【銷(xiāo)售】 淡市下低首付虛高操作執(zhí)行方式_5頁(yè)_銷(xiāo)售口徑包裝_價(jià)格表制作_對(duì)外推廣

1、低首付（虛高方式）操作要點(diǎn)一、基本操作流程1：開(kāi)發(fā)商確定銀行審批上限價(jià)格2：開(kāi)發(fā)商確定其因其虛高所需增加的稅務(wù)成本及土地增殖稅3：與開(kāi)發(fā)商溝通降低稅收成本問(wèn)題4：低首付價(jià)格表制作對(duì)外銷(xiāo)售口徑包裝正式對(duì)外推廣辦理銀行按揭 二、開(kāi)發(fā)商確定銀行上限價(jià)格任何一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)按揭貸款受理銀行時(shí)，銀行均會(huì)對(duì)該項(xiàng)目有個(gè)評(píng)估單價(jià)，已界定了該項(xiàng)目的最高上限單價(jià)，在受理按揭的房號(hào)單價(jià)均不能超過(guò)該評(píng)估單價(jià)，否則不余受理，所以通過(guò)虛高方式所抬高的單價(jià)均不能超過(guò)此價(jià)格。（在特殊情況下開(kāi)發(fā)商可通過(guò)某些方式與銀行溝通提高此上限價(jià)格）三、開(kāi)發(fā)商確定其因其虛高所需增加的稅務(wù)成本1、稅收成本主要分為兩個(gè)部分：a、營(yíng)業(yè)稅：與開(kāi)

2、發(fā)商銷(xiāo)售額直接成正比關(guān)系，通過(guò)虛高方式所造成的總價(jià)提高所產(chǎn)生的溢出稅收成本；（按正常比例一般在25%左右）b、土地增值稅：土地增值稅稅額增值額稅率（詳見(jiàn)附件1）2、此階段重點(diǎn)要開(kāi)發(fā)商確定的問(wèn)題： a、營(yíng)業(yè)稅比例；（按正常比例一般在25%左右） b、土地增值稅：確定開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足在界定的土地增值稅范圍內(nèi)，最高可虛高的金額大??；三、與開(kāi)發(fā)商溝通降低稅務(wù)成本的方式1、目前最常用的方式即為利用帶裝修方式，與裝修公司溝通，通過(guò)裝修公司提供裝修發(fā)票形式降低稅收成本。四、低首付價(jià)格表制作 舉例：銀行按揭首付2成，低首付后客戶(hù)首付2萬(wàn)（見(jiàn)以下附表）五、對(duì)外銷(xiāo)售口徑包裝在銀行政策監(jiān)管?chē)?yán)的情況下，為確保低首付順利進(jìn)行

3、，防止對(duì)外傳播，規(guī)避銀行審查，必須要統(tǒng)一銷(xiāo)售口徑，建議對(duì)外口徑可以用裝修房號(hào)等方式進(jìn)行，可以要求客戶(hù)在簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)時(shí)，同時(shí)填寫(xiě)免裝修申請(qǐng)書(shū)，以規(guī)避銀行政策審查。六、正式對(duì)外推廣為了保證這種操作方式的順利進(jìn)行以及規(guī)避未知風(fēng)險(xiǎn)，建議前期從本身的老帶新客戶(hù)開(kāi)始著手推廣，通過(guò)銷(xiāo)售代表call方式進(jìn)行，先期在此批客戶(hù)中傳播，其他渠道需謹(jǐn)慎推廣，戶(hù)外T排、宣傳單張等謹(jǐn)慎打此廣告。七、辦理銀行按揭1、首期款收據(jù)：首期款收據(jù)為必須填寫(xiě)虛高后的首付；2、收據(jù)：開(kāi)兩份收據(jù)，一份為客戶(hù)實(shí)際首付金額，另一份為虛高后的首付剩余部分金額，為規(guī)避與后續(xù)客戶(hù)溝通麻煩，客戶(hù)實(shí)際首付金額收據(jù)由客戶(hù)持有；另一份為開(kāi)發(fā)商持有，客戶(hù)

4、在銀行辦理審批后立即收回至開(kāi)發(fā)商；3、客戶(hù)銀行受理：要求銷(xiāo)售代表告訴客戶(hù)，在銀行辦理按揭時(shí)必須詳記其虛高后的首付及按揭款，以防備銀行人員詢(xún)問(wèn)露餡。附件一：計(jì)算土地增值稅的公式為： 應(yīng)納土地增值稅增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)。 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

5、。 2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為30。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40；速算扣除系數(shù)為5%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為50；速算扣除系數(shù)為15%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60；速算扣除系為35%。 上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)問(wèn)：我公司是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，我公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬(wàn)元，獲得土地使用權(quán)后，立即開(kāi)始

6、開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4,000元價(jià)格全部出售，開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯~面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為200萬(wàn)元。已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)如何繳納土地增值稅。 答：第一步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額 1、購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)費(fèi)用： 300萬(wàn)元 2、開(kāi)發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本： 1,500元10,000平方米1,500萬(wàn)元 3、計(jì)算加計(jì)扣除：（3001500）20180020360萬(wàn)元 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 因?yàn)槟闫髽I(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（3001500）10180萬(wàn)元，應(yīng)按照180萬(wàn)元作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。 5、稅金： 170萬(wàn)元 扣除項(xiàng)目金額3001,5003601801702,510萬(wàn)元 第二步，計(jì)算增值額 商品房銷(xiāo)售收入4,000元10,000平方米4,000萬(wàn) 增值額商品房銷(xiāo)售收入扣除項(xiàng)目金額合計(jì)4,0002,5101,490萬(wàn)元 第三步，確定增值率 增值率1,