīng)總公司實行總承包。6危舊房改造小區(qū)內(nèi)管線的設(shè)計

19、和施工，由總承包負責。工程完工后，主管部門按國家有關(guān)規(guī)定組織驗收。7危舊房改造小區(qū)內(nèi)拆除的廁所、道路、管線和經(jīng)批準砍伐的樹木，一律不予補償，按規(guī)劃方案進行新建。十二、有關(guān)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的主要費稅1土地使用費：有兩種形式：一是經(jīng)出讓的土地每年繳納的土地使用費（規(guī)定 15 元/平方米）；二是外商投資企業(yè)使用的劃撥土地，每年繳納的土地使用費（目前市的標準是 1150 元/平方米）。2土地：按照中民土地暫行條例，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓方照規(guī)定繳納土地，繳納的標準和具體辦法，按實施細則的規(guī)定執(zhí)行。3房屋契稅：房屋成交后，由買方向房地產(chǎn)管理局繳納契稅，標準是成交價的 6%。4稅：由房屋產(chǎn)權(quán)人繳

20、納，稅率是產(chǎn)權(quán)作值的 1.2%或收入的12%。6土地使用稅：這是劃撥土地使用者交納的稅，外商投資企業(yè)已繳納地價款和土地使用費，不再繳納土地使用稅。7手續(xù)費：房屋成交后，由雙方向房管部門繳納的費用，按成交價的 2%計算，各交 1%。8土地登記費：每平方米為 0.12 元。9產(chǎn)權(quán)登記費：新建項目的產(chǎn)權(quán)登記或變更登記，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)繳納的費用，每建筑面積按 0.30 元計算。十三、其他有關(guān)問題1外商開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)有幾種方式？可采用合作、合資和獨資經(jīng)營的方式，但獨資企業(yè)或合作、合資成片開發(fā)房地產(chǎn)項目的，須經(jīng)市人民審核報主管部門批準。2外商投資企業(yè)可否向境內(nèi)外銷售房屋？外商投資企業(yè)可以向國內(nèi)的企業(yè)、其他組織或

21、個人出售房地產(chǎn)。但外（、除外）個人出售房地產(chǎn)，須經(jīng)市批準。3出售房屋的價格由誰核定？外銷房的價格，由開發(fā)商自己確定，內(nèi)銷房的價格，由市主管部門核定。4出售房屋是否能分層、分單元出售？可以分幢、分層、分套出售房，但應(yīng)明確下列幾點：（1）應(yīng)分攤土地使用面積（2）購房者必須執(zhí)行土地使用權(quán)出讓合同。（3）雙方須簽訂使用、管理、維修公約。5出讓的土地使用權(quán)是否能抵押？可以抵押，但須房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。6繳納地價款是否還要繳納四源費、市政費？支付地價款、領(lǐng)取土地使用證，不再繳納四源費和市政費用。7小區(qū)建設(shè)配套誰收？小區(qū)建設(shè)配套小區(qū)建設(shè)管理征收，不征收。8地價款能否減交、免交、緩交？地價不能減交和免

22、交，但經(jīng)批準后能緩交。9外商投資企業(yè)使用的劃撥土地，土地使用費可否減、免、緩交？繳納土地使用費有特殊的外商投資企業(yè)，經(jīng)市財批準，可以緩征。減征、免征的由市財審核、報市人民批準。10華僑、同胞投資？（1）使用劃撥土地，在籌建期，按標準的 20%征收土地使用費。（2）持市僑的證明文件，經(jīng)市財批準，可按核定標準減收 10%30%的土地使用費。十四、的房地產(chǎn)形勢經(jīng)濟和土地使用制度的，使的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)評估和中介機構(gòu)在迅速發(fā)展，土地市場和交易在迅速發(fā)展，外商投資房地產(chǎn)日趨增多。1房地產(chǎn)市場日趨活躍從 1992 年至 1994 年 8 月，僅市房地產(chǎn)管理局累計辦理的土地使用權(quán)出讓就達 89 件，

23、出讓土地面積是 186 公頃，繳收地價款 25.8 億（不含土地開發(fā)費及其他費用）；1993 年開工面積為 3596 萬平方米，比去年增長 15%；竣工面積 1154 萬平方米，增長 3.9%；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資完成 103 億元，增長 76.2%；危舊房改造完成 15.1 億元，增長 11%；房地產(chǎn)成交額為 26.6 億元，成交面積 418.3 萬平方米，創(chuàng)歷史最高水平。2房地產(chǎn)評估等中介機構(gòu)在逐步完善。市土地管理局核準了 5 家土地價格評估機構(gòu)，市房地產(chǎn)管理局核準了 39家（國家、集體、）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。另外，房地產(chǎn)咨詢公司、房地產(chǎn)服務(wù)所、征地拆遷公司、服務(wù)所等 150 家中介機構(gòu)，

24、為房地產(chǎn)市場完善和發(fā)展提供良好的服務(wù)。3有良好的投資環(huán)境。市把規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場列入培育和發(fā)展市場經(jīng)濟的體系，并作為的十大市場之一。的多年發(fā)展，吸引了大量，國際聲望不斷提高，有一個良好的、穩(wěn)定的社會治安環(huán)境。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在的城建中放在首位，多年來水、電、氣、電訊等環(huán)境得到極大的改善，全市的公路、高速公路、地鐵、立交橋等已具備城市發(fā)展的規(guī)模。的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、業(yè)、旅游業(yè)、高級公寓、寫字樓、飲食業(yè)等為投資者提供了良好的工作、休息環(huán)境。4的房地產(chǎn)潛力。作為的政治、文化中心云集了國內(nèi)外和團體、經(jīng)濟組織、會議以及旅游觀光等來往增多，已成為較大的各種信息集散地。目前的人口大約就有 1000 萬左右，但

25、有三分之一的居民仍住著舊平房，隨著生活水平的不斷提高，房屋需求將增大。的危舊房改造任務(wù)艱巨，僅二環(huán)路的 62 平方公里中，就有 24 平方公里急改造。的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、工業(yè)等房地產(chǎn)需求仍處于上升趨勢。這些都給房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營提供了極好的機遇。5的房價居高不下。的工農(nóng)業(yè)的發(fā)展和的投入，對商品房需求在增加，使房價保持上升趨勢。據(jù)悉，的寫字樓、公寓，每平方米的價格由去年的 18002200，上升到 20004500。的內(nèi)銷房價，高一點的到 50008000 元，三環(huán)路是 40007000 元，四環(huán)路以內(nèi)已到 35004500 元，就是大興、通縣等也 22003500 元。市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的主要程序

26、隨著開放的不斷深入，房地產(chǎn)投資越來越成為我國經(jīng)濟生活的熱點，房地產(chǎn)業(yè)也日益成為重要的門。涉及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的及政策千頭萬續(xù)，極為復(fù)雜。本文試對市房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的主要法律程序及相關(guān)主要問題作一歸納總結(jié)，供大家參考，歡迎批評指正。一、房地產(chǎn)開發(fā)的律程序本部分的是房地產(chǎn)開發(fā)的主要法律手序。需明的是，這些程序并非“流水作業(yè)式”的程序，相反，很多程序是同時或者交叉進行的；同時，以下所述程序也不是所有投資者開發(fā)任何房地產(chǎn)都應(yīng)遵守的一切程序，而是根據(jù)投資者的具體情況和不同的開發(fā)業(yè)務(wù)，在不同的階段分別適用的律手續(xù)，投資者具體開發(fā)經(jīng)營時應(yīng)按何種順序完成哪些法律程序，應(yīng)向律師樓咨詢。當然，對于具體投資者需要適

27、用的程序，其法律要求是一致的，標準和條件是相同的。（一）成立房地產(chǎn)開發(fā)公司投資者根據(jù)其具體經(jīng)營目標、業(yè)務(wù)需要以及、技術(shù)、等條件選擇設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，法律程序、律要求不盡一致。對于房地產(chǎn)專營企業(yè)和兼營企業(yè)來說，一般是先有公司后有項目，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是第一道程序。對于項目公司來說，一般應(yīng)先確定項目，在確保項目可行的基礎(chǔ)上再行設(shè)立公司，否則，如果開發(fā)項目因某種原因?qū)е马椖繜o法開發(fā)時，成立開發(fā)公司也就成為毫無意義的徒勞。已經(jīng)設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)公司之間聯(lián)合開發(fā)某一項目時，也可不再設(shè)立開發(fā)企業(yè)，而可以以合同方式，規(guī)定相互權(quán)利義務(wù)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列基本條件

28、：1、有自己的名稱和組織機構(gòu)；2、有固定的經(jīng)營場所；3、有符合法律規(guī)定的資本；4、有符合法律要求的專業(yè)技術(shù)；5、具備法律、行政規(guī)定的其他條件，如明確的章程，獨立健全的組織管理機構(gòu)包括合法產(chǎn)生的專職經(jīng)理，相應(yīng)的自有，規(guī)范的財務(wù)管理制度等。在和要求方面 1995 年 3 月 1 日生效的城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)具有 100 萬無以上的注冊資本，其不低于 100 萬元；有 4 名以上持有專業(yè)的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)，2 名以上持有專業(yè)的專職會計?！皶盒修k法”還規(guī)定，省、直轄市人民建設(shè)行政主管部門可規(guī)定不低于上述二項條件的資本、和專業(yè)技術(shù)等條件。市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)管理規(guī)定

29、第五條規(guī)定成立開發(fā)公司必須具備的條件是：1、有固定的經(jīng)營活動場所；2、在城近郊區(qū)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，為 1000 萬元以上（含本數(shù)），在遠郊區(qū)、縣從事開發(fā)經(jīng)營的為 500 萬元以上（含本數(shù)）；3、有符合城市規(guī)劃要求的從事開發(fā)建設(shè)的用地：多家合作開發(fā)的有開發(fā)用地使用權(quán)一方應(yīng)報請主管部門批準；4、有相應(yīng)的專業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本程序：1、內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立程序。A、房地產(chǎn)專營企業(yè)的設(shè)立。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦定，除法律另有規(guī)定者外，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當?shù)怯洖楣净蛴邢薰?，已?jīng)設(shè)立的開發(fā)企業(yè)也應(yīng)逐步改組為規(guī)范化的公司。同時，國家工商局關(guān)于施行公司登記管理條例若干問題的意見規(guī)定，

30、今后成立公司一律按“公司法”和“登記條例”的規(guī)定設(shè)立登記，符合條件的登記為公司，否則不得登記為公司或，也不得稱“公司”。這就意味，今后設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能登記為或公司。具體程序是：第一，投資者達成設(shè)立開發(fā)企業(yè)的意向，制定章程。第二，向建設(shè)行政主管部門申請資質(zhì)等級審批，提交下列文件：企業(yè)資質(zhì)等級申報表；企業(yè)資信證明；企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)證；原有企業(yè)統(tǒng)計年報資料及其他有關(guān)文件、證明。經(jīng)資質(zhì)審定后，由資質(zhì)審批部門發(fā)給資質(zhì)（按開發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件分為五個等級）。第三，申請審定資質(zhì)等級的同時，向工商行政管理局申請辦理名稱預(yù)先核準，提交下列文件：（1）全體股東或全體發(fā)起人簽署的公司名稱預(yù)先核準

31、申請書；（2）股東或發(fā)起人的法人資格證明或自明；（3）工商部門要求的其他文件。第四，向工商行政管理部門然人的公司，應(yīng)提交下列文件：（1）資質(zhì)證明；辦理工商登記；申請設(shè)立（2）公司董事長簽署的設(shè)立登記申請書；（3）全體股東指定代表或者共同委托人的證明；（4）公司章程；（5）驗資證明；（6）股東的法人資格證明或自然人的明；（7）載明公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的、住所的文件以及有關(guān)委派、或者聘用的證明；（8）公司法定代表人任職文件和明；（9）企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書；（10）公司住所證明以及要求的其它文件。除應(yīng)提交上述（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）申請設(shè)立（10）項文件外，還應(yīng)提交部

32、門或者省、直轄市人民的批準文件，募集設(shè)立的還應(yīng)該交管理部門的批準文件；創(chuàng)立大會的會議；籌辦公司的財務(wù)審計；發(fā)起人的法人資格證明或者自然人明以及其它證明文件。第五，經(jīng)工商登記后，向稅務(wù)行政管理部門辦理稅務(wù)登記。B、房地產(chǎn)兼營企業(yè)的設(shè)立。房地產(chǎn)兼營企業(yè)不審定的資質(zhì)等級。無論原有企業(yè)還是新設(shè)立企業(yè)，符合國家法律要求的可向省級以上建設(shè)主管部門申請批準兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)批準后即成為企業(yè)營業(yè)范圍的一部分，可從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。原有企業(yè)新增地產(chǎn)兼營業(yè)務(wù)，按一般程序辦理工商、稅務(wù)登記。C、房地產(chǎn)開發(fā)項目公司的設(shè)立。房地產(chǎn)開發(fā)項目公司 設(shè)立，由項目所在地建設(shè)行政主管部門根據(jù)項目規(guī)模審定其、條件，核發(fā)“資質(zhì)”

33、；然后按上述 A 項程序辦理工商、稅務(wù)登記。2、外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，包括外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中外合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三種形式。A、外商投資房地產(chǎn)專營企業(yè)的設(shè)立。先進行“資質(zhì)”審批，具體做法參照內(nèi)資房地產(chǎn)專營企業(yè)辦理；然后按外商投資企業(yè)設(shè)立的有關(guān)程序，經(jīng)對外經(jīng)貿(mào)主管部門審批后，進行工商、稅務(wù)登記。B、外商投資房地產(chǎn)兼營企業(yè)的設(shè)律未作具體規(guī)定，作者認為可參照內(nèi)資房地產(chǎn)兼營企業(yè)的有關(guān)規(guī)定，申請并取得兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資格。C、外商投資房地產(chǎn)項目公司的設(shè)立。為確保外商投資房地產(chǎn)項目公司順利進行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)投資各方經(jīng)營目標，外商投資房地產(chǎn)項目應(yīng)先完成項目立項，確定

34、項目規(guī)劃設(shè)計條件及建設(shè)用地批準后，再設(shè)立項目開發(fā)公司。設(shè)立項目公司 的程序按外商投資企業(yè)有關(guān)法律程序及“公司法”的有關(guān)規(guī)定辦理；并按國內(nèi)房地產(chǎn)項目公司的規(guī)定，辦理“資質(zhì)”?？梢?，不同的投資者，設(shè)立不同形式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有不同的法律要求，應(yīng)完成不同的法律程序，設(shè)立開發(fā)企業(yè)的程序是不盡相同的。需要注意的是（1）根據(jù)有關(guān)法律、政策的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取之日起一年開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，對專營公司注銷企業(yè)法人，對兼營公司取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；（2）對于房地產(chǎn)專營公司和項目公司來說，建設(shè)部門辦理資質(zhì)審定是法定條件和必經(jīng)程序，已經(jīng)成立的各類房地產(chǎn)開發(fā)公司凡未按規(guī)定進行資質(zhì)審批的，應(yīng)補辦手續(xù)

35、，逾期不辦理的，由工商行政管理部門取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格；（3）資質(zhì)等級實行分級審批制度。一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由省級建設(shè)部門初審后，報建設(shè)部審批；二級以下企業(yè)由省級建設(shè)主管部門審批；根據(jù)市的標準結(jié)合建設(shè)部資質(zhì)等級管理規(guī)定，市實際上只允許設(shè)立三級（含三級）以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；（4）資質(zhì)等級實行每年核定制度，根據(jù)等級標準和開發(fā)經(jīng)營實績，等級可升可降，最高可升至一級、最低或吊銷資質(zhì)；（5）不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)公司只能從事與其等級相應(yīng)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，當然等級高的企業(yè)可從事等級低的企業(yè)可以經(jīng)營的開發(fā)業(yè)務(wù)。根據(jù)市的規(guī)定，一、二級開發(fā)公司可按規(guī)定征用土地從事開發(fā)建設(shè)，一級公司也可接受委托從事成片土地開發(fā)

36、經(jīng)營；（6）在市，外國、臺和華僑投資成立獨資企業(yè)成片開發(fā)房地產(chǎn)和合資、合作經(jīng)營企業(yè)或獨資企業(yè)以房地產(chǎn)從事商業(yè)經(jīng)營活動的，必須經(jīng)市人民審核，報主管部門批準；（7）根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，市審批外商投資企業(yè)投資總額的限額為 3000 萬，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不此規(guī)定。（二）立項審批立項審批是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)最主要的法律程序。它是根據(jù)國家或地區(qū)固定資產(chǎn)投資計劃、國家宏觀調(diào)控政策、社會經(jīng)濟發(fā)展水平及建設(shè)項目的具體社會、經(jīng)濟效益來決定是否允許某一項目的開發(fā)、建設(shè)。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目均應(yīng)得到建設(shè)行政主管部門和計劃行政主管部門的立項批準。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，立項審批是第一道程序。只有經(jīng)過立項批準才

37、能進行后面各種程序，經(jīng)營目標才有可能成為現(xiàn)實。申請立項審批應(yīng)提交由開發(fā)或其主管部門擬就的項目，就有關(guān)開發(fā)者，開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模、期限、方式，投資總額與資本等作出說明。建設(shè)部門與計劃部門經(jīng)并商其他有關(guān)部門后作出是否批準的決定。經(jīng)批準允許建設(shè)，下件，該文件具有法律效力。投資者可以依據(jù)批準文件繼續(xù)下一步工作。根據(jù)“市房地產(chǎn)開業(yè)管理規(guī)定”，先成立公司的，開發(fā)公司自領(lǐng)取之日起，一年內(nèi)其項目市計委、建委批準，由市建委取消其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，由工商部門依法吊銷。同時，項目雖經(jīng)批準，但兩年開工的，由市計委、市建委予以撤項。因此，可以認為，經(jīng)合法批準的項目，二年有效（指動工期限）。關(guān)于項目轉(zhuǎn)讓問題，按照有關(guān)法律規(guī)

38、定，開發(fā)位辦理立項批準后未進行投資就將項目轉(zhuǎn)予他人開發(fā)是一種炒賣項目批文的行為。但是，如果開發(fā)企業(yè)按城市房地產(chǎn)管理法第 38、39 條的規(guī)定和其他有關(guān)法律規(guī)定，符合條件時，可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，由受讓人辦完土地使用權(quán)變更登記后 15 日內(nèi)，持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同到主管部門備案，辦理項目開發(fā)人變更手續(xù)。受讓人繼續(xù)開發(fā)的，應(yīng)具備從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。最近，建設(shè)部房地產(chǎn)司司長，各地應(yīng)對現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行，對確無實力開發(fā)的項目、市場需求不好的項目收回，改變用途，或轉(zhuǎn)讓給有實力的開發(fā)商進行開發(fā)，并指出應(yīng)建立項目轉(zhuǎn)讓的流通。（三）“四源”問題“四源”是指供水、供熱、供氣及排污等市政基礎(chǔ)設(shè)施。它是從事房地產(chǎn)

39、開發(fā)不可忽視的問題。因為“四源”問題的任何一方面都可能影響建設(shè)項目的順利進行，甚至直接影響建設(shè)項目竣工后是否能發(fā)揮正常功能。根據(jù)市有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)過程的不同階段應(yīng)分別有關(guān)“四源”問題。1、開發(fā)項目的可行性批準前，開發(fā)須與市公用局、市政工程局共同確定“四源”供應(yīng)的可行性；2、開發(fā)項目的初步設(shè)計審定前，開發(fā)須根據(jù)設(shè)計要求及“四源”供應(yīng)能力，與市公用局，市政共同所需“四源”供應(yīng)方案；3、初步設(shè)計或設(shè)計方案審定后，開發(fā)須與“四源”主管簽訂提供“四源”設(shè)施的協(xié)議；4、協(xié)議簽訂后，依照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)交納“四源”建設(shè)費。（四）申請審批可行性項目批準后，開發(fā)應(yīng)按項目建設(shè)書批準文件規(guī)定的內(nèi)容，編制可行性，并

40、報計劃行政主管部門和建設(shè)行政主管部門，申請、批準。同時提交項目及批準文件。關(guān)于可行性內(nèi)容與項目批準書內(nèi)容相一致及可行性法律效力的問題，應(yīng)當認為，經(jīng)主管機關(guān)審批的可行性是進行項目開發(fā)建設(shè)基本依據(jù)，具有法律約束力。開發(fā)公司在進行項目的具體開發(fā)過程中應(yīng)按可行性規(guī)定的內(nèi)容進行。當然，確屬實際情況需要時，不排除作些適當?shù)恼{(diào)整，可行性是依據(jù)項目批準書編制的，兩者在內(nèi)容上應(yīng)原則上一致。（五）申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃證根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，項目確定后，應(yīng)按下列程序申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃證，以保證項目建設(shè)用地符合城市規(guī)劃的要求。1、持項目及批準文件，附具含有用地位置及周圍關(guān)系的地形

41、圖一式 6 份，總平面圖 2 份，向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地定點、選址；2、城市規(guī)劃管理部門根據(jù)用地項目的性質(zhì)、規(guī)模等，按照城市規(guī)劃的要求，初步選定用地項目的具置和界限，并征求其他有關(guān)行政主管部門的具體意見，然后作出是否批準建設(shè)項目定點選址的決定；3、建筑用地選址經(jīng)批準后，接著申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃證。城市規(guī)劃主管部門對經(jīng)批準的選址申請，在審核用地提供的規(guī)劃設(shè)計總圖的基礎(chǔ)上按城市規(guī)劃的要求向用地提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)用地規(guī)劃證規(guī)定的用地性質(zhì)、位置和界限，審批機關(guān)批準，不得擅自變更；建設(shè)用地被依法收回土地使用權(quán)的或者建設(shè)用地超過兩年未使用的，由城市規(guī)劃行政主管部門撤銷其

42、建設(shè)用地規(guī)劃證。（六）投資者應(yīng)于辦理建設(shè)用地規(guī)劃證后，向土地管理部門申請辦理建設(shè)用地手續(xù)，領(lǐng)取建設(shè)用地批準書。根據(jù)開發(fā)及開發(fā)項目的具體情況，申請辦理建設(shè)用地批準書時，應(yīng)提交相關(guān)的法律文件，主要包括下列幾項：1、申請用地書；2、立項批準文件及可行性批文；3、建設(shè)用地規(guī)劃證、定點地理位置圖及項目平面設(shè)計圖；4、建設(shè)項目來源證明；5、征地、拆遷補償及安置方案；6、其他有關(guān)文件。（七）組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計工作投資者獲取建設(shè)用地規(guī)劃證后，在申請辦理建設(shè)用地批準書的同時，應(yīng)向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件，并預(yù)交 50%的建設(shè)工程規(guī)劃證執(zhí)照費。同時提交下列文件：項目批文；建設(shè)用地規(guī)劃證或土地使用

43、證；地形圖 3 份及工程項目說明資料。取得規(guī)劃設(shè)計條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與有相應(yīng)資格的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計簽訂項目規(guī)劃設(shè)計和建筑規(guī)劃設(shè)計合同，組織勘察、規(guī)劃和設(shè)計工作，形成初步規(guī)劃設(shè)計方案。城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)劃設(shè)計條件及附圖具有嚴格的法律約束力。城市國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同必須附具規(guī)劃條件及附圖，出讓方和受讓方不得擅自變更。在出讓、轉(zhuǎn)讓過程中確需變更的，須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時，受讓方應(yīng)遵守原出讓合同附具的規(guī)劃設(shè)計條件，并由受讓方向城市規(guī)劃行政主管部門辦理登記手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計條件及附圖是開發(fā)編制初步設(shè)計方案的基本依據(jù)，它還直接關(guān)系到土地用途及土地使用權(quán)出讓金及轉(zhuǎn)讓價格。

44、（八）申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃證開發(fā)企業(yè)完成初步設(shè)計方案后，應(yīng)持項目批準文件及不少于兩個符合規(guī)劃設(shè)計條件的設(shè)計方案，附具有關(guān)圖紙，向城市規(guī)劃行政主管部門申請審定規(guī)劃設(shè)計方案。然后憑審定設(shè)計方案通知書、計委及建委批準列入年度基建項目的計劃文件、有關(guān)施工圖紙和資料，向規(guī)劃部門申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃證。經(jīng)城市規(guī)劃部門審批后，核發(fā)，建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計工作即告完成。（九）依法取得土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，開發(fā)企業(yè)需依法取得國有土地使用權(quán)。根據(jù)我地法律有關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)可通過無償劃撥和有償取得兩種方式取得土地使用權(quán)。對開發(fā)公司來說，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，僅限于開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施和公益事業(yè)用地

45、，國家重點建設(shè)的能源、交通、國防和農(nóng)業(yè)水利工程用地，“安居工程”建設(shè)用地，國家有關(guān)法律規(guī)定實行劃撥制，市規(guī)定由承擔出讓金并計入工程造價，開發(fā)公司實際上也是無償取得土地使用權(quán)的。除此之外，除非經(jīng)市特別批準或法律另有專門規(guī)定，否則均應(yīng)通過有償方式取得國有土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。有償取得包括土地使用權(quán)出讓（即土地一級市場）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（即土地二級、三級市場）兩方式。以土地出讓方式取得國有土地使用權(quán)主要包括拍賣、招標和協(xié)商（協(xié)商尤其適用劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時補辦出讓手續(xù)）三種方式。不同的出讓方式應(yīng)遵循不同的程序。因受各種主、客觀條件的限制，目前市招標、拍賣土地使用權(quán)尚不多見，主要工作程序包括用

46、地申請、記、土地評估、核定地價、呈報審批、簽訂出讓合同、交納土地出讓金、辦理土地權(quán)屬登記等。外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，凡利用已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需辦理外商投資企業(yè)用地預(yù)約登記。在市既有劃撥用地，又有出讓用地的危舊房改建區(qū)和大面積成片開發(fā)的建設(shè)用地，采取收取土地使用權(quán)出讓預(yù)定金的做法，先以劃撥方式，一次撥給開發(fā)建設(shè)，待拆遷完成后，在有償出讓的地塊開工前，經(jīng)評估后再辦理土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金差額。需要的是，日前本市尚有大量的原劃撥用地，很多用地辦理有關(guān)法律手續(xù)，即以各種方式改變原劃撥土地的用途，有的甚至擅自簽訂所謂“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將原劃撥土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”給他們使用；有的直接與外

47、商簽訂合同，以原劃撥土地使用權(quán)作價投資入股，等等。由于未辦理出讓手續(xù)，屬于行為，在法律上是行不通的，最后往往碰壁，有關(guān)經(jīng)濟活動被迫中止，造成各方損失，或者由于投資者在與原劃撥土地使用者達成交易時，未考慮有關(guān)規(guī)定，使本應(yīng)由原土地使用者承擔的有關(guān)費用最后由開發(fā)商負擔，有的甚至根本不知道原劃撥土地還要補辦出讓手續(xù)，更談不上預(yù)計需補交土地出讓金。根據(jù)國家有關(guān)土地及市的規(guī)定，在市，以下列方式改變原劃撥土地使用權(quán)用途的，均應(yīng)經(jīng)土地管理部門、城市規(guī)劃管理部門、國有資產(chǎn)管理部門批準，辦理土地出讓手續(xù)，補交地價款或土地收益金：1、出售、交換、贈與原劃撥土地使用權(quán)；2、以原劃撥土地使用權(quán)換取財物、合作建房；3、以

48、原劃撥土地使用權(quán)入股或作價投資；4、以企業(yè)兼并方轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用；5、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物連同轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用，包括出售開發(fā)建設(shè)的房屋連同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)；6、以出租、抵押房屋、其他地上建筑物的形式或直接出租、抵押原劃撥土地使用權(quán)；7、以其他形式轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)需辦理出讓手續(xù)、補交地價款或土地收益金的規(guī)定適用于公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人使用的劃撥土地。以上述方式補辦出讓手續(xù)、轉(zhuǎn)記原劃撥土地使用權(quán)的，可在標定地價的 60%的范圍內(nèi)獲得出讓金的減免。投資者在取得土地使用權(quán)時應(yīng)注意上述法律規(guī)定，原用地用地狀況有主“轉(zhuǎn)讓”土地使用權(quán)的合法資格，以便合理估算土地

49、使用費用，取得良好的經(jīng)濟效益。（十）領(lǐng)取“房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊”房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊是用以記載房地產(chǎn)開發(fā)項目各這施階段的主要事項和有關(guān)管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動的、批準、處理意見等內(nèi)容的籌記式文件，它是部門實施房地產(chǎn)開發(fā)管理的有效，也是開發(fā)企業(yè)加強自我管理的式。城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法有關(guān)條文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得劃撥土地使用權(quán)批準文件后的十五日內(nèi)，到建設(shè)部門備案，申領(lǐng)“房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將上述有關(guān)內(nèi)容如實填入“手冊”，每半年按項目各實施階段送主管部門驗核。（十一）辦理拆遷證，開展拆遷工作凡涉及房屋和其他地上建筑物拆遷的房地產(chǎn)開發(fā)項目

50、，依法取得土地使用權(quán)后，即可申請辦理拆遷證，開展拆遷工作。申辦拆遷證需具備下列條件：1、按城市房屋拆遷管理條例和實施細則規(guī)定的條件和程序辦理，獲得有關(guān)批準，備就有關(guān)文件；2、拆遷安置用房現(xiàn)房數(shù)量達到安置用房總量的 30%以上；3、被拆遷人的周轉(zhuǎn)用房已；4、拆遷安置用房的數(shù)量應(yīng)滿足需要。異地安置的，安置用房必須已開工建設(shè)；無論異地或回遷安置，其安置用房峻工時間應(yīng)比拆遷安置協(xié)議規(guī)定的安置期限提前 6 至 3 個月。具體工作程序如下：1、提出拆遷申請，領(lǐng)取拆遷證。需提交的文件有：建設(shè)用地批準書或建設(shè)工程規(guī)劃證、國有土地使用證或臨時用地證明、拆遷計劃和拆遷方案以及法律規(guī)定的其他批準文件。經(jīng)房地產(chǎn)管理部

51、門批準后發(fā)給拆遷證；2、公告或公布。房屋拆遷主管部門發(fā)房屋拆遷證后，應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布，并做好必要的宣傳工作；3、拆遷范圍確定后，機關(guān)按規(guī)定的程序和條件凍結(jié)戶口，其他有關(guān)機關(guān)暫停辦理房屋、租憑、交換、抵押等房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)；4、拆遷人與被拆遷人簽訂補償、安置協(xié)議；5、處理可能發(fā)生的因拆遷糾紛引起的行政、司法程序；6、動工拆遷。開展拆遷工作需注意的問題：（1）拆遷教堂、寺廟等房屋時，法征詢當?shù)厥聞?wù)部門的意見，并與產(chǎn)權(quán)當事人協(xié)商，合理補償，適當照顧，妥善處理；（2）拆遷屬于古跡的教堂、寺廟或其它具有價值的建筑，國家保護的處理；（3）拆遷使領(lǐng)館房屋、軍事設(shè)

52、施照有關(guān)執(zhí)行；（4）因城市建設(shè)需要，拆除臨時建筑、暫設(shè)工程均須依法辦理拆遷證；凡不屬于城市建設(shè)需要拆除施工暫設(shè)、臨時房屋的，應(yīng)按規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定辦理。（十二）開工建設(shè)進行開工建設(shè)前應(yīng)完成以下手續(xù)：1、持年度正式基建計劃、建設(shè)工程規(guī)劃證以及房屋拆遷證等文件到建設(shè)行政主管部門辦理建設(shè)工程開工手續(xù)，領(lǐng)取開工證2、準備好招標申請書和招標文件，到招標投標管理部門辦理招標投標手續(xù)，選定施工；3、與中標的施工簽訂施工合同；4、于建設(shè)工程開工前，提交下列文件，到市建設(shè)工量監(jiān)督總站辦理工量監(jiān)督登記手續(xù)：開工證和工量監(jiān)督通知書；施工合同副本；工程地質(zhì)勘察；工程施工圖紙；施工的資格、質(zhì)量保證體系和保證工量的主要措

53、施等文件；5、對某些需進行開工審計的建設(shè)項目，應(yīng)申請審計機關(guān)辦理審計程序。（十三）綜合驗收房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向建設(shè)部門申請綜合驗收，主管部門就在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收，經(jīng)驗收合格的項目方可交付使用。綜合驗收應(yīng)包括下列內(nèi)容：1、規(guī)劃要求是否；2、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施是否建設(shè)完畢；3、單項工量驗收手續(xù)是否完備；4、拆遷補償安置方案是否完備；5、物業(yè)管理是否，以及其他內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)圍繞上述內(nèi)容完成工程收尾工作，以便依法通過綜合驗收這一法律程序。二、房地產(chǎn)經(jīng)營的主要及相當續(xù)、程序房地產(chǎn)經(jīng)營又稱房地產(chǎn)交易，是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)通過一定的交易方

54、式，實現(xiàn)開發(fā)、經(jīng)營房地產(chǎn)特定經(jīng)濟利益的市場行為，主要包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過、交換、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其中，以方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最基本、最重要的形式，即通常所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。本文僅通過房地產(chǎn)所發(fā)生的轉(zhuǎn)讓（下稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓分為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓房屋連同轉(zhuǎn)讓房屋所占用的土地使用權(quán)兩種方式。前者是指依法取得的國有土地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓，即在國有土地上尚未形成房屋或其他能單獨發(fā)生社會、經(jīng)濟效益，具有獨立功能的地上建筑物、構(gòu)筑物，其目的是轉(zhuǎn)讓土地本身的使用權(quán)；后者是指以轉(zhuǎn)讓房屋為目的，因土地

55、和房屋的不可分割性，因此連屋所占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，通常表現(xiàn)為房屋。1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中民城市房地產(chǎn)管理法（下稱房地產(chǎn)法）、中民城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（下稱國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓條例）等有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的基本條件是：（1）依法取得國有土地使用權(quán)（包括經(jīng)征用轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐募w所有的土地），有出讓和劃撥兩種方式；（2）通過出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按出讓合同約定進行了投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，需完成開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地的條件；轉(zhuǎn)讓方按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓；（3

56、）在出讓土地上建成了房屋，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，還應(yīng)持有房屋所以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須具備下列條件：a. 土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；b. 領(lǐng)有國有土地使用證；c. 具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；d. 報有批準權(quán)的人民審批，經(jīng)批準準予轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納出讓金；有批準權(quán)的人民依法決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的程序：（1）談判。轉(zhuǎn)讓方和受讓方首先應(yīng)就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)問題達成一致，雙方明確轉(zhuǎn)讓、受讓的意主要問題達成協(xié)議，在談判階段，轉(zhuǎn)讓方要著重對方的資信和履

57、約能力、受讓資格；受讓方應(yīng)重點轉(zhuǎn)讓方取得土地使用權(quán)的合法根據(jù)、轉(zhuǎn)讓的條件是否具備、土地使用權(quán)的現(xiàn)狀如何，如是否設(shè)有抵押，有否租賃關(guān)系等，有關(guān)的法律文件是否辦妥并有效，如土地使用證或、立項審批文件、規(guī)劃證、土地使用權(quán)出讓合同等；受讓方還應(yīng)做好經(jīng)濟上的可行性分析，尤其是在受讓劃撥土地使用權(quán)的情況下，由于受讓方要補交出讓金而出讓金往往占工程總造價的較大的比例。由于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營涉及到眾多法律規(guī)定，無論轉(zhuǎn)讓方還是受讓方，在談判階段最好能請有經(jīng)驗、懂行的律師參與，提前介入審閱、評價對方的法律文件、法律行為，以便為當事人決策提供法律參考，避免糾紛甚至上當受騙等法律風險。（2）評估地價。根據(jù)“市6”第 1

58、2 條的規(guī)定，土地使用權(quán)協(xié)議出讓或轉(zhuǎn)讓時，出讓或轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)先委托經(jīng)市土地管理局資質(zhì)認定的地價評估機構(gòu)進行評估后，再簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。有關(guān)國有資產(chǎn)管理法律也規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán)時應(yīng)先進行地價評估。經(jīng)評估的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格還是交納土地的參考依據(jù)。（3）簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同應(yīng)以“土地使用權(quán)出讓合同”的基本內(nèi)容為依據(jù)，受讓人如果要改變原出讓合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依法重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金，并辦理登記。根據(jù)“認地不認人”的原則，受讓人成為新的土地使用者后，應(yīng)繼續(xù)承擔原土地使用權(quán)出讓合同的義務(wù)，享有原出讓合同的權(quán)利。（4）批準程序

59、。轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)經(jīng)部門批準，補辦出讓手續(xù)，補交出讓金。以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，無需批準，但土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)土地管理部門批準。（5）過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，當事人應(yīng)憑土地使用權(quán)出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、法人或個人明等文件向土地管理部門申請過戶登記。（6）轉(zhuǎn)讓方還法繳納土地。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)注意的幾個問題a.市并沒有規(guī)定是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定程序；b. 根據(jù)我國公司法的有關(guān)規(guī)定，依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，股東可依法轉(zhuǎn)讓其，這時即使不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，股東之間或股東向其他投資者依法轉(zhuǎn)讓時，是合法行為，不屬于“炒項目”的行為，因為原

60、土地使用者公司的并沒有改變；c. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與地上物同時轉(zhuǎn)讓的原則應(yīng)當?shù)玫阶袷亍?房屋房屋是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的另一基本形式，最具代表性的是商品房銷售。根據(jù)銷售對象的不同，通常分為外銷和內(nèi)銷；按房屋是現(xiàn)房還是期房，分為現(xiàn)售和預(yù)售。各種不同的銷售方式，其法律要求是有差異的，為便于說明問題，現(xiàn)將有關(guān)規(guī)定列表如下：內(nèi)銷外銷預(yù) 售現(xiàn) 售預(yù) 售現(xiàn)售商品房項目建設(shè)計劃文件；已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件；取得建設(shè)工程規(guī)劃證和開工證；納入市建委銷售計劃的證明； E達到 25%以上的總投資，或達到相應(yīng)的工程進度，并已確定施工進度和交付日期；F在開立?？顜?，并和訂立了預(yù)售房款的協(xié)議；G已確定預(yù)售方案（說