1不動產(chǎn)估價課件緒論

1、不動產(chǎn)估價中國農(nóng)業(yè)大學煙臺研究院主講：于立芝yulizhi865613668653385 參考書目不動產(chǎn)估價，葉劍平、曲衛(wèi)東編著，中國人民大學出版；不動產(chǎn)估價，朱道林主編， 中國農(nóng)業(yè)大學出版社；不動產(chǎn)評估方法與實例，中國農(nóng)業(yè)大學（煙臺）教學方法 不動產(chǎn)估價是一門理論與實際聯(lián)系十分密切的課程，包括基本理論及實際操作. 課堂講授：各種估價方法的理論基礎(chǔ)、估價過程及估價實務。課程主要內(nèi)容介紹1不動產(chǎn)估價的基本原理 、基本概念及不動產(chǎn)價格的影響因素。2不動產(chǎn)估價的基本方法 3不動產(chǎn)估價實務 不動產(chǎn)估價的程序及不動產(chǎn)估價報告的基本格式。 緒論一、我國不動產(chǎn)估價學科發(fā)展背景二、不動產(chǎn)估價發(fā)展主要成就及存在

2、的問題一、不動產(chǎn)估價學科發(fā)展背景我國現(xiàn)代的不動產(chǎn)估價活動，是在1978年以后“改革開放”背景下，隨著：城市土地使用制度改革 ； 城鎮(zhèn)住房制度改革 ； 不動產(chǎn)法制建設 ； 一、不動產(chǎn)估價學科發(fā)展背景（一）城鎮(zhèn)土地使用制度改革1、原土地使用制度 對土地實行行政劃撥：無償、無限期使用，禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。一、不動產(chǎn)估價學科發(fā)展背景2、土地使用制度改革進程(1)征收土地使用費；(2)開展土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓試點；(3)地方性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī)；(4)全國性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓條例。(1)征收土地使用費1979年，我國開始以場地使用權(quán)作為出資興辦中外合資企業(yè)或向中外合資企業(yè)收取場地使用費

3、。 1982年深圳特區(qū)開始按城市土地的不同等級向使用者收取不同標準的使用費。 1988年9月國務院發(fā)布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用稅暫行條例土地使用稅每平方米年稅額如下： 一、大城市0.5元至10元；二、中等城市0.4元至8元；三、小城市0.3元至6元； 四、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.2元至4元。中華人民共和國國務院令 第483號國務院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定已經(jīng)2006年12月30日國務院第163次常務會議通過，現(xiàn)予公布，2007年1月1日起施行。 總理 溫家寶 2006年12月30日土地使用稅每平方米年稅額如下：(一)大城市1.5元至30元；(二)中等城市1.

4、2元至24元(三)小城市0.9元至18元； (四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元?！币?、不動產(chǎn)估價學科發(fā)展背景(2)開展土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓試點 1987年11月國務院確定在深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進行土地使用改革試點。 按照土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，國家在保留土地所有權(quán)的前提下，通過拍賣、招標、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)以一定的價格、年期及用途出讓給使用者，出讓后的土地可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 深圳、上海、率先進行了土地招標、拍賣，即土地使用權(quán)出讓。 一、不動產(chǎn)估價學科發(fā)展背景(3)地方性土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓法規(guī) 為了使土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓活動法律化，做到有法可依，自1987年

5、各地先后制定和頒發(fā)了地方性的土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)條例和規(guī)定。如上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法深圳特區(qū)土地管理條利等。 一、不動產(chǎn)估價學科發(fā)展背景(4)全國性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓條例 1990年5月，國務院頒布了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和外商投資成片開發(fā)經(jīng)營土地暫行管理辦法，這標志著我國的土地市場走上了有法可依的軌道，從而使土地使用制度改革在全國推開。 誕生了一個新的行業(yè)：房地產(chǎn)行業(yè) 開始了我國房地產(chǎn)市場的建立與發(fā)展。 我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體概況：19901996 快速發(fā)展1997亞洲金融危機19972001 低谷 20012007 快速發(fā)展2007年美國次貸

6、危機引發(fā)國際金融危機2008年 低谷2009年下半年2011 快速發(fā)展2012年初我國房價調(diào)控政策效果顯現(xiàn)。2010年,國家先后出臺政策對房地產(chǎn)市場進行了“史上最嚴厲的調(diào)控”。 然而,調(diào)控并未取得預期成效,市場在經(jīng)歷短暫回調(diào)后仍然上漲,并創(chuàng)下歷史新高。從2010年4月的“國十條”,到9月的“國五條”,再到2011年1月出臺的新“國八條”,政策不斷細化、完善的脈絡非常清晰。 2011年2月北京率先執(zhí)行限購政策，上 海、天津等16個城市相繼執(zhí)行。截止到2011.10.31，限購城市已達46個。對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效北京市工作居住證的家庭，下同

7、)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 蕪湖樓市新政“三日游” 蕪湖出招救樓市 ，三天被叫停。2012年2月9日，安徽省蕪湖市政府發(fā)布通知稱，2012年1月1日至2012年12月31日期間，在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房(含二手住房)，在辦理產(chǎn)權(quán)登記時，財政部門給予所納契稅100%

8、的補助。另外，對不同面積的交易房源、不同學歷的購房者，該市財政部門還將發(fā)放50-300元/平方米不等的購房補貼。這份名為關(guān)于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知還提到，外地人員在蕪湖市區(qū)購買商品房，人均面積達到15平方米以上的，可憑房屋所有權(quán)證準予房主及共同居住的直系親屬戶口遷入。2011年蕪湖財政收入共計286.81億元，其中地方財政收入139.97億元，而土地出讓金就達到61.3億元，接近地方財政收入的一半。 2012年2月6日至10日，國務院總理溫家寶在聽取社會各界人士對政府工作報告（征求意見稿）的意見和建議時表示，房地產(chǎn)調(diào)控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進

9、房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 2012年國家統(tǒng)計局8月中旬公布的“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，7月全國70個大中城市價格漲幅擴大，另外從北、上、廣、深價格指數(shù)來看，新建住宅及二手房價格指數(shù)也全面止跌。 2012.8.29上午， 在作國務院關(guān)于今年以來國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告時，國家發(fā)展和改革委員會主任張平表示，下半年要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。張平稱，要堅決抑制投機投資性需求，切實增加普通商品住房特別是中小套型住房供應，防止房價反彈；加強輿論引導，穩(wěn)定市場預期，避免不實信息炒作誤導。3、現(xiàn)行土地使用制度的基本框架 在不改變城市土地國有的條件下，采取拍賣、招標、

10、掛牌、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有限期地出讓給土地使用者； 土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護； 掛牌是土地公開出讓的重要方式。掛牌出讓國有土地使用權(quán)（簡稱土地掛牌），是指通過發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在土地交易市場掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用人的行為。 （二）城鎮(zhèn)住房制度改革1、原城鎮(zhèn)住房制度 我國建國后城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度。 2、住房制度改革進程(1)城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試

11、點階段 1978-1990 1980全國基本建設工作會議匯報提綱正式宣布將實行住房商品化的政策；(2)城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段 1991-1994關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知 明確了房改的目的，重申了房改的有關(guān)政策，提出了部分產(chǎn)權(quán)理論。 (3)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實施階段 1994國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定確定了房改的根本目的是： 建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設、改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。 房改的基本內(nèi)容可概括為“三改四建”： 改變住房建設投資由國家、單位統(tǒng)包的體制

12、為國家、集體、個人三者合理負擔的體制； 改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制； 改變住房實物分配的方式為按勞分配為主的貨幣工資分配方式。 建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的住房制度包括：1、建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；2、建立住房公積金制度；3、建立政策性和商業(yè)性的住房信貸體系；4、建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。3、現(xiàn)城鎮(zhèn)住房制度完善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理；增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設；建立和完善廉租住房制度，完善住房補貼制度善住房供應

13、政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理；增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設； 我國已基本建立了由住房公積金、經(jīng)濟適用房和廉租房組成的住房保障體系，但在具體運作中還存在缺乏明確的目標和長遠規(guī)劃、保障性住房供應量嚴重不足、暗箱操作等諸多問題，亟待完善。 （三）不動產(chǎn)法制建設土地管理法：為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展1986年6月25日通過，1999年進行了修改。善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理；增加普通商品住房供應，控制高檔商品房建設； 房地產(chǎn)管理法：善住為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩

14、序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 1994年7月5日通過。2007年8月進行了修訂。 城市規(guī)劃法：1990年4月實施 為了確定城市的規(guī)模和發(fā)展方向，實現(xiàn)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，合理地制定城市規(guī)劃和進行城市建設，適應社會主義現(xiàn)代化建設的需要。 。供應政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理；二、不動產(chǎn)估價發(fā)展主要成就及存在的問題（一）成就 不動產(chǎn)估價業(yè)其起步雖然較晚，但是發(fā)展很快，并得到了政府和社會的高度重視與認可，主要有以下幾個方面： 1、確立了房地產(chǎn)估價的法律地位：自1995年1月1日起施行的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第33條規(guī)定：“國家實行不動產(chǎn)價格評估制度” 和“

15、國家實行房地產(chǎn)估價評估人員資格認證制度”；2、實行了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度 ：1995年3月22日，建設部、人事部聯(lián)合印發(fā)了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定和房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法。3、實行了土地估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度 自1993-2010年,有33133人取得了土地估價師資格證書 。 土地估價機構(gòu)549家。 國土資源部制定了土地估價師資格考試暫行辦法 2007.1.1行?？荚噧?nèi)容：土地管理基礎(chǔ)與法規(guī) 土地估價相關(guān)知識 土地估價理論方法 土地估價實務基礎(chǔ) 土地估價案例與報告 4、成立了不動產(chǎn)估價行業(yè)組織 ：“中國土地估價師協(xié)會”和“中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會” ； 5

16、、設定了“估價師執(zhí)業(yè)資格注冊”和“估價機構(gòu)資質(zhì)核準” 等行政許可制度。6、建立了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價市場 7、形成了比較完善的不動產(chǎn)估價理論和方法體系，并不斷的深化和發(fā)展。8、建立了完善的人才培養(yǎng)體系關(guān)于申報2012年度課題研究計劃的通知1、中估協(xié)課題研究發(fā)展綱要2、中估協(xié)自律準則體系建設研究3、估價行業(yè)職業(yè)責任保險體系建設研究4、補地價評估指引5、工業(yè)用地最低價調(diào)整方式研究6、集體建設用地土地使用權(quán)價值評估研究7、集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償評估研究8、土地估價數(shù)據(jù)標準研究集體建設用地土地使用權(quán)價值評估研究立項目的：顯化集體建設用地土地使用權(quán)價值，規(guī)范集體建設用地估價行為課題研究內(nèi)容

17、：調(diào)查分析集體建設用地土地使用權(quán)在當前社會主義市場經(jīng)濟體系建設中實現(xiàn)其財產(chǎn)權(quán)利的各種形式。深入研究集體建設用地土地使用權(quán)的類型、權(quán)利狀態(tài)、價格形成機制、價格實現(xiàn)與表現(xiàn)方式，提出集體建設用地土地使用權(quán)價值評估的技術(shù)路線、理論依據(jù)、價值界定、估價方法確定等成果。成果基本要求：提交集體建設用地土地使用權(quán)估價可行性研究報告、集體建設用地土地使用權(quán)估價指引 進度目標：2013年9月份完成。集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償評估研究立項目的：集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償是當前重點、焦點問題之一，課題為集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償估價提供技術(shù)準備。課題研究內(nèi)容：分析現(xiàn)行國有土地上房屋征收與

18、補償條例配套辦法國有土地上房屋征收評估辦法，深入研究集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償評估機制、補償內(nèi)容、價值內(nèi)涵、評估方法等內(nèi)容，制定集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償評估指引草案。 成果基本要求：提交集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償估價調(diào)研報告、集體土地及地上建、構(gòu)筑物征收征用補償估價指引進度目標：2013年9月份完成9、拓寬了不動產(chǎn)估價的服務領(lǐng)域： 土地使用權(quán)出讓（招標、拍賣、掛牌、協(xié)議）、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當、保險、稅收、征收和征用補償、損害賠償、糾紛調(diào)處，以及企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為、設立公司時以不動產(chǎn)作價出資等。 （二）問題 我國目前不動產(chǎn)制度、不動產(chǎn)管理體制和不動產(chǎn)市場有許多特色和不完善之處 ，從而估價的難度較大，主要表現(xiàn)在： 1、土地與房屋的所有制不同，土地全部是公有的，房屋可以私人所有。 2、 土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同：城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)