工程設計階段成本規(guī)劃與控制（175頁例題）

1、工程設計階段的成本 規(guī)劃與控制第一節(jié) 工程項目設計階段的成本規(guī)劃與控制概述第二節(jié) 工程項目設計方案的比選原則第三節(jié) 工程項目設計方案的比選方法第四節(jié) 設計概算的編制與審查第五節(jié) 施工圖預算的編制與審查工程項目設計階段的劃分工程項目設計階段成本規(guī)劃與控制的意義第一節(jié) 工程項目設計階段的成本規(guī)劃與控制概述（一）工程設計的含義 工程設計是指在工程開始施工之前，設計者根據(jù)已批準的設計任務書，為具體實現(xiàn)擬建項目的技術、經(jīng)濟要求，擬定建筑、安裝及設備制造等所需的規(guī)劃、圖紙、數(shù)據(jù)等技術文件的工作。 設計是建設項目由計劃變?yōu)楝F(xiàn)實具有決定意義的工作階段。設計文件是建筑安裝施工的依據(jù)。擬建工程在建設過程中能否保證

2、質量、保證進度和節(jié)約投資，在很大程度上取決于設計工作的優(yōu)劣（準時和高質量）。一、工程項目設計階段的劃分總體設計階段初步設計階段技術設計階段施工圖設計階段工程設計、設計階段 及設計程序（二）工程設計階段劃分及深度要求 1. 工業(yè)項目設計 兩階段設計：初步設計、施工圖設計 三階段設計：初步設計、技術設計、施工圖設計 通常的設計程序： （1）設計準備（搜集資料）（2）總體設計（布局設想 ）（3）初步設計（主要技術方案、工程總造價和主要技術經(jīng)濟指標）（4）技術設計（各種技術問題的定案）（5）施工圖設計（施工的依據(jù) ）（6）設計交底和配合施工（派人到施工現(xiàn)場，匯審、技術交底、修改錯誤、參加驗收）工程設計

3、、設計階段 及設計程序（二）工程設計階段劃分及深度要求 2. 民用項目設計 方案設計，初步設計和施工圖設計三個階段 對于技術要求簡單的民用建筑工程，經(jīng)有關主管部門同意，并且合同中有不做初步設計的約定，可在方案設計審批后直接進入施工圖設計。 在有關各階段工作內容的描述中，設計準備工作和設計交底與配合施工工作與工業(yè)項目設計大致相同。5.1.1 設計階段的劃分設計階段的層次劃分建設項目一般按照初步設計、施工圖設計兩個階段進行。 技術上復雜的建設項目，根據(jù)需要可按照初步設計、技術設計、施工圖設計三個階段進行。 針對大型項目，在初步設計之前可能還需進行總體設計。 總體設計及主要內容 編制目的：為了解決總

4、體開發(fā)方案和建設項目總體部署等重大問題，可進行總體設計。 總體設計的內容一般應包括文字說明、必要的圖紙和工程投資估算等。 1.初步設計階段及其主要內容 是在指定的地點和規(guī)定的建設期限內，正確擬訂項目的設計標準以及基礎形式、結構、水暖電等各專業(yè)的設計方案，并合理的確定總投資和主要技術經(jīng)濟指標。初步設計文件根據(jù)設計任務書進行編制，由設計說明書、設計圖紙、重要設備及材料表、工程概算書等四部分組成。 2.技術設計階段及其主要內容 技術設計階段是針對技術上復雜或有特殊要求而又缺乏設計經(jīng)驗的建設項目而增加的一個設計階段，其目的是用以進一步解決初步設計階段一時無法解決的一些重大問題。技術設計階段在初步設計總

5、概算的基礎之上編制出修正總概算。 3.施工圖設計階段主要內容 施工圖是對建筑物、設備、管線等工程對象的尺寸、布置、選用材料、構造、相互關系、施工及安裝質量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據(jù)。 因此，施工圖設計的主要內容是根據(jù)批準的初步設計（技術設計）文件，繪制出完整、詳細的建筑、安裝的圖紙。 二、工程項目設計階段成本規(guī)劃與控制的重要性 1.在設計階段進行工程造價的計價分析可以使造價構成 更合理，提高資金利用效率 2.在設計階段進行工程造價的計價分析可以提高投資控 制效率 3.在設計階段控制工程造價可以使控制工作更主動 4.在設計階段控制工程成本便于技術與經(jīng) 濟相結合 5.在設計階段控制

6、工程成本效果最顯著工程造價控制的關鍵在于前期 100%95%75%35%10%1/41/23/4決策和初步設計技術設計施工圖設計施工階段項目進展時間對投資的影響程度各階段對投資影響程度分析圖Kelly（1982）的研究發(fā)現(xiàn)一個項目80% 的造價在方案設計階段就已經(jīng)確定，所以后續(xù)的控制只能影響到其余的20% 投資。Wootoon（1982）認為項目總造價中能受現(xiàn)場直接控制的部分在6%-20%之間。設計準備初步設計技術設計施工圖設計1施工圖設計2施工部分尚余的設計、發(fā)包資金累計曲線100% 95%75%35%10%25%1/43/41/2對項目經(jīng)濟性影響的程度竣工設計階段工程造價控制的 重要意義5

7、.1.3工程項目設計階段成本規(guī)劃控制的流程1.設計階段的成本規(guī)劃2.設計階段的成本控制5.2 工程項目設計經(jīng)濟性的含義及其影響因素 5. 2.1工程項目設計經(jīng)濟性的含義 ， 項目設計階段進行成本規(guī)劃與控制的目標是追求設計的經(jīng)濟性。設計經(jīng)濟性是指在滿足功能要求的情況下，工程所需全壽命周期費用最小。 1設計經(jīng)濟性與全壽命周期有關 設計階段的成本規(guī)劃與控制，不能僅考慮項目一次性的建設成本，而應該考 慮項目設計、建造直到建成后使用的所有支出，即考慮項目全壽命周期成本。 全壽命周期成本（Life Cycle Cost簡稱LCC）是某一產品全壽命周期所需的1設計經(jīng)濟性與全壽命周期有關 設計階段的成本規(guī)劃與

8、控制，不能僅考慮項目一次性的建設成本，而應該考 慮項目設計、建造直到建成后使用的所有支出，即考慮項目全壽命周期成本。 全壽命周期成本（Life Cycle Cost簡稱LCC）是某一產品全壽命周期所需的全壽命周期成本（Life Cycle Cost簡稱LCC）是某一產品全壽命周期所需的全部費用。工程的全壽命周期費用是指工程在準備規(guī)劃階段、設計階段、使用與維修改造階段以及拆除報廢階段所需的全部費用.工程項目與制造業(yè)產品相比較，其自然壽命和經(jīng)濟壽命都比較長，在使用過程中發(fā)生的運營及維修費用也很大。建成后的使用運營階段不但是能源消耗的主要階段，也是經(jīng)費支出的主要部分。據(jù)日本財團建筑中心研究發(fā)現(xiàn)，住宅

9、建筑使用壽命內支出的維修費為建造費的125%。德國對幾種典型住宅分析發(fā)現(xiàn)，使用壽命的80年中，用于維修的費用達到建造費的130%140 % 。建筑物在使用期間除開支維修費外，還要開支房地產稅、保險費、能源消耗費、管理費等運營費用。1983年，美國的研究機構采用25年壽命周期和20%的貼現(xiàn)率對紐約市某多層辦公樓群（總建筑面積27000M2）進行LCC分析，發(fā)現(xiàn)一次性建造成本占LCC的49. 6%，運營及維護費用占LCC的50. 4%。某醫(yī)院大樓壽命周期內各項費用的比重如表5-2所示。2設計經(jīng)濟性與工程的質量目標有關 工程質量目標與建設成本、使用成本之間存在密切關系。工程項目質量特性包括了適用性、

10、安全性、耐久性、可靠性、經(jīng)濟性和美觀協(xié)調性等方面。項目質量目標水平過低，則項目使用成本很高；而項目質量目標水平過高，則使得項目建設成本提高。圖5-2表明了質量目標水平與項目建設成本和使用成本之間的關系。在合理的質量目標水平下，項目全壽命周期成本最低。 圖5.2費用項目功能水平工程造價使用成本壽命周期費用 工程造價、使用成本與項目功能水平之間的關系5.2.2工程項目設計經(jīng)濟性的影響因素1工業(yè)建設設計影響經(jīng)濟性的因(1)廠區(qū)總平面圖設計(2)工業(yè)建筑的空間及平面設計1)工業(yè)廠房層數(shù)的選擇 選擇工業(yè)廠房層數(shù)應考慮生產性質和生產工藝的要求。對于需要跨度大和層高要求高，擁有重型生產設備和起重設備，生產時

11、有較大振動及散發(fā)大量熱和氣的重型工業(yè)，采用單層廠房是經(jīng)濟合理的；而對于工藝過程緊湊，采用垂直工藝流程和利用重力運輸方式，設備和產品重量不大，并要求恒溫條件的各種輕型車間，可采用多層廠房。多層廠房的突出優(yōu)點是占地面積小，縮小傳熱面，節(jié)約熱能，經(jīng)濟效果顯著。 多層廠房層數(shù)隨建廠地區(qū)的地質條件、建筑材料的供應、結構形式、建筑面積以及施工方法、自然條件（地震）等因素變化。在地震區(qū)或地質條件差的地區(qū)，廠房層數(shù)以23層為宜；在78度地震設防區(qū)，層數(shù)以34層為宜（5層以上由于要采取抗震措施，會使土建投資增加）；其他地區(qū)可采用預制現(xiàn)澆節(jié)點的全裝配結構，層數(shù)可達6層及6層以上。 2)工業(yè)廠房層高的選擇3)合理確

12、定柱網(wǎng)4)盡量減少廠房的體積和面積(3)建筑材料與結構的選擇(4)工藝技術方案的選擇(5)設備的選型和設計設備選型和設計應注意下列要求設備選型和設計應注意下列要求1)設備選型應該注意標準化、通用化和系列化； 2)采用高效率的先進設備要本著技術先進、穩(wěn)妥可靠、經(jīng)濟合理的原則。先進設備必須經(jīng)過試驗驗證，在產品定型或有工廠的技術鑒定后，證明是正確可靠、切實可行時，才能在工藝設計中采用； 3)設備的選擇必須首先考慮國內可供的產品。如需進口國外設備，應力求避免成套進口和重復進口，注意進口那些國內不能生產的關鍵設備。 4)在選擇和設計設備時，要結合企業(yè)建設地點的實際情況和動力、運輸、資源等具體條件考慮。2

13、民用建筑設計影響經(jīng)濟性的因素(1)小區(qū)的規(guī)劃設計(2)住宅建筑的平面布置(3)住宅的層高和凈高(4)住宅的層數(shù)(5)住宅建筑結構方案 砌體結構 鋼筋混凝土結構 鋼結構 民用建筑一般包括公共建筑和住宅建筑兩大類。民用建筑設計要堅持“適用、經(jīng)濟、美觀”的原則。設計要求(1)平面布置合理，長和寬比例適當；(2)合理確定戶型和住戶面積；(3)合理確定層數(shù)與層高；(4)合理選擇結構方案。民用建筑設計的評價指標有效面積=使用面積+輔助面積平面系數(shù)K=使用面積/建筑面積建筑密度=建筑基地面積/占地面積平面系數(shù)K=使用面積/建筑面積平面系數(shù)K1=居住面積/有效面積平面系數(shù)K2=輔助面積/有效面積平面系數(shù)K3=

14、結構面積/建筑面積單元周長指標=單元周長/單元建筑面積（m/m2）單元周長指標=建筑周長/建筑占地面積（m/m2）建筑體積指標=建筑體積/建筑面積（m3/m2）平均每戶建筑面積=建筑面積/總戶數(shù)居住小區(qū)設計評價 小區(qū)規(guī)劃設計的核心問題是提高土地利用率。（1）建筑毛密度=居住和公共建筑基地面積/居住小區(qū)占地總面積100%；（2）居住建筑凈密度=居住建筑基地面積/居住建筑占地面積100%；（3）居住面積密度=居住面積/居住建筑占地面積（M2/ha）；（4）居住建筑面積密度=居住建筑面積/居住建筑占地面積（M2/ha）；（5）人口毛密度=居住人數(shù)/居住小區(qū)占地總面積（人/ha）；（6）人口凈密度=居

15、住人數(shù)/居住建筑占地面積（人/ha）；（7）綠化比率=居住小區(qū)綠化面積/居住小區(qū)占地總面積。 5.3 限額設計限額設計的含義限額設計的目標設置限額設計的縱向控制限額設計的橫向控制限額設計的不足 （一）限額設計的含義 按照批準的投資估算控制初步設計，按照批準的初步 設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到 使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴 格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總 投資限額不被突破。 所以限額設計實際上是建設項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，或稱為一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經(jīng)濟管理人員密切配合，做到技術與經(jīng)濟的統(tǒng)一。（二）限額設計的全過程

16、限額設計的全過程是一個目標分解與計劃、目標實施、目標實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。 流程見下表是是否否項目投資限額工 程 施 工各專業(yè)施工圖設計單項工程、單位工程投資限額初步設計或技術設計初步設計概算技術方案技術經(jīng)濟分析單位工程、各分部分項工程限額施工圖預算施工圖設計技術經(jīng)濟分析造價是否滿足限額造價是否滿足限額實施初步設計方案否否限額是否合理限額是否合理限額設計流程圖（三）限額設計的目標設置 提高投資估算的合理性和準確性目標分解合理（四)限額設計的縱向控制按照限額設計過程從前往后依次進行控制，稱為縱向控制；以投資估算控制初步設計以設計概算控制施工圖設計加強對設計變更的管理工作 變更損失與變

17、更時間關系圖 施工時間設計采購變更損失費用(五)限額設計的橫向控制 對設計單位及其內部各專業(yè)、科室及設計人員進行考核，實施獎懲，進而保證設計質量的一種控制方法，稱為橫向控制。設計單位的責任范圍設計單位不承擔責任的情況建立設計院內部限額設計責任制實行限額設計節(jié)獎超罰(六)限額設計的不足實際操作的被動性與價值工程提高價值的兩種途徑相矛盾僅考慮一次性投資費用，而沒有考慮經(jīng)營性費用2.限額設計的改進1.正確理解限額設計的含義2.合理確定限額設計3.加強建筑各專業(yè)的方案比選5.4 工程項目設計方案的比選工程項目設計方案的比選原則 原則一： 設計方案必須要處理好經(jīng)濟合理性與技術先進性之間的關系。 滿足功能

18、要求的前提下，盡可能降低工程造價。或，在資金限制范圍內，盡可能提高項目功能水平。費用項目功能水平工程造價使用成本壽命周期費用 工程造價、使用成本與項目功能水平之間的關系原則二： 設計方案必須兼顧建設與使用，考慮項目全壽命周期的費用。 原則三： 功能設計必須兼顧近期與遠期的要求。 選擇項目合理的功能水平。同時也要根據(jù)遠景發(fā)展需要，適當留有發(fā)展余地。5.4.2設計方案的比選程序1.按照使用功能的要求，結合工程實際，探討和建立可行的設計方案2.初步篩選各方面都比較滿意的方案3.根據(jù)方案的目標，明確評價的任務和范圍4.確定方案特征并滿足技術經(jīng)濟指標5.對方案的各項指標進行計算6.方案的分析和評價7.綜

19、合論證，方案抉擇工程項目設計方案的比選方法5.4.3設計方案比選的指標體系1工業(yè)建筑設計的評價指標體系(1)總平面設計評價1)建筑系數(shù)（即建筑密度）。2)土地利用系數(shù)。3)工程量。4)企業(yè)經(jīng)營條件指標，(2)建筑設計評價 常用的有： 1)單位面積建設成本。 2)建筑物周長與建筑面積比。主要用于評價建筑物平面形狀是否合理。指標越小，平面形狀越合理。 3)廠房展開面積。主要用于確定多層廠房的經(jīng)濟層數(shù)，展開面積越大，經(jīng)濟層數(shù)越高。 4)廠房有效面積與建筑面積比。主要用于評價柱網(wǎng)布置是否合理，合理的柱網(wǎng)布置可以提高廠房的有效使用面積。 此外，建設工期、主要實物工程量、材料消耗指標、經(jīng)常使用費、用地指標

20、等均可用于評價。2民用建筑的評價指標體系 民用建筑一般包括公共建筑和住宅建筑兩大類。常用的民用建筑設計的評價指標有： (1)公共建筑評價指標 公共建筑類型較多，具有共性的評價指標有占地面積、建筑面積、使用面積、輔助面積、有效面積、平面系數(shù)、建筑體積、建筑密度等。其中： 有效面積=使用面積+輔助面積 平面系數(shù)=使用面積建筑面積 建筑密度=建筑基底面積占地面積 平面系數(shù)反映平面布置的緊湊合理性。 (2)居住建筑評價指標 居住建筑設計評價指標見表5-6所示。(3)居住小區(qū)設計評價指標居住小區(qū)設計評價指標見表5-7所示。一、設計方案選擇最常用的方法是比較分析方法 例：某住宅工程項目設計為六層單元式住宅

21、，現(xiàn)有如下兩個備選方案供選擇。 方案一： 磚混結構，一梯三戶，由三個單元組成，共54戶。 建筑面積3949.62m2（含1/2陽臺面積）。淺埋磚砌條形基礎。按該地區(qū)建筑節(jié)能有關規(guī)定要求，外墻為240厚磚墻，內做保溫層。內墻為240厚磚墻。結構按8度抗震設防設計，沿外墻和內墻、縱墻的樓板處及基礎處均設圈梁，沿外墻的拐角及內外墻的交接處均設構造柱。現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。 方案二： 將磚混結構改為內澆外砌結構體系。經(jīng)設計人員核定，內橫墻厚度為140mm，內縱墻為160mm，選C20混凝土。其它部位的做法、選材及建筑標準均按原方案不變。解：1.根據(jù)兩個方案建立對比條件，進行技術經(jīng)濟分析與比較（1）平面技

22、術經(jīng)濟指標 因方案一與方案二的外墻做法相同，建筑面積不變。但方案二的內墻厚度減薄，所以增加了使用面積。其對比參見下頁表所示。 平面技術經(jīng)濟指標對比表結構類型建筑面積（m2）使用面積（m2） 使用系數(shù)（%） 使用面積凈增 總面積每戶總面積每戶m2增加率（%）磚混 3949.62 73.14 2797.20 51.80 70.82 內澆外砌 3949.62 73.14 2881.98 53.37 72.97 84.783.03 從對比可以看出，在保持方案一的平面布局、使用功能不變的原則上，方案二由于內墻厚度減薄，增加使用面積84.78 m2，每戶平均增加1.57 m2，增加率為3.03%。（2）造

23、價 按當時當?shù)厥袌鰞r格計算，方案一的概算總值為4108494元（含基礎、設備、電氣，下同），每平方米建筑面積折合1040.23元；方案二概算總值為4272695元，每平方米建筑面積折合1081.80元。如按使用面積計算，單方造價方案一為1468.79元，方案二為1482.56元。參見下表。方案造價比較表 結構類型 概算總值 單方造價（元） 建筑面積使用面積每平方米面積折合差 額差 率（%）每平方米面積折合差 額差 率（%）磚混 41084941040.23 1468.79 內澆外砌 42726951081.80 41.5741482.56 13.770.94 按單方建筑面積計算，方案二比方案一

24、高41.57元，約高4%。如按使用面積計算，每平方米高13.77元，約高0.94%，大大縮小了兩者的差距。 (3)綜合比較 從平面技術經(jīng)濟指標和造價兩個因素的分析比較看，方 案二增加使用面積較多，增加造價較少。2.將其他有關費用計入后進行比較 按該地區(qū)有關規(guī)定，磚混結構住宅每平方米建筑面積需交14元粘土磚限制使用費，內澆外砌結構須交7元。方案一計交55 295元，方案二計交27 647元，計入該項費用后的造價比較參見下表所示。計入費用后造價比較表 單位：元 結構類型 粘土磚限制使用費 概算總值 單方造價（元） 建筑面積使用面積每平方米面積折合差 額差 率（%）每平方米面積折合差 額差 率（%）

25、磚混 552954 163 7891054.231488.56內澆外砌 276474 300 3421088.8034.573.281492.15 3.590.24 將實心粘土磚限制使用費計入后，兩者的差距又進一步縮小。按建筑面積計算，方案二由未計入該項費用前的4%降至3.28%。按使用面積計算，由原來的0.94%降至0.24%。綜合比較后的結果是：每戶增加使用面積1.57 m2，多投入252.45元，綜合經(jīng)濟效果較好。3.經(jīng)濟效益（1）當每平方米建筑面積的售價為4000元時，折算后使用面積售價的經(jīng)濟效益參見下表所示 售價的經(jīng)濟效益表 結構類型建筑面積（m2）使用面積（m2）建筑面積售價（元/

26、m2） 售價總值（元） 折合使用面積售價（元/m2） 磚混 3949.62 2797.20 400015798480 5647.96 內澆外砌 3949.62 2881.98 400015798480 5481.81 在總售價不變情況下，方案二還可降低單方售價。按使用面積計價方法計算，方案二的每平方米使用面積售價比方案一低166.15元，即低2.94%。（2）單方售價不變的情況下，按使用面積計價的總售價值的對比參見下表所示按使用面積計價的總售價值的對比表結構類型使用面積（m2）單方售價（元） 總售價（元） 比較 差額（元）差率（%）磚混 2797.20 5647.9615789474內澆外砌

27、2881.98 5647.96162773084788343.03% 單方使用面積售價不變，方案二的全樓總售價比方案一多478834元，約多收入3.03%，經(jīng)濟效益可觀。 4.綜合評價 綜合上述分析，在同等級、同標準的情況下，將磚混結構方案改為內澆外砌，平均每戶可增加使用面積1.57 m2，多投入252.45元。如作為商品房，在原單方使用面積售價不變的情況下，全樓可多3.03%收益，能收到較好的經(jīng)濟效益。70工程項目全生命周期造價管理(LCC) 20世紀70年代末、80年代初英美的一些工程造價界的學者和實際工作者將項目竣工后的使用維護階段納入造價管理范圍，提出了以實現(xiàn)整個項目生命周期總造價最小

28、化為目標的全生命周期造價管理理論(Life Cycle CostingLCC)和全生命周期成本控制(Life Cycle Cost ControlLCCC) 。 全生命周期不僅包括初始階段，還包括未來的運營維護以及拆除翻新階段。71實施階段和運營階段投資/費用的累積（不包括土地成本）實施階段投資的累積（不包括土地成本）投資節(jié)約的可能性（不包括土地成本）投資/費用累積投資節(jié)約可能性約12%節(jié)約投資的可能性 = 100%實施階段投資(不包括土地成本)設計準備概念設計初步設計技術設計施工圖設計施工階段全部投資/費用 (不包括土地成本)開始運營報廢投資節(jié)約可能性和投資累積曲線對全生命周期造價管理的需求

29、由投資節(jié)約可能性和投資累積曲線可以看出，僅靠施工階段的造價管理遠遠不能滿足對工程項目造價和成本的控制要求，項目前期設計階段是節(jié)約投資可能性最大的階段，且項目運營和報廢階段都會帶來費用的累積增加，因而應對項目的前期設計階段、施工階段、運營階段和拆除報廢階段進行全生命周期的造價管理。72對全生命周期造價管理的需求(續(xù)) 隨著工程造價管理的進一步發(fā)展，人們逐漸認識到：僅靠施工階段的造價管理遠遠不能滿足對工程項目造價和成本的控制要求。 業(yè)主是推動建筑業(yè)發(fā)展的原動力：業(yè)主方更多地希望設計和施工緊密結合，提供包括項目前期的策劃和開發(fā)設計、施工以至物業(yè)管理和項目結束的全生命周期服務。 因此，迫切需要對工程建

30、設項目全生命周期進行造價控制。 73信息流向前集成，建設運營一體 傳統(tǒng)的工程造價管理注重一次性建設成本，而忽視后期的運營和維護成本。而全生命周期造價管理注重一次性建設成本和后期的運營及維護成本之間的平衡。 按照全生命周期造價管理，應在項目前期的策劃設計階段充分考慮項目的運營和維護階段的成本，使運營和維護階段信息流向前集成，達到建設運營一體化，從而實現(xiàn)全生命周期成本最低。 要實現(xiàn)信息流向前集成，就要運用早期價值管理思想，因為成本問題的實質就是價值的缺失或過剩。74全生命周期工程造價管理模式全過程工程造價管理模式考慮一次性建設成本與運營維護成本的平衡過分強調一次性建設成本,忽視運營及維護成本一次性

31、建設成本一次性建設成本運營及維護成本運營及維護成本全生命周期造價（LCC）管理模式下一次性建設成本與運營及維護成本的平衡75 天津奧林匹克體育場，總投資14.8億人民幣。建筑底面面積為80,000m2，屋頂面積76,719m2，地上層數(shù)6層，最高點高度53.00m，可容納觀眾數(shù)60,000人。屋頂結構采用鋼桁架懸挑結構。屋面桁架落地，形似水滴。天津奧林匹克體育場水滴的設計充分考慮了LCC費用降低，它安排了大量商用空間以增加現(xiàn)金流，并試圖使水滴成為一個商業(yè)中心。世界杯女足賽后將更換為人造草坪以降低維護費用全生命周期造價管理LCC案例一 76 在設計階段就充分考慮運營階段的經(jīng)濟效益建有大面積的商業(yè)

32、用房群眾休閑、健身、購物、餐飲、娛樂的主題公園；二樓的多功能廳大型文化俱樂部；體育場外的訓練場，在女足世界杯和奧運會后，將造價高昂、養(yǎng)護費錢的天然草皮換上相對便宜的人造草皮，對外向廣大足球愛好者開放，實現(xiàn)良性經(jīng)營。 設計階段 “以球場養(yǎng)球場”彌補維護費用天津奧林匹克體育場的全生命周期造價管理77塔身454m天線156米廣州電視新塔 廣州電視新塔是為了滿足日益發(fā)展的廣電事業(yè)和2010年亞運會轉播的需要而建設的，總投資為22.15億元，共37層，高610米，其中天線156米。總建筑面積約11萬平方米，占地8.4萬平方木。2006年開工建設，工期為50個月，2010年正式使用。全生命周期造價管理LC

33、C案例二78 對項目規(guī)劃管理、項目招投標管理、項目施工管理等項目周期內不同階段的活動進行管理； 注重項目建設成本與運營成本合理分配，達到項目壽命周期成本最低（從經(jīng)營收入的角度考慮，規(guī)劃電視塔旅游、娛樂的開發(fā)前景）。 原計劃修正計劃原投資額： 15億元投資額： 22.15億元為了增加項目運營階段的現(xiàn)金流入和滿足利益相關者利益，增加了娛樂文化設施。廣州電視新塔的全生命周期造價管理79運營信息向前集成指導項目設計與建設安裝工程 1、客流量預測項目前期，運用宏觀比例預測法和同類項目比較預測法，對電視觀光塔項目的客流量作初步預測； 2、電視塔觀光塔收入預測 。 收入組成旅游觀光收入發(fā)射信號收入觀光門票收

34、入餐廳收入紀念品收入其他設施收入電視發(fā)射收入廣播發(fā)射收入通訊業(yè)務收入其他信號發(fā)射廣州電視新塔的全生命周期造價管理（續(xù)） 5.5 價值工程 價值工程原理提高價值的途徑價值工程的主要工作內容（一）價值工程原理 1.定義 價值系數(shù)功能系數(shù)成本系數(shù)2.特點以使用者的功能需求為出發(fā)點目標上的特征：提高價值方法上的特征：功能分析活動領域上的特征：側重于研究設計階段組織上的特征：依靠集體智慧（二）提高價值的途徑既提高工程的功能、又可降低工程的造價保證功能不變的情況下降低工程造價 在造價不變的情況下提高工程功能在功能略有下降的情況下使造價大幅度降低在造價略有上升的情況下,使功能大幅度提高（三）價值工程的主要工

35、作1.對象選擇2.信息資料的收集3.功能系統(tǒng)分析4.功能評價5.方案創(chuàng)新的技術方法6.方案評價與提案編寫案例 背景：某市高新技術開發(fā)區(qū)有兩幢科研樓和一幢綜合樓，其設計方案對比項目如下：A樓方案：結構方案為大柱網(wǎng)框架輕墻體系，采用預應力大跨度疊合樓板，墻體材料采用多孔磚及移動式可拆裝式分室隔墻，窗戶采用單框雙玻璃鋼塑窗，面積利用系數(shù)為93%，單方造價為1438元/m2； B樓方案：結構方案同A方案，墻體采用內澆外砌，窗戶采用單框雙玻璃腹鋼塑窗，面積利用系數(shù)為87%，單方造價為1108元/m2；C樓方案：結構方案采用磚混結構體系，采用多孔預應力板，墻體材料采用標準黏土磚，窗戶采用單玻璃空腹鋼塑窗，

36、面積利用系數(shù)為79%，單方造價為1082元/m2. 方案各功能和權重及各方案的功能得分見表1方案功能功能權重方案功以能得分ABC結構體系0.2510108模板類型0.0510109墻體材料0.25897面積系數(shù)0.35987窗戶類型0.10978 問題： 1、試應用價值工程方法選擇最優(yōu)設計方案。 2、為控制工程造價和進一步降低費用，擬針對所選的最優(yōu)設計方案的土建工程部分，以工程材料費為對象開展價值工程分析。將土建工程劃分為四個功能項目，各功能項目評分值及其目前成本見下表按限額設計要求，目標成本額應控制為12170萬元。功能項目功能評分目前成本（萬元）A.樁基圍護工程101520B.地下室工程1

37、11482C.主體結構工程354705D.裝飾工程385105合 計9412812 試分析各功能項目和目標成本及其可能降低的額度，并確定功能改進順序。 分析要點：問題1考核運用價值工程進行設計方案評價的方法、過程和原理。問題2考核運用價值工程進行設計方案優(yōu)化和工程造價控制的方法。 價值工程要求方案滿足必要功能，清除不必要功能。在運用價值工程對方案的功能進行分析時，各功能和價值指數(shù)有以下三種情況： （1）V1，說明該功能的重要性與其成本的比重大體相當，是合理的，無須再進行價值工程分析； （2） V 1，說明該功能不太重要，而目前成本比重偏高，可能存在過剩功能，應作為重點分析對象，尋找降低成本的途

38、徑； （3） V 1，出現(xiàn)這種結果的原因較多，其中較常見的是：該功能較重要，而目前成本偏低，可能未能充分實現(xiàn)該重要功能，應適當增加成本，以提高該功能的實現(xiàn)程度。 各功能目標成本的數(shù)值為總目標成本與該功能指數(shù)的乘積。答案： 分別計算各方案的功能指數(shù)、成本指數(shù)和價值指數(shù)，并根據(jù)價值指數(shù)選擇最優(yōu)方案。1.計算各方案的功能指數(shù)，見下表 注:表3中各方案功能加權得分之和為： 9.05+8.75+7.4525.25方案功能功能權重方案功能加權得分ABC結構體系0.25100.252.50100.252.5080.252.00模板類型0.05100.050.50100.050.5090.050.45墻積系數(shù)

39、0.2580.252.0090.252.2570.251.75面積系數(shù)0.3590.353.1580.352.8070.352.45窗戶類型0.1090.100.9070.100.7080.100.80合 計9.058.757.45功能指數(shù)9.05/25.250.3588.75/25.250.3477.45/25.250.2952.計算各方案的成本指數(shù)，見下表方 案ABC合 計單方造價（元/m2）1438110810823628成本指數(shù)0.3960.3050.2980.9993.計算各方案的價值指數(shù)，見下表方 案ABC功能指數(shù)0.3580.3470.295成本指數(shù)0.3960.3050.298

40、價值指數(shù)0.9041.1380.990由上表的計算結果可知，B方案的價值指數(shù)最高，為最優(yōu)方案。 問題2： 根據(jù)表2所列數(shù)據(jù)，分別計算樁基圍護工程、地下室工程、主體結構工程和裝飾工程的功能指數(shù)、成本指數(shù)和價值指數(shù)；再根據(jù)給定的總目標成本額，計算各工程內容的目標成本額，從而確定其成本降低額度。具體計算結果匯總見下表功能項目功能評分功能指數(shù)目前成本（萬元）成本指數(shù)價值指數(shù)目標成本（萬元）成本降低額（萬元）樁基圍護工程100.106415200.11860.89711295225地下室工程110.117014820.11571.0112142458主體結構工程350.372347050.36721.0

41、1394531174裝飾工程380.404351050.39851.01464920185合 計941.0000128121.000012170642 由表6的計算結果可知，樁基圍護工程、地下室工程、主體結構工程和裝飾工程均應通過適當方式降低成本。根據(jù)成本降低額的大小，功能改進順序依次為：樁基圍護工程、裝飾工程、主體結構工程、地下室工程運用價值工程優(yōu)化設計方案（一）在設計階段實施價值工程的意義（1）可以使建筑產品的功能更合理。 價值工程的核心就是功能分析 （2）可以有效地控制工程造價。價值工程需要對研究對象的功能與成本之間關系進行系統(tǒng)分析 （3）可以節(jié)約社會資源。 價值工程著眼于壽命周期成本，

42、即研究對象在其壽命期內所發(fā)生的全部費用 運用價值工程優(yōu)化設計方案（二）價值工程的五條基本途徑（1）產品功能提高，產品成本降低。（最理想狀態(tài)）（2）功能提高，成本不變。（3）功能不變，成本降低。（4）成本稍微增加，功能大幅度增加。（5）功能稍微下降，成本大幅度下降。運用價值工程優(yōu)化設計方案（三）價值工程在新建項目設計方案優(yōu)選中的應用 步驟：（1）功能分析 價值工程的核心就是功能分析 （2）功能評價。功能評價主要是比較各項功能的重要程度，用01評分法、04評分法、環(huán)比評分法等方法，計算各項功能的功能評價系數(shù)，作為該功能的重要度權數(shù)。（3）方案創(chuàng)新。根據(jù)功能分析的結果，提出各種實現(xiàn)功能的方案（4）方

43、案評價。 對第（3）步方案創(chuàng)新提出的各種方案對各項功能的滿足程度打分，然后以功能評價系數(shù)作為權數(shù)計算各方案的功能評價得分。最后再計算各方案的價值系數(shù)，以價值系數(shù)最大者為最優(yōu)。運用價值工程優(yōu)化設計方案【例】某廠有三層混磚結構住宅14幢。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，職工人數(shù)逐年增加，職工住房條件日趨緊張。為改善職工居住條件，該廠決定在原有住宅區(qū)內新建住宅。 （1）新建住宅功能分析。為了使住宅擴建工程達到投資少、效益高的目的。價值工程小組工作人員認真分析了住宅擴建工程的功能，認為增加住房戶數(shù)（F1）、改善居住條件（F2）、增加使用面積（F3）、利用原有土地（F4）、保護原有林木（F5）等五項功能作為主要功能

44、。 （2）功能評價。經(jīng)價值工程小組集體討論，認為增加住房戶數(shù)最重要，其次改善居住條件與增加使用面積同等重要，利用原有土地與保護原有林木同樣不太重要。即F1F2=F3F4=F5，利用04評分法，各項功能的評價系數(shù)見下表。運用價值工程優(yōu)化設計方案【例】續(xù)前 0-4評分法很重要的功能因素得4分，另一很不重要的功能因素得0分；較重要的功能因素得3分，另一較不重要的功能因素得1分；同樣重要或基本同樣重要時，則兩個功能因素各得2分。 運用價值工程優(yōu)化設計方案表 04評分法功能F1F2F3F4F5得分功能評價系數(shù)F13344140.35F2123390.225F3123390.225F4011240.1F5

45、011240.1合計401.00【例】續(xù)前運用價值工程優(yōu)化設計方案【例】續(xù)前 （3）方案創(chuàng)新。在對該住宅功能評價的基礎上，為確定住宅擴建工程設計方案，價值工程人員走訪了住宅原設計施工負責人，調查了解住宅的居住情況和建筑物自然狀況，認真審核住宅樓的原設計圖紙和施工記錄，最后認定原住宅地基條件較好，地下水位深且地耐力大；原建筑雖經(jīng)多年使用，但各承重構件尤其原基礎十分牢固，具有承受更大荷載的潛力。價值工程人員經(jīng)過嚴密計算分析和征求各方面意見，提出兩個不同的設計方案：運用價值工程優(yōu)化設計方案【例】續(xù)前方案甲：在對原住宅樓實施大修理的基礎上加層。工程內容包括：屋頂?shù)孛娣?。內墻粉刷、外墻抹灰。增加廚房、

46、廁所（333m2）。改造給排水工程。增建兩層住房（605 m2）。工程需投資50萬元，工期4個月，施工期間住戶需全部遷出。工程完工后，可增加住戶18戶，原有綠化林木50%被破壞。方案乙：拆除舊住宅，建設新住宅。工程內容包括：拆除原有住宅兩棟，可新建一棟，新建住宅每棟60套，每套80 m2，工程需投資100萬元，工期8個月，施工期間住戶需全部遷出。工程完工后，可增加住戶18戶，原有綠化林木全部被破壞。運用價值工程優(yōu)化設計方案【例】續(xù)前 （4）方案評價。利用加權評分法對甲乙兩個方案進行綜合評價，結果見下表 各方案的功能評價表項目功能重要度權數(shù)方案甲方案乙功能得分加權得分功能得分加權得分F10.35

47、103.5103.5F20.22571.575102.25F30.22592.02592.025F40.110160.6F50.150.510.1方案加權得分和8.68.475方案功能評價系數(shù)0.50370.4963運用價值工程優(yōu)化設計方案【例】續(xù)前各方案價值系數(shù)計算表方案名稱功能評價系數(shù)成本費用（萬元）成本指數(shù)價值系數(shù)修理加層0.5037500.3331.513拆舊建新0.49631000.6670.744合計1.0001501.000經(jīng)計算可知，修理加層方案價值系數(shù)較大，據(jù)此選定方案甲為最優(yōu)方案。108 國家體育場為第29屆奧運會的主會場，位于北京奧林匹克公園內，建筑面積25.8萬M2。2

48、008年奧運會期間，國家體育場將承擔開幕式、閉幕式、田徑比賽等賽事活動，可容納觀眾9.1萬人。其中包括1.1萬臨時座席。國家體育場于2003年12月24日開工建設，原計劃投資38.9億元，后經(jīng)過變更投資額縮減到22.67億元?；炷林黧w看臺工程于2005年11月15日封頂，鋼結構主體工程于2006年8月31日完成合攏，國家體育場計劃將于2007年底完工。價值管理VM案例國家體育場 國家體育場（又稱為“鳥巢”）原有方案造價高，后調整為：去掉活動屋蓋，減少用鋼量，以降低工程造價。其實，對該類項目的造價控制，不能僅僅從造價角度考慮，而是以提高項目的價值為主要目的，進行價值管理。109去除滑動頂蓋后的

49、效果圖對比1101施工成本去掉活動屋蓋，擴大頂部開口可以降低項目的工程造價2變更成本由于設計方案、施工方案的修改，使經(jīng)濟、環(huán)境乃至社會問題的損失也不能忽視3項目價值活動屋蓋的去除和頂部開口的擴大，使得項目的附屬功能大大降低，進而使該項目的未來商業(yè)價值大大降低2004年7月30日，國家體育場突然停工，隨之進行了重大的設計方案變更體育場頂部世界最大的可開啟滑動式活動屋蓋被去除，并將頂部開口擴大。價值管理（VM）案例 功能降低成本降低111價值管理的演化過程戰(zhàn)略層戰(zhàn)術層VMVEVA項目開始設計建造/運營VM：價值管理 VE：價值工程 VA：價值分析112VM、VE與VA的比較分析條款價值分析價值工程

50、價值管理目標用最低的成本實現(xiàn)構件的功能用最低的成本實現(xiàn)項目的功能利益相關者相互之間價值的妥協(xié) 對象現(xiàn)有的解決方案現(xiàn)有的解決方案現(xiàn)有的解決方案和一些決策性的東西，比如建議、管理決策等時間實施階段項目的設計和建造階段從概念設計階段一直到運營、拆除階段性質糾偏糾偏、審計和預防事前的、探測性的、預防的過程應用層次構件層次部件層次和構件層次可以在項目的任何階段應用提高價值的方法減少成本來提高價值多方案或者減少成本來提高價值通過融合主觀的和客觀的價值標準來提高價值技術打分法工作坊和功能分析對項目利益相關者分析和其它的各種方法效果能夠使成本降低的方法改進的建議和被選的設計方案和策略根據(jù)業(yè)主的價值觀得出項目目

51、標、規(guī)范、備選的解決方案參與人員技術人員技術人員和業(yè)主/使用者代表所有的利益相關者113VM與成本控制 VM的一個重要功能就是進行工程項目成本控制，尤其是通過在投資意向階段的切入，基于業(yè)主的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，評估投資意向，來協(xié)助業(yè)主作出投資決策，避免業(yè)主盲目投資造成資金的浪費。另外，VM還通過功能分析等手段來研究對象的功能，剔除不必要的功能來節(jié)省成本，成本的減少通常是VM的一個結果，而不是目標。通過設計招標和設計方案競選優(yōu)化設計方案 建設單位發(fā)布公告，吸引設計單位參加設計招標或設計方案競選，以獲得眾多的設計方案； 然后組織711人的專家評定小組，其中技術專家人數(shù)應占2/3以上； 最后，專家評定小組

52、采用科學的方法，按照經(jīng)濟、適用、美觀的原則，以及技術先進、功能全面、結構合理、安全適用、滿足建設節(jié)能及環(huán)境等要求，綜合評定各設計方案優(yōu)劣，從中選擇最優(yōu)的設計方案，或將各方案的可取之處重新組合，提出最佳方案。 標準化設計 標準化設計又稱定型設計、通用設計，是工程建設標準化的組成部分。各類工程建設的構件、配件、零部件、通用的建筑物、構筑物、公用設施等，只要有條件的，都應該實施標準化設計。 （1）改進設計質量，加快實現(xiàn)建筑工業(yè)化的客觀要求。（2）提高勞動生產率，加快工程建設進度。（3）節(jié)約建筑材料，降低工程造價 5.6設計概算的編制與審查設計概算及作用設計概算的編制依據(jù)和內容單位工程概算編制方法單項

53、工程綜合概算的編制方法建設項目總概算編制方法設計概算審查一、設計概算及作用 設計概算的含義 建設項目設計概算是初步設計文件的重要組成部分，它是在投資估算的控制下由設計單位根據(jù)初步設計或擴大初步設計的圖紙及說明，利用國家或地區(qū)頒發(fā)的概算指標、概算定額或綜合指標預算定額、設備材料預算價格等資料，按照設計要求，概略地計算建筑物或構筑物造價的文件。 其特點是編制工作較為簡單，在精度上沒有施工圖預算準確。一、設計概算及作用 2.設計概算的作用國家制定和控制建設投資的依據(jù)編制投資計劃的依據(jù)進行貸款的依據(jù)簽訂總承包合同的依據(jù)考核設計方案的經(jīng)濟合理性和控制施工圖預算的依據(jù)考核和評價工程建設項目成本和投資效果的

54、依據(jù)二、設計概算的編制依據(jù)和內容 1.設計概算的編制依據(jù)相關法律或部門規(guī)章批準的可研報告相關設計圖紙概算定額或指標、概算編制辦法價格信息施工場地的自然條件有關合同或協(xié)議其他設計概算的編制依據(jù)（1）國家有關建設和造價管理的法律、法規(guī)和方針政策。 （2）批準的建設項目的設計任務書（或批準的可行性研究文件）和主管部門的有關規(guī)定。 （3）初步設計項目一覽表。 （4）能滿足編制設計概算的各專業(yè)經(jīng)過校審并簽字的設計圖紙（或內部作業(yè)草圖）、文字說明和主要設備表，其中包括： 土建工程中建筑專業(yè)提交建筑平、立、剖面圖和初步設計文字說明（應說明或注明裝修標準、門窗尺寸）；結構專業(yè)提交結構平面布置圖、構件截面尺寸、

55、特殊構件配筋率； 給水排水、電氣、采暖通風、空氣調節(jié)、動力等專業(yè)的平面布置圖或文字說明和主要設備表； 室外工程有關各專業(yè)提交平面布置圖；總圖專業(yè)提交建設場地的地形圖和場地設計標高及道路、排水溝、擋土墻、圍墻等構筑物的斷面尺寸。 設計概算的編制依據(jù)（5）當?shù)睾椭鞴懿块T的現(xiàn)行建筑工程和專業(yè)安裝工程的概算定額（或預算定額、綜合預算定額，本節(jié)下同）、單位估價表、材料及構配件預算價格、工程費用定額和有關費用規(guī)定的文件等資料。 （6）現(xiàn)行的有關設備原價及運雜費率。 （7）現(xiàn)行的有關其他費用定額、指標和價格。 （8）建設場地的自然條件和施工條件。 （9）類似工程的概、預算及技術經(jīng)濟指標。 （10）建設單位提

56、供的有關工程造價的其他資料。 2、設計概算的內容 單位工程概算單項工程綜合概算建設項目總概算設計概算的內容 設計概算可分單位工程概算、單項工程綜合概算和建設項目總概算三級。工程建設其他費用概算預備費、建設期貸款利息、 投資方向調節(jié)稅概算單位建筑工程概算單位設備及安裝工程概算單項工程綜合概算建 設 項 目 總 概 算生產或經(jīng)營性項目鋪底流動資金概算設計概算的三級概算關系圖一般土建工程概算給排水、采暖工程概算通風、空調工程概算電氣、照明工程概算弱電工程概算特殊構筑物工程概算機械設備及安裝工程概算電氣設備及安裝工程概算熱力設備及安裝工程概算工具、器具及生產家具購置費用概算建筑單位工程概算設備及安裝單

57、位工程概算單 項 工 程 綜 合 概 算單項工程綜合概算的組成內容主要工程項目綜合概算輔助和服務性工程項目綜合概算 室外工程項目（紅線以內）綜合概算場外工程項目（紅線以外）綜合概算 工程費用概算工程建設其他費概算用建 設 項 目 總 概 算建設期貸款利息概算投投資方向調節(jié)稅概算預備費概算生產或經(jīng)營性項目鋪底流動資金概算基本預備費概算漲價預備費概算建設項目總概算的組成內容 三、單位工程概算編制方法 1.單位建筑工程概算編制方法 概算定額法概算指標法類似工程預算法（一） 單位工程概算的內容 詳細單位工程概算書是計算一個獨立建筑物或構筑物（即單項工程）中每個專業(yè)工程所需工程費用的文件，分為以下兩類：

58、建筑工程概算書和設備及安裝工程概算書。 單位工程概算文件應包括：建筑（安裝）工程直接工程費計算表、建筑（安裝）工程人工、材料，機械臺班價差表、建筑（安裝）工程費用構成表。建筑工程概算的編制方法有：概算定額法（擴大單價法）、概算指標法、類似工程預算法等；設備及安裝工程概算的編制方法有：預算單價法、擴大單價法、設備價值百分比法和綜合噸位指標法等。 單位工程概算投資由直接費、間接費、利潤和稅金組成。三、單位工程概算的編制方法（二） 單位建筑工程概算的編制方法與實例 （1）概算定額法（又叫擴大單價法或擴大結構定額法）它是采用概算定額編制建筑工程概算的方法。它根據(jù)初步設計圖紙資料和概算定額的項目劃分計算

59、出工程量，然后套用概算定額單價（基價），計算匯總后，再計取有關費用，便可得出單位工程概算造價。概算定額法要求初步設計達到一定深度，建筑結構比較明確，能按照初步設計的平面、立面、剖面圖紙計算出樓地面、墻身、門窗和屋面等分部工程（或擴大結構件）項目的工程量時，才可采用。三、單位工程概算的編制方法（1）概算定額法 步驟：1）列出單位工程中分項工程或擴大分項工程的項目名稱,并計算其工程量；2）確定各分部分項工程項目的概算定額單價；3）計算分部分項工程的直接工程費，合計得到單位工程直接工程費總和；4）按照有關固定標準計算措施費，合計得到單位工程直接費；5）按照一定的取費標準計算間接費和利稅；6）計算單位

60、工程概算造價。（二） 單位建筑工程概算的編制方法與實例（1）概算定額法 步驟：【例】 某市擬建一座7560平方米教學樓，請按給出的擴大單價和工程量表（下表）編制出該教學樓土建工程設計概算造價和平方米造價。按有關規(guī)定標準計算得到措施費為438000元，各項費率分別為：措施費率為4%，間接費費率為5%，利潤率為7%，綜合稅率為3.413%（以直接費為計算基礎）。（二） 單位建筑工程概算的編制方法與實例表 某教學樓土建工程量和擴大單價分部工程名稱單位工程量擴大單價(元)基礎工程10m31602500混凝土及鋼筋混凝土10m31506800砌筑工程10m32803300地面工程100m2401100樓