中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式課件(PPT 31頁(yè))

1、18 七月 2022中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式第1頁(yè)，共31頁(yè)。第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)基本常識(shí) 一、房地產(chǎn)投資的概念廣義概念：房地產(chǎn)投資是將一定的資金投入到土地開發(fā)、房屋開發(fā)以及土地、房屋的經(jīng)營(yíng)、管理、中介服務(wù)等活動(dòng)中，以期在未來獲得收益或避免風(fēng)險(xiǎn)的一種投資活動(dòng)。狹義概念：僅指房地產(chǎn)開發(fā)投資。即投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，通過銷售或租賃轉(zhuǎn)讓給其他投資者或使用者，從而收回投資，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的活動(dòng)過程。房地產(chǎn)投資活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)實(shí)現(xiàn)資金的增值。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式2第2頁(yè)，共31頁(yè)。二、房地產(chǎn)投資類型 1、按

2、投資方式分類直接投資：投資者將資金直接投入房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)，并直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。 間接投資：投資者將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品，但不直接參與有關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)管理。2、按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類土地開發(fā)投資房屋開發(fā)投資房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（包括買賣、租賃）投資物業(yè)管理和服務(wù)投資 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式3第3頁(yè)，共31頁(yè)。三、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)本身所具有的物理和經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資具有區(qū)別于其他投資的固有特點(diǎn)：商品性營(yíng)利性產(chǎn)品的非流動(dòng)性投資數(shù)額大投資周期長(zhǎng)對(duì)專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)具有高度依賴性市場(chǎng)的區(qū)域性和區(qū)域的價(jià)格差異性與金融及法律密切相關(guān)受政策的影響較大影響投資的風(fēng)

3、險(xiǎn)因素多 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式4第4頁(yè)，共31頁(yè)。四、決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本要素收益成本對(duì)未來的預(yù)期 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式5第5頁(yè)，共31頁(yè)。五、房地產(chǎn)開發(fā)投資應(yīng)遵循的原則遵守社會(huì)利益原則盈利和增值的原則有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的原則投資規(guī)模與投資者可利用資源相匹配的原則時(shí)機(jī)適宜原則便易操作原則 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式6第6頁(yè)，共31頁(yè)。六、影響房地產(chǎn)開發(fā)投資效果的風(fēng)險(xiǎn)因素（共6大類26種）政治風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)爭(zhēng)長(zhǎng)時(shí)間的暴亂、群眾性運(yùn)動(dòng)國(guó)家政局變化臺(tái)灣海峽局勢(shì)變化政策風(fēng)險(xiǎn)土地政策金融政策稅收政策地方性的政策規(guī)定變化房地產(chǎn)制度變革產(chǎn)業(yè)政策社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展總體規(guī)劃改

4、變技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)及施工技術(shù)規(guī)范變化異常工程地質(zhì)變化規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)改變經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)土地成本變化商品房市場(chǎng)價(jià)格整體波動(dòng)政策性的費(fèi)用變化城市整體經(jīng)濟(jì)以及居民收入水平變化工程造價(jià)異常波動(dòng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)變化企業(yè)資金供應(yīng)計(jì)劃的變化金融政策及證券市場(chǎng)變化自然風(fēng)險(xiǎn)地震、海嘯、臺(tái)風(fēng)火災(zāi)極端惡劣天氣中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式7第7頁(yè)，共31頁(yè)。七、房地產(chǎn)的三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)土地出讓市場(chǎng) 是指國(guó)家將城市土地的使用權(quán)，按一定的年限一次性出讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的市場(chǎng)。是所有者與經(jīng)營(yíng)者的縱向流通市場(chǎng)。主要特點(diǎn)：市場(chǎng)建立在城市土地國(guó)有制的基礎(chǔ)上，交易過程不變更土地所有權(quán)，只是對(duì)其使

5、用權(quán)進(jìn)行交易。國(guó)家直接調(diào)控壟斷經(jīng)營(yíng)。明確規(guī)定各類用地的使用性質(zhì)和年限。土地出讓價(jià)格的實(shí)質(zhì)是“租賃價(jià)格”，租賃費(fèi)用一次性收取。出讓交易方式：土地使用權(quán)出讓有償出讓形式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等四種。 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式8第8頁(yè)，共31頁(yè)。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)）2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)或開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 是已經(jīng)取得土地使用權(quán)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者與房地產(chǎn)使用者之間進(jìn)行橫向交易轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。主要特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品流通由經(jīng)營(yíng)向使用消費(fèi)平行轉(zhuǎn)移，可以說是由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)消費(fèi)使用的轉(zhuǎn)移。交易的商品是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，即房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)。經(jīng)營(yíng)者須經(jīng)資質(zhì)審批，商品的銷售實(shí)行“預(yù)售許可”制度

6、。除政策性用房由政府統(tǒng)一定價(jià)定向銷售外，交易完全市場(chǎng)化，不受國(guó)家壟斷或政策控制。交易完成的時(shí)間比較長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系多 。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式9第9頁(yè)，共31頁(yè)。 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)架構(gòu)（續(xù)）3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 是房地產(chǎn)消費(fèi)者之間進(jìn)行房地產(chǎn)商品再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)，屬于調(diào)劑余缺、從新配置的市場(chǎng) 。主要特點(diǎn)：土地使用者、房屋所有人將所取得的一定年限的土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)及其房屋所占有和使用的土地使用權(quán)一并在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、買賣、贈(zèng)與、繼承、交換。土地開發(fā)必須達(dá)到一定的條件才可獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式10第10頁(yè)，共31頁(yè)。八、與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的

7、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)范規(guī)定一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃用地面積：指經(jīng)過批準(zhǔn)的地塊規(guī)劃總用地面積，包括可直接用于項(xiàng)目開發(fā)的土地面積和總用地中應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。2、建設(shè)用地面積：可直接用于項(xiàng)目開發(fā)的土地面積，也稱凈用地面積，但不包括應(yīng)提供給城市道路或其他公共設(shè)施使用的土地面積。 3、建筑占地面積：指建筑基底（地面一層）所占用的土地面積。4、建筑密度：建筑總占地面積與項(xiàng)目總用地面積的比率（）。5、容積率：項(xiàng)目總建筑面積（地上部分）與總用地面積的比值。6、綠地率：項(xiàng)目范圍內(nèi)各類綠化（包括園林小品、休閑涼亭、水域等）所占的土地面積與總用地面積的比率（%）。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及

8、其運(yùn)作模式11第11頁(yè)，共31頁(yè)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）7、住宅停車率：汽車的停車位數(shù)量與住宅總戶數(shù)的比率（%）。8、地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/2以上者。9、半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高度的1/3，且不超過1/2者。10、層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。11、室內(nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂之間的垂直距離。12、建筑高度：多層指建筑物室外地坪到其女兒墻頂部或檐口的高度；高層指建筑物室外地坪到其檐口或屋面面層的高度。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式12第12頁(yè)，共31頁(yè)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）13、住宅建筑層

9、數(shù)的劃分標(biāo)準(zhǔn)：建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定： 低層住宅：一層至三層；多層住宅：四層至六層；中高層住宅：七層至九層；高層住宅：十層以上。消防規(guī)范規(guī)定：多層住宅:九層及九層以下的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的住宅）；高層住宅:十層及十層以上的普通住宅（含底層設(shè)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的 住宅）； 其中：二類高層：十層至十八層的普通住宅； 一類高層：十九層及十九層以上的普通住宅。民間習(xí)慣叫法小高層：十層至十八層的住宅；大高層：十九層及十九層以上的住宅；中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式13第13頁(yè)，共31頁(yè)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）14、民用建筑主要類別（按功能分類，選摘）（1）住宅樓：供居住使用的建筑。單

10、元式住宅：由多個(gè)住宅單元拼接而成，每個(gè)單元均設(shè)有樓梯或樓梯與電梯的住宅。塔式住宅（也稱獨(dú)立單元式住宅或點(diǎn)式住宅）：以公共樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住宅組成一個(gè)單元獨(dú)立建造，且每套住宅的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離不超過10米的住宅。通廊式住宅：由公共樓梯或樓梯與電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住宅，且至少有一套住房的進(jìn)戶門至樓梯間門或消防前室門的距離超過10米的住宅。躍層式住宅：設(shè)有套內(nèi)樓梯且每套包含兩層或三層樓面的住宅。躍廊式住宅：通過一層水平共用走道，聯(lián)系兩層或三層樓面各套住房的住宅。（2）商住樓：由底部商業(yè)營(yíng)業(yè)廳和住宅組成的建筑。（3）綜合樓：具有兩種或兩種以上使用功能的

11、建筑。（4）其他：辦公樓、商業(yè)樓、酒店等等。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式14第14頁(yè)，共31頁(yè)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（續(xù)）15、面積指標(biāo)建筑面積:具備上蓋且結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2米以上的永久性建筑的房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、走廊、地下室、室外樓梯等。 使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。居室面積：僅指臥室、起居室（廳）的使用面積。產(chǎn)權(quán)面積：系指權(quán)屬人（或稱產(chǎn)權(quán)人）依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。銷售面積：包括房屋套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。套內(nèi)面積：由房屋外圍墻體中心線的水平

12、投影面積和陽(yáng)臺(tái)應(yīng)計(jì)算的面積組成。共有建筑面積：指各權(quán)屬人共同占有或共同使用的建筑面積。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式15第15頁(yè)，共31頁(yè)。（二）各類住宅主要技術(shù)規(guī)范要求住宅樓是供居住使用的建筑，不同的住宅樓雖然具有同樣的使用功能，但是不同類型的住宅樓由于其在建筑層數(shù)、平面組合方式等方面的不同，在建筑、結(jié)構(gòu)、消防、民防等技術(shù)規(guī)范的要求上存在較大的差異，并最終導(dǎo)致建造成本和公共面積比例的差異，在確定項(xiàng)目開發(fā)方案時(shí)應(yīng)慎重。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式16第16頁(yè)，共31頁(yè)。 各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表1 公共部位設(shè)計(jì)類別多層A (6層)多層B （79層）二類高層A （1011層）二類

13、高層B （1218層）一類高層 （19層）一個(gè)樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺(tái)；當(dāng)分戶門為乙級(jí)防火門或設(shè)封閉樓梯間時(shí)，樓梯間可不通至屋頂平臺(tái)。 單元式住宅每單元4戶，且戶門為乙級(jí)防火門或樓梯間設(shè)簡(jiǎn)易噴淋時(shí)可設(shè)非封閉樓梯間；每單元4戶時(shí)，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風(fēng)，且相鄰兩單元在屋頂平臺(tái)連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個(gè)封閉樓梯間時(shí)，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽(yáng)臺(tái)或凹廊。 當(dāng)每單元（每層6戶、面積650M2）設(shè)1個(gè)防煙樓梯間時(shí)，可不設(shè)連廊。單元

14、式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶門不應(yīng)直接開向前室；前室設(shè)簡(jiǎn)易噴淋時(shí)，允許2戶，前室設(shè)自動(dòng)噴淋時(shí)，允許2戶以上的戶門，直接開向前室。塔式住宅（每層8戶、面積650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。兩個(gè)樓梯間711層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個(gè)以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)防煙樓梯間電 梯入口層樓面距室外地面的高度超過16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺(tái)，單元式住宅每單元只設(shè)1臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺(tái)消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)

15、消防電梯中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式17第17頁(yè)，共31頁(yè)。各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表2類別多層（9層以下）二類高層B（1018層）一類高層（19層以上）消防 通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車道，寬度3.5M，R9M建筑周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，確有困難時(shí)，二類高層住宅應(yīng)沿建筑的一個(gè)長(zhǎng)邊布置，高層商住樓、一類高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊布置。消防車道寬度4.0M，R12M；消防車道距高層建筑外墻宜5米。聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個(gè)方向建筑物的沿街長(zhǎng)度超過150米或總長(zhǎng)度超過220米時(shí)，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。 建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間

16、距不宜超過80米。 消防登高面（僅用于高層建筑） 可利用消防車道作為消防登高場(chǎng)地，但應(yīng)滿足5米車道內(nèi)側(cè)距住宅外墻12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽(yáng)臺(tái)或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時(shí)應(yīng)滿足：高度5米，進(jìn)深4米。長(zhǎng)度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長(zhǎng)的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度防火間距多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時(shí)間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時(shí)間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門窗洞口面積不超過外墻面積的5%且洞口不正對(duì)開設(shè)時(shí)間距為不小于4.5米。高層高層+高層13米，高層+裙房（或其他民用

17、建筑）9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門窗洞的防火墻時(shí)，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開天窗時(shí)間距為不小于4米。 中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式18第18頁(yè)，共31頁(yè)。各類住宅主要規(guī)范要求比較分析表3類別多層A（6層）多層B （79層）二類高層A（1011層）二類高層B（1218層）一類高層（19層）消防供電三級(jí)負(fù)荷供電（單回路）二級(jí)負(fù)荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機(jī))一級(jí)負(fù)荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機(jī)）消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。79層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)

18、。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)宜設(shè)置自動(dòng)噴淋。 應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)， 每層8戶、每層650M2 的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍的任何部位。 電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距120米，室外消火栓間距40米， 供水應(yīng)滿足兩路市政進(jìn)水，確有困難時(shí)可設(shè)一路進(jìn)水。應(yīng)滿足兩路市政進(jìn)水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)（三級(jí)）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)。結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三

19、級(jí)民防多層（9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（10層）：按建筑底層面積修建“滿堂紅”民防地下室。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式19第19頁(yè)，共31頁(yè)。第二部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程一般要經(jīng)過以下五個(gè)階段：1、項(xiàng)目確立階段2、項(xiàng)目前期階段3、項(xiàng)目實(shí)施階段工程施工和產(chǎn)品銷售。4、項(xiàng)目驗(yàn)收交付階段5、收尾階段 具體內(nèi)容詳見房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式20第20頁(yè)，共31頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖1中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式21第21頁(yè)，共31頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖1房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖

20、2中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式22第22頁(yè)，共31頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全程運(yùn)作程序圖3中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式23第23頁(yè)，共31頁(yè)。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及開發(fā)周期一、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成及其資金投入特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，不同類型的開發(fā)項(xiàng)目，由于選擇不同的建筑類型、層數(shù)和結(jié)構(gòu)，建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備和配套設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)以及工程地質(zhì)狀況不同等等，在開發(fā)成本和費(fèi)用方面都存在一定的差異。在此難以籠統(tǒng)的談?wù)擁?xiàng)目具體的成本和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，僅就一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通常的成本和費(fèi)用構(gòu)成以及相關(guān)的資金投入特點(diǎn)作一些簡(jiǎn)要的說明。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)

21、作模式24第24頁(yè)，共31頁(yè)。開發(fā)項(xiàng)目主要成本與費(fèi)用構(gòu)成一覽表開發(fā)直接成本土地成本應(yīng)繳土地出讓金征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地其他成本契稅前期費(fèi)用開發(fā)方案企劃費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批及其他雜費(fèi)工程建造成本主體工程主體建安工程機(jī)電設(shè)備安裝工程配套設(shè)施工程費(fèi)電力供水煤氣電話、電視安防及智能化設(shè)施雨污水及道路園林綠化景觀工程質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)其他成本不可預(yù)見費(fèi)物業(yè)公共維修基金財(cái)務(wù)費(fèi)用期間費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)銷售費(fèi)用中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式25第25頁(yè)，共31頁(yè)。開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表1成本及費(fèi)用項(xiàng)目資金投入特點(diǎn)土地購(gòu)置成本應(yīng)繳土地出讓金按土地出讓合同的

22、規(guī)定付款，取得土地證前付清。征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)拆遷進(jìn)度付款，一般應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)前（地質(zhì)勘探需要）完成拆遷。土地其他成本主要是土地溢價(jià)或按合同規(guī)定應(yīng)付給轉(zhuǎn)讓方的其他款項(xiàng)，按合同約定付款。契稅在辦理“土地證”前，按應(yīng)繳土地出讓金的3%計(jì)繳。前期費(fèi)用開發(fā)方案企劃費(fèi)一般在開發(fā)初期進(jìn)行方案設(shè)計(jì)前進(jìn)行，約為銷售收入的12，付款多為分期?？辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)：簽合同付20，方案約占3040%，初步設(shè)計(jì)完付至50，完成施工圖付至90%，留10%作配合費(fèi)，在竣工時(shí)付完?？辈熨M(fèi)發(fā)生在方案后施工圖設(shè)計(jì)前。臨時(shí)設(shè)施費(fèi)圍墻在交地后即進(jìn)行，施工用水、電、路約在開工前提前12個(gè)月完成。報(bào)批及其他雜費(fèi)主要是審批規(guī)費(fèi)，費(fèi)用一

23、般不高，根據(jù)審批進(jìn)度，一般在開工前支付完?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一般在辦理工程規(guī)劃許可證時(shí)繳交。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式26第26頁(yè)，共31頁(yè)。開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入特點(diǎn) 表2成本及費(fèi)用項(xiàng)目資金投入特點(diǎn)工程建造成本主體工程主體建安工程不同項(xiàng)目的差異比較大，另列說明。機(jī)電設(shè)備安裝工程訂貨付15%30 % ，到貨付至70%，安裝合格后付至95，留5%保修金。電梯：供貨期23個(gè)月，設(shè)備安裝期4060天,但土建配合期較長(zhǎng)，一般在竣工前46個(gè)月到貨；發(fā)電機(jī)：供貨期2030天，設(shè)備安裝期1530天。配套 設(shè)施工程費(fèi)電力、供水簽施工合同后進(jìn)場(chǎng)施工前付清全款。電力：一般在竣工之前的46個(gè)月簽合同并進(jìn)

24、場(chǎng)。供水：在外腳手架拆除后立即進(jìn)場(chǎng)施工，一般在竣工之前的23個(gè)月進(jìn)行。煤氣簽施工合同時(shí)付30%，進(jìn)場(chǎng)前付至70，通氣前付30，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間一般在主體封頂且墻體施工完成后即進(jìn)場(chǎng)。電話、電視安裝一般在竣工之前的24個(gè)月進(jìn)行。電話免費(fèi)、有線電視簽合同時(shí)付全款。安防及智能化安裝一般在竣工之前的24個(gè)月進(jìn)行，按進(jìn)度付款。雨污水及道路在外腳手架拆除后立即進(jìn)場(chǎng)施工，按進(jìn)度付款。園林綠化景觀一般在室外管線和道路完成后立即進(jìn)場(chǎng)施工，按進(jìn)度付款。質(zhì)檢及監(jiān)理費(fèi)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)一般為監(jiān)理費(fèi)的10%在開工前繳交，監(jiān)理費(fèi)按進(jìn)度付款，常規(guī)為季付。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式27第27頁(yè)，共31頁(yè)。開發(fā)項(xiàng)目主要成本費(fèi)用的資金投入

25、特點(diǎn) 表3成本及費(fèi)用項(xiàng)目資金投入特點(diǎn)其他 成本物業(yè)維修基金按工程總造價(jià)的2%在綜合驗(yàn)收前繳交。不可預(yù)見費(fèi)相對(duì)集中在拆遷、基礎(chǔ)工程，設(shè)計(jì)施工強(qiáng)制性規(guī)范變化，建材機(jī)電設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，裝修、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的變化等。財(cái)務(wù)費(fèi)用利息及籌資費(fèi)用，據(jù)實(shí)發(fā)生。期間費(fèi)用項(xiàng)目管理費(fèi)即時(shí)發(fā)生，應(yīng)結(jié)合開發(fā)進(jìn)度和人員到位情況合理安排。銷售費(fèi)用即時(shí)發(fā)生，應(yīng)結(jié)合銷售進(jìn)度合理安排。中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其運(yùn)作模式28第28頁(yè)，共31頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)表營(yíng)業(yè)稅按商品房銷售收入（實(shí)際到賬額）的5計(jì)算，按月計(jì)繳。附加稅城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的7計(jì)算，隨營(yíng)業(yè)稅繳交。教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3計(jì)算，隨營(yíng)業(yè)稅繳交。地方教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的1計(jì)算，隨營(yíng)業(yè)稅繳交