新江灣板塊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告

1、新江灣板塊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)報(bào)告第一部分：宏觀市場(chǎng)環(huán)境第二部分：板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀第四部分：附 板塊主要個(gè)案分析09年一季度調(diào)整二套房貸款額度70/90界定松動(dòng)09年二季度經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法信貸從緊09年三季度經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法信貸從緊09年四季度個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免恢復(fù)開發(fā)商拿地首付比例提高10年一季度銀行準(zhǔn)備金利率提高10年二季度銀行取消投資投機(jī)購(gòu)房貸款二套房首付比例提高10年三季度三套房停貸上海細(xì)則十月長(zhǎng)假最后一天出臺(tái)政府連續(xù)打出組合拳，以信貸杠桿為主要調(diào)控樓市手段，而其中最重要的一環(huán)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能從明年初開始正式實(shí)施，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可估量政策宏觀市場(chǎng)環(huán)境需求與去年同期保持相同水平,但

2、觀望導(dǎo)致供應(yīng)量縮小,預(yù)計(jì)后市可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)集中的局面市場(chǎng)2010年10月7日，上海出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見 相比國(guó)慶假期前各部委調(diào)控措施的總則，上海進(jìn)行了如下五點(diǎn)細(xì)化： 一、除暫停三套房的商業(yè)貸款外，對(duì)第三套房和非改善的第二套房的公積金貸款也暫停。二、暫停不能提供納稅和社保證明的非本地居民的貸款發(fā)放。三、暫定本地和外省市居民只能在上海購(gòu)房一套。四、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度。細(xì)則中提到今后 5 年上海將新增保障性住房 100 萬套，而 09 年上海新房成交量約為 24.4 萬套，按細(xì)則中提到的目標(biāo)，上海年均將新增保障性住房 20 萬套，與商品房數(shù)量的比例將

3、達(dá)到 1:0.8，這一目標(biāo)如果能夠達(dá)到，對(duì)商品房需求會(huì)有一定分流和緩解作用。五、打擊開發(fā)商囤地，。規(guī)定一次性申領(lǐng)施工和銷售許可證的規(guī)模不低于 3 萬平米，對(duì)于項(xiàng)目規(guī)模小于 3 萬平米的項(xiàng)目應(yīng)一次性領(lǐng)取施工和銷售許可證。目前開發(fā)商根據(jù)預(yù)約登記量而決定推盤量的現(xiàn)象比較普遍，大多采取分批次小規(guī)模推盤而達(dá)到房源緊張的效果，本次細(xì)則出臺(tái)的目的是打擊開發(fā)商這一銷售政策，但規(guī)定 3 萬平米的要求并不十分嚴(yán)格，可能會(huì)影響實(shí)際調(diào)控效果。宏觀市場(chǎng)環(huán)境本次調(diào)控政策的出臺(tái)，普潤(rùn)認(rèn)為將對(duì)市場(chǎng)將起到一個(gè)實(shí)質(zhì)性的干預(yù)。對(duì)開發(fā)商而言，本次調(diào)控將會(huì)給行業(yè)內(nèi)帶來一次大的沖擊，從調(diào)控細(xì)則可以看出，調(diào)控的對(duì)象主要是公寓市場(chǎng)，而對(duì)于受

4、貸款影響較小的別墅及高端住宅產(chǎn)品的沖擊則較小，對(duì)于精裝小戶型、酒店式公寓、商鋪、辦公等投資型商品房來說，后市很不容樂觀，這部分產(chǎn)品將面臨最直接的沖擊；對(duì)市場(chǎng)而言，調(diào)控將將房源提前上市供應(yīng)，避免開發(fā)商將價(jià)格越定越高，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的；對(duì)購(gòu)房者而言，調(diào)控則在心理上對(duì)其影響，他們的觀望情緒將逐漸加劇，市場(chǎng)可能再次迎來觀望期。普潤(rùn)觀點(diǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境 上海細(xì)則中除了保障性住房建設(shè)目標(biāo)超出預(yù)期，其他措施基本落在前期國(guó)家調(diào)控措施的框架中。我國(guó)全年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)是保8，而世界經(jīng)貿(mào)組織近期對(duì)我國(guó)GDP的預(yù)測(cè)為10.8%。在此情況下，中央對(duì)房地產(chǎn)“踩剎車”是有準(zhǔn)備的。 在宏觀經(jīng)濟(jì)增速得到保障的前提之下，預(yù)計(jì)四季度

5、上海樓市將出現(xiàn)明顯降溫，成交量將比8-9月份有所下滑，價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步松動(dòng)，尤其是在供應(yīng)量繼續(xù)明顯增加的情況下，開發(fā)商迫于回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)促銷的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)一步增多，打折幅度會(huì)重新增加。 另外我們也要注意，調(diào)控措施如果不能在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行，則仍有可能出現(xiàn)需求在受到一段時(shí)間的抑制后爆發(fā)的情況，房?jī)r(jià)也容易出現(xiàn)反復(fù)。政府也會(huì)給本次政策留出一段效果觀察期，預(yù)計(jì)短期內(nèi)較為實(shí)質(zhì)的后續(xù)政策出臺(tái)可能性不大。后市預(yù)判宏觀市場(chǎng)環(huán)境板塊+10%+29%+16%+30%+21%+52%+22%+77%2006年至今,上海公寓價(jià)格加權(quán)年均增漲率達(dá)21%;新江灣城板塊公寓價(jià)格加權(quán)年均增漲率達(dá)43%，漲幅遠(yuǎn)大于全市水平;

6、 不過值得指出的是，新江灣城板塊今年的漲幅完全由高端項(xiàng)目帶動(dòng)，其它項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本在3-3.5萬元/，而在最新調(diào)控政策的影響下,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房?jī)r(jià)漲勢(shì)將趨于平緩,不排除部分供應(yīng)量較大的區(qū)域出現(xiàn)下降的可能板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀高端項(xiàng)目帶動(dòng)板塊整體價(jià)格上揚(yáng)新江灣城板塊黃興板塊五角場(chǎng)板塊鞍山板塊東外灘板塊中原板塊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀新江灣城板塊的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)價(jià)格在楊浦浦區(qū)占主導(dǎo)地位本項(xiàng)目板塊項(xiàng)目分布項(xiàng)目開盤時(shí)間總建面積(）建筑類型容積率九龍倉(cāng)璽園2010-1110萬12-13層高層1.7仁恒怡庭2010-106.5萬7層大平層公寓、5層疊加別墅1.2華潤(rùn)橡樹灣2010-323萬小高層11-13層，聯(lián)庭別墅

7、5層1.6加州水郡2009-847萬18層高層1.8合生江灣國(guó)際公寓2006-428萬8-18層小高層1.6保利維拉家園2010-051.6萬8層多層1泰寶華庭2010-3 5.3萬6-8層1.1三湘七星府邸預(yù)計(jì)2011-23.7萬多層、棟棟1.3祥生福田雅園預(yù)計(jì)今年年底9.2萬8層多層 、別墅 1.9鐵獅門項(xiàng)目/90萬高層3.3建發(fā)新江灣景苑預(yù)計(jì)今年11月底3.1萬17-18層高層2保輝香景園明年6月7月17-18層高層/加州水郡鐵獅門項(xiàng)目板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀保輝香景園新江灣城板塊黃興板塊五角場(chǎng)板塊鞍山板塊東外灘板塊中原板塊板塊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊市場(chǎng)需求受一些高端項(xiàng)目近期開盤的影響下,出現(xiàn)

8、大幅增長(zhǎng),同時(shí)也帶動(dòng)板塊整體銷售均價(jià)明顯上升。但值得注意的是，這些高端項(xiàng)目的開盤價(jià)格均低于預(yù)期。面積段成交套數(shù) (套）成交面積(）100以下29526580.42101-125899876.6126-145618393.07146-160162379.216172181-2009718449.87201以上10428968.9總價(jià)段成交套數(shù) (套）成交面積(）200萬以下141291.48201-2501129957.34251-30014313163.88301-350768032.65351-400475370.32401-450385605.96451-5003

9、35215.47501-550111999.46551-600162630.28601-65091340.35651-700457721.55701-750529066.78751-8006211227.25800萬以上21649014.01板塊市場(chǎng)目前需求主流為100平米以下和161-180平米面積段；總價(jià)在201-300萬元以及800萬元的公寓是板塊需求熱點(diǎn)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊發(fā)展趨勢(shì)投資投資兼自住高檔社區(qū)項(xiàng)目90以下91-100101-150151-200201-250251-300300以上一房?jī)蓮d二房二房?jī)蓮d43208219四房?jī)蓮d5710119四房三廳4

10、五房?jī)蓮d1五房三廳1復(fù)式32721項(xiàng)目200萬元以下201-400萬元401-600萬元601-800萬元801-1000萬元1001-1200萬元1201萬元以上一房?jī)蓮d二房二廳133702211三房?jī)蓮d1564150631020四房?jī)蓮d161105415四房三廳4五房?jī)蓮d1五房三廳1復(fù)式126111021板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀面積和總價(jià)段交叉分析90平米以下的兩房主要集中在“保利維拉公寓”和“泰寶華庭”；91-150平米主要集中于“合生國(guó)際公寓”和“九龍倉(cāng)璽園”，總價(jià)在200-400萬元三房?jī)蓮d主要面積在151-200平米，集中在“華潤(rùn)置地橡樹灣”、“九龍倉(cāng)璽園”和“仁恒怡庭”，總價(jià)大致集中在

11、范圍在601-800萬元。項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月至11月25日保利維拉家園套數(shù)417593均價(jià)3570934299347192966834986涵碧景苑套數(shù)711均價(jià)205561697519849泰寶華庭套數(shù)38281524271911均價(jià)24337251922630126602288202752129597橡樹灣套數(shù)3252612282811均價(jià)3948742028402554258842334417944126343718合生江灣國(guó)際公寓套數(shù)78261418823114均價(jià)3249833466302253116028843298152986528822仁恒怡庭套數(shù)1

12、0542均價(jià)5863459646九龍倉(cāng)璽園套數(shù)158752244均價(jià)4321243702440314459241759板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊內(nèi)各項(xiàng)目今年1-11月成交情況單位:套、元/平方米2月4月6月8月10月12月仁恒怡庭華潤(rùn)置地橡樹灣泰寶華庭保利維拉家園3、4兩月共推出222套，兩房、三房為主9月份推136套，兩房為主合生江灣國(guó)際公寓九龍倉(cāng)璽園余133套，主要為70-130兩房3月份推184套，三房、四房為主，170平米以上余221套，三房四房為主，11月可能加推5月份推出232套，兩房146套，三房56套，聯(lián)排26套，獨(dú)棟2套余54套，兩房三房為主5月份共推出112套， 兩房108套、

13、三房4套余41套，兩房為主10月份共推173套。主要為三房42套，四房65套，疊加48套余51套，四房和復(fù)式為主7月份共推出185套，兩房34套，三房126套，四房24套余7套基本售完銷化余量區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目板塊推量分析板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀可售房源房型合計(jì)70平米以下70-90平米90-110平米110-130平米130-150平米150-170平米以上170平米以上一房14113二房25414165399三房132514113四房7272其他5454合計(jì)526115465391414239板塊板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊公寓存貨不多,主要集中在90以下的兩房和170平米以上的三房，以目前板塊月成交量，

14、基本能一個(gè)月消化完畢板塊內(nèi)在售公寓存量分布在售項(xiàng)目用地性質(zhì)建筑面積（萬）已推面積（萬）未來供應(yīng)量（萬）合生新城御景住宅28.2923.065.23華潤(rùn)橡樹灣住宅23.087.7715.31漢斯加州水郡住宅、商業(yè)46.798.4338.36涵碧景苑住宅8.988.980仁恒怡庭住宅6.53.92.6泰寶華庭住宅5.33.12.2九龍倉(cāng)新江灣項(xiàng)目住宅10.073.76.37保利維拉家園住宅1.631.10.53合計(jì)-130.6460.0470.6未來上市項(xiàng)目用地性質(zhì)建筑面積（萬）已推面積（萬）未來供應(yīng)量（萬）鐵獅門項(xiàng)目住宅、商辦90-90中建項(xiàng)目住宅11.45-11.45祥生御江灣住宅10.44-

15、10.44銀億新江灣項(xiàng)目住宅6.04-6.04建發(fā)項(xiàng)目江灣名居住宅3.1-4.5三湘七星府邸住宅3.7-3.7合計(jì)-124.73126.13板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊公寓供應(yīng)量現(xiàn)有項(xiàng)目存量供應(yīng)達(dá)70.6萬方未上市項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá)124.73萬方兩者總計(jì)達(dá)195.33萬方項(xiàng)目上海本地江浙其他地區(qū)65%15%20%70%10%20%60%15%25%80%10%10%75%10%15%65%10%25%上海本地和自住客源已成為板塊需求主流板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)泡沫程度低報(bào)告綜述雖然10月初上海細(xì)則出臺(tái) ，但目前成交量尚未出現(xiàn)明顯變化，但供求雙方對(duì)于價(jià)格預(yù)期普遍回調(diào)短期內(nèi)調(diào)控政策基本出盡，政府部門對(duì)于房產(chǎn)稅

16、是否出臺(tái)非常謹(jǐn)慎宏觀大勢(shì)板塊發(fā)展態(tài)勢(shì)目前楊浦區(qū)內(nèi)絕對(duì)的熱點(diǎn)板塊，特別是近期板塊均價(jià)受高端項(xiàng)目的入市的影響大幅抬升其它項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本保持穩(wěn)定，基本在3-3.5萬元/，個(gè)別項(xiàng)目為了跑量小副降價(jià)板塊后市預(yù)測(cè)后續(xù)供應(yīng)量大，有近200萬方，高端項(xiàng)目為主，市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)有望繼續(xù)上升由早期的投資性客源為主轉(zhuǎn)換為自主性客源為主，隨著板塊配套逐漸成熟，未來將吸引更多的高端人群板塊主要個(gè)案分析地址 楊浦新江灣城殷行路淞滬路交界處均價(jià)45000元/平方米價(jià)格詳情均價(jià)45000元/平方米開發(fā)商上海綠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司戶型面積兩居137平米 三居179-303平米 四居 228-334平米建筑類型高層物業(yè)類別普通住宅,公

17、寓建筑面積 100000平方米占地面積 60000平方米開盤時(shí)間2010年11月入住時(shí)間2011年12月方位中外環(huán)城鐵沿線10號(hào)線裝修情況精裝(10000-12000元/)容積率 1.7綠化率 35%總戶數(shù) 500物業(yè)公司 綠源物業(yè)物業(yè)費(fèi)5.20元/月/平方米九龍倉(cāng)璽園九龍倉(cāng)璽園11月中旬加推，主推戶型有137平米的兩房，150平小三房、180平米的三房，最大面積是334平米的四房，均價(jià)45000元/平米。板塊主要個(gè)案分析地址 楊浦區(qū)政和路338弄起價(jià)55000元/平方米最高價(jià)70000元/平方米開發(fā)商上海仁恒置業(yè)發(fā)展有限公司戶型面積洋房170-197平米 別墅208-345平米建筑類型多層

18、疊拼物業(yè)類別花園洋房 疊加別墅建筑面積 65000平方米占地面積 54000平方米開盤時(shí)間2010年10月入住時(shí)間2011年12月城鐵沿線10號(hào)線,12號(hào)線裝修情況精裝（10000元/）容積率 1.2綠化率 0%總戶數(shù) 269投資商 新加坡仁恒置地建筑施工 龍信建設(shè)集團(tuán)有限公司景觀設(shè)計(jì) 貝爾高林仁恒怡庭板塊主要個(gè)案分析主推170平米、195平米精裝大戶型多層公寓仁恒怡庭板塊主要個(gè)案分析地址 楊浦區(qū)國(guó)權(quán)北路7弄2號(hào)均價(jià)35000元/平方米價(jià)格詳情均價(jià)35000元/平米開發(fā)商上海賢豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司戶型面積二房89平米建筑類型1棟8層，5棟7層物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積 16289平方米

19、開盤時(shí)間2010年9月入住時(shí)間2010年6月31日城鐵沿線10號(hào)線裝修情況精裝（3000元/）容積率 1.4綠化率 40%總戶數(shù) 162物業(yè)公司 上海保利物業(yè)酒店管理有限公司物業(yè)費(fèi)3.10元/月/平方米車位數(shù) 108個(gè)投資商 保利置業(yè)集團(tuán)有限公司保利維拉家園板塊主要個(gè)案分析名稱套數(shù)配比二房108套96.43%120-1304套3.57%140-1504套3.57%80-9088套78.57%130-14012套10.71%三房150-1604套3.57%保利維拉家園現(xiàn)售位置最好8、9號(hào)樓，推89平米2+1戶型，一棟樓20幾套，底樓送同面積地下室板塊主要個(gè)案分析地址 楊浦新江灣城國(guó)權(quán)北路1088

20、號(hào)均價(jià)28000元/平方米開發(fā)商上海景榮置業(yè)戶型面積二居89平米 三居179平 四居180平米建筑類型聯(lián)排別墅;6-8層電梯公館物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積 53000平方米占地面積 0平方米開盤時(shí)間2010年5月18日入住時(shí)間2011年8月裝修情況毛坯容積率 1.1綠化率 45%得房率 0%總戶數(shù) 271物業(yè)費(fèi)2.50元/月/平方米車庫(kù)配置 自動(dòng)感應(yīng)停車系統(tǒng)供暖方式 戶式中央空調(diào)建筑設(shè)計(jì) 上海華東建筑設(shè)計(jì)院建筑施工 上海東亞集團(tuán)景觀設(shè)計(jì) 上海華東建筑設(shè)計(jì)院泰寶華庭板塊主要個(gè)案分析戶型套數(shù)配比二房146套62.93%80-90146套62.93%三房56套24.14%170-18052套22

21、.41%150-1601套0.43%160-1703套1.29%獨(dú)棟2套0.86%550-6002套0.86%聯(lián)排28套12.07%泰寶華庭在售89平2+1房，以及180平3+2房和4+2房電梯公館。板塊主要個(gè)案分析地址 楊浦區(qū)政和路991弄起價(jià)31000元/平方米最高價(jià)32000元/平方米開發(fā)商上海珠江投資有限公司戶型面積兩房90平米建筑類型小高層物業(yè)類別普通住宅,公寓建筑面積 282880平方米占地面積 176750平方米開盤時(shí)間2010年9月18日入住時(shí)間2012年4月裝修情況毛坯;全裝。修裝修報(bào)價(jià)1500-3000元/容積率 1.6綠化率 40%得房率 80%總戶數(shù) 2800物業(yè)公司 安華物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.20元/月/平方米車位費(fèi) 地上180元/天;78000元/個(gè);地下380元/天;108000元/個(gè);車位數(shù) 車位數(shù):地上300個(gè);地下700個(gè);車位配比 0.5投資商 廣東珠江投資股份有限公司建筑設(shè)計(jì) 上海滬防建筑設(shè)計(jì)有限公司；上海工程勘察設(shè)計(jì)有限公司板塊主要個(gè)案分析合生江灣國(guó)際公寓（新城御景）新城御