舊城改造的問題與影響分析

1、舊城改造的問題與影響分析摘要：隨城市化進程的加快以及社會主義新農村建設的進行，建毆用地需求日趨緊張， “十一五”規(guī)劃中提出的“1 8億畝”耕地的約束性指標更意味者要嚴格控制建設用地占用 耕地，舊城改造成為增加建設用地有效供給的重要途徑。縱觀舊城改造的實施情況，提出舊 城改造中應該注意的問題和今后的發(fā)展方向。隨著我國城市化和工業(yè)化進程的加快，以及建設社會主義新農村任務的提出，建設用地 的需求增加，就目前的情況看，建設用地的增最大多是從農村上地轉化而來的?！案乇Ｓ?量保持1. 2億公頃”，是中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提 出的約束性指標，這一目標的實現(xiàn)意味著“十一五”期間

2、必須嚴格控制建設項目占用耕地， 由此通過舊城改造增加有效的土地供給是建設項目占用土地的一條重要出路。舊城改造是城 市發(fā)展發(fā)展過程中的必然選擇，可以為今后城市的艮遠發(fā)展預留空間，舊城一般處于城市中 心，舊城改造后優(yōu)化了公用設旅，改善了環(huán)境，足確保城市土地資產不斷增值的必要條件。1、舊城的特點舊城一般位于城市中心區(qū)域，在城市發(fā)展過程中逐漸被新區(qū)包圍，成為較為封閉、功能 結構復雜的區(qū)域。隨著城市的發(fā)展，舊城也在發(fā)生變化，其主要特點表現(xiàn)在：1.1舊城位于城市的中心.區(qū)位價值高由于城市多以舊城為基礎向四周逐步擴人，在發(fā)展過程中逐漸被新區(qū)包圍，成為城市的 中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商業(yè)、文化

3、等的中心，具有較高的利用價值， 為土地增值帶來很大的空間。1.2舊城生活環(huán)境較差一些地方盲目攀比，使本身不夠條件的區(qū)域茸目開發(fā)，起高樓，建大廈、建犬廣場，盲 目建設人規(guī)模開發(fā)區(qū)，靠較低的地價招商引資，而在此過程中舊城區(qū)往往被掩蓋住，甚至有 的地方為應付檢查，將舊城區(qū)衛(wèi)生臟亂，各項設施不能達到目標的區(qū)域用城墻圈住，以此勉 強蒙混過關。從此舊城的發(fā)展不被重視，無序發(fā)展更加導致舊城的衛(wèi)生較差、用地混亂，同 時基礎設施和公用設旋也落后于新城區(qū)。這種扭曲的城市化發(fā)展方式造成了舊城的環(huán)境質量 低劣。1.3舊城體現(xiàn)了城市的個性城市的個性融入在城市建筑、城市街道、城市景觀、城市居民活動、城市文化等，隨著 城市

4、的發(fā)展，城市的個性在舊城逐漸體現(xiàn)出來，如北京的四合院、上海的石庫門、青島的綠 樹紅瓦、蘇州的私家園林等，這些都是當?shù)貧v史文化的一種積淀。此外，在舊城的發(fā)展過程中逐漸彤成了建筑密度高、容積率低、較為封閉的特點。但是， 舊城是城市的中心，經濟地理區(qū)位價值高。舊城改造價值較高。但縱觀以往的舊城改造，在 開發(fā)改造中存在一些共性的問題。2、舊城改造中存在的問題城市舊區(qū)是城市在長期發(fā)展和演變過程中逐步形成的，由于歷史、政治和經濟等方面的 原因，我國城市的舊區(qū)，都或多或少的存在著布局混亂，房屋破舊，居住擁擠，交通阻塞， 環(huán)境污染，市政和公共設施短缺等問題，影響著城市經濟和社會的發(fā)展。隨著城市建設的發(fā) 展，舊

5、城改造已成為城市建設中一項很棘手的問題。一些中小城市，對舊城改造不敢問津， 而竟相向城市外圍擴展，一味專搞新區(qū)開發(fā)，侵占了大片郊區(qū)良田好土。造成交通和市政設 旌被強制拉長，城市結構和功能出現(xiàn)失調。當前，中小城市舊城改造主要存在以下問題：2.1對舊城改造認識深度不夠在確定改造項目的投資方向時，缺乏通盤考慮，投資結構與城市綜合效益不相協(xié)調，使 舊城改造投資重點偏移，合理性差。2.2舊城改造利潤較低由于舊城人口、房屋密度高，房屋改造時受到高度和環(huán)境的限制，因此，使舊房屋改造 出房率低，“油水”少。在這種情況下。一些投資回報率高的項目會受到開發(fā)商的青睞，但 投資回報率低的那些公益項目就會受到冷落。同時

6、，對就舊城區(qū)房屋進行大面積改造，勢必 對城市基礎設施形成新的壓力，故而使不少建設單位、開發(fā)商望而卻步，使舊城改造難度大。2.3舊城改造的方式簡單、機械.缺乏戰(zhàn)略性對現(xiàn)有房屋和設旅，不是因地制宜、區(qū)別對待，而是搞“一刀切”。一些城市在舊城改 造中，不重視規(guī)劃，只顧地上建筑。不注意地下建筑。搞“見縫插針”零星翻建，忽視配套 建設，使整個舊城改造內部相互脫節(jié)，綜合效益難于提高。2.4舊城改造中基礎設施重新配置難度較大由于舊城市政基礎設旅落后。必須對基礎設施進行重新配置，除去費用不提，在基礎設 施重新配置過程中，改造工程投資較大，時間周期長，難以對舊城市進行大手術。對城市道 路的再次開挖，會影響城市交

7、通，同時將不可避免地影響到城市居民的生活。3、舊城改造對城市的影響3.1經濟信息影響加快舊城改造，為城市經濟發(fā)展搭建平臺。如今信息時代在悄悄地來臨，其引起的革 命性變化正在動搖我們的文化根基，正在斑著未來建筑與城市的面貌。而都市更新與舊城改 造作為可持續(xù)發(fā)展的城市建設在未來顯得更為重要，是未來城市建設的主要方向。目前城市中心區(qū)的改造主要是交通問題的解決，城市中心區(qū)是都市商業(yè)活動最繁重的地 區(qū)，大部分是地價最高，土地利用最集約，由于建筑密度過大，交通擁擠，生活環(huán)境差，所 以改造的重點在交通。但在信息時代似乎交通不再成為問題，由于集中購物的減少，直接參加面對面的集中聚 會和政治活動的減少，中心區(qū)的

8、功能將發(fā)生極大的變動，它將變成休閑、娛樂的中心，部分 將成為住宅區(qū)。所以現(xiàn)在改造的重點應該使建筑環(huán)境中越來越多的帶有城市環(huán)境的功能，使 建筑環(huán)境與城市環(huán)境彼此間的界面逐漸模糊，使建筑的空間逐步開放，以降低純的使用面積。 同時建立中心區(qū)的綠化系統(tǒng)，結合步行空間，營造良好的生活環(huán)境。3.2政治影響“城中村改造是城市進化中的難題，解決多方利益的同時，還需要解決城中村改造工程 中遇到的實際問題。公共空間小作為城中村最為人詬病的問題，在改造過程中解決地下管線 空間布局、充分利用現(xiàn)狀管線系統(tǒng)和理順地面設施與地下管線之間連接問題尤為突出?！吧钲诂F(xiàn)象”作為中國城市現(xiàn)象的代表，更是開啟了對中國城市化探索的最佳樣

9、本。深 圳用不到20年的時間完成了 3次土地政策的演變，用不到10年時間完成了三種產業(yè)的發(fā)展， 用不至5年造就了房價翻3番以上的局面。在這5億人涌動的20年里，城市化吞沒了深圳 的大量農業(yè)用地，卻沒能消化掉受國家土地政策保護的農業(yè)人中的宅基地。城中村為新增的 城市下層人口提供了基本的廉租住宅的同時，也為這個城市留下不少衛(wèi)生、消防、治安上的 毒瘤。于是，深圳市從1997年開始嘗試改造城中村，并在2005年出臺觫圳市城中村（舊村） 改造暫行規(guī)定的實施意貝，將過程暫定5年，標志著舊改走上軌道，從2006年起，深圳市 城中村開始大規(guī)模的改造。玖今城中村改造當中常見的兩種改造模式，一是拆遷重建；例如 羅

10、湖區(qū)漁農村改造：另一種是舊城整治工程，通過工程整治，改變城中村臟、亂、差的城市 面貌，并對村內市政管線、環(huán)境衛(wèi)生和綠化景觀進行改造。例如福田村的上沙村，都是城市 村改造中成功的例子。3.3文化影響人性化而且具有地方特色的舊城改造日益受到重視，本文通過對具特有本土文化的廣州 上下九的改造工程為實例，探索了功能布局合理、濃厚地方特色的舊城改造規(guī)劃設計新思路， 思考如何合理進行原建筑物改造設計，從而創(chuàng)造一個極具地方特色，又與歷史環(huán)境協(xié)調并具 有新時代城市品味的新城市，從而實現(xiàn)歷史與時代的和諧發(fā)展。隨著城市中舊城改造的步伐加快，老城區(qū)面臨的一個重大問題就是保護本地的歷史建筑 文化和環(huán)境。在舊城改造規(guī)劃

11、過程中，如何對舊城中本土建筑文化進行有效保護，以使老城 區(qū)的歷史文脈在老城區(qū)改造中得以保護和延續(xù)，同時提升城市品味，成為當今評定城市有效 改造規(guī)劃的一個重要指標。隨著我國經濟的發(fā)展和城市化進程的加快，全國各地城市新區(qū)的建設越來越火熱，新區(qū) 建設中出現(xiàn)的無序開發(fā)、環(huán)境破壞、人氣不足等問題也逐步受到廣泛的關注。經濟發(fā)展、生 態(tài)節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展、人文精神成為了討論的焦點。因地制宜、以人為本、可持續(xù)發(fā)展、科 學認真的規(guī)劃設計理念是需要的。4、舊城改造的風險管理4.1主要風險4.1.1政策風險與普通的房地產開發(fā)項目不同，舊城改造項目容易受到政策因素的影響。政府為了吸引 開發(fā)商往往會給予舊城改造項目各種政

12、策照顧，例如南京市對舊城改造項目就有規(guī)劃優(yōu)先、 稅費減免、加大市政投入、拆遷保障等優(yōu)惠政策。4.1.2融資風險舊城改造項目需要大量的資金，大規(guī)模的舊城改造項目一次性投資大，資金的周轉時間 長，容易受到宏觀經濟形勢的沖擊。一旦宏觀經濟調整，就可能造成資金積壓、土地閑置、 拆遷成本增加等問題。傳統(tǒng)的舊城改造模式是由政府投入大量的人力、物力和財力推動舊城 改造項目，而在政府財政投入不足的情況下，則由政府指令銀行為舊城改造項目提供貸款， 但是對于大規(guī)模的舊城改造項目，僅僅依靠政府的財政投入和銀行貸款顯然是不現(xiàn)實的，而 且依靠銀行貸款來解決舊城改造的資金也不符合銀行風險控制的要求。4.1.3拆遷風險與新

13、區(qū)開發(fā)建設項目不同，舊城改造項目的顯著特點就是拆遷安置問題，拆遷風險是現(xiàn) 階段舊城改造項目面臨的重大風險。拆遷風險主要體現(xiàn)在兩個方面，即拆遷帶來的社會不穩(wěn) 定現(xiàn)象和拆遷成本的不確定性。拆遷帶來的社會不穩(wěn)定現(xiàn)象主要表現(xiàn)在每年我國信訪部門都 會接到、接待若干有關拆遷糾紛的信件和上訪群眾。暴力拆遷、強制拆遷、“釘子戶”問題 已經成為全社會關注的焦點。4.1.4文化風險舊城改造項目都會面臨文化保護的問題，即一方面為了提高土地的利用效率要興建高 樓，另一方面眾多低密度的歷史文化片區(qū)需要得到保護。歷史文化是城市歷史的積淀，是城 市的靈魂，它彰顯了城市的魅力，凝結著城市的精神。如何控制項目實施的過程，避免造

14、成 對城市歷史文化的破壞是舊城改造過程中需要特別關注的問題。4.1.5組織風險項目組織對項目能否成功起著重要作用。舊城改造項目涉及到經濟、社會、文化等各方 面問題，政府做為行政部門，必然會參與項目中。舊城改造項目的組織風險主要體現(xiàn)在政府 角色的定位上。政府的主要職能是對市場機制進行補充完善，而不應該過多地干預市場運行。 但是我國仍處于體制轉型時期，政府往往超越自身職能權限，過多地動用行政權力干預市場 的運轉，比如政府過多地干預承包商和拆遷戶的博弈，強制拆遷。4.2舊城改造項目的風險對策（1）舊城改造的政策風險對開發(fā)商影響很大，開發(fā)商一方面需要實時關注宏觀政策， 提前預防，另一方面需要與政府在合

15、同中明確政策調整的責任問題，避免政策調整給自己帶 來過大的損失。（2）舊城改造項目的資金來源問題可以通過建立舊城改造基金的模式吸引大量的中小 企業(yè)資金、居民儲蓄和拆遷居民的拆遷補償費來解決。此外，開發(fā)商需要制定科學的資金投 放計劃，政府實施宏觀監(jiān)控。（3）當前的拆遷矛盾主要集中在拆遷利益矛盾上，政府應當制定合理制定拆遷政策， 妥善安排拆遷戶。發(fā)生拆遷糾紛時，需要即時組織人員前往協(xié)調，嚴格禁止暴力拆遷、強制 拆遷。（4）針對當前舊城改造項目中經常發(fā)生的歷史文化建筑的保護與開發(fā)的矛盾，可以借 鑒國外的開發(fā)性保護的理念，運用立面主義的操作方式，對其沿街立面整舊如舊，恢復建筑 本來的形態(tài)，同時通過功能

16、置換，對老建筑進行再利用。（5）政府應當正確定位角色，在舊城改造項目中應當在宏觀上指導、監(jiān)督項目的運行。 政府作為社會公平的維護者，既要尊重市場規(guī)律，也要注意維護弱勢群體的利益。結語：舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設的永恒課題，與群眾生產生活息息相關， 加之當前“十一五”規(guī)劃中確定的耕地約束性指標，舊城改造必成為增加建設用地有效供給 的重要途徑之一，在今后的城市發(fā)展過程中，必須切實以科學發(fā)展觀為指導，更新觀念，創(chuàng) 新建設模式。走資源節(jié)約型、環(huán)境友好型城市發(fā)展之路。參考文獻：舊城改造項目的風險管理 顧錦磊，張建坤 工程管理學報2010年第01期信息時代的都市更新與舊城改造李友萍建筑技術及設計2003年第11期舊城改造中的問題淺析 左俊華，王偉 中國科技博