房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作講義j

1、第六章第一節(jié) 存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)撮合存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)撮合一、存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程（一）一般流程房屋出租獨(dú)家和房屋承租獨(dú)家業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)流程基本相同，只是出租獨(dú)家業(yè)務(wù)中，業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人更加注重出租權(quán)、質(zhì)量、安全和環(huán)境方面的查驗(yàn)，而存量房承租獨(dú)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則需注意搜集與承租人需求相匹配的房屋信息以及承租自身具備的資質(zhì)（包括但不限于工作狀況、信用狀況、支付能力等）。（二）房屋租賃業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)分析1.客戶接待。出租客戶將房屋出租事項(xiàng)委托給經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)與出租人簽訂房屋出租委托書，并告知出租人房屋租賃居間服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和途徑。經(jīng)紀(jì)人要對出租房屋進(jìn)行查驗(yàn)，并編制房屋狀況說明書，還需通過房屋查驗(yàn)，

2、結(jié)合區(qū)域內(nèi)出租物業(yè)的價(jià)格行情水平，與出租人確定月才能進(jìn)行。額，編寫出租物業(yè)信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房源信息需要經(jīng)過委托人的同意后2.房屋帶看。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)承租人的需求，在商圈內(nèi)為客戶尋找接近承租人需求的房屋，進(jìn)行房源信息和客源信息匹配。帶看前，安排租賃方簽訂看房確認(rèn)書。3.達(dá)成房屋租賃意向。再次核查出租人房源狀況，查驗(yàn)建筑質(zhì)量，確認(rèn)房源可以交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人此時(shí)工作是站在中間人立場上，與租賃雙方共同協(xié)商房屋租賃價(jià)格，直至達(dá)成租賃雙方都能接受的合理交易價(jià)格。4.房屋租賃合同簽訂和收?。ㄑ航穑?。在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，房屋租賃雙方當(dāng)事人持房屋租賃合同、房屋租賃雙方明、房屋證明文件和其他主管部門

3、要求的其他材料到市、縣人民管理部門辦理登記備案手續(xù)。租賃雙方簽訂合同后，承租人按照合同條款約定向出租人繳納押金以及，押金一般為 1 個(gè)月的；出租人向承租人開具押金收據(jù)和收據(jù)。5.傭金結(jié)算。無論租賃期限長短，房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)一般都按半個(gè)月至一個(gè)月額收取。決定由哪租賃雙方分別向經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)支付服務(wù)傭金（通常為一個(gè)月房租，視房租價(jià)格及地區(qū)交易一方負(fù)擔(dān)或由租賃雙方分擔(dān)），經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向租賃雙方開具傭金。經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理更新通知群 294642686 后續(xù)資料更新進(jìn)群查看，否則無法學(xué)習(xí)二、存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)撮合要點(diǎn)第一，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要十分熟悉和了解市場的變化,在租賃雙方對有較大時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)從支付方式、折扣、提供充分

4、的家具和其他設(shè)備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的，最終在價(jià)格、支付等方面上達(dá)成一致;第二，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要從多個(gè)角度撮合雙方，包括房源緊俏、位置與交通情況、配套設(shè)施情況、周邊環(huán)境、居住素質(zhì)等；第三，與租賃雙方協(xié)調(diào)繳納方式和傭金標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)通常按季度交繳，也有約定按月度、半年或年度交繳。傭金通常為一個(gè)月。三、租賃合同簽訂與款項(xiàng)支付操作要點(diǎn)（一）房屋租賃合同的特征（二）簽訂房屋租賃合同的重要意義（1）確立出租人和承租人之間的租賃關(guān)系。正是有了租賃關(guān)系，租賃雙方的行為就受到合同法、民法通則、商品房屋租賃管理辦法等的約束；明確出租人與承租人的權(quán)利義務(wù)。簽訂房屋租賃合同以后，當(dāng)事人應(yīng)

5、當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)，非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除合同；建立出租人與承租人之間糾紛和爭議的機(jī)制。在房屋租賃活動(dòng)中，由于房屋狀況以及有關(guān)配套設(shè)施比較復(fù)雜，租賃雙方難免會由于某些認(rèn)知的差異，產(chǎn)生糾紛和爭議；如果租賃是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，簽訂房屋租賃合同或房屋租賃居間協(xié)議標(biāo)志房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)取得重要進(jìn)展。（四）簽訂房屋租賃合同應(yīng)注意的事項(xiàng)第一，如果雙方達(dá)成一致，經(jīng)紀(jì)人核實(shí)租賃雙方的及有關(guān)證件原件；第二，合同應(yīng)一式四份，租賃雙方各執(zhí)一份，經(jīng)紀(jì)公司存檔一份，一份合同交部門登記備案；第三，合同字跡清楚，盡量避免涂改；第四，雙方閱讀合地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對合同有關(guān)條款進(jìn)行解釋；

6、第五，經(jīng)紀(jì)公司收取傭金、開具收據(jù)；第六，協(xié)助租賃雙方辦理租賃合同登記備案。經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理更新通知群 294642686 后續(xù)資料更新進(jìn)群查看，否則無法第二節(jié) 房屋租賃托管業(yè)務(wù)操作學(xué)習(xí)一、房屋租賃托管業(yè)務(wù)流程房屋租賃托管不是房屋租賃居間業(yè)務(wù)，其與的房屋租賃經(jīng)紀(jì)最大的區(qū)別是租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)承租業(yè)主（出租人）的房屋，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后轉(zhuǎn)租給承租人，租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)與雙方分別簽訂房屋租賃合屋租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)與出租人簽訂房屋出租委托合同，房屋租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)將房屋再轉(zhuǎn)租給承租人，并與之簽訂房屋租賃合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交版）。從經(jīng)營模式來看，房屋租賃托管主要包括“集中式”和“分散式”兩種。集中式一般以獨(dú)棟樓宇或一棟中多層樓宇為承

7、租后進(jìn)行改造，然后再出租給租戶。標(biāo)的，以較長的租約（一般 510 年甚至更長）分散式一般是從分散的出租人手里取得房屋，通過房屋包租運(yùn)營，提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與裝修改造，后出租給租戶。二、房屋租賃托管業(yè)務(wù)操作要點(diǎn)經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主和承租人分別簽訂租賃合同。因?yàn)榉课萃泄懿皇遣捎谩凹s”，經(jīng)紀(jì)公司與出租人約定的沒有必然相等的數(shù)學(xué)關(guān)系。和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶約定的3.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取的方式和期限與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付的方式也不一定相同，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向客戶收取的方式一般是押一付三或押一付六，但經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向業(yè)主支付是每月或每季支付。的方式一般經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了最大限度降低自身的空置風(fēng)險(xiǎn)，會向業(yè)主要求一段時(shí)間所謂的“空置期”，一般是 3060 天不等。業(yè)主、客戶和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)任何一方違約都要以不同的形式承擔(dān)違約賠償責(zé)任。三、房屋租賃托管業(yè)務(wù)的優(yōu)勢四、房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)