公司企業(yè)如何選址

1、企業(yè)選址，是關(guān)乎企業(yè)未來發(fā)展的一件大事，而對(duì)于那些買下整棟寫字樓的 企業(yè)來說更是如此，買下就意味著辦公空間已經(jīng)成了公司的固定資產(chǎn)， 選址同時(shí) 意味著開始了一次新的投資。其實(shí)，無論是租賃 還是買斷，對(duì)于企業(yè)來說，選 址都是一項(xiàng)最具挑戰(zhàn)性的決策。辦公地點(diǎn)是一個(gè)公司的重要條件，這就好比蓋房子需要有土地一樣，當(dāng)然， 如果是“皮包公司”那我們就另當(dāng)別論了。 辦公樓不僅是員工的工作空間，也影 響著公司的對(duì)外形象，因此企業(yè)在選擇的時(shí)候會(huì)按照自己的需求以及要求對(duì)符合 條件的寫字樓作全方位綜合的評(píng)估， 包括地段、交通、成本以及寫字樓本身的配 套、物業(yè)等方面的軟硬指標(biāo)?？赡茉谒蓄愋偷钠髽I(yè)中我們無法做到面面俱到，

2、不同類型的企業(yè)或許有其 行業(yè)的特殊需求，然而任何事物都會(huì)有一個(gè)共性。比如，著名企業(yè)選擇寫字樓一 般都是這樣一個(gè)循序漸進(jìn)的一個(gè)流程：對(duì)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有輻射力的中心城市對(duì)整個(gè)城市具有影響力的街區(qū) 與企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大街 一個(gè)城市中具 有知名度的地標(biāo)建筑 具有地標(biāo)作用的高水準(zhǔn)寫字樓。我們所做的，就是希望 找出企業(yè)在選擇寫字樓過程中的共性，即寫字樓最受企業(yè)關(guān)注的n個(gè)因素。黃金區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定 律對(duì)于寫字樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業(yè)關(guān)注寫字樓的第一要素。企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū)， 由于聚集了最先進(jìn)齊全的市政

3、設(shè)施、 商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住 設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。 大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢， 能 夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占 據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報(bào)，不但能夠補(bǔ)償其較高的費(fèi)用成本， 而且 能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭能力。一句話提示：選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本， 但由于黃金區(qū)位聚集了 最先進(jìn)齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施，所以 對(duì)很多企業(yè)而言，從綜合商務(wù)成本來說還是降低的。交通順暢黃金區(qū)位當(dāng)然重要，但并不意味著區(qū)位就是唯一。有很多時(shí)候黃金區(qū)位與交

4、 通堵塞相互衍生，正是由于區(qū)位黃金，所以引來了更多的企業(yè)、更多的人流、更 多的汽車，還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。在將時(shí)間和成本等同的今天，交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之 一。交通甚至?xí)淖兂鞘腥丝诘慕?jīng)濟(jì)行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城 市空間布局方面發(fā)揮著重要作用， 地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸，在時(shí)空范圍內(nèi) 縮小了城市的體積，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上有放大了城市的功能。 一座再現(xiàn)代化的寫字樓 如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。一句話提示：對(duì)交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道， 但臨主干道 卻并不意味著車行的便捷，往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。

5、配套設(shè)施政府和企業(yè)都已意識(shí)到，配套設(shè)施完善的建筑綜合體對(duì)于一個(gè)區(qū)域的意義， 它不僅僅是代表著形象，同時(shí)也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動(dòng)，同時(shí)它更是滿 足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的 濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟(jì)元素更是追身而至。配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模， 這里所說的超大規(guī)模，不 僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。 一方面，不 僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營成一個(gè)集 寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空 間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一

6、定是其寫字樓規(guī)模的 重要支撐。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上星級(jí)。一句話提示：最為企業(yè)看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。硬件設(shè)施就像星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件， 更多的是科技與創(chuàng)新。寫字樓市場目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)， 一是甲級(jí)寫字樓，一 是5A寫字樓。所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l 也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長” 得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。 那么，什么是5A智能化呢？ 一般是指0A辦、公

7、 智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智 能化）。除此之外，還包括其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)對(duì)寫字樓而言，硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動(dòng)機(jī)，百公里耗油量就相當(dāng)于 企業(yè)入住后所支出的日常入住成本，好的發(fā)動(dòng)機(jī)在提供強(qiáng)勁動(dòng)力的同時(shí)能更加省 油，先進(jìn)智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時(shí)，還能給企業(yè)帶來最大限度的成本節(jié)約。一句話提示：不同企業(yè)對(duì)于硬件設(shè)施的要求其實(shí)大同小異，目前很多寫字樓也標(biāo)榜自己是5A級(jí)寫字樓，企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時(shí)主要需要考慮硬件設(shè)施 在后期使用和維護(hù)上的成本。價(jià)格價(jià)格是開發(fā)商所有努力的終點(diǎn)，而價(jià)格

8、也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦 點(diǎn)。買賣雙方即使在此前談得再好，在價(jià)格這一關(guān)上談不攏也是白費(fèi)， 價(jià)格是買 賣雙方矛盾的焦點(diǎn)，到最后價(jià)格又是買賣雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在 220萬平方米左右，而新增需求量則將在167萬平方米左右。根據(jù)高力國際的最新 研究報(bào)告顯示，短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。 我國辦公樓租約平均年 限為2.5年，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐 美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。一句話提示：其實(shí)長期穩(wěn)定的租期無論對(duì)寫字樓物業(yè)發(fā)展商還是租戶來說

9、都 是有利的，企業(yè)可以利用長期租約在價(jià)格上與發(fā)展商談判，有時(shí)這種談判不一定表現(xiàn)為租價(jià)的直接降低，但在免租期和裝修期的租賃上有比較大的迂回空間；而一座樓如果能擁有長期的租戶，入住企業(yè)則可放心“比鄰而居”。要從投資，市場，競爭對(duì)手等來分析1店鋪前期投資指比如店鋪?zhàn)赓M(fèi)是貴是便宜，各種費(fèi)用多少等2市場指這一地區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體是什么？有多大市場？有多大的開發(fā)空間？人們?nèi)粘５南M(fèi) 習(xí)慣是什么？（吃面包， 吃包子，還是吃其他的東西得搞清楚吧，不然這個(gè)地方的人跟本不吃面包你就完了，像跑到回民區(qū)賣豬肉一樣不就傻了）3競爭對(duì)手指這一地區(qū)內(nèi)有多少面包店（不單單是面包店，其他的面食店，西點(diǎn)店等能引起競爭的店都算在內(nèi)） 調(diào)

10、查:1租金2主要消費(fèi)群體3附近的包點(diǎn)數(shù)（選取一定范圍）4要調(diào)查開業(yè)時(shí)間蓮香樓位于荔灣區(qū)第十甫路 67號(hào)。改制后的蓮香樓加速在廣州城內(nèi)布點(diǎn)，蓮香樓的新店多選址在天河區(qū)和海珠區(qū)，有些分店還進(jìn)入了北京路天河城、壹馬服裝場以及名盛廣場等大型購 物廣場，有利的地理位置為蓮香樓贏得了良好的市場地位。，蓮香樓的新店多選址在天河區(qū)和海珠區(qū)，有些分店還進(jìn)入了北京路天河城、壹馬服裝場以及名盛廣場等大型購物廣場可以分析這個(gè)分早期和后期分析百年老字號(hào)蓮香樓開進(jìn) CBD廣州CBD很快將會(huì)出現(xiàn)老字號(hào)餐飲企業(yè)的身影。記者昨日了解到，擁有120多年歷史的蓮香樓近期在珠江新城興盛路拿下500平米的門店。據(jù)蓮香樓副董事長何嘉熙介紹，該店將成為蓮香樓在天河新城市中軸線步行街上的旗艦店。據(jù)何嘉熙介紹，目前老字號(hào)蓮香樓加快了在廣州商業(yè)旺區(qū)的布點(diǎn)，去年連開20多家門店。在改制前，蓮香樓只有7家分店，而截至目前