2022商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告范文

1、第 PAGE20 頁 共 NUMPAGES20 頁2022商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告范文可行性研究報告是從事一種經(jīng)濟活動(投資)之前，雙方要從經(jīng)濟、技術、生產(chǎn)、供銷直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析p ，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估計成功率大小、經(jīng)濟效益和社會效果程度，為決策者和主管機關審批的上報文件。【商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告內(nèi)容】第一部分 項目總論第二部分 項目建設背景、必要性、可行性第三部分 項目產(chǎn)品市場分析p 第四部分 項目產(chǎn)品規(guī)劃方案第五部分 項目建設地與土建總規(guī)第六部分 項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案第七部分 項目組織和勞動定員第八部分 項目實施進度

2、安排第九部分 項目財務評價分析p 第十部分 項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價第十一部分 項目風險分析p 及風險防控第十二部分 項目可行性研究結論與建議第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目總論總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。一、商業(yè)地產(chǎn)項目背景(一)項目名稱(二)項目的承辦單位(三)承擔可行性研究工作的單位情況(四)項目的主管部門(五)項目建設內(nèi)容、規(guī)模、目標(六)項目建設地點二、項目可行性研究主要結論在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經(jīng)

3、濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：(一)項目產(chǎn)品市場前景(二)項目原料供應問題(三)項目政策保障問題(四)項目資金保障問題(五)項目組織保障問題(六)項目技術保障問題(七)項目人力保障問題(八)項目風險控制問題(九)項目財務效益結論(十)項目社會效益結論(十一)項目可行性綜合評價三、主要技術經(jīng)濟指標表在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。四、存在問題及建議對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設背景、必要性、可行性這一部分主要應說明項目發(fā)起的背景、投資的

4、必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設背景(一)國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃(二)項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由(三)二、商業(yè)地產(chǎn)項目建設必要性(一)(二)(三)(四)三、商業(yè)地產(chǎn)項目建設可行性(一)經(jīng)濟可行性(二)政策可行性(三)技術可行性(四)模式可行性(五)組織和人力資可行性第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場分析p 市場分析p 在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析p 的結果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細

5、研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場調(diào)查(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查(二)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格調(diào)查(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查(六)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場預測市場預測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析p ，從而得出市場預測。在可行性研究工作報告中，市場預測的結論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設規(guī)模參考的重要根據(jù)。(一)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場預測(二)商業(yè)地產(chǎn)項

6、目產(chǎn)品國內(nèi)市場預測(三)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格預測(四)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場預測(五)商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場預測(六)商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展前景綜述第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案(一)工藝設備選型(二)工藝說明(三)工藝流程三、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案(一)營銷戰(zhàn)略規(guī)劃(二)營銷模式在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。1、投資者分成2、企業(yè)自銷3、國家部分收購4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析p

7、 (三)促銷策略第五部分商業(yè)地產(chǎn)項目建設地與土建總規(guī)一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設地(一)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地地理位置(二)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地自然情況(三)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地資情況(四)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地經(jīng)濟情況(五)商業(yè)地產(chǎn)項目建設地人口情況二、商業(yè)地產(chǎn)項目土建總規(guī)(一)項目廠址及廠房建設1、廠址2、廠房建設內(nèi)容3、廠房建設造價(二)土建總圖布置1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序和布置方案。2、豎向布置(1)場址地形條件(2)豎向布置方案(3)場地標高及土石方工程量3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的

8、建、構筑物的位置)5、總平面布置主要指標表(三)場內(nèi)外運輸1、場外運輸量及運輸方式2、場內(nèi)運輸量及運輸方式3、場內(nèi)運輸設施及設備(四)項目土建及配套工程1、項目占地2、項目土建及配套工程內(nèi)容(五)項目土建及配套工程造價(六)項目其他輔助工程1、供水工程2、供電工程3、供暖工程4、通信工程5、其他第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案在項目建設中，必須貫徹執(zhí)行國家有關環(huán)境保護、能節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對項目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析p ，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境有害影響較小的最佳方案

9、。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。一、商業(yè)地產(chǎn)項目環(huán)境保護(一)項目環(huán)境保護設計依據(jù)(二)項目環(huán)境保護措施(三)項目環(huán)境保護評價二、商業(yè)地產(chǎn)項目資利用及能耗分析p (一)項目資利用及能耗標準(二)項目資利用及能耗分析p 三、商業(yè)地產(chǎn)項目節(jié)能方案(一)項目節(jié)能設計依據(jù)(二)項目節(jié)能分析p 四、商業(yè)地產(chǎn)項目消防方案(一)項目消防設計依據(jù)(二)項目消防措施(三)火災報警系統(tǒng)(四)滅火系統(tǒng)(五)消防知識教育五、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動安全衛(wèi)生方案(一)項目勞動安全設計依據(jù)(二)項目勞動安全保護措施第七

10、部分 商業(yè)地產(chǎn)項目組織和勞動定員在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來及相應的人員培訓計劃。一、商業(yè)地產(chǎn)項目組織(一)組織形式(二)工作制度二、商業(yè)地產(chǎn)項目勞動定員和人員培訓(一)勞動定員(二)年總工資和職工年平均工資估算(三)人員培訓及費用估算第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項目實施進度安排項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各

11、個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。一、商業(yè)地產(chǎn)項目實施的各階段(一)建立項目實施管理機構(二)資金籌集安排(三)技術獲得與轉讓(四)勘察設計和設備訂貨(五)施工準備(六)施工和生產(chǎn)準備(七)竣工驗收二、商業(yè)地產(chǎn)項目實施進度表三、商業(yè)地產(chǎn)劑項目實施費用(一)建設單位管理費(二)生產(chǎn)籌備費(三)生產(chǎn)職工培訓費(四)辦公和生活家具購置費(五)其他應支出的費用第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務評價分析p 一、商業(yè)地產(chǎn)項目總投

12、資估算圖：項目總投資估算體系二、商業(yè)地產(chǎn)項目資金籌措一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧獙γ恳环N來渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應對下列內(nèi)容加以說明：(一)資金來(二)項目籌資方案三、商業(yè)地產(chǎn)項目投資使用計劃(一)投資使用計劃(二)借款償還計劃四、項目財務評價說明財務測算假定(一)計算依據(jù)及相關說明(二)項目測算基本設定五、商業(yè)地產(chǎn)項目總成本費用估算(一)直接成本(二)工資及

13、福利費用(三)折舊及攤銷(四)工資及福利費用(五)修理費(六)財務費用(七)其他費用(八)財務費用(九)總成本費用六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算(一)銷售收入(二)銷售稅金及附加(三)增值稅(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算七、損益及利潤分配估算八、現(xiàn)金流估算(一)項目投資現(xiàn)金流估算(二)項目資本金現(xiàn)金流估算九、不確定性分析p 在對建設項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析p 不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析p

14、 。根據(jù)分析p 內(nèi)容和側重面不同，不確定性分析p 可分為盈虧平衡分析p 、敏感性分析p 和概率分析p 。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析p 、敏感性分配和概率分析p ，可視項目情況而定。(一)盈虧平衡分析p (二)敏感性分析p 第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項目財務效益、經(jīng)濟和社會效益評價在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明一、財務評價財務評價是考察項目建成后的獲利能

15、力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態(tài)分析p 與動態(tài)分析p 相結合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務評價指標分別和相應的基準參數(shù)財務基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。(一)財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務凈現(xiàn)金流量，按照一個設定的標準折現(xiàn)率(基準收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財務凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。如果項目財務凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務上可行。(二)財務內(nèi)部

16、收益率(FIRR)財務內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。財務內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。一般情況下，財務內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。(三)投資回收期Pt投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：(l)計算公式動態(tài)投資回收期的計算在實際應用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：Pt=(累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值(2)評價準則1)PtP

17、c(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的;2)PtPc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。(四)項目投資收益率ROI項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。ROI部門(行業(yè))平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。(五)項目投資利稅率項目投資利稅率是指項目達到設計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：投資利稅

18、率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資_100%投資利稅率部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮接受。(六)項目資本金凈利潤率(ROE)項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。(七)項目測算核心指標匯總表二、國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析p 的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析p 和外匯效果分析p ，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值(ENPV)指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值(ENPV)，經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。三、社會效益和社會影響分析p 在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析p 以外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分