建筑和房地產(chǎn)法 課件

1、(建筑與)房地產(chǎn)法稅杰雄01-16周三 6-7節(jié)東4210 參考書(shū)目房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù) 邢萬(wàn)兵著 法律出版社 2019.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 張建坤編著 東南大學(xué)出版社 2019.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)防范 樊劍英編著 大連出版社 2019.6房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃實(shí)戰(zhàn)派 張友剛編著 中國(guó)市場(chǎng)出版社 2019.10目錄第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立制度第二章 用地制度第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期手續(xù)第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的招標(biāo)第五章 房地產(chǎn)工程建設(shè)第六章 商品房銷售第七章 房地產(chǎn)稅收法律制度第一章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立制度第一節(jié) 房地產(chǎn)的特征 一、房地產(chǎn)的基本概念 建筑是動(dòng)詞，建筑物是人們建筑而成的東西。房地

2、產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，從物質(zhì)形態(tài)上看，包括土地、建筑物（包括房屋和其他構(gòu)筑物）和定著物。因其位移特點(diǎn)，在法學(xué)上，房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)。 土地，在廣義上本是一個(gè)垂直系統(tǒng)的自然綜合體，在此，僅采狹義的地表及一定深度的土壤層。建筑物中的房屋是指由建筑材料組成的能夠遮風(fēng)避雨的空間場(chǎng)所；構(gòu)筑物是房屋以外的其他建筑物；定著物是地表建筑物以外的部分，如花草、樹(shù)木、庭院、花園、假山等。這部分往往視為土地或建筑物的附屬部分，故，房地產(chǎn)一般是指土地和建筑物。 房地產(chǎn)的分類 第一，按用途分：工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、軍事、特殊用房等； 第二，按建筑結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等； 第三

3、，按建筑層數(shù)分：底層（3層）、多層（4層-6層）、小高層（7層-9層）、高層（10層-30層）、超高層（30層） 第四，按權(quán)屬分：國(guó)家、集體、私有所有、聯(lián)營(yíng)企業(yè)、股份制、涉外房產(chǎn)等。 二、房地產(chǎn)的特征 1.自然特征:位置的固定性、各宗房地產(chǎn)的差異性、使用上的耐久性、數(shù)量的有限性和效用的多層次性（生存資料享受資料發(fā)展資料）。 2.經(jīng)濟(jì)特征：投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)；變更用途的困難性；投資的流動(dòng)性較差。 3.社會(huì)特征：主要是政策影響性較強(qiáng)。 三、房地產(chǎn)法律、政策的體系 房地產(chǎn)的法律包括憲法、法律、行政法規(guī)和行政規(guī)章、地方法規(guī)和地方規(guī)章以及司法解釋。 房地產(chǎn)政策主要有國(guó)土資源部和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改

4、委、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)局，下發(fā)的通知意見(jiàn)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上極限基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為。包括土地開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。土地開(kāi)發(fā)是使土地滿足建設(shè)房屋的條件的一系列行為。包括地面平整、建筑物拆除、地下管線鋪設(shè)和道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是修房子，包括房屋建設(shè)的分析策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、配套完善、交付使用等全過(guò)程。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是從事土地、房屋開(kāi)發(fā)的企業(yè)法人。 二、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性要件 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織形式一般為公司。所以，它要具備設(shè)立公司的一般條件。我國(guó)公司包括有限責(zé)任公司和股

5、份有限公司，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要對(duì)應(yīng)地符合相應(yīng)的公司條件；同時(shí)要符合特別法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所規(guī)定的特別條件。 1.設(shè)立公司的一般條件 第一，合格的投資人。兩層含義： （1）投資主體的資格合法； （2）投資者的數(shù)量合格。 第二，投資人有合符法律要求的設(shè)立企業(yè)的意思表示文件。 第三，符合法律要求的出資 （1）出資方式 （2）出資額符合法律要求的最低限度。 （3）出資程序和比例合法。 （4）出資時(shí)限合法。 第四，有符合法律規(guī)定的名稱和組織機(jī)構(gòu)。 第五，有固定的所在地。 2.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特別條件 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格（即通常所說(shuō)的資質(zhì)）分為四級(jí)，因此不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)，所要求的條件是不同

6、的。列表如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件表一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本5000萬(wàn)2000800100經(jīng)營(yíng)期限5年321竣工面積或投資額近3年30萬(wàn)平米近3年15萬(wàn)平米累計(jì)5萬(wàn)平米合格率5年100%3年100%2年100%已竣工100%技術(shù)人員中職以上20人，專職會(huì)計(jì)4人中職以上10人，專職會(huì)計(jì)3人中職以上5人，專職會(huì)計(jì)2人中職以上5人，專職會(huì)計(jì)2人質(zhì)保體系住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度重大質(zhì)量事故無(wú)無(wú)無(wú)無(wú) 三、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的程序（條件） 1.向擬設(shè)企業(yè)所在地縣級(jí)以上工商行政管理部門(mén)先申請(qǐng)企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。 2.向擬設(shè)企業(yè)所在地縣級(jí)以上工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。申請(qǐng)?jiān)O(shè)立企業(yè)

7、時(shí)必須向登記機(jī)關(guān)提交相應(yīng)的法律文件。 3.核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。第二章 用地制度第一節(jié) 我國(guó)土地所有權(quán)及流轉(zhuǎn)制度 一、土地所有權(quán)制度 我國(guó)土地實(shí)行國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有。1.國(guó)有土地的范圍及取得第一，城市市區(qū)和不屬于集體農(nóng)村的土地；第二，沒(méi)收、征收、征用、征購(gòu)的土地；第三，農(nóng)村集體農(nóng)轉(zhuǎn)非后，該集體的原有土地；第四，農(nóng)民成建制地遷移后留下的土地；等。 2.集體土地所有權(quán) 第一，集體土地所有權(quán)的主體 村農(nóng)民集體、村民小組（原生產(chǎn)隊(duì)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。 第二，集體土地所有權(quán)的范圍 （1）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地； （2）屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。 （3）宅基地、自留地和自

8、留山。二、土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)制度土地管理法第二條 任何單位和個(gè)人不得買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)的除外。 第二節(jié) 土地使用權(quán)的取得 一、土地使用權(quán)的取得方式 土地使用權(quán)的取得，是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的取得。土地使用權(quán)包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)是政府對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依市場(chǎng)規(guī)律的有償轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即以該種方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)是政府基于公益目的將國(guó)有土地使用權(quán)非市場(chǎng)性地交給使用者使用的

9、情形。 無(wú)論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都實(shí)行土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上的集中供應(yīng)制度。 該制度是指縣級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)，對(duì)依法取得的土地，進(jìn)行前期（一級(jí)）開(kāi)發(fā)（一級(jí)開(kāi)發(fā)后的土地稱為凈地或熟地）、儲(chǔ)存并由其集中供應(yīng)的制度。 供應(yīng)方式為：對(duì)凈地實(shí)行以競(jìng)價(jià)為主的方式出讓。 二、建設(shè)用地出讓中的主要制度 1.規(guī)劃制度 對(duì)出讓地塊由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)確定規(guī)劃條件，未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓。 2. 信息公開(kāi)制度 出讓人縣、市人民政府土地管理部門(mén)。 公開(kāi)內(nèi)容：出讓計(jì)劃、出讓公告、出讓結(jié)果、出讓土地開(kāi)發(fā)利用信息、違法違規(guī)用地查處結(jié)果等。 3.競(jìng)價(jià)中標(biāo)制度 境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，出發(fā)了另有規(guī)定的以外，

10、均可參加競(jìng)價(jià)申請(qǐng)。 但是，結(jié)合其他條件，能參與競(jìng)價(jià)的主體其實(shí)是有限的。 競(jìng)價(jià)人中標(biāo)后10日內(nèi)方可與出讓人簽訂“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)合同”，一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付價(jià)款。余款在一年、特殊項(xiàng)目不超過(guò)兩年內(nèi)交付。 此外，還有用地交付、監(jiān)管制度等。 三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容和基本格式 約首： 合同名稱，雙方當(dāng)事人的名稱，合同編號(hào)，簽訂日期。 正文： 1.訂約依據(jù)和訂約原則 ；土地使用權(quán)的出讓方式。 2.出讓土地的狀況：位置，建筑面積 ，用途，使用期限。 3.土地使用費(fèi)及支付方式：-元/， 總價(jià)元，其中政府土地收益元、土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償款元；付款期限。稅費(fèi)。 4.土地開(kāi)發(fā)建設(shè)與利用：開(kāi)竣

11、工時(shí)間，城市規(guī)劃的調(diào)整處理、續(xù)期處理，公用設(shè)施的接口和引入，在此期間的監(jiān)督。 5.土地使用權(quán)證的辦理時(shí)間（交清費(fèi)用之后）、轉(zhuǎn)讓（條件：取得土地使用權(quán)證、房屋開(kāi)發(fā)25%、成片開(kāi)發(fā)的應(yīng)符合用地條件）、出租、抵押、續(xù)期（期滿前1年申請(qǐng)）與終止 此外，包括法律責(zé)任、不可抗力、附件（主要是規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)）等。 約尾：雙方簽章，簽約日期。 與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)與土地整理儲(chǔ)備中心簽訂土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期手續(xù)經(jīng)典的廣告詞及其翻譯飛利浦：Sense and Simplicity （精于心，簡(jiǎn)于形）Nissan 汽車(chē)Life is a journey. Enjoy the ride.譯：生活就是一

12、次旅行，祝您旅途愉快。 Gatorade 飲料life is a sport，drink it up.譯：生活就是一場(chǎng)運(yùn)動(dòng)，喝下它。Tequila 酒Life is harsh，your tequila shouldnt be.譯：生活是苦澀的，而您的tequila 酒卻不是。防止艾滋病公益廣告Theres life after sex.譯：在性之外還有生活。金科專業(yè)辦公服務(wù)Trying to do it all yourself doesnt always make you look like a hero.譯：所有重?fù)?dān)一肩挑并不會(huì)總使你像英雄一般。美國(guó)明尼蘇達(dá)州科學(xué)博物館The world

13、 has a big backyard. our planet is filled with hidden places. Dramatic examples of earths evolution. Witness seven of the worlds most diverse landscapes. come out and play in the greatest places.譯：世界有個(gè)大后院。我們的星球到處都有不為人知的地方。它們是地球演化的生動(dòng)例證.目睹世界上七種完全不同的自然景觀。來(lái)吧，在最壯觀的地方暢游吧?！颁J步”運(yùn)動(dòng)鞋F(xiàn)ive feet nine inches in hi

14、s socks.Ten feet tall in his shoes.譯：光腳身高五英尺九英寸。穿上“銳步”身高10英尺。梅塞德茲奔馳汽車(chē)Feel like a million for $970,000 less. It cost less than breakfast at the white house.譯：少付了97萬(wàn)美元，卻得到百萬(wàn)美元的享受。它比白宮的一頓早餐還便宜。British airways With our new e-ticket, all you have to bring is yourself.譯：選用我們的e號(hào)機(jī)票，閣下不需攜帶任何東西，只要帶著自己。e-ticke

15、t是電子機(jī)票。是說(shuō)不用帶機(jī)票，只需出示身份證。約翰遜的釣具With our line，you detect the fish before the fish detects you.譯：用我們的釣線，你可以在魚(yú)兒發(fā)現(xiàn)你之前先找到它。Ericsson移動(dòng)電話Make yourself heard.譯：傾聽(tīng)自我。國(guó)際知名品牌英語(yǔ)廣告語(yǔ)欣賞1Good to the last drop. 滴滴香濃，意猶未盡。（麥斯威爾咖啡）2Obey your thirst. 服從你的渴望。（雪碧）3The new digital era. 數(shù)碼新時(shí)代。（索尼影碟機(jī)）4We lead Others copy. 我們領(lǐng)

16、先，他人仿效。（理光復(fù)印機(jī)）5Impossible made possible. 使不可能變?yōu)榭赡?。（佳能打印機(jī)）6Take time to indulge. 盡情享受吧?。ㄈ赋脖ち瑁?The relentless pursuit of perfection. 不懈追求完美。（凌志轎車(chē)）8Poetry in motion, dancing close to me. 動(dòng)態(tài)的詩(shī)，向我舞近。（豐田汽車(chē)）9Come to where the flavor is Marlboro Country.光臨風(fēng)韻之境萬(wàn)寶路世界。（萬(wàn)寶路香煙）10To me, the past is black and white, but the future is always color. 對(duì)我而言，過(guò)去平淡無(wú)奇；而未來(lái)，卻是絢爛繽紛。（軒尼詩(shī)酒）11Just do it. 只管去做。（耐克運(yùn)動(dòng)鞋）12Ask for more. 渴望無(wú)限。（百事流行鞋）13The taste is great. 味道好極了。（雀巢咖啡）14Feel the new space. 感受新境界。（三星電子）15Intelligence everywhere. 智慧演繹，無(wú)處不在。（摩托羅