合肥觀天下營銷報(bào)告

1、觀天下營銷報(bào)告2006年分析一、區(qū)域環(huán)境1、地理位置合肥位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。江淮分水嶺南測(cè)，巢湖北岸，淝河之水穿流而過。合肥是安徽省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心和交通樞紐。2、區(qū)域劃分合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河4區(qū)和肥東、肥西、長豐3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。全市總面積7498平方公里，其中市轄區(qū)面積596平方公里，建成區(qū)面積近150平方公里。2003年末，全市總?cè)丝?56.6萬人，其中市區(qū)人口155.87萬人。3、人口狀況城市總?cè)丝?26萬人口，總面積7266平方公里市區(qū)總面積596.

2、01平方公里，總?cè)丝?42.57萬人。城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口284萬人4、交通狀況合肥地處華東腹部，交通十分方便，全市航空、鐵路、公路互相銜接，已形成立體交通網(wǎng)絡(luò)。航空：合肥駱崗機(jī)場(chǎng)位于城南12公里，是國際大型的現(xiàn)代化機(jī)場(chǎng)，有直通北京、上海等20余條航線，還有直達(dá)香港的定期航班。鐵路：淮南鐵路(復(fù)線)貫穿南北，北至蚌埠，與京滬線、隴海線相接，南至蕪湖，與皖贛、寧蕪線和宣杭線相連。華東第二通道“杭州-蕪湖-合肥阜陽”線路、合(肥)九(江)鐵路已建成通車。公路：合肥已成為全省公路交通中心，有開往本省13個(gè)地市42個(gè)縣的直達(dá)汽車。312國道和206國道在合肥交匯。市內(nèi)交通：市內(nèi)公交有80多條線路，非常便利。

3、5、自然人文資源合肥自然景色頗為優(yōu)美，西依蜀山，南臨巢湖，南淝河縈繞城區(qū)，市內(nèi)道路寬闊，綠樹成蔭，既多現(xiàn)代建筑，又有名勝古跡，是一座古老而又年青的城市。合肥的名勝古跡甚多。從前有鎮(zhèn)淮角韻，梵剎鐘聲，藏舟草色，教弩松蔭，蜀山雪霽，淮浦春融，巢湖夜月，四頂朝霞八處，統(tǒng)稱 “廬陽八景”。現(xiàn)在的名勝古跡以教弩臺(tái)，明教寺，逍遙津，包公祠等最為著名。6、遠(yuǎn)景規(guī)劃進(jìn)入新世紀(jì)以來，按照十六大提出的全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)，合肥市在今后20年發(fā)展的基本思路是：加快發(fā)展，富民強(qiáng)市，整體推進(jìn)現(xiàn)代化大城市建設(shè)，在全省率先全面建設(shè)小康社會(huì)。在發(fā)展經(jīng)濟(jì)上主要是實(shí)施“三步走”戰(zhàn)略，即到201O年生產(chǎn)總值達(dá)到1,000億元，20

4、12年實(shí)現(xiàn)GDP總量比2000年翻兩番、人均GDP達(dá)到3,000美元，到2020年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值翻三番。近期重點(diǎn)是實(shí)施四大基地建設(shè)，即：建設(shè)城郊型農(nóng)業(yè)示范基地，建設(shè)國內(nèi)外重要的制造加工基地，建設(shè)國內(nèi)重要的高新技術(shù)研究與產(chǎn)業(yè)化基地，建設(shè)國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)基地。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)國民經(jīng)濟(jì)快速增長。實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值587.9億元，增長16.2，是自年以來增速最快的一年。財(cái)政收入跨過百億元大關(guān)，達(dá)105.4億元，增長24.9，其中地方財(cái)政收入44.9億元，增長25.3。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，糧食總產(chǎn)166.6萬噸，油料總產(chǎn)35萬噸，均創(chuàng)近年來最高水平。第二產(chǎn)業(yè)快速增長，規(guī)模以上工業(yè)增加值1

5、98.5億元，增長31.5，建筑業(yè)產(chǎn)值突破200億元，增長26.7，江汽集團(tuán)成為首家產(chǎn)值超百億元制造業(yè)企業(yè)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長41.7，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長15.6，全市進(jìn)出口總額增長。2、人均收入城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8610元，增長10.6；農(nóng)民人均純收入2889元，增長21.2，增幅首次超過城鎮(zhèn)居民收入。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額429.1億元，比年初增加69.3億元。新增就業(yè)崗位萬個(gè)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.4。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)62.3；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，產(chǎn)值增長28；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著，新型養(yǎng)殖小區(qū)、規(guī)?；O(shè)施栽培小區(qū)發(fā)展迅猛；第三產(chǎn)業(yè)，特別是各類專業(yè)市場(chǎng)、要素市場(chǎng)及

6、旅游、會(huì)展、物流、金融、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展。投資自主能力顯著增強(qiáng)，自籌資金和非國有投資分別占58.8和60.8。城鄉(xiāng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，住宅、汽車、旅游等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫。個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，全年新增私營企業(yè)6769戶，增加30。4、投資環(huán)境合肥努力為投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，交通、通訊、供電、供水、供氣等基 礎(chǔ)設(shè)施近來有了根本性的改善。航空、鐵路現(xiàn)與國內(nèi)幾十個(gè)大中城市相通，并辟有直達(dá)香港的航班；公路四通八達(dá)，經(jīng)高速公路可直達(dá)南京、上海等城市；合肥港經(jīng)巢湖可直通長江沿岸各口岸；市內(nèi)程控電話交換機(jī)突破30萬門，長話可直撥全國 各地和世界180多個(gè)國家和地區(qū)；市內(nèi)供電和供水設(shè)施完善，供應(yīng)充

7、足；煤氣、液化氣率達(dá)到50，超過全國平均水平。合肥有著廣泛的國際交往，已與日本久留米市、塞拉利昂首都弗里敦市、布隆迪首都布瓊布拉市、 美國哥倫布市、丹麥奧爾堡市、西班牙萊里達(dá)市結(jié)為友好城市，與世界上130多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系，在24個(gè)國家和地區(qū)設(shè)立了350多家海外貿(mào)易機(jī)構(gòu)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)文化交流日益頻繁。市場(chǎng)背景分析一、土地市場(chǎng)分析1、概述合肥土地供應(yīng)政策不會(huì)有根本性調(diào)整。雖然合肥市土地拍賣政策在2004年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是政府在2005年對(duì)土地政策依然不會(huì)有根本性的調(diào)整。因?yàn)橥恋刈鳛榈胤秸氖杖雭碓匆呀?jīng)表現(xiàn)為剛性特征。 2、商品房開發(fā)面積分析2004年前三季度合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

8、土地購置費(fèi)完成21.5億元,同比增長47.2%,土地購置面積為361.4萬平方米,同比增長4.8%；完成土地開發(fā)面積為111.2萬平方米,同比下降26.7%；可以看出,房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用加大,開發(fā)成本增加。拍賣土地價(jià)格的居高不下，以及房地產(chǎn)開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導(dǎo)到產(chǎn)品中去，將是2005年的一個(gè)市場(chǎng)特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費(fèi)者趨于理性的消費(fèi)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不讓利銷售。二、合肥房整體房產(chǎn)市場(chǎng)分析1、概述在合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，合肥的房產(chǎn)市場(chǎng)這幾年也得到了長足的發(fā)展，小區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品的形態(tài)得到不斷的創(chuàng)新和進(jìn)步，各種住宅的新技術(shù)新理念也在各個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目中得到實(shí)際的應(yīng)用，

9、在近兩年里，尤其是今年以來，合肥的住宅市場(chǎng)供需兩旺，樓市一路上揚(yáng)。樓市的利好，極大地激發(fā)了地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，樓盤一個(gè)接一個(gè)地推出，并得到了市場(chǎng)的熱烈響應(yīng)。2、供應(yīng)量分析據(jù)安徽調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：2004年合肥市全年的在售樓盤有130個(gè)之多，以在售建筑類型面積比例看(見圖一)，多層住宅的供應(yīng)面積在2004年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在12月份已然沒有了絕對(duì)性。在2004年1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個(gè)百分點(diǎn)，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高

10、層住宅的面積比率提高了近一倍多。3、市政建設(shè)進(jìn)一步推動(dòng)樓市的發(fā)展今后幾年合肥市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。對(duì)樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動(dòng)點(diǎn)。根據(jù)規(guī)劃，城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”，中間用田園楔入，以改善城市生態(tài)環(huán)境。在現(xiàn)有城市基礎(chǔ)上，城市用地主要向西南方向發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展，有限制地向北方向發(fā)展。規(guī)劃將城市分為5個(gè)分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西南區(qū)、新城區(qū)。城市道路建設(shè)，保持并繼續(xù)完善以“二環(huán)九射”和“五橫五縱”為框架的環(huán)形放射

11、道路系統(tǒng)，完善以市區(qū)公共交通為主體、多種運(yùn)輸方式協(xié)調(diào)發(fā)展的客運(yùn)交通體系和城市各分區(qū)內(nèi)部方格網(wǎng)道路，加強(qiáng)市區(qū)公共停車場(chǎng)(庫)、廣場(chǎng)和步行區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)新火車站到合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的輕軌快速交通線路和客運(yùn)換乘樞紐。2005年，合肥市商業(yè)營業(yè)面積總量控制在500萬平方米以內(nèi)，2010年將控制在600700萬平方米。開發(fā)依靠合肥豐富的旅游資源而延伸出的以休閑度假為主的復(fù)合型休閑度假地產(chǎn)，也將成為新的亮點(diǎn)。西南區(qū)和新城區(qū)仍是05年樓市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。4、產(chǎn)品五型依舊，住宅創(chuàng)新升級(jí)房地產(chǎn)產(chǎn)品無外乎五種類型：普通住宅、別墅、商鋪、寫字樓以及新興的旅游地產(chǎn)。在合肥市，因?yàn)楣I(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)并不強(qiáng)大，

12、合肥市目前在全國的版圖也不具有經(jīng)濟(jì)流通中心地位而寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)是合肥整體經(jīng)濟(jì)繁榮的風(fēng)向標(biāo)，基于前面的分析，我們認(rèn)為寫字樓的發(fā)展空間仍然不大，商業(yè)地產(chǎn)明年上升速度也將泛力。合肥的房地產(chǎn)仍然是住宅產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)，而從五極漂移態(tài)勢(shì)來看，也主要是住宅類產(chǎn)品在作為主力先鋒。2005年住宅產(chǎn)品發(fā)展結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是，小高層產(chǎn)品供應(yīng)量漸超多層建筑，中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，住宅市場(chǎng)將逐漸走進(jìn)“大盤時(shí)代”。在2004年建設(shè)的樓盤中，綠城桂花園、國際花都、上城國際、世紀(jì)陽光花園等是幾個(gè)真正稱得上規(guī)模的大盤，且在住宅品質(zhì)創(chuàng)新上已得到體現(xiàn)。如底層架空，改變以往底層開店的做法，并植入綠色植物；做足山水文章，將水引入小區(qū)內(nèi)部

13、；強(qiáng)調(diào)住宅環(huán)境的均好性，提高小區(qū)的綠地率，以小圍合布局和庭院式手法，將各單元互相組合，形成既圍合又開放的外部空間等做法，這些將真正被開發(fā)商和購房消費(fèi)者所重視。顯然，對(duì)于2005年來說，住宅品質(zhì)創(chuàng)新成了合肥樓市的突破點(diǎn)。5、房市預(yù)期看好、房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩作為具有虛擬經(jīng)濟(jì)成分的房地產(chǎn)，很容易受經(jīng)濟(jì)景氣和媒體渲染的影響，從而行成高漲、下瀉的態(tài)勢(shì)。合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，房?jī)r(jià)仍難下降。主要理由：一是，土地成本增加，合肥市所有的經(jīng)營用地都必須到土地市場(chǎng)公開拿地?？梢钥隙ǚ康禺a(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用會(huì)加大,開發(fā)成本增加。二是，拆遷成本加大，拆遷一直是開發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對(duì)拆遷戶利益保護(hù)

14、的力度越來越大，拆遷成本必然增加；三是，住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整與品質(zhì)的提高仍會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。為了平抑市場(chǎng)暴漲商品房房?jī)r(jià)，合肥市政府已決定劃撥土地新建50萬平方米“平價(jià)房”投放市場(chǎng)，政府對(duì)房?jī)r(jià)暴漲已給出了一個(gè)明確的用市場(chǎng)手段干預(yù)的信號(hào)。隨著“平價(jià)房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，2005年房?jī)r(jià)漲勢(shì)將明顯趨緩，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤整，與2004年的走勢(shì)線相似，只是幅度較今年平緩。如果沒有特別重大以外事情發(fā)生，預(yù)計(jì)合肥明年房?jī)r(jià)整體漲幅在10%左右，與2004年的暴漲幅度相比較減緩50%。但多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別板塊及區(qū)域間漲幅會(huì)有較大差異。三、蜀山區(qū)房整

15、體房產(chǎn)市場(chǎng)分析1、 概述蜀山區(qū)地處合肥市的西南部，國家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和正在興建的合肥政務(wù)文化新區(qū)皆位于該區(qū)內(nèi)。長期以來蜀山區(qū)的開發(fā)面積也一直位于合肥市四行政區(qū)之首，在目前合肥市所有在售樓盤的建筑總面積中，蜀山區(qū)的在售總建筑面積占比達(dá)到40%以上。2、 供應(yīng)量分析從蜀山區(qū)在售的近50家樓盤中，包括了綠城桂花園、國際花都、新加坡花園城等這些規(guī)模在50萬平米以上的大型樓盤，與去年相比，區(qū)域內(nèi)的大中型規(guī)模的樓盤數(shù)量不斷增多，蜀山區(qū)已經(jīng)走進(jìn)了“大盤時(shí)代”。受樓盤規(guī)模和市場(chǎng)接受力的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。而有著觀景優(yōu)勢(shì)的

16、高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是，這點(diǎn)從蜀山區(qū)各建筑類型占比的情況中也有明顯的表現(xiàn)。從蜀山區(qū)近一年的建筑類型占比的情況來看（見圖三），自04年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢(shì)，到04年10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢(shì)，基本持平。3、蜀山區(qū)樓市的發(fā)展趨勢(shì)靜觀本區(qū)域樓市，本年度蜀山區(qū)的樓盤較為集中在兩大開發(fā)區(qū)內(nèi)。即高新開發(fā)區(qū)及正在興建的政務(wù)新區(qū)。蜀山區(qū)因山得名，最大的自然資源就是大蜀山，聚集于大蜀山東北角的周邊，合肥高新技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)區(qū)內(nèi)，以夢(mèng)園小區(qū)為先，近年來出現(xiàn)的如綠城桂

17、花園等一批的高品質(zhì)樓盤，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)供應(yīng)量陸續(xù)增長。受購房追求自然潮流的影響，及購房人對(duì)房屋品質(zhì)要求的提高且對(duì)目前樓盤的健康指標(biāo)非常重視?？諝饧儍?、綠化優(yōu)良的地段，受購房者關(guān)注頗多。且最早發(fā)展的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)目前也積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?，醞釀了濃厚的人文氛圍，為高新區(qū)在今年的開發(fā)上提供了優(yōu)渥的自然景觀與人文條件，形成了蜀山區(qū)的優(yōu)勢(shì)。再看目前發(fā)展中的政務(wù)新區(qū)，百廢待建，提供了大片的土地用于新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。據(jù)跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在政務(wù)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的樓盤中多為一些中大型樓盤，70萬平米的國際花都、以奧運(yùn)為訴求點(diǎn)的頤園世家，以及在年底推出的水墨瀾庭等中高檔樓盤，使今年的購房者將眼球投注到了這塊正在建設(shè)中的

18、熱土上，形成了新區(qū)的繁榮景象。目前蜀山區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)總體表現(xiàn)平穩(wěn)。樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強(qiáng)的吸納能力。四、本區(qū)域樓盤市調(diào)分析1、市調(diào)個(gè)案分布圖這次市調(diào)一共調(diào)查了11個(gè)樓盤，都集中在本項(xiàng)目附近，絕大部分都是屬于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，相比較來說對(duì)我們的項(xiàng)目更具參考價(jià)值，應(yīng)該加以重點(diǎn)分析。2市調(diào)匯總表如下案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園開發(fā)商合肥英泰房地產(chǎn)安徽華房房地產(chǎn)有限公司合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合肥眾望置業(yè)區(qū)域蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）地點(diǎn)蜀鑫路與樊

19、洼路交口北合肥長江西路半島路88號(hào)長江西路898號(hào)高新區(qū)楊振寧大道用途住宅住宅住宅住宅基地面積m2總占地30萬27萬22.5萬平方米銷售面積m237萬（二期15萬）18萬50萬35萬建筑形態(tài)多層、小高層、花園洋房、單身公寓多層、小高層多層、小高層、高層、別墅多層、小高層在售戶數(shù)總戶數(shù)2700（二期940）36001800售出戶數(shù)80024001440銷售率85%86%92%80%規(guī)劃面積m240-26074-18084-320得房率86%83%85%價(jià)格范圍元/m23100-42002900-35003300-50003100-3780平均單價(jià)元/m2多層、小高層3500，單身公寓3100，花

20、園洋房4200， 商鋪6200住宅3200，商鋪6800多層4000，小高層3500，獨(dú)棟別墅10000 3380綠化率40%32.50%40%車位價(jià)格地下停車位8萬-10萬左右，地上停車位未定未定10萬出租100元/個(gè)/月銷售企劃整和推廣：深圳我風(fēng)廣告上海智帝策劃事業(yè)機(jī)構(gòu)自銷自銷廣告重點(diǎn)具有人文、藝術(shù)生活的景觀湖畔城市新公館生活（與董鋪水庫相臨）依山傍水，綠色家園怡人湖濱，生態(tài)園林社區(qū)夢(mèng)園現(xiàn)房時(shí)代物業(yè)費(fèi)用元/月/ m2多層0.6，小高層1.2多層0.5，小高層1多層0.6，小高層1.2媒體狀況戶外看板、引導(dǎo)旗、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、戶外看板車體、報(bào)紙、展板、引導(dǎo)旗網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙可售總價(jià)13億（二

21、期5.3億）5.8億17億8.5億主力面積m2126.8134.3150127主力房型三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)主力客源本區(qū)域高收入階層，自住本區(qū)域中高收入階層，自住本地人自住、公司老板中產(chǎn)階級(jí)主力總價(jià)元44萬43萬52.5萬43萬工程進(jìn)度現(xiàn)房銷售，部分期房銷售期房，將封頂結(jié)構(gòu)封頂現(xiàn)房公開日期2004-5-12004-11-18調(diào)查日期2005-3-2205-3-212005-3-212005-3-21案名御景山莊綠城桂花園二期天怡國際商務(wù)中心新文采花園開發(fā)商安徽高速公路房地產(chǎn)有限責(zé)任公司綠城集團(tuán)安徽天怡投資有限公司安徽新文采建設(shè)工程有限責(zé)任公司區(qū)域蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀

22、山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）地點(diǎn)大蜀山腳下，蜀山森林公園內(nèi)揚(yáng)振寧大道與黃山路交叉口(外商活動(dòng)中心西側(cè))合肥高新開發(fā)區(qū)天波路888號(hào)蜀鑫大道9號(hào)用途住宅住宅辦公、會(huì)務(wù)展示、商住住宅基地面積m25.42萬32萬7479.98銷售面積m22832841萬24500萬多建筑形態(tài)別墅多層、小高層小高層小高層在售戶數(shù)1012700（還有500套未推）164套售出戶數(shù)822000130多戶240銷售率82%90%80%70%規(guī)劃面積m2236-32595-32854-205100-162得房率92%90%83%價(jià)格范圍元/m24500-7000多層4080-5000，小高層33

23、00-5300 3100-36003000-4000平均單價(jià)元/m265004500公寓3400，商鋪92003450綠化率54%42.30%30%車位價(jià)格送車位出租100元/月/個(gè)銷售企劃安徽大成房地產(chǎn)投資咨詢有限公司自銷自銷自銷廣告重點(diǎn)高尚聚居地，至美自然間舒適桂花園，一生好居停會(huì)聚科技財(cái)富精英，打造中央商務(wù)環(huán)境四星級(jí)酒店里的家（新文采大酒店近在咫尺）物業(yè)費(fèi)用元/月/ m2多層0.8，小高1.081.5 1、2樓0.6，3到5樓0.8，5樓以上1媒體狀況車體、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、展板報(bào)紙、車體、網(wǎng)絡(luò)、展板報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)車體、報(bào)紙、展板可售總價(jià)18億18億8330萬14億主力面積m23001351481

24、35主力房型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)主力客源政府官員，當(dāng)?shù)刂耸?，企業(yè)主本地人高收入家庭自住，企業(yè)主高新區(qū)中小公司辦公，也有投資客中等收入白領(lǐng)階層主力總價(jià)元195萬60萬50萬46萬工程進(jìn)度現(xiàn)房現(xiàn)房封頂現(xiàn)房公開日期2004-10-32004-10-182004-6-26調(diào)查日期2005-3-222005-3-212005-3-212005-3-21案名徽商城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期開發(fā)商安徽省徽商集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限合肥萬事利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百大拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司區(qū)域蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（非高新開發(fā)區(qū)）瑤海區(qū)（新站區(qū)）地點(diǎn)合肥市長江西路673號(hào)合肥市潛山路399號(hào)

25、沿河路（合家福超市旁東）用途住宅住宅住宅基地面積m28.9萬14.4萬67231銷售面積m27803422萬28萬（二期113865）建筑形態(tài)別墅多層、小高層小高層在售戶數(shù)1600（還有800戶未推）800多戶售出戶數(shù)800760戶左右銷售率100%95%規(guī)劃面積m2-89-180得房率85%價(jià)格范圍元/m23000-40003000-3600平均單價(jià)元/m2商鋪，上下兩層108平米，單價(jià)7100，聯(lián)排48003400住宅3200，商鋪8000綠化率51%40%車位價(jià)格銷售企劃自銷杭州瑞豐廣告有限公司自銷廣告重點(diǎn)回歸自然的院落式友居生活城西360度關(guān)懷型社區(qū)到香格里拉享受真正的陽光生活物業(yè)費(fèi)用

26、元/月/ m2小高層1.2媒體狀況車體、報(bào)紙、展板車體、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、展板網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙可售總價(jià)3.6億主力面積m2125125主力房型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)主力客源中高收入階層白領(lǐng)中等收入人群為百大的員工買的多主力總價(jià)元76萬42萬40萬工程進(jìn)度封頂現(xiàn)房尾盤銷售公開日期2004-6-62004-9-22004-10-30調(diào)查日期2005-3-222005-3-222005-3-213、市調(diào)個(gè)案總結(jié)3.1區(qū)域分析11個(gè)樓盤有9個(gè)屬于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，另外兩個(gè)樓盤離我們項(xiàng)目也不是很遠(yuǎn)，本區(qū)域樓。緊臨軟件園和科學(xué)城，其中楓丹白鷺湖公館、新加坡花園、御景山莊等樓盤都主打董鋪水庫和大蜀山。董鋪水庫、大蜀山、

27、軟件園和科學(xué)城等都是本區(qū)域的特色所在，幾乎每個(gè)樓盤配套上或多或少都會(huì)提及。本區(qū)域道路干凈寬敞，交通方便，但是商業(yè)氣氛不濃，人氣不旺，但隨著區(qū)域大型社區(qū)的不斷完善，這方面是很有發(fā)展?jié)摿Φ摹?.2建筑形態(tài)分析案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景山莊綠城桂花園二期建筑形態(tài)多層、小高層、花園洋房、單身公寓多層、小高層多層、小高層、高層、別墅多層、小高層別墅多層、小高層案名天怡國際商務(wù)中心新文采花園徽商城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期建筑形態(tài)小高層小高層別墅多層、小高層小高層由上圖分析，大都以多層和小高層為主，也有部分結(jié)合了高層、公寓或別墅項(xiàng)目，可以說形態(tài)多種多樣，但是多層加小高

28、層的組合是最普遍的。且大多數(shù)項(xiàng)目都設(shè)計(jì)有商鋪，或是沿街門面，或是步行街，或是引進(jìn)商場(chǎng)超市，（都市森林就引進(jìn)了好又多，香格里拉花園也引進(jìn)了合家福）。本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)唯一的純高層社區(qū)，這一點(diǎn)是市場(chǎng)空缺。3.3供應(yīng)量分析案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景山莊綠城桂花園二期區(qū)域蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅基地面積m2總占地30萬27萬22.5萬平方米5.42萬32萬銷售面積m237萬（二期15萬）18萬50萬35萬2832841萬案名天怡國際商務(wù)中心新文采花園徽商城市

29、庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期區(qū)域蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（高新開發(fā)區(qū)）蜀山區(qū)（非高新開發(fā)區(qū)）瑤海區(qū)（新站區(qū)）用途辦公、會(huì)務(wù)展示、商住住宅住宅住宅住宅基地面積m27479.988.9萬14.4萬67231銷售面積m224500萬多7803422萬28萬（二期113865）由上圖分析，除別墅和辦公項(xiàng)目外（御景山莊、徽商城市庭院、天怡國際商務(wù)中心），其他的住宅項(xiàng)目占地基本都在10萬以上，銷售面積基本都在20萬以上?？梢哉f本區(qū)域集中在中大型樓盤。3.4價(jià)格分析案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景山莊綠城桂花園二期平均單價(jià)元/m2多層、小高層3500，單身公

30、寓3100， 花園洋房4200， 商鋪6200住宅3200，商鋪6800多層4000，小高層3500，獨(dú)棟別墅10000元/平方米338065004500主力總價(jià)元44萬43萬52.5萬43萬195萬60萬案名天怡國際商務(wù)中心新文采花園徽商城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期平均單價(jià)元/m2酒店式公寓3400，商鋪92003450聯(lián)排4800元，商鋪71003400住宅3200，商鋪8000主力總價(jià)元50萬46萬76萬42萬40萬由上圖分析，該區(qū)域價(jià)格如下：純住宅集中在3200-4500元/平方米不等，平均在3500元/平方米左右，樓層的價(jià)差一般在30-40元/平方米之間。主力總價(jià)集中在4

31、5萬左右。公寓的價(jià)格一般在3100-3400元/平方米之間。金色池塘的小戶型公寓以自住為主，面積在40平方米，價(jià)格在3100元/平方米；天怡國際商務(wù)中心的公寓以辦公為主，面積在54-235平方米之間，價(jià)格為3400元/平方米。聯(lián)排別墅一般在4500元/平方米左右，獨(dú)棟別墅一般在7000元/平方米左右。商鋪的價(jià)格在6200-9200元/平方米之間。金色池塘6200，楓丹白鷺湖公館6800，天怡國際商務(wù)中心9200，徽商城市庭院7100，香格里拉花園8000。區(qū)域內(nèi)商鋪均價(jià)在7500元/平方米左右。物業(yè)管理費(fèi)一般是多層0.6元/平方米/月，小高層1.2元/平方米/月；地下車位一般在8-10萬/個(gè)，

32、出租在100元/個(gè)/月左右。3.5面積分析案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景山莊綠城桂花園二期規(guī)劃面積m240-26074-18084-320236-32595-328主力面積m2126.8134.3150127300135案名天怡國際商務(wù)中心新文采花園徽商城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期規(guī)劃面積m254-205100-162130-29089-180主力面積m2148135125125住宅部分，規(guī)劃面積從小戶型的公寓到大面積的別墅都有，最小的公寓只有40平方米，最大的別墅也有330平方米。主力面積主要集中在125-135平方米之間，有7個(gè)樓盤，占87.5%，只有新加

33、坡花園主力面積在150平方米，平均主力面積在132平方米，主力房型都是三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。對(duì)于辦公用途的項(xiàng)目，如天怡國際商務(wù)中心，主樓55、100、150、185、205平方米左右的戶型各占1/5；副樓戶型集中在70-115平方米，70、80平方米的占一半，110左右的占1/3，187的占1/6。3.6銷售率分析除去幾個(gè)別墅項(xiàng)目以及銷售完畢的項(xiàng)目，列取下表幾個(gè)樓盤來結(jié)合銷售率進(jìn)行分析。案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期綠城桂花園二期天怡國際商務(wù)中心新文采花園漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期公開日期2004-5-12004-11-182004-10-32004-10-182004-6-262004-9

34、-22004-10-30調(diào)查日期2005-3-2205-3-212005-3-212005-3-212005-3-212005-3-222005-3-21銷售率85%86%90%80%70%100%95%月銷售率7.80%21.50%16.40%16%8%15.40%20%一共7個(gè)樓盤，基本都是本期的尾盤銷售，而多數(shù)分期開發(fā)的樓盤的下期都在下半年腿出，如香格里拉花園、金色池塘等，都市森林上半年就會(huì)推出后期。平均月銷售率在15%左右?？梢哉f本區(qū)域的樓市還是不錯(cuò)的，尤其在近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的因素下還有這樣的銷售進(jìn)度是不錯(cuò)的了。1）月銷售率與主力面積關(guān)系圖可以看出主力面積較低的樓盤去化的都還可以，如

35、（都市森林和香格里拉花園），分別在15%和20%，而主力面積較大的樓盤去化的也還好，不是很低（如天怡國際商務(wù)中心），也保持在16%?？偟膩碚f主力面積在135左右的兩個(gè)樓盤（如楓丹白鷺湖公館和綠城桂花園）去化的最快，分別在21.5%和16.4%。說明這個(gè)區(qū)域戶型適中的樓盤需求還是最大的，同時(shí)少量設(shè)置一些大戶型也是有一定市場(chǎng)的。2月銷售率與平均單價(jià)關(guān)系圖可以看出，平均單價(jià)最低的兩個(gè)樓盤，楓丹白鷺湖公館和香格里拉花園（均價(jià)在3200元/平方米），去化的也最快，分別為21.5%和20%。但是單價(jià)最高的綠城桂花園（4500元/平方米）去化的也還可以，有16.4%。說明保證品質(zhì)和口碑的情況下，本區(qū)域的高端

36、市場(chǎng)還是存在的。3.7主力客源分析案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景山莊綠城桂花園二期主力客源本區(qū)域高收入階層，自住本區(qū)域中高收入階層，自住本地人自住、公司老板中產(chǎn)階級(jí)政府官員，當(dāng)?shù)刂耸?，企業(yè)主本地人高收入家庭自住，企業(yè)主案名天怡國際商務(wù)中心新文采花園徽商城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期主力客源高新區(qū)中小公司辦公，也有投資客中等收入白領(lǐng)階層白領(lǐng)中等收入人群為百大的員工買的多本區(qū)域高品質(zhì)的樓盤較多，價(jià)格在整個(gè)合肥市也是最高的，所以本區(qū)域的樓盤一般都是本市中高收入的階層以及高新區(qū)的白領(lǐng)一族為主要購買者。3.8廣告分析案名金色池塘二期楓丹白鷺湖公館一期新加坡花園夢(mèng)園御景

37、山莊綠城桂花園二期廣告重點(diǎn)具有人文、藝術(shù)生活的景觀湖畔城市新公館生活（與董鋪水庫相臨）依山傍水，綠色家園怡人湖濱，生態(tài)園林社區(qū)夢(mèng)園現(xiàn)房時(shí)代高尚聚居地，至美自然間舒適桂花園，一生好居停案名天怡國際商務(wù)中心新文采花園徽商城市庭院漢嘉都市森林一期香格里拉花園二期廣告重點(diǎn)會(huì)聚科技財(cái)富精英，打造中央商務(wù)環(huán)境四星級(jí)酒店里的家（新文采大酒店近在咫尺）回歸自然的院落式友居生活城西360度關(guān)懷型社區(qū)到香格里拉享受真正的陽光生活由上表可以看出，大多樓盤有有社區(qū)概念，說明本區(qū)域社區(qū)氛圍已越來越濃，而像金色池塘、楓丹白鷺湖公館、新加坡花園都以環(huán)境景觀為主打，金色池塘主打其近萬平方米的池塘景觀，楓丹白鷺湖公館、新加坡花

38、園主打董鋪水庫。辦公樓如天怡國際商務(wù)中心則以會(huì)聚科技財(cái)富精英，打造中央商務(wù)環(huán)境概念入市，主打開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公一族。3.9配套分析考慮到我們的項(xiàng)目有商業(yè)部分，而且主要是高層建筑，所以著重選取幾個(gè)有特色的樓盤進(jìn)行分析，集中在小高層項(xiàng)目且有社區(qū)商業(yè)，參考他們的規(guī)劃和配套。1）金色池塘該樓盤周邊有植物園和森林公園，生態(tài)環(huán)境還是不錯(cuò)的。其近萬平方米的池塘景觀、浪漫的甲板木、清新典雅的建筑立面而成為高品質(zhì)樓盤的代表和合肥西區(qū)一處新的風(fēng)景；其景觀尤富于特色，水流蜿蜒、噴泉跌蕩，小島三面、四面環(huán)水；建筑規(guī)劃上，多層設(shè)計(jì)可入戶門廳并設(shè)計(jì)有抄大270度景觀陽臺(tái)，小高層也有入戶花園并引入奢華觀景電梯。小區(qū)內(nèi)部配套齊全，

39、商業(yè)街包括有品牌洗衣、社區(qū)醫(yī)療、美容SPA、經(jīng)典美發(fā)等社區(qū)商業(yè)，會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、室外游泳池、千米步行景觀道、社區(qū)健身路徑等應(yīng)有盡有。2）楓丹白鷺湖公館大蜀山、董鋪水庫環(huán)繞周圍，近長江西路主干道。景觀規(guī)劃上，住房共享的庭院和中心綠化廣場(chǎng)、大手筆的景觀規(guī)劃，將建筑與環(huán)境完善結(jié)合，突出了與人互動(dòng)、相融、交流的設(shè)計(jì)原則，從而使內(nèi)部景觀與外部的董鋪水庫遙相呼應(yīng)，營造出一曲人與自然和諧交流的天籟之音。小區(qū)配套有休閑會(huì)所（健身館、乒乓球、臺(tái)球室、棋牌室、閱覽室）、商業(yè)街（商店、餐館、酒吧、咖啡廳、畫廊）、主題廣場(chǎng)、幼稚園、景觀大道等。3）新加坡花園坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫之濱，地處省城交通主干道

40、長江西路上，所以景觀配套非常好。親水是花園城的一大特色。它呈優(yōu)美的字形，向董鋪萬畝水面張開懷抱，同時(shí)，小區(qū)內(nèi)還建造了畝的人工湖，布置如噴泉、瀑布等各種景觀。畝配套生態(tài)園是小區(qū)的又一特色。由入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親景觀區(qū)、天鵝湖景區(qū)、生態(tài)運(yùn)動(dòng)區(qū)、自然森林風(fēng)光景區(qū)、自然山景觀區(qū)個(gè)主題景區(qū)組成的畝生態(tài)園猶如一個(gè)皇家后花園，讓住戶隨時(shí)隨地親近自然，放松身心。小區(qū)配套有五星級(jí)賓館、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、乒乓球室等，且擁有自己的步行街（夏威夷風(fēng)情商業(yè)街）和商業(yè)綜合樓（內(nèi)設(shè)咖啡廳、球室、健身房、游泳池、銀行、洽談室等），配套豪華可見一斑。4）綠城桂花園北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南

41、接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。綠城桂花園采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景觀，各組團(tuán)高低錯(cuò)落，形成靈活有序的空間形態(tài)。大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)、宅間綠地及蜿蜒曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視角。配套相當(dāng)齊全，小區(qū)配備游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園。小區(qū)還配備有中心會(huì)所，集服務(wù)、休閑、娛樂等功能為一體，內(nèi)設(shè)商務(wù)中心、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場(chǎng)、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務(wù)設(shè)施。5）漢嘉都市森林東靠南北主干線潛山路，北接都市大動(dòng)脈長江路，是政務(wù)新區(qū)、文教區(qū)、高新科技開發(fā)區(qū)的交通要塞。周邊大型社區(qū)

42、鱗次櫛比。景觀上打破以往在房子旁邊造花園的規(guī)劃傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)花園中造房子，園區(qū)保留原生香樟林蔭大道，滿足了景觀的均好性，且全區(qū)實(shí)現(xiàn)了無障礙設(shè)計(jì)。社區(qū)配有完善的生活、商業(yè)服務(wù)體系。園區(qū)的社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)洗衣店、便民中心，并設(shè)有郵政、銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，另外沿街商鋪規(guī)劃更多的休閑娛樂場(chǎng)所。社區(qū)內(nèi)還設(shè)有半籃球場(chǎng)、室外健身設(shè)施、戲水游泳池、親子樂園等。另外社區(qū)還引進(jìn)了“好又多”量販?zhǔn)酱笮统泻秃戏实?0中。6）香格里拉花園緊臨合肥超市領(lǐng)袖合家福，并有大型時(shí)尚商業(yè)街。首家采用玻璃陽臺(tái)，并設(shè)有小高層觀景電梯，小區(qū)配合居民建了合家福、香格里拉廣場(chǎng)，小區(qū)內(nèi)部還有大型的花園，使小高層有很好的景觀。項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況1、

43、位置本項(xiàng)目位于合肥市西部，屬于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，北惻緊臨長江西路，西臨楊振寧，東臨天通路。2、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地35073平方米，含原有建筑15000平方米，規(guī)劃總建筑面積169642萬平方米（其中底層建筑面積13615萬平方米，總覆蓋率38.9%）3、地塊形態(tài)整個(gè)地塊呈東西狹長走勢(shì)，地形呈反“凹”形狀。4、交通168路、18路、221路、234路均在本案附近有站點(diǎn)，去超市、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。5、周邊配套 公園：北望董鋪水庫、南觀人工湖、西依大蜀山、東鄰高新區(qū)，與名人園、人工湖、大蜀山等自然景觀融為一體。 學(xué)校：合肥光華學(xué)校、中國科學(xué)城,雙語幼兒園、中學(xué)、大專院校,教育環(huán)境得天獨(dú)

44、厚。 醫(yī)院：第一人民醫(yī)院分院,可舉步直達(dá)。省立醫(yī)院門診部、解放軍105醫(yī)院也只5分鐘車程。 菜市場(chǎng)：集貿(mào)市場(chǎng)。 商業(yè)：百大合家福、永達(dá)商城、集貿(mào)市場(chǎng)購物。 銀行：建設(shè)銀行、合肥商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄 餐飲：500米范圍內(nèi),匯聚了盛臣好世界大酒店、外商俱樂部、新文采國際酒店、銀灘大浴場(chǎng)等娛樂餐飲場(chǎng)所。本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿長江西路的兩側(cè)，配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、市場(chǎng)、公園、餐飲等一應(yīng)俱全。二、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 交通方便，位于長江西路主要交通要道旁邊，公交線路多。 本項(xiàng)目地塊平整，無需動(dòng)遷，采光和通風(fēng)良好。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品為酒店式公寓和

45、高檔高層公寓，戶型多樣且人性化，可以適應(yīng)不同的購買人群。 該項(xiàng)目的周邊景觀配套非常多，人文環(huán)境好。 該項(xiàng)目C區(qū)住宅證件齊全，隨時(shí)可以銷售。 百大合家福位于項(xiàng)目旁邊，為社區(qū)大型的配套。 本項(xiàng)目有空中花園的設(shè)計(jì)，不僅滿足景觀上的要求，在本區(qū)域也是首創(chuàng)。 6棟30層的高層建筑連成一片，擁有很好的景觀2、劣勢(shì)分析 本項(xiàng)目臨長江西路交通主干道，臨街部分住宅會(huì)有噪音和空氣污染的影響，但本項(xiàng)目沿道路的部分會(huì)有大面積的綠化帶，會(huì)減少這方面的影響。 項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新加坡花園地塊相比，在景觀上處于劣勢(shì)，新加坡花園緊臨董鋪水庫和400畝的生態(tài)園，其景觀優(yōu)于本案。 項(xiàng)目沒有會(huì)所等配套，其內(nèi)部配套明顯劣與周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)

46、案。 原來金濠廣場(chǎng)在當(dāng)?shù)夭缓玫男蜗笫潜卷?xiàng)目的一大劣勢(shì)。 C區(qū)住宅立面及內(nèi)部設(shè)計(jì)有些陳舊，需要改造。3、機(jī)會(huì)分析 合肥高新區(qū)客戶對(duì)高層普遍接受，周邊高層項(xiàng)目比較少，30層的高層住宅更是沒有。 高新區(qū)的中小企業(yè)多，企業(yè)主的投資意識(shí)強(qiáng)烈，高新區(qū)的酒店式公寓幾乎沒有，酒店式公寓的市場(chǎng)存在很大的空間。 周圍商場(chǎng)非常少，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套還不足，對(duì)于商場(chǎng)而言，市場(chǎng)空間很大。 本項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力和品質(zhì)在本市都有很好的口碑，這也給本項(xiàng)目帶來了好的形象。4、威脅分析 周邊的幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定影響，如新加坡花園、湖公館、城市庭院、金色池塘等。 國家宏觀調(diào)控、升息等政策面的消息將對(duì)項(xiàng)目形成威脅。三、項(xiàng)目定位

47、分析1、建筑形態(tài)定位東部地塊（A區(qū)）設(shè)計(jì)為兩幢酒店式公寓及兩幢中小戶型住宅共四幢塔式高層，底部設(shè)三層商業(yè)，其中一層為商鋪形式，與中部原有建筑改造形成室內(nèi)商業(yè)街，二、三層為大型超市，為本項(xiàng)目住戶及周邊小區(qū)住戶服務(wù)。住宅底層架空，四層設(shè)大型屋頂花園，配以健身、休閑設(shè)施；西部地塊（B區(qū)）由四幢純高層住宅布局，底部全部架空，兩幢每層六戶，兩幢每層四戶，相對(duì)提高檔次，以滿足不同客戶群體的需要。2、平面格局酒店式公寓設(shè)置在東部地塊北側(cè)，為兩幢塔式高層，標(biāo)準(zhǔn)層每層20戶，主力面積在25平方米左右。一層設(shè)門廳大堂，四層會(huì)所結(jié)合屋頂花園提供配套服務(wù)。其他六幢塔式高層，采用每層六戶和每層四戶兩種形式，面積以中小面

48、積居多，集中在70-100平方米，適當(dāng)配以大套型提高項(xiàng)目檔次。中間地塊住宅要加以改造，與本項(xiàng)目的檔次相協(xié)調(diào)，面積集中在110平方米左右。3、價(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)的行情，建議本項(xiàng)目的住宅部分多層定位在3500元/平方米，高層定價(jià)在3500-3800元/平方米之間，均價(jià)3650元/平方米；公寓定在4200-4300元/平方米（精裝修）；商業(yè)部分，門面房出售，價(jià)格在7800元/平方米。行銷推廣策略一、行銷目的利用各種活動(dòng)和方式，提升本案的質(zhì)感，使本案的利潤值最大化。塑造開發(fā)商品牌與實(shí)力配合工程進(jìn)度，快速回籠資金二、總體策略先期蓄勢(shì)覆蓋全市集中引爆后續(xù)積累三、推廣定位【高層景觀住宅】推廣支撐點(diǎn)：6棟純高層

49、住宅，貼近大蜀山和董鋪水庫。四、推廣執(zhí)行策略：醞釀期策略：（開盤前3個(gè)月含準(zhǔn)備期）1、 品牌策略積累客戶，吸引客源，樹立開發(fā)商形象。2、業(yè)務(wù)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)戶外看板，工地圍墻到位，開始攔截客戶。市場(chǎng)調(diào)查分析，調(diào)整說辭。確定售樓處位置，建議項(xiàng)目在地塊中間的原有多層住宅中設(shè)置售樓處，為開發(fā)商也節(jié)省了資金，并裝修與小區(qū)規(guī)劃統(tǒng)一的風(fēng)格，吸引路人的注意。同時(shí)在市區(qū)設(shè)置另一個(gè)臨時(shí)售樓處，方便市區(qū)的居民來看房，也增大項(xiàng)目的影響力。完成同一銷售說辭，為DS和參加房展會(huì)做準(zhǔn)備。公開前1個(gè)月，人員進(jìn)場(chǎng)，開始DS和現(xiàn)場(chǎng)咨詢，積累客戶。公開前一周完成初步客戶積累。建議開盤前完工樣板房，建議地點(diǎn)在多層二樓。同時(shí)做好一棟樣板樓的

50、外立面。公開期策略：（開盤后1個(gè)月）1、強(qiáng)勢(shì)宣傳策略利用當(dāng)?shù)氐拿襟w，如：報(bào)紙、電視、廣播、宣傳畫報(bào)、車體等，階段性集中、全方位、立體化的宣傳，形成一種強(qiáng)勢(shì)案場(chǎng)，勾起人們的購買欲望。2、優(yōu)化策略綜合本案的產(chǎn)品點(diǎn)，分析本案優(yōu)劣勢(shì)，深度挖掘本案產(chǎn)品點(diǎn)，優(yōu)化本案的賣點(diǎn)，突出本案與其他個(gè)案的不同點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，拉開與其他個(gè)案的檔次形象，推出本案。3、業(yè)務(wù)執(zhí)行第一波廣告熱潮開始，電視，報(bào)紙，引導(dǎo)旗全面鋪陳。接待中心正式開放。開盤活動(dòng)執(zhí)行。公布抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案看房車開始，配合臨時(shí)接待處設(shè)立看房車，方便客戶看房，同時(shí)又可作為項(xiàng)目宣傳的活動(dòng)媒體使用，上面噴上樓盤名稱，電話，主要賣點(diǎn)等。強(qiáng)銷期策略：（開盤后2個(gè)月內(nèi)）1、銷

51、控策略對(duì)樓盤進(jìn)行適當(dāng)?shù)匿N售控制，給人一種熱銷，一房難求的印象。提高銷售進(jìn)程和銷售利潤。建議將項(xiàng)目分為三期階段銷售。2、樣板房策略制作樣板房，利用樣板房的形象，來介紹本產(chǎn)品的特點(diǎn)，優(yōu)勢(shì)。讓客戶真正的感受到未來的家居生活的模式，吸引其投資置業(yè)。3、業(yè)務(wù)執(zhí)行樣板房正式開放持續(xù)期策略：（強(qiáng)銷期后2個(gè)月）1、優(yōu)惠策略當(dāng)銷售出現(xiàn)瓶頸時(shí)，可以利用各種方式，如：價(jià)格、暗扣、打折、送大禮、送維修等形式，增加銷售。2、業(yè)務(wù)執(zhí)行追蹤老客戶，鼓勵(lì)其介紹新客戶，給予獎(jiǎng)勵(lì)。完成簽約動(dòng)作。五、行銷通路大眾傳統(tǒng)媒體：CF：面對(duì)整個(gè)合肥市客源。NP：面對(duì)整個(gè)合肥市客源。選用媒體：合肥當(dāng)?shù)貓?bào)紙。如新安晚報(bào)、合肥晚報(bào)、安徽商報(bào)。D

52、S：開盤前利用我司積累的意向客戶，進(jìn)行電話DS，吸引客戶在開盤期間來售樓現(xiàn)場(chǎng)，制造現(xiàn)場(chǎng)熱賣氣氛。重點(diǎn)針對(duì)高新區(qū)。車體廣告：選用沿途經(jīng)過經(jīng)本案的旅游路線，廣告的效果較好。網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：面對(duì)周邊地區(qū)的白領(lǐng)等高素質(zhì)客戶，專門制作網(wǎng)站。同時(shí)選用網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行宣傳：合肥新地產(chǎn)交易網(wǎng)、合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)等。標(biāo)志性工地現(xiàn)場(chǎng)：LOGO墻、工地圍板、接待中心、現(xiàn)場(chǎng)看板影響性廣告載體：大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、SP活動(dòng)六、銷售期分析建議項(xiàng)目分為三期銷售銷售期推售產(chǎn)品備注一期C區(qū)多層（商業(yè)除外）C區(qū)證件齊全，可以馬上銷售，快速回籠資金。二期B區(qū)4棟高層可利用一期的熱銷，帶動(dòng)高層的銷售，推出二期。三期商業(yè)可以同時(shí)進(jìn)行

53、招商工作三期A區(qū)高層和酒店式公寓、商業(yè)部分商業(yè)面積價(jià)值較高，經(jīng)過一二期的熱銷，三期將會(huì)順利銷售成功七、價(jià)格策略1、定價(jià)策略采用一房一價(jià)的定價(jià)方式。2、價(jià)格走勢(shì)及調(diào)整價(jià)格的走向我們采用低開高走策略，先推出多層，以3500元/平方米的均價(jià)入市，隨著銷售的順利進(jìn)行，推出高層3600元/平方米，再推出精裝修的酒店式公寓4200元/平方米。3、付款方式采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。取得銀行的配合加快資金的回籠。建議對(duì)一次性付款的客戶給予折扣。八、推廣時(shí)機(jī)建議建議項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)最好在05年的9月份。在6月份開始進(jìn)行前期醞釀的動(dòng)作，引導(dǎo)客戶對(duì)項(xiàng)目的接受度，同時(shí)預(yù)熱市場(chǎng)，在9月份中旬開盤，推出第一期，

54、9月、10月旺銷后，到11月份推出第二期。企劃包裝策略一、 要點(diǎn)提煉 結(jié)合項(xiàng)目周邊多個(gè)產(chǎn)業(yè)園及高新區(qū)的發(fā)展，將本地區(qū)未來發(fā)展的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)，減弱項(xiàng)目與市中心的距離感。 結(jié)合項(xiàng)目周邊地區(qū)已有多片住宅區(qū)的開發(fā)，將新CLD（居住中心）的概念進(jìn)行推廣，吸引社會(huì)的關(guān)注度。 將本案為30層的高層建筑進(jìn)行表現(xiàn)，樹立本案“傲視群雄，笑看風(fēng)云”的獨(dú)特形象，與周邊樓盤區(qū)格開來。 將本項(xiàng)目北觀蜀山湖、西望蜀山風(fēng)景區(qū)、東眺市中心的地段環(huán)境優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)，來提高本案的居住品質(zhì)。 將項(xiàng)目周邊大型超市、學(xué)校等住宅配套設(shè)施進(jìn)行充分的表現(xiàn)，吸引部分潛在的消費(fèi)群體。 將本案塔式高層建筑空間通透性強(qiáng)、日照通風(fēng)和視覺效果佳的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行強(qiáng)有力

55、的闡述，體現(xiàn)當(dāng)代高品質(zhì)樓盤的屬性。 將本案現(xiàn)代簡(jiǎn)潔、活潑的建筑韻律及外部色彩的現(xiàn)代活躍、輕松氣息進(jìn)行表現(xiàn)，來體現(xiàn)出現(xiàn)代居家住宅的人性化標(biāo)準(zhǔn)。 將本案特有的首層架空、空中花園等設(shè)計(jì)帶來的高綠化率及增強(qiáng)活動(dòng)空間的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行強(qiáng)述，樹立本案精品樓盤的形象。 結(jié)合本案周邊地區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行投資性教育，以期抓住更多的有效客戶，使本案在短時(shí)間內(nèi)快速去化。二、 階段性策略 醞釀期市場(chǎng)形態(tài)：項(xiàng)目面世在即，售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已基本就緒，形象推廣和概念炒作計(jì)劃啟動(dòng)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)的眼球。企劃目標(biāo)：涉世之初，迅速樹立工地形象和項(xiàng)目形象，讓潛在置業(yè)者對(duì)樓盤獨(dú)特USP(獨(dú)特的銷售主張)及項(xiàng)目質(zhì)素有不同程度的

56、印象，同時(shí)提升企業(yè)形象, 基本落實(shí)售樓前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，拉高項(xiàng)目的知曉度，為隨后的項(xiàng)目開盤營造良性媒體宣傳空間。執(zhí)行策略：1. 利用媒體的有利性，將開發(fā)商形象、實(shí)力進(jìn)行宣傳，在提升企業(yè)知名度的同時(shí)，提升本案的形象。2. 文化形象塑造：將合肥古今之文化作為主題，將本案所在的區(qū)域形象重新闡述，弱化區(qū)域劣勢(shì)；3. 現(xiàn)場(chǎng)外環(huán)境先行：將現(xiàn)場(chǎng)沿長江西路之綠化環(huán)境及工地外圍形象先行建立，作好醞釀初期準(zhǔn)備；4. 售樓處設(shè)置：于現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，在售樓處的包裝上力求做到給消費(fèi)者以耳目一新的全新感受；5. 實(shí)品屋設(shè)立：現(xiàn)場(chǎng)選擇有利房型，制作23間精裝修實(shí)品屋，給消費(fèi)者以直接的感受； 6. 報(bào)導(dǎo)式廣告運(yùn)用：以新聞稿形

57、式刊登軟文，并將本產(chǎn)品周圍之現(xiàn)在、未來配套、資源等前景明確點(diǎn)列出來，將區(qū)域提升為未來城市新生活領(lǐng)域地位；7. 軟性媒體進(jìn)程：本時(shí)期不論現(xiàn)場(chǎng)或媒體上，建議本案都采取較低調(diào)之醞釀手法，其具體內(nèi)容有： 隔周一篇軟新聞：樓盤品質(zhì)討論導(dǎo)向，資訊或引導(dǎo)式文本； 隔周一篇NP：以區(qū)域擴(kuò)展、新生活中心形式等報(bào)導(dǎo)式廣告為主，宣傳制作物：海報(bào)、派夾報(bào)、樓書等大眾宣傳廣告的運(yùn)用。 醞釀性戶外廣告應(yīng)用：以本案案名及產(chǎn)品定位為主題； SP活動(dòng)舉辦：于本案周邊各區(qū)內(nèi)開展產(chǎn)品推介活動(dòng)，將產(chǎn)品的特性充分的闡述。 公開期市場(chǎng)形態(tài)：項(xiàng)目包裝初見成效，市場(chǎng)知名度開始樹立，具有良好的市場(chǎng)形象，可開盤。企劃目標(biāo)：將項(xiàng)目開盤的各項(xiàng)信息廣

58、泛傳達(dá)，實(shí)現(xiàn)眾人皆知的傳播效果。核心攻擊點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，報(bào)紙廣告、DM直郵為主，電視、網(wǎng)絡(luò)、PR（公關(guān)）活動(dòng)為輔，實(shí)行全方位動(dòng)線封殺。執(zhí)行策略：1. 形象提升操作：以不回避的態(tài)度面向周邊其它個(gè)案，從客觀角度分析介紹，并適當(dāng)公布本案產(chǎn)品作為比較并提升轉(zhuǎn)而使本案成為主角公開；2. 報(bào)道及置入性廣告延續(xù)使用：公開闡述本案“以君之氣度，臨全城景觀”的定位，并延續(xù)上階段主題凸顯本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；3. 樓盤整體亮相推出：參加合肥及周邊城市房展會(huì)，讓購房者注意本案，提升本案的形象，擴(kuò)大購房者的客戶來源；4. 漸熱式媒體進(jìn)程：運(yùn)用一次次比較性、產(chǎn)品導(dǎo)向性廣告波段進(jìn)行產(chǎn)品公開，其具體內(nèi)容有： 一周一篇軟新聞：產(chǎn)品內(nèi)容

59、探討及案件、開發(fā)商形象建立； 一周一篇NP：持續(xù)寓言式及比較式主題公開產(chǎn)品； 現(xiàn)場(chǎng)制作物：樓書、銷平等現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用媒體制作完成； 現(xiàn)場(chǎng)開始播放項(xiàng)目3D動(dòng)畫影片； 實(shí)質(zhì)渠道建立：售樓處、實(shí)品屋、開盤活動(dòng)或宣傳品等應(yīng)用展開，建議租用看房車，增加樓盤的品質(zhì)。 強(qiáng)銷期市場(chǎng)形態(tài)：前階段的預(yù)熱工作和樓盤造勢(shì)宣傳取得一定的效果，為全面推廣奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本期訴求以各賣點(diǎn)為主攻方向。企劃目標(biāo)：深層廣泛銷售，充當(dāng)樓市促銷鉆石期掀起熱銷沖擊波，完成既定銷售指標(biāo)。核心攻擊點(diǎn)：展示樓盤的實(shí)在賣點(diǎn)，實(shí)實(shí)在在面對(duì)客戶，樹立樓盤的高素質(zhì)形象，掀起搶購熱潮。執(zhí)行策略：1. 運(yùn)用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升，適度的營造產(chǎn)品“一房

60、難求”的搶購印象。2. 進(jìn)行DM派發(fā)，讓更多消費(fèi)者更深入的了解本案的特性3. 于售樓現(xiàn)場(chǎng)播放本案影視動(dòng)畫，讓消費(fèi)者更直觀的了解本案。4. 參加合肥、南京等城市的房展會(huì)，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的知名度及形象，并積累有效客戶名單。5. 于售樓現(xiàn)場(chǎng)增加設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)配置圖冊(cè)聯(lián)展。打類似“買住宅，送設(shè)計(jì)”的廣告，吸引更多的潛在客戶。6. 引爆式廣告進(jìn)程：以大量及強(qiáng)勢(shì)之說服力媒體投放，造成銷售及討論熱潮，其具體內(nèi)容有： 一周二篇軟新聞：比較及產(chǎn)品導(dǎo)向文字； 一周一篇NP：產(chǎn)品強(qiáng)烈訴求式廣告； 動(dòng)畫實(shí)景模擬廣告使用：運(yùn)用較實(shí)際手法直接體現(xiàn)產(chǎn)品； 電視廣告投放、網(wǎng)絡(luò)廣告應(yīng)用； 戶外媒體更換，SP活動(dòng)進(jìn)行：戶外媒體