房地產(chǎn)營銷策劃培訓(xùn)師

1、.：.；房地產(chǎn)營銷謀劃培訓(xùn)師房地產(chǎn)營銷謀劃培訓(xùn)師:譚小琥譚小琥教師教師引見：品牌戰(zhàn)略營銷專家清華大學(xué)特邀講師世界華人500強(qiáng)講師中國金牌管理咨詢師國際注冊企業(yè)教練RCC中國式沙盤模擬培訓(xùn)第一人授課風(fēng)格：演說家的風(fēng)采、戰(zhàn)略家的氣度、實(shí)際家的人才。譚教師的培訓(xùn)課程：實(shí)際與實(shí)際相結(jié)合，非常有效，使我們受害很多。中國挪動(dòng)集團(tuán)講師風(fēng)格個(gè)性化，易聽；易懂；易執(zhí)行。南方石化譚教師很多適用的方法能直接用到任務(wù)中，在很大程度上提高了我們的溝通效率與管理才干。我們會(huì)再請譚教師給我們進(jìn)展三天的培訓(xùn)。綠城集團(tuán)告別實(shí)際講教、推崇實(shí)務(wù)操作、親歷案例分享、實(shí)戰(zhàn)閱歷傳導(dǎo)。中海石油譚教師是集演說家、戰(zhàn)略家、學(xué)者型于一身的魅力講

2、師！聯(lián)邦家居房地產(chǎn)營銷謀劃書一 房地產(chǎn)營銷謀劃書前言：營銷理由傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)以為，商品的價(jià)值決議于凝集在商品中的有效力動(dòng)，而商品的價(jià)錢取決于供求關(guān)系。按這一實(shí)際，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值。人們只需明智地度量消費(fèi)某種商品所需求的有效力動(dòng)，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的根據(jù)。在這一實(shí)際的框架內(nèi)，消費(fèi)者可以客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因此是明智的，因此也就不存在市場營銷概念了。然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)那么以為，商品的價(jià)值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的效力帶給人們的成效，或說益處。而這個(gè)成效的評價(jià)規(guī)范是一個(gè)客觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同成效，南方人以為

3、米飯好，北方人以為饅頭好，誰也不能把本人的價(jià)值取向強(qiáng)加給對方。由于認(rèn)識到了商品的價(jià)值是個(gè)很客觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的本錢購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。 如今曾經(jīng)步入了知識經(jīng)濟(jì)，“華翠內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使本人跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷謀劃書的詳細(xì)內(nèi)容。二 促銷：點(diǎn)石成金如今的競爭，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競爭。一個(gè)企業(yè)假設(shè)僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有能夠在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，

4、這是新時(shí)期的根本市場法那么。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清本來看不清的東西，一成不變的思想方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必需突破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計(jì)出多種全新的營銷方式。做到多點(diǎn)齊發(fā)，連點(diǎn)成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。一立異：以租帶售房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的工程都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速那么不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資報(bào)答，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷方式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭非常猛烈，市場明顯供大

5、于求。在此情況下，假設(shè)華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變價(jià)錢方面，倒也可以在高明獨(dú)樹一幟。但我們不能滿足于此，必需盡快將部分尾樓處置掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷該當(dāng)調(diào)整思緒，改動(dòng)戰(zhàn)略，在不“變中求“變 ：“千變?nèi)f化營銷手段方面，采取“租售結(jié)合的營銷戰(zhàn)略?！白馐劢Y(jié)合房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略和方法的根本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供應(yīng)過度，呵斥樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改動(dòng)營銷戰(zhàn)略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目的鎖定在投資型買家這一目的消費(fèi)群體，讓其在有較高投資報(bào)答保證的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的開展導(dǎo)致消費(fèi)推進(jìn)的房價(jià)上漲空

6、間宏大，這樣，公司可以得到雙面的報(bào)答。何樂而不為呢？確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)展貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，經(jīng)過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成果的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋不斷出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本戰(zhàn)略很具可行性，市場空間大，大可一試！二頂樓：困中創(chuàng)“圓園眾所周知，頂樓幾乎成了一切開發(fā)商的心頭病，絕大部分防止不了“滯銷的命運(yùn)，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才干將其出賣，有些甚至逃脫不了不

7、斷空置的情況。追本嗍原，我們必需找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的緣由：人的消費(fèi)思想是理性的，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的，在決議高消費(fèi)品時(shí)，他們都會(huì)“挑三揀四“小心翼翼，特別是左右本人全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí)，他們更是“銖銖校量、“顧前怕后。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。詳細(xì)問題詳細(xì)分析，一切從實(shí)踐出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園，它雖是隔熱層，但它并不同于普通的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的資料及鋪設(shè)方式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用土

8、坯本身具有非普通的吸熱功能。并且，我們投入也不大，100平面大約只需2000元即可，同時(shí)，我們的大量建立又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園建立本錢。至此，頂樓的姿態(tài)我們就可以“圓滿處理了。詳細(xì)操作方法可以到“永安新村“取經(jīng)妨礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要處理過高的問題獨(dú)一可以做的就是對其進(jìn)展精細(xì)化的市場細(xì)分，目的群定位于年輕階層如本人；另外，還必需采取低價(jià)、甚至本錢價(jià)銷售，在價(jià)錢上對其固有的缺陷以一定的補(bǔ)償，以彌補(bǔ)其缺乏。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂痕問題，在建造的過程當(dāng)中假設(shè)嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然如今房已建好，我獨(dú)一要問的是您們對本人的產(chǎn)

9、品有自信心么？當(dāng)然我對您們還是有自信心的，假設(shè)有的話，那在售房時(shí)，我們可以大膽對消費(fèi)者以“三包的成認(rèn)，并簽署附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時(shí)就會(huì)很放心了。其實(shí)，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)質(zhì)量量為根底的，由于營銷是“末，而產(chǎn)品是“本；營銷是“術(shù)，而產(chǎn)品是“道三中樓：以舊換新俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只需不好的定位，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推行手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的戰(zhàn)略手段奉為“尚寶的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此，企業(yè)只需永遠(yuǎn)

10、堅(jiān)持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、順應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的方式，并勝利付諸實(shí)際。才干穩(wěn)定并拓展市場，勝出于與己猛烈競爭的強(qiáng)手之林。目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場情勢更趨嚴(yán)禁。我們必需采取差別化的市場戰(zhàn)略，努力發(fā)明與對方的差別，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取勝利。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“28定理社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中，而其他80%的人只控制著20%的財(cái)富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者，二手房市場異?；鸨行r(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)鄉(xiāng)村人口的繼續(xù)大量

11、轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng)，這種市場構(gòu)造情況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓買賣已成為一種開展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時(shí)，時(shí)機(jī)就出如今市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。勝利者擅長并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就由于他“茫然于時(shí)機(jī)。我們必需抓住這大好時(shí)機(jī)，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新的銷售方式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可。關(guān)于這個(gè)手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場根據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓規(guī)劃為主；而新樓絕大部分為花園方式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理效力人員，平安系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心思作

12、祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新的激動(dòng)，而我們開展的“以舊換新戰(zhàn)略在多種宣傳方法的根底上后面提到，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動(dòng)著人們的激動(dòng)感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的勝利者確實(shí)是那些最能順應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司它們向真正需求的“東西銷售方式而付出。四綠化：詩意棲居“詩意棲居是人類居住的最高夢想！所以古人云“無水那么風(fēng)到氣蔽，有水那么氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心思和生理需求，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層。花園者，人文

13、、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天調(diào)查過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲缺乏：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票。滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才干開山立業(yè)；氧氣好像良好的運(yùn)營機(jī)制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單。五物業(yè)：“調(diào)和民主現(xiàn)代消費(fèi)從普通消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)，由理性消費(fèi)開展為覺得消費(fèi)。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心、用得滿心，再加上人都是有覺得的動(dòng)物，在享用效力時(shí)，

14、必需求遭到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時(shí)才稱心，以后也高興再次光臨；在購買商品時(shí)，人們需求的是熱誠的售后效力。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建立可算上乘。海爾產(chǎn)品的中心價(jià)值就是“真誠，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)，其星級效力，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的效力延伸、拓展到物業(yè)管理效力上。由于物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度。只需我們的認(rèn)同度高了，才會(huì)遭到更多消費(fèi)者的追棒。詳細(xì)操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的效力，帶來人性化、親情化的先進(jìn)效力管

15、理理念，同時(shí)，最主要的是在平安管理上遭到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶，必將提升“華翠園銷量。三 推行：多管齊下一個(gè)成熟、勝利的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的籠統(tǒng)，而是與消費(fèi)者構(gòu)成的結(jié)實(shí)的心思上的聯(lián)絡(luò)。最高境界的品牌，并不是消費(fèi)者有認(rèn)識認(rèn)定的“好品牌，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無認(rèn)識中的一種自然的形狀。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種忠實(shí)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實(shí)就是借助廣告對“品牌好感的爭奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡單的例子：他愛上一個(gè)女孩必需英勇追??！否那么，他只能在單相的煎熬中忍痛！而他那心

16、中的女神隨時(shí)都有能夠成為他人卿卿我我的陪伴。悲痛呀！對嗎？最主要的，由于房產(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi)，終身中就那么一兩次。面對它們時(shí)，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘假設(shè)我們“羞于表達(dá)本人的“愛、恥于剖白心中之“情。人家會(huì)“下嫁于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們在面對這二者時(shí)都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量手段全力去壓服他們、降服他們一廣告：媒體打壓廣告宣傳主要以、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用，最大限制地提高廣告資金的報(bào)答率；二來高明電視臺上映時(shí)間短暫，又沒有本人固定的頻道只是在黃金時(shí)

17、段插播少次，收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在本人心中琢磨琢磨，經(jīng)過本人的邏輯考核看它能否“經(jīng)濟(jì)。經(jīng)過本人多次閱歷的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：假設(shè)廣告后收益廣告費(fèi)用 ,那么是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決議了其在參與一切實(shí)踐時(shí)都必需是以最小的投入而發(fā)明利潤的最大化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時(shí)，必需將其費(fèi)用投入構(gòu)造最優(yōu)化，以到達(dá)花最少的費(fèi)用而獲取訴求的最大化。舉個(gè)例子，假設(shè)他在安靜的池塘里投一個(gè)小石子，激起的漣漪就能讓他看得請清楚楚，這是效果；而他往大海里扔一塊大石頭

18、，激起的浪花能夠還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的本錢要遠(yuǎn)大于扔小石頭的本錢，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是由于同樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。另外，特別針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)村市場的實(shí)踐，本人建議采取“過時(shí)、“落后的墻體廣告進(jìn)入鄉(xiāng)村的“心臟，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨监l(xiāng)村市場。確實(shí)，墻體廣告給人的覺得是比較低擋、缺乏公信力的，通常只需賣鄉(xiāng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)運(yùn)用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，普通的公司是絕對與墻體廣告劃清界限的。但其實(shí)，企業(yè)這種回絕墻體廣告的態(tài)度能夠是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回想度最

19、高的廣告，我能回想到的也只需幾個(gè)，“中國挪動(dòng)、“新飛冰箱、“創(chuàng)維電視、“農(nóng)業(yè)銀行等。時(shí)代提高、經(jīng)濟(jì)興隆，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表溫馨、檔次高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是適用、實(shí)惠的雙“實(shí)原那么！我們提倡的是“實(shí)真實(shí)在的那點(diǎn)東西！對吧？二 造勢：氣勢浩大我個(gè)人比較欣賞對“勢的論述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人。造勢主要靠進(jìn)展一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì)。目的是進(jìn)一步穩(wěn)定消費(fèi)者的印象度及刺激激動(dòng)消費(fèi)的潛能。由于廣告是一個(gè)很籠統(tǒng)化的東西，給人以一種虛幻感。推行過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差別化的忠實(shí)度，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時(shí)，我們必需借助一兩個(gè)推介會(huì)將本來“虛的“認(rèn)