連鎖門店投資開發(fā)可行性分析報(bào)告課件

1、第二章連鎖門店投資開發(fā)可行性分析第1頁，共47頁。學(xué)習(xí)目標(biāo)一、門店投資開發(fā)可行性研究內(nèi)容二、門店投資開發(fā)可行性環(huán)境分析三、門店開發(fā)投資構(gòu)成分析四、門店開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第2頁，共47頁。一、門店投資開發(fā)可行性研究內(nèi)容（一）門店投資開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、概念 所謂門店投資項(xiàng)目的可行性研究就是指投資者擬投資開設(shè)一家門店，為實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，在投資前必須進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、研究與擬建項(xiàng)目有關(guān)的各種資料；對(duì)各種可能的投資方案，進(jìn)行全面的分析論證；預(yù)測、評(píng)價(jià)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，并在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)上的盈利性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)的工作。第3頁，共4

2、7頁。2、作用（1）作為門店投資項(xiàng)目投資決策的依據(jù)（2）作為向銀行等金融機(jī)構(gòu)或金融組織申請(qǐng)貸款、 籌集資金的依據(jù)（3）作為編制設(shè)計(jì)和進(jìn)行建設(shè)工作的依據(jù)（4）作為簽訂有關(guān)合同、協(xié)議的依據(jù)（5）作為項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)的依據(jù)（6）作為項(xiàng)目組織管理、機(jī)構(gòu)設(shè)置、勞動(dòng)定員的依據(jù)（7）作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目環(huán)境影響的依據(jù)，也作為向項(xiàng)目所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)第4頁，共47頁。（二）門店投資項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容1、宏觀投資環(huán)境分析 國內(nèi)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析、未來幾年影響商業(yè)發(fā)展的宏觀因素分析、未來幾年影響商業(yè)發(fā)展的國際環(huán)境分析2、地區(qū)行業(yè)概況分析3、地區(qū)市場需求情況調(diào)查和預(yù)測4、地區(qū)主要門店的競爭狀況

3、調(diào)查分析5、門店業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營規(guī)模分析6、門店選址分析7、門店賣場布局策劃方案的分析8、門店經(jīng)營策略分析9、投資估算和籌資方案分析10、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)11、門店開發(fā)可行性結(jié)論第5頁，共47頁。二、門店投資開發(fā)可行性環(huán)境分析（一）門店投資開發(fā)環(huán)境的概念 門店的投資環(huán)境就是指對(duì)投資在某一區(qū)域內(nèi)的門店的投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。它包括對(duì)投資具有影響的區(qū)域范圍內(nèi)的社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、法律、文化、自然地理、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)等綜合條件。第6頁，共47頁。（二）門店投資開發(fā)環(huán)境的類型按投資環(huán)境存在的物質(zhì)形態(tài)進(jìn)行劃分 硬環(huán)境 、軟環(huán)境 按投資環(huán)境存在的范圍不同進(jìn)行劃分 宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境

4、、微觀投資環(huán)境按投資環(huán)境存在的內(nèi)容不同進(jìn)行劃分 社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物質(zhì)技術(shù)環(huán)境 自然地理和資源環(huán)境第7頁，共47頁。第8頁，共47頁。（三）門店投資開發(fā)環(huán)境的特征1、綜合性2、區(qū)域性3、動(dòng)態(tài)性4、差異性第9頁，共47頁。（四）門店投資開發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容第10頁，共47頁。（五）門店投資開發(fā)環(huán)境分析方法1、道氏評(píng)估法2、多因素評(píng)估法第11頁，共47頁。1、道氏評(píng)估法 道氏評(píng)估法是美國道氏化學(xué)公司根據(jù)自己在海外的經(jīng)歷提出的。道氏公司認(rèn)為，投資者在國外投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)分為兩類：其一是正常企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)或稱競爭風(fēng)險(xiǎn)。例如，自己的競爭對(duì)手也許會(huì)產(chǎn)生出一種性能更好或價(jià)格更低的產(chǎn)品。這類風(fēng)險(xiǎn)存在于任何基本穩(wěn)定的企

5、業(yè)環(huán)境之中，它們是商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的必然結(jié)果。其二是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，即某些可以使企業(yè)所處環(huán)境本身發(fā)生變化的政治、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)因素。這類因素往往會(huì)改變企業(yè)經(jīng)營所遵循的規(guī)則和采取的方式，對(duì)投資者來說，這些變化的影響往往是不確定的，既可能是有利的，也可能是不利的。 第12頁，共47頁。 據(jù)此，道氏公司把影響投資環(huán)境的諸因素按其形成的原因及作用范圍的不同分為兩部分：企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)條件和有可能引起這些條件變化的主要壓力。這兩部分又分別包括40項(xiàng)因素。在對(duì)這兩部分的因素作出評(píng)估后，提出投資項(xiàng)目的預(yù)測方案的比較，可以選擇出具有良好投資環(huán)境的投資場所。第13頁，共47頁。 投資環(huán)境不僅因國別而異，即使在同一國家也

6、會(huì)因不同時(shí)期而發(fā)生變化，所以，在評(píng)價(jià)投資環(huán)境時(shí)，對(duì)其不僅要看過去和現(xiàn)在，而且還要評(píng)估今后可能產(chǎn)生的變化，以便確定這些變化在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)投資活動(dòng)的影響。美國道氏化學(xué)公司從這一角度出發(fā)，制定了一套投資環(huán)境動(dòng)態(tài)分析方法，基本內(nèi)容見表第14頁，共47頁。第15頁，共47頁。道氏評(píng)估法分四個(gè)步驟：第一步，評(píng)估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個(gè)因素第二步，評(píng)估引起變化的各個(gè)主要壓力因素第三步，在前兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有力因素和假設(shè)條件的匯總，從中指出810個(gè)能獲得成功的關(guān)鍵因素第四步，在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，提出四套項(xiàng)目預(yù)測方案。第16頁，共47頁。 第一套是根據(jù)未來7年各關(guān)鍵因素“最可能”的變化而提出的預(yù)測方

7、案：第二套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的好而提出的“樂觀”預(yù)測方案：第三套是假設(shè)各關(guān)鍵因素的變化比預(yù)期的差而提出的“悲觀”預(yù)測方案：第四套是各關(guān)鍵因素變化的最壞、可能導(dǎo)致公司“遭難”的預(yù)測方案。在各個(gè)預(yù)測方案提出之后，請(qǐng)專家對(duì)各個(gè)方案的可能出現(xiàn)的概率進(jìn)行預(yù)測，從而作為決策的參考。第17頁，共47頁。2、多因素評(píng)估法 閔氏多因素評(píng)價(jià)法把影響投資環(huán)境的因素分成十一個(gè)大類，每一大類因素由一組子因素組成，先對(duì)各類因素的子因素作出綜合評(píng)價(jià)，再對(duì)各因素作出優(yōu)、良、中、可、差的判定，然后按下列公式計(jì)算投資環(huán)境總分： 投資環(huán)境總分=W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei) 式中: Wi表示第i類因素的權(quán)重

8、； ai 、bi 、ci 、di 、ei是第i類因素被評(píng)為優(yōu)、良、 中、可、差的百分比，且a+b+c+d+e=1 i=1、2、3、11 投資環(huán)境總分的取值范圍在15之間，愈接近5，說明投資環(huán)境愈佳。反之，愈接近1，則說明投資環(huán)境愈劣。多因素評(píng)估法考慮到的因素比較細(xì)致全面，由專家進(jìn)行評(píng)分簡便易行，但對(duì)各個(gè)因素的權(quán)重的設(shè)定需要認(rèn)真分析確定。第18頁，共47頁。第19頁，共47頁。三、門店開發(fā)投資構(gòu)成分析（一）門店開發(fā)投資的構(gòu)成 門店投資項(xiàng)目的總投資是指擬建項(xiàng)目全部建成、投入運(yùn)營所需的費(fèi)用總和 。在項(xiàng)目的可行性研究和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，對(duì)投資項(xiàng)目總投資的估算，主要是對(duì)項(xiàng)目所需的固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資、無

9、形資產(chǎn)投資和遞延資產(chǎn)投資的估算。第20頁，共47頁。（二）門店所需各類資產(chǎn)及其投資構(gòu)成A、固定資產(chǎn)投資1、門店固定資產(chǎn)的分類按經(jīng)濟(jì)用途分類 營業(yè)用固定資產(chǎn)（房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具） 非營業(yè)用固定資產(chǎn)（職工宿舍、食堂、托兒所等）按所有權(quán)分類 門店自有固定資產(chǎn)、其他企業(yè)投資的固定資產(chǎn)、租入固定資產(chǎn)采用經(jīng)濟(jì)用途和使用情況相結(jié)合形式分類 房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、交通運(yùn)輸工具、辦公設(shè)備、 電器及影視設(shè)備、文體娛樂設(shè)備、其他設(shè)備第21頁，共47頁。2、固定資產(chǎn)投資的構(gòu)成（1）工程費(fèi)用 指直接形成固定資產(chǎn)的工程項(xiàng)目費(fèi)用，可分為建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及設(shè)備購置費(fèi)（2）工程建設(shè)其他費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

10、、研究試驗(yàn)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、投資借款利息費(fèi)、工程質(zhì)量檢測費(fèi)、土地使用稅、征地安置與補(bǔ)償費(fèi)、單位建設(shè)管理單位的管理費(fèi)（3）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（4）預(yù)備費(fèi)用 基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)第22頁，共47頁。B、流動(dòng)資產(chǎn)投資 流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或長于一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變更或加以運(yùn)用的資產(chǎn)。一般包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款和存貨等。（1）現(xiàn)金（2）門店的短期投資 債權(quán)性證券、權(quán)益性證券、混合性證券（3）應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng) 應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款、預(yù)付款項(xiàng) 待攤費(fèi)用（4）存貨 原材料、燃料、物料用品、低值易耗品、商品第23頁，共47頁。C、無形資產(chǎn) 指門店長期使用而沒有

11、實(shí)物形態(tài)，能夠在門店經(jīng)營中長期發(fā)揮作用的權(quán)利、技術(shù)等特殊資產(chǎn)。一般包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。D、遞延資產(chǎn)投資 指不能計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度分期攤銷的各種費(fèi)用。其中包括開辦費(fèi)、以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出、以及對(duì)原有固定資產(chǎn)進(jìn)行裝修、裝潢等的凈支出。第24頁，共47頁。（三）門店投資規(guī)模估算 門店投資規(guī)模的估算依據(jù)，就是門店投資的各項(xiàng)資產(chǎn)內(nèi)容，故首先應(yīng)準(zhǔn)確地確定門店所需各項(xiàng)資產(chǎn)的種類和數(shù)量，然后以此計(jì)算所需資金量。進(jìn)行門店投資規(guī)模估算可采用不同的方法，但常用的是分項(xiàng)詳細(xì)估算法，即先分別計(jì)算擬建門店各項(xiàng)資產(chǎn)所需投資額，然后進(jìn)行加總。第25頁，共47頁

12、。四、門店開發(fā)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 1、涵義： 投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是采用一定的方法和經(jīng)濟(jì)參數(shù)，對(duì)項(xiàng)目投入產(chǎn)出的各種因素進(jìn)行研究、分析計(jì)算和對(duì)比論證的工作。 第26頁，共47頁。準(zhǔn)備工作不確定性分析不確定性分析確定最有方案國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案比較方案比較2、內(nèi)容第27頁，共47頁。（二）門店開發(fā)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、內(nèi)容 門店開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，它是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的條件下，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，以考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。門店開發(fā)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)內(nèi)容主要包括門店財(cái)務(wù)盈利能力分析、門店清償能

13、力分析兩個(gè)方面第28頁，共47頁。2、程序分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編制財(cái)務(wù)報(bào)表：基本報(bào)表、輔助報(bào)表計(jì)算財(cái)務(wù)效益指標(biāo) 依據(jù)財(cái)務(wù)基本報(bào)表計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行不確定性分析 敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析第29頁，共47頁。3、門店開發(fā)財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）投資利潤率 投資利潤率指項(xiàng)目達(dá)到生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。對(duì)生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期年平均利潤總額與總投資的比率。其計(jì)算公式：第30頁，共47頁。年利潤總額=產(chǎn)品銷售收入-產(chǎn)品銷售稅金及附加-總成本費(fèi)用總投資=固定資產(chǎn)投資+投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息+流動(dòng)資金 投資利潤率指標(biāo)反映項(xiàng)目效益與代價(jià)

14、的比例關(guān)系。當(dāng)項(xiàng)目投資利潤率高于或等于行業(yè)的基準(zhǔn)投資利潤率或社會(huì)平均利潤率時(shí)，說明項(xiàng)目是可以接受的。第31頁，共47頁。（2）投資利稅率 投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利稅總額或項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的年平均利稅總額與總投資的比率。其計(jì)算公式為： 投資利稅率= 投資利稅率高于或等于行業(yè)基準(zhǔn)投資利稅率時(shí)，證明項(xiàng)目可以采納。投資利稅率和投資利潤率不同，它在效益中多考慮稅金。 式中：年利稅總額=年利潤總額+年銷售稅金及附加第32頁，共47頁。（3）資本金利潤率 是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈

15、利能力，其計(jì)算公式為：第33頁，共47頁。案例：某項(xiàng)目總資金為2400萬元，其中資本金為1900萬元，項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的銷售收入為1800萬元，總成本費(fèi)用924萬元（含利息支出60萬元），銷售稅金及附加192萬元，所得稅稅率33%。試計(jì)算該項(xiàng)目的總投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率。第34頁，共47頁。（4）銷售利潤率（5）投資收益率（6）投資回收期（T） 一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從開始投入生產(chǎn)年算起，到用每年的凈收益將初始投資全部回收時(shí)止所需要的時(shí)間（7）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率（可通過查建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)取得）或設(shè)定的折現(xiàn)率（當(dāng)

16、行業(yè)未制定基礎(chǔ)收益率時(shí)），將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。其表達(dá)式：第35頁，共47頁。第36頁，共47頁。（8）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性，進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析時(shí)采用比較普遍的一個(gè)指標(biāo)。它反映項(xiàng)目對(duì)占用資金的一種補(bǔ)償、報(bào)酬和恢復(fù)能力第37頁，共47頁。4、門店財(cái)務(wù)清償能力分析（1）固定資產(chǎn)投資國內(nèi)借款償還期（選讀）（2）資產(chǎn)負(fù)債率（長期償債能力比率）（3）流動(dòng)比率（短期償債能力比率）（4）速動(dòng)比率（短期償債能力比率）第38頁，共47頁。（三）門店開發(fā)的不確定性分析1、盈虧平衡分析（1）涵義 盈虧平衡分析又稱量本利分析，通過分析產(chǎn)量、成本、與方案盈利能力之間的關(guān)系找出投資方

17、案盈利與虧損的臨界點(diǎn)，以判斷不確定性因素對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度。第39頁，共47頁。銷售收入(R)、產(chǎn)品價(jià)格(P)與產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系總成本(C)、固定成本(CF)、單位產(chǎn)品變動(dòng)成本(Cv)和產(chǎn)品產(chǎn)量(Q)之間的關(guān)系RPQ0QR0QCCC FC v QC FC v Q第40頁，共47頁。（2）盈虧平衡分析圖銷售收入、總成本和產(chǎn)品產(chǎn)量之間的關(guān)系0QRPQCCFCv QQ*R,CBEP虧損盈利第41頁，共47頁。 練習(xí)：某項(xiàng)目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價(jià)3000元/件，總成本費(fèi)用7800萬元，其中固定成本3000萬元，成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系。求盈虧平衡點(diǎn)產(chǎn)量、盈虧平衡點(diǎn)價(jià)格、盈虧平衡點(diǎn)單位產(chǎn)

18、品變動(dòng)成本第42頁，共47頁。2、敏感性分析（1）敏感性分析 是研究一個(gè)或多個(gè)不確定性因素的變化一定幅度時(shí)，對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，反映投資方案在外部條件發(fā)生變化時(shí)的承受能力。若某不確定性因素在較小的范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，造成經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)有較大的變動(dòng)，從而影響原來結(jié)論的正確性，則該不確定性因素是敏感因素。不確定性因素變動(dòng)的范圍越小，而造成的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的范圍越大，則敏感性越強(qiáng)。敏感性分析分為單因素多因素敏感性分析。第43頁，共47頁。（2）步驟1、確定研究對(duì)象 （選最有代表性的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)，如凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率、投資回收期等）2、選取不確定性因素 （關(guān)鍵因素，投資額、產(chǎn)銷量、

19、產(chǎn)品價(jià)格、 經(jīng)營成本、項(xiàng)目建設(shè)期、項(xiàng)目壽命期等）3、設(shè)定因素的變動(dòng)范圍和變動(dòng)幅度 （通常為20+20，10變動(dòng)）4、計(jì)算某個(gè)因素變動(dòng)時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響5、繪制敏感性分析圖，作出分析。第44頁，共47頁。（3）單因素敏感性分析 在假定只有一個(gè)因素是不確定的，而其他因素都是確定的情況下進(jìn)行的一種敏感性分析第45頁，共47頁。3、風(fēng)險(xiǎn)分析 使用概率來研究預(yù)測不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。（期望值法）第46頁，共47頁。只有剛強(qiáng)的人，才有神圣的意志，凡是戰(zhàn)斗的人，才能取得勝利。7月-227月-22Friday, July 29, 2022如果懼怕前面跌宕的山巖，生命就永遠(yuǎn)只能是死水一潭。03:57:4703:57:4703:577/29/2022 3:57:47 AM拼一個(gè)春夏秋冬，換一生無怨無悔。7月-22