JTP01英環(huán)路南側(cè)、濱海西大道西側(cè)地塊投資分析報告（共70頁）

1、xxxx地塊投資分析報告2010JTP01英環(huán)路南側(cè)、濱海西大道西側(cè)地塊投資分析報告第一章：宏觀分析第二章：市場分析第三章：地塊分析第四章：項目定位第五章：投資分析地塊規(guī)劃出讓條件區(qū)域規(guī)劃與建設(shè)地塊環(huán)境分析地塊SWOT分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析區(qū)域市場分析市場總結(jié)開發(fā)銷售計劃成本估算起拍價效益分析投標報價分析投標競爭分析風(fēng)險分析匯報內(nèi)容框架客群定位形象定位產(chǎn)品定位價格定位宏觀經(jīng)濟分析廈門經(jīng)濟環(huán)境宏觀政策分析廈門政策環(huán)境 1 宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 2 廈門經(jīng)濟環(huán)境分析 3 宏觀政策環(huán)境分析 4 廈門政策環(huán)境分析第一章：宏觀環(huán)境分析全國經(jīng)濟保持快速發(fā)展，二季度經(jīng)濟增速回落，房地產(chǎn)宏調(diào)影響整體經(jīng)濟開

2、始顯現(xiàn)宏觀經(jīng)濟啟示：今年第二季度全國GDP增長率為10.3%；比第一季度下降1.6%；改變了聯(lián)系四季度增速上升的發(fā)展軌跡。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響經(jīng)濟發(fā)展速度開始顯現(xiàn)；因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能在執(zhí)行力度與保經(jīng)濟之間尋找平衡。貨幣供應(yīng)量保持較高水平，流動性過剩和通脹壓力依然存在上半年新增貨幣供應(yīng)量為4.84萬億元，超過2009年的一半，達到全年貨幣供應(yīng)預(yù)估值（7.5萬億）的65%。因此，下半年貨幣供應(yīng)量可能逐步下降；廣義貨幣與狹義貨幣余額呈現(xiàn)逐月增長趨勢；適度寬松貨幣政策得以體現(xiàn)，流動性過剩依然存在。在流動性過剩和通脹預(yù)期作用下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可能再次面臨失效。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟處于上升通道，受房地產(chǎn)調(diào)

3、控影響，7月份CPI、PPI及PMI同時回落宏觀經(jīng)濟CPI和PPI從2010年1月開始一直保持增長趨勢，6月CPI、PPI增長率雙雙回落；7月CPI再度上升，達到一年來的最高點；PPI回落明顯；PMI連續(xù)4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，創(chuàng)下了17個月的新低，房地產(chǎn)調(diào)控、信貸控制效果已得到體現(xiàn)；CPI、PPI、PMI數(shù)據(jù)反映上半年全國經(jīng)濟發(fā)展總體較好，房地產(chǎn)調(diào)控已對整體經(jīng)濟產(chǎn)生影響。廈門市總體經(jīng)濟運行良好，第三產(chǎn)業(yè)占比50.3%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理廈門GDP近年保持了約16%的增長速度；受金融危機的影響，2009年增速為為歷史新低；2009年，廈門第一產(chǎn)業(yè)增加值21億元，增長1.1%，第二產(chǎn)

4、業(yè)增加值785.9億元，增長3.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值816.2億元，增長14.3%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為：1.3：48.4：50.3，與2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二產(chǎn)業(yè)比重下降4.0個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重上升4.1個百分點 廈門三產(chǎn)比以第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)為主，服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較國內(nèi)發(fā)達城市仍有一定差距，較福建省主要城市則處于領(lǐng)先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展廈門經(jīng)濟城市居民人均可支配收入和消費性支出持續(xù)增長，城市居民生活富裕購買能力強 廈門城市居民人均可支配收入保持穩(wěn)步增長，2009年已達到26131元。比08年增長9.1； 廈門城市居民2009

5、年人均消費性支出17990元同比上年增長5.1%； 2009年廈門市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)為39.8%，處于富裕階段。廈門經(jīng)濟廈門經(jīng)濟發(fā)展水平、居民消費能力以及地方政府財力等方面均領(lǐng)跑于福建省九地市廈門的經(jīng)濟總量相對較小，但人均GDP遠遠領(lǐng)先與福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；廈門財政收入遠超福建省其他地市，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度、力度明顯，新區(qū)開發(fā)的進程較快；廈門經(jīng)濟1-7月固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資42.33%1-7月固定資產(chǎn)投資514.59億元，比去年同期增長38.3% ；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資217.58億元，增長130.4% ；進入下半年以

6、來房地產(chǎn)新開工項目較多，房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持快速增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資比重過大。1-7月房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重為42.33%。廈門經(jīng)濟2010年1-7月份廈門經(jīng)濟快速恢復(fù)增長2010年1-7月份主要經(jīng)濟指標類別GDP財政總收入地方財政收入人均居民收入金額1049.86億元316.54億元165.22億元17453元增長率16.7%18.1%17.7%12.1%數(shù)據(jù)來源：廈門市統(tǒng)計局工業(yè)繼續(xù)成為全市經(jīng)濟增長的火車頭批發(fā)和零售業(yè)、服務(wù)性行業(yè)成為三產(chǎn)增長的主力 政府財政支出與居民消費支出均有較快增長外貿(mào)出口實現(xiàn)恢復(fù)性較快增長 金融存貸款較快增長較好地支撐了全市經(jīng)濟增長 廈門經(jīng)濟發(fā)展主要特點廈門經(jīng)

7、濟中央會議定調(diào)下半年經(jīng)濟工作加快推進財稅金融房地產(chǎn)社會保障等改革 ；以“七要繼續(xù)”促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展 ；下半年堅持搞好宏調(diào)以穩(wěn)定政策為主基調(diào) ；增強回升向好勢頭 提高增長質(zhì)量效益；宏觀政策會議解讀： 央行于7月30日召開支行長會議，要求落實好適度寬松的貨幣政策；保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，提高調(diào)控的針對性和靈活性 。因此，下半年房地產(chǎn)信貸發(fā)放以平衡總體經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展為目標。會議核心內(nèi)容：廈門市關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見 “意見”核心內(nèi)容增加普通商品住房用地規(guī)模，加快島外新城建設(shè) ；取得預(yù)售許可證后，應(yīng)10日內(nèi)一次性公開全部房源， “一房一價”和明碼標價制度。銷售價格調(diào)整10以上的，應(yīng)調(diào)

8、整預(yù)售方案，重新申報預(yù)售價格。 住房信貸政策按國務(wù)院住房信貸政策執(zhí)行；廈門政策政策解讀：2010年3月廈門房價與2007年底接近，而全國主要城市房價上升2378%；因此，廈門并非房價上漲過快城市；廈門地方政策沒有停止第三套房貸款；廈門地方政策未限制外地戶籍購房；兩次宏觀調(diào)控最高點主要城市房價比較城市2007年12月2010年3月漲幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津7056926731.34%重慶4066501923.44%廈門1169911158-

9、4.62%全國3501470534.39%近階段廈門市獲得的政策性支持城市發(fā)展特區(qū)擴大到全市2010年6月國務(wù)院批準廈門市將廈門經(jīng)濟特區(qū)擴大到全市，廈門特區(qū)面積擴大11倍福建支持廈門申報新特區(qū)區(qū)域外休閑消費需求，以特色資源結(jié)合良好空間感受來拉動，創(chuàng)造出市場需求，此為成敗關(guān)鍵體制創(chuàng)新試點中國服務(wù)外包示范城市跨境貿(mào)易結(jié)算試點城市“三網(wǎng)融合”試點城市國家創(chuàng)新型試點城市國家知識產(chǎn)權(quán)工作示范城市城市建設(shè)重點：全面推進島內(nèi)外一體化建設(shè)島外新城建設(shè) 島內(nèi)優(yōu)化提升四大新城：集美新城、海滄灣、翔安新城 、同安濱海新城建設(shè)面積：240平方公里建設(shè)目標：一流現(xiàn)代化國際性濱海新城 舊城舊村改造：曾厝、西郭、將軍祠、鐘

10、宅等片區(qū)改造啟動 ；綜合體建設(shè)：萬達城市綜合體和觀音山、五緣灣等東部商務(wù)區(qū)建設(shè)全面推進；2009年8月廈門市委提出，要加快推進島內(nèi)外一體化建設(shè)，提升島內(nèi)、拓展島外、一體發(fā)展。2010年初，胡錦濤總書記視察廈門時要求 “規(guī)劃一體化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一體化、基本公共服務(wù)一體化” 。城市發(fā)展宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀經(jīng)濟快速回升，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響，增長速度下降；廈門經(jīng)濟發(fā)展速度全面恢復(fù)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)趨向合理；房地產(chǎn)調(diào)控政策處于短期內(nèi)難以放松，但持續(xù)性受市場質(zhì)疑；廈門地方政策總體比較溫和；“特區(qū)擴大”、“島內(nèi)外一體化”等將進一步推動城市發(fā)展；1 土地市場分析 2 房地產(chǎn)市場分析 3 區(qū)域市場分析4 市場總結(jié)分析第二

11、章：市場分析廈門商住用地出讓均價保持穩(wěn)定，出讓量取決于房地產(chǎn)市場狀況土地市場2007年2009年廈門出讓商住用地樓面價保持在40004800元/；2010年土地出讓以島外為主，拉低整體土地價格；土地出讓量受房地產(chǎn)市場狀況絕對影響；土地出讓重點區(qū)域向島外轉(zhuǎn)移2009年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為27：63；其中集美區(qū)商住用地出讓占45%；2010年上半年島內(nèi)、外商住用地出讓規(guī)劃建筑面積比例為4：96；其中同安商住用地出讓規(guī)劃建筑面積占51%；島外基礎(chǔ)設(shè)施的完善，區(qū)域開發(fā)進入市場運作階段，房地產(chǎn)開發(fā)開始接棒新城建設(shè)；島內(nèi)可供出讓用地日漸稀少，土地資源稀缺性已非常明顯；島外成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

12、營的最主要戰(zhàn)場已勢不可擋；“高端化”已經(jīng)成為島內(nèi)住宅開發(fā)的共性。土地市場島內(nèi)土地出讓以經(jīng)營性用地為主，住宅用地出讓集中于集美新城、翔安新城、同安濱海新城土地市場區(qū)域地塊編號規(guī)劃建筑面積（）成交總價（萬元）樓面價（元/）受讓人思明2010P1245000306006800 中鐵二十二局2010P08162201656010210 新景地2010P023020030480恒禾置地2009G233384010470030940 廈門恒興集美J2009P014430001032002330 萬科J2009P025350001368002557 廈門貴豐房地產(chǎn)2009JP0146606016000034

13、33 廈門東區(qū)錦亭西路東側(cè)在建工程15119.235882373 鑫大利房地產(chǎn)錦亭北路南側(cè)在建工程27093.865722426 鑫大利房地產(chǎn)同安2010TP02185200642003467 金帝2010TP032987001065003565 金帝2010TP01222600743003338 金帝2010TP04293500803002736 金帝翔安2010XP0264800335005170 寶嘉瓊湖路南側(cè)地塊在建工程61577.71165002680 翔安建發(fā)X2009G053392901102903251 北京首開X2009G04109000213901962 萬科海滄H2009

14、G0162730321005117 中駿H2009G023010001500004983 禹州島內(nèi)新出讓用地以酒店、商業(yè)、城市綜合體為主，住宅用地出讓日漸稀少；住宅用地出讓樓面價680010000元/；集美城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，發(fā)展空間和潛力巨大；是廈門住宅用地出讓的集中區(qū)域；區(qū)域出讓住宅樓面價23003500元/；濱海區(qū)域樓面價可達6000元/；同安濱海新城建設(shè)成為住宅用地出讓的重要區(qū)域；區(qū)域樓面價為25003500元/；翔安新城房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，土地出讓將逐年增大，區(qū)域住宅用地出讓樓面價為20005000元/；海滄片區(qū)發(fā)展比較成熟，可出讓用地相對較少，區(qū)域住宅樓面價5000元/左右廈門商

15、品住宅年成交量約為300萬平米，住宅成交均價約為900011000元/房地產(chǎn)市場06、07年廈門住宅成交量為300萬平米左右，08年市場住宅成交107萬平米，2009年市場恢復(fù)性增長，住宅成交面積接近400萬平米；07年以后廈門住宅成交均價長期保持在900011000元/；房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整以來住宅成交量持續(xù)走低，住宅交易價格保持穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信貸政策調(diào)整以來，住宅成交量由3、4月份的30萬平米下降到7月份的7萬平米；住宅銷售均價保持穩(wěn)定；7月份住宅銷售均價達到12170元/，是近兩年來的高點；上半年住宅銷售均價同比有較大增長；2009年以來供銷比失衡，供應(yīng)量小于銷售量，市場持續(xù)消化存量房地產(chǎn)

16、市場0306年，供銷比小于等于1；市場供銷平衡，供應(yīng)量略小于銷售量；0708年，市場供應(yīng)量大于銷售量，供銷比大于1，市場存量積壓比較嚴重；0910年上半年，市場供應(yīng)量遠小于銷售量，市場持續(xù)消化存量；廈門本地購房客群比例下降，外省市購房客群逐年上升，省內(nèi)其它區(qū)域保持穩(wěn)定2010年上半年廈門本地購房客群比例為34.8%，本地居民購房比例下降到最低點；省內(nèi)其它區(qū)域購房客群比例基本穩(wěn)定，維持在27%35%之間；省外客群比例有逐年上升之勢，2010年比例為34.46%；已經(jīng)成為廈門購房客群的最重要組成部分；海外客群比例較小，維持在2.5%7%之間。房地產(chǎn)市場在售項目分布圖區(qū)域市場項目名稱地址住宅總建（）

17、住宅銷售均價（元/）商業(yè)銷售均價（元/）開發(fā)商銷售狀態(tài)特房紅樹康橋印斗路南側(cè)、潯江路西側(cè)73508700016189廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司尾盤海聚天下（頤海嘉園）集美新城區(qū)中心423276862廈門集美建設(shè)發(fā)展公司售罄古龍御景集美大橋以北、濱海大道西北側(cè)11510010476廈門古龍集團房地產(chǎn)有限公司預(yù)售泉舜泉水灣(二期)樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）251500895412656廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司預(yù)售海景明珠盛光路與集源路交匯處448009215廈門旺森置業(yè)有限公司預(yù)售古龍明珠潯江路以西、印斗路以北1236156573廈門古龍集團房地產(chǎn)有限公司售罄區(qū)域市場區(qū)域市場開發(fā)商泉舜集團廈

18、門泉舜房地產(chǎn)有限公司項目地址集美樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）占地面積79589總建筑面積358607容積率3.16綠化率26建筑密度38%物業(yè)類型26-28層高層工程進度工程進入收尾階段戶數(shù)/套1204（一期）交房時間一期2010年3月競品分析泉舜泉水灣（一）項目概況（二）規(guī)劃設(shè)計 泉舜泉水灣由三塊地組成，總建筑面積35 萬平方米，是集居住、商業(yè)街區(qū)和酒店式商務(wù)辦公為一體的超大復(fù)合型社區(qū)。整個建筑群氣勢雄偉、風(fēng)格時尚，60米寬室外景觀休閑長廊。建筑特色是新古典與后現(xiàn)代的融合。（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套一房3860二房54-62364二房85-88620三房105-140158樓中樓2402（

19、四）產(chǎn)品標配 交樓標準為毛坯房，戶式中央空調(diào)、廚房垃圾處理器豪華入戶門、Low-E中空玻璃 。貝爾高林原創(chuàng)豪華中庭 、富士達永磁同步電梯、酒店式電梯大堂 、精裝公共門廊、陽光地下車庫。70米南北超大樓距、通體陶瓷馬賽克外墻、柔性鑄鐵排水立管。(五）推盤節(jié)奏及售價走勢描述 2008年4月30日開盤，開盤起價起價9258元，均價約10000元/。2009年4月加推5#樓。11月推出最后兩幢1#和9#。該項目在2009年集中快速去化，成交均價也持續(xù)走高，近期近期售價已過萬。（六）客群來源 項目主要客群為當?shù)厝藶橹?，項目的時尚定位也吸引了不少島內(nèi)工作的年輕人以及部分周邊城市客群。置業(yè)目的：首套置業(yè)的，

20、投資以及換大房的二次置業(yè)者。（七）營銷賣點項目高標準住區(qū)+街坊文化商街；配套齊全，緊臨嘉庚體育館，靠大唐世家、大學(xué)灣生活區(qū)，附近有農(nóng)貿(mào)市場；交通便捷，位于環(huán)東海域起點、BRT集美第一站，處于集美大橋入口處，出入島交通方便；教育氛圍濃厚，百年文教具備從幼兒園至高等學(xué)府的完整教育核心區(qū)。（八）主力戶型一房：39平二房：60平三房：120平開發(fā)商廈門古龍集團房地產(chǎn)有限公司項目地址濱海大道西側(cè)，集美大橋北端 占地面積61141總建筑面積233991容積率3.8綠化率39建筑密度物業(yè)類型13-22 層住宅工程進度一期內(nèi)部裝修，二期地下室施工戶數(shù)/套1610交房時間2010年底（一）項目概況競品分析古龍御

21、景（二）規(guī)劃設(shè)計項目分兩期開發(fā)，一期總建筑面積142056，戶型獨有5.2米挑高戶型，買一層送一層；二期總建筑面積91935，擁有135-340的三房、四房及雙拼四層住宅。 項目充分發(fā)揮沿海第一排的優(yōu)勢，以半圍和規(guī)劃布局，拓寬了居住景觀視野，做到戶戶看海、戶戶觀景。項目園林景觀規(guī)劃采用江南園林的手法及傳統(tǒng)文人庭苑的意韻，將環(huán)境景觀融合在現(xiàn)代生活中。（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套未售套數(shù)銷售率一房（帶夾層）85-892882793%單身公寓4618613030%單身躍層5410190%二房87-89232797%12118572%134-14192857.6%三房892522443%134-13

22、940100%147-151571475%四房173-177371949%(五）售價走勢 項目2009年9月19日開盤，推出的是一期7棟樓中的3、4、5號樓，450多套房源，戶型涵蓋了46-177的一房到四房，起價8100元/平，均價9000元/平。2009年12月19日和2010年1月底循眾加推。自開盤以來，成交量穩(wěn)定，成交均價持續(xù)一路走高，目前銷售均價已飚升至10476元/ 。（四）產(chǎn)品標配 項目交房標準為毛坯房，地下室車庫比例為2：1，社區(qū)無會所，無配套幼兒園，無運動場所。（六）客群來源 項目由于地段及景觀優(yōu)勢，購買人群廣泛，自住投資兼有，主要來自廈門島內(nèi)、集美本區(qū)域以及周邊城市的客戶。

23、職業(yè)以私營企業(yè)主為主，還有部分教師和泛公務(wù)員群體。（七）營銷賣點項目位于環(huán)東海域臨海第一排，主打頂級灣居生活，擁有頂級海景資源；項目交通便利，前有BRT集美濱海第一站鳳林站；區(qū)域人文底蘊深厚，依托集美學(xué)村和大學(xué)城，項目周邊有集美大學(xué)、集美中學(xué)、樂海中學(xué)、集美二小等優(yōu)質(zhì)的教育資源；挑高戶型，戶型多樣化，贈送面積大；江南風(fēng)格的中庭園林。(八)、主力戶型開發(fā)商福建中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司項目地址潯江路和印斗路交匯處占地面積62550總建筑面積100735容積率1.5綠化率45建筑密度20%物業(yè)類型高層住宅工程進度主體完工戶數(shù)/套728交房時間2013年底（一）項目概況競品分析碧海藍天（預(yù)計10月份

24、開盤）（二）規(guī)劃設(shè)計項目將板式建筑與多層住宅相結(jié)合，組成了小區(qū)豐富的建筑形態(tài)。輕盈明快的建筑色彩，簡潔挺拔的極富韻律的外立面細部構(gòu)件，充分展現(xiàn)了現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，形成了極富濱海特色的建筑風(fēng)格。戶型一律正南北板式規(guī)劃，一梯兩戶，全明設(shè)計，86150平方米三房、四房、樓中樓戶型規(guī)劃，10%超低公攤、贈送大露臺面積。（三）戶型配比戶型面積戶數(shù)/套一、二房90以下387三房、四房90-150304樓中樓150以上29別墅105-1408(四)、主力戶型待售、待建項目表格區(qū)域市場地塊名稱地塊坐落土地用途占地面積()總建（)樓面地價（元/）土地競得者碧海藍天潯江路和印斗路交匯處住宅62550100735福

25、建中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司J2010P05僑英路與樂天路交叉口東南側(cè)商業(yè)、住宅578251632204111集美建設(shè)發(fā)展公司2009JG09樂海路東北側(cè)，嘉庚體育館東南側(cè)住宅8552252003725廈門豐融投資有限公司市場總結(jié)區(qū)域市場1、全年走勢：2009年及2010年上半年，集美區(qū)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，價格持續(xù)上漲。由于受單盤成交影響，近期價格上漲尤其明顯；2、片區(qū)容量：目前集美城區(qū)年商品住宅的消化能力為2025萬；3、產(chǎn)品線：集美城區(qū)市場向島內(nèi)衍生性和戶型的首次置業(yè)性、兼顧投資性是產(chǎn)品供應(yīng)的主線主要產(chǎn)品線基本在首置80-90 二房扎堆。4、未來競爭：集美區(qū)的市場存量分別是海滄和翔安的4

26、.6和4.8倍，集美要應(yīng)對的本土競爭遠遠高于外部區(qū)域；5、品牌競爭：未來項目面臨萬科、華潤、集美建設(shè)、古龍房產(chǎn)等國內(nèi)及本土知名品牌開發(fā)商的競爭，對拿地公司的資金實力、研發(fā)能力、品牌推廣及企業(yè)綜合運營管理能力均是極大考驗。 1 地塊規(guī)劃出讓條件 2 區(qū)域規(guī)劃與建設(shè) 3 地塊環(huán)境分析 4 地塊SWOT分析5 競爭力提煉第三章：地塊分析地塊區(qū)位圖地塊總用地面積145580.363，規(guī)劃總建筑面積339490。東北側(cè)臨英環(huán)（天馬山）路，東南側(cè)鄰濱海西大道，西南側(cè)為規(guī)劃在建的東安路在建，西北側(cè)為規(guī)劃縱一路。規(guī)劃縱二路、美山路、縱五路從地塊中部穿過，分別連接美峰路、潯江北路直達樂海路、BRT樞紐站及嘉庚體

27、育館，道路施工圖審查已完成，施工建設(shè)將與本地塊開發(fā)同步。截止到目前，已基本完成場地平整。地塊分析地塊區(qū)位圖英環(huán)路經(jīng)濟技術(shù)指標地塊分析地塊位置3-1地塊3-2地塊3-3地塊3-4地塊3-5地塊3-6地塊合計土地用途居住居住、商業(yè)居住、商業(yè)居住、商業(yè)居住、商業(yè)居住、商業(yè)土地面積()15293.56922054.41726204.37831318.84927563.63021541.617143976.46容積率2.762.22.32.322.312.412.36地上建筑面積()422604860060270727006380051860339490計價建筑面積()42260485006027071

28、0406355051760 337380建筑密度25%25%25%25%25%25%綠地率30%30%30%30%30%30%出讓數(shù)據(jù)地塊分析項目內(nèi)容出讓方式拍賣起始價（萬元）101220平均樓面價（元/）3000增價幅度（萬元）400競買保證金（萬元）20244土地使用權(quán)出讓年限住宅70年，商業(yè)40年，幼兒園50年不同性質(zhì)建筑占總建筑面積()居住：4220以下；公用移動通信基站:不少于60。居住：47900以下；商業(yè)：600以下；生鮮便利店：不少于100。居住：56270以下；商業(yè)：4000以下。居?。?7000以下；商業(yè)：4000以下；幼兒園：不少于3000；生鮮超市中心店：不少于1500

29、；開閉所：不少于160；移動通信基站:不少于40。居?。?9400以下；商業(yè)：4000以下；生鮮便利店：不少于100；郵政支局：不少于150;有線電視分前端機房:不少于150。居住：48700以下；商業(yè)：3000以下；生鮮便利店：不少于100；公用移動通信基站：不少于60。居住318470（94%）；商業(yè)15910（5%）；幼兒園3000備注1、戶型要求：建筑面積144以下的住宅面積占地塊總住宅面積的70%以上。2、停車位設(shè)置：生鮮超市中心店按1.5車位/100建筑面積配置，其他符合2006年廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和廈規(guī)2008112號文。 集美北部新城定位為集美商貿(mào)中心、文體中心及高品質(zhì)

30、居住區(qū)，片區(qū)將發(fā)展成為生態(tài)和諧、交通便利、配套齊全，集商業(yè)、辦公、娛樂、文化、居住為一體的綜合性高品質(zhì)濱海新型社區(qū)。小路網(wǎng)高密度的地塊劃分以提高通達性；公共交通導(dǎo)向的土地開發(fā)模式；提供多元的居住產(chǎn)品；以街道社區(qū)為單元的居住體系；強調(diào)濱海形象塑造。 片區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為一心、六區(qū)、三片、一帶。一心生態(tài)綠心，即中央生態(tài)公園；六區(qū)區(qū)級商貿(mào)中心、區(qū)級體育中心、區(qū)級文化中心及居住區(qū)核心公建區(qū)、居住區(qū)公建區(qū)、 BRT（LRT）站點綜合公建區(qū)；三片城市街坊鄰里社區(qū)、濱海休閑住區(qū)、生態(tài)居住區(qū)；一帶濱海旅游休閑帶。地塊分析用地規(guī)劃：片區(qū)規(guī)劃與定位規(guī)劃定位：綜合性高品質(zhì)濱海新型社區(qū)交通條件地塊分析 區(qū)域內(nèi)部交通道路系統(tǒng)

31、處于規(guī)劃建設(shè)期，公共交通落后，但通過同集路、濱海西大道等城市主干道及BRT能快速到達廈門本島及周邊區(qū)域，能滿足居民正常生活出行需求。濱海西大道集美大橋BRT樞紐站地塊分析景觀環(huán)境片區(qū)規(guī)劃合理，道路綠化逐步完善，地塊東南部可享局部海景資源，環(huán)境條件尚可。地塊分析公共配套設(shè)施嘉庚體育館人人樂購物廣場地塊分析商業(yè)環(huán)境分析 新開發(fā)區(qū)，商服業(yè)態(tài)低級，繁華度低。而喜盈門建材家具廣場及未來BRT站點核心公建區(qū)的興建，以及新城開發(fā)建設(shè)的提速，都將極大提升區(qū)域的商服繁華度。地塊SWOT分析 優(yōu)勢（Strengths）規(guī)劃優(yōu)勢：集美北部的規(guī)劃起點高，特別是濱水區(qū)域，以開發(fā)高檔商品房及休閑旅游用地為主，而建設(shè)中的紅

32、樹林公園、人造沙灘、旅游灣道、國際馬拉松賽道等都將為人居增色。交通優(yōu)勢：集美大橋建成通車，BRT快速公交系統(tǒng)的出島第一站也設(shè)置在嘉庚體育館，從島內(nèi)到島外的出行時間將因此而大大縮短，出行便利性在島外可謂是首屈一指。區(qū)位優(yōu)勢：位于北部片區(qū)商貿(mào)中心、教育中心，未來商業(yè)、教育資源豐富。 劣勢（weaknesses）片區(qū)處于開發(fā)初期，村落改造尚未完成，各項基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共配套設(shè)施落后，商服繁華度低，片區(qū)成熟度低，居住大環(huán)境有待改善。濱海西大道高架橋?qū)椖烤坝^有一定影響。機會（ opportunities）在廈門大力推進“島內(nèi)外一體化”戰(zhàn)略的關(guān)鍵時刻，“特區(qū)擴大到全市”給島外房地產(chǎn)市場帶來長期的利好。集

33、美北部片區(qū)控制性詳細規(guī)劃方案將集美北部片區(qū)定位成生態(tài)和諧、交通便利、配套齊全，集商業(yè)、辦公、娛樂、文化、居住為一體的綜合性高品質(zhì)濱海新型社區(qū)。未來將成為大廈門未來最適宜居住的區(qū)域之一，樓市前景為業(yè)內(nèi)外人士所一致看好。威脅（threats）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策密集出臺，房地產(chǎn)調(diào)控重拳出擊，市場觀望氛圍濃厚。各種國際國內(nèi)宏觀政策、經(jīng)濟因素都將影響開發(fā)商拿地策略。廈門商品房總存量1423萬，其中集美區(qū)存量最多，達到515萬，占全市總存量的36%，項目未來將面臨激烈的市場競爭。片區(qū)目前正進行大規(guī)模舊村改造，未來土地供應(yīng)充足。 1 客群定位 2 形象定位 3 產(chǎn)品定位 4 價格定位 第四章：項目定位客群定位客

34、群描述 項目客群主要為當?shù)鼐用瘢ǘ沃脴I(yè)，換房族）和集美學(xué)村、大學(xué)城等大、中、小學(xué)教職工及泛公務(wù)員為主，以及部分中小私營企業(yè)主和周邊城市投資客群?？腿憾ㄎ唤搪毠ぜ胺汗珓?wù)員全體；片區(qū)舊村改造衍生的本地居民居住條件升級需求；中小私營企業(yè)主；部分投資者及候鳥型客戶。項目定位形象定位項目定位規(guī)劃總平圖規(guī)劃效果圖 輕盈明快的建筑色彩，簡潔挺拔的極富韻律的外立面細部構(gòu)件，充分展現(xiàn)了現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，形成了極富濱海特色的建筑風(fēng)格。產(chǎn)品定位項目定位戶型面積（）比例單身公寓40-5010%二房80-10040%三房100-12035%四房140以上15%戶型配比 根據(jù)地塊的規(guī)劃條件，本項目戶型建筑面積144以下

35、的住宅面積占地塊總住宅面積的70%以上。而根據(jù)項目的客戶定位及周邊市場環(huán)境，結(jié)合項目的客群定位，建議項目主力戶型以中高檔品質(zhì)，90-120二三房中小戶型為主，搭配部分大戶型產(chǎn)品，主要滿足中產(chǎn)階層消費者需求。價格定位可比回歸分析定價法項目定位 依據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前商住項目的產(chǎn)品特征，選取7個主要的影響因素。分別為地段、配套、建筑品質(zhì)、項目規(guī)劃、開發(fā)商實力及信譽、戶型設(shè)計、停車位數(shù)量。這7個因素，共分5個等級，每一個等級均制定出相應(yīng)的指標，并且對應(yīng)分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具體見表格1定級因素、指標分值。定級因素指 標地 段A.從城市規(guī)劃的角度來看所處地段

36、的功能分布；B.商業(yè)主要看其是否臨街或背街C.業(yè)態(tài)的構(gòu)成和發(fā)展的程度D.寫字樓為臨街或背街，辦公氛圍的好壞程度。配 套A.附近城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度；B.社會服務(wù)設(shè)施；文化教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、 郵電、公園綠地等方面綜合評判。建筑品質(zhì)A.產(chǎn)品的設(shè)計；B.建筑的質(zhì)量。項目規(guī)劃A,項目整體規(guī)劃；B.項目產(chǎn)品內(nèi)部的規(guī)劃。開發(fā)商實力及信譽A.開發(fā)商的資質(zhì)等級；B.開發(fā)商的信譽；C.開發(fā)商的品牌；D.已開發(fā)的項目的市場情況戶型設(shè)計A.各個功能分區(qū)的合理性；B.是否有暗房；C.實用率的大?。籇.結(jié)構(gòu)布局的合理性。停車位數(shù)量A.停車位數(shù)量；B.業(yè)主的方便程度；C.停車的難易程度項目名稱建筑形態(tài)地址銷

37、售狀態(tài)住宅售價（元/）商業(yè)售價(元/)車庫售價(萬元/個)開發(fā)商特房紅樹康橋小高層印斗路南側(cè)、潯江路西側(cè)尾盤70001618915廈門經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司海聚天下（頤海嘉園）多層;小高層集美新城區(qū)中心售罄686212廈門集美建設(shè)發(fā)展公司泉舜泉水灣小高層樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）預(yù)售89541265615廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃項目小高層英環(huán)路南側(cè)規(guī)劃待定待定待定待定可比項目選取 為了科學(xué)地計算出本項目的市場客觀合理價格，我們將選取上表中所列3個與本案具有可比性的樓盤作為比較標準，依據(jù)可比回歸分析定價法求取本案住宅、商業(yè)店面、車庫的公開市場客觀合理價格。分值的判定與計算項目權(quán)重特房紅

38、樹康橋頤海嘉園 泉舜泉水灣(二期)本項目地段0.351.541.251.541.2配套0.150.540.450.530.3建筑品質(zhì)0.150.530.350.550.5項目規(guī)劃0.150.550.550.550.5開發(fā)商實力0.251515151戶型設(shè)計0.150.540.450.550.5停車位數(shù)量0.150.540.440.450.5合計54.24.94.5相關(guān)分值分析樓盤名稱樓盤得分x銷售均價yxxyyxy特房紅樹康橋57000254900000035000頤海嘉園 4.2686217.644708704428820.4泉舜泉水灣4.9895424.018017411643874.6合

39、計14.12281666.65176261160107695規(guī)劃項目4.5住宅部分商業(yè)部分樓盤名稱樓盤得分x銷售均價yxxyyxy特房紅樹康橋5161892526208372180945泉舜泉水灣4.91265624.0116017433662014.4合計9.92884549.01422258057142959.4規(guī)劃項目4.5 將表中給出的原始數(shù)據(jù)代入線性回歸方程，求得線性回歸系數(shù)，若值接近于1，則可找出商住項目產(chǎn)品與市場合理價格之間的線性函數(shù)關(guān)系，進而結(jié)合本項目的實際情況，將本項目的分值代入到所求得的線性回歸方程Y=a+bX中，就可以求出本項目在集美區(qū)房地產(chǎn)市場中的定價時點上的客觀合理價

40、格。R=0.8256，說明所選的商住可比項目的價格與對應(yīng)樓盤所得的分值線性相關(guān)。B=1210而A=1618把以上參數(shù)代入公式Y(jié)=a+bX，解得Yr=8491（取整8500）同理，解得Yc=12000；車庫12萬元/個 結(jié)合廈門房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,并分析未來走勢,預(yù)測項目二期住宅銷售均價9000元/ ,商業(yè)銷售均價14000元/ ,車位銷售均價14萬/個;三期住宅銷售均價10000元/ ,商業(yè)銷售均價15000元/ ,車位銷售均價16萬/個 1 開發(fā)銷售計劃 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍價效益分析 5 投標報價分析 6 投標競爭分析 7 風(fēng)險評估第五章：投資分析開發(fā)時序及開發(fā)周期第一期第

41、二期第三期2011年第三季度開發(fā)第一期3-3、3-5號地塊，總建筑面積124070 。2012年第四季度開發(fā)第一期3-4、3-6號地塊，總建筑面積124460 。2014年第一季度開發(fā)第一期3-1、3-2號地塊，總建筑面積90860 。項目于2016年第三季度完工，開發(fā)周期6年。開發(fā)進度表投資分析 備注：假設(shè)項目建設(shè)中高層、地下室一層；且同期項目各棟均同時開工。投資分析銷售收入估算產(chǎn)品類別數(shù)量（）銷售均價（元/）銷售收入（萬元）備注住宅318470289850一期住宅均價8500，商業(yè)12000，車位12萬/個；二期住宅均價9000，商業(yè)14000，車位14萬/個；三期住宅均價10000，商業(yè)

42、15000，車位16萬/個。商業(yè)1560020300幼兒園300040001200生鮮超市中代建費用計算車位211029220開閉所160移動通信基站160郵政支局150有線電視分前端機房150合計340966銷售收入銷售進度計劃表成本估算投資分析 項目投資估算總建筑面積（）：415490地上（）：339490 地下()：76000項目預(yù)算 （萬元）單方造價 （元/）備注一、土地費用104250 1.土地出讓金101214 30002.土地契稅3036 90地價的3%二、前期工程費4155 100.00 包括規(guī)劃設(shè)計費、地質(zhì)勘察鉆探費、人防異地建設(shè)費、三通一平、審核評估費、測繪費等6項綜合匯總約100元/三、房屋開發(fā)費75143 1900.00 1.建安工程費58169 1400.00 中高層，地下一層，帶電梯，參考廈