重慶盈豐某項(xiàng)目定位報(bào)告

1、重慶 盈豐新家坡項(xiàng)目定位報(bào)告第一章 項(xiàng)目地塊整體情況分析3 第一節(jié) 項(xiàng)目概況3 第二節(jié) 項(xiàng)目交通出行分析4 第三節(jié) 街區(qū)功能分析5第二章 項(xiàng)目土地SWOT分析 6 第一節(jié) 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)分析6 第二節(jié) 項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析7 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析8 第四節(jié) 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析8第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析9 第一節(jié) 項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與藍(lán)圖9 第二節(jié) 項(xiàng)目定位11 整體定位11 功能定位13 形象定位13 價(jià)格定位15 戶型面積定位16 目標(biāo)客戶定位18 小區(qū)配套功能定位20 案名定位21第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃22 第一節(jié) 小區(qū)整體布局規(guī)劃22 第二節(jié) 建筑風(fēng)格24 第三節(jié) 戶型設(shè)計(jì)建議25 第四節(jié)

2、道路與交通規(guī)劃27 第五節(jié) 景觀及綠化規(guī)劃27 第六節(jié) 生活配套規(guī)劃29 第七節(jié) 物業(yè)管理建議31 第八節(jié) 小區(qū)智能化規(guī)劃32 第九節(jié) 住宅小區(qū)細(xì)部處理33 室內(nèi)裝修細(xì)節(jié)33 室外環(huán)境細(xì)節(jié)34 第十節(jié) 社區(qū)人文環(huán)境的營(yíng)造規(guī)劃35第一章 項(xiàng)目地塊整體情況分析第一節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于重慶市南岸區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于城市次中心地段。北臨丹龍路，東為龍回路。項(xiàng)目總占地59909.3M，容積率暫為3.5。地塊目前現(xiàn)狀為菜地，形狀近似正方形，地勢(shì)北高南低，落差較大，呈階梯狀分布。 項(xiàng)目東倚森林公園，西靠浪高制藥廠，南擁長(zhǎng)江，北臨經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，可以遠(yuǎn)眺南山，視野非常開闊，但市政配套不完善，多為工廠，

3、人員流動(dòng)性較強(qiáng)，治安狀況堪憂。第二節(jié) 項(xiàng)目交通出行分析丹龍路西起大石路，東至光電路，與鵝公巖大橋相通，且鵝公巖大橋是南岸進(jìn)出九龍坡的唯一通道。沿著丹龍路往東經(jīng)大石路，可到南岸區(qū)政府，往西經(jīng)光電路可達(dá)南坪西路商貿(mào)中心，而且通過重慶長(zhǎng)江大橋進(jìn)入渝中區(qū)，方便快捷，將來濱江路的建成，使該項(xiàng)目的居民出行非常方便。但項(xiàng)目周邊未有公交車經(jīng)過，對(duì)以后居民出行帶來不便。第三節(jié) 街區(qū)功能分析一、與丹龍路相平行的海峽路，左與鵝公巖大橋相通，右與未來的渝黔高速公路相連，交通位置非常重要，麥德隆座落于此，相信不久的將來，此路的商業(yè)氣氛將十分濃厚。二、南坪西路是南岸區(qū)的商貿(mào)中心，周邊集聚了大量的商場(chǎng)、郵局、銀行、醫(yī)療衛(wèi)生

4、、餐館、娛樂設(shè)施、汽車站等市政配套設(shè)施。三、項(xiàng)目周邊有多所大、中、小學(xué)（重慶財(cái)校、教育學(xué)院、南坪中學(xué)、龍浩門職中、黨校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等），教育網(wǎng)絡(luò)遍布四周。四、從完善周邊街區(qū)功能來說，還缺少肉菜市場(chǎng)，幼兒園、娛樂休閑、文化以及一些便民服務(wù)設(shè)施如家政中心等，因此我們應(yīng)該加強(qiáng)此方面的建設(shè)，服務(wù)我們的社區(qū)。第二章 項(xiàng)目土地SWOT分析第一節(jié) 項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)分析一、項(xiàng)目規(guī)模較大。目前在重慶市定位于如此中高檔的大型住宅社區(qū)，并不多見，有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目位于長(zhǎng)江邊，屬于江景樓盤。三、項(xiàng)目東邊為森林公園，可以遠(yuǎn)眺南山，自然景觀較好。四、項(xiàng)目的地形比較復(fù)雜，可以充分利用地勢(shì)的高低進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造項(xiàng)目建筑特色

5、。五、通過聘請(qǐng)知名的建筑設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理、建筑施工等公司實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，塑造物業(yè)的品牌，增加物業(yè)附加值，給客戶信心。第二節(jié) 項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析一、片區(qū)認(rèn)知度較低。項(xiàng)目所處片區(qū)相對(duì)于市中心區(qū)有一定距離，周邊環(huán)境不理想，片區(qū)認(rèn)知度有待提高。二、項(xiàng)目目前周邊配套不全，生活休閑、娛樂設(shè)施缺乏。三、項(xiàng)目所處的位置為工業(yè)區(qū)，周邊的工廠較多，噪音較大，流動(dòng)人員多，治安狀況堪憂。四、項(xiàng)目所在地的交通狀況雖好，但公共交通線路條件不夠。五、項(xiàng)目北邊為南岸區(qū)供電局，地塊上有高壓線通過，給人造成一種心理上的不安全因素。六、項(xiàng)目所在地的江對(duì)岸，景觀欠佳，且有兩個(gè)高聳入云的煙囪，整日冒煙，使項(xiàng)目的自然環(huán)境大

6、打折扣。第三節(jié) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、目前重慶市房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展階段，特別是南岸區(qū)區(qū)政府提出的“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的戰(zhàn)略口號(hào)，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的機(jī)會(huì)，也給本項(xiàng)目帶來契機(jī)。二、本項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可以發(fā)揮的空間較大，我們可以通過尋找細(xì)分市場(chǎng)，做出適度超前的差異化產(chǎn)品，來贏得市場(chǎng)。三、項(xiàng)目開發(fā)量大，分期開發(fā)只要定位準(zhǔn)確，以適度超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，就有機(jī)會(huì)培育市場(chǎng)，等待在最佳時(shí)間段推出滿足市場(chǎng)的產(chǎn)品，取得良好銷售業(yè)績(jī)。第四節(jié) 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析一、項(xiàng)目開發(fā)量大，分期開發(fā)周期較長(zhǎng)，受未來市場(chǎng)變化影響大，不易把握，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。二、根據(jù)調(diào)研，項(xiàng)目同片區(qū)有幾個(gè)同類似的大盤在開發(fā)和規(guī)劃，

7、到時(shí)肯定會(huì)分流客戶，給本項(xiàng)目帶來較大的市場(chǎng)壓力。三、重慶的江北區(qū)以其超前的規(guī)劃和前幾年的開發(fā)積累，沙坪壩以其良好的教育環(huán)境，使其片區(qū)的知名度和美譽(yù)度都較高，將會(huì)成為本項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。四、項(xiàng)目的地形復(fù)雜，設(shè)計(jì)難度大，如規(guī)劃設(shè)計(jì)不好，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成很大的影響。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析 “成功的營(yíng)銷應(yīng)從好的產(chǎn)品開始”。好的產(chǎn)品取決于其是否能有效地滿足市場(chǎng)的需要，也取決于其是否倡導(dǎo)了一種符合人性的生活追求。 項(xiàng)目定位也就是為本案項(xiàng)目制訂總體戰(zhàn)略目標(biāo)，并盡量詳細(xì)地論證這樣的立項(xiàng)“行”還是“不行”。我們的定位的基本思路具體分析如下。第一節(jié) 項(xiàng)目定位的原則、戰(zhàn)略與藍(lán)圖 一、基本原則 1從消費(fèi)者的心理謀求

8、定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)定位； 2針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)； 3充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力； 4結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)； 5走自己的路，走別人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出重慶市的樣板品牌。二、戰(zhàn)略構(gòu)想 1在重慶市房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先半步或一步，以超出當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工水平，建成重慶市首家綜合環(huán)境質(zhì)素一流的中高檔大社區(qū)，為重慶市人民傾心打造一個(gè)夢(mèng)想的幸福家園。 2將該項(xiàng)目建成重慶市甚至國家建設(shè)部康居或優(yōu)秀住宅示范小區(qū)，使之成為重慶市精品康居住宅典范和金山集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的形象標(biāo)志，并以此樹立起重慶市甚至西南地區(qū)金山集團(tuán)地產(chǎn)第一品牌，有利地帶動(dòng)其它項(xiàng)目的開

9、發(fā)和營(yíng)銷。三、小區(qū)藍(lán)圖 1這是重慶市第一家最適合居住的，超大規(guī)模、配套齊全、規(guī)劃超前、設(shè)計(jì)合理、環(huán)境優(yōu)美的中高檔住宅小區(qū)，是實(shí)現(xiàn)美好幸福生活的理想家園，是重慶市所有熱愛生活、享受生活的人向往的家園。 2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)充分利用自然江景和生態(tài)環(huán)境資源，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置一個(gè)東西向軸線為主題景觀，以山體為依托，以長(zhǎng)江、生態(tài)公園為對(duì)景，將建筑融入自然山水之中。 3建成后小區(qū)的星級(jí)會(huì)所配套齊全，充分滿足居民娛樂休閑。家庭醫(yī)護(hù)保健中心隨時(shí)呼叫上門服務(wù)，住戶享受的是私家醫(yī)生的尊貴與方便。恒溫泳池、健身房、兒童天地、老年活動(dòng)室、閱覽中心、沖浪網(wǎng)吧等，盡享居家生活舒適與便利。 4物業(yè)管理由專業(yè)物管公司提供無微不至的服務(wù)

10、，全封閉式24小時(shí)智能化系統(tǒng)，高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，全心全力為住戶營(yíng)造一個(gè)親切、自然、和睦、安全的美好社區(qū)。展示一種全新的生活方式，引導(dǎo)重慶市人民開創(chuàng)新的居新模式，是重慶市新世紀(jì)生活的樣板。第二節(jié) 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目整體定位我們的項(xiàng)目是什么樣的住宅？ 項(xiàng)目整體定位描述：針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢(shì)，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，把項(xiàng)目建成以居住為主，兼具休閑、健身功能的配套完善、規(guī)劃超前，擁有私家公園的高尚的大型濱江智能化生態(tài)社區(qū)。定位釋由： （1）從項(xiàng)目所處大環(huán)境分析：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展階段，人們對(duì)樓盤的理解和要求相對(duì)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和北京等來說還有較大距離，人們的

11、購房消費(fèi)往往還不理解，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們對(duì)住房的要求越來越多，對(duì)樓盤的戶型設(shè)計(jì)、朝向、景觀、規(guī)劃等都有要求，消費(fèi)也會(huì)越趨理性，選擇樓盤將不僅僅是住的含義，還將是體現(xiàn)的一種美好生活，是對(duì)生活的選擇和享受。因此，建設(shè)一個(gè)規(guī)劃適當(dāng)超前，環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)合理，適宜居家的生活大社區(qū)是有著廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)的。（2）從項(xiàng)目自身情況分析 本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積，在重慶市區(qū)是一個(gè)大盤，作為建成后的大型社區(qū)，如定位為高檔社區(qū)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，不僅是因?yàn)槭袌?chǎng)高檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且由于體量過大，市場(chǎng)的承接力將難以保證。選擇定位為中高檔能滿足重慶市大多數(shù)人的要求，拓寬了目標(biāo)客戶群。（3）從重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研分析 目

12、前在重慶市房地產(chǎn)開發(fā)多走兩個(gè)極端，非高即低，高定位和低定位樓盤開發(fā)體量都很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，低定位的樓盤以經(jīng)濟(jì)適用房為主，雖然市場(chǎng)需求量較大，但此類樓盤利潤(rùn)低；高定位的樓盤近幾年發(fā)展較快，如新東福、愛丁堡等價(jià)格都較高，在2000元/M以上，但其整體銷售狀況不甚理想。中高檔樓盤由于其質(zhì)素高但其價(jià)格適中，存在相對(duì)的細(xì)分市場(chǎng)，在此區(qū)間內(nèi)作市場(chǎng)差異化的產(chǎn)品成功的機(jī)率增加。 （4）從開發(fā)商的實(shí)力分析 金山集團(tuán)是沿海實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，每年開發(fā)面積都在100萬平方米以上，在珠海和中山有著良好的聲譽(yù)和市場(chǎng)形象，作為金山集團(tuán)的子公司，盈豐創(chuàng)展憑借其金山集團(tuán)的實(shí)力和良好的業(yè)績(jī)，具備開發(fā)中高檔項(xiàng)目的能力。 功能定位

13、我們的住宅具備什么功能？A、生態(tài)環(huán)保、康樂生活：利用項(xiàng)目得天獨(dú)厚的自然景觀（大型生態(tài)公園與長(zhǎng)江）和人文景觀（濱江大道與新加坡的園林設(shè)計(jì)），推崇生態(tài)環(huán)保，康樂運(yùn)動(dòng)的高質(zhì)素生活方式。B、一站式居家，休閑生活：小區(qū)配套完善，診所、凈菜市場(chǎng)、超市、幼兒園、泛會(huì)所，彰顯愜意、休閑的居家氛圍。C、一卡式服務(wù)，智能化大社區(qū)：小區(qū)車輛出入，超市購物，會(huì)所服務(wù)等可實(shí)行刷卡服務(wù)，一卡在手，通行無阻。小區(qū)布設(shè)智能化系統(tǒng)，寬頻上網(wǎng)，遠(yuǎn)程教育，紅外線監(jiān)控，遠(yuǎn)程報(bào)警系統(tǒng)等為住戶提供安全、方便、高質(zhì)素的時(shí)尚生活。 形象定位我們的住宅以什么樣的形象出現(xiàn)？ 充滿新加坡風(fēng)情的現(xiàn)代花園小城定位論證： 1）定位充滿異域風(fēng)情的現(xiàn)代花園

14、小城，即是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活的提煉，又是對(duì)美好未來的憧憬，將給重慶市人民提供一種嶄新的生活方式。 2）美麗的重慶市是一個(gè)有著幾千年歷史的老城，歲月滄桑，風(fēng)彩依舊。從它城市的建筑特點(diǎn)和歷史發(fā)展來看，是受巴渝文化和三峽文化影響的結(jié)果。3）歐陸風(fēng)格的建筑對(duì)重慶市早已不是新事物，目前在重慶市大多數(shù)開發(fā)商的樓盤風(fēng)格定為歐陸風(fēng)格，如愛丁堡、歐式一條街等，對(duì)歐洲文化的理解也較為膚淺，多是對(duì)歐式建筑符號(hào)的簡(jiǎn)單模仿和克隆，諸如歐式一條街給人生硬冰冷感覺。假如我們?cè)俣闅W陸風(fēng)格，難免不會(huì)落入俗套，所以我們需要?jiǎng)?chuàng)新。4）從沿海發(fā)達(dá)地區(qū)及其它一些大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，成功的大盤項(xiàng)目（其建筑面積在10萬M以上）明顯都具備一個(gè)

15、共性，即有一個(gè)鮮明的營(yíng)銷主題理念。 比如北京的萬泉新新家園“前后學(xué)府，左右名園”，訴求的是地段與環(huán)境、上海萬科城市花園優(yōu)詩美地的成熟大規(guī)模社區(qū)、廣州番禺奧林匹克花園運(yùn)動(dòng)型健康系列住宅社區(qū)、深圳世紀(jì)村的“21世紀(jì)國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)”。 本項(xiàng)目位于南岸區(qū)丹龍路南側(cè)，東臨公園、南擁長(zhǎng)江、遠(yuǎn)眺南山，具備豐富的自然景觀優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目的形象定位為新加坡花園小區(qū)就是最大化的強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)景觀和規(guī)劃，形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，多景觀社區(qū)，高規(guī)劃充滿異域特色，有深刻文化內(nèi)涵，能在市場(chǎng)上形成別具一格的形象。 價(jià)格定位我們的住宅能賣到什么價(jià)格？ 一期均價(jià)：23002500元/ M定位論證： 1）通常大型項(xiàng)目的一期是

16、以相對(duì)低價(jià)入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著住宅小區(qū)的日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期中可以不打或少打廣告，提高售價(jià)，獲取更高的投資回報(bào)。 2）從市場(chǎng)調(diào)研分析可以清晰看到，重慶市現(xiàn)行的中高檔樓盤價(jià)位在20003000元/ M之間，說明該價(jià)位市場(chǎng)已經(jīng)形成，定位這個(gè)價(jià)格的中高檔盤是有市場(chǎng)依據(jù)和認(rèn)可度的。 3）項(xiàng)目體量龐大，一次性的開發(fā)銷售對(duì)資金，銷售要求較高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，所在建議考慮項(xiàng)目分期開發(fā)。因其開發(fā)周期較長(zhǎng)，從整體銷售來分析，為了取得剛進(jìn)入市場(chǎng)就贏得先機(jī)的良好勢(shì)態(tài)，為項(xiàng)目在后期有較大調(diào)價(jià)空間，樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)格和形象整體逐步走高市場(chǎng)印象，一期均價(jià)不宜太高。 4）根

17、據(jù)我司對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，定位上述均價(jià)的中高檔樓盤較符合重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，目標(biāo)客戶相對(duì)最大化，市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，而且能夠保證發(fā)展商取得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 5）項(xiàng)目所處片區(qū)是一個(gè)正在發(fā)展的區(qū)域，市場(chǎng)配套、規(guī)劃前景，人們認(rèn)知程度還有待時(shí)間檢驗(yàn)，而且本項(xiàng)目又是一個(gè)大盤，如果一期定價(jià)太高，不僅對(duì)一期住宅銷售壓力加大，而且造成項(xiàng)目后期開發(fā)的住宅面臨更大的銷售壓力，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。 戶型面積配比定位我們的住宅要做到多大？ 1）項(xiàng)目整體戶型定位原則：迎合主流，適當(dāng)超前。 2）具體講:： 目前在重慶市好銷的戶型和面積分別是二房和三房，其面積分別為6090 M和110140 M。 戶型面積配比定位要具備適當(dāng)?shù)某?/p>

18、前性，不僅要迎合目前的主流市場(chǎng)需求，更應(yīng)考慮到項(xiàng)目隨后開發(fā)的可持續(xù)性和不落后性。 不僅要在市場(chǎng)需要什么樣的產(chǎn)品時(shí)推出提供符合要求的產(chǎn)品，而且要在一定程度上用我們的產(chǎn)品來引導(dǎo)市場(chǎng)，成為主流。 對(duì)于目前在深圳、廣州、北京、上海等房地產(chǎn)發(fā)展程度較成熟的城市中，各種概念戶型的出現(xiàn)，我司認(rèn)為，只有在結(jié)合市場(chǎng)和當(dāng)?shù)鼐唧w情況方能決定是否采用，可以在項(xiàng)目的分期開發(fā)中，適當(dāng)推出諸如聯(lián)體住宅，躍復(fù)合體三錯(cuò)層等較為前衛(wèi)戶型。3）現(xiàn)對(duì)開發(fā)的戶型面積配比定位如下：以三房為主，二、四房為輔，配以少量五房。 具體戶型面積比例如下：戶型面積（M）比例平面形式二房二廳8011019%平面三房二廳10012530%平面13014

19、520%平、錯(cuò)層四房二廳14517525%平、錯(cuò)層五房三廳1802806%復(fù)、躍復(fù)合體4）面積配比定位分析我們?yōu)槭裁慈绱硕ㄎ唬?本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群是重慶市中高收入人群，具體是重慶市的三口之家和核心家庭加老人，因而戶型面積不能太小，定位三房和四房恰好能滿足這類人群居住需求。 按一套三房建筑面積130平方米，均價(jià)2500元/ M計(jì)算，總價(jià)32.5萬元，根據(jù)市調(diào)，總價(jià)在30萬左右的樓盤在重慶市屬中高檔，重慶市中高收入階層對(duì)此總價(jià)承受度較強(qiáng)，因此我們把三房作為本項(xiàng)目的主力戶型。 從市場(chǎng)需求來看，目前在重慶市熱銷的戶型和面積分別6090 M左右的二房和110140 M左右的三房，此

20、類戶型廳房配比合理，功能分區(qū)明確，空間使用率高，我們定位略高于目前市場(chǎng)上的熱銷戶型，既不影響空間布局，使房間內(nèi)空間布置更加合理，總價(jià)又不高，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 考慮中高收入家庭人口較多，或有的家庭需住得舒適，因此戶型定位為一部分的四房，對(duì)項(xiàng)目客戶群做有益的補(bǔ)充，復(fù)式或躍復(fù)合體主要是考慮有一部分人群有更高的要求，設(shè)計(jì)成躍復(fù)合體的三錯(cuò)層，有利于提升小區(qū)的品質(zhì)和檔次。 目標(biāo)客戶定位及分析 1）總體目標(biāo)市場(chǎng)定位：重慶市及外市的“中產(chǎn)階級(jí)”。 2）目標(biāo)客戶細(xì)分我們的住宅將會(huì)吸引什么人來購買？A、以購買戶型分： 購買二房以經(jīng)濟(jì)情況較好的青年夫婦和單身貴族為主，年齡在30歲左右，具有穩(wěn)定的收入，家庭月收入在2

21、500元/月左右，能夠承擔(dān)起1500元/月以下的供樓款，面積夠用，事業(yè)已有較好基礎(chǔ)。購買為自用，一次和二次置業(yè)均有。購房心理以偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，景觀整體規(guī)劃好），地段較好（交通便利）為主。 三房在中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟(jì)條件好的青年夫妻為主，年齡集中在40歲左右，收入較高，家庭月收入不低于3000元/月，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè)為主，購房心理多以地段偏好（交通便利），偏好環(huán)境（大規(guī)模高尚社區(qū)，整體規(guī)劃好）和休閑享受（各類休閑設(shè)施比較齊全）為主。 四房及四房以上的房子，總價(jià)較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。但都是經(jīng)濟(jì)實(shí)

22、力雄厚，追求時(shí)尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心理以休閑享受和商品偏好為主。B、按區(qū)域和職業(yè)可分 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營(yíng)企業(yè)主； 外地到重慶投資的私營(yíng)老板，外資企業(yè)高級(jí)管理人員； 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險(xiǎn)以及高科技人士； 本市區(qū)中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管； 本市區(qū)政府部門公務(wù)員； 外地工作重慶籍人士為親人購房者。 以上中主要以購買三房為主，少量是二房、四房和復(fù)式單位的目標(biāo)客戶群。是購買二房單位的主要目標(biāo)客戶群。中有部分會(huì)購買四房，躍復(fù)式單位。C、目標(biāo)客戶定位分析 本項(xiàng)目定位是中高檔樓盤，對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶是重慶市的中高收入階層。從經(jīng)濟(jì)能力來看，售價(jià)

23、在2500元/ M左右的一套三房（建筑面積約130 M）約需30萬左右，首期三成約10萬，30年按揭，月供約1500元，這是在其經(jīng)濟(jì)能力承擔(dān)范圍之內(nèi)的。 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃超前，配套齊全，小區(qū)有完善的智能化系統(tǒng)，居家舒適，安全，符合中高收入階層對(duì)居家生活的較高要求。 小區(qū)定位是充滿新加坡風(fēng)情的現(xiàn)代花園小城，小區(qū)有濃厚的社區(qū)文化，符合中高收入階層對(duì)個(gè)人情趣和文化品位的追求。 小區(qū)配套功能的定位如何體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值？ 本項(xiàng)目定位于中高檔樓盤，體現(xiàn)高尚品位的生活，但如何在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出，營(yíng)造樓盤個(gè)性，形成較強(qiáng)的差異性，我們應(yīng)在以下幾個(gè)方面突出特色： 居家品位：環(huán)境獨(dú)特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空

24、間。 服務(wù)品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。（建議收購浪高制藥廠，將浪高辦公樓改為酒店，作為配套。） 生活品位：講究室內(nèi)設(shè)計(jì)理念（如少裝修、多裝飾）居家配備齊全（如工人房、書房、健身房、儲(chǔ)藏間等）的高質(zhì)素生活（泛會(huì)所、大型人文主題生態(tài)公園）。 社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動(dòng)空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。 文化品味：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種文化小品及開展多種業(yè)主活動(dòng)，增強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。 案名定位如何讓人們更注意我們？ 建議本項(xiàng)目名稱為“盈豐新家坡案名說明：1）案名含“盈豐”兩字，寓意盈豐創(chuàng)展將要通過開發(fā)一系列房地產(chǎn)商品，樹立自己的品牌，達(dá)

25、到可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。2）案名新家坡闡釋 A、新：表示我們開發(fā)的產(chǎn)品不但要有創(chuàng)新，而且還要給房地產(chǎn)產(chǎn)品注入新的文化內(nèi)涵，使之成為人居生活新模式的領(lǐng)導(dǎo)者，都市新生活運(yùn)動(dòng)的倡導(dǎo)者，給重慶樓市注入一種新的開發(fā)理念。 B、家：表示我們不僅要給人們一個(gè)棲身的場(chǎng)所，而且要給人們提供一個(gè)可以停靠的港灣，給人一個(gè)放“心”的地方。 C、坡：表示我們的項(xiàng)目所在地的特殊地形。 D、“新家坡”作為一個(gè)整體，與“新加坡”諧音，寓含我們的項(xiàng)目將是與新加坡相關(guān)，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)的是新加坡的風(fēng)格，在市場(chǎng)形象上體現(xiàn)的是充滿新加坡風(fēng)情的現(xiàn)代花園小城，使人一目了然，對(duì)項(xiàng)目的特色和風(fēng)格印象深刻。第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品策劃第一節(jié) 小區(qū)整體

26、布局規(guī)劃一、主入口建議：設(shè)在丹龍路。釋由： 利于展示小區(qū)形象，形成良好品牌。 位于城市干道（丹龍路）出入小區(qū)便捷。 主入口作為起點(diǎn)的軸線，成為聯(lián)系項(xiàng)目周邊東西兩大居民區(qū)的紐帶，有利于高效地利用社區(qū)的公共配套。二、小區(qū)標(biāo)志性構(gòu)筑物 建議在小區(qū)的入口處或其它明顯的地方設(shè)置特色的構(gòu)筑物（例如：塔樓、門亭等），以加強(qiáng)小區(qū)的識(shí)別性及居民的歸屬感。三、小區(qū)整體布局 以東西向的景觀軸線為規(guī)劃布局的依據(jù)，將小區(qū)劃分為南北兩大塊規(guī)劃建設(shè)。 開放的小區(qū)空間與半圍合的空間組合，保持了空間的開敞性和通透性，使住戶有較好朝向的同時(shí)，又擁有良好的自然景觀。 從以人為本的生態(tài)環(huán)境出發(fā)，利用山地地形特征，將自然優(yōu)勢(shì)，周邊生態(tài)

27、及長(zhǎng)江大環(huán)境為本區(qū)域所用，從而使得小區(qū)內(nèi)的“中環(huán)境”，最終產(chǎn)生出住戶文化的“微”環(huán)境，這種三級(jí)環(huán)境相連貫穿整個(gè)設(shè)計(jì)始末，從而產(chǎn)生一個(gè)有創(chuàng)意的、合理的空間變化并具有良好視覺景觀和空間效果，宜人的生活居住空間。四、小區(qū)開發(fā)進(jìn)度 因項(xiàng)目體量大，實(shí)行分期開發(fā)。 項(xiàng)目分二期進(jìn)行開發(fā)，第一期開發(fā)量10萬M左右，以景觀中軸線為界，第一期先開發(fā)北邊，時(shí)間為2001年9月至2002年9月，但中心庭園宜與一期一起建設(shè)。第二期開發(fā)景觀中軸線南邊，時(shí)間為2001年12月至2002年12月。第二節(jié) 建筑風(fēng)格 由于目前市場(chǎng)上沒有新加坡風(fēng)格的建筑，因此我們?yōu)榱藙?chuàng)新，引入新加坡風(fēng)格。 新加坡風(fēng)格，它是具有較濃的熱帶海洋和島嶼

28、文化氣息。它將園林布置引到住宅中，打破了傳統(tǒng)的平面綠化，采用地面、空中、屋頂多層次立體綠化，使室內(nèi)外環(huán)境相互滲透，讓住戶盡享繁華都市中的清新、自然。它強(qiáng)調(diào)的是通風(fēng)和景觀的均好性。在建筑形體設(shè)計(jì)中采用空中花園，270度低臺(tái)落地觀景窗，使家不再成為封閉的城堡而是與自然環(huán)境息息相通。它追求的是一種簡(jiǎn)潔的居家風(fēng)格和平和的居家氣氛，在立面設(shè)計(jì)中，力求以簡(jiǎn)約的手法體現(xiàn)建筑本身所具有的美感。在外墻設(shè)計(jì)中，拋棄了歐陸風(fēng)格的大紅，大黃的浮躁，采用清凈，平和的淺色，少了一份城市的喧囂，多了一份居家的寧靜第三節(jié) 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型的優(yōu)劣直接影響客戶的購買決定，在戶型設(shè)計(jì)上，講究簡(jiǎn)潔、實(shí)用、功能分區(qū)合理、科學(xué)，因此必

29、須遵循以下幾點(diǎn)原則：1）戶型要求實(shí)用，減少室內(nèi)不必要的交通面積，室內(nèi)布局科學(xué)，又不顯局促。2）按三個(gè)空間理念設(shè)計(jì)戶型第一空間：建筑面積層高第二空間：景觀空間第三空間：智慧、信息空間，注入高科技技術(shù)。3）室內(nèi)各功能分區(qū)的明顯合理，要求動(dòng)靜分開，工作與生活空間分開，公共與私密空間分開。4）功能配置合理完善。帶衛(wèi)生間的主臥室、玄關(guān)、工作陽臺(tái)、書房、兒童房、衣帽間、健身房等空間配置需要同戶型面積和目標(biāo)客戶的需要緊密聯(lián)系起來。5）戶型設(shè)計(jì)更貼近人性化。在廚房的設(shè)計(jì)方面除了一型、L型，可考慮開放式，半開放式的廚房設(shè)計(jì)；還應(yīng)考慮到廚房操作臺(tái)的擺放、管線安裝，通風(fēng)排氣條件，在中小戶型采用自用間隔的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)個(gè)

30、性品味。6）可考慮落地弧形窗（打破單純以陽臺(tái)作為居室外延空間的局面）和低窗臺(tái)設(shè)計(jì)（可坐可臥，即增強(qiáng)了使用空間，又開闊了視野），充分體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)。7）樓層平面布局最多控制在一梯四戶為宜。可按“I”字、T”字、蝶形設(shè)計(jì)、景觀、視野、采光互不遮檔。8）具體對(duì)各功能區(qū)的要求如下： 起居廳：應(yīng)寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的朝向和視野，由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，應(yīng)做到兩面臨墻沒有門，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過度空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。 臥室：主臥室最好要有好的朝向和景觀，大戶型的主臥室應(yīng)帶有一個(gè)專用的衛(wèi)生間；如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間

31、，應(yīng)放在主臥室的附近。 餐廳：和起居室空間相對(duì)獨(dú)立，即有關(guān)聯(lián)又有分隔。 廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)，廚房宜帶一服務(wù)陽臺(tái)。 衛(wèi)生間：應(yīng)滿足洗衣、洗澡、便溺、化妝功能，公用衛(wèi)生間、主臥衛(wèi)生間可各有側(cè)重，衛(wèi)生間和洗手間應(yīng)分隔開。第四節(jié) 道路和交通規(guī)劃一、社區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流交通體系。二、利用地勢(shì)高差，采用各種實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀的處理方法，合理組織平面、立體交通流線，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)真正的人車分流，提高居住環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。三、對(duì)小區(qū)居民的用車進(jìn)行預(yù)測(cè)，合理規(guī)劃小區(qū)停車位的數(shù)量。四、設(shè)計(jì)人車流線遵循“車走環(huán)道，人走直線”原則，大環(huán)形車道作為車流的主干道，包括應(yīng)急消防車道，入口主中央庭院的綠化軸線以及中

32、央庭院與連接望江亭相連景觀長(zhǎng)廊的兩條人流走道的設(shè)計(jì)，相對(duì)避免人車干憂，使小區(qū)的安全性和舒適性得到重要保證。第五節(jié) 景觀與綠化規(guī)劃 環(huán)境是社區(qū)中的重要組成部分，主要包括綠化、水體、雕塑、小品等內(nèi)容，是社區(qū)重要的景觀，是社區(qū)重要的文化載體，是業(yè)主嬉戲游樂的對(duì)象。所以絕不能把環(huán)境和居住生活分割開來，一定要統(tǒng)一考慮，互相照應(yīng)。一、小區(qū)綠化分為以下幾個(gè)層次 中心花園道路綠化院落宅旁綠化二、發(fā)展立體綠化、營(yíng)造空中景觀 立體綠化是有效增大住宅綠化面積、改善環(huán)境、美化社區(qū)的重要措施之一。充分利用陽臺(tái)的花卉、盆景，墻面的攀懸植物，天臺(tái)的花卉，以及高樓架空層營(yíng)造空中花園，形成立體綠化。 立體綠化的另一方面是植物的

33、種植立體化，把喬木、灌木、花卉的種植形成有層次的立體景觀。三、充分利用小區(qū)地勢(shì)的高低，現(xiàn)有的園林，進(jìn)行合理的規(guī)劃，設(shè)置臺(tái)階式分段中心花園，作為統(tǒng)領(lǐng)小區(qū)的靈魂和核心。四、為最大限度的滿足社區(qū)各戶型實(shí)現(xiàn)環(huán)境的均好性，建議利用地勢(shì)的落差和單體的高度變化，設(shè)計(jì)成戶戶有景的住宅。五、充分利用小區(qū)地勢(shì)的落差，設(shè)置臺(tái)階式中心花園，將人與自然進(jìn)行有機(jī)融合，體現(xiàn)一種人類回歸自然，返璞歸真的理念設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)布置設(shè)計(jì)園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹木花草，再配上背景音樂，使小區(qū)充滿詩情畫意和人文親和力。第六節(jié) 生活配套規(guī)劃 生活配套，是關(guān)于小區(qū)居民在入住后實(shí)際的生活便利的重要因素，需要精心考慮。一、規(guī)劃原

34、則 A、首先充分利用周邊的市政配套。 B、興建與周邊互補(bǔ)的商業(yè)配套項(xiàng)目，彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足缺陷。 C、商業(yè)配套不能影響小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)。二、會(huì)所規(guī)劃 引入“泛會(huì)所”的概念，將部分室內(nèi)會(huì)所的功能延伸室外，使整個(gè)社區(qū)就是一個(gè)大會(huì)所。作為大社區(qū)的會(huì)所，當(dāng)然它的功能也應(yīng)該多樣化，會(huì)所可以設(shè)置如下的項(xiàng)目：老年活動(dòng)中心、圖書閱覽室、兒童游樂園、健身房、桌球室、棋牌室、乒乓球室、美容健康中心、酒吧、網(wǎng)吧、氧吧、多功能室、診所等。室外可設(shè)置：室內(nèi)外恒溫泳池曲徑：蛇形跑道，增加趣味性，提高身體柔韌。攀爬架：旁邊用綠隔遮擋，鍛煉者必須通過攀爬架前進(jìn)，用于增加上肢力量。 綠色生態(tài)迷宮：可與泳池或小區(qū)內(nèi)綠化相結(jié)合。

35、 赤足步徑：由鵝卵石步徑，熱輻射地面步徑，涉水木炭步徑，各類藥池（次氯酸鈉，麥飯石等）組成。會(huì)所的經(jīng)營(yíng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)一般由物業(yè)管理公司或發(fā)展商的客戶服務(wù)部門來組織和協(xié)調(diào)管理。服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)可參照ISO9002的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行，以提高物業(yè)的檔次。三、商業(yè)項(xiàng)目的配置 社區(qū)里應(yīng)該配備一定規(guī)模的小型超級(jí)市場(chǎng)、凈菜市場(chǎng)、便利店、藥店以及餐飲和茶社等輔助生活服務(wù)設(shè)施，來滿足社區(qū)生活的基本需要，同時(shí)可彌補(bǔ)所處街區(qū)功能的不足。 商業(yè)功能分布的建議： 商業(yè)的設(shè)置和分布原則即要保證基本生活的需要，又要兼顧環(huán)境的完整和交通的便利?；镜纳钣蒙虡I(yè)設(shè)施宜設(shè)置在交通的主要通道上，社區(qū)的大門入口處；休閑的商業(yè)設(shè)

36、施宜設(shè)置在主要的休閑場(chǎng)所，與具有休閑功能的項(xiàng)目設(shè)施同時(shí)配套使用。四、小區(qū)能源設(shè)施的配置 小區(qū)內(nèi)除了配備應(yīng)有的基礎(chǔ)能源設(shè)施以外，還應(yīng)盡量配置高效、節(jié)能、環(huán)保的其他社區(qū)能源供給設(shè)施。如屋頂太陽能設(shè)施，小區(qū)統(tǒng)一供熱供暖設(shè)施（分戶中央空調(diào)）等。第七節(jié) 物業(yè)管理建議一、物業(yè)管理模式建議 本項(xiàng)目的規(guī)模比較大和小區(qū)的物業(yè)品種繁多，物業(yè)配套設(shè)施完善，項(xiàng)目功能內(nèi)容豐富，是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的大社區(qū)。因此鑒于項(xiàng)目的規(guī)模和內(nèi)容的復(fù)雜性，建議實(shí)行分級(jí)管理，并可以采用一般服務(wù)和特殊服務(wù)相結(jié)合的方式，來針對(duì)不同的客戶群體，滿足他們不同層次的需要。 物業(yè)管理可采用顧問型的方式，一可以降低物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；二可以達(dá)到宣傳推廣本

37、項(xiàng)目的目的，從而提高項(xiàng)目和發(fā)展商的知名度。二、服務(wù)內(nèi)容建議 物業(yè)管理公司接管物業(yè)以后，實(shí)行對(duì)社區(qū)的全面化的關(guān)于物業(yè)安全，防火防盜，清潔衛(wèi)生以及其他社區(qū)設(shè)施的管理等等。另外，除了業(yè)主可以享受這些簡(jiǎn)單的服務(wù)外，還可以在社區(qū)內(nèi)得到一些有助于生活需要的輔助服務(wù)，譬如說鐘點(diǎn)工、家政、保育、洗衣、保鏢、專車以及商務(wù)服務(wù)等等。另外社區(qū)還可以設(shè)置住戶專門的醫(yī)療服務(wù)部，定期地為業(yè)主檢查健康狀況，并且承擔(dān)一些應(yīng)急或是緊急的醫(yī)療事件的服務(wù)。服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置要根據(jù)的對(duì)象需要來設(shè)置，這樣不僅滿足了業(yè)主的需要，給他們的生活提供了方便，同時(shí)也提升了物業(yè)的檔次。三、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)建議 服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)不僅是建立在服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容上

38、，更重要的是建立在社區(qū)和業(yè)主之間的相互利益的基礎(chǔ)之上，考慮到社區(qū)服務(wù)和業(yè)主之間的相互依存性，所以服務(wù)費(fèi)用的收取在部分項(xiàng)目上可以盡量扣除利潤(rùn)的因素，部分項(xiàng)目可以考慮給予免費(fèi)的待遇，通過商鋪的租金來支援部分物業(yè)管理費(fèi)用，實(shí)行以業(yè)養(yǎng)業(yè)?？傊３止胶推胶獍l(fā)展的原則。第八節(jié) 小區(qū)智能化規(guī)劃 采用國際領(lǐng)先的星級(jí)智能化管理系統(tǒng)，將信息技術(shù)與生態(tài)技術(shù)有機(jī)結(jié)合在一起，形成自己獨(dú)特風(fēng)格。小區(qū)智能化系統(tǒng)包括管理中心、網(wǎng)絡(luò)布線、家庭智能化三部分，通過三者有機(jī)，緊密地結(jié)合為一個(gè)統(tǒng)一的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，家庭智能化控制包含家庭所需的所有功能，以新技術(shù)提高了系統(tǒng)的所有功能，簡(jiǎn)化了操作，極大地方便了用戶。智能小區(qū)綜合管理中心既是小區(qū)智能網(wǎng)絡(luò)的管理中心，又是將小區(qū)局域同廣域網(wǎng)連接起來的通道。網(wǎng)絡(luò)布線，要充分考慮到用戶將來對(duì)寬帶的需求。第九節(jié) 住宅小區(qū)細(xì)部處理 “細(xì)微之處見真情”，這是發(fā)展商對(duì)開發(fā)產(chǎn)品精益求精、以人為本的開發(fā)理念的寫真，只有強(qiáng)調(diào)在局部做得精彩，才能讓整體變得美妙。 小區(qū)細(xì)部的處理包括室內(nèi)裝修、室外的小區(qū)環(huán)境。室內(nèi)裝修細(xì)節(jié)名 稱細(xì) 節(jié) 內(nèi) 容門門的細(xì)節(jié)隨著室內(nèi)