房地產(chǎn)開發(fā)流程1課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程2022/7/27房地產(chǎn)開發(fā)流程1第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營程序房地產(chǎn)開發(fā)流程1遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性遵循房地產(chǎn)開發(fā)具有的內(nèi)在規(guī)律性是減少房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的需要房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項復(fù)雜的生產(chǎn)活動，需要有科學(xué)合理的開發(fā)程序城市政府制定嚴(yán)格的項目報建審批程序制度的引導(dǎo)、監(jiān)督和管理作用2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分2.1.1 遵循房地產(chǎn)開發(fā)程序的必要性房地產(chǎn)開發(fā)流程12.1.2房地產(chǎn)開發(fā)的主要階段劃分投資機會研究可性研究行項目評估和決策獲取土地使用權(quán)開發(fā)項目立項規(guī)劃設(shè)計與方案報批建設(shè)工程招標(biāo)簽署有關(guān)合作協(xié)議七通一平等工作基礎(chǔ)工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準(zhǔn)備廣告推廣現(xiàn)場銷售

2、物業(yè)管理 投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段租售與物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)流程12.2土地使用權(quán)獲取2.2.1 土地使用權(quán)劃撥實施土地有償出讓之前的主要供地形式 。國家行政機關(guān)以行政劃撥方式授予權(quán)利人土地使用權(quán) 多見于行政、軍事、公共設(shè)施、特殊項目等用途 劃撥取得的土地以后要轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)，也就是將劃撥改為出讓，補交土地出讓金。房地產(chǎn)開發(fā)流程12.2土地使用權(quán)獲取2.2.2 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱“批租”，屬于地產(chǎn)一級市場。 土地使用權(quán)出讓的方式有招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓和協(xié)

3、議出讓。房地產(chǎn)開發(fā)流程1內(nèi)涵：土地出讓的主體。出讓方是土地的所有者國家， 土地使用權(quán)的受讓方是中華人民共和國境內(nèi)外的公司、 企業(yè)、其他組織和個人。土地出讓的客體。土地出讓的客體是城鎮(zhèn)國有土地， 即城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)屬于 全民所有的土地。房地產(chǎn)開發(fā)流程1概念：土地使用權(quán)出讓（以下簡稱土地出讓）是指 國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi) 讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地 使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得 土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或 分次提前支付的整個使用期間的地租。（一）土地使用權(quán)出讓概述 房地產(chǎn)開發(fā)

4、流程1根據(jù)我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行 條例第12條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓最高年限 按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、 旅游、娛樂用地50年；綜合或者其他用地50年?！?（二）土地使用權(quán)年限 房地產(chǎn)開發(fā)流程1“年限縮水” 據(jù)規(guī)定，住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓 給開發(fā)商之日起開始計算。而這與樓盤開盤、 購房者入住等的時間均存在“時間差”。 從拿到土地證到最后取得預(yù)售許可證，往往 需要兩三年的時間。如果遇到拆遷較難造成 停滯或是“倒手”，五六年都很正常。從預(yù) 售到入住，往往又需要一兩年的時間。如遇 開發(fā)商更改用途，則可能縮水

5、二十年。 房地產(chǎn)開發(fā)流程1大限若至？商品住宅土地使用權(quán)限為70年，最早確立于1990年城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，并一直沿用至今。1994年城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該塊土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期后重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！钡@一法規(guī)并未明確依照何種規(guī)定支付土地出讓金。 房地產(chǎn)開發(fā)流程1大限若至？1994年城市房地產(chǎn)管理法第21條規(guī)定，土地 使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，土地使用 者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲得批準(zhǔn)的， 土地使用權(quán)

6、由國家無償收回。根據(jù)城鎮(zhèn)國有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第40條規(guī)定， 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。房地產(chǎn)開發(fā)流程1大限若至？2007年施行的物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地 使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。雖有此規(guī)定， 但該法律沒有對續(xù)期是否繳費作出明確規(guī)定。2009土地管理法(修訂草案征求意見稿)稱， 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，按照國家 有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期。對住宅土地使用權(quán)續(xù)期 問題也沒有給出一個明確辦法。房地產(chǎn)開發(fā)流程1上海市在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知 中規(guī)定期滿后“無償收回”及“出讓人收回并補償 相應(yīng)殘余價值”。引發(fā)無償收回、循環(huán)批租、無

7、償續(xù)期的熱議自1987年深圳第一塊土地出讓至今，不過23年 但此前的土地使用年限，各地政府規(guī)定不一 幾十年中，政策風(fēng)云變幻未可預(yù)期 房地產(chǎn)開發(fā)流程1招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式 前期準(zhǔn)備工作 招標(biāo)出讓文件編制 發(fā)布招標(biāo)公告 投標(biāo)申請與資格審查 投標(biāo) 開標(biāo) 評標(biāo) 定標(biāo) 中標(biāo)及后續(xù)工作房地產(chǎn)開發(fā)流程1招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式綜合評標(biāo)分商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo) 商務(wù)標(biāo)：企業(yè)介紹 含經(jīng)濟標(biāo)：即報價預(yù)算 技術(shù)標(biāo)：施工方案 多采取未署名“暗標(biāo)”招標(biāo)底價（標(biāo)底）一般保密 標(biāo)底過高？ 標(biāo)底過低？房地產(chǎn)開發(fā)流程1名詞：招標(biāo) 公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過報刊、電視或網(wǎng)絡(luò)等 公共媒體介紹、發(fā)布招標(biāo)

8、公告或招標(biāo)信息， 邀請不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。 邀請招標(biāo)：發(fā)邀請書，對使用者有資格限制 標(biāo)書密封，不允許多次報價，一次成效 打破壟斷，但周期長，工作復(fù)雜 中標(biāo)者可操作，不一定是最高出價人房地產(chǎn)開發(fā)流程1招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作拍賣出讓文件編制發(fā)布拍賣公告競拍申請與資格審查。拍賣會舉辦成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作房地產(chǎn)開發(fā)流程1名詞：拍賣在指定的時間、地點、利用公開場合由政府 代表者土地行政主管部門主持拍賣指定 地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出 底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高 價者取得土地使用權(quán)。 拍賣競買，舉牌應(yīng)價，成交迅速 以獲取最高出讓金為目

9、的，無特殊要求 房地產(chǎn)開發(fā)流程1招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式前期準(zhǔn)備工作掛牌出讓文件編制發(fā)布掛牌公告競拍申請與資格審查公布掛牌信息報價掛牌截止現(xiàn)場競價（截止仍2個以上競買人）成交確認(rèn)書簽訂及后續(xù)工作房地產(chǎn)開發(fā)流程1名詞：掛牌出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將 擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所 掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌 價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定 土地使用者的行為。一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于 投資者理性決策和競爭；二是操作簡便； 三是有利于土地有形市場的形成和運作。房地產(chǎn)開發(fā)流程1招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議出讓（三）土地使用權(quán)出讓方式需用

10、地單位提出用地申請編制協(xié)議出讓方案底價確認(rèn)報批協(xié)商，簽訂意向書公示簽訂出讓合同并公布出讓結(jié)果核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付土地辦理土地登記房地產(chǎn)開發(fā)流程1名詞：協(xié)議出讓曾經(jīng)是最重要最常用的政府供地方式。政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán) 出讓合同，土地使用者支付相應(yīng)出讓金，國家 把一定期限的土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。自土地從無償無限期過渡為有償有限期使用， 協(xié)議出讓成為有償供地的主要方式之一。 較靈活，缺乏公正性，不利于公平競爭。 房地產(chǎn)開發(fā)流程1樓面地價=土地總價規(guī)劃建筑面積土地單價規(guī)劃容積率=2.6億/67345/2=1930元/平房價將會是多少？ 房地產(chǎn)開發(fā)流程12.2.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

11、讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須按照合同的約定已經(jīng)全部支付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，按照合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)的，完成投資總額的25%（不包括土地出讓金），屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。房地產(chǎn)開發(fā)流程1 中小開發(fā)商與擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)，是一種目前常見的土地取得方式。土地合作的方式很多，可以土地作價入股成立項目公司，也可以進(jìn)行公司之間的并購或資產(chǎn)重組。2.2.4 土地合作房地產(chǎn)開發(fā)流程1項

12、目立項2.3開發(fā)項目立項與報批建設(shè)項目選址許可申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計條件審批規(guī)劃設(shè)計方案審批申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證立項與報批的主要內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開發(fā)流程12.4房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段開標(biāo)定標(biāo)階段房地產(chǎn)開發(fā)公司自行招標(biāo)委托招標(biāo)機構(gòu)代理招標(biāo)投標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)流程12.5 辦理施工許可建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取建筑工程施工許可證申請表建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印的建筑工程施工許可證申請表并附加本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請發(fā)證機關(guān)在受到申請之日起十五日內(nèi)做出處理建筑工程在施工過程中

13、，建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證2.5.1 申請施工許可應(yīng)具備一定的條件2.5.2 施工許可證的申辦程序房地產(chǎn)開發(fā)流程1（1）建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與依法簽訂的施工承包合同一致;（2）施工許可證應(yīng)放在施工現(xiàn)場備查;（3）施工許可證不得偽造和涂改;（4）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工;（5）在建的工程因故中止施工施工的，建設(shè)單位應(yīng)自中止施工之日起兩個月內(nèi)向發(fā)證機關(guān)報告;（6）建筑工程恢復(fù)施工時，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機關(guān)報告。2.5.2 施工許可證的管理房地產(chǎn)開發(fā)流程12.6 項目管理階段投資決策前期工作項目管理經(jīng)營與物業(yè)管理建設(shè)施工階段竣工驗收階段 成本控制三控 進(jìn)度控制 質(zhì)量控制 合同管理 安全管理一協(xié)調(diào)：全面的組織協(xié)調(diào) 兩管 自檢階段 初步