2013年相關(guān)知識wm湘關(guān)

1、唯一聯(lián)系請認(rèn)準(zhǔn)，否則就會到二手三手課件，以免耽誤學(xué)習(xí)哦！2.3 土地土地是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。1、凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的和個人為土地的。各類企業(yè)、事業(yè)、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和其他組織，以及經(jīng)營者、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機(jī)構(gòu)、以及外國公民、華僑、同胞等均在土地的納稅義務(wù)人范圍內(nèi)。2、征稅范圍土地的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

2、行為。征稅范圍的界定有三個標(biāo)準(zhǔn)：（1）轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有是判定標(biāo)準(zhǔn)之一；（2）土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定標(biāo)準(zhǔn)之二；（3）是否取得收入并增值是判定標(biāo)準(zhǔn)之三。3、課稅對象和計(jì)稅依據(jù)土地的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，土地增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，具體包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。4、扣除項(xiàng)目土地的扣除項(xiàng)目為：(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額；(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用；（3)舊房及建筑物的評估價格；

3、(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。上述扣除項(xiàng)目的具體內(nèi)容為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金及有關(guān)費(fèi)用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)的成本,是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)。其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、

4、附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置拆遷用房支出等；前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一支出；建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出；開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)；折舊費(fèi)、修建費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)

5、項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高過商業(yè)同類同期利率計(jì)算的金額。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)卮_認(rèn)。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。(6)財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%的扣除。注：

6、特別的是，此條只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的。加計(jì)扣除費(fèi)用（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%另外，對成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?；或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?。也可按確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收土地：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)價格的；(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當(dāng)理由的。5、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算土地實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50的部分，稅率為 30；（增值額/扣除項(xiàng)目50）(2)增值額超過扣除

7、項(xiàng)目金額 50，未超過 100的部分，稅率為 40；（ 50增值額/扣除項(xiàng)目 100）(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100，未超過 200的部分，稅率為 50；（ 100增值額/扣除項(xiàng)目 200）(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200以上部分，稅率為 60。（增值額/扣除項(xiàng)目200）注：每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例均包括本比例數(shù)。應(yīng)納稅額（每級距的土地增值額適用稅率）速算扣除法：為簡化計(jì)算，應(yīng)納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，速算公式如下：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50，應(yīng)納稅額土地增值額 X 30；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50，未超過 100的，應(yīng)納稅額土地增值額 X40一扣除項(xiàng)目 X5；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100，未超過 200的，應(yīng)納稅額土地增值額 X50一扣除項(xiàng)目 X15；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200的，應(yīng)納稅額