XX生態(tài)智慧產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃案例

1、項(xiàng)目介紹宜昌國(guó)際生態(tài)智慧城項(xiàng)目位于西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)石板村、夷陵區(qū)梅子埡村及郭家村，規(guī)劃控制區(qū)域面積12.6平方公里，預(yù)計(jì)可出讓建設(shè)用地面積約7平方公里(約10000畝)，基于產(chǎn)業(yè)、居住、配套按照3:5:2的比例進(jìn)行土地利用分配。項(xiàng)目容積率項(xiàng)目占地面積12.6平方公里，預(yù)計(jì)可建設(shè)用地約7平方公里。預(yù)計(jì)總開發(fā)建筑面積約1050萬(wàn)平米（總體容積率為0.7左右）其中產(chǎn)業(yè)區(qū)面積約150萬(wàn)平米（區(qū)內(nèi)容積率0.75左右）住宅區(qū)面積約600萬(wàn)平米（區(qū)內(nèi)容積率為2左右）配套商業(yè)區(qū)面積約180萬(wàn)平米（包括約120萬(wàn)平米公寓，區(qū)內(nèi)容積率2左右）其它配套區(qū)面積約120萬(wàn)平米投資開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目總投資計(jì)劃約400億元，預(yù)計(jì)第

2、一年投資20億元以上，完成區(qū)內(nèi)土地摘牌（4000畝）、主干道建設(shè)，基本綠化及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)完成5萬(wàn)平米以上產(chǎn)業(yè)樓建設(shè)，無(wú)住宅建設(shè)。預(yù)計(jì)第二年投資30億元，包括土地摘牌（4000畝），同時(shí)在產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、配套及商業(yè)區(qū)同時(shí)建設(shè)，仍以產(chǎn)業(yè)區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)為主。第三至五年，產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、配套及商業(yè)區(qū)同步建設(shè)，預(yù)計(jì)投資分別為50億元、100億元、200億元。土地交付方式 政府在完成拆遷收儲(chǔ)后按招拍掛程序向項(xiàng)目投資方交付可出讓建設(shè)用地，項(xiàng)目投資方以平均每畝35萬(wàn)元（其中百分之七十的商業(yè)及住宅用地以不超過(guò)50萬(wàn)/畝的價(jià)格掛牌，百分之三十的產(chǎn)業(yè)用地即付即返）的價(jià)格獲得可出讓的建設(shè)用地(土地平均市場(chǎng)

3、價(jià)格200萬(wàn)元以上），所有支付的土地價(jià)款定向用于國(guó)際生態(tài)智慧城的土地收儲(chǔ)。根據(jù)雙方協(xié)議，政府在2至3年內(nèi)對(duì)項(xiàng)目投資方代建的道路、綠化、廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施及部分公建設(shè)施進(jìn)行回購(gòu)。政府回購(gòu)金額以企業(yè)繳納土地出讓總金額為限（預(yù)計(jì)為28億元)，且不高于項(xiàng)目公建、基建部分實(shí)際發(fā)生額，政府另外按年12.5%的利率負(fù)擔(dān)整個(gè)回購(gòu)部分的資金成本。發(fā)展目標(biāo) 總體建設(shè)目標(biāo)：用5至8年的時(shí)間將宜昌生態(tài)智慧產(chǎn)業(yè)新城打造成為一座集信息服務(wù)外包、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、科技服務(wù)、休閑旅游、生活居住為一體的現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城。努力把宜昌生態(tài)智慧產(chǎn)業(yè)新城建成高薪技術(shù)研發(fā)基地，高端人才高端產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)，創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、生態(tài)智能技術(shù)試驗(yàn)區(qū)和綠色

4、生活示范區(qū)，成為產(chǎn)城共建，產(chǎn)城共榮的樣板區(qū)。項(xiàng)目全面完成后，進(jìn)駐企業(yè)將超過(guò)800家，信息技術(shù)及服務(wù)外包年產(chǎn)值超過(guò)750億元，年稅收超過(guò)30億元，聚集信息技術(shù)及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)人才超過(guò)15萬(wàn)人，為宜昌帶來(lái)不少于45萬(wàn)個(gè)新增就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)1000億元以上的GDP增長(zhǎng)。 案例總結(jié)本項(xiàng)目需要形成集產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育培訓(xùn)、生活、文化休閑等功能于一體的綜合性生態(tài)智慧城。大學(xué)或科研機(jī)構(gòu)的支撐是所有科技園區(qū)很重要的外部推動(dòng)力量。這樣易于科技人才聚集，研發(fā)力量較為雄厚，依托智力密集區(qū)可降低科技園區(qū)發(fā)展的難度。項(xiàng)目近期發(fā)展外部支撐力量相對(duì)較弱，需強(qiáng)化自身活力，增強(qiáng)吸引力。地形的限制有不利的因素，但與地形有機(jī)結(jié)合的用地和

5、建筑布局可以體現(xiàn)生態(tài)智慧城的整體特色，創(chuàng)造獨(dú)特的區(qū)域景觀。森林公園及梅子?jì)I水庫(kù)的自然景觀得天獨(dú)厚，在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中充分加以利用，創(chuàng)造優(yōu)美宜人的辦公和居住環(huán)境。園區(qū)規(guī)劃建設(shè)必須突出生態(tài)特點(diǎn)。未來(lái)的交通條件較為復(fù)雜，為減少交通壓力，應(yīng)構(gòu)建通暢便捷的綠色交通體系，提現(xiàn)公共交通優(yōu)先的發(fā)展理念。通過(guò)上述措施，最終形成設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、特色突出的現(xiàn)在服務(wù)產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)和城市新區(qū)。專項(xiàng)規(guī)劃宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2014年2-12月宜昌住宅成交16702套，成交面積為1807271平方米，成交金額889773.15萬(wàn)元，成交均價(jià)4923.30元/平方米。 2014年自4月8月期間，宜昌住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)就一直維持

6、在5000元/平方米以上，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從9月份開始，宜昌住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)才回落至4863.99元/平方米，并在四季度繼續(xù)穩(wěn)定在5000元/平方米以下。 2014年2-12月，共計(jì)成交16702套，各區(qū)住宅類房源成交套數(shù)排名從高到低依次是：伍家區(qū)6680套，占全市40%；夷陵區(qū)4279套，占全市26%；西陵區(qū)2045套，占全市12%；點(diǎn)軍區(qū)1490套，占全市9%；開發(fā)區(qū)1278套，占全市7.7%；猇亭區(qū)930套.占全市5.6%。商品房銷售價(jià)格分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)，宜昌樓市2014年2-12月宜昌市區(qū)住宅類房源共成交16702套，成交面積為1807271.07平方米，成交均價(jià)為4923.3元/平方米，根據(jù)

7、宜昌房產(chǎn)交易網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，2014年1月12月共成交19117套。 根據(jù)宜昌房產(chǎn)交易網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月31日，宜昌8個(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅存量總計(jì)26461套，總存量面積2851818.08平方米，其中，存量最多的是伍家區(qū)，目前也是宜昌新盤最多的區(qū)域，其次是夷陵區(qū)，點(diǎn)軍區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2014年獲得了長(zhǎng)足性的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的成交量和存量房也與西陵區(qū)不相上下。板塊分析：1、中心區(qū)板塊產(chǎn)品供應(yīng)主要以高層商住樓為主，商業(yè)在項(xiàng)目的規(guī)劃中占據(jù)重要的地位，各項(xiàng)目都規(guī)劃了數(shù)量不等的商業(yè)面積；2、盡管現(xiàn)階段宜昌的住房需求仍以自住需求為主，但中心區(qū)板塊戶型面積有逐漸變小的趨勢(shì)，這是和地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)相吻合的

8、，尤其是現(xiàn)代城市廣場(chǎng)投資型小戶型產(chǎn)品的熱銷，填補(bǔ)了市場(chǎng)小戶型投資型產(chǎn)品的空白；3、鑒于中心城區(qū)獨(dú)有的地段和配套資源優(yōu)勢(shì)，中心區(qū)板塊的房?jī)r(jià)是宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)最高的板塊之一；在售項(xiàng)目房?jī)r(jià)均突破6000元/。分期計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施分期安排與進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目測(cè)算投資估算土地費(fèi)用 56147.50萬(wàn)元56.15億 7486380/666.67萬(wàn)元=11229.51*50萬(wàn)元/畝=561475.50萬(wàn)元建安費(fèi)用 2460000萬(wàn)元=246億產(chǎn)業(yè)區(qū)用房 150萬(wàn)*3200元/=480000萬(wàn)元住宅 600萬(wàn)*2000元/=1200000萬(wàn)元公建 120萬(wàn)*2600元/=312000萬(wàn)元商業(yè)、公寓 180萬(wàn)*2600元/

9、=468000萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 690000萬(wàn)元（含綠化）=69億產(chǎn)業(yè)區(qū)用房 150萬(wàn)*1000元/=150000萬(wàn)元住宅 600萬(wàn)*600元/=360000萬(wàn)元公建 120萬(wàn)*600元/=72000萬(wàn)元商業(yè)、公寓 180萬(wàn)*600元/=108000萬(wàn)元市政道路 152478萬(wàn)元=15.25億 1524780*1000元/=152478萬(wàn)元綠化隔離帶 9968.7萬(wàn)元1億 332290*300元/=9968.7萬(wàn)元設(shè)計(jì)費(fèi)用 63000萬(wàn)元=6.3億 1050萬(wàn)*60元/=63000萬(wàn)元前期工程費(fèi)用 10500萬(wàn)元=1.05億 1050萬(wàn)*10元/=10500萬(wàn)元勘查費(fèi)用 24600萬(wàn)元=2.

10、46億 2460000萬(wàn)元*1%=24600萬(wàn)元監(jiān)理費(fèi)用 31500萬(wàn)元=3.15億 （690000萬(wàn)元+2460000萬(wàn)元）*1%=31500萬(wàn)元管理費(fèi)用 157500=15.75億 （690000萬(wàn)元+2460000萬(wàn)元）*5%=157500萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用 220500萬(wàn)元=22.05億 （690000萬(wàn)元+2460000萬(wàn)元）*7%=220500萬(wàn)元不可預(yù)見費(fèi)用 157500萬(wàn)元=15.75億 （690000萬(wàn)元+246000萬(wàn)元）*5%=157500萬(wàn)元合計(jì)：453.91億元投資回收一、公建部分：56.15億元二、商業(yè)：240億元 60萬(wàn)4萬(wàn)元/=240億元三、住宅（各種業(yè)態(tài)均價(jià)7000元/）：420億元 600萬(wàn)7000元/=420億元四、公寓：72億元 120萬(wàn)6000元/=72億元五、產(chǎn)業(yè)用房：150億元 150萬(wàn)10000元/=15