超高層建筑研究報告1課件

1、目錄一、高層外立面建筑形態(tài)參考案例二、經(jīng)濟(jì)高度及單層面積三、超高層節(jié)能設(shè)計及智能化四、超高層建筑施工難點及處理五、業(yè)態(tài)組合方式探討六、某超高層項目開發(fā)建議（仲量聯(lián)行）七、某超高層開發(fā)成本評估（案例）八、國內(nèi)外超高層案例研究 九、佛山禪桂兩地寫字樓市場分析1第一章 高層外立面建筑形態(tài)參考案例2一、按建筑形態(tài)劃分 根據(jù)我部的調(diào)查研究，目前世界上比較流行的超高層外形設(shè)計，按建筑形態(tài)劃分主要可分為以下幾種典型的形式：1、矩型比較經(jīng)典的建筑形態(tài)，從超高層的鼻祖：“芝加哥學(xué)派”發(fā)展而來的超高層建筑形態(tài)。這種建筑形態(tài)的建筑外形硬朗，有利于內(nèi)部空間布局，施工難度相對較小。31、矩型超高層案例：廣州中信廣場4芝

2、加哥 300 North LaSalle1、矩型超高層案例：首爾 大韓生命63層高層5香港 ICC1、矩型超高層案例：紐約 New Seven World Trade Center62、圓弧型 包括有豎向圓弧、橫截面圓弧、以及圓弧變形等形態(tài)，這類建筑外形圓滑現(xiàn)代感強(qiáng)，風(fēng)荷載較小，但施工難度相對較大，不利于內(nèi)部空間的布局。圓弧型超高層以橫截面圓弧形式的居多，豎向圓弧和圓弧變形比較少見。72、圓弧型豎向圓弧超高層案例：倫敦 Swiss Re-Insurance Building東京新宿 Concoon Building82、圓弧型橫截面圓弧超高層案例：芝加哥 Marina City廣州國際金融中心

3、9芝加哥 333 West Wacker Drive2、圓弧型橫截面圓弧超高層案例：102、圓弧型圓弧變形超高層案例：芝加哥 Lake Point Tower日本某超高層建筑113、多邊型 這類建筑形態(tài)的超高層通常從四邊形、六變形及八邊形變化而來。多邊型的超高層外形變化豐富，避免了矩型的呆板，但施工難度也加大，同時某些多邊型超高層也不利于內(nèi)部空間的間隔。此外，也有公司反映部分多邊型外立面由于變化太多，維護(hù)相當(dāng)麻煩，以上海金茂廣場為例：金茂大廈的幕墻有10.18萬平方米，據(jù)說2架擦窗機(jī)連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達(dá)3m以上，擦玻璃

4、相當(dāng)困難。 123、多邊型超高層案例：上海 金茂大廈臺北 101大樓133、多邊型超高層案例：上海 環(huán)球金融中心新加坡 May Bank Building143、多邊型超高層案例：沃斯堡 Chesapeake Energy Fort Worth Texas Barnett Shale Skyscraper Building 雅加達(dá) Dharmala Office Building154、帆船型這種形態(tài)的超高層建筑形態(tài)模仿風(fēng)帆的造型，其中以迪拜的帆船酒店最為聞名，而帆船型的超高層建筑也以迪拜為最多。164、帆船型超高層案例：迪拜 Dubai National Bank廣州 合景國際金融廣場174

5、、帆船型超高層案例：迪拜 The Address Downtown Burj Dubai迪拜 帆船酒店185、多塔型 現(xiàn)代多塔型超高層的建筑形態(tài)主要是從二十世紀(jì)初，紐約帝國大廈的形態(tài)演變而來。目前世界第一高樓，迪拜的哈利發(fā)塔就屬于這種類型，這類超高層集中在芝加哥和迪拜。多塔型超高層由多個塔樓緊靠而組成，越向高層建筑面積越小，建筑形態(tài)上現(xiàn)代感強(qiáng)，有比較強(qiáng)烈 “拔高”的視覺效果。 多塔型超高層優(yōu)點是外觀形態(tài)穩(wěn)定硬朗，采光面多，核心筒布置靈活；但這種形態(tài)塔樓的高層部分建筑面積一般比較小，經(jīng)濟(jì)性略差。紐約 帝國大廈現(xiàn)代多塔型超高層的“鼻祖”195、多塔型超高層案例：迪拜 哈利發(fā)塔墨爾本 Eureka

6、Tower205、多塔型超高層案例：芝加哥 Sears Tower芝加哥 Trump Tower216、創(chuàng)意型 這類超高層建筑的建筑形態(tài)設(shè)計極具創(chuàng)意精神，可以說是現(xiàn)代建筑設(shè)計的大膽探索結(jié)果。創(chuàng)意型超高層設(shè)計多強(qiáng)調(diào)外形設(shè)計效果，一般經(jīng)濟(jì)性較差，建筑和維護(hù)成本也高，比較少發(fā)展商愿意采用。226、創(chuàng)意型超高層案例：歐洲某超高層建筑芝加哥 Aqua Tower莫斯科某超高層建筑23二、按幕墻形式劃分 世界各地超高層的外立面以采用玻璃幕墻最為普遍，但也存在一些其他形式，按幕墻形式劃分主要有以下的類型：1、硬質(zhì)外墻型 古典風(fēng)格的超高層外立面，起源于現(xiàn)代超高層建筑的發(fā)源地：芝加哥，是“芝加哥學(xué)派”建筑的標(biāo)志

7、性元素。歐美等地建于1900-1950年期間的高層建筑，一般都采用這種外墻。近年來，有部分新建高層建筑重新采用這種復(fù)古的設(shè)計，營造出獨特的外立面風(fēng)格。241、硬質(zhì)外墻型高層案例（歐美古典類高層）：利物浦 Royal Liver Building芝加哥 Elgin Tower Building251、硬質(zhì)外墻型超高層案例（現(xiàn)代類）：廣州 珠江投資大廈廣州 發(fā)展中心大廈262、純玻璃幕墻型 這類外墻的建筑，在二十世紀(jì)后期非常常見，幾乎是超高層建筑的標(biāo)準(zhǔn)形式。純玻璃幕墻型外形簡潔明快，令超高層建筑有渾然一體的感覺，但由于在過去的數(shù)十年里采用類似設(shè)計的建筑太多了，外形感覺比較雷同，所以在近十年來一些標(biāo)

8、志性超高層反倒比較少采用這種形式的外墻。272、純玻璃幕墻型超高層案例：芝加哥 AMA Building廣州 中信廣場28芝加哥 333 West Wacker Drive2、純玻璃幕墻型超高層案例：紐約 New Seven World Trade Center293、金屬骨架加玻璃幕墻型 實際上是從純玻璃幕墻型演變而來，是在玻璃幕墻外側(cè)加設(shè)金屬骨架用于裝飾。這種外墻形式改變了純玻璃幕墻型呆板單調(diào)的感覺，金屬骨架在陽光或燈光下閃閃發(fā)亮，令人感覺整個建筑更加硬朗，金屬骨架的硬質(zhì)感和玻璃幕墻的軟質(zhì)感相互映襯，具有剛?cè)岵?jì)的效果。 在我部調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，近年來幾乎所有亞太區(qū)的地標(biāo)性超高層都是采用這一

9、類型的外墻形式，其中包括：香港IFC、ICC；上海金茂大廈、環(huán)球金融中心；臺北101大樓、吉隆坡石油雙子塔等。303、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：香港 ICC香港 IFC313、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：上海 金茂大廈上海 環(huán)球金融中心323、金屬骨架加玻璃幕墻型超高層案例：臺北 101大樓吉隆坡 石油雙子塔33第二章 超高層的經(jīng)濟(jì)高度和單層面積34一、超高層建筑的經(jīng)濟(jì)高度 就我國來說，沒有嚴(yán)格的超高層概念界定，從目前的高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范來看，一般將100米以上的高層建筑統(tǒng)稱為超高層建筑。當(dāng)然，這種分類方法是否具有充分的科學(xué)依據(jù)以及是否符合國際一般標(biāo)準(zhǔn)還有待商榷，因為目前超過1

10、00米的建筑已經(jīng)越來越多。 事實上，在100米的高度，建筑物無論從結(jié)構(gòu)還是設(shè)備及施工等方面均無明顯的質(zhì)的變化。在本次調(diào)查中我部對一些設(shè)計師進(jìn)行了訪談，按照專業(yè)人士提供的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，一般在150米 (大約40層)左右，是超高層建筑設(shè)計的敏感高度。 所謂“敏感”，是指在這一高度以上，建筑物的超長尺度特性（絕對高度以及巨大規(guī)模）將引起建筑設(shè)計概念的變化，這種變化促使建筑師必須提出有效的設(shè)計對策，調(diào)整設(shè)計觀念，應(yīng)用適宜的建筑技術(shù)。這些變化包括：垂直交通壓力增加，電梯數(shù)量有可能隨之增加；由于電梯數(shù)量增加，引起核心筒面積增大，實用率減少；為減少風(fēng)荷載，塔樓面積一般會隨著高度的增加而減少；由于風(fēng)荷載以及自重增

11、大等原因，在結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)方面需要實施特別設(shè)計，引起建筑成本增大； 因此，我部在本次調(diào)查中得出以下結(jié)論：超高層建筑的經(jīng)濟(jì)高度為： 150米（約40層）超過這一高度經(jīng)濟(jì)性開始下降。35國內(nèi)300米高度以下高層項目標(biāo)準(zhǔn)層面積參數(shù)二、超高層建筑的單層面積36結(jié)論： 上述表格均按照不超過300米建筑高度的綜合型超高層建筑進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，從表格中可見：單層建筑面積最小的是廣州維多利廣場、佛山卓遠(yuǎn)國際和佛山百花廣場，均為1300平方米；單層面積最大的是北京盤古大觀，為2800平方米；而大多數(shù)300米以下的超高層建筑單層面積均在22002300平方米之間。 綜合本次調(diào)查的各項數(shù)據(jù)，我部推斷：一般高度在300米以內(nèi)

12、的超高層建筑其單層面積普遍約為22002300平方米。37第三章 超高層節(jié)能設(shè)計及智能化38一、世界各地經(jīng)典的節(jié)能型超高層 超高層建筑由于體量巨大，而且大量采用玻璃幕墻，一向被批評為不環(huán)保的建筑形態(tài)。對于超高層的節(jié)能設(shè)計，世界各地的設(shè)計大師們一直在不斷探索中。近年來，隔熱玻璃、保溫墻體、屋面保溫層、室內(nèi)自動溫控系統(tǒng)、變頻電機(jī)、感應(yīng)式自動扶梯等設(shè)備方面的節(jié)能手段已經(jīng)比較成熟并陸續(xù)被大量采用。 本章節(jié)主要探討超高層在建筑形態(tài)方面進(jìn)行節(jié)能的一些手段。目前已經(jīng)被應(yīng)用的建筑形態(tài)方面的節(jié)能手段主要有以下兩種形式：1、減少陽光直射入室內(nèi)實現(xiàn)節(jié)能 這種節(jié)能方式主要在熱帶氣候地區(qū)采用，設(shè)計師通過各種手段，減少陽

13、光對玻璃幕墻的直射，從而減少室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)的能耗。2、增加建筑物日照及通風(fēng)實現(xiàn)節(jié)能 這種節(jié)能方式主要在溫帶氣候地區(qū)采用：在冬天，通過增加陽光對建筑物內(nèi)每個房間的照射，以減少暖氣系統(tǒng)的能耗；在夏天，增加建筑物的通風(fēng)性能，起到降溫作用，減少空調(diào)能耗。39典型節(jié)能型超高層案例1：廣州發(fā)展中心大廈節(jié)能手段：可調(diào)式外墻遮陽板該建筑物外墻凡有開設(shè)玻璃窗的位置均設(shè)有可調(diào)式外墻遮陽板，這些遮陽板實際上是表面有多個沖孔的鋁板，電腦系統(tǒng)能感應(yīng)日照和溫度的變化，自動調(diào)節(jié)遮陽板的開合角度，減少陽光對玻璃窗的照射。其缺點是電腦系統(tǒng)和機(jī)電系統(tǒng)維護(hù)比較麻煩，而且遮陽板阻隔陽光的同時，也阻隔了窗外的光線和風(fēng)景?？烧{(diào)式外墻遮陽板

14、40典型節(jié)能型超高層案例2：雅加達(dá) Dharmala Office Building節(jié)能手段：利用屋檐設(shè)計遮擋陽光該建筑是美國著名建筑師P.魯?shù)婪?PaulRudolph, 1918-1997年)的成功作品之一。該設(shè)計通過在外立面每層都設(shè)置外飄式的屋檐，防止陽光直射入室內(nèi)。設(shè)計師精確計算過當(dāng)?shù)厝照盏慕嵌葋泶_定屋檐的外飄尺寸，保證了每個窗戶都具備良好的遮陽效果。該設(shè)計沒有依賴任何機(jī)電系統(tǒng)，不存在維護(hù)成本問題，是非常具有前瞻性的設(shè)計思路。其缺點是外立面受眾多屋檐的影響較大，外形缺少現(xiàn)代感。外飄的屋檐可有效遮擋陽光41典型節(jié)能型超高層案例3：大樓首層天花可見有直通到天面的通風(fēng)井空氣從各側(cè)面開口進(jìn)入，

15、通過建筑物內(nèi)部的通風(fēng)井在天面排出節(jié)能手段：利用通風(fēng)井及側(cè)面開孔增加采光、通風(fēng)設(shè)計師為英國建筑師諾曼福斯特，主樓的標(biāo)準(zhǔn)層平面呈微微弧狀的三角形，在其3個立面上各開了3個巨形空洞，每個洞有3層高，與側(cè)面互相錯開，在每邊空洞的平臺上都種植有花草樹木，不僅使這座大樓采光通風(fēng)效果極佳，而且層層綠化與藍(lán)色玻璃幕墻結(jié)合，反映了典型的生態(tài)意識。其缺點是：增加陽光的手段只適合于有寒冷冬天的溫帶地區(qū)，此外該設(shè)計的面積浪費比較多，經(jīng)濟(jì)性略低。法蘭克福 Commerzbank側(cè)面開口可引入空氣和日照42二、超高層智能化設(shè)計案例 超高層建筑屬于一個人口、設(shè)備都高度密集的復(fù)雜系統(tǒng)，智能化設(shè)計可實現(xiàn)加快建筑物內(nèi)人員流動、方

16、便設(shè)備管理、節(jié)能環(huán)保等作用，因此，是超高層建筑設(shè)計中一個重要的組成部分。下文將以臺北101大樓和上海金茂大廈為例，簡單介紹一些適用于超高層建筑的智能化手段。臺北101大樓智能化案例：臺北101大樓內(nèi)使用了光纖和衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)連線，每秒的傳輸速率最高可達(dá)1Gb。辦公大樓采用全球首創(chuàng)的“訪客發(fā)卡系統(tǒng)”（VAKS）。由德國西門子公司設(shè)計制作，訪客先利用訪客發(fā)卡機(jī)與租戶聯(lián)系，要求授權(quán)進(jìn)入大樓。租戶攝影留下訪客影像檔后，即可授權(quán)發(fā)卡，訪客利用該臨時訪客卡即可進(jìn)入大樓門禁，搭乘雙層電梯到達(dá)參訪樓層。訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應(yīng)式（RFID）。設(shè)計有“電梯預(yù)叫系統(tǒng)”，可于電梯未到達(dá)前，以

17、大樓電梯外的按鈕指定欲到達(dá)的樓層，在電梯內(nèi)不必排隊按鍵。在非上班時間，承租單位之員工必須利用門禁卡感應(yīng)啟動大樓電梯，電梯才得以運作，以維護(hù)大樓內(nèi)部安全。臺北101也有電梯導(dǎo)覽系統(tǒng)及電梯乘場顯示系統(tǒng)，以方便乘客查詢電梯相關(guān)資訊。43辦公區(qū)的電梯還有一個創(chuàng)新的“空中對接”自救功能，一旦在半途發(fā)生故障，遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)GRT將指令相鄰的電梯迅速依旁?？?，電梯轎廂的側(cè)門將自動打開，使客人迅速脫離困境。照明嵌裝式燈罩，1.5米1.5米均勻布置，光照均勻，光線柔和，照度達(dá)450-500LUX，對電腦熒光屏無反光，不刺眼，有利于電腦時代眼保健。 金茂大廈辦公區(qū)的空調(diào)選用世界先進(jìn)的低溫送風(fēng)的變風(fēng)量機(jī)組，新風(fēng)量.5

18、升/秒/人，每層辦公區(qū)還設(shè)有24只手動溫控器,可使室溫在19-29范圍內(nèi)任意調(diào)節(jié)。在空調(diào)系統(tǒng)的末端設(shè)有消音設(shè)備，為客人提供安靜的辦公環(huán)境。金茂大廈的空調(diào)設(shè)計已獲美國供暖、制冷及空氣調(diào)節(jié)工程師協(xié)會 優(yōu)秀設(shè)計獎。上海金茂大廈智能化案例：44第四章 超高層建筑技術(shù)難點及處理45 由于超高層建筑結(jié)構(gòu)的特殊性，建筑內(nèi)部的梁柱將會不可避免的存在，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中要考慮異型柱的使用，特別是在超高層住宅戶型設(shè)計中，充分全面考慮梁柱的影響、規(guī)避及利用是設(shè)計的難點。 對于結(jié)構(gòu)設(shè)計來講，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及擬建場地的抗震設(shè)防烈度以經(jīng)濟(jì)、合理、安全、可靠的設(shè)計原則，選擇相應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系，一般分為六大類

19、：框架結(jié)構(gòu)體系、剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框筒結(jié)構(gòu)體系、筒中筒結(jié)構(gòu)體系、束筒結(jié)構(gòu)體系。 七十年代以前，我國的高層建筑多采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。 進(jìn)入八十年代，由于建筑功能以及高度和層數(shù)等要求，筒中筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、底部大空間的框支剪力墻結(jié)構(gòu)以及大底盤多塔樓結(jié)構(gòu)在工程中逐漸采用。 九十年代以來，除上述結(jié)構(gòu)體系得到廣泛應(yīng)用外，多筒體結(jié)構(gòu)、帶加強(qiáng)層的框架筒體結(jié)構(gòu)、連體結(jié)構(gòu)、巨型結(jié)構(gòu)、懸挑結(jié)構(gòu)、錯層結(jié)構(gòu)等也逐漸在工程中采用。 難點1結(jié)構(gòu)系統(tǒng) 46 為適應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的多樣化，結(jié)構(gòu)材料向多樣性發(fā)展，八十年代以前高層建筑主要為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。進(jìn)入九十年代后，由于我國鋼材產(chǎn)

20、量的增加，鋼結(jié)構(gòu)、鋼混凝土混合結(jié)構(gòu)逐漸采用。如金茂大廈、地王大廈都是鋼混凝土混合結(jié)構(gòu)。此外，型鋼混凝土結(jié)構(gòu)和鋼管混凝土結(jié)構(gòu)在高層建筑中也正在得到廣泛應(yīng)用。高層建筑結(jié)構(gòu)采用的混凝土強(qiáng)度等級不斷提高，從C30逐步向C60及更高的等級發(fā)展。預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)在高層建筑的梁、板結(jié)構(gòu)中廣泛應(yīng)用。鋼材的強(qiáng)度等級也不斷提高。 高層和超高層建筑在結(jié)構(gòu)設(shè)計中除采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（代號RC）外，還采用型鋼混凝土結(jié)構(gòu)（代號SRC），鋼管混凝土結(jié)構(gòu)（代號CFS）和全鋼結(jié)構(gòu)（代號S或SS）。 建筑高度100m，柱網(wǎng)為8.4m，抗震設(shè)防烈度為6度，采用框架剪力墻或框筒結(jié)構(gòu)體系較為經(jīng)濟(jì)合理，這種結(jié)構(gòu)體系的剪力墻或筒體是很好的

21、抗側(cè)力構(gòu)件，常常承擔(dān)了大部分的風(fēng)載和地震荷載產(chǎn)生的水平側(cè)力，總體剛度大，側(cè)移小，且滿足玻璃幕墻的外裝飾要求。 超高層建筑的樓板和屋蓋具有很大的平面剛度，是豎向鋼柱與剪力墻或筒體的平面抗側(cè)力構(gòu)件，同時使鋼柱與各豎向構(gòu)件（剪力墻或筒體）起到變形協(xié)調(diào)作用。 難點1結(jié)構(gòu)系統(tǒng) 47 一般鋼結(jié)構(gòu)建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型鋼板加現(xiàn)澆鋼筋混凝土（簡稱鋼承混凝土）樓板和屋蓋，厚度一般不小于150mm.目前在設(shè)計鋼承混凝土樓板和屋蓋時沒有考慮鋼承混凝土樓板和屋蓋與鋼梁共同作用。主要是對于板底呈波形的計算原理不甚了解或認(rèn)為計算繁瑣，就按平板計算，這樣既不安全又增加了鋼梁的用鋼量。 如果采用鋼梁與鋼承混凝土

22、樓板共同作用，簡稱MST組合梁，只要計算正確，配筋合理，栓釘可靠，則可以節(jié)約樓層和屋蓋鋼梁的用鋼量20%左右，而且不需對鋼梁進(jìn)行穩(wěn)定驗算。 難點1結(jié)構(gòu)系統(tǒng) 48 超高層建筑，核心筒的設(shè)計需平衡采光、節(jié)能、易于維護(hù)、減少公攤、不同業(yè)態(tài)核心通上下統(tǒng)一等多方要求，是建筑設(shè)計的難點之一。往往需通過多方案論證比較，找尋最優(yōu)化方案。 高層建筑與其它建筑之間的最大區(qū)別，就在于它有一個垂直交通和管道設(shè)備集中在一起的、在結(jié)構(gòu)體系中又起著重要作用的“核” （ Core ）。而這個“核”也恰恰在形態(tài)構(gòu)成上舉足輕重，決定著高層建筑的空間構(gòu)成模式。 隨著高層建筑建設(shè)的發(fā)展、高度的增加和技術(shù)的進(jìn)步，在高層建筑的設(shè)計過程中

23、，逐漸演化出了中央核心筒式的“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式。在建筑處理上，為了爭取盡量寬敞的使用空間，希望將電梯、樓梯、設(shè)備用房及衛(wèi)生間、茶爐間等服務(wù)用房向平面的中央集中，使功能空間占據(jù)最佳的采光位置，力求視線良好、交通便捷。在結(jié)構(gòu)方面，隨著筒體結(jié)構(gòu)概念的出現(xiàn)、高度的增加，也希望能有一個剛度更強(qiáng)的筒來承受剪力和抗扭。在建筑的中央部分，有意識地利用那些功能較為固定的服務(wù)用房的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，形成中央核心筒，而筒體處于幾何位置中心，還可以使建筑的質(zhì)量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結(jié)構(gòu)受力和抗震。 難點2垂直交通設(shè)計49 這種“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式，經(jīng)過長期的實踐檢驗，以其結(jié)構(gòu)合理、使用方便和造價相對低

24、廉的優(yōu)勢，很快便成為高層建筑中最為流行的空間布局形式。當(dāng)然，除了中央核心筒式的“內(nèi)核”布置方式之外，高層建筑還有其它的布局方式，如“外核式布局”和“多核式布局”等等。盡管中央核心筒式布局的筒體周圍的房間需要人工采光和機(jī)械通風(fēng)，總會多少給人帶來不適感，但是一直以前，“內(nèi)核”式的布局形式一直占據(jù)著主導(dǎo)地位?！皟?nèi)核”式的布局形式及其變種不僅在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，而且，大多數(shù)著名的超高層寫字樓建筑也都采用這種形式。但是作為超高層住宅建筑，這種內(nèi)核式的布局存在著諸多不便利之處。 隨著時代的發(fā)展、技術(shù)的進(jìn)步，人們對建筑需求的變化和設(shè)計側(cè)重點的不同，以中央核心筒為主流的高層建筑“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式開始受到了

25、挑戰(zhàn)。 難點2垂直交通設(shè)計50 核與主要使用空間分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)生間等直接對外自然采光通風(fēng)，既節(jié)約能源，又省去消防所需的加壓送風(fēng)設(shè)備，更符合低能耗，可循環(huán)的現(xiàn)代設(shè)計原則。因此，近幾年強(qiáng)調(diào)生態(tài)、節(jié)能的高層建筑多采用這種布局方式。馬來西亞建筑師楊經(jīng)文設(shè)計的高層建筑，不但樓梯、衛(wèi)生間等全部對外，而且電梯筒壁還被刻意用來遮擋日曬，可謂“分散外核空間構(gòu)成模式的生態(tài)設(shè)計方式”。“吉隆坡廣場大廈”（ Plaza Atrium ， 1986 ）及其最新設(shè)計的“新加坡展覽大廈”（ Exhibition Tower 1999 ）就都反映出這一設(shè)計特征。而另一位歐洲的建筑師赫爾佐格（ T. Hetzag

26、 ）設(shè)計的前述之德國漢諾威建筑博覽會管理辦公樓，也以其生態(tài)觀念贏得了眾口稱贊。 難點2垂直交通設(shè)計51 在超高層建筑中，快速、高效、平穩(wěn)的垂直服務(wù)是難點之一。 電梯作為垂直交通工具，對其數(shù)量的配置、控制方式及有關(guān)參數(shù)的選定將不僅直接影響建筑物的一次投資（一般電梯投資約占建筑物總投資的10左右），而且還將影響建筑物的使用安全和經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量。在建筑物內(nèi)，恰當(dāng)?shù)剡x用電梯的臺數(shù)、容量、運行速度、控制方式非常重要， 而建筑物內(nèi)的電梯一經(jīng)選定和安裝使用就幾乎成了永久的事實，以后若想增加或改型非常困難，甚至是不可能的了，因此，在設(shè)計中應(yīng)該在設(shè)計開始時對電梯的配置應(yīng)予以充分重視。 現(xiàn)代超高層建筑大都超過60層

27、，建筑內(nèi)人口流動大，縱向交通主要依賴電梯，有效設(shè)計超高層建筑的電梯的關(guān)鍵是運用各種局部電梯進(jìn)行服務(wù)，并把局部區(qū)域電梯系統(tǒng)組織起來。通往這些局部區(qū)域，通過由地面始發(fā)站至局部區(qū)域的空中候梯廳之間的快速穿梭電梯進(jìn)行服務(wù)，乘客到達(dá)空中候梯廳后再換乘區(qū)間電梯。為了能夠?qū)⒊丝鸵宰羁斓乃俣冗\送到達(dá)目的地，一般以建筑每3035層為一局部區(qū)域。 難點3電梯52 由于超高層建筑采用多梯系統(tǒng)，為了提高電梯群的使用效率，以最快的速度滿足乘客的需要，縮短乘客等候時間，為此應(yīng)采用微機(jī)電梯控制系統(tǒng)，通過計算機(jī)控制系統(tǒng)及時地處理大量信息，判斷各站臺的呼叫信息和各電梯的位置、方向、開閉狀態(tài)、轎廂內(nèi)呼叫等各種狀態(tài)，以提高運送能力

28、，改善服務(wù)質(zhì)量，提高超建筑的經(jīng)濟(jì)效益。電梯微機(jī)群控系統(tǒng)主要有以下幾個方面: 1.轎廂到達(dá)各?？空九_前應(yīng)減速，到達(dá)兩端站臺前強(qiáng)迫減速、停車，避免撞頂和沖底，以保證安全。 2.對轎廂內(nèi)的乘客所要到達(dá)的站臺進(jìn)行登記并通過指示燈作為應(yīng)答信號， 在到達(dá)指定站臺前減速停車、消號,對候梯的乘客的呼叫進(jìn)行登記并作出應(yīng)答信號。 3.滿載直駛，只停轎廂內(nèi)乘客指定的站臺。 4.當(dāng)轎廂到達(dá)某一站臺而成空載時，另有站臺呼叫，該轎廂與另外行駛中同方向的 轎廂比較各自至呼叫層的距離，近者抵達(dá)呼叫站并消號。 5.端站臺乘客呼叫，調(diào)用抵端站臺轎廂與空載轎廂之近者服務(wù)。 難點3電梯53 6.在各站臺設(shè)置轎廂位置顯示器，對站臺乘客

29、進(jìn)行預(yù)報，消除乘客的焦急情緒，同時可使乘客向應(yīng)答電梯預(yù)先移動，縮短候梯時間。 7.站臺呼叫被登記應(yīng)答后，轎廂到達(dá)該站臺時應(yīng)有聲音提醒候梯乘客。 8.運行中的轎廂掃描各站臺的減速點，根據(jù)轎廂內(nèi)或站臺有無呼叫決定是否停。 9.乘客站臺呼叫轎廂，同站臺能提供服務(wù)的所有電梯的應(yīng)答器均作出應(yīng)答。 10.控制室將電梯群分類，分單數(shù)層站停和雙數(shù)層站停，所有電梯都以端站為終點，在中間層站，單數(shù)層站臺呼叫雙數(shù)層站臺的轎廂，控制室不登記，不作應(yīng)答，反之也一樣。 11.中間站臺呼叫直達(dá)電梯不登記，不作出應(yīng)答。 12.轎廂完成輸送任務(wù)，若無呼叫信號或被指示執(zhí)行其它服務(wù)，則電梯停留在該站臺， 轎廂門打開，等待其它的呼叫

30、信號。 13.控制系統(tǒng)時刻監(jiān)視電梯的狀態(tài)，同時掃描各站臺的呼叫的狀態(tài)。超高層電梯的供電系統(tǒng)超高層電梯的供電系統(tǒng)一般都配置兩路獨立的供電電源， 以保證電梯的用電， 防止電梯的供電中斷而使乘客滯留在行駛的電梯內(nèi)。當(dāng)一路電源發(fā)生故障或進(jìn)行維修時，另一路電源自動投入。若發(fā)生意外事故或大范圍地區(qū)停電使第二電源也不能供電時，這時供電系統(tǒng)應(yīng)轉(zhuǎn)換到第三電源，超高層的第三電源一般由柴油發(fā)電機(jī)供給。當(dāng)?shù)谌娫匆舶l(fā)生故障時，只有依靠蓄電池供電，一般要求蓄電池能夠給各樓層的公共通道提供應(yīng)急照明和應(yīng)急電力，其余向電梯供電，并且能夠維持電梯繼續(xù)工作。 難點3電梯54 作為超高層建筑，安全性必然是供電系統(tǒng)設(shè)計所需要格外注意

31、的地方，其次是供電可靠性。配電系統(tǒng)的設(shè)計上，需考慮多回路供電及備用發(fā)電機(jī)組的配置。因超高建筑的高度，變配電房可以考慮設(shè)置在塔樓中部的樓層，以減少低壓配電的損耗。備用柴油發(fā)電機(jī)設(shè)置于地庫層，供電電壓采用10千伏輸出，再經(jīng)變壓器降壓至低壓配電，保證配電至塔樓的高層。在超高層建筑的配電系統(tǒng)上，供電距離、電纜的長度、電纜大小的適當(dāng)調(diào)整以及安裝時的施工工藝也是難題之一。由于超高層面積大、樓層多，自然會出現(xiàn)遠(yuǎn)距離供電的問題，因此后備電源可考慮采用高壓發(fā)電機(jī)來發(fā)電，從而解決了這個難題另外還需要特別注意的是，超高樓遇到強(qiáng)風(fēng)時，可能會出現(xiàn)左右晃動。由于超高層建筑物會有一定的搖擺度，在上升主干線的設(shè)計上可以考慮將

32、電纜連接銅母線槽配電，以減低超高層建筑物在搖擺時對銅母線槽接駁組件位置的拉扯壓力，減少發(fā)生故障及維修的機(jī)會，也相對地增加了主干系統(tǒng)的壽命。建成后業(yè)主的使用方便也是必須要考慮到的，在電氣設(shè)備的空間安排方面要有可調(diào)整的空間。作為超高樓，樓層多，機(jī)電方面的設(shè)備自然也多，而對于業(yè)主方面，他們肯定是希望擁有盡可能多的使用空間，這樣就會和我們的電氣設(shè)備所占用的空間形成一個矛盾，這也是很多高層建筑物都會碰到的一個問題。為了讓業(yè)主獲得更多的使用空間，在排布電纜和豎井方面要盡量減少轉(zhuǎn)換豎井和縮小豎井等所占用的空間，以便提供出更多的空間給業(yè)主使用。難點4供電安全性和穩(wěn)定性55 消防難點：超高層建筑由于其特殊的構(gòu)造

33、和功能要求，致使其內(nèi)部火災(zāi)荷載大，火勢蔓延迅速，人員疏散困難，救援難度大，形成重大火災(zāi)的隱患大。如2009年2月中央電視臺新址的附屬文化中心大火，造成了人員傷亡及財產(chǎn)損失。消防設(shè)計要點：防火控火耐火 超高層建筑防火的主要技術(shù)措施。防火，建筑工程中使用防火材料、防火構(gòu)件、防火配件，裝修工程中采用不燃、難燃性建筑材料，易燃易爆場所強(qiáng)化通風(fēng)，設(shè)置防爆電氣，使用不發(fā)火地面等。控火，一是把火災(zāi)控制在初始階段，包括安裝火災(zāi)自動報警、自動滅火系統(tǒng)，進(jìn)行早期探測和初期撲救；二是把火災(zāi)控制在較小范圍，在建筑物平面和豎向劃分防火分區(qū)和防煙分區(qū)，在建筑物之間留有適當(dāng)防火安全距離，切斷火災(zāi)蔓延途徑，減小成災(zāi)面積，便于

34、實施救援。 耐火，加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)件的耐火穩(wěn)定性，使其在火災(zāi)中不致失效，難點5消防56 超高層建筑，一般由超高層塔樓和多層地下室組成，工程測量難度大，施工測量如果失誤，造成的損失會非常嚴(yán)重，并且難以彌補(bǔ)和修復(fù)，因此工程測量是超高層建筑的重點、難點 。 高層、超高層建筑要承受側(cè)向的風(fēng)力，一般說，在正常的風(fēng)壓狀態(tài)下，距地面高度為10m處，如風(fēng)速為5ms，那么在90m的高空，風(fēng)速可達(dá)到15ms。若高達(dá)300-400m，風(fēng)力將更加強(qiáng)大，即風(fēng)速達(dá)到30ms以上時，摩天大樓產(chǎn)生的晃動將十分劇烈。對大樓的這種晃動，首先要考慮它對電梯的影響，電梯被視為超高層建筑的“生命線”。當(dāng)電梯高速運行的同時，如果大樓的晃動

35、超過一定尺寸，電梯的鋼纜就會因時緊時松的受力不均受到傷害，并造成危險。 難點6測量難點7側(cè)風(fēng)向影響57 一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預(yù)案，防止事故發(fā) 生和做好備用系統(tǒng)以外，一旦事故出現(xiàn)，如何搶救，是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切 細(xì)枝末節(jié)的人十分重要。上海金茂大廈的管理層就曾對沒有一位掌握該建筑14000多個閥門的人感到十分遺憾。 擦玻璃也成了管理這些龐然大物的一個麻煩。金茂大廈的幕墻有10.18萬平方米，據(jù)說兩架擦窗機(jī)連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達(dá)3m以上，擦玻璃相當(dāng)困難。 冬天，在氣溫較低的

36、情況下，會由于低層(特別是一層大堂)和地下室的冷空氣竄入電梯井，經(jīng)煙囪效應(yīng)形成強(qiáng)大氣流，造成電梯關(guān)不上門。而且會將底層的一些氣味帶到高層，如廚房的氣味、油煙味等，此時如在底層或地下室有電焊操作或燃?xì)庑孤┚涂赡軐⒒鹪措S氣流帶到高層，極端危險。同時，由于電梯轎廂與井壁間的縫隙很小，在電梯移動時，氣流的摩擦?xí)a(chǎn)生嘯叫，這種現(xiàn)象在金茂大廈也有出現(xiàn)。目前，這是個國際性難題，目前尚未找到很好的解決辦法。 難點8煙囪效益難點9管理維護(hù)問題58超高層施工特點：（1）超高層基礎(chǔ)采用深基礎(chǔ)。由于建筑高，體量大，支撐高層的地基必須達(dá)到足夠的強(qiáng)度，所以多采用深基礎(chǔ)，持力層嵌入微風(fēng)化巖層。 （2）超高層地下室深度大、層

37、數(shù)多、面積大。一是要滿足建 筑功能方面的要求，比如人防面積、停車位數(shù)量 等；二是要解決在施工過程中的結(jié)構(gòu)抗浮問題。 （3） 超高層結(jié)構(gòu)形式多為混合型。如型鋼砼、鋼管砼、 鋼鋼砼結(jié)構(gòu)或全鋼結(jié)。它們的共同特點是：施工簡便、工期短、結(jié)構(gòu)性能好且大大節(jié)約建筑材料，目前已成為超高層建筑群最為實用和主要的結(jié)構(gòu)形式。 （4）超高層裝飾工程裝飾富于變化，工程量大，技術(shù)含量高、要 求高。超高層建筑的裝飾工程的安全性功能尤其 重要，抗風(fēng)壓，風(fēng)、水、氣的密閉性要求高。 （5）建筑功能復(fù)雜，子系統(tǒng)多，安裝工程工 程量大，要求精度高。 （6）新技術(shù)、新材料、新工藝大量采用。難點10施工難點59第五章 業(yè)態(tài)組合方式探討6

38、0 超高層的主要業(yè)態(tài)有辦公、酒店、公寓、酒店公寓、商場五種，輔助業(yè)態(tài)有觀光層、空中餐廳、空中大廳、會議中心、會所等?，F(xiàn)代超高層，單業(yè)態(tài)的建筑已不多見，絕大多數(shù)采用幾種業(yè)態(tài)組合的方式，主要業(yè)態(tài)組合有如下幾種： 組合方式一：酒店+住宅+辦公 代表項目，迪拜哈利發(fā)塔 1-39層為酒店，43-108層為住宅，111-154層為辦公，123層設(shè)有觀景臺。 組合方式二：商業(yè)+辦公 代表項目，臺北101大廈、吉隆坡雙子塔。 9層以下為商場，9-84層為辦公，35、36為會議中心，59、60為空中大廳。一、 普遍業(yè)態(tài)組合方式61組合方式三：商業(yè)+辦公+酒店代表項目，上海環(huán)球金融中心地下二層-3層為商業(yè)，7-7

39、7層為辦公，79-93層為酒店，3-5層為會議中心，94-100層為觀光層組合方式四：辦公+酒店代表項目，上海金茂大廈3-50層為辦公，52-87層為酒店，頂層設(shè)有觀光層、企業(yè)會所。組合方式五：寫字樓+酒店公寓+商業(yè)+酒店代表項目：香港IFC一、 普遍業(yè)態(tài)組合方式62上海金茂大廈（層）業(yè)態(tài)組合:會展中心+商場+寫字樓+酒店項目定位:上海頂級國際化綜合體酒店53-87層寫字樓3-50層商業(yè)會展、 商場一、 普遍業(yè)態(tài)組合方式63香港IFC（層）業(yè)態(tài)組合:甲級寫字樓+酒店式公寓+頂級購物中心+六星級酒店項目定位:香港最頂級的綜合體物業(yè)購物中心寫字樓酒店酒店式公寓一、 普遍業(yè)態(tài)組合方式64二、 同類型

40、業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系65二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系66二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系67二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系68二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系69二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系70二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系71二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系72二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系73二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系74二、 同類型業(yè)態(tài)組合案例及其KPI體系75第六章 某超高層項目開發(fā)案例建議（仲量聯(lián)行）76一、樓面規(guī)格和層高1、樓面規(guī)格成熟市場甲級辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積一般大于2000平米；根據(jù)資料搜集所得，多數(shù)

41、甲級寫字樓駐戶希望標(biāo)準(zhǔn)層面積大于1,000平方米；考慮到佛山及樂從本地租戶的規(guī)模有別于廣州等一線城市，同時考慮到項目本身 需要有一定的高度，建議標(biāo)準(zhǔn)層面積適當(dāng)降低，2200-2300平方米是比較適中 的面積，可維持較高的面積使用率；傳統(tǒng)的方型平面布局對于用戶的使用而言是最有效的（較高的面積使用率）。2、層高和進(jìn)深目前市場上的層高（底到板）一般在3米5以下，但大多不配備中央空調(diào)；甲級辦公樓一般要求凈高在2.7米以上，從而避免產(chǎn)生空間壓抑感；按本項目的定位，建議配備中央空調(diào)的凈高不小于2.7米；大梁、風(fēng)管和樓板高一般為1.5米，則單層樓層總高度應(yīng)不小于4.2米 建議采用架空地板（采用10公分標(biāo)準(zhǔn)，

42、綜合步線設(shè)置于架空樓板中，既方便維 修管理，也可保證線路安全）；考慮到樓層凈高及采光要求，單側(cè)進(jìn)深12-14米是比較合適的。77二、電梯和車位1、電梯根據(jù)市場經(jīng)驗，80%以上的租戶最關(guān)注的是電梯平均等候時間；低等候時間的一 流電梯供應(yīng)是辦公樓成功的十分重要的因素；按目前甲級辦公樓每部電梯的平均服務(wù)面積為6,342平方米，而成熟甲級寫字樓 市場則約為4,500-5,000平方米。2、車位根據(jù)我們的需求訪談，充足的車位是租戶選擇辦公物業(yè)的主要影響因素之一；國家規(guī)定100平米配置0.4個車位，但從現(xiàn)時佛山及樂從的汽車保有量來看，仍然 會存在車位不足的情況；建議本項目辦公樓部分平均150平方米配置一個

43、車位，則共配備約310個車位；建議以地下車位為主，項目周邊預(yù)留部分廣場地面車位，供臨時停車用。78二、裝修標(biāo)準(zhǔn)注：以上裝修標(biāo)準(zhǔn)按照甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。79二、管理系統(tǒng)注：以上管理系統(tǒng)按照甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。80二、其它建議注：以上管理系統(tǒng)按照甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。81第七章 某超高層開發(fā)成本估算（案例參考）8283項目總投資結(jié)構(gòu)84第八章 國內(nèi)外超高層案例研究85一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈 建筑概況：【開工日期】：1994年5月10日【竣工日期】：1999年3月18日【占地面積】：2.3公頃 【建筑面積】：29萬平方米 【建筑層數(shù)】：地上88層，地下3層【建筑高度】：420.5

44、米 【單層平面】：約2600平方米【結(jié)構(gòu)形式】：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)【建筑造價】：50億【投資單位】：中國金茂（集團(tuán)）股份有限公司【建筑設(shè)計】：美國芝加哥SOM設(shè)計事務(wù)所【英文名稱】：Jinmao Building 8688層的觀光大廳，建筑面積1520平方米，是目前中 國內(nèi)地最高最大的觀光廳 53-87層為世 界上最高的超豪華五星級酒店金茂君悅大酒店，特別是高152米，直徑27米的酒店中庭，28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人51-52層為機(jī)電設(shè)備層3-50層是層高4米，凈高2.7米的大空間無柱辦公區(qū)1-2層為寬敞明亮、氣勢宏偉的門廳大堂大廈選用最先進(jìn)的玻璃幕墻，對幕墻框架作了鱗化處理，基本消除了光

45、污染；大廈的消防安全和生命保障系統(tǒng)實現(xiàn)創(chuàng)新思路，改他救模式為自救模式；大廈電梯特有 的候梯不超過35秒、直達(dá)辦公樓層、空中對接功能等是最優(yōu)秀的垂直運輸系統(tǒng)；大廈的智能化系統(tǒng)統(tǒng)管所有功能和區(qū)域，信息高速公路接通到每張辦公桌和每間客房。大廈所有功能設(shè)備都具有先進(jìn)性和超前性，成為世界建筑史上的一座豐碑。 一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈87 全國首批4A旅游景點金茂大廈88層觀光廳，高度340.1米，建筑面積1520平方米，是目前中國內(nèi)地最高最大的觀光廳，為申城備受推崇的旅游熱 點。兩臺每秒運行9.1米的超高速垂直升降電梯，一次可乘載33位游客，只需45秒鐘就可將游客從地下一層直送88層，令人感受到

46、前所未有的速度體驗。登臨金茂之巔，極目遠(yuǎn)眺，鳥瞰上海日新月異的國際化大都市景觀，俯攬長江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無雙的中庭奇 境金茂大廈88層觀光廳，新世紀(jì)上海旅游觀光的新亮點。 一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈88一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈89頂級商務(wù)設(shè)施，頂級企業(yè)舞臺 黃金般的地理位置：位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，交通四通八達(dá)。高層次的客戶結(jié)構(gòu)：現(xiàn)已有32家財富500強(qiáng)企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)入駐。優(yōu)良的辦公設(shè)施： 3-50層辦公樓區(qū)域總建筑面積約123000平方米。 標(biāo)準(zhǔn)層無柱式大空間隨意分割。 26部電梯分別為5個辦公區(qū)提供快捷服務(wù)，高峰等待時間不超過35秒

47、。 地面100個車位，地下800個車位。 一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈90 金茂音樂廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂廳和藝術(shù)走廊兩大部分組成，共有座位398個，以演奏室內(nèi)樂為主。2005年金茂集團(tuán)邀請國際著名大提琴家秦立巍先生出任音樂廳藝術(shù)總監(jiān)。旨在把金茂音樂廳建成音樂氛圍好，硬件配套全，藝術(shù)水準(zhǔn)高的高雅文化藝術(shù)場所。 金茂音樂廳同時定期舉辦Music After 6音樂沙龍系列活動，將各種不同的音樂融合進(jìn)來。金茂音樂廳是金茂寫字樓、金茂君悅大酒店、金茂88層觀光廳配套的文化產(chǎn)業(yè)。一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈91平層設(shè)計- 商務(wù)辦公專為辦公設(shè)置的五組26臺高速電梯采用獨特的玻璃轎廂，玻

48、璃門廳，寬敞明亮，可迅速而又舒適地把客人送達(dá)各辦公樓層而又不必中轉(zhuǎn)。每十層56部電梯的配置可保證客人在上下班高峰時，候梯時間不超過45秒，給人以便捷的交通。 辦公區(qū)的電梯還有一個創(chuàng)新的空中對接自救功能，一旦在半途發(fā)生故障，遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)GRT將指令相鄰的電梯迅速依旁停靠，電梯轎廂的側(cè)門將自動打開，使客人迅速脫離困境。 金茂大廈辦公區(qū)在塔樓的350層，建筑面積為122,871平方米，均為無柱大空間，層高4米，凈高達(dá)2.7米，租戶可根據(jù)自身的需要任意進(jìn)行分隔和布置. 辦公區(qū)的采光窗寬敞明亮，自然采光達(dá)到最佳狀態(tài)。照明嵌裝式燈罩，1.5米1.5米均勻布置，光照均勻，光線柔和，照度達(dá)450-500LUX

49、，對電腦熒光屏無反光，不刺眼，有利于電腦時代眼保健。 金茂大廈辦公區(qū)的空調(diào)選用世界先進(jìn)的低溫送風(fēng)的變風(fēng)量機(jī)組，新風(fēng)量.5升/秒/人，每層辦公區(qū)還設(shè)有24只手動溫控器,可使室溫在19-29范圍內(nèi)任意調(diào)節(jié)。在空調(diào)系統(tǒng)的末端設(shè)有消音設(shè)備，為客人提供安靜的辦公環(huán)境。一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈92裙房功能裙房共有6層，建筑面積達(dá)32270平方米。裙房一層備有700平方米展覽廳，可容納380座位 的演示廳及小型會議室、多功能廳。演示廳配有同聲傳譯和頂級視聽設(shè)備，可舉行新聞發(fā)布會、學(xué)術(shù)報告會、國際會議等等。裙房二樓擁有千人大宴會廳、750人規(guī)模的水晶廳，以及諸多的嘉賓廳、會議廳、多功能廳。裙房3-4樓

50、面向上海浦東世紀(jì)大道的北端，是浦勁娛樂中心，設(shè)有豐富多彩的舞臺表演廳、舞池、酒吧和美食，以及KTV包房。 金茂購物中心位于大廈裙房的5-6層,商場總建筑面積為15664平方米。平均寬度達(dá)5米的主通道選用進(jìn)口地板鋪就而成。由特殊玻璃地磚拼設(shè)的空中走廊及螺旋扶梯；商場中庭結(jié)合大跨徑玻璃穹頂?shù)淖匀徊晒?。購物中心采用以高?qiáng)度不銹鋼及落地式玻璃分隔組成的開放式商鋪。16組自動扶梯。為方便游客，觀光廳進(jìn)出口處的地下一層設(shè)有食府。在裙房的三至六層有不銹鋼盤旋梯、玻璃地面的天橋和懸空的九曲橋。一、國內(nèi)外參考案例-上海金茂大廈93 建筑概況：【開工日期】：1999年7月 【竣工時間】：2003年10月17日 【

51、占地面積】：30278平方米 【建筑面積】：28.95萬平方米 【建筑高度】：508米 【建筑層數(shù)】：地上101層，地下3層 【結(jié)構(gòu)形式】：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，新式的巨型結(jié)構(gòu) 【建筑造價】：580億元新臺幣 【投資單位】：臺北金融大樓控股有限公司 【設(shè)計單位】：李祖原建筑師事務(wù)所 二、國內(nèi)外參考案例-臺灣101大廈94通訊塔 92-101F觀景臺 89-91F觀景餐廳 86-88F會員聯(lián)誼會 85F辦公室 7-84F健身中心 5-6F金融服務(wù)中心 5F購物中心 B1-4F地下停車場 B2-B5二、國內(nèi)外參考案例-臺灣101大廈95 臺灣位于地震帶上，在臺北盆地的范圍內(nèi)，又有三條小斷層，臺北101的

52、設(shè)計必須要能防止強(qiáng)震的破壞。為了增加大樓的彈性來避免強(qiáng)震所帶來的破壞，臺北101采用新式的“巨型結(jié)構(gòu)”（megastructure），在大樓的四個外側(cè)分別各有兩支巨柱，共八支巨柱，每支截面長3米、寬2.4米，自地下5樓貫通至地上90樓，柱內(nèi)灌入高密度混凝土，外以鋼板包覆。因此臺北101的中心是由一個外圍8根鋼筋的巨柱所組成。但是良好的彈性，卻也讓大樓面臨微風(fēng)沖擊，即有搖晃的問題。抵銷風(fēng)力所產(chǎn)生的搖晃主要設(shè)計是阻尼器，而大樓外形的鋸齒狀，經(jīng)由風(fēng)洞測試，能減少30-40%風(fēng)所產(chǎn)生的搖晃。 工程結(jié)構(gòu)為了因應(yīng)高空強(qiáng)風(fēng)及臺風(fēng)吹拂造成的搖晃大樓內(nèi)設(shè)置了“調(diào)諧質(zhì)塊阻尼器”（tuned mass damper

53、，又稱“調(diào)質(zhì)阻尼器”），是在88至92樓掛置一個重達(dá)660公噸的巨大鋼球，利用擺動來減緩建筑物的晃動幅度。據(jù)臺北101告示牌所言，這也是全世界唯一開放游客觀賞的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。二、國內(nèi)外參考案例-臺灣101大廈96辦公大樓臺北101的7-84樓為出租辦公室，其中35、36、59、60樓為“空中大廳”，將整棟大樓分為低、中、高樓段三個區(qū)域，大廳樓層提供便利商店、郵局、管理辦公室等設(shè)施，其中于2006年5月19日開幕的全家便利商店為世界最高樓層的便利商店。36樓設(shè)有國際會議中心，提供會議服務(wù)。84樓為“風(fēng)云會”，為多功能活動場地。訪客門禁系統(tǒng) 一樓大廳設(shè)置8臺訪客發(fā)卡機(jī)，租戶

54、訪客可自行透過該系統(tǒng)與租戶聯(lián)系，取得訪客證后才能進(jìn)入本大樓，無需留置任何身分證件，確保訪客身分隱私。 訪客門禁系統(tǒng)VAKS，透過數(shù)位影像記錄訪客資料，可提供租戶查詢。 訪客門禁卡使用磁條插卡式，承租單位員工門禁卡則使用感應(yīng)式（RFID）。二、國內(nèi)外參考案例-臺灣101大廈97垂直交通系統(tǒng) 宗旨：舒適、便利、快速、安全及智慧型的運輸系統(tǒng)， 滿足甚至超越租戶及業(yè)主的需求。 電梯及電扶梯供應(yīng)廠商：日本TOSHIBA株式會社 觀景電梯 2臺單層電梯，各載重1,600公斤24人。 2004年金氏記錄世界最快速的電梯，流線型恒壓轎廂，確保人員舒適，上升速度可達(dá)到每分鐘1,010公尺。 客梯 10臺雙層電梯

55、，各載重2,040公斤31人，直達(dá)電梯裝換層。 24臺雙層電梯，各載重1,350公斤20人，到各樓層區(qū)共6區(qū)層，每區(qū)專用電梯共4臺。 3臺單層電梯各不同載重 貨梯 3臺單層電梯2臺載重2,040公斤，1臺載重4,800公斤 停車場電梯 6臺單層電梯，各載重1,600公斤，到達(dá)一樓大廳。 二、國內(nèi)外參考案例-臺灣101大廈98三、國內(nèi)外參考案例-北京華茂中心99三、國內(nèi)外參考案例-北京華茂中心1001、硬件設(shè)施完善：四面環(huán)景辦公空間(2) 國際領(lǐng)先玻璃幕墻(3) 先進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)(4) 迅捷通訊平臺(5) 高科技電梯系統(tǒng)(6) 綜合布線系統(tǒng)3、專業(yè)物管：第一太平戴維斯4、“4M”標(biāo)準(zhǔn)：一次性成本降到

56、最低持續(xù)性運營成本降到最低風(fēng)險最小化機(jī)會最大化2、合理的面積使用：最佳的商務(wù)氛圍獨立大堂入口處挑高9米。(2)跨國公司理想的辦公空間標(biāo)準(zhǔn)層面積2200-2300平米。(3)純國際化辦公模式無中柱式方正空間，三面采光。(4)最大程度提高面積使用率10米超短進(jìn)深，9米超寬柱狀間距。(5)辦公空間倍感舒適層高4米，凈高2.7米。5、國際化高端業(yè)態(tài)：獨享麗思卡爾頓、JW萬豪酒店兩座超豪華酒店，聚集逾1000國際知名品牌的華貿(mào)商城（含新光天地、華貿(mào)購物中心、華貿(mào)商業(yè)街、華貿(mào)廣場），自然圍合中央水景花園的國際公寓。三、國內(nèi)外參考案例-北京華茂中心101寫字樓室內(nèi)空間設(shè)計(1)辦公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)層面積為2,200-

57、2,300平方米。(2)用大跨度結(jié)構(gòu)，區(qū)域內(nèi)無結(jié)構(gòu)柱，視線通暢。(3)設(shè)計周到，隔絕了室內(nèi)外冷、熱量的互相傳導(dǎo)。(4)核心筒與玻璃幕墻11.6米的間距，滿足了北京市場的(2) (5)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)并保障了室內(nèi)得到充足的自然光線。(6)玻璃幕墻系統(tǒng)中引入開啟窗設(shè)計，達(dá)到幕墻面積的25%。三、國內(nèi)外參考案例-北京華茂中心102第九章 佛山禪桂兩地寫字樓市場分析103一、佛山寫字樓發(fā)展?fàn)顩r立足佛山1、禪桂寫字樓總體情況市場概述 目前，禪桂中心區(qū)寫字樓主要集中在祖廟商圈、季華路、汾江路、南海大道等幾條主要的街道上，對外圍的輻射有限。在城市不斷發(fā)展中，佛山寫字樓得到了重新的定位。千燈湖金融服務(wù)區(qū)的啟動、季華路

58、17個項目的規(guī)劃、東華里改造、亞藝版塊的完善等，為佛山中心城區(qū)寫字樓的發(fā)展提供了廣闊的空間。 中心區(qū)的寫字樓市場還是比較狹窄，主要在售的只有天安南海數(shù)碼新城、環(huán)球國際廣場、國際商業(yè)中心、卓遠(yuǎn)國際等幾個項目，供應(yīng)量非常有限。而在2010年末，財富廣場、嶺南大廈及金海廣場的推出，豐富了寫字樓的供應(yīng)量，在一定程度上也為一方的地標(biāo)建筑；桂城AIA項目、中國人保南方信息大廈項目的奠基，為未來的寫字樓市場提供更大的供應(yīng)量。而季華路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園及1506創(chuàng)意園、瓷海國際、中國陶瓷總部基地側(cè)吸納了石灣片區(qū)不少陶瓷企業(yè)作為設(shè)計和展示的基地。1041051、禪桂寫字樓總體情況租賃價格分析（現(xiàn)時市場部分租賃項目）一、

59、佛山發(fā)展?fàn)顩r1062、禪桂寫字樓總體情況租售價格分析（主要在售項目） 禪城商業(yè)中心區(qū)域，在交通、商業(yè)氛圍和配套上占據(jù)了很大優(yōu)勢，寫字樓的價格要比其他區(qū)域高了一大截。所以環(huán)球國際廣場、國際商業(yè)中心等占據(jù)商業(yè)中心的項目，價格上的優(yōu)勢明顯比其他幾個項目大。一、佛山發(fā)展?fàn)顩r107位置圖南海大道佛山一環(huán)嶺南大道汾江路季華路佛平路嶺南大廈環(huán)球國際廣場商業(yè)國際中心天安南海數(shù)碼新城財富大廈1081、禪桂寫字樓總體情況租售價格分析 在寫字樓租賃市場上，05年前落成的寫字樓項目由于項目總體檔次不高，租金在22元/月-35元/月不等，不包括管理費；汾江路、季華路一帶則要20元/月-50多元/月，不包括管理費。桂城的集中在南海大道，一般是40元/月左右，也有一些舊一點的只需20元/月-30元/月。一、佛山發(fā)展?fàn)顩r109一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1、禪桂寫字樓總體情況成交面積區(qū)間分析 根據(jù)從環(huán)球國際廣場、嶺南大廈、國際商業(yè)中心和天安南海數(shù)碼新城成交統(tǒng)計，成交面積區(qū)間分布如圖：數(shù)據(jù)來源：佛山建設(shè)局110一、佛山發(fā)展?fàn)顩r1、禪桂寫字樓總體情況成交面積區(qū)間分析 從圖上看得出，100平方米以下單位和101-200平方米的單位，成交套數(shù)分別占總成交套數(shù)的28%和25%；201-300平方米之間的單位是