物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)范

1、上海物業(yè)治理招投標(biāo)暫行規(guī)定一、總則第一條（目的與依據(jù)）為了規(guī)范本市物業(yè)治理招標(biāo)投標(biāo)行為，愛護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，依照中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法和上海市居住物業(yè)治理?xiàng)l件的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市物業(yè)治理的實(shí)際情況，制定本暫規(guī)定。第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)的居住物業(yè)治理（以下簡稱物業(yè)治理）招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)適用本暫行規(guī)定。第三條（差不多原則）物業(yè)治理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和老實(shí)信用的原則。第四條（治理部門)上海市房屋土地資源治理局（以下簡稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市物業(yè)治理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)，監(jiān)督和治理。區(qū)、縣房地產(chǎn)治理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)治理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。二、招標(biāo)第五條

2、（招標(biāo)人）物業(yè)治理項(xiàng)目的招標(biāo)人（以下簡稱招標(biāo)人）是指依照本暫行規(guī)定進(jìn)行物業(yè)治理項(xiàng)目招標(biāo)的新建住宅建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)尚未交付使用或者物業(yè)已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，新建住宅建設(shè)單位是物業(yè)治理項(xiàng)目的招標(biāo)人。業(yè)主委員會(huì)采納招標(biāo)方式選聘物業(yè)治理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論同意。第六條（招標(biāo)組織）招標(biāo)人可組建招標(biāo)工作小組，也可托付咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。招標(biāo)人組建的招標(biāo)工作小組，應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對投標(biāo)人進(jìn)行資格評審和組織評標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建：（一）招標(biāo)人是新建住宅建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表（負(fù)責(zé)人）或其代理人參加招標(biāo)工作小組；已組

3、建業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)代表參加招標(biāo)工作小組。（二）與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和治理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50以上。第七條（招標(biāo)文件）招標(biāo)人或者其組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)編制物業(yè)治理招標(biāo)文件。物業(yè)治理招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下要緊內(nèi)容：（一）招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)工作小組或其托付的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式；（二）物業(yè)差不多情況。包括物業(yè)名稱，坐落地址，總占地面積，總建筑面積，綠化面積，房屋類型，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，房屋幢數(shù)，套數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，公建配套設(shè)施，要緊設(shè)備設(shè)施，物業(yè)檔案（含施工或竣工圖紙），出售情況，入住率等；（三）托付治理的內(nèi)容及要求；（四）物業(yè)治理用房的安排；（五）投標(biāo)人的資質(zhì)與條件；（六）

4、投標(biāo)書的編制要求；（七）組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)刻；（八）投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)刻，地點(diǎn)及方式；（九）開標(biāo)、詢標(biāo)的時(shí)刻，地點(diǎn)，方法與程序；（十）投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；（十一）擬簽訂合同的要緊條款；（十二）其他事項(xiàng)的講明。招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納、對未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方法等內(nèi)容。第八條（投標(biāo)保證金和標(biāo)書編制補(bǔ)償金）招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納；投標(biāo)保證金應(yīng)在確定中標(biāo)人后30日內(nèi)退還投標(biāo)人。招標(biāo)文件對未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。第九條（招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請書）招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過報(bào)刊，廣播，電視或其他公開方

5、式公布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上的具有相應(yīng)物業(yè)治理資質(zhì)的物業(yè)治理實(shí)績的企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）招標(biāo)人的名稱，地址和聯(lián)系方式；（二）招標(biāo)物業(yè)的名稱，地址，使用性質(zhì)，建筑面積，實(shí)施治理的時(shí)刻；（三）投標(biāo)資格條件，報(bào)名的地點(diǎn)和期限；（四）獵取招標(biāo)文件的時(shí)刻，地點(diǎn)，方法和相關(guān)費(fèi)用等。招標(biāo)人應(yīng)在公布招標(biāo)信息前，將招標(biāo)項(xiàng)目簡介，招標(biāo)文件，招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書，招標(biāo)工作方案等文件報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)治理部門備案。第十條（截標(biāo)期間）物業(yè)治理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。第十一條（招標(biāo)文件的修改）招標(biāo)工作小組或其托付的代理機(jī)

6、構(gòu)可召開招標(biāo)文件答疑會(huì)議或組織物業(yè)現(xiàn)場踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋講明。解釋講明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)日前15天，以書面形式告知所有投標(biāo)人。招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行修改的，應(yīng)在截標(biāo)期日前15天，將修改后的投標(biāo)文件以書面形式送達(dá)投標(biāo)人。逾期送達(dá)的，投標(biāo)文件送達(dá)截止期日順延。三、投標(biāo)第十二條（投標(biāo)人）物業(yè)治理項(xiàng)目的投標(biāo)人（以下簡稱投標(biāo)人）是指響應(yīng)物業(yè)治理招標(biāo)，經(jīng)招標(biāo)人核準(zhǔn)參與投標(biāo)競爭的具有物業(yè)治理資質(zhì)的企業(yè)。第十三條（投標(biāo)申請材料）投標(biāo)人申請參加物業(yè)治理投標(biāo)的，應(yīng)向招標(biāo)人提供下列證明材料：（一）投標(biāo)申請報(bào)告；（二）工商營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)等級證書復(fù)印件；（三）投標(biāo)人差

7、不多情況講明，包括企業(yè)性質(zhì)，注冊地址，通訊地址，法人代表姓名，已治理物業(yè)情況，人員情況等；（四）年度企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表復(fù)印件；（五）招標(biāo)文件要求提供的其他證明材料。第十四條（投標(biāo)單位資格評定）招標(biāo)人應(yīng)對申請參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格評定，依照單位的資質(zhì)，業(yè)績，信譽(yù)等情況確定投標(biāo)單位。被確定的投標(biāo)單位不得少于3個(gè)。第十五條（投標(biāo)文件）投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列要緊內(nèi)容：（一）治理服務(wù)理念、目標(biāo)；（二）物業(yè)治理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及治理制度；（三）治理服務(wù)人員配備；（四）物業(yè)治理用房及相應(yīng)治理設(shè)施的配置；（五）物業(yè)治理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；（六）物業(yè)治理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾；（七）物業(yè)維

8、修養(yǎng)護(hù)設(shè)想；（八）物業(yè)治理應(yīng)急措施；（九）招標(biāo)人要求的其他內(nèi)容。第十六條（投標(biāo)文件的送達(dá)、修改和撤回）投標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前，將加蓋投標(biāo)人的法定代表人印章后的投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)妥為保存，在開標(biāo)之前，不得啟封投標(biāo)文件。投標(biāo)人在截標(biāo)期日前，可書面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)人在截標(biāo)期日后送達(dá)投標(biāo)文件或者經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。第十七條（無效投標(biāo)文件）投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的，投標(biāo)文件無效；（一）未密封；（二）未加蓋投標(biāo)人的法定代表人印章；（三）未能按招標(biāo)文件要求編制；（四）逾期送達(dá)。第十八條（重新招

9、標(biāo)）投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定重新招標(biāo).第十九條（開標(biāo)時(shí)刻，地點(diǎn)）招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截標(biāo)期日的同一時(shí)刻公開進(jìn)行開標(biāo)，開標(biāo)地點(diǎn)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。第二十條（開標(biāo)）招標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人選派代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)后由投標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀。招標(biāo)人在截標(biāo)期日前收到的所有投標(biāo)文件，都應(yīng)在開標(biāo)時(shí)當(dāng)眾予以拆封，宣讀。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。招標(biāo)人可托付公證處對開標(biāo)過程進(jìn)行公證。第二十一條（評標(biāo)組織）招標(biāo)人應(yīng)組建評委會(huì)負(fù)責(zé)評標(biāo)。評標(biāo)委員會(huì)的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標(biāo)人代表和物業(yè)治理投標(biāo)評審專家組成。其中，招

10、標(biāo)人代表不得超過評標(biāo)委員會(huì)成員數(shù)的三分之一。物業(yè)治理投標(biāo)評審專家可由招標(biāo)人從市房地資源局提供的物業(yè)治理投標(biāo)評審專家?guī)烀麅灾胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評標(biāo)委員會(huì)成員。評標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。第二十二條（評標(biāo)）評標(biāo)委員會(huì)能夠要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或講明，但投標(biāo)人的澄清或講明不得違背投標(biāo)文件的本意。評標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下，結(jié)合投標(biāo)文件，公開答辯，投標(biāo)人管業(yè)實(shí)績及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項(xiàng)計(jì)分，綜合評定；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)向招標(biāo)人提交經(jīng)密封的評標(biāo)報(bào)告，并推舉經(jīng)評審得分最高的中標(biāo)人候選人。前

11、款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)察看的物業(yè)治理現(xiàn)場情況等。評標(biāo)委員會(huì)成員及參與評標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評審情況。第二十三條（中標(biāo)）招標(biāo)人在確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將招標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。對未能中標(biāo)的投標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)退回其投標(biāo)文件。第二十四條（評標(biāo)中止）經(jīng)評標(biāo)委員會(huì)評審，所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的，能夠否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人可依照本暫行規(guī)定重新招標(biāo)。第二十五條（合同的簽訂）招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照投標(biāo)文件和招標(biāo)文件，簽訂前期物業(yè)治理服務(wù)合同或物業(yè)治理服務(wù)合同。第二十六條（悔標(biāo)的處理）中

12、標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十七條（招標(biāo)費(fèi)用）物業(yè)治理招標(biāo)過程中發(fā)生的廣告代理信息公布，文件編制，勞務(wù)，交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，招標(biāo)過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定在物業(yè)治理服務(wù)用房收益或其他收益中列支或在維修基金的利息中列支。第二十八條（招投標(biāo)的時(shí)限）新建商品房需預(yù)售的，其物業(yè)治理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；新建商品房出售的，應(yīng)在物業(yè)交付使用前6個(gè)月完成。已交付使用的物業(yè)的招投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)在原物業(yè)治理服務(wù)合同終止前2個(gè)月完成。第二十九條（物業(yè)檔案材料移交）招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)將下述檔案材料移交給中標(biāo)人：（一）各類物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案；（二）與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同等資料；（三）物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；（四）公共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；（五）以幢為單位的維修基金的分戶清冊或資料；（六）房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用講明文件；（七）財(cái)務(wù)收支帳冊；（八）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；（九）物業(yè)治理所必須的其他資料。五、附則第三十條（禁止行為）投標(biāo)人不得以任何方式，排斥其他投