項目示范區(qū)設計要點分析ppt課件(PPT 56頁)

1、項目示范區(qū)設計要點分析中冶新奧（長春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一一年三月二十日1.第1頁，共56頁。目錄123示范區(qū)的產(chǎn)生背景與要素示范區(qū)的設計范疇與特征4示范區(qū)的規(guī)劃設計5示范區(qū)建筑設計6示范區(qū)的精裝修設計示范區(qū)的景觀設計2.第2頁，共56頁。一、示范區(qū)的產(chǎn)生背景與要素3.第3頁，共56頁。1、產(chǎn)生的背景傳統(tǒng)營銷-體驗式營銷客戶需求市場競爭4.第4頁，共56頁。2、示范區(qū)構(gòu)成要素是產(chǎn)品策劃的系統(tǒng)性表達是營銷推廣的體驗載體實現(xiàn)銷售目標的重要手段是產(chǎn)品設計、工程、材料、成本、物業(yè)管理等項目系統(tǒng)的示范與檢驗5.第5頁，共56頁。二、示范區(qū)的設計范疇與特征6.第6頁，共56頁。示范區(qū)的規(guī)劃設計售樓處建筑

2、與室內(nèi)“賣場”設計公共大堂、電梯廳、電梯轎箱等公共部分精裝設計示范區(qū)建筑單體設計 （一）設計范疇：5. 樣板間精裝修設計7.第7頁，共56頁。6. 示范區(qū)園林景觀設計7. 配套商業(yè)形象與展示設計8. 示范區(qū)域客戶體驗路線規(guī)劃與設計9. 標識系統(tǒng)與燈光設計10. 示范區(qū)的包裝展示設計8.第8頁，共56頁。（二）示范區(qū)的顯性與隱性特征：顯性特征：規(guī)劃設計、園林景觀設計、戶型與立面設計 樣板間設計2. 隱性特征：五種體驗式模塊 感觀-情感-思考-行動-關(guān)聯(lián)9.第9頁，共56頁。三、示范區(qū)的規(guī)劃設計10.第10頁，共56頁。32（一）示范區(qū)選址原則：1交通便捷性原則形象展示性原則客戶體驗與駐留原則11

3、.第11頁，共56頁。（二）影響規(guī)劃設計的主要因素23與城市路網(wǎng)關(guān)系4銷售動線組織51建筑單體影響場地現(xiàn)狀景觀風格與定位12.第12頁，共56頁。（三）示范區(qū)規(guī)劃設計要點 示范區(qū)規(guī)劃應以“銷售展示”為準則，在綜合考慮小區(qū)總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，將小區(qū)“需要展示”與“值得展示”的部分在選定的示范區(qū)內(nèi)完美的呈現(xiàn)出來。 需要展示要素包括：主入口裝置、銷售中心 值得展示要素包括：重要景觀、樣板房 示范區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)應包括銷售中心、樣板房、主入口、重要景觀節(jié)點。在充分考慮用地與城市道路關(guān)系以及銷售路線的基礎(chǔ)上，將示范區(qū)規(guī)劃設計做到完美無缺。13.第13頁，共56頁。四、示范區(qū)建筑設計售樓處示范樓棟 14.第14

4、頁，共56頁。 2售樓處選址3售樓處設計的結(jié)構(gòu)形式4售樓處外立面設計5售樓處功能設計售樓處設計重點1影響售樓處設計的主要因素15.第15頁，共56頁?，F(xiàn)場銷售中心是房地產(chǎn)項目營銷最根本、最有效的一種銷售渠道，它是其他銷售渠道所獲得客戶的“最終場所”，作用表現(xiàn)為銷售具有直觀性，對購房客戶的需求捕捉力更為有效，對目標客戶的殺傷力最強。 影響售樓處設計的主要因素位置元素 風格元素 宣傳元素 引導元素 配合元素 16.第16頁，共56頁。 售樓處的選址在整體規(guī)劃布局時就要考慮到其先驅(qū)性、操作性、整個規(guī)劃中的導示性，利于交通組織和人流參觀展示的動線，并將停車設計作為重點內(nèi)容。售樓處位置售樓處選址17.第

5、17頁，共56頁。售樓處設計的結(jié)構(gòu)形式售樓處設計的結(jié)構(gòu)形式直接決定著整個平面布局以及施工的難易程度、工期的保證。手法：售樓處的結(jié)構(gòu)形式一般都以混凝土框架結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)框架為主 框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)點在于空間布局的廣闊和靈活性，易于平面擺布及立體造型打造，但基礎(chǔ)施工及框架維護施工工期相對較長。鋼結(jié)構(gòu)的施工工期迅捷，便利，但外立面造型和建筑材料的選 配較為復雜，很難達到預期整體形象。18.第18頁，共56頁。售樓處外立面設計售樓處外立面設計是整個示范區(qū)打造的重點，應與項目整體風格相匹配，同時又要在設計和表現(xiàn)上與其它建筑單體做出提升，應具有標志性，集中體現(xiàn)項目的品質(zhì)和檔次。手法：根據(jù)項目整體定位風格，在立面形

6、式上及外立面材質(zhì)和顏色上進行細化設計。外立面的材質(zhì)選擇是表現(xiàn)其內(nèi)容的最簡單辦法，無論是選擇石材還是涂料或者為減少成本采用各種真石漆及仿磚產(chǎn)品，最終目的是要展現(xiàn)其價值，表現(xiàn)設計內(nèi)涵。19.第19頁，共56頁。 內(nèi)部平面功能：根據(jù)售樓處銷售流線，整個布局應成為序列，滿足功能要求。售樓處功能設計入口沙盤展示洽談辦公輔助簽約財務20.第20頁，共56頁。 外部功能：售樓處的外部空間設計應是售樓處設計本身的一種延伸，體現(xiàn)在外部環(huán)境帶給客戶的簡介感受，重點在于交通流線的組織及功能性空間的合理安排停車組織功能休息區(qū)21.第21頁，共56頁。示范區(qū)建筑單體設計示范區(qū)建筑單體的選擇在整體規(guī)劃中就已確定下來，外立

7、面在與項目整體風格統(tǒng)一的同時注重細節(jié)表現(xiàn)，相對精細化。其代表整個項目最優(yōu)質(zhì)最能體現(xiàn)設計意圖和項目檔次。其設計的本質(zhì)要求在于展現(xiàn)項目品質(zhì)的同時，應將施工周期和難度作為重點，一般不建議選取與地下車庫相連或結(jié)構(gòu)形式較為復雜的單體22.第22頁，共56頁。單體內(nèi)戶型設計要具有領(lǐng)先并具推廣性的產(chǎn)品，合理整合空間布局。如有樣板間的產(chǎn)品應在水電定位、廚衛(wèi)擺布上合理安排，并結(jié)合建筑單體施工圖設計整體考慮，避免日后施工的拆改和問題的出現(xiàn)。23.第23頁，共56頁。 五、示范區(qū)景觀設計24.第24頁，共56頁。41 2設計目的3 5 示范區(qū)景觀設計要點 功能設計要點風格符合項目營銷定位考慮景觀成本限額景觀要素分析

8、25.第25頁，共56頁。提高建筑使用功能最大化滿足建筑對外界的視覺效果滿足外界進入建筑的功能滿足營銷活動的功能展示售房滿足人們對室外活動空間的需求活動觀賞 1、景觀設計目的26.第26頁，共56頁。2、 功能設計要點人行、車行路線的合理分布 主入口的尺度及形式設計景觀合理尺度的掌握裝飾小品對觀賞功能起到點睛作用水景設計起到烘托景觀氣氛硬質(zhì)鋪裝的形式及材料搭配對景觀效果起到打底的基礎(chǔ)效果地形設計要根據(jù)現(xiàn)場的標高走勢，局部用微地形達到景觀的 起伏變化植物設計需要配合小品及地形，考慮季節(jié)變化對景觀的影響，做到四季見綠，三季有花27.第27頁，共56頁。3、風格符合項目營銷定位根據(jù)項目的風格定位，設

9、計符合建筑及營銷定位的景觀，重點突出風格特點，景觀中顯示建筑特色元素，可將建筑中的材質(zhì)布置在景觀小品中，達到與建筑風格一體化；并在設計中考慮營銷說辭，滿足營銷中對景觀的美化介紹白色景墻與建筑的風格及顏色相符小品與建筑顏色及壓頂相符，達到整體統(tǒng)一性28.第28頁，共56頁。成本限額是決定景觀設計手法的基礎(chǔ)在人行路上，混凝土磚與石材的搭配與全石材鋪裝相比減少了景觀成本青石板鋪裝的成本比花崗巖鋪裝成本要低，建議在小范圍內(nèi)采用例如：優(yōu)秀的示范區(qū)設計是將較大的成本投入到有效果的景觀中，弱化其它景觀，做到主次分明4、考慮景觀成本限額29.第29頁，共56頁。軟景：1、胸徑較大、冠幅豐滿的喬木和叢生喬木對示

10、范區(qū)景觀起到高低 起伏的視覺效果。 此圖為萬科長陽項目，大量的使用了叢生白樺，對曲徑通幽的園路起到了障景的作用冠幅豐滿，分支點低的喬木豐富了示范區(qū)的景觀空間5、示范區(qū)設計要素分析30.第30頁，共56頁。2、花卉對示范區(qū)景觀起到色彩變化的烘托作用。為達到示范區(qū)美化的景觀效果，在示范區(qū)中會加大花卉的使用量，尤其在營銷中心前和營銷中心通往樣板間的人行路上，合理并有層次的花卉搭配，也成為一些地產(chǎn)的標志性特征31.第31頁，共56頁。 硬 景1、道路鋪裝2、廣場鋪裝3、擋墻鋪貼4、不同材質(zhì)交接部位5、樓梯踏步6、其它部位32.第32頁，共56頁。 軟 景1、道路鋪裝2、廣場鋪裝3、擋墻鋪貼4、不同材質(zhì)

11、交接部位5、樓梯踏步6、其它部位33.第33頁，共56頁。1、水景對示范區(qū)景觀起到氣氛烘托作用，是示范區(qū)中最可提高品質(zhì)的要素之一。大型的水景體現(xiàn)出示范區(qū)與非示范區(qū)的景觀差別，營銷中心前水景對前來洽談的客戶起到吸引眼球的作用，也成為建筑外界的一道風景線34.第34頁，共56頁。2、景觀小品充實了示范區(qū)景觀，大型雕塑可給人較大的視覺沖擊力，可滿足客戶對尊貴感的要求，同時提升示范區(qū)的氣勢，給人留下深刻印象；小型雕塑起到對示范區(qū)景觀起點綴作用。加大雕塑與小型構(gòu)筑物的使用數(shù)量成為示范區(qū)與非示范區(qū)的差別之一，也凸顯出示范區(qū)對品質(zhì)的要求35.第35頁，共56頁。3、景觀細節(jié)對示范區(qū)的影響隱形下水井蓋減少了對

12、景觀效果的不利影響具有標志性特色的下水井蓋對示范區(qū)硬質(zhì)鋪裝處起到美化作用巧妙的處理景觀排水問題，使景觀鋪裝更為整體化對綠化處的井蓋用景觀小品進行遮蔽36.第36頁，共56頁。六、示范區(qū)的精裝修設計37.第37頁，共56頁。設計目的營銷工具的組成部分：項目信息的展示場所傳遞項目價值的載體促進銷售成交的工具滿足營銷活動的功能：接待展示售房38.第38頁，共56頁。核心功能提升功能輔助功能接待展示洽談簽約放映休閑兒童游戲辦公財務衛(wèi)生間水吧 功能分區(qū)39.第39頁，共56頁。 功能設計實例 流程節(jié)點1、售賣信息區(qū)2、客戶接待區(qū)3、品牌展示區(qū) 其他節(jié)點1、兒童活動區(qū)2、視頻展示區(qū)3、貴賓區(qū)4、財務收款區(qū)

13、40.第40頁，共56頁。功能設計要點1、接待布置在離入口處較近，方便業(yè)務員看到往來客戶的位置不直接面對入口處接待臺的尺寸要通過背景板、天花造型、燈光處理等手法營造視覺焦點41.第41頁，共56頁。2、展示模型展示區(qū)應鄰近洽談區(qū)，分功能不分區(qū)域，方便售樓人員為客戶隨時解說展示區(qū)主要展示項目的主要賣點：如模型展示、新型材料展示、展板、圖片等42.第42頁，共56頁。談判區(qū)面積舒適，寬敞明亮、氛圍輕松、一般做成敞開式談判桌椅要求舒適美觀洽談區(qū)內(nèi)或附近設置水吧，方便及時為客戶提供飲料、茶點墻面可做一些展板（包括廣告板、效果圖等），充分展示項目形象談判桌的布置應考慮客戶洽談時所必需保持的適當距離3、洽

14、談43.第43頁，共56頁。1、需隔成獨立的小房間2、要保持一定的私密性，以保護客戶的隱私3、家俱以較為正式的桌椅為宜，可配沙發(fā)4、簽約44.第44頁，共56頁。放映休閑兒童游戲45.第45頁，共56頁。辦公 財務洗手間儲物水吧 46.第46頁，共56頁。定位關(guān)聯(lián)性主題風格方式裝飾亮點生活化藝術(shù)化品位化樣板房硬裝、軟裝陳設設計要點47.第47頁，共56頁。1、樣板間導示牌2、樓梯氛圍布置3、樓梯間歡迎牌4、樣板間戶型標牌5、展示空間功能標牌6、免費贈送標牌7、特別賣點樣板間氛圍布置要點48.第48頁，共56頁。1、客戶直接的關(guān)注點2、地產(chǎn)核心的賣點3、充分調(diào)動買家的購買欲望定位：戶型49.第49頁，共56頁。關(guān)聯(lián)性： 樣板間與環(huán)境相結(jié)合，充分利用環(huán)境的背景，突出樣板間的實景感受力；營造未來生活的最佳場景；