北京西單大悅城定位報告課件

1、北京西單大悅城定位報告目 錄一、西單商圈消費環(huán)境分析1、西單商圈總體商業(yè)情況概述2、西單商圈交通及人流情況概述3、西單商圈行業(yè)市場情況概述4、西單商圈競爭項目情況概述5、西單MALL項目差異化需求分析二 、西單MALL項目SWOT分析1、西單MALL項目條件解讀2、西單MALL項目SWOT分析3、與東方新天地的比較三、西單MALL項目的產(chǎn)品和功能定位1、西單MALL項目目標消費客戶特點2、西單MALL項目產(chǎn)品屬性3、西單MALL項目功能屬性7/27/20222目 錄四、西單MALL項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位1、西單MALL項目主題定位2、西單MALL項目業(yè)種分類規(guī)劃3、西單MALL項目垂直業(yè)態(tài)規(guī)劃

2、4、西單MALL項目水平業(yè)態(tài)規(guī)劃5、西單MALL項目業(yè)態(tài)規(guī)劃指標6、西單MALL項目品牌配置規(guī)劃五、西單MALL項目的招商策略1、西單MALL項目招商策略的基本原則2、西單MALL項目招商工作流程3、西單MALL項目招商工作目標4、西單MALL項目租金收益分析5、西單MALL項目招商指標分解6、西單MALL項目招商優(yōu)惠政策7、西單MALL項目招商推廣策略8、西單MALL項目招商推廣工作進度7/27/20223一、西單商圈消費環(huán)境分析1、西單商圈總體商業(yè)情況概述西單商圈概述 形成與地位：西單商圈形成于上世紀70年代，與前門、王府井并稱為京城三大市級商業(yè)中心。 改造與發(fā)展：西單商業(yè)區(qū)自1993年整

3、體規(guī)劃以來，歷經(jīng)數(shù)年改造發(fā)展，截止到2000年已由傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代化城市商業(yè)中心。 范圍及體量：西單商圈南起西絨線胡同，北至靈境胡同西口，南北長1600米，以西單北大街為軸東西進深 200-300 米，占地 80 公頃，現(xiàn)有大型商業(yè)經(jīng)營面積接近35萬平方米，新增約18萬平方米，五年后有望達到100萬平方米以上。 重點商業(yè)：目前西單擁有各類企業(yè)商家共121家，其中10家零售企業(yè)營業(yè)面積在萬平米以上。 西單商場、西單購物中心、西單賽特、時代廣場、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場、109百貨、西單圖書大廈等。未來新增項目：本案、美晟國際廣場。 經(jīng)濟效益：2006年上半年西單商業(yè)街實現(xiàn)社會消費品零

4、售額總計24億元，同比增長27.8%；實現(xiàn)三級稅收5.99億元。 規(guī)劃及建設(shè)：2008年前，全面實現(xiàn)西單北大街兩側(cè)和宣武門內(nèi)大街東側(cè)的建設(shè)項目規(guī)劃。更新改造西單文化廣場，完成圖書大廈二期工程，建成西單 Mall 項目；同時完成路網(wǎng)改造及地鐵四號線建設(shè)工程。7/27/202257/27/20226時代廣場美美百貨西單圖書大廈中友百貨高登大廈商業(yè)西單明珠西單購物中心華威大廈商業(yè)北京攻略西單商場美晟國際廣場君太百貨西單 Mall置地星座西單國際大廈商業(yè)西單 109 婚慶百貨西單文化廣場西單明珠商場7/27/20227金融街對西單商圈的影響金融街總建筑面積：338萬平方米其中高檔商務(wù)寫字樓約占 76%

5、1平方公里內(nèi)，至少20萬常駐辦公和居住人口擁有70%的中國百強企業(yè)、超過300家金融機構(gòu)的總部、三家世界級知名高檔酒店人均月收入水平達5000元以上 “總部聚集經(jīng)濟”效應(yīng)明顯，各類商務(wù)及政務(wù)交往的消費需求巨大現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)以百貨公司等傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑消費場所極度匱乏現(xiàn)有人均商業(yè)面積不足0.3平米未來金融街中心廣場入市將彌補高端零售及餐飲休閑等商業(yè)設(shè)施的不足 金融街300多家金融機構(gòu)總部、70%的中國500強企業(yè)、20余萬的辦公及居住人群是西單商圈潛在的、實力型消費客群。 金融街現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)不足，有相當部分的零售消費需求和商務(wù)餐飲需求流向西單商圈。 四季商城定位高端，面向高端商務(wù)人群和

6、酒店客戶，對西單零售商業(yè)的影響不明顯。 金樹街1.6萬平方米的餐飲供應(yīng)將截留部分工作日餐飲消費和相當一部分商務(wù)宴請餐飲消費。西單商圈中以金融街商務(wù)人士為目標客戶的餐飲，如：文府大廚、俏江南等餐飲商業(yè)將受到一定影響。7/27/202282、西單商圈交通及人流情況概述地面交通路網(wǎng) 西單商業(yè)區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已基本形成。從整體布局上充分體現(xiàn)了北京市棋盤式與環(huán)路相結(jié)合的結(jié)構(gòu)特點，區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)的整體結(jié)構(gòu)框架，形成了縱橫交錯、四通八達的區(qū)域路網(wǎng)體系，保證了西單北大街的高效、暢通。 主 干 路：長安街、西單北大街 次 干 路：華遠路、橫二條、靈境胡同、辟才胡同 支 路：武功衛(wèi)、堂子胡同等11條胡同 空中連廊：

7、寬5-9米，高4-6米，長1918米的二層步行連廊，將東西兩側(cè)11座現(xiàn)代建筑連接在一起 公交線路：1、4、10、15、22、37、46、47、52、603、604、616、626、726、728、802 、808 、 826；102、105、109電車；特 1、百利寶 201；204、205夜班等25條公交線路。7/27/20229軌道交通路網(wǎng)北京軌道交通規(guī)劃地鐵4號線地鐵1號線地鐵12號線靈境胡同站西單換乘站7/27/202210人流測算比較因素狀況可達性出租車下客點一個(西單地區(qū)僅有四個)；公交車站3個(西單北大街只有四個車站)；未來與南北地鐵口相連；是在西單北地區(qū)最靠近地鐵的商業(yè)；客流量

8、 門前車站2.4萬人，西單北大街最高節(jié)點；可視性與中友和君太相似，優(yōu)于本區(qū)其他商業(yè)位置商圈中部，分享南北向客流地鐵出口西單mall其他節(jié)點西單商圈各節(jié)點人流量西單mallBBBBDBTTTDD7896512347/27/2022113、西單商圈行業(yè)市場情況概述市場現(xiàn)狀西單現(xiàn)狀市場缺口本項目的優(yōu)勢和發(fā)展機遇人性化 購物場所擁擠 沒有可供消費者休息的場所 公共設(shè)施比較臟 商品檔次不一致 部分商場服務(wù)態(tài)度差缺少人性化元素配套服務(wù)設(shè)施差優(yōu)質(zhì)的服務(wù)注重人性化設(shè)施及服務(wù)，例如公共休息區(qū)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。國際化管理以本地百貨和賣場的傳統(tǒng)管理模式為主硬件維護、環(huán)境清潔和保安配套等方面較差缺乏與國際接軌的商業(yè)專業(yè)化

9、管理顧客購物缺乏安全感聘請或引進專業(yè)的國際化商業(yè)管理市場 推廣促銷活動基本以返券為主消費者對返券促銷所帶來的不便性日益反感 新穎的市場推廣宣傳方式組織更多時尚的市場推廣活動，吸引理智的消費者品牌和店面商品品牌雷同現(xiàn)象嚴重內(nèi)部店面分布比較雜亂，店面普遍比較小店面設(shè)計不新穎商業(yè)吸引的品牌不夠豐富缺乏一些有吸引力的國際品牌本項目在品牌上應(yīng)該做到既要延續(xù)西單自身的特點，同時也要引進一些有吸引力的品牌。7/27/202212商業(yè)名稱物業(yè)類型營業(yè)面積(萬平方米)商業(yè)類型消費特征樓層分布開業(yè)時間西單商場獨立商業(yè)體3.4傳統(tǒng)百貨南樓以35歲以上消費者及外埠旅游者為主，北樓25-35歲運動用品消費B1-5F78

10、年開業(yè)，93-95年第一次改造，2003-2005年第二次調(diào)整改造西單購物中心寫字樓+商業(yè)0.6傳統(tǒng)百貨旅游者為主1F-2F1991年開業(yè)華威大廈（北京攻略）3時尚賣場16-25歲韓日時尚消費3F-8F1997年左右開業(yè)中友百貨寫字樓+商業(yè)4時尚百貨20-35歲時尚品牌消費B2-8F1999年1月西單文化廣場獨立地下商業(yè)3.2時尚賣場18-25歲時尚購物及娛樂消費B1-B32000年，2004年6月改造首都時代廣場寫字樓+商業(yè)2.5精品百貨25-40歲中高端品牌消費B2-3F2002年底開業(yè)，2005年10月美美百貨入駐君太百貨寫字樓+商業(yè)6.3時尚百貨20-35歲時尚品牌消費B1-7F200

11、3年底西單國際大廈寫字樓+商業(yè)1.6待定B1-7F109婚慶百貨商業(yè)+酒店3主題百貨婚慶主題消費B1-4F、7F2005年5月西單置地星座寫字樓+商業(yè)1.5街區(qū)型商業(yè)商務(wù)餐飲休閑配套B1-2F2004年底西單圖書大廈獨立商業(yè)體1.6主題商業(yè)圖書文化消費B1-4F1998年5月西單明珠市場寫字樓+商業(yè)3.2小商品賣場16-25歲時尚小商品消費B1-6F2001年7月合計33.97/27/202213商業(yè)形態(tài)營業(yè)面積所占比例百貨15900047%攤位式賣場9400028%購物中心250007%主題商業(yè)4600014%街區(qū)式商業(yè)150004%合計339000100%由上表可以看出，西單商圈經(jīng)過調(diào)整雖

12、已出現(xiàn)購物中心等新型商業(yè)形態(tài)，但其整體商業(yè)仍以百貨及攤位式賣場為主，仍舊未脫離傳統(tǒng)商圈結(jié)構(gòu)，升級版商業(yè)形態(tài)仍有很大發(fā)展空間。商業(yè)形態(tài)及比例：業(yè)態(tài)營業(yè)面積比例零售27390081%餐飲5460016%休閑娛樂105003%合計339000100%上表顯示：西單商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成較為單一，零售業(yè)態(tài)是商圈內(nèi)的絕對主力業(yè)態(tài)，餐飲休閑僅僅是零售業(yè)態(tài)的必要配套。業(yè)態(tài)構(gòu)成及比例：7/27/202214商業(yè)零售品牌7/27/202215消費客單價7/27/202216餐飲娛樂商業(yè)名稱餐飲面積分布樓層餐飲品牌代表西單商場1800B1、2FB1：吉野家、真功夫、好倫哥、有樂和食、咪嘻咪嘻涮涮鍋、康康快餐、鷺島涮涮鍋；2

13、F：31口味冰淇淋等西單購物中心/華威大廈50008F章魚小丸子、福成肥牛、吉野家、正一味、麻辣味覺、臺灣大姑媽餛飩、老北京、成都小吃、面老大、誠信居套餐、蘭州拉面、咪嘻咪嘻、鴨血粉絲湯中友百貨65008F、B1、1FB1：和合谷、麥當勞、肯德基、季諾咖啡、DQ冰淇凌；1F：元綠回轉(zhuǎn)壽司、星巴克；F8：除原有美食廣場外，增麻辣誘惑西單文化廣場3000B1-B2B2：香香美食街（小畢媽涮吧、歐雷卡休閑餐廳、香百味粥餅店、正一味拌飯、味溪村香港名吃屋等）；B1：天府豆花莊、呷哺呷哺、味百咖喱、贏佳火鍋、宏良粥店；下沉層：回轉(zhuǎn)壽司、仙蹤林（RBT）首都時代廣場5000B1B1：元綠壽司、凱絲恩貝、品

14、奇Pizza、咪嘻咪嘻涮吧、吉野家DQ、星巴克、不見不散茶餐廳、尚品小籠包、面愛面、正一味君太百貨10300B1、1F、7FB1：嘉景軒港式茶餐廳、多樂之日、時時樂、一茶一座、面包新語、星巴克、美真香、凱絲恩貝、御食園、天福茗茶、貝爾多爸爸泡芙工坊、肯德基、面愛面、DQ、樂杰士、水果撈、Pizza Hut；1F：哈根達斯；7F：麻辣誘惑、正一味西單國際大廈30007F渝信川菜109婚慶百貨55002F、7F2F：Pizza Hut；7F：香魚家、吉野家、金達萊燒烤、臺灣一品牛肉面、老北平菜館；2F：黃記煌西單置地星座8000B1-2F王品臺塑牛排、俏江南、文府大廚、Jays Corner街角生

15、活西餐廳、賽百味、TIAMO意大利冰淇凌、潮京鮑翅館、壹貳叁咖啡西單明珠市場6500B1、6FB1：元盛元拉面、韓嘉味快餐水吧、麥當勞、吉野家DQ、美美涮吧；6F：家家粗糧王合計54600以快餐為主、兼有少數(shù)中式正餐和高檔商務(wù)宴請餐廳7/27/202217市場租金水平 百貨商場扣點范圍1030%，根據(jù)業(yè)態(tài)不同，扣點范圍有較大差異 餐飲類業(yè)態(tài)流水扣點為1020% 服裝皮具類業(yè)態(tài)的扣點要高于餐飲業(yè)，通常為2030% 化妝品類主要有兩種合作方式：對于國際一線品牌一般采取百貨經(jīng)銷的方式；對于經(jīng)銷商一般采取扣點的方式，一般為20% 專業(yè)市場的租金分為幾類： 西單文化廣場：3.720元/日.平方米 華威商

16、場： 33 47元/日.平方米 街邊專業(yè)店： 100元/日.平方米7/27/202218消費客層時尚青年：年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右；社會角色以學生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對時尚資訊敏感，品牌意識強；具有較強的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費頻率較高、消費欲望強烈日常消費以吃喝玩樂為主，消費比例依次是：餐飲消費31.3%；化妝品、服裝消費12.1%；娛樂、交際和影視支出占10.9%。 商旅人士：人群來源廣泛人群層次多樣化、消費能力多元化；注重游覽、購物過程中的感受，追求新鮮的體驗；一次性消費比例大，重復(fù)光臨消費的機率較??；以餐飲消費和購物消費為主

17、，娛樂消費比例低；受購物氛圍影響沖動性消費所占比例較大。7/27/202219辦公人群：年齡大多在 25-45 之間，受教育程度較高；月收入約在 3000-1.5 萬之間；消費觀念較新，消費需求較強；工作日消費行為集中，消費頻度較高，且以午餐及晚間休閑娛樂消費為主；追求體面的、個性化消費感受；品牌理念較強，注重產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì)及消費環(huán)境；有團體消費及商務(wù)消費需求。居住人群：在西單消費的周邊常住人群范圍較廣，涉及西城、海淀等區(qū)，區(qū)內(nèi)常住人群有相當一部分為機關(guān)、企事業(yè)單位及軍隊工作人員；該部分人群以家庭團體消費為主；周邊常住居民的餐飲消費以中式正餐為主。7/27/202220總結(jié)： 作為城市級商圈，

18、西單無論從商業(yè)規(guī)模、分布密集程度還是人流構(gòu)成、商業(yè) 氛圍等方面都已相當成熟！ 作為較早形成的商圈，西單從商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、消費構(gòu)成、物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都已顯現(xiàn)出單一、不足和局限！ 作為生命力旺盛的商圈，西單已開始進入“豐富商業(yè)形態(tài)”、“調(diào)整商業(yè)結(jié)構(gòu)”、“提升商業(yè)品質(zhì)”的蛻變和新生！7/27/2022214、西單商圈競爭項目情況概述中友百貨商 場 定 位：中檔以上時尚品牌消費開 業(yè) 時 間：1999年元旦營 業(yè) 面 積：近4萬平方米單 層 面 積：4000平方米左右年均營業(yè)額：10億以上日均客流量：平日3.5萬，節(jié)假日近10萬停 車 位：100余個地下車位商 品 檔 次：中檔偏上消 費 客 群：2

19、0-35歲經(jīng) 營 特 點：返券、延長夜間營業(yè)時間樓層分布美食天地8F家居、家電通訊7F休閑、牛仔、運動、戶外6F少女流行服飾5F職業(yè)白領(lǐng)服飾4F精品品牌女裝、配飾3F男士精品服飾2F化妝品、珠寶、鞋、箱包皮具1F運動用品、快餐、咖啡B1超市、美發(fā)、健身、停車B2業(yè)態(tài)比例基本資料7/27/202222君太百貨商 場 定 位：時尚品牌消費開 業(yè) 時 間：2003年底營 業(yè) 面 積：6.3萬平方米單 層 面 積：7000余平方米年均營業(yè)額：9.5億左右日均客流量：平日1.5-3萬，節(jié)假日近6-8萬停 車 位：250余個地下車位商 品 檔 次：中檔偏下消 費 客 群：20-35歲經(jīng) 營 特 點：經(jīng)常性

20、返券促銷樓層分布家居生活用品、餐飲7F休閑、牛仔、運動、戶外6F少女流行服飾5F職業(yè)白領(lǐng)服飾、內(nèi)衣等4F時尚女裝配飾、美發(fā)美甲3F男士正裝、休閑服飾2F化妝品、珠寶、鞋、眼鏡、甜品1F快餐、咖啡、個人護理用品、甜品B1停車場B2-3業(yè)態(tài)比例基本資料7/27/202223時代廣場美美百貨商 場 定 位：國際品牌、精品百貨開 業(yè) 時 間：2005年10月美美百貨入駐營 業(yè) 面 積：2.5萬平方米單 層 面 積：5000平方米左右年均營業(yè)額：不詳日均客流量：平日8000-1.2萬，節(jié)假日近3萬停 車 位：300余個地下車位商 品 檔 次：中高檔消 費 客 群：25-40歲經(jīng) 營 特 點：品牌形象、服

21、務(wù)、環(huán)境樓層分布知名品牌暫未營業(yè)3F2F國際1、2線品牌副牌1F快餐、咖啡、茶餐廳、甜品、影院B1SONY展示、美發(fā)、保健等B2業(yè)態(tài)比例基本資料停車場B37/27/202224未來一年區(qū)域新增項目：美晟國際中心基本資料總 體 建 筑 面 積：111687平方米寫字樓建筑面積：43349平方米商 業(yè) 建 筑 面 積：45122平方米商 業(yè) 樓 層 分 布：B1-5F項 目 停 車 位：566個地下車位意 向 商 戶： 伊勢丹百貨預(yù) 計 交 房 時 間：2007年7月預(yù) 計 開 業(yè) 時 間：2007年底或2008年初7/27/2022255、西單MALL差異化需求分析定位差異化價格2000以上20

22、0015001000500時尚性 1西單商場2西單購物中心3 四季商城4 百盛5中友6美美7君太8美晟9西單mall928756431市場空白點7/27/202226消費需求差異化 需要大型青年活動廣場和時尚潮流聚集地 需要體驗更多、更新的餐飲、娛樂、互動的項目和生活方式 高科技潮流數(shù)碼產(chǎn)品的集散地 健康時尚的健身中心 大型、現(xiàn)代化、舒適和享受體驗的電影院 創(chuàng)新和大膽的體驗式購物場所7/27/202227消費群體差異化7/27/2022287/27/2022297/27/2022307/27/2022317/27/202232西單MALL1234產(chǎn)品定位差異化 傳統(tǒng)百貨的升級版本； 更多的餐飲

23、、休閑、服務(wù)空間； 更好的購物環(huán)境； 更大的展示空間； 更體貼的購物體驗；功能需求的差異化 增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類吃的天堂 增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能歡聚時刻消費品牌的差異化 ZARA等國際新品牌的大力引入 既有傳統(tǒng)百貨大眾品牌，亦有個性小眾化品牌消費群體差異化80后的年輕化、品味化典型特征總結(jié)7/27/202233二、西單MALL項目SWOT分析1、西單MALL項目條件解讀基本資料總 體 建 筑 面 積：206082平方米寫字樓建筑面積： 14930平方米酒 店 建 筑 面 積： 33206平方米商 業(yè) 建 筑 面 積：113290平方米商 業(yè) 樓 層 分 布：B2-11F

24、餐 飲 樓 層 分 布：6F-8F項 目 停 車 位： 1000余個預(yù) 計 交 房 時 間：2007年4月預(yù) 計 開 業(yè) 時 間：2007年10月西單北大街體量最大、樓層分布最多的商業(yè)項目；唯一的購物中心型商業(yè)資料解讀西單北大街面積最大、最集中、環(huán)境最好、停車位最多的飲食休閑場所區(qū)域內(nèi)未來最先入市的商業(yè)項目西單北大街規(guī)模最大的、集寫字樓、酒店、商業(yè)于一體的綜合公建項目7/27/2022352、西單MALL項目SWOT分析Strength 優(yōu)勢分析Weakness 劣勢分析S1.項目毗鄰長安街，交通便利，公共交通及軌道交通極為便利，多重有效交通路網(wǎng)將迅速便捷地帶來大量餐飲消費人群；S2.西單商圈

25、成熟度較高，20-40萬人次/天的人流量成為北京一流的黃金商圈，這些巨大的人群將成為區(qū)域餐飲的目標人群；S3.在西單商圈內(nèi)，本案的餐飲體量具有絕對的優(yōu)勢，為增加餐飲的經(jīng)營品種和品牌可選擇性提供有效的支持；S4.本案作為綜合項目，由酒店、寫字樓、商業(yè)三部分構(gòu)成，多元化的人群為本案餐飲提供多樣化的需求；S5.本案建筑設(shè)計獨具匠心，餐飲部分室內(nèi)空間設(shè)計具有較強的空間美感，有利于餐飲聚合人氣；S6.本案獨具跨越6層的飛天滾梯，極具吸引力和體驗性；S7.本案自持經(jīng)營，有效保證了商業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一經(jīng)營，利于商業(yè)的長期發(fā)展。W1.本案餐飲體量近3萬平方米，其比例之高，是西單商圈內(nèi)所少見的，準確的餐飲定位和

26、招商將是本案餐飲成功運營的關(guān)鍵； W2.本案餐飲位于商場的較高樓層、6-8層，引流問題將成為后期經(jīng)營的核心問題；W3.本案的車位將受到餐飲業(yè)態(tài)的嚴峻挑戰(zhàn)；W4.本案餐飲面積的使用率不高，將會給后期招商帶來一定的壓力；W5.本案原有餐飲鋪位分割方案沒有針對性，深度不足，在后期招商過程中有可能面臨較大調(diào)整；Opportunity 機會分析Threat 威脅分析O1.西單商圈在不斷調(diào)整，逐漸從傳統(tǒng)商業(yè)模式轉(zhuǎn)向現(xiàn)代化商業(yè)模式，本案的成功運營將成為西單商圈新時代的標志，尤其是餐飲業(yè)態(tài)，很可能成為轉(zhuǎn)折的起點；O2.發(fā)展商超強的實力和自持經(jīng)營的決心，將成為本案餐飲順利招商和經(jīng)營的基石；O3.目前西單商圈內(nèi)，

27、多元化、多層次的目標消費人群對餐飲的需求不僅僅只停留在餐飲消費的初級階段，不斷提升對餐飲服務(wù)和體驗用餐的需求，為區(qū)域餐飲的質(zhì)變提供歷史機遇；O3.借助2008年北京奧運的影響力，西單商圈將面臨范圍更大的、更加多元化的消費需求，為本案餐飲有望成為北京餐飲的名片。T1. 現(xiàn)有商圈的衰退以及傳統(tǒng)老化的經(jīng)營模式、單一業(yè)態(tài)組織，無序的經(jīng)營管理等已深入人心，本案將面臨破舊立新的歷史責任，如何改變西單商圈在人們心中的主觀印象將面臨較大挑戰(zhàn)；T2.商圈內(nèi)項目眾多，激烈的商業(yè)競爭將不可避免，如何在激烈的競爭下生存和發(fā)展，也是本案認真思考的重點；7/27/2022363、與東方新天的比較分析東方新天地西單Mall

28、相似處位于京城兩大城市級商圈之王府井商業(yè)街；提升王府井商圈的地標性項目；集寫字樓、酒店、商業(yè)于一體的綜合項目；商業(yè)體量10萬平米有地鐵軌道交通的支持定位：城市中心商業(yè)購物中心位于京城兩大城市級商圈之西單商業(yè)街；西單商圈第三次改造升級的代表；擁有寫字樓、酒店及商業(yè)的綜合性物業(yè)；商業(yè)體量約11萬平米；有地鐵軌道交通的支持定位：城市中心商業(yè)購物中心差異點具有500米以上的、沿中國第一街長安街 的展示面，地標效應(yīng)及廣告效應(yīng)無可比擬；李嘉誠具有華人商界代表的地位和品牌效應(yīng)， 并有運營大型商業(yè)的經(jīng)驗；外立面沿西單北大街展開，無長安街展示 面優(yōu)勢；開發(fā)商欠缺運營、管理大型商業(yè)的經(jīng)驗；總結(jié)東方新天地良好的展示

29、性注定其對國際級大品牌有較強的吸引力，進而使之發(fā)展為京城即王 府飯店、國貿(mào)中心之后的第三大國際品牌聚集地。西單商圈巨大的人流優(yōu)勢及濃厚的大眾化消費氛圍為本案奠定了基礎(chǔ)調(diào)性。7/27/202237三、西單MALL項目的產(chǎn)品和功能定位1、西單MALL項目目標消費客戶特征 一、蔑視傳統(tǒng)、藐視權(quán)威。西單的消費群體是現(xiàn)實主義的一代，對他們而言，靠簡單的傳統(tǒng)文化崇拜來打動他們的可能性是微乎其微的。 二、個性至上。他們得到了越來越多的機會和方式來體現(xiàn)和表達自己的聲音、價值，這促使他們對個性張揚的保護。 三、講究情調(diào)、品位和生活質(zhì)量。 “80后”群體接觸的信息空前豐富，他們認為生活不只是掙錢、不只是吃飽穿暖，

30、他們更加講究品味、注重生活質(zhì)量。 四、更寬容、更多元化。長期浸泡在多元化的物質(zhì)狀態(tài)中，對于新、奇、異的事物更為敏感，具有了更多的可塑性，更具有寬容精神。 五、欣賞前衛(wèi)、追逐時尚。喜歡通過對前衛(wèi)、時尚的追逐，來展現(xiàn)個性魅力，表達對現(xiàn)實的叛逆以及掩蓋矛盾情結(jié)和不確定性下的精神焦慮。喜歡炫耀個體特性及品味，而不是財富。 7/27/202239200200-500500-800800-10001000高端客戶成熟家庭、女性月光族、青年家庭啃老族、單身族大中學生、青少年消費客層消費客單價項目目標消費客層和客單價區(qū)間消費特征7/27/202240年齡特征：1535年齡段 15-18 19-23 24-30

31、 30-35 比例 15% 35% 35% 20% 客單價特征：3001200客單價區(qū)間 200 200-500 500-800 800-1200 比例 10% 40% 30% 20% 7/27/2022412、西單MALL項目產(chǎn)品屬性文化屬性： 北京乃至全國范圍內(nèi)極具影響力的80、90后青少年、嘻哈一族、潮流青年和老頑童的時尚“朝圣地”，推崇的是自由、張揚、自我、時尚和品味的文化內(nèi)涵；將成為永不落幕的潮流發(fā)布會、自由交流和品味文化的俱樂部、街頭嘻哈和高雅藝術(shù)的混合平臺和國內(nèi)潮流時尚的風向標。消費屬性： 打造時尚消費、品味消費和休閑消費的符合平臺，重點滿足目標消費者享樂層面的消費需求，通過不斷

32、的聚集和提升時尚性元素，為新一代消費客戶量身定制消費習慣。 7/27/2022423、西單MALL項目功能屬性消費功能屬性 潮流、時尚、新奇、多樣、變化、個性休閑功能屬性 交友、休憩、感性、趣味、表演、活動娛樂功能屬性 快速、簡潔、刺激、多樣、發(fā)泄、互動交流功能屬性 自由、舒適、便利、享受、互動、尊重餐飲功能屬性 新鮮、奇異、特別、快捷、舒適、互動7/27/2022434、西單MALL項目的目標定位流行前線、時尚領(lǐng)地年輕人的流行街市知名時尚品牌展示體驗中心潮流文化和新文化的傳播中心多樣化、新奇特的美食中心聚會交流、結(jié)朋交友的享樂中心創(chuàng)意展示和交流中心品位文化、追逐個性的消費中心西單商圈的龍頭和

33、地標 北京乃至全國的流行商業(yè)標桿7/27/202244四、西單MALL項目的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位1、西單MALL項目主題定位西單MALL的定位和主題應(yīng)該為“Happy street”。 目前西單商業(yè)的主要特點： 第一組主要消費群年齡集中在18-24歲。由于部分“啃老族”的特點，所以具有較高的有效消費力，他們對流行商品，比較熱衷，同時容易接受新鮮事物和文化。 第二組主要消費群年齡主要集中在25-35歲，他們有的剛參加工作，有的剛剛組織家庭（尚無孩子），所以他們具有“月光族”的特點，希望享受品質(zhì)生活。 未來西單的需求趨勢 希望能夠有更多的消費體驗，西單mall可以用靈活廣泛的推廣活動來填補目前西單商業(yè)

34、區(qū)體驗式消費空白。 希望有更多餐飲區(qū)來提供就餐聚會和休閑的場所。 希望能夠有國際潮流品牌的旗艦（2-3層）展示。 希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動引導消費，而不是一味的打折活動、價格戰(zhàn)。7/27/202246HAPPY STREET歡樂街市、潮流之源 Hhappy 歡樂、愉快 high 高、興奮 hip hop 嘻哈文化 Sstyle 方式、樣式 source 源頭 sex appeal 性感 Saturday 星期六 7/27/202247樓層主題定位（星座？） B2 “秋葉源” （電子、數(shù)碼、通訊產(chǎn)品展示、銷售、發(fā)布） B1 麗人街 （個人護理、香水、保養(yǎng)品、內(nèi)衣等） F1-F2 時尚街 （國際時

35、尚女裝、進口女裝、旗艦店） F3 潮流街 （大眾品牌女裝和飾品等） F4 動感街 （休閑、運動、戶外、男裝等） F5 創(chuàng)意市集 （牛仔、日韓潮流、創(chuàng)意小店、玩具等） F6 創(chuàng)意食坊 （亞洲知名餐飲品牌旗下的創(chuàng)新餐飲模式） F7 第四食館區(qū) （國際美食、魔術(shù)） F8 吃多玩樂 （電玩、美食廣場、Hip-Hop文化） F9 健康俱樂部 （康體健身、SPA） F10-11 娛樂天地 （數(shù)碼影院及相關(guān)產(chǎn)品）7/27/2022482、西單MALL項目業(yè)種分類規(guī)劃潮流名店 鐘表/珠寶/時裝旗艦店時尚服飾 時尚女裝/內(nèi)衣/時尚配飾/休閑/男裝/運動戶外/童裝玩具生活品味 個人護理/香水/家居生活/影音設(shè)備/

36、書籍/音像/禮品/電子數(shù)碼/美容美體/SPA/健身創(chuàng)意集市 牛仔部落/創(chuàng)意坊/涂鴉廊/音樂吧/日韓天地中西美食 創(chuàng)意食坊/第四食館區(qū)/吃多玩樂/咖啡美點/甜品精選/便利快餐/特色餐廳玩樂天地 嘉禾數(shù)碼影院/世嘉電玩/魔術(shù)屋/動漫樂園服務(wù)設(shè)施 銀行/提款機/旅行社/花店/便利店7/27/2022493、西單MALL項目垂直業(yè)態(tài)規(guī)劃7/27/2022504、西單MALL項目水平業(yè)態(tài)規(guī)劃B2“秋葉源”服務(wù)設(shè)施:BANKTong Ren TangATM7-11Flower store書籍/音像/禮品：思考樂書局精彩飛揚禮品雜志辦公用品便利快餐：肯德基麥當勞必勝客吉野家味千拉面面愛面東方既白電子數(shù)碼：A

37、V LifeSONY Lifestyle StoreApple IpodKINFICOregon ScientificSamsungTai LinUniversal Audio&Video CenterXidan Science &Technology City7/27/202251B1麗人街內(nèi)衣秀：-戴安芬-愛慕-歐迪芬-CK-La clover-婷美-桑扶蘭-曼尼芬香水：-CK-BVLGAR-KENZO-HUGO BOSS-絲夫蘭形象設(shè)計/美甲：-莎茜美甲-皇室美甲-形象設(shè)計室個人護理/超市:-碧歐泉-植村秀-M.A.C-安娜蘇-歐伯萊-美寶蓮-max factor -red earth

38、-Aqua-蘭芝-歐萊雅-高絲-百草集-玉蘭油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-The Body Shop-Watsons7/27/202252F1時尚街時裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-Marionnaud -Novo-Sephora-Tommy Hilfiger-Zara-C&A鐘表/珠寶/時尚配飾：-Omega-Rolex-施華洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Time Zone-流利工坊時尚女裝：-Armani Exchange-Artini-Cerruti Jeans-Charles Jourdan-CK Jeans-Epis

39、ode-Genten-LacosteMiss SixtyMoiselleMiu miu Max&coMarisfrolg甜品精選：-Haagen Dazs7/27/202253F2時尚街時裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-Marionnaud -Novo-Sephora-Tommy Hilfiger-Zara-C&A咖啡美點：-星巴克-水果撈鐘表/珠寶/時尚配飾：-Omega-Rolex-施華洛世奇 -Folli Follie-Enzo-Agatha-Time Zone-流利工坊-Guess時尚女裝：-Charles River-Energie-Fornarina-Jessica

40、-Kookai-Mango-Max Studio-Morgan-Piombo-Scofield-Mng-Fcuk-G-star-FA:GE-Sisley-寶姿-木真了-上海徐7/27/202254F3潮流街時裝旗艦店：-Bestseller-Esprit-Only-Vero Moda-Jack Johns鐘表/珠寶/時尚配飾：-Time Zone-流利工坊-Guess-Swatch-百麗-斯加圖-天美意-接吻貓-暇步士甜品精選：-D Q-芝士蛋糕店-BreadTalk-美國31冰淇淋家居生活：-無印良品時尚女裝：-依戀-Theme-Cushow-翠貝卡-百圖-Teenie weenie-Pun

41、ky fish-Missk-艾格-2000-歐時力-季候風-Pink mary-Colour 18-Cozzi-Azona-A02-愛特愛-淑女屋7/27/202255F4動感街運動/戶外：AdidasColumbiaConverseFilaLe coq sportifKappaMizunoNew BalanceNikeNike 360Pepsi SportsPumaReebokThe North FaceTimberland休閑/男裝：Seven DaysGentleMark Fair whaleS.B.PoloJockeyJeep馬克華菲LevisLeeRedtapsMissSixty法文

42、箱子第五街流行便服/時尚配飾：-Ecco-Adidas Bag-Nike Bag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-Shes特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳影音設(shè)備：-Sony/Lg/Bose7/27/202256F5創(chuàng)意市集運動/戶外：AdidasColumbiaMizunoNew BalanceNike 360Pepsi SportsPumaReebokThe North FaceTimberland日韓天地：-日韓創(chuàng)意服裝/服飾-日韓生活用品/用具-日韓報紙、雜志-日韓漫畫/音像-日韓包/鞋牛仔布落：-Apple-霸斯騰-Jive-其他牛仔服裝/配飾特色餐廳：-江戶川-元祿回轉(zhuǎn)壽司

43、童裝/玩具：-Hello Kitty-貓和老鼠-芭比-樂高-迪斯尼創(chuàng)意坊：-可口可樂生活店-陶藝吧、繪畫吧-創(chuàng)意飾品 7/27/202257(香港零售)/零食物語/許留山水果撈（新加坡）/面包新語（澳門茶餐廳）/葡京茶餐廳Cafe/Kosmo/檀島咖啡影院售票處日韓天地港澳臺開放式特色美食零售區(qū)（香港快餐）/大家樂/美心快餐/阿二靚湯/避風塘等（臺灣火鍋）/豐滑火鍋臺灣涮涮鍋/銅鑼餅（臺灣）/臺南美食街F6創(chuàng)意食坊7/27/202258韓國燒烤/鄉(xiāng)村土城/克萊家快餐/LOTTERLA國際私房菜/牛車水/非常越/ 焦葉韓村先農(nóng)湯/泰國魚蛋粉新加坡快餐/翡翠拉面小龍包水吧/珍珠奶茶日本紙火鍋/居酒

44、屋魔術(shù)屋動漫樂園升級版中餐/愉家/麻辣誘惑/鼎鼎香第四食館區(qū)第四食館區(qū)快餐/卡拉熱狗意大利PIZZAF7第四食館區(qū)7/27/202259F8吃多玩樂 世嘉（快餐）/MINI比薩/吉野家（餐廳）Hello Ketty動漫餐廳/NBA City運動主題餐飲（零售）/貼紙拍照/多啦A夢/櫻桃小丸子/奧運福娃（零售）/電玩、電子漫畫、CD等廊吧/音樂網(wǎng)吧（快餐）/康師傅私房牛肉面/合利屋世嘉/KFC飲料站涂鴉廊（零售）創(chuàng)意冰淇淋店/巧克力店/DIY手工坊7/27/2022601603.49959.68美容/SPA：-美麗田園-貝黎詩-海洋洋-思妍麗-自然美-鳳儀軒 愈加/纖體：-瑪花纖體-藍衣天使瘦身

45、F9健康俱樂部 7/27/202261F10/F11嘉禾數(shù)碼影院 7/27/2022625、西單MALL項目業(yè)態(tài)規(guī)劃指標業(yè)態(tài)規(guī)劃指標： 潮流名店+時尚服飾+生活品味+創(chuàng)意市集+中西美食+玩樂天地+服務(wù)設(shè)施（7大類22小類246間商鋪）7/27/2022636、西單MALL項目品牌配置規(guī)劃7/27/202264五、西單MALL項目的招商策略1、西單MALL項目招商策略的基本原則 第一基本原則：維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。第二基本原則：維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三基本原則：招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。第

46、四基本原則：可以加強經(jīng)營控制力度，有利于長期經(jīng)營；合作模式以聯(lián)營扣點、租賃相結(jié)合。第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則。第六基本原則：購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點。第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c代面，特色經(jīng)營是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則?？梢岳斫鉃椤跋茸鋈藲?，再做生意的原則。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。第十基本原則：購物中心要具備完善的信息管理系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。 7/27/2022

47、662、西單MALL項目招商工作流程7/27/2022673、西單MALL項目招商工作目標開業(yè)保證： 通過前期鋪墊準備工作，保證西單MALL項目的招商到位，爭取達到最大的進場率，保證商場的順利開業(yè)，力爭開業(yè)前項目的招商率達到85以上；品牌塑造： 通過在北京當?shù)厥袌黾翱绲貐^(qū)的招商會和推廣會，進一步提高西單MALL項目的知名度，培育市場的美譽度，在經(jīng)營客戶的篩選和簽約上把好關(guān)，在打造客戶品質(zhì)的同時，完成項目的品牌塑造。奠定項目在北京市場舉足輕重的地位；龍頭效應(yīng)： 通過主力商戶的進駐，帶動二、三類商戶的進駐經(jīng)營，為后續(xù)的市場持續(xù)走旺帶來保障作用，實現(xiàn)高質(zhì)素的主力商戶強勢加入，為本項目以后的招商工作提

48、供一個信心的保證。通過對招商的成功實施，帶動投資者對前景的信心和保障，進而縮短項目的投資回收期。打造中糧集團的標桿型商業(yè)物業(yè)典范。 7/27/2022684、西單MALL項目租金收益分析商業(yè)名稱年銷售額(億元)營業(yè)面積(萬平米)日銷售額(萬元)日租金(萬元) (25%倒扣)每日每平米租金(元)打折返券(85%)中友百貨19452013032.527.6君太百貨126.3329821311.05雙安商場113.63017520.09明珠市場10-20華威大廈15-3077街4-20街邊店100西單商圈重點項目租金比較 7/27/202269西單MALL項目租金制定策略 針對主力客戶：低保底租金+

49、高抽成比例 理由：低租金吸引主力客戶入住，高抽成比例獲取高租金收入 針對品牌客戶：適度保底租金+平均抽成比例 理由：該類客戶大多有本區(qū)域的運營經(jīng)驗，其承租能力較穩(wěn)定透明，提升不大 針對高租客戶：高保底租金+高抽成比例 理由：該類客戶急于拓展，進駐意向明確，承租能力強。7/27/202270樓層純租金測算樓層經(jīng)營面積租金（元/天*M2)年租金（萬元）B24028.00 12.00 1764.26 B13542.00 20.00 2585.66 F15557.00 30.00 6084.92 F25412.00 28.00 5531.06 F36219.00 22.00 4993.86 F4663

50、0.00 16.00 3871.92 F55737.00 25.00 5235.01 F63802.00 12.00 1665.28 F73332.00 10.00 1216.18 F82505.40 7.00 640.13 合計46764.40 19.68 33588.28 7/27/202271樓層扣點租金測算樓層經(jīng)營面積單方銷售（元/天/平米）年銷售總額（萬元）預(yù)估流水扣率折合租金額（毛利額）B24028.00 1764.26 B13542.00 2585.66 F15557.00 150.00 30424 25%7606.10F25412.00 160.00 31606 25%7901

51、.52 F36219.00 160.00 36319 25%9079.74 F46630.00 130.00 31459 15%4718.90 F55737.00 5235.01 F63802.00 1665.28 F73332.00 1216.18 F82505.40 640.13 合計46764.40 25.00（收益） 42412.78 7/27/202272樓層綜合租金收益測算 總租金收入預(yù)估?，F(xiàn)使用率44.53%，調(diào)整完成為49% 預(yù)計零售16個億，租金10.58元/日/建筑平米項目現(xiàn)有使用率使用率提升到49%保底租金收入（萬元/年）33588.2836959.93流水倒扣租金收入（

52、萬元/年）42412.7846670.25本項目預(yù)期租金收入（萬元/年）38000.5341815.09預(yù)計空置率3%商業(yè)預(yù)期租金收入（萬元/年）40560.647/27/2022735、西單MALL項目招商指標分解 招商客戶分類7/27/202274招商指標分解7/27/2022756、西單MALL項目招商優(yōu)惠政策減免租金優(yōu)惠 為了促進各類商家的盡快簽約，早日達到本項目的招商目標，在短期內(nèi)形成熱租的場面，在談判中對部分主力客戶可以作減免部份租金的優(yōu)惠；增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常項目都會給予商戶免租裝修期，以便于商戶裝修、辦理證照等開業(yè)籌備事宜，越大的商戶裝修期越長，主力客戶的裝修期將長達三個月

53、以上，小商戶也會要求給予裝修期一個月。具體裝修期將視裝修程度而定，在招商前根據(jù)大小商戶，制定標準的免租裝修期限。 為了促進商戶進駐，建議在招商的中、后期，在給予商戶裝修標準期的基礎(chǔ)上，根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模，增加一至兩個月的免租期，以刺激商戶的承租；免費的廣告宣傳 在整體對外電視、報紙、傳單等廣告宣傳推廣時，對于先簽約或早裝修的商家可以承諾進行免費的同步宣傳。7/27/202276送廣告宣傳牌使用權(quán) 除了外立面的大型廣告牌外，商場內(nèi)也需設(shè)置一定量面積在1.53平方米的小型廣告牌，既可活躍商場的商業(yè)氣氛，也可增加收入； 戶外大型廣告牌只給主力商戶，其他商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠租用；其他品牌商戶可贈送場內(nèi)小型廣告牌； 廣告牌的贈送只是一定時期的使用權(quán)，通常為一年，制作費用由商戶負責，發(fā)展商只提供廣告位置。試業(yè)期減免管理費 很多商戶對商場開業(yè)前期能否做旺都存有疑問，事實上，大部分商場在開業(yè)后的前一、兩年經(jīng)營均處于發(fā)展期，營業(yè)狀況有待市場培育； 為了打消品牌商戶的疑慮，建議在試業(yè)階段（需根據(jù)具體情況確定，可將試業(yè)期設(shè)為三個月或半年）實施減少或免交管