物業(yè)管理基本制度與政策講義第2講,物業(yè)管理基本制度與政策

1、物業(yè)管理根本制度與政策本課程的知識架構(gòu)第一章物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理效勞 第三章物業(yè)管理的根本制度 第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策復(fù)習(xí)向?qū)??物業(yè)管理師資格考試大綱？2021版是我們復(fù)習(xí)的指導(dǎo)性文件，？物業(yè)管理根本制度與政策?科目修訂后各章的知識點數(shù)如下：章節(jié)考試內(nèi)容知識點數(shù)備注第一章物業(yè)管理概述五節(jié)23考點不多第二章物業(yè)管理服務(wù)八節(jié)27考點較多第三章物業(yè)管理的基本制度七節(jié)59考點最多第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策八節(jié)23考點不多第一章物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)管理的概念 第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與開展第三節(jié)我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革 第四節(jié)?物業(yè)管理條例?第五節(jié)?物權(quán)法?關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有

2、權(quán)的規(guī)定 考試目的 測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理根本特征和制度沿革的掌握程度，以及運用?物業(yè)管理條例？（以下簡稱?條例?和?物權(quán)法?第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分 所有權(quán)分析、處理物業(yè)管理效勞工作中相關(guān)問題的能力。第一節(jié)物業(yè)管理的概念 大綱要求: 物業(yè)管理的概念;物業(yè)管理的內(nèi)容;物業(yè)管理的特征。知識點一：物業(yè)管理的概念物業(yè)管理物業(yè)管理廣義的物業(yè)管理（參見物權(quán)法第八十一條）狹義的物業(yè)管理（參見物業(yè)管理條例第二條）廣義的物業(yè)管理?物權(quán)法?第八十一條：物業(yè)管理，是不動產(chǎn)管理活動的總稱，是指業(yè)主 通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)效勞企業(yè)等方式，對其所有的 建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的活動。狹義的物

3、業(yè)管理?物業(yè)管理條例？（以下簡稱?條例？第二條：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過 選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū) 域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（必考點）一、對?條例?所稱“物業(yè)管理定義的理解（一）前提：物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)效勞企業(yè)的管理方式業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)根據(jù)不同情況，對建筑物及其附屬設(shè)施選 擇不同的管理方式：第一種方式：業(yè)主自己進(jìn)行管理；第二種方式：將不同的效勞內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)效勞企業(yè)；第三種方式：統(tǒng)一委托物業(yè)效勞企業(yè)提供綜合管理效勞。將業(yè)主選聘物業(yè)效勞企業(yè)作為物業(yè)管理活動的前提條件，就

4、是將物業(yè)管 理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、 市場關(guān)系和市場活動，必須遵守市場規(guī)那么。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè) 效勞企業(yè)，必須在平等、自愿、等價有償、老實信用的根底上，必須通 過公開、公平、公正的市場競爭機制進(jìn)行，必須納入市場秩序。需要說明的是，制定市場規(guī)那么，維護(hù)市場秩序，是政府履行物業(yè)管理 市場監(jiān)管職能的重要手段。業(yè)主通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)的方式來對物業(yè) 進(jìn)行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場秩序，服從政府主管部門按照？ 條例?進(jìn)行的監(jiān)管。（二依據(jù)：物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)效勞合同物業(yè)管理活動的實質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)以物業(yè)管理效勞為標(biāo)的進(jìn) 行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下

5、，交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完 成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場行為，是通 過物業(yè)效勞合同的簽訂和履行得以實現(xiàn)的。物業(yè)效勞合同，是業(yè)主和物 業(yè)效勞企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是物 業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約根底。物業(yè)效勞合同確立了業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)之間被效勞者和效勞者的關(guān) 系，明確了物業(yè)管理活動的根本性質(zhì)。物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)物業(yè)效勞合同提供物業(yè)管理效勞，業(yè)主根據(jù)物業(yè)效勞 合同交納相應(yīng)的物業(yè)效勞費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。（三）內(nèi)容：維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定。主要有 兩方面：一是對

6、房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)效勞企業(yè)提供的清潔 衛(wèi)生、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理等效勞。在履行物業(yè)管理根底效勞義務(wù)的前提下，物業(yè)效勞企業(yè)還可以接受業(yè)主 和使用人的委托，為其提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程。例如，利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營，為業(yè)主提供租賃效勞管 理、物業(yè)招商、營銷籌劃、銷售代理等不動產(chǎn)投資理財效勞。單項選擇例題以下關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的選項是Ua.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動b.對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)效勞企業(yè)來進(jìn)行管理c.物業(yè)效勞企業(yè)是基于物業(yè)效勞合同的

7、約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理效 勞的d.物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定答案：b知識點二：物業(yè)管理的特征（必考點）社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個根本特征。（一社會化物業(yè)管理社會化，有兩個根本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)效勞企業(yè)；二是物業(yè)效勞企業(yè)要到社會上去競聘可以接管的物業(yè)工程。物業(yè)管理的社會化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由 多個業(yè)主通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)效勞企業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相別離，是物業(yè)管理社會化的必 要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會一專業(yè)分工，那么是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化 的必要條件。單項選擇例題物業(yè)管理社

8、會化的必要前提是（）a.現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工b.物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相別離 c.物業(yè)的所有權(quán)人在社會上選聘好物業(yè)效勞企業(yè)d.物業(yè)效勞企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)答案：b（二專業(yè)化物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由物業(yè)效勞企業(yè)從解決專業(yè)難點人手，充分運 用專業(yè)方法，通過提供專業(yè)的物業(yè)效勞產(chǎn)品來滿足業(yè)主的需求。物業(yè)管理的專業(yè)化，要求建立市場準(zhǔn)入制度，物業(yè)效勞企業(yè)承接物業(yè)工 程必須具備一定的資質(zhì)等級，從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專業(yè)化的兩 大制度根底。單項選擇例題關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，以下說法不正確是Ua.物業(yè)效勞企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理b.專業(yè)化要求物業(yè)效勞企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機構(gòu)、專業(yè) 的生產(chǎn)工具、專業(yè)的管理方法c.物業(yè)效勞企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格d.要求物業(yè)效勞企業(yè)運用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，實施房屋及其設(shè)施設(shè)備的運行、維修和養(yǎng)護(hù)工作 答案：C（三）市場化（輪換考點）市場化是物業(yè)管理的根本特征。雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場