湖南懷化房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、湖南懷化項(xiàng)目(xingm)市場(chǎng)研究2007年8月共五十七頁(yè)懷化地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)研究懷化地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)研究篇懷化城市研究篇共五十七頁(yè)懷化(hui hu)城市研究篇懷化(hui hu)人口變化趨勢(shì)懷化概況、功能定位及地位懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展共五十七頁(yè)懷化-火車(huch)拖來的城市懷化(hui hu)功能定位及地位懷化自古就有“黔滇門戶”、“全楚咽喉”之稱，發(fā)揮著“承東啟西、南引北聯(lián)”的重要作用。懷化火車編組站具有7300個(gè)車皮編組能力，是全國(guó)九大鐵路編組站之一，可直達(dá)北京、上海、廣州等大城市，年發(fā)送旅客342萬(wàn)人次，貨物52萬(wàn)噸。優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，使得懷化成為內(nèi)陸地區(qū)重要的交通、通訊樞紐

2、和物流中心。懷化概況、功能定位及地位共五十七頁(yè)懷化(hui hu)自然地理概況懷化(hui hu)生態(tài)環(huán)境良好，山川秀美，名勝古跡眾多，民俗風(fēng)情迷人，是湖南省的重點(diǎn)旅游城市之一。全市現(xiàn)有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位3個(gè)，省級(jí)文物保護(hù)單位15處，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)，省級(jí)森林公園3個(gè)，省級(jí)自然保護(hù)區(qū)1個(gè)。 懷化屬中國(guó)南方重點(diǎn)林區(qū)之一，森林覆蓋率65.3%，活立木蓄積量5510萬(wàn)立方米，居湖南省第一 黔中郡遺址 鳳凰山風(fēng)景區(qū) 芷江抗日戰(zhàn)爭(zhēng)受降地 懷化概況、功能定位及地位共五十七頁(yè)懷化市政交通狀況分析(fnx)懷化市目前沒有高速公路,市區(qū)主要靠迎豐路及人民(rnmn)路兩條主要干線連接。在未來的湖南省高速公路網(wǎng)

3、“三縱六橫的建設(shè)規(guī)劃中,將開通懷化至婁底全長(zhǎng)251公里的高速公路，同時(shí)邵陽(yáng)至懷化、懷化至新晃 、吉首至懷化作為各大高速公路的支段也將陸續(xù)開通，將懷化與上海、杭州、昆明、包頭等各大城市連接起來。懷化概況、功能定位及地位共五十七頁(yè)懷化(hui hu)行政區(qū)規(guī)劃分析懷化(hui hu)概況、功能定位及地位鶴城區(qū)懷化市共劃分有十四個(gè)縣級(jí)行政區(qū)：鶴城區(qū)，洪江區(qū)，中方縣，芷江縣，新晃縣，麻陽(yáng)縣，安江縣，黔城區(qū)，辰溪縣，會(huì)同縣，靖縣，通道縣，溆浦且，沅陵縣。鶴城區(qū)目前即為懷化市市區(qū)懷化市區(qū)共五十七頁(yè)懷化經(jīng)濟(jì)(jngj)發(fā)展指標(biāo)分析懷化(hui hu)概況、功能定位及地位近幾年懷化經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度迅猛,GDP年增

4、速達(dá)到11.6%,投資環(huán)境也隨之得到很大改善,固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額年增速達(dá)到35%、28%共五十七頁(yè)懷化經(jīng)濟(jì)(jngj)概況懷化(hui hu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展懷化產(chǎn)業(yè)開發(fā)具備一定基礎(chǔ)，支柱產(chǎn)業(yè)逐步壯大。2005年，懷化市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296.4億元，一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為23.3：31.2：45.5。初步形成了醫(yī)藥、林產(chǎn)、化工、食品加工、電力及電化學(xué)等支柱工業(yè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平逐步提高，以商貿(mào)物流為主的第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。 近三年懷化市產(chǎn)業(yè)總值對(duì)比表單位：億元年度第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)%第三產(chǎn)業(yè) 增長(zhǎng)%200463.84.576.315.4119.411.1200570.25.591.217.01

5、33.811.3200675.15.5109.114.8149.812.6共五十七頁(yè)懷化支柱產(chǎn)業(yè)(zh zh chn y)發(fā)展懷化(hui hu)經(jīng)濟(jì)發(fā)展表6 單位就業(yè)人員行業(yè)分布從懷化產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員比重來看,制造業(yè)、教育業(yè)、建筑業(yè)和公共管理所占比重較大其余支柱產(chǎn)業(yè)還有采礦業(yè)、電力及能源供應(yīng)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、社會(huì)福利及保障等。共五十七頁(yè)懷化未來產(chǎn)業(yè)(chny)發(fā)展懷化經(jīng)濟(jì)(jngj)發(fā)展在懷化市2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況及2007年計(jì)劃草案的報(bào)告中對(duì)未來懷化市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃 明確提出：突出新型工業(yè)化，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。其中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)

6、及金融業(yè)、旅游業(yè)的發(fā)展； 規(guī)劃中的西南商貿(mào)物流中心通道原生態(tài)侗文化共五十七頁(yè)懷化地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)研究篇市場(chǎng)(shchng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)研究房產(chǎn)相關(guān)政策城市規(guī)劃懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究共五十七頁(yè)懷化市區(qū)人口概況(gikung)及特點(diǎn) 懷化中心城市目前有人口約40萬(wàn)人，預(yù)計(jì)2020年，中心城人口將達(dá)到60萬(wàn)人，平均每年人口增長(zhǎng)幅度約4%。 從新增人口來源看，懷化所轄周邊郊縣以及農(nóng)村人口是其新增人口的主要組成部分。 2006年，懷化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8442元，增長(zhǎng)9.8%。隨著人均收入的增長(zhǎng)，對(duì)住房的需求層次不斷提升。據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查數(shù)字顯示，全市城鎮(zhèn)有60的居民對(duì)現(xiàn)有的住房不夠(bgu)滿意，有30

7、以上的居民有換購(gòu)住房的愿望。共五十七頁(yè)懷化市區(qū)人口(rnku)未來發(fā)展走向 未來幾年將是懷化城區(qū)人口數(shù)量不斷增大的幾年，預(yù)計(jì)年均人口增加數(shù)量將在1.6萬(wàn)人左右，未來五年內(nèi)新增人口將在8萬(wàn)人以上。 隨著人口的不斷增加，人口對(duì)住房(zhfng)的需求也將不斷增大，按照人均住房(zhfng)面積20平方米計(jì)算，新增人口需求住房面積建筑面積將在160萬(wàn)平方米以上。共五十七頁(yè)金融(jnrng)政策國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易：營(yíng)業(yè)稅、附征的城建稅、附征的教育費(fèi)附加共計(jì)5.5、印花稅萬(wàn)分之五、土地增值稅按增值額的30一60或1對(duì)不能提供完整有效計(jì)稅憑據(jù)，按交易金額1核定征收)，個(gè)人所得稅按應(yīng)納稅(n shu)所

8、得額的20或1(對(duì)不能提供完整有效計(jì)稅憑據(jù)，按交易金額1核定征收)。商品房購(gòu)買交易(一手房交易)：營(yíng)業(yè)稅、附征的城建稅、附征的教育費(fèi)附加共計(jì)5.5、印花稅萬(wàn)分之五、土地增值稅按增值額的30-60或l(對(duì)不能提供完整有效計(jì)稅依據(jù)，按交易金額l核定征收)。懷化市房地產(chǎn)稅收一體化地稅涉稅事項(xiàng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅執(zhí)行減免征收契稅的優(yōu)惠政策，即執(zhí)行2%的稅率。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。享受減半征收契稅優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積不足144平方米際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。三是對(duì)不具備以上三個(gè)條件的非普通住宅，從今年7月1日起，在辦理

9、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，按我省適用稅率4%全額繳納契稅。關(guān)于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅契稅征收管理的通知 共五十七頁(yè)外來(wili)投資優(yōu)惠政策 凡投資數(shù)額較大，并對(duì)我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和公益事業(yè)作出重大貢獻(xiàn)的外來投資者，可授予“榮譽(yù)市民” 稱號(hào)，特邀出席我市的重大慶典和重要會(huì)議。市政府發(fā)給(f i)“一牌一證一卡”。“一牌”即外來投資企業(yè)合法權(quán)益保護(hù)牌；“一證”即外來投資 者證；“一卡”即外來投資企業(yè)繳費(fèi)登記卡。對(duì)外來投資者實(shí)行優(yōu)待：實(shí)行“一個(gè)窗口辦事”制度；實(shí)行“一個(gè)口子收費(fèi)”制度 ；實(shí)行執(zhí)法檢查報(bào)批制度 ；實(shí)行問題限時(shí)辦結(jié)制度 優(yōu)化外來投資服務(wù)環(huán)境，簡(jiǎn)化辦事程序，提高辦事效率：凡在我市舉辦的外來投資企

10、業(yè)，可以依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等方式取得土地使用權(quán)。對(duì)出讓取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、繼承或作為合作合資經(jīng)營(yíng)的折股投資。土地使用的最高年限為：居住用地70年，工業(yè)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地為50年。外來投資項(xiàng)目用地：共五十七頁(yè)懷化城市規(guī)劃(chn sh u hu)概述城市規(guī)劃(chn sh u hu)從整體規(guī)劃來看，整個(gè)城市處于“東文西商”的格局。從目前情況看，規(guī)劃相對(duì)城市發(fā)展局部滯后現(xiàn)象依然存在，表現(xiàn)為：、規(guī)劃的控制作用還不突出。、違背規(guī)劃的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。、體制問題導(dǎo)致一些規(guī)劃失控。共五十七頁(yè)懷化(hui

11、 hu)十一五城市規(guī)劃根據(jù)十一五規(guī)劃，懷化今年(jnnin)月將出臺(tái)新一輪規(guī)劃調(diào)整：發(fā)展方向：重點(diǎn)對(duì)城市發(fā)展方向、路網(wǎng)布局、用地性質(zhì)進(jìn)行局部調(diào)整，發(fā)展思路：按照“一江兩岸、東文西商、南延北擴(kuò)、靚河納山”的城市發(fā)展思路，以建設(shè)“中國(guó)大西南交通樞紐”、“區(qū)域性商貿(mào)物流中心”作為懷化未來城市的基本座標(biāo)，建立適應(yīng)懷化城市發(fā)展需要的布局框架。同時(shí)，根據(jù)懷化發(fā)展實(shí)際，統(tǒng)籌考慮鶴中洪芷城鎮(zhèn)群發(fā)展，按懷化城市100萬(wàn)人口、100平方公里建設(shè)用地的規(guī)模，編制好城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。規(guī)劃目標(biāo)：通過規(guī)劃調(diào)控和引導(dǎo)城市建設(shè)與發(fā)展，逐步將懷化建設(shè)成為宜居的山水生態(tài)城市和五省(市、區(qū))周邊區(qū)域性中心城市。 城市規(guī)劃共五十七頁(yè)

12、階段劃分時(shí)間階段名稱階段特征第一階段04以前商品房萌芽階段1、出現(xiàn)了商品房,幾乎全部為簡(jiǎn)單多層產(chǎn)品；2、少數(shù)富裕的本地人以及企事業(yè)單位職工成為第一批購(gòu)房者.3、價(jià)格變化緩慢。第二階段04-06年商品房起步發(fā)展階段1、產(chǎn)品類型逐漸多樣化,小高層,高層,花園洋房產(chǎn)品相繼出現(xiàn)；2、產(chǎn)品質(zhì)量及小區(qū)規(guī)劃有明顯提高,電梯房概念深入人心；3、購(gòu)房者類型增多,外地買房人開始出現(xiàn)。4、價(jià)格上漲速度加快。第三階段07年-今商品房快速發(fā)展階段1、產(chǎn)品類型較豐富，小高層，高層已在市場(chǎng)占據(jù)一定地位，別墅小區(qū)出現(xiàn)，市內(nèi)幾個(gè)住宅區(qū)域逐漸形成2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品細(xì)節(jié)進(jìn)一步提高，小區(qū)配套功能愈加完善。3、外地購(gòu)房者數(shù)量增多，

13、投資型客戶開始出現(xiàn)，買方市場(chǎng)初步形成。4、價(jià)格上漲速度繼續(xù)加快，達(dá)到了歷史高峰期。懷化商品房發(fā)展階段(jidun)劃分懷化(hui hu)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究共五十七頁(yè)懷化當(dāng)前房地產(chǎn)特點(diǎn)(tdin)概述目前價(jià)格較低，但增幅較大產(chǎn)品已有明確分類，但產(chǎn)品質(zhì)量、營(yíng)銷推廣還處于較低的水平上市場(chǎng)需求以自住為主，未形成完善的市場(chǎng)循環(huán)體制單個(gè)供應(yīng)項(xiàng)目體量較小，但項(xiàng)目數(shù)量較多房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，但呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究(ynji)共五十七頁(yè)分布(fnb)特點(diǎn)懷化(hui hu)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征河西區(qū)域市中心區(qū)域湖天區(qū)區(qū)域懷北區(qū)域城東區(qū)域懷化房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在河西、市中心、湖天開發(fā)區(qū)、

14、懷北、城東5個(gè)區(qū)域本項(xiàng)目懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究共五十七頁(yè) 河西區(qū)域：雍景豪庭、濱江花園、紫園、湘渝世家(shji) 市中心區(qū)域：天龍御園、盛世家園、銀灣小區(qū)、魯班雅苑、瓊天廣場(chǎng)、順天國(guó)際、教師新苑 懷北區(qū)域：新源里菁菁園、幸福家園、龍泉雅苑 湖天開發(fā)區(qū)區(qū)域：華夏湖天、湖天一色、綠海明珠、 城東區(qū)域：金溪房都、順意家園懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究(ynji)共五十七頁(yè)產(chǎn)品(chnpn)特點(diǎn)多層小區(qū) 外立面均為涂料，檔次較低 大部分為簡(jiǎn)約型建筑，無(wú)明確的建筑風(fēng)格。 基本為5-6層板樓，無(wú)電梯。 主力戶型為140-160平方米之間的三居 、四居 基本無(wú)園林規(guī)劃，普通綠化覆蓋，部分小區(qū)設(shè)立(shl)兒童休閑區(qū) 部分

15、小區(qū)設(shè)有底商等生活必需配套，大部分小區(qū)依賴周邊公共配套小高層、高層小區(qū) 外立面大多為涂料，但色彩搭配較好，部分項(xiàng)目開始應(yīng)用墻磚。 大部分為現(xiàn)代簡(jiǎn)約型建筑，已有一些清晰的建筑風(fēng)格 基本為22-38層塔樓，有電梯。 主力戶型為140-180平方米之間的三居、四居 部分小區(qū)有相對(duì)完整的園林規(guī)劃，會(huì)所等.新開發(fā)的小區(qū)基本都設(shè)有成熟的規(guī)劃及配套設(shè)施懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究共五十七頁(yè)供應(yīng)(gngyng)特征懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究(ynji)近幾年懷化市平均每年的房屋施工面積在250萬(wàn)平方米以上，07年上半年施工量較少共五十七頁(yè)銷售(xioshu)現(xiàn)狀目前在售大部分樓盤(lu pn)均已接近尾盤，市場(chǎng)存量不多。懷化市

16、區(qū)房地產(chǎn)研究共五十七頁(yè)價(jià)格(jig)特點(diǎn)多層價(jià)格增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，但06年以后增幅加快高層價(jià)格持續(xù)(chx)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究共五十七頁(yè)客群特點(diǎn)(tdin)政府(zhngf)公務(wù)員軍隊(duì)國(guó)企事業(yè)單位職工周邊住戶私營(yíng)企業(yè)主周邊省市、縣城企業(yè)主本地高收入人群特點(diǎn)：用于自住多為二次置業(yè)四居160平方米左右特點(diǎn)：用于自住一次置業(yè)三居140平方米左右懷化客戶多層項(xiàng)目客戶高層、小高層項(xiàng)目客戶懷化市區(qū)房地產(chǎn)研究共五十七頁(yè)個(gè)案( n)分析天龍(tin ln)御園 位置：南臨花溪路，北臨太平溪，東靠錦溪路，西接香洲綠化廣場(chǎng)。 地處懷化市中心，地理位置優(yōu)越，周邊500米內(nèi)有兩所重點(diǎn)學(xué)校：三中和三完小；重點(diǎn)醫(yī)

17、院：懷化市第一人民醫(yī)院。共五十七頁(yè)天龍(tin ln)御園個(gè)案( n)分析 規(guī)劃：占地面積3萬(wàn)平方米，建筑面積10萬(wàn)平方米，共5棟32層塔樓。 共五十七頁(yè)天龍(tin ln)御園個(gè)案( n)分析1懷化市首個(gè)引入建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的項(xiàng)目。建筑外墻做保溫隔熱處理，窗戶玻璃采用隔熱隔音的斷橋鋁合金中空玻璃。3引入了會(huì)所概念，當(dāng)?shù)刂挥袠O少數(shù)項(xiàng)目具備，包括社區(qū)活動(dòng)中心、游泳池、健身房等項(xiàng)目。2安全智能管理系統(tǒng)在當(dāng)?shù)匾参挥谇傲校肓酥讣y門禁系統(tǒng)。 產(chǎn)品共五十七頁(yè) 戶型 主要戶型面積區(qū)間：150-200平方米，主力戶型為180平方米四居，二梯四戶，平層為主。另有少部分350平方米的復(fù)式-740余平方米的空中(k

18、ngzhng)別墅戶型。 天龍(tin ln)御園個(gè)案分析五室二廳：建筑面積207.39平方米四室二廳：建筑面積183.71平方米共五十七頁(yè)天龍(tin ln)御園個(gè)案( n)分析 價(jià)格 2007年1月開盤，開盤起價(jià)1600元/平方米，2007年7月起價(jià)1780元/平方米，均價(jià)2100元/平方米，價(jià)格半年內(nèi)增長(zhǎng)了約11.2%，平均月增長(zhǎng)1.87%。 目前該樓盤的平均銷售價(jià)格在懷化同類住宅產(chǎn)品中居于前列，位置、節(jié)能環(huán)保材料的運(yùn)用是其主打賣點(diǎn)，也是其高價(jià)格的主要支撐。 共五十七頁(yè)天龍(tin ln)御園個(gè)案( n)分析銷售 整個(gè)項(xiàng)目銷售期分為兩期，一期推出1、3、4號(hào)樓，期房銷售；二期推出2、5號(hào)

19、樓，現(xiàn)房銷售。 一期2007年1月開盤，約350套左右。從銷售速度看，平均每月銷售10套左右。二期現(xiàn)房推出，推出時(shí)間約2008年初。 該項(xiàng)目整體戶型偏大，總價(jià)相對(duì)較高對(duì)，對(duì)其銷售速度有一定的影響。 共五十七頁(yè)天龍(tin ln)御園個(gè)案( n)分析 客戶 來源當(dāng)?shù)刈錾獾乃綘I(yíng)業(yè)主為主，政府機(jī)關(guān)為另一個(gè)主要來源。付款方式50%按揭貸款，50%一次性付款。一次性付款比例較高，反映了當(dāng)?shù)厝速?gòu)房觀念相對(duì)保守，也反映了房?jī)r(jià)收入比處于一個(gè)比較合理的水平。購(gòu)買用途均為自住，多為幾代人住在一起，無(wú)投資客。共五十七頁(yè)天龍(tin ln)御園個(gè)案( n)分析 借鑒建筑節(jié)能產(chǎn)品的運(yùn)用以及其它新技術(shù)的引入。現(xiàn)房銷售以

20、增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商的信心，樹立品牌度。對(duì)本案啟示 規(guī)避戶型面積偏大，造成了一定的銷售壓力。均為32層塔樓，行列式樓體布局，缺乏韻律感。共五十七頁(yè)個(gè)案( n)分析銀灣(yn wn)小區(qū) 位置：懷化市迎風(fēng)東路與順天路交匯處。 周邊重點(diǎn)學(xué)校：三中和四中、迎豐路小學(xué)、星光試驗(yàn)學(xué)校。共五十七頁(yè)銀灣(yn wn)小區(qū)個(gè)案( n)分析 規(guī)劃：占地面積7.4萬(wàn)平方米，建筑面積15萬(wàn)平方米，8棟多層、兩棟9層小高層、兩棟22層高層。 共五十七頁(yè) 戶型(h xn) 主力戶型面積：多層130-160平方米，高層、小高層160平方米以上。 銀灣(yn wn)小區(qū)個(gè)案分析共五十七頁(yè)銀灣(yn wn)小區(qū)個(gè)案( n)分析

21、銷售情況分期產(chǎn)品類型開盤時(shí)間開盤價(jià)鉻（元/平米）現(xiàn)時(shí)價(jià)格（元/平方米）銷售率一期多層2003年650100%二期小高層2006年初1300140090%三期高層2006年底1600180050%多層1300150070%共五十七頁(yè)銀灣(yn wn)小區(qū)個(gè)案( n)分析銷售情況 該項(xiàng)目銷售情況良好，三期第一批多層在2006年12月23日開盤當(dāng)天完成兩千萬(wàn)的銷售業(yè)績(jī)；三期二批多層于2007年4月21日公開選房活動(dòng)當(dāng)日完成80%銷售量。 從推廣方式看，該項(xiàng)目主要依靠口碑傳播。位置、工程質(zhì)量、開發(fā)商品牌度是其銷售良好的主要推動(dòng)因素。共五十七頁(yè)銀灣(yn wn)小區(qū)個(gè)案( n)分析 客戶 來源當(dāng)?shù)刈錾?/p>

22、的私營(yíng)業(yè)主為主，政府機(jī)關(guān)為另一個(gè)主要來源。付款方式60%按揭貸款40%一次性付款。購(gòu)買用途均為自住，多為幾代人住在一起，無(wú)投資客。共五十七頁(yè)銀灣(yn wn)小區(qū)個(gè)案( n)分析開盤價(jià)（元/平方米）推出情況多層小高層高層分期情況共五十七頁(yè)銀灣(yn wn)小區(qū)個(gè)案( n)分析 借鑒重視工程質(zhì)量，注重口碑，樹立品牌度。多層-小高層-高層+多層的產(chǎn)品開發(fā)模式反映了目前區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)。戶型面積適中，促進(jìn)了銷售。對(duì)本案啟示 規(guī)避行列式布局，缺乏韻律感。園林景觀單一。共五十七頁(yè)個(gè)案( n)分析東方(Dngfng)新城 位置：主城區(qū)東側(cè)，西臨城市主干道迎豐路。道路交通通達(dá)，周邊配套齊全。共五十七

23、頁(yè)個(gè)案( n)分析 規(guī)劃(guhu)：占地面積5萬(wàn)平方米，建筑面積8萬(wàn)平方米，容積率1.6，均為6層板樓。 東方新城共五十七頁(yè) 戶型 主力戶型面積(min j)：127-137平方米三居房型。東方(Dngfng)新城個(gè)案分析共五十七頁(yè)東方(Dngfng)新城個(gè)案( n)分析產(chǎn)品懷化首家采用管道直飲水。懷化首家采用新型能源：管道輕烴燃?xì)?。共五十七頁(yè)東方(Dngfng)新城個(gè)案( n)分析銷售情況 價(jià)格：該樓盤2006年10月開盤，開盤價(jià)格900元/平方米，2007年7月銷售價(jià)格1400元/平方米，平均每月增長(zhǎng)約5.6%。 銷售情況：該項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期開1-12號(hào)樓，共300套左右，目前銷售

24、率已達(dá)80%，平均每月銷售套數(shù)20套左右；二期推出13-18號(hào)樓，預(yù)計(jì)2007年8月開盤。 戶型面積相對(duì)較小、總價(jià)相對(duì)較低、新產(chǎn)品的采用是該項(xiàng)目銷售良好的主要原因。共五十七頁(yè)東方(Dngfng)新城個(gè)案( n)分析 客戶 來源政府機(jī)關(guān)公務(wù)員為主，企事業(yè)單位工作人員次之。付款方式60%按揭貸款，40%一次性付款。公務(wù)員為主要群體，因此選用公積金貸款的購(gòu)房者比例相對(duì)較大。購(gòu)買用途均為自住，無(wú)投資客。共五十七頁(yè)東方(Dngfng)新城個(gè)案( n)分析 借鑒新能源及新科技的引用。戶型相對(duì)較小，銷售速度快。多層仍是當(dāng)?shù)刂髁鳟a(chǎn)品。小區(qū)引入了幼兒園。對(duì)本案啟示 規(guī)避整體規(guī)劃單一，無(wú)特點(diǎn)。共五十七頁(yè)未來房地產(chǎn)

25、市場(chǎng)(shchng)判斷. 小高層、高層將引領(lǐng)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)，但多層仍將成為(chngwi)需求主流。將由目前的過于追求檔次逐漸向以需求為出發(fā)點(diǎn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品。. 價(jià)格進(jìn)入快速上升階段，但上升空間有限，單價(jià)3000元將成為市場(chǎng)階段性支撐高點(diǎn)。 自住需求仍為市場(chǎng)主流，投資市場(chǎng)近期很難形成。 未來5年新增人口需求將在160萬(wàn)平方米左右，加之現(xiàn)有居民改善性需求 預(yù)計(jì)總需求將達(dá)400萬(wàn)平方米。供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)中有升，規(guī)模化、品質(zhì)化樓盤將成市場(chǎng)新寵。價(jià)格產(chǎn)品需求共五十七頁(yè)懷化房地產(chǎn)市場(chǎng)(shchng)回顧城市功能懷化市作為湖南省重要的交通樞紐、物流中心和旅游城市，具有房地產(chǎn)開發(fā)的先天優(yōu)勢(shì)。支柱產(chǎn)業(yè)近幾年懷化市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，固定投資業(yè)不斷壯大，支柱產(chǎn)業(yè)群已初步形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，這為房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展提供了有利契機(jī)。市場(chǎng)發(fā)展市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段，供需逐漸放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，規(guī)?；⑵焚|(zhì)化樓盤將成為市場(chǎng)新寵。房?jī)r(jià)起點(diǎn)低，發(fā)