抵押財(cái)產(chǎn)注意事項(xiàng)

1、抵押財(cái)產(chǎn)注點(diǎn)事項(xiàng)1、不得抵押的財(cái)產(chǎn)及注意事項(xiàng)艱據(jù)擔(dān)保法下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使 用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái) 產(chǎn)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用 權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、 荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。案例：1999年4月18日，羅某為了經(jīng)營(yíng)糧油加工廠，與某銀行簽訂了一份借款合同，向該支行借款

2、12萬(wàn)元。同日，謝某與該支行簽訂了一份抵押擔(dān)保合同，約定以謝某享 有的集體土地使用權(quán)為該 12萬(wàn)元借款提供抵押擔(dān)保，同時(shí) 謝某向該支行提供了集體土地建設(shè)用地許可證。另查明，謝 某簽訂合同時(shí)已在該集體土地上建有一層民房，該房?jī)r(jià)值4萬(wàn)元，其中土地使用權(quán)的價(jià)值經(jīng)評(píng)估為1萬(wàn)元。上述借款逾期多年，羅某因經(jīng)營(yíng)不善無(wú)力償還銀行借款 及其利息，為此，該行起訴到法院，要求判令羅某償還借款 及其利息，判令謝某承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，但對(duì)謝某的賠償責(zé)任有以下兩種意見(jiàn)：第一種意見(jiàn)認(rèn)為：謝某以集體土地使用權(quán)為貸款提供擔(dān) 保，違反法律禁止性規(guī)定，擔(dān)保無(wú)效；但謝某的無(wú)效擔(dān)保行 為促使銀行向羅某提供貸款，謝某應(yīng)知法律的禁止性規(guī)

3、定， 其對(duì)擔(dān)保無(wú)效與銀彳丁存在混合過(guò)錯(cuò)，按照過(guò)錯(cuò)責(zé)任相抵原則， 且依照最局人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法的若干I可題的解釋 第七條規(guī)定，債權(quán)人、擔(dān)保人有過(guò)錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé) 任的部分，不應(yīng)超過(guò)債務(wù)人不能清償部分的二分之一，故應(yīng) 判決謝某承擔(dān)6萬(wàn)元及其利息的賠償責(zé)任。第二種意見(jiàn)認(rèn)為：謝某與銀行簽訂的擔(dān)保合同因違反法 律的規(guī)定而無(wú)效，但謝某在合同中僅承擔(dān)提供擔(dān)保的義務(wù)， 屬單務(wù)無(wú)償?shù)男袨?，法律?duì)其注意義務(wù)應(yīng)有所減輕，并應(yīng)給 予特殊的保護(hù)；相反，銀行在擔(dān)保合同中將僅享有要求承擔(dān) 擔(dān)保責(zé)任的權(quán)利，不承擔(dān)任何義務(wù)，且其是在管理自己的債 權(quán)，本應(yīng)盡到善良管理人的充分注意。為此，銀行作為金融 部門，相對(duì)于作為農(nóng)

4、民的謝某，其應(yīng)有充分注意法律規(guī)定的 合理期待，而本案中銀行連抵押物是否符合法律規(guī)定的一般 審查義務(wù)都未盡到，應(yīng)視為其明知或應(yīng)知合同無(wú)效，對(duì)此造 成的損失銀行將喪失請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利，而應(yīng)由其自行承擔(dān)。 故應(yīng)判決駁回銀行要求謝某承擔(dān)賠償責(zé)任的請(qǐng)求。法院最終米納了第二種意見(jiàn)。按照國(guó)家土地管理法規(guī)定，集體土地必須先辦理國(guó)家征 用手續(xù)然后作為出讓土地才能進(jìn)入市場(chǎng)流通，因此這些企業(yè) 的集體土地可能因無(wú)法辦理征用手續(xù)而無(wú)法變現(xiàn)，或者即使 可以變現(xiàn)，但在按規(guī)定繳付有關(guān)的土地出讓金后，銀行所得 無(wú)幾。而附屬在土地上的廠房的變現(xiàn)能力也因集體土地原因 受到限制，無(wú)法滿足抵押物最關(guān)鍵的特征或要求？?流通性,因此一旦企業(yè)

5、經(jīng)營(yíng)發(fā)生問(wèn)題后，這類抵押物根本無(wú)法處置或 者處置價(jià)值極低，因而極易形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以辦理此類抵 押應(yīng)該慎重。2、抵押的審查和登記。對(duì)抵押物進(jìn)行詳細(xì)的審查。抵押物作為貸款清收的第二 還款來(lái)源，在擔(dān)保貸款中起著非常重要的作用，因此銀行應(yīng) 對(duì)抵押的物品進(jìn)行詳細(xì)的審查。 內(nèi)容包括：抵押物的所有權(quán)、 使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和保管權(quán)等。擔(dān)保法規(guī)定，當(dāng)事人以特定財(cái)產(chǎn)，如土地使用證、城市房地產(chǎn)、運(yùn)輸工具、 機(jī)器設(shè)備進(jìn)行抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抵押登記。如果未進(jìn)行抵押 登記，則抵押合同不能生效。法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牡盅翰?登記不生效，可以登記的抵押不登記不得對(duì)抗第三人。這個(gè) 規(guī)定的意思是，如果一個(gè)企業(yè)就同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在兩個(gè)

6、銀行重復(fù) 辦理抵押貸款，辦理抵押登記的才依法享有優(yōu)先權(quán)，沒(méi)有登 記的不享有優(yōu)先權(quán)。3、建工程抵押情況下優(yōu)先權(quán)不對(duì)造成的風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款在貸款到期時(shí)，借款人無(wú)力償還，抵押權(quán)人依 法對(duì)抵押物有優(yōu)先受償權(quán)。但它在行使順序上，位于法律直 接規(guī)定而產(chǎn)生的法定優(yōu)先權(quán)之后。一旦法定優(yōu)先權(quán)與抵押優(yōu) 先權(quán)在貸款案件訴訟中相遇，抵押優(yōu)先權(quán)就相對(duì)不優(yōu)先了， 在一定程度上，可能導(dǎo)致銀行貸款債權(quán)甚至完全喪失擔(dān)保物 權(quán)的保障，即貸款債權(quán)被懸空。比如建設(shè)工程：我國(guó)合同法 第二白八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承 包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不 支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外

7、，承 包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院 將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣 的價(jià)款優(yōu)先受償?！边@條法律出臺(tái)也是考慮到解決拖欠農(nóng)民 工工資問(wèn)題，法律直接規(guī)定了，比如銀行如果以在建工程作 抵押，就存在這樣的問(wèn)題，必然加大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。4、貸款因抵押物價(jià)值嚴(yán)重不足形成損失。案例：某銀行向某建筑集團(tuán)公司發(fā)放的1筆150萬(wàn)元抵押貸款以該公司在運(yùn)行中的18輛汽車作為抵押物，抵押價(jià)值450萬(wàn)元，表面上看抵押物價(jià)值 3倍于貸款金額，好象貸 款沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。但在處置時(shí)發(fā)現(xiàn)5輛車已報(bào)廢，沒(méi)有任何價(jià)值， 經(jīng)法院認(rèn)定為原抵押物已不存在。另4輛大通橋梁車專用性強(qiáng)難以變賣，其余 9輛車因?yàn)橐恢痹诮ㄖさ厣鲜褂?，已?jīng) 破舊不堪，并臨近報(bào)廢時(shí)限，且存在拖欠高額養(yǎng)路費(fèi)（必須 優(yōu)先償付）的情況，結(jié)果該行幾經(jīng)努力，處置抵押汽車僅收 回40萬(wàn)元，形成110萬(wàn)元的損失。5、不注重抵押物的完整性，以無(wú)法單獨(dú)處理的房產(chǎn)附 屬設(shè)備建筑物等作為抵押物，造成處置抵押物遇到障礙，抵押最終落空。如某銀行發(fā)放給某咨詢有限公司的1筆1500萬(wàn)元貸款以企業(yè)所有的安裝在其他獨(dú)立法人單位建筑物上的設(shè)備（消 防、電梯、空調(diào)設(shè)備等）做了抵押，結(jié)果在貸款逾期經(jīng)過(guò)訴 訟后，在法院執(zhí)行過(guò)程中，因?yàn)閷?duì)電梯、空調(diào)設(shè)備