(完整版)北京典型寫字樓案例分析課件

1、北京CBD典型寫字樓個(gè)案分析 項(xiàng)目分布國(guó)貿(mào)中心環(huán)球金融中心華貿(mào)中心地鐵10號(hào)線地鐵1號(hào)線地鐵2號(hào)線地鐵4號(hào)線銀泰中心銀河SOHO華貿(mào)中心個(gè)案分析銀河SOHO個(gè)案分析國(guó)貿(mào)中心個(gè)案分析總結(jié)銀河SOHO基本情況銀河SOHO位于北京東二環(huán)朝陽門西南角，是一個(gè)總建筑面積約33萬方，集商業(yè)辦公于一身的綜合型項(xiàng)目。項(xiàng)目造型獨(dú)特，優(yōu)美的建筑線條營(yíng)造出流動(dòng)和有機(jī)的內(nèi)部空間，形成了引人注目的地標(biāo)性建筑景觀。動(dòng)工時(shí)間：2009年底交房時(shí)間：2012年11月銀河SOHO宏觀區(qū)位銀河SOHO地處北京朝陽區(qū)，王府井商圈與CBD之間，商務(wù)配套較為成熟。海淀區(qū)朝陽區(qū)東城區(qū)西城區(qū)二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)三環(huán)四環(huán)四環(huán)二環(huán)朝陽門商圈銀河S

2、OHO二環(huán)CBD王府井商圈三里屯商圈東直門商圈豐臺(tái)區(qū)銀河SOHO中觀區(qū)位銀河SOHO位于朝陽門立交橋西南側(cè)，緊鄰朝陽門SOHO一期、二期，屬于東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域。CBD王府井商圈朝陽門SOHO銀河SOHO朝陽區(qū)政府朝陽門立交銀河SOHO交通狀況銀河SOHO軌道朝陽門站地鐵2號(hào)線地鐵6號(hào)線（規(guī)劃中）二環(huán)項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)和朝陽門大街，朝陽門大街石朝陽門商圈與CBD商圈、王府井商圈的聯(lián)絡(luò)線；項(xiàng)目地點(diǎn)位于雙地鐵的交匯點(diǎn)：2號(hào)線（北京第1條環(huán)線地鐵）、6號(hào)線方便換乘各路地鐵；公共交通方面：項(xiàng)目周邊有44路（大小環(huán)）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（內(nèi)

3、外環(huán)）、810路、813路、820路（內(nèi)外環(huán)）、846路、特2路、康恩專線等18條公交車均在朝陽門設(shè)用?？空?。項(xiàng)目緊鄰城市主干道，雙地鐵交匯處，交通便捷，可達(dá)性強(qiáng)。朝陽門大街項(xiàng)目距離首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)全程約25公里，車程35分鐘；距離北京東站全程約7公里，車程約15分鐘。至機(jī)場(chǎng)約25公里至北京西站約11.5公里至北京東站約7公里至北京南站約13公里至北京北站約10公里銀河SOHO周邊配套項(xiàng)目周邊寫字樓、酒店云集，商務(wù)配套成熟，商業(yè)配套相對(duì)較差。銀河SOHO二環(huán)朝陽門王府井三里屯工人體育場(chǎng)朝陽門SOHO瑞歐特寫字樓匯萬達(dá)寫字樓鴻安國(guó)際大廈朝陽門街道辦首創(chuàng)大廈華聲國(guó)際大廈世貿(mào)天街梓峰大廈日壇國(guó)際酒店北京

4、瑞吉酒店朝外SOHO北京極棧酒店勵(lì)駿酒店禮士賓館王府井大飯店中國(guó)石化中保大廈人壽大廈豐聯(lián)廣場(chǎng)寫字樓酒店商業(yè)配套市政外交部銀河SOHO總平圖類別建筑面積 總建筑面積330117地上總建筑面積219387地下總建筑面積110730可銷售建筑面積商業(yè)（包括B1F1F2)81787辦公166648地上層數(shù)（自然層）15地下層數(shù)3銀河SOHO共由4棟樓組成，業(yè)態(tài)包括商業(yè)和寫字樓。銀河SOHO建筑風(fēng)格弧形地標(biāo)外立面設(shè)計(jì)效果圖實(shí)景圖銀河SOHO由榮獲普利茲克建筑獎(jiǎng)的英國(guó)扎哈哈迪德建筑師事務(wù)所擔(dān)當(dāng)設(shè)計(jì)，其超現(xiàn)實(shí)的設(shè)計(jì)風(fēng)格，為北京的天際線增添了一抹獨(dú)一無二的色彩，這一造型奇特的建筑還未面世就引起了眾多關(guān)注，成為

5、人們爭(zhēng)相評(píng)論的又一新地標(biāo)。銀河SOHO建筑風(fēng)格室外平臺(tái)設(shè)計(jì)頂部凹槽設(shè)計(jì)每棟建筑個(gè)體均有它的 中庭和交通核心，且在不同層面上融合一起，從而創(chuàng)造出豐富流動(dòng)的空間景致和室外平臺(tái)。平臺(tái)的相互錯(cuò)綜位移，不同層面對(duì)彼此視角的介入，產(chǎn)生環(huán)繞著的、引人入勝的環(huán)境。360度全角視野銀河SOHO產(chǎn)品分析產(chǎn)品主要包括商業(yè)和寫字樓兩部分商業(yè)寫字樓物業(yè)樓座樓層面積（）商業(yè)1#B1-F218862817872#B1-F2184783#B1-F2180385#B1-F226408寫字樓1#、2#、3#、5#F5-頂樓166648F3為精裝修，商業(yè)辦公皆可商業(yè)：B1-F2總建筑面積81787寫字樓：F5-頂樓總建筑面積166

6、648銀河SOHO寫字樓指標(biāo)總建筑面積33萬方，為區(qū)域內(nèi)高端寫字樓項(xiàng)目之一。項(xiàng)目名稱銀河soho竣工時(shí)間2012年6月項(xiàng)目地址東城區(qū)小牌坊胡同甲七號(hào)開發(fā)商SOHO中國(guó)物管公司北京錦融物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)24元/月物業(yè)等級(jí)甲級(jí)占地面積5萬方建筑面積33萬方總層數(shù)地上18，地下3寫字樓面積16.6萬方商業(yè)面積8.6萬方層高3.5m單層面積7000停車位2000多個(gè)，賣了600多個(gè)公攤率寫字樓30%商業(yè)47%空調(diào)集中式中央空調(diào)電梯系統(tǒng)客梯18部，貨梯6部裝修公共部分精裝修售價(jià)前年40000元/，目前60000-80000元/租金7-10元/天交通狀況公交：110、112、119、44路等二號(hào)環(huán)線地

7、鐵朝陽門站銀河SOHO寫字樓平面圖項(xiàng)目4棟塔樓有連廊連接，面積分割100-200。銀河SOHO寫字樓大堂大堂設(shè)計(jì)風(fēng)格與整體造型統(tǒng)一，比較簡(jiǎn)潔。銀河SOHO寫字樓電梯共24部通力電梯品牌：通力數(shù)量：客梯18部，貨梯6部載重：1600kg、21人銀河SOHO寫字樓走廊弧形走廊設(shè)計(jì)過道天花板走廊【公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)】地面：環(huán)氧彩砂或相似替代材料墻面：GRG板、乳膠漆、背漆玻璃、玻璃幕墻 天花：石膏板頂乳膠漆、燈具走廊銀河SOHO辦公空間辦公空間進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.5米，頂樓層高4.5米。標(biāo)準(zhǔn)層層高3.5米頂樓層高4.5米【 裝修標(biāo)準(zhǔn)】地面：陶瓷磚 墻面：乳膠漆天花：乳膠漆、局部石膏板吊頂 戶

8、門：玻璃門銀河SOHO寫字樓連廊屋頂連廊設(shè)計(jì)，將辦公空間自由銜接。銀河SOHO寫字樓導(dǎo)視導(dǎo)視系統(tǒng)風(fēng)格與整體建筑風(fēng)格一致，每一層樓均設(shè)有樓層平面圖。銀河SOHO寫字樓租售情況分割出售，去化較快，售完統(tǒng)一招商租賃，保證業(yè)主利益。銷售方式：寫字樓均分割出售（只有頂樓開發(fā)商持有）該項(xiàng)目由2010年6約30日開盤，推出3、5號(hào)樓，十天內(nèi)銷售52個(gè)億；到目前為止，該項(xiàng)目寫字樓已全部售罄，寫字樓前期價(jià)格約40000元/ ，后期價(jià)格60000-80000元/；客戶：多為內(nèi)蒙、山西等外地投資客。銷售情況：該項(xiàng)目2012年11月底交房，為保證業(yè)主利益，目前交由5個(gè)中介公司統(tǒng)一招商租賃；租金：8元/天；租約年限：2

9、年起租，2年后租金按5-8%遞增；租金交納方式：押二付三租賃稅：12%出租情況：目前有一個(gè)整層被某IT公司租賃。租賃情況：銀河SOHO商業(yè)商業(yè)總建筑面積約8萬方，開發(fā)商自持約2.5萬方。商業(yè)總建筑面積約8萬方，為保證商業(yè)的整體打造，開發(fā)商自持部分物業(yè)，約2.5萬方。商業(yè)層數(shù)：B1-F2層，層高：B1層5.4米，一層6米，二層5.2米；三層為精裝修，商業(yè)、辦公均可，層高5.2米；柱距寬8.4米，柱距長(zhǎng)11-15米；平均使用率53% 。業(yè)態(tài)規(guī)劃：1-2層以銀行、高級(jí)零售、展示類（如高端豪車展示、蘋果電腦客戶體驗(yàn)廳、概念店展示）等業(yè)態(tài)為主 2,3號(hào)樓2層定位為餐飲層，滿足周邊強(qiáng)勁商務(wù)用餐需求3層精裝

10、修商業(yè)省掉免租期，適合類辦公客戶使用。專業(yè)技能培訓(xùn)中心、語言學(xué)校，特殊要求設(shè)計(jì)公司、婚紗攝影、家具展示、影視廣告公司等營(yíng)業(yè)和辦公場(chǎng)所。銀河SOHO商業(yè)租售情況商業(yè)分割出售，去化較快，后期統(tǒng)一租賃，但仍存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。銷售方式：分割出售（只保留了1號(hào)樓B1-F3的商業(yè)部分，約2.5萬方），去化較快；銷售價(jià)格：臨街門面20萬元/;租賃情況：5個(gè)中介公司統(tǒng)一招租，租金10元/天（內(nèi)商）。銷售情況：分割出售的優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：去化速度快，有利于資金回流；劣勢(shì)：難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)上都被徹底分割，失去了整體性。難以引進(jìn)大型主力店、品牌店，小業(yè)

11、主購(gòu)買后，開業(yè)日期不統(tǒng)一，經(jīng)營(yíng)用途不統(tǒng)一，商業(yè)規(guī)劃缺乏整體性，導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)雜亂，容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)慘淡的局面。一層平面圖 紅色區(qū)域?yàn)?號(hào)樓保留商業(yè)1#2#3#5#銀河SOHO開發(fā)商簡(jiǎn)介SOHO中國(guó)有限公司（前身北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司）成立于1995年，由潘石屹（現(xiàn) SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)）和張欣（現(xiàn)SOHO中國(guó)總裁）聯(lián)手創(chuàng)建，是一家為注重生活品味的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時(shí)尚生活方式的房地產(chǎn)開發(fā)公司。 SOHO中國(guó)是目前北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，中國(guó)最大的甲級(jí)寫字樓開發(fā)商，香港上市公司。公司主要在北京和上海城市中心開發(fā)和持有高檔商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)總面積已達(dá)520萬平米。開發(fā)項(xiàng)目：北京望京SOHO北京朝外SO

12、HO北京SOHO尚都上海凌空SOHO上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)上海SOHO中山廣場(chǎng)銀河SOHO由潘石屹創(chuàng)建的SOHO中國(guó)開發(fā)，該開發(fā)商在北京、上海等地開發(fā)了多個(gè)類似項(xiàng)目。銀河SOHO物業(yè)管理銀河SOHO由開發(fā)商自己的物業(yè)公司北京錦融物業(yè)管理有限公司統(tǒng)一管理。北京錦融物業(yè)管理有限公司，是SOHO中國(guó)直屬全資物業(yè)管理企業(yè)，專門負(fù)責(zé)SOHO中國(guó)旗下的物業(yè)管理，具有國(guó)家 一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，以“誠(chéng)信服務(wù)，優(yōu)質(zhì)管理，創(chuàng)新改進(jìn)，節(jié)能環(huán)?！钡膬?yōu)質(zhì)管理方為奮斗目標(biāo)，將國(guó)際先進(jìn)的管理理念和服務(wù)與地區(qū)的實(shí)際相結(jié)合，不斷改進(jìn)，打造富有SOHO特色的服務(wù)品牌。公司曾榮獲ISO9001及ISO14001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。并

13、榮獲得北京市“守信企業(yè)”榮譽(yù)。北京錦融物業(yè)管理有限公司銀河SOHO小結(jié)2、配套：交通位置優(yōu)越，商務(wù)氛圍成熟，商業(yè)氛圍較弱項(xiàng)目位于地鐵2號(hào)線與6號(hào)線雙地鐵交匯處，交通便捷，周邊寫字樓、酒店云集，商務(wù)氛圍較好，商業(yè)氛圍較缺乏。3、建筑：獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，形成新的地標(biāo)建筑銀河SOHO外觀采用弧形設(shè)計(jì)，造型獨(dú)特，360全角視野，建成后將形成新的地標(biāo)性建筑。4、寫字樓：分割銷售，去化速度快，但影響項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目分戶面積100-200，采用分零銷售，去化速度快，客戶多以投資為主，但分割銷售對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目品質(zhì)有一定不利的影響。5、商業(yè)：分割銷售，去化較快，但后期運(yùn)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目已分割銷售，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)

14、管理，商業(yè)規(guī)劃缺乏整體性，導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)雜亂，容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)慘淡的局面。1、區(qū)位：位于二環(huán)以內(nèi)，區(qū)域發(fā)展成熟地處東二環(huán)“國(guó)家核心企業(yè)聚集地”，臨近國(guó)貿(mào)CBD與王府井商務(wù)中心，區(qū)域位置較好。華貿(mào)中心個(gè)案分析銀河SOHO個(gè)案分析國(guó)貿(mào)中心個(gè)案分析總結(jié)華貿(mào)中心基本情況華貿(mào)中心總建筑面積近100萬方，由5A智能寫字樓、高端購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、國(guó)際公寓組成。寫字樓星光天地國(guó)際公寓購(gòu)物中心北京華貿(mào)中心位于CBD東側(cè)，是由北京國(guó)華置業(yè)有限公司開發(fā)的集超5A智能寫字樓、五星級(jí)酒店、購(gòu)物商城、國(guó)際公寓組成的現(xiàn)代商業(yè)綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積為39公頃，總建筑面積近100萬平方米。 動(dòng)工時(shí)間：2003年5月運(yùn)營(yíng)時(shí)間：2

15、008年8月（全部投入運(yùn)營(yíng)）華貿(mào)中心宏觀區(qū)位華貿(mào)中心地處北京市朝陽區(qū)，三環(huán)與四環(huán)之間，屬于CBD板塊，區(qū)域發(fā)展成熟。海淀區(qū)朝陽區(qū)東城區(qū)西城區(qū)二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)三環(huán)四環(huán)四環(huán)二環(huán)二環(huán)朝陽門商圈CBD王府井商圈三里屯商圈東直門商圈華貿(mào)中心華貿(mào)中心中觀區(qū)位位于CBD東側(cè)，商務(wù)配套成熟，地理位置優(yōu)越。北京華貿(mào)中心位于CBD東側(cè)，西起西大望路，距國(guó)貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)，南至通惠河，北臨朝陽路，地理位置優(yōu)越。CBD華貿(mào)中心交通狀況位于東長(zhǎng)安街，地鐵和多條公交路線通達(dá)全城。北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街，位于國(guó)貿(mào)與四惠橋之間，緊鄰地鐵1號(hào)線大望路站和規(guī)劃中的地鐵14號(hào)線，周邊多條公交路線通達(dá)全城，交通十分便利。

16、 華貿(mào)中心地鐵1號(hào)線地鐵14號(hào)線（規(guī)劃中）軌道大望路站線國(guó)貿(mào)四惠橋三環(huán)四環(huán)至北京西站約15公里至北京西站約27公里至北京南站約15公里至北京北站約15公里至北京東站約1.3公里華貿(mào)中心周邊配套華貿(mào)中心處于CBD板塊，周邊寫字樓、酒店、商業(yè)云集，商務(wù)商業(yè)配套均好。華彬費(fèi)爾蒙酒店麗思卡爾頓酒店朝陽賓館北京電視臺(tái)國(guó)貿(mào)中心宏鑫寫字樓遠(yuǎn)洋商務(wù)金地中心建外SOHO國(guó)泰飯店北京瑞吉酒店星程新族酒店世貿(mào)天街朝外SOHO北京朝陽醫(yī)院新光天地遠(yuǎn)洋國(guó)際中心嘉里中心光華醫(yī)院建國(guó)路三環(huán)四環(huán)四惠橋萬豪酒店嘉里大酒店京廣中心太平洋百貨國(guó)貿(mào)商城中央電視臺(tái)南航明珠商務(wù)酒店萬達(dá)廣場(chǎng)華貿(mào)中心寫字樓酒店商業(yè)配套市政慶豐公園大望寫字樓

17、長(zhǎng)信大廈華貿(mào)中心產(chǎn)品規(guī)劃華貿(mào)中心產(chǎn)品分為寫字樓、公寓、商業(yè)和酒店。（1）寫字樓區(qū)：面向長(zhǎng)安街，并有其面向南側(cè)的步行廣場(chǎng)給寫字樓提供高尚的商業(yè)辦公氛圍；（2）公寓區(qū)：擁有它相對(duì)獨(dú)立的公寓區(qū)花園及水景。（3）商業(yè)區(qū)：主要由新光天地高端商業(yè)與購(gòu)物中心組成。（4）酒店位于用地的中部，引進(jìn)麗思卡爾頓和JW萬豪兩家五星級(jí)酒店。2公寓1113（新光天地）3（商業(yè)街）3（購(gòu)物中心）3（廣場(chǎng)）4（麗思卡爾頓酒店）4（JW萬豪酒店）西大望路建國(guó)路項(xiàng)目構(gòu)成寫字樓共3棟，約20萬方公寓約20余萬方商業(yè)包括新光天地、華茂廣場(chǎng)商城、華茂購(gòu)物中心、華茂商業(yè)街酒店包括麗思卡爾頓和JW萬豪酒店華貿(mào)中心寫字樓基本情況華貿(mào)中心寫字

18、樓共三棟，約20萬方，定位為為跨國(guó)公司量身定制的5A智能寫字樓。項(xiàng)目名稱華貿(mào)中心竣工時(shí)間2006年12月項(xiàng)目地址朝陽區(qū)西大望路6號(hào)開發(fā)商北京國(guó)華置業(yè)有限公司 物管公司第一太平戴維斯物管費(fèi)28元/月物業(yè)等級(jí)甲級(jí)占地面積16.6萬方寫字樓建筑面積約20萬方總層數(shù)地上33，地下3高度T1:135mT2：151mT3：167m單層面積2200-2300層高4M凈高2.7m含架空地板停車位商場(chǎng)1300 寫字樓1400使用率70%空調(diào)中央空調(diào)電梯系統(tǒng)客梯：T1-12部，T2-12部，T3-15部裝修公共部分精裝修租金9-12元/天設(shè)計(jì)單位KPF交通狀況地鐵：鄰近地鐵一號(hào)線大望路站 寫字樓華貿(mào)中心寫字樓位于

19、東長(zhǎng)安街上，共3棟， 約20萬方。定位為為跨國(guó)公司量身定制的 5A智能寫字樓。華貿(mào)中心寫字樓建筑風(fēng)格華貿(mào)中心由美國(guó)KPF設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔、明快，視野開闊，采光好。華貿(mào)中心寫字樓呈45度角面對(duì)長(zhǎng)安街由西向東依次走高的格局，整體設(shè)計(jì)由美國(guó)KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱，風(fēng)格純凈、簡(jiǎn)潔、明快、凌厲，具有最大化開闊視野、最大化自然采光等優(yōu)勢(shì)。華貿(mào)中心寫字樓平面圖低區(qū)分零，面積200-300，高區(qū)單一產(chǎn)權(quán)，電梯12-15部。華貿(mào)中心寫字樓租售情況只租不售，確保物業(yè)高品質(zhì)華貿(mào)中心寫字樓采用只租不售的模式，對(duì)寫字樓長(zhǎng)期持久經(jīng)營(yíng)，以確保物業(yè)的高品質(zhì)。租金：9-12元/天，普遍高于周邊寫字樓。出租情況：華貿(mào)寫字樓已

20、簽約入駐客戶包括德意志銀行、渣打銀行、法國(guó)匯理銀行、萬豪國(guó)際集團(tuán)、SAP、伊藤忠商社等66家行業(yè)領(lǐng)先的跨國(guó)公司。入駐貿(mào)中心的金融企業(yè)享受北京CBD政府特殊補(bǔ)貼政策。 截止2012年，1、2號(hào)寫字樓出租率目前超過90%。項(xiàng)目名稱總建筑面積租金金地中心16萬方10元/平米天萬達(dá)廣場(chǎng)50萬方8元/平米天遠(yuǎn)洋商務(wù)4.5元/平米天大望寫字樓3萬方4元/平米天長(zhǎng)信大廈4元/平米天周邊寫字樓租金情況對(duì)比：華貿(mào)中心寫字樓運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵引入投資者，獲取充裕資金。與日本Re-plus基金合作，將華貿(mào)寫字樓一期1、2號(hào)樓四層以上的塔樓出售，雙方合資成立了一家資產(chǎn)管理公司，負(fù)責(zé)華貿(mào)中心寫字樓部分的運(yùn)營(yíng)和招租，雙方每年按比例

21、分成運(yùn)營(yíng)收益 ；“以最小代價(jià)回流資金，并保持開發(fā)商對(duì)物業(yè)的持有權(quán)” 。為跨國(guó)企業(yè)量身定做。硬件設(shè)施完善：國(guó)際領(lǐng)先玻璃幕墻，先進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)、迅捷通訊平臺(tái)、高科技電梯系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)，獨(dú)立9米挑高大堂，標(biāo)準(zhǔn)層2200-2300跨國(guó)公司理想辦公空間，無柱式方正空間，三面采光；針對(duì)跨國(guó)企業(yè)業(yè)主，量身定做租務(wù)方案，面積話份上提供可持續(xù)發(fā)展空間。嚴(yán)格篩選進(jìn)駐企業(yè)資格。嚴(yán)格篩選進(jìn)駐企業(yè)資格，保證物業(yè)檔次及形象，支撐租金高回報(bào)。商業(yè)、酒店配套支持。新光天地百貨、華貿(mào)商業(yè)街構(gòu)成華貿(mào)中心特有的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，加上麗思卡爾頓和JW萬豪酒店，為進(jìn)駐寫字樓的客戶和企業(yè)提供京城無以倫比的商業(yè)配套服務(wù) 。華貿(mào)中心商業(yè)華貿(mào)中心

22、商業(yè)主要由一條裙樓配套商業(yè)街及兩大購(gòu)物中心組成。公寓新光天地商業(yè)街購(gòu)物中心廣場(chǎng)麗思卡爾頓酒店JW萬豪酒店西大望路建國(guó)路（東長(zhǎng)安街）寫字樓華貿(mào)中心商業(yè)包括新光天地、華茂廣場(chǎng)商城、華茂購(gòu)物中心、華茂商業(yè)街。發(fā)展商放棄了短期的利潤(rùn)，引進(jìn)成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行合作，改變以往的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)“休閑體驗(yàn)式”購(gòu)物模式，通過不同檔次及形式的業(yè)態(tài)組合，補(bǔ)缺和提升整體的商業(yè)檔次及氛圍，支撐了綜合體的形象檔次，保證商務(wù)人流華貿(mào)中心購(gòu)物中心新光天地新光天地是國(guó)內(nèi)單體面積最大的百貨公司，定位為高端購(gòu)物中心，匯聚了大量世界名品主力店。華貿(mào)購(gòu)物中心定位為都市新貴的高級(jí)生活指標(biāo)，檔次較新光天地低，與新光天地商業(yè)形成差異互

23、補(bǔ)，分流不同層次的人群。華貿(mào)中心新光天地概況新光天地是國(guó)內(nèi)單體面積最大的百貨公司，也是北京最為高檔的購(gòu)物中心之一。總建面18萬方營(yíng)業(yè)面積12萬方空間結(jié)構(gòu)地下1層，地上6層開發(fā)模式北京華聯(lián)集團(tuán)與臺(tái)灣星光三越百貨公司合資液態(tài)組合商業(yè)+展示（匯聚全球938個(gè)品牌）坐落在華貿(mào)中心的新光天地由北京華聯(lián)集團(tuán)與臺(tái)灣新光三越百貨公司合資成立，2007年4月19日開業(yè)。新光天地是國(guó)內(nèi)單體面積最大的百貨公司，營(yíng)業(yè)面積達(dá)12萬方，匯聚全球938個(gè)品牌，是北京最高檔的購(gòu)物中心之一。華貿(mào)中心新光天地業(yè)態(tài)以高端零售為主，配備餐飲、超市和休閑娛樂。樓層主題定位業(yè)態(tài)配比示意主力店或代表性品牌F6美食天地餐飲翡翠酒家、鼎泰豐F

24、5時(shí)尚家居服務(wù)兒童用品零售展示新光文苑F4運(yùn)動(dòng)天地服務(wù)餐飲零售ADIDAS、NIKEF3莊重典雅餐飲女士服飾配件時(shí)尚名品DIESEL、MA X& COF2青春時(shí)尚服務(wù)餐飲零售國(guó)際精品MONETA、AGNES BF1國(guó)際精品服務(wù)餐飲零售國(guó)際精品PRADA、CUCCIB1國(guó)際精品美發(fā)超市餐飲零售肯德基、必勝客項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以零售為主，所占比例為60%；餐飲占有25%的比例，消費(fèi)者充分享受到“一站式購(gòu)物體驗(yàn)”；作為聚集人氣，提升商業(yè)氛圍的超市 業(yè)態(tài)同樣占有13%的比例，利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)；休閑娛樂與服務(wù)業(yè)態(tài)較少，所占比例僅為2%。華貿(mào)中心新光天地平面分區(qū)明確，進(jìn)出口較多。出入口出入口出入口出入口出入口出入口

25、出入口A區(qū)（國(guó)際精品）B區(qū)（國(guó)際精品珠寶、名表）C區(qū)（化妝品護(hù)膚品）D區(qū)（女鞋、珠寶、化妝品）中庭休息區(qū)采用大面積綠色植物打造立體感 櫥窗打造，處處彰顯品質(zhì)內(nèi)部品牌多為世界名品，包裝打造頗具特色內(nèi)部打造采用高檔石材和金色的裝飾物，給人尊貴、大氣的感受。華貿(mào)中心新光天地實(shí)景室外廣場(chǎng)設(shè)有jeep車展示平臺(tái)，與地面垂直的視覺效果，極度吸引人的眼球。購(gòu)物中心外設(shè)置較大的室外廣場(chǎng)，可用于活動(dòng)及展示。華貿(mào)中心新光天地經(jīng)驗(yàn)借鑒2、注重顧客購(gòu)物休閑體驗(yàn)：匯聚了全世界最具代表性的頂級(jí)家居品牌：意大利菲姐家居生活館、德國(guó)的菲斯樂更是把廚房開在了賣場(chǎng)里，完全方案的廚房布置，不僅有油鹽醬醋等生活調(diào)味還有鍋、鏟、勺、菜

26、板等炊具，柜內(nèi)同時(shí)配備了時(shí)蔬、肉類等菜品，消費(fèi)者不僅可以體驗(yàn)全球頂級(jí)炊具帶來的烹飪樂趣，更可以現(xiàn)場(chǎng)大展廚藝。1、差異化競(jìng)爭(zhēng)只走高端：CBD的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)相當(dāng)激烈，比如新世界百貨、百盛等商場(chǎng)都已經(jīng)在近期陸續(xù)開業(yè)，新光天地走的是高端路線，大部分是國(guó)內(nèi)外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商場(chǎng)一樣頻繁打折促銷，只有在換季時(shí)，部分品牌可能有適當(dāng)?shù)恼劭?。新光天地將采取?zèng)禮、舉辦藝術(shù)展等手段來吸引高端人群，今后也將與國(guó)內(nèi)更多銀行聯(lián)合推進(jìn)會(huì)員制度，吸引貴賓客戶。3、功能齊全的人文關(guān)懷：“嬰兒室”、“親子衛(wèi)生間”、北京獨(dú)一無二的“前店后廠”完整“修改室”、殘疾人士專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道與客梯連接等都體現(xiàn)

27、了一種人文關(guān)懷 。華貿(mào)中心華貿(mào)購(gòu)物中心定位為都市新貴的高級(jí)生活指標(biāo)，與新光天地形成品牌互補(bǔ)總面積4萬方空間結(jié)構(gòu)地下1層，地上4層開發(fā)模式華貿(mào)自由經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合商業(yè)定位：都市新貴的高級(jí)生活指標(biāo)華貿(mào)中心商業(yè)組群運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵： 為保證整體價(jià)值，降低短期利潤(rùn)，引進(jìn)成熟商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，改變?cè)匈?gòu)物形態(tài)，將“購(gòu)物是買與賣”升級(jí)為“購(gòu)物為一站式休閑生活”；利用規(guī)劃特點(diǎn)，將商業(yè)街區(qū)及公園廣場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，配合業(yè)態(tài)的補(bǔ)缺，形成品種豐富及檔次各異的商業(yè)氣氛；商業(yè)整體體量較大情況下，商場(chǎng)進(jìn)行差異化定位，購(gòu)物中心與新光天地品牌互補(bǔ)，差異經(jīng)營(yíng)，互生互利，帶動(dòng)整體商業(yè)價(jià)值 華貿(mào)中心華貿(mào)購(gòu)物中心負(fù)一樓為類似于大時(shí)代的餐飲配套，檔次相對(duì)較

28、低。商場(chǎng)整體打造及品牌引進(jìn)較新光天地低。華貿(mào)中心酒店配套華貿(mào)中心引進(jìn)麗思卡爾頓和JW萬豪兩家五星級(jí)酒店，為項(xiàng)目提供高端商務(wù)配套，同時(shí)提升項(xiàng)目檔次。麗思卡爾頓酒店北京麗思卡爾頓酒店，于2007年12月12日開業(yè)，由世界著名的酒店設(shè)計(jì)顧問公司Hirsch Bedner Associates主持內(nèi)部設(shè)計(jì)裝潢，完整地呈現(xiàn)了十八世紀(jì)英倫莊園風(fēng)格。擁有305間客房，宴會(huì)及會(huì)議場(chǎng)所面積多大1100。北京JW萬豪酒店北京JW萬豪酒店不僅是北京第一家JW品牌酒店，更是萬豪國(guó)際集團(tuán)第三千家酒店。酒店建筑設(shè)計(jì)與 內(nèi)部裝飾均由世界知名團(tuán)隊(duì)完成。擁有588間客房，五個(gè)現(xiàn)代餐飲及娛樂會(huì)所，以及萬豪獨(dú)創(chuàng)品牌“泉”水療中心，

29、配備最先進(jìn)設(shè)施的健身中心和寬闊的宴會(huì)場(chǎng)地及高科技會(huì)議設(shè)備。華貿(mào)中心小結(jié)2、規(guī)劃：業(yè)態(tài)豐富完整，彼此促進(jìn) 華茂中心集寫字樓、酒店、公寓、購(gòu)物中心于一體，業(yè)態(tài)完整豐富， 各個(gè)業(yè)態(tài)在整個(gè)系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進(jìn)。3、寫字樓：只租不售，保證物業(yè)高品質(zhì)華貿(mào)中心寫字樓定位為為跨國(guó)公司量身定制的 5A智能寫字樓，采用只租不售的模式，且嚴(yán)格篩選入駐企業(yè)資格，保證商務(wù)平臺(tái)的高端性，使租金高于周邊其他寫字樓，同時(shí)為商業(yè)提供固定的高消費(fèi)人流。4、商業(yè)：自有經(jīng)營(yíng)，差異化打造，提高存活率商業(yè)自由經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一打造。在商業(yè)整體體量較大的情況下，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行差異化定位，購(gòu)物中心與新光天地品牌互補(bǔ)，差異經(jīng)營(yíng)，互生互利，帶動(dòng)整體商業(yè)

30、價(jià)值，既保證不同定位商業(yè)的存活率，又提升項(xiàng)目品質(zhì)。5、酒店：引進(jìn)兩家五星級(jí)酒店，提升項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目引進(jìn)麗思卡爾頓和JW萬豪兩家五星級(jí)酒店，大大提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)與檔次，同時(shí)為其高端商業(yè)提供了高端消費(fèi)人群。1、區(qū)位：位于國(guó)貿(mào)CBD東側(cè)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。華貿(mào)中心位于國(guó)貿(mào)CBD東側(cè)，三環(huán)與四環(huán)之間，周邊交通便捷，商務(wù)、商業(yè)配套成熟，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。華貿(mào)中心個(gè)案分析銀河SOHO個(gè)案分析國(guó)貿(mào)中心個(gè)案分析總結(jié)國(guó)貿(mào)中心基本情況國(guó)貿(mào)中心位于CBD核心，總建筑面積110萬方，分三期開發(fā)，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10余年，為北京的地標(biāo)性建筑集群。北京先有國(guó)貿(mào)中心，后有CBD，國(guó)貿(mào)中心為北京CBD規(guī)劃和建設(shè)打下了良好的基礎(chǔ)。國(guó)貿(mào)中

31、心總建筑面積110萬方，開發(fā)周期10余年，為北京的地標(biāo)性建筑集群。國(guó)貿(mào)中心宏觀區(qū)位國(guó)貿(mào)中心位于朝陽區(qū)，屬于CBD板塊，地理位置優(yōu)越。海淀區(qū)朝陽區(qū)東城區(qū)西城區(qū)二環(huán)二環(huán)三環(huán)三環(huán)三環(huán)四環(huán)四環(huán)二環(huán)二環(huán)朝陽門商圈CBD王府井商圈三里屯商圈東直門商圈國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)中心中觀區(qū)位國(guó)貿(mào)中心位于建國(guó)路東沿線與三環(huán)路交匯處，屬于CBD核心區(qū)域，周邊配套齊全，地理位置得天獨(dú)厚。國(guó)貿(mào)中心位于東長(zhǎng)安街沿線與東三環(huán)路交界處，CBD核心之中，項(xiàng)目享受完善的商務(wù)配套同時(shí)也為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。國(guó)貿(mào)中心CBD國(guó)貿(mào)中心交通狀況位于地鐵1號(hào)線與10號(hào)線交匯處，通達(dá)性強(qiáng)。國(guó)貿(mào)中心緊鄰地鐵1號(hào)與地鐵10號(hào)線交匯處，周邊多條公交路

32、線通達(dá)全城，交通十分便利，通達(dá)性強(qiáng)。 國(guó)貿(mào)中心地鐵1號(hào)線地鐵10號(hào)線軌道國(guó)貿(mào)線四惠橋三環(huán)四環(huán)二環(huán)距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25.5公里距北京東站約3公里距北京南站13.5公里距北京西站13公里距北京北站13.4公里國(guó)貿(mào)中心周邊配套國(guó)貿(mào)中心處于CBD 核心，周邊商務(wù)商業(yè)配套齊全。華彬費(fèi)爾蒙酒店麗思卡爾頓酒店國(guó)貿(mào)中心朝陽賓館北京電視臺(tái)華貿(mào)中心宏鑫寫字樓遠(yuǎn)洋商務(wù)金地中心銀泰中心國(guó)泰飯店北京瑞吉酒店星程新族酒店世貿(mào)天街朝外SOHO北京朝陽醫(yī)院新光天地遠(yuǎn)洋國(guó)際中心嘉里中心光華醫(yī)院建國(guó)路三環(huán)四環(huán)四惠橋萬豪酒店嘉里大酒店京廣中心太平洋百貨國(guó)貿(mào)商城中央電視臺(tái)南航明珠商務(wù)酒店萬達(dá)廣場(chǎng)寫字樓酒店商業(yè)配套市政慶豐公園建外SOH

33、O國(guó)貿(mào)中心項(xiàng)目布局 整個(gè)項(xiàng)目物業(yè)整體占地17共頃，總面積達(dá)110萬方，三期54萬方（已建成30萬方），是全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，物業(yè)全部由國(guó)貿(mào)自持 國(guó)貿(mào)三期與國(guó)貿(mào)一期、二期一起構(gòu)成110萬平方米的建筑群，成為世界最大的國(guó)際貿(mào)易中心。項(xiàng)目?jī)?nèi)部物業(yè)形態(tài)豐富，含有寫字樓，商業(yè)，酒店，公寓，會(huì)議廳，為企業(yè)提供一站式服務(wù)，大大提高企業(yè)的辦公效率。國(guó)貿(mào)三期國(guó)貿(mào)二期國(guó)貿(mào)一期國(guó)貿(mào)動(dòng)工開業(yè)建筑面積（萬）一期1985.91990.856二期1996.121999.12三期A階段2005.62010.830B階段24A階段B階段國(guó)貿(mào)中心分三期開發(fā)，其中，一、二期早在20世紀(jì)就已開發(fā)完畢，目前三期還在開發(fā)中。國(guó)貿(mào)中心一

34、、二期國(guó)貿(mào)中心一、二期產(chǎn)品檔次和整體形象相對(duì)較底，主要以展會(huì)、展廳的打造為重點(diǎn)。國(guó)貿(mào)中心一二期產(chǎn)品及形象打造相對(duì)較低，而其展廳打造卻享有很高的知名度。國(guó)貿(mào)展廳多年來接待了大量重要國(guó)際性展覽會(huì)，展覽內(nèi)容涉及商務(wù)、旅游、房產(chǎn)、教育等，在國(guó)內(nèi)外展覽界享有很高的知名度。同時(shí)，也有諸多企業(yè)在此成功地舉辦了發(fā)布會(huì)或晚會(huì)等活動(dòng)。國(guó)貿(mào)展廳國(guó)貿(mào)展廳國(guó)貿(mào)中心三期寫字樓國(guó)貿(mào)三期總建筑面積54萬方，包括寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)，均為頂級(jí)物業(yè)，牢固樹立其高端形象項(xiàng)目名稱 北京國(guó)貿(mào)中心（三期）開發(fā)商中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心股份有限公司物業(yè)管理北京國(guó)貿(mào)占地面積6.27公頃總建筑面積110萬方（三期54萬方）總樓層地上74層，地下4

35、層建筑高度330米標(biāo)準(zhǔn)層面積1906米標(biāo)準(zhǔn)層層高4.25m電梯數(shù)量32個(gè)停車位3000個(gè)建筑設(shè)計(jì)SOM建筑設(shè)計(jì)事物所國(guó)貿(mào)中心三期國(guó)貿(mào)大廈國(guó)貿(mào)大廈為國(guó)貿(mào)中心最高的建筑物，由酒店和寫字樓組成。國(guó)貿(mào)大廈總建筑面積：280000；高度：330米；樓層：地上74層，地下4層653F寫字樓5673F國(guó)貿(mào)大酒店15F大堂、商務(wù)中心酒店空中大堂寫字樓大堂凈高9米國(guó)貿(mào)中心三期租賃情況運(yùn)營(yíng)模式：只租不售租金：20元/天（最高可達(dá)40元/天，為北京租金最高的項(xiàng)目）入駐企業(yè)：中國(guó)國(guó)際金融，殼牌，諾華制藥，世界銀行，三井物產(chǎn)，美國(guó)達(dá)維律師事務(wù)所，美國(guó)達(dá)維律師事務(wù)所，埃索石油，加拿大皇家銀行，Adobe軟件公司，仲量聯(lián)行

36、，巴西銀行，英國(guó)諾頓羅氏律師事務(wù)所北京代表處，中赫集團(tuán)，美國(guó)盛信律師事務(wù)所駐北京代表處，德士古中國(guó)，美孚中國(guó)，中美集團(tuán)等大型集團(tuán)及跨國(guó)企業(yè)。項(xiàng)目名稱總建筑面積租金華貿(mào)中心100萬方9-12元/平米天萬達(dá)廣場(chǎng)50萬方8元/平米天京廣中心35萬方8元/平米天銀泰中心7.3萬方8-17元/平米天嘉里中心15萬方8-13元/平米天朝外SOHO7元/平米天周邊寫字樓租金對(duì)比：門禁系統(tǒng)設(shè)置，保證業(yè)主安全大堂內(nèi)部采用高檔石材鋪裝，并配有仿真綠色植物。入戶大堂外部國(guó)貿(mào)中心三期寫字樓實(shí)景圖國(guó)貿(mào)中心三期商業(yè)裙樓5.5萬方，由商業(yè)附樓和宴會(huì)附樓組成。位于主塔樓北側(cè)，首層和二層為商鋪，并與商業(yè)附樓連通。位于主塔樓的東

37、面，地上5層，地下4層商業(yè)附樓宴會(huì)附樓商業(yè)規(guī)劃定位為高端商業(yè)，主要引進(jìn)高檔的服裝商業(yè)品牌來提高整體商業(yè)形象。引進(jìn)國(guó)外知名品牌打造高端商業(yè)以提升整體商業(yè)形象。國(guó)貿(mào)中心三期商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目目前已開業(yè)商家品牌168家，男女服裝占絕對(duì)比例。餐飲服務(wù)業(yè)作為配套設(shè)施存在。業(yè)態(tài)組合代表品牌男女服裝60家餐飲27家首飾精品17家皮具皮鞋20家家具禮品圖書13家服務(wù)10家其他17家國(guó)貿(mào)中心三期商業(yè)品牌頂級(jí)檔次的商業(yè)，世界知名品牌進(jìn)駐，提升整體形象。代表品牌：國(guó)際品牌：GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT男女服裝:INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PI

38、NK、DAKS、Adidas首飾、飾品：EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM皮鞋皮具:FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE家用禮品圖書：中國(guó)金幣、繡花張、皇繡繡品、ALESSI、齊物誠(chéng)品國(guó)貿(mào)通過頂級(jí)檔次的商業(yè)提高整體項(xiàng)目形象，為寫字樓的樹立高端物業(yè)形象，同時(shí)高端寫字樓的客戶也為其商業(yè)帶來客戶。兩種業(yè)態(tài)互相促進(jìn)發(fā)展。金碧輝煌的內(nèi)部打造，突出高端商業(yè)的定位入口道路進(jìn)行圣誕包裝國(guó)貿(mào)中心三期商業(yè)實(shí)景圖中國(guó)大飯店國(guó)貿(mào)大酒店國(guó)貿(mào)飯店項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有三家酒店，可面向不同客群提供不同規(guī)格的商務(wù)配套服務(wù)。國(guó)貿(mào)中心酒店國(guó)貿(mào)飯店中國(guó)大飯店國(guó)貿(mào)大酒店項(xiàng)目?jī)?nèi)擁有三家酒店，可面向不同客群提供不同規(guī)格的商務(wù)配套服務(wù)。其高端的中國(guó)飯店和國(guó)貿(mào)大酒可以為項(xiàng)目提供頂級(jí)的酒店配套，同時(shí)也可樹立其高端商業(yè)綜合體的整體形象，為寫字樓的品牌