寫字樓模式初探

1、共三十九頁做中國最有價(jià)值(jizh)的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)Make the most valuable real estate services in the China寫字樓模式(msh)初探共三十九頁Introduction 商務(wù)(shngw)物業(yè)的歷史起源于產(chǎn)業(yè)革命時(shí)期，主要行使辦公職能，是隨著已成為社會(huì)生產(chǎn)基礎(chǔ)的工廠而出現(xiàn)的一個(gè)附屬物。如今寫字樓作為生產(chǎn)和處理各種商務(wù)活動(dòng)的信息場所，正在逐步成為社會(huì)生產(chǎn)的基礎(chǔ)。 目前，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)狀況都在發(fā)生著激烈的變化，在這種變化中，企業(yè)自身也必須進(jìn)行變革。為了適應(yīng)這種社會(huì)的發(fā)展需求，也要求辦公室在形態(tài)和功能上要多樣化。特別是信息化技術(shù)的飛速發(fā)展，更加速了這

2、種變化的趨勢。 先進(jìn)的寫字樓設(shè)計(jì)水平，從一個(gè)側(cè)面反映這個(gè)國家的科學(xué)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。作為商務(wù)類產(chǎn)品的一種，即可以獨(dú)立出現(xiàn)，又能夠與其他產(chǎn)品業(yè)態(tài)結(jié)合，是城市綜合體不可缺少的組成部分。共三十九頁1. 寫字樓理解(lji)Directory 2. 寫字樓定位(dngwi)思考3. 寫字樓技術(shù)服務(wù)體系共三十九頁寫字樓的含義(hny) 廣 義：辦公建筑是收集、處理和產(chǎn)生(chnshng)各種行政、科研、商務(wù)信息的場所，是社會(huì)再生產(chǎn)的基礎(chǔ)性建筑。 狹 義：寫字樓是商務(wù)物業(yè)的集中代表，就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，即辦公用房。指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房。現(xiàn)代寫字樓正向

3、綜合化，一體化方向發(fā)展，是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能夠滿足當(dāng)代社會(huì)辦公的各種需要的樓宇。行政辦公寫字樓科技產(chǎn)業(yè)園寫字樓中心商務(wù)區(qū)寫字樓共三十九頁寫字樓的傳統(tǒng)(chuntng)分類不同的分類方式將其劃分(hu fn)成不同的類別：按檔次劃分超甲級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓按功能劃分寫字樓商住寫字樓綜合性寫字樓按智能化水平劃分3A寫字樓5A寫字樓既能提供辦公，同時(shí)又能提供居住的寫字樓，較純寫字樓工程復(fù)雜度高，需要提前預(yù)留較多上下水管，加沒隔墻，結(jié)構(gòu)成本投入較多以辦公為主，同時(shí)又具備多種，如：公寓、商場、展廳、餐廳、酒店等多種功能，一般分層

4、設(shè)計(jì)目前，我國還沒有對寫字樓進(jìn)行檔次劃分的全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)一般對于寫字樓檔次的劃分，根據(jù)區(qū)域、交通狀況、建筑規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備及辦公空間情況、配套設(shè)施、客戶情況、物業(yè)公司等因素綜合評定OA(辦公智能化)、BA（樓與自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）OA(辦公智能化)、BA（樓與自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）基本上只有辦公一種功能，部分底層或裙樓商業(yè)無其他功能共三十九頁 甲級寫字樓供應(yīng)(gngyng)主要集中在北京、上海、廣州和深圳等一線城市； 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)使跨國企業(yè)擴(kuò)張的速度有所放緩，但對二、三線城市的影響相對較小，二、三線城市主要側(cè)重的是國內(nèi)市場，

5、隨著中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步增強(qiáng)，國內(nèi)企業(yè)將成為甲級寫字樓市場需求的最大動(dòng)力，二三線城市甲級寫字樓總體供應(yīng)量將占未來全國供應(yīng)增長的半數(shù)以上，且潛力巨大。寫字樓產(chǎn)品(chnpn)在中國主要城市的供應(yīng)增長狀況一線城市活躍區(qū)域二、三線城市活躍區(qū)域共三十九頁城市(chngsh)等級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)高素質(zhì)人才基礎(chǔ)設(shè)施條件商務(wù)環(huán)境現(xiàn)有及未來供應(yīng)按照城市的影響范圍，城市可以分為全球型城市、地區(qū)型城市、區(qū)域型城市和本地型城市。城市等級越高，其寫字樓市場的規(guī)模越大，本地型城市對高端寫字樓的需求不高。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、企業(yè)總部機(jī)構(gòu)是寫字樓市場的主要需求來源，一個(gè)城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)

6、程度直接影響了對寫字樓的需求。包括對外交通設(shè)施條件、城市交通設(shè)施、電力、電信基礎(chǔ)設(shè)施等。完善的基礎(chǔ)設(shè)施是城市寫字樓市場發(fā)展的基礎(chǔ)。高素質(zhì)人才是寫字樓的主要就業(yè)人口，同時(shí)也是吸引金融業(yè)、企業(yè)總部、專業(yè)服務(wù)業(yè)的重要條件。城市高素質(zhì)人口規(guī)模及對高素質(zhì)人才的吸引力是影響寫字樓市場的重要因素。商務(wù)環(huán)境包括政策的透明度、政府的服務(wù)意識和服務(wù)效率。良好的商務(wù)環(huán)境將能夠吸引企業(yè)進(jìn)入，從而帶動(dòng)寫字樓市場的發(fā)展?，F(xiàn)有及未來的供應(yīng)代表了現(xiàn)有市場的容量及未來新增的供應(yīng)。影響城市寫字樓市場發(fā)展的主要因素共三十九頁寫字樓和傳統(tǒng)住宅(zhzhi)物業(yè)得差別客戶群差別(chbi)決策模式差別物業(yè)形態(tài)差別銷售技巧差別銷售控制差

7、別營銷手法差別產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)分離差別管理方式差別商務(wù)物業(yè)有別于傳統(tǒng)住宅物業(yè)，差異化策略，清晰落位實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。共三十九頁寫字樓發(fā)展(fzhn)一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境活躍，市場需求旺盛 近年來，全國寫字樓處于供應(yīng)平穩(wěn)增長，需求旺盛，價(jià)格快速增長的發(fā)展態(tài)勢。在住宅市場調(diào)控的大背景下，不在限購范圍內(nèi)的寫字樓市場迎來了全面發(fā)展的時(shí)代。 受益于投資資金的擠出、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和投資回報(bào)(hubo)的優(yōu)良，寫字樓建設(shè)也在如火如荼的進(jìn)行。二、投資回報(bào)率更高，企業(yè)融資渠道更廣 從投資及融資角度考慮：對于投資型客戶，中心區(qū)寫字樓物業(yè)的收益遠(yuǎn)高于普通住宅，越來越多的客戶選擇寫字樓作為投資產(chǎn)品；對于發(fā)展商自身，寫字樓物業(yè)可作為資

8、產(chǎn)沉淀長期持有，為日后企業(yè)融資提供支持。利用REIT等融資模式將寫字樓產(chǎn)品打包，為企業(yè)獲取更多流動(dòng)資金，實(shí)現(xiàn)持續(xù)開發(fā)。共三十九頁一線城市：深圳寫字樓市場(shchng)的發(fā)展軌跡起始(q sh)階段過渡階段CBD形成階段辦公多核心形成2005年至今80年代90年代20002005年發(fā)展軌跡特征80年代，辦公類項(xiàng)目以國貿(mào)為主要代表，此階段純辦公樓項(xiàng)目分布零散。90年代，以羅湖地王大廈為主要代表，配套逐步完善，酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)受到客戶認(rèn)可。自2000年開始，福田CBD商務(wù)中心區(qū)發(fā)展，以賽格廣場為代表的一批5A級寫字樓入市，打造全新的商務(wù)區(qū)域。深圳商務(wù)中心呈帶狀向西側(cè)發(fā)展，形成兩個(gè)中心。2005年至

9、今，深圳市形成以中心城區(qū)為核心，西、中、東三條發(fā)展軸和南、北兩條發(fā)展帶為基本骨架的多核心辦公模式。城市功能進(jìn)一步細(xì)化，商業(yè)、商務(wù)圈逐漸開始分離。僅滿足基本使用功能案例：國貿(mào)中心高智能生態(tài)化個(gè)性化案例：安聯(lián)大廈5A級智能化，體現(xiàn)生態(tài)案例：賽格廣場初步體現(xiàn)智能化案例：電子科技大廈共三十九頁一線城市：深圳高品質(zhì)寫字樓區(qū)域市場(shchng)分布 深圳商務(wù)物業(yè)市場由羅湖起步，發(fā)力于福田中心，由羅湖、福田中心區(qū)沿深南大道一路(yl)向西發(fā)展，擴(kuò)展出華僑城片區(qū)、南山及前海中心區(qū)等，代表著深圳商務(wù)物業(yè)市場發(fā)展的未來發(fā)展趨勢，引領(lǐng)深圳商務(wù)物業(yè)的發(fā)展方向。 目前整體市場“多點(diǎn)開花、區(qū)域細(xì)分升級”的格局表現(xiàn)明顯，

10、逐步形成蔡屋圍、福田中心區(qū)、福田中心西區(qū)、前海中心等多個(gè)商務(wù)中心，總體呈帶狀發(fā)展。羅湖蔡屋圍片區(qū)老金融中心板塊華強(qiáng)片區(qū)電子商務(wù)板塊福田中西區(qū)政治核心商務(wù)板塊中心區(qū)高科技企業(yè)孵化基地華僑城生態(tài)辦公板塊南山中心區(qū)人文辦公板塊前海寶安中心區(qū)西部定向產(chǎn)業(yè)辦公板塊共三十九頁二、三線城市(chngsh)：寫字樓發(fā)展萌芽(mngy)階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項(xiàng)、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價(jià)格交通使用成本動(dòng) 因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點(diǎn)追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣化多樣

11、化各種類型企業(yè) 寫字樓與新一代商務(wù)公寓及其他商業(yè)配套并存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)景共三十九頁1. 寫字樓理解(lji)directory 2. 寫字樓定位(dngwi)思考3. 寫字樓技術(shù)服務(wù)體系共三十九頁從地塊性質(zhì)研判從客戶角度研判從客戶所屬(sush)行業(yè)研判從未來競爭格局研判從寫字樓等級衡量標(biāo)準(zhǔn)研判問題(wnt)的提出者既為問題(wnt)的解決者！共三十九頁寫字樓地塊(d kui)性質(zhì) 政策條件(tiojin) 城市發(fā)展 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 區(qū)位形象 運(yùn)營成本 共三十九頁以客戶實(shí)際需求為出發(fā)點(diǎn)，區(qū)別于傳統(tǒng)(chuntng)分類，同致行對寫字樓產(chǎn)品細(xì)分為以下六種常見類別，專業(yè)化視角，精準(zhǔn)落位寫字樓產(chǎn)品

12、。A超甲級寫字樓B甲級寫字樓C乙級寫字樓D園區(qū)寫字樓ELOFT寫字樓F創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)寫字樓產(chǎn)品全系列寫字樓產(chǎn)品(chnpn)定位細(xì)分一二線城市開發(fā)產(chǎn)品二三線城市開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化訂單式開發(fā)產(chǎn)品共三十九頁寫字樓客戶(k h)關(guān)注點(diǎn)集合生產(chǎn)工具提高生產(chǎn)力投資工具保值、增值經(jīng)營效率區(qū)位和配套資源：這個(gè)區(qū)域是否能提升企業(yè)經(jīng)營的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門更近、離交通節(jié)點(diǎn)，如機(jī)場、高速公路、地鐵站等更近）？形象（面子）寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求（體現(xiàn)怎樣的企業(yè)精神和檔次如何）？必備(b bi)指標(biāo)：廣場立面大堂（含物業(yè)管理公司）電梯間電梯品牌公共走道洗手間；可選指標(biāo)：

13、室內(nèi)層高、浩華視頻會(huì)議室、俱樂部、商務(wù)會(huì)所經(jīng)營成本這個(gè)寫字樓是否有助于節(jié)省企業(yè)運(yùn)營的成本？必備指標(biāo)：空調(diào)品牌與運(yùn)行方式、電梯速度與運(yùn)行方式、網(wǎng)絡(luò)速度、高使用率、物業(yè)的可拼合性可選指標(biāo)：網(wǎng)絡(luò)地板、空中花園、生態(tài)辦公等。共三十九頁寫字樓客戶所屬(sush)行業(yè)分析四線三線(sn xin)二線進(jìn)駐企業(yè)說明：區(qū)域性知名企業(yè)地方性支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐企業(yè)說明：國內(nèi)知名企業(yè)區(qū)域性知名企業(yè)地方支柱企業(yè)進(jìn)駐企業(yè)說明：國際知名企業(yè)國內(nèi)知名企業(yè)區(qū)域性知名企業(yè)一線進(jìn)駐企業(yè)說明：世界500強(qiáng)企業(yè)國際知名企業(yè)國內(nèi)知名企業(yè)創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)需求面積行業(yè)類型公司規(guī)模資金實(shí)力使用性質(zhì)100-300設(shè)計(jì)、裝飾、電子加工處于創(chuàng)業(yè)期的中小規(guī)模公

14、司，人員較少大多選擇按揭付款，資金實(shí)力較弱作為公司對外形象展示窗口300-500貿(mào)易、律師行、物流處于發(fā)展期的企業(yè)，規(guī)模擴(kuò)張急需置業(yè)資金實(shí)力一般，大多選擇按揭方式自用兼投資，注重投資回報(bào)500-1000實(shí)業(yè)、物流、科技、服裝展示處于成熟期，企業(yè)規(guī)模較大資金實(shí)力較強(qiáng)提升公司形象，置業(yè)保值1000以上投資、基金、實(shí)業(yè)投資、基金、實(shí)業(yè)資金實(shí)力強(qiáng)，對價(jià)格敏感度相對較弱自用兼投資共三十九頁寫字樓等級(dngj)衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn)甲寫字樓超甲級寫字樓發(fā)展商背景具備良好的市場聲譽(yù)的專業(yè)開發(fā)商具備良好聲譽(yù)的專業(yè)開發(fā)商，有豐富的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及在目標(biāo)客戶群的口碑位置核心商業(yè)區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)直接連接核心商業(yè)

15、區(qū)域，與公共交通系統(tǒng)及地鐵口接駁物業(yè)管理國際化物業(yè)管理公司，豐富的甲級寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)國際化物業(yè)管理公司，豐富的甲級寫字樓管理經(jīng)驗(yàn)，豐富的服務(wù)國際企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，了解跨國企業(yè)客戶對物業(yè)管理的要求標(biāo)準(zhǔn)體量30000以上50000以上產(chǎn)權(quán)單一產(chǎn)權(quán)，只租不售單一產(chǎn)權(quán)，只租不售樓層平面整層可出租使用面積超過1000，使用率超過70%，采用無柱型設(shè)計(jì)，單層平面最好是長方形或方形整層可出租使用面積超過2000，使用率超過75%，采用無柱型設(shè)計(jì)，單層平面最好是長方形或方形，考慮可拆卸樓板設(shè)置室內(nèi)凈高2.6米2.8米樓板承重250公斤/350公斤/架高地板70mm150mm進(jìn)深8米12米目前，一二線城市仍是寫字樓發(fā)

16、展(fzhn)主要區(qū)域，配套完備的甲級、超甲級寫字樓為主要趨勢，其評級衡量標(biāo)準(zhǔn)如下：共三十九頁衡量標(biāo)準(zhǔn)甲寫字樓超甲級寫字樓走廊寬度電梯前室：不低于3米公共走廊：比低于1.5米電梯前室：不低于3米公共走廊：比低于1.5米衛(wèi)生間男女各一，每個(gè)按照不低于樓層適用面的1:10配置男女各一或二，每個(gè)按照不低于樓層使用面積的1:8配置，擁有行政人員衛(wèi)生間及殘疾人衛(wèi)生間等空調(diào)系統(tǒng)四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)新風(fēng)量：30m/人/小時(shí)（按照10/人密度計(jì)算）四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)或VAV系統(tǒng)夏季：可達(dá)2250%（相對濕度）冬季：2240%（相對濕度）新風(fēng)量：40m/人/小時(shí)（按照10/人密度計(jì)算）24小時(shí)機(jī)房冷凍

17、水/冷卻水系統(tǒng)具備具備24小時(shí)熱水供應(yīng)具備具備電力系統(tǒng)雙路供電，應(yīng)急發(fā)電機(jī)，電力負(fù)荷達(dá)80VA/sqm-90VA/sqm，提供備用的發(fā)動(dòng)機(jī)組雙路供電，應(yīng)急發(fā)電機(jī)（公共使用）（租客使用），電力負(fù)荷達(dá)100VA/sqm-120VA/sqm，提供備用的發(fā)動(dòng)機(jī)組，保證供應(yīng)量為500千伏安，預(yù)留租客發(fā)電機(jī)位衛(wèi)星天線安裝位置預(yù)留具備具備寫字樓等級(dngj)衡量標(biāo)準(zhǔn)共三十九頁衡量標(biāo)準(zhǔn)甲寫字樓超甲級寫字樓電梯系統(tǒng)（客梯）分區(qū)設(shè)置平均等候時(shí)間不超過40秒載重量：不低于1350公斤/部梯速：2.5-4.0米/秒配置比例：不低于5000/部設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)設(shè)置平均等候時(shí)間不超過30秒載重量：不低于1350公

18、斤/部梯速：3.5-5.0米/秒配置比例：不低于4500/部設(shè)置有電梯空調(diào)系統(tǒng)電梯系統(tǒng)（貨梯兼消防）載重量：不低于1350公斤/部梯速：2.5米/秒（視高度而定）載重量：不低于1600公斤/部梯速：3.5米/秒（視高度而定）電梯系統(tǒng)（車庫至首層）載重量：不低于1000公斤/部梯速：1.75米/秒載重量：不低于1350公斤/部梯速：1.75米/秒停車位不低于0.9個(gè)/不低于1.2個(gè)/照明系統(tǒng)公共區(qū)域：350lux租賃區(qū)域：500lux公共區(qū)域：350lux租賃區(qū)域：500lux垃圾處理設(shè)置地下垃圾房各樓層設(shè)有垃圾手機(jī)放，分類回收，地下垃圾房干濕分離，濕式垃圾房裝有空調(diào)無障礙設(shè)計(jì)可以予以考慮必須予

19、以考慮環(huán)保要求ISO14000認(rèn)證ISO14000認(rèn)證，國際LEEDS認(rèn)證寫字樓等級(dngj)衡量標(biāo)準(zhǔn)共三十九頁1. 寫字樓理解(lji)directory 2. 寫字樓定位(dngwi)思考3. 寫字樓技術(shù)服務(wù)體系共三十九頁寫字樓寫字樓核心打造(dzo)要素財(cái)務(wù)模式為商務(wù)物業(yè)打造核心要素，在土地條件符合的基礎(chǔ)上，選擇適合(shh)的租售模式，打造滿足客戶需求的產(chǎn)品。產(chǎn)品打造地段要求財(cái)務(wù)模式租售模式客戶需求共三十九頁產(chǎn)業(yè)鏈規(guī) 模交 通區(qū) 位政 策 目前中國整體投資環(huán)境呈良性發(fā)展，地方政府未來35年規(guī)劃(guhu)中涉及招商引資等加快經(jīng)濟(jì)增長的信息，為商務(wù)物業(yè)選址訊號； 城市中心區(qū)、城市副中心

20、區(qū)、未來政府規(guī)劃新區(qū)核心區(qū)域等都是商務(wù)物業(yè)選址(xun zh)的重要考慮因素； 與公共交通系統(tǒng)直接連接的商業(yè)區(qū)域或地鐵口接駁、人流貨流路線通暢、步行路線組織合理； 商務(wù)物業(yè)多為地標(biāo)性建筑面積在3000050000左右，高端物業(yè)面積在50000以上； 同類行業(yè)高度聚集，催生商務(wù)物業(yè)新區(qū)域的崛起。寫字樓選址要素共三十九頁寫字樓選址要素具體(jt)規(guī)劃指標(biāo)確定項(xiàng)目用地性質(zhì)、本體條件、自然環(huán)境明確項(xiàng)目用地所在區(qū)域的近期、中期、長期發(fā)展規(guī)劃明確項(xiàng)目用地與城市中心區(qū)域的關(guān)系、及與周邊環(huán)境的關(guān)系明確項(xiàng)目用地的地址條件：土質(zhì)、地耐力、斷層等明確項(xiàng)目用地周邊環(huán)境：如噪音、煤氣、電波干擾、污染等確定項(xiàng)目用地的主要

21、規(guī)劃指標(biāo)：總高度、地上總建筑面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、停車位、干道口開口(ki ku)位置等適應(yīng)城市規(guī)劃要求：綜合利用地上、地面、地下的土地資源；合理組織交通，對機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、人流貨流及步行路線進(jìn)行組織；賀李實(shí)際城市公共空間；并與周圍建筑物保持和諧統(tǒng)一等。共三十九頁寫字樓財(cái)務(wù)(ciw)模式 波士頓REIT融資模式：高端寫字樓全部持有租賃，以自行開發(fā)為主，BPLP的“普通或優(yōu)先有限(yuxin)合伙權(quán)益”，收購和合并外部項(xiàng)目為輔，利用權(quán)益換資本的形式，極大地縮減了公司的現(xiàn)金開支，實(shí)現(xiàn)公司的持續(xù)快速擴(kuò)張，財(cái)務(wù)線穩(wěn)步上升。 傳統(tǒng)租售結(jié)合模式：前期投入資金較多，必須依靠銷售部分物業(yè)

22、快速回款，持有部分物業(yè)未來能夠?qū)崿F(xiàn)溢價(jià)。 SOHO(中國)速銷模式：快速開發(fā)、快速銷售，以保證資金的快速流轉(zhuǎn)，提高資金使用效率和收益?！跋褓u住宅一樣賣商業(yè)地產(chǎn)”。資金流前期投入資金較多銷售部分快速回款連續(xù)培育調(diào)整期，收益較低，需要三年左右的時(shí)間調(diào)整導(dǎo)入期開盤期強(qiáng)銷期平穩(wěn)期目前商務(wù)物業(yè)市場正處于轉(zhuǎn)型期，部分物業(yè)前期空置率較高寫字樓開發(fā)財(cái)務(wù)線開發(fā)運(yùn)營周期連續(xù)期收尾期共三十九頁行業(yè)特定需求關(guān)注點(diǎn)行業(yè)劃分關(guān)注點(diǎn)物流類和電子通訊類公司比較關(guān)注行業(yè)的聚集金融類和服務(wù)類公司比較關(guān)注行業(yè)行館客戶群的進(jìn)駐情況服務(wù)類關(guān)注舒適的辦公環(huán)境實(shí)業(yè)類是否經(jīng)濟(jì)實(shí)用不同行業(yè)(hngy)對物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)也不同，其中普遍需求有：寫字

23、樓客戶(k h)進(jìn)駐需求不同行業(yè)對物業(yè)的關(guān)注點(diǎn)也不同，除特殊需求外，同致行對商務(wù)物業(yè)的承租客戶及購買客戶進(jìn)行市場化細(xì)分。企業(yè)功能產(chǎn) 業(yè)CBD現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高科技貿(mào)易市場金融業(yè)管理生產(chǎn)制造業(yè)物流業(yè)支持物業(yè)形象及檔次對網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等設(shè)置具有行業(yè)要求標(biāo)準(zhǔn)是否滿足日后公司經(jīng)營共三十九頁硬件價(jià)值保證(bozhng)寫字樓品質(zhì)硬件(yn jin)配置視覺感知體驗(yàn)感知電 梯層 高候梯廳外立面空 調(diào)洗手間大 堂結(jié)構(gòu)感知智能化核心筒標(biāo)準(zhǔn)層地下停車場走 廊高品質(zhì)的玻璃幕墻（高折射率、可呼吸式、中空鍍膜隔音、大尺寸塊面玻璃、減少隱框、凸現(xiàn)豎向主線條、燈光工程）建議將做挑高大堂，高度在8.412.6米采用高檔大理石+不銹鋼

24、材質(zhì)打造，與大堂風(fēng)格統(tǒng)一，開間不小于3米3.2米3.2米4米，舒適度高，體現(xiàn)商務(wù)品質(zhì)正常開間1.8-2米，明確的導(dǎo)視系統(tǒng)，細(xì)節(jié)與品質(zhì)感知名品牌；設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于30秒；大尺度轎廂；100米以上寫字樓建議分區(qū)（低區(qū)速度2.5m/s，中區(qū)速度：3.5-4.5m/s，高區(qū)速度：6m/s）高速電梯建議進(jìn)口原裝中央空調(diào)，VRV分戶計(jì)量系統(tǒng)，24獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)調(diào)控盡量預(yù)留在核心筒內(nèi)，設(shè)備品牌數(shù)量完備；裝修色調(diào)一致5A級標(biāo)準(zhǔn)（樓宇、消防、保安、通訊、辦公）核心筒面積占總建筑面積的28%左右，提高得房率面積區(qū)間在12001500，滿足車輛使用要求，配備越460個(gè)車位寫字樓打造KPI體系共三十九頁軟件價(jià)值提升(tsh

25、ng)寫字樓內(nèi)涵，樹立優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品形象軟件(run jin)配置軟件指標(biāo)外延指標(biāo)交通便利度商務(wù)、政務(wù)辦公環(huán)境商務(wù)配套物業(yè)管理已入駐企業(yè)情況自身或周邊文化內(nèi)涵依托項(xiàng)目具體情況，提供專業(yè)化服務(wù)多功能綜合會(huì)議廳、員工食堂、茶水間區(qū)域行業(yè)聚集氛圍營造片區(qū)交通高通達(dá)性，地鐵接駁物業(yè)更優(yōu)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況落位寫字樓打造KPI體系共三十九頁綜合體寫字樓注意(zh y)要點(diǎn) 作為商務(wù)類產(chǎn)品，寫字樓的的功能逐步完善，建筑高度也隨之提高。目前，各大城市中心區(qū)土地供應(yīng)(gngyng)緊張，這就催生涵蓋辦公、酒店、公寓、展覽、會(huì)議、娛樂、商業(yè)于一體的建筑物，我們把這種建筑也稱之為綜合體寫字樓。在設(shè)計(jì)方面，應(yīng)著重考慮以下幾個(gè)

26、要點(diǎn)：公寓及酒店商業(yè)會(huì)議及展覽同樣人數(shù)的大會(huì)議廳及展覽的內(nèi)容頁和商業(yè)意向安排在地面層上下為宜。商業(yè)服務(wù)業(yè)方面肯定是最下面接觸地面上下的頭幾層及地下一、二層的范圍來安排，人流較大。而且大量的貨物后勤，最好安排在地下解決。如果外部景觀資源較大，酒店及公寓建議設(shè)置在高層，溢價(jià)能力更強(qiáng)。酒店、公寓的人數(shù)比寫字樓的人數(shù)要少，如果將電梯用的少的部分放在上部，對核心筒的面積可以節(jié)省，在人流的安排方面也不叫合理。共三十九頁綜合體寫字樓案例(n l)金中環(huán)3.5米層高主樓（824層）“金中環(huán)1號”酒店式商務(wù)(shngw)公寓-15層品牌商業(yè)區(qū)主樓（25-48層）“金中環(huán)空中office”高層寫字樓附樓（715層

27、）“金中環(huán)王座”酒店式公寓共三十九頁寫字樓租售模式(msh)開發(fā)企業(yè)在不同時(shí)期對收益模式的選擇也有所不同，同致行可根據(jù)項(xiàng)目綜合(zngh)條件，選擇最佳的組合方式，實(shí)現(xiàn)短期盈利及未來物業(yè)溢價(jià)?；旌辖?jīng)營持有經(jīng)營出售經(jīng)營收益模式 持有經(jīng)營模式：開發(fā)集團(tuán)物業(yè)自持，整體以租賃收益方式進(jìn)行經(jīng)營，獲取長期收益回報(bào)。 出售經(jīng)營模式：早期商務(wù)物業(yè)選擇的主要收益模式，即將項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售回現(xiàn)，其中包含整體出售和拆分出售兩種。 混合經(jīng)營模式：部分進(jìn)行租賃收益，部分銷售回現(xiàn)，此模式的出發(fā)點(diǎn)為企業(yè)有短期資金回收需求，同時(shí)希望兼顧長期收益；另外，也有個(gè)別情況屬于項(xiàng)目土地出讓條件中對于出售比例有所限制，無法全部銷售。代表：波

28、士頓REIT 嘉里建設(shè)廣場 卓越皇崗商務(wù)中心代表：SOHO(中國) 卓越時(shí)代廣場 金中環(huán)商務(wù)大廈 代表：NEO企業(yè)大道 中國鳳凰大廈共三十九頁寫字樓營銷(yn xio)管理NO.1：寫字樓出售經(jīng)營一般(ybn)劃分為四個(gè)階段，其中第三階段為重中之重。重要工作：項(xiàng)目前期公關(guān)人員主動(dòng)接洽大客戶，尋找適合進(jìn)駐企業(yè)，定制產(chǎn)品，精準(zhǔn)落位。重要工作：確定大客戶名單，盡量滿足大客戶對于企業(yè)冠名、工程構(gòu)造等方面需求，迅速成交，降低開發(fā)企業(yè)資金壓力。全面銷售階段（開盤期、強(qiáng)銷期）散售為主、租賃為輔、消化尾房（連續(xù)期、收尾期）尋找大型客戶實(shí)現(xiàn)整售（項(xiàng)目導(dǎo)入期）尋找客戶訂單式出產(chǎn)（項(xiàng)目導(dǎo)入期）重要工作：已取得預(yù)售證

29、，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓姿態(tài)推向市場。高密度廣告宣傳提升品牌形象，形成速銷。重要工作：項(xiàng)目內(nèi)外裝修基本完成，此階段主要做租賃業(yè)務(wù)及后續(xù)尾盤消化業(yè)務(wù)。第三階段第二階段第一階段第四階段共三十九頁NO.2：寫字樓持有經(jīng)營比例增加，揭示了開發(fā)企業(yè)綜合(zngh)能力及資金平衡水平的逐步成熟。這種只租不售的物業(yè)多為高端寫字樓，未來，單一業(yè)權(quán)物業(yè)將逐漸發(fā)展成為商務(wù)物業(yè)市場的主流模式，且優(yōu)勢突出。 寫字樓營銷(yn xio)管理產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一與完整性得到保持，有利于日后寫字樓統(tǒng)一管理與維護(hù)，使物業(yè)形象得到良好的維護(hù)與提升。 物業(yè)具備一定的面積調(diào)配彈性，能夠以迎合客戶業(yè)務(wù)發(fā)展需求而對辦公面積的擴(kuò)充要求，有效避免企業(yè)因無法在原有樓層或鄰近樓層擴(kuò)租帶來的辦理現(xiàn)象。 避免一棟物業(yè)，因數(shù)量繁多的業(yè)主，彼此惡性競爭、競相壓價(jià)導(dǎo)致樓宇租金水平的參差不齊。與售價(jià)在市場調(diào)整期的大幅變化相比，租金變化相對較小，收益穩(wěn)定。 通過REITS，或銀行抵押等多種融資渠道，可拓寬企業(yè)融資渠道。持有經(jīng)營初期可能會(huì)出現(xiàn)空