第10講中國城市化與房地產(chǎn)-PPT精選課件

1、第10講 中國城市化與房地產(chǎn)中國經(jīng)濟問題專題經(jīng)濟與管理學院 周金城Email：zjc198019163博客: .sina/u25/20221上講余言全部醫(yī)藥衛(wèi)生服務都是“公共產(chǎn)品(公用品)嗎？再論世界上沒有“公用品”,部分疾病 “消費”不排他怎樣理解新醫(yī)改決定提出的，“政府把基本醫(yī)療服務與公共衛(wèi)生作為公共產(chǎn)品來提供”？醫(yī)德與制度約束醫(yī)療服務惟有加快開放 加快開放、動員資源，在增加財務保障的同時，增加醫(yī)療服務的保障教育改革 去行政化，教授治校?！白杂芍枷耄毩⒅瘛?/25/202227/25/20223一、城市化：趨勢與含義世界中國二、城市化與經(jīng)濟自由遷徙自由創(chuàng)業(yè)

2、與擇業(yè)自由交易自由三、城市化方針的選擇第一節(jié) 中國的城市化7/25/20224出處：中國地理學會科普教育網(wǎng)， 見dlpd/Photo/ShowPhoto.asp?PhotoID=81一、城市化：趨勢與含義7/25/20225中國與世界城市化水平的比較 日本 中國 西歐1000 n.a. 3.0 0.01500 2.9 3.8 6.1 1820 12.3 3.8 12.3 16.0 4.4 31.01700 荷蘭33.6，比利時23.9，意大利14.7，英格蘭與威爾士 13.31800 荷蘭28.8，英格蘭與威爾士20.3，比利時18.9，意大利18.3麥迪森，p.28，p.246 世界平均 低

3、收入 中等收入 高收入 中國 日本 美國 印度 印尼 巴西 菲律賓1978 46 22 46 74 19 58 74 22 21 65 37 2019 55 30 57 79 34 65 78 27 39 80 572019 57 33 60 80 40 66 81 29 48 84 63世界銀行：世界發(fā)展指數(shù)2019，2019 全球平均城市化率50%，中國43%7/25/20226觀察例證上海 1840開埠到1950年，人口增長500倍；1983年溫州橋頭鎮(zhèn)全國性紐扣市場1980-2000，深圳擴張了200倍以上2019 廣東樂樅鎮(zhèn)每天10萬人1978-2019，中國新增城市473個（地區(qū)改

4、市，縣改市）高密度的香港2019年觀察集中3000萬人口的“大東京都市圈”1800年，全世界最大的100個城市，平均人口20萬；1950年，最大100個城市的平均人口210萬，1990年為500萬（UNCHS,2019)；1970年，全世界163個100萬人口以上的城市，2000年則有350個這樣的的城市（世行，2000）2009年莫斯科：“俄羅斯80%的GDP集中在這里”7/25/20227 城市化與經(jīng)濟增長密切相關， 1970-20197/25/20228進一步思考為什么經(jīng)濟活動集中于地價比50公里之外高50-100倍的城市地區(qū)呢？為什么很多人對擁擠、昂貴、空氣質量糟糕、壓力巨大的城市城市

5、生活趨之若鶩呢？集市、市鎮(zhèn)、都市、大都市、經(jīng)濟金融中心等等資源在空間上的高度集中與積聚，究竟因何而起？城市化的收益與成本集合需求、分工深度、規(guī)模經(jīng)濟、信息與知識傳播擁擠、位置成本、生活成本與生活質量制度變量對城市化進程的影響思考城市化7/25/20229二、城市化與經(jīng)濟自由John Graunt(1620-1674)，作為人口統(tǒng)計的先驅，分析對比17世紀倫敦的洗禮與殯葬數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)殯葬數(shù)字更大，發(fā)現(xiàn)每年從鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)到倫敦的凈遷入人口為6000人。作為交叉檢驗，他又分析靠近南安普頓一個小鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)90年間這個小鎮(zhèn)增加人口1059人，其中300人留在原地，400人移民美洲，300-400人遷

6、入倫敦（麥迪森，2009，p.7)。艾倫.麥克法蘭（Alan Macfarlane)的解釋7/25/202210城市化與經(jīng)濟自由（1）遷徙自由安土重遷的傳統(tǒng)（背井離鄉(xiāng)、落葉歸根）1954年中華人民共和國憲法50年代的實踐1959-1961的逆轉，2000萬人回鄉(xiāng)身份、戶籍、糧食、單位的重重束縛，60-70年代我國城市化停滯不前；城鄉(xiāng)隔絕制度“五七道路”、亦工亦農(nóng)亦學的理想、上山下鄉(xiāng)運動1978年后的放松農(nóng)民進城鎮(zhèn)務工經(jīng)商的控制農(nóng)民工與中國城市化7/25/202211創(chuàng)業(yè)與擇業(yè)自由國有機構的區(qū)位選擇個體戶、私營企業(yè)、外資海南潮、深圳潮中關村以及令人羨慕的杭州（阿里巴巴）浙江村與“北漂族”交易自由

7、糧食供應（從“允許自帶糧食進城鎮(zhèn)”開始）配給制度與人口流動房屋出租的可能性城中村、城鄉(xiāng)結合部、小產(chǎn)權房的歷史作用7/25/202212三、城市化方針的選擇城市化方針：嚴格控制大城市，適當發(fā)展中等城市，大力發(fā)展小城鎮(zhèn)；小城鎮(zhèn)、大問題“城鎮(zhèn)化”還是“城市化”？怎樣認識“工業(yè)化超前、城市化滯后”？怎樣認識“特大、超大城市”的作用？怎樣認識“發(fā)展中的城市病”？7/25/202213國家與地區(qū)1990 2019世界平均1418低收入國家平均1012中等收入國家平均1824歐元區(qū)平均2827中國1415美國4042日本4244德國4042馬來西亞65印尼911菲律賓1414出處：李善同、許召元（2019）

8、，p271.特大城市（100萬人口以上）人口占城市人口%7/25/202214城市人均GDP第三產(chǎn)業(yè)人均GDP人均用地（平米）四大直轄市4.1515.259.8超特大城市（200萬人）3.7619.460.5特大城市（100-200萬人）2.0512.958.1大城市（50-100萬）1.9910.971.5中小城市（50萬人）1.969.4912019年中國城市生產(chǎn)率與人均用地出處：李善同、許召元（2019），p270， p.272.7/25/202215城市化路線：日本還是美國？日本人均只有美國3%的平原面積，也完成了工業(yè)化、城市化與現(xiàn)代化。美國：全國規(guī)模的分工結構、高速公路+鐵路連接日本

9、：都市圈分工結構、高速軌道交通大都市圈之間的經(jīng)濟流通和運輸很少，只占全部貨運量的1.5%（1979年）；絕大多數(shù)貨物在都市圈內(nèi)運輸，1980年日本全部貨物的平均運距只有73公里，全部貨運周轉量只有5000萬噸公里同處在1.4萬億美元GDP的時候，日本總貨運量僅為中國的38%，貨運周轉量不到中國的9%。因為中國也是美國式的全國分工模式，長途運輸貨運量大。（參見王建，2009，p.282-284)7/25/202216東京都市圈20世紀50年代日本正式提出“都市圈”的定義。1960年規(guī)定，“中心城市為中央指定市，或人口規(guī)模在100萬人以上，并且鄰近有50萬人以上的城市，外圍地區(qū)到中心城市的通勤率不

10、小于本身人口的15%，大都市圈之間的物資運輸量不得超過總運輸量的25%”。據(jù)此日本全國被劃分為首都圈、近畿圈等八大都市圈。以東京市區(qū)為中心，半徑80公里內(nèi)的東京都、崎玉縣、千葉縣、神奈川縣共同組成了東京都市圈。東京都市圈總面積1萬3千4百平方公里，占全國面積的3.5%；人口則多達3400萬人，占全國人口的27%；GDP更是占到日本全國的三分之一。城市化水平達到百分之八十以上。全世界最密集的軌道交通網(wǎng)托起了整個東京都市圈。地鐵和電車，也就是電氣列車，是絕大多數(shù)人每天要依賴的交通工具?？焖佟蕰r的軌道交通，能把你送到都市圈的每個角落。整個東京都市圈，就是在這些軌道上融為一體。軌道交通輸送人流，港口

11、碼頭則承載物流，比起堪稱城市融合楷模的軌道交通，東京都市圈的港口一體化，在日本人孜孜不倦的頭腦中，還是一個正在醞釀中的劃時代的夢想。2019年考察東京都新的“立體發(fā)展的都市圈”。結論：不是不需要超大都市，而是有沒有能力建設、治理和管理超大都市的問題！7/25/202217未來的挑戰(zhàn)改革開放擴大了經(jīng)濟自由，推進了中國的城市化，帶動了國民經(jīng)濟高速增長；但是，面臨三個不平衡：巨量移民人口由鄉(xiāng)入城，基礎設施和公共服務嚴重不足；城鄉(xiāng)隔絕造成的后遺癥仍然存在；管理超大城市的理念與經(jīng)驗不足，缺乏人才7/25/202218第二節(jié) 房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟發(fā)展一、樓市泡沫的歷史回顧二、中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀三、房價暴漲的原因

12、分析四、思路和預測7/25/202219 7/25/202220一、樓市泡沫的歷史回顧20年代美國佛羅里達的房地產(chǎn)泡沫90年代日本的房地產(chǎn)泡沫亞洲金融危機時期，東南亞國家和香港等地的房地產(chǎn)泡沫90年代海南和北海的房地產(chǎn)泡沫美國的“次貸”危機 “迪拜危機” 7/25/202221美國次貸危機與利率政策7/25/202222泡沫異曲同工：房價持續(xù)上漲大規(guī)模的公眾投機經(jīng)濟因素變動房地產(chǎn)（金融）危機7/25/202223啟示：房地產(chǎn)是一把雙刃劍是“天使”也是 “魔鬼” ?7/25/202224 二、中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀7/25/202225房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用：每年約可拉動國民經(jīng)濟增長1.5一2個百分點

13、住宅建設增加10個百分點可帶動國民生產(chǎn)總值增長l個百分點每投入100元可創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)170到220元的消費需求每實現(xiàn)100元銷售可帶動130到150元的其他商品銷售每吸納100人就業(yè)可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)。 7/25/202226房價收入比 指住房價格與城市居民家庭年收入之比，在36倍之間為合理區(qū)間2009年中國城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元，全國商品房成交價格4695元/平方米，按三口之家，人均30平米購買住房一套，則房價收入比是7.467/25/202227房屋租售比 指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界

14、定為1200上海、北京、廣州、深圳市等城市房屋租售比達到并超過1：400，中西部的長沙、武漢、合肥、成都、西安、重慶、昆明等城市房屋租售比達到1：3007/25/202228全國商品房成交均價上漲幅度 從2019年開始，全國房價環(huán)比上漲幅度均在10%以上。全國商品房成交價格從2000年的2112元/平方米上漲2009年約4695元/平方米，增幅是222%。 7/25/202229商品房銷售額占同期GDP比重年度 新房銷售額（億元） 占同期GDP的比重（%） 20193935.443.96 20192990210.4201924071 7.6 200943900 13.09 7/25/20223

15、0房地產(chǎn)貸款占貸款總額之比 2000年房地產(chǎn)貸款占貸款總額1.33%2009年金融機構本外幣新增貸款9.4萬億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，這兩項貸款占比超過全年金融機構本外幣新增貸款的21%7/25/202231空置率指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。5%10%為合理區(qū)，10%20%為危險區(qū)，20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。2019年、2019年和2009年商品房空置率均遠遠超過4%11%的警示線。7/25/202232 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)深度嵌入到中國經(jīng)濟的絕大多數(shù)毛細血管中，這既是經(jīng)濟繁榮的動感符號，又是經(jīng)濟畸形的最大表征。 7/2

16、5/202233三、房價暴漲的原因分析 房地產(chǎn)調控 “越調越漲,越調越高”7/25/202234我國對房地產(chǎn)市場的調控時間 內(nèi) 容2019關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見2019關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知2019停止土地協(xié)議出讓，商業(yè)用地一律 “招排掛” ； “831大限”。2019“國八條”關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見2019關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 2019關于2019年全國吸收外商投資工作指導性意見 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 2019刺激樓市需求2009不再延長減免優(yōu)惠政策， “國四條”和“國十一條”。2019關

17、于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知7/25/2022357/25/202236 時間 土地出讓金收入（億元）20192019 91002019 58942019 55052019 76772019 120002019 90002009 15000土地財政7/25/2022377/25/202238房地產(chǎn)市場的壟斷性一是地方政府對土地的壟斷。二是開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的壟斷（當然包括對房屋開發(fā)的壟斷）。房價上漲，是兩種壟斷的結合。 房地產(chǎn)開發(fā)壟斷中國是全世界非常少數(shù)的國家，老百姓自己不能買地建房，一定要透過地產(chǎn)開發(fā)商的招拍掛才行，人為的命令使得地產(chǎn)開發(fā)和地方政府形成了牢不可破的壟斷實體，既然是壟斷

18、，價格自然是水漲船高。7/25/202239腐敗 房地產(chǎn)利益集團（地方政府，行業(yè)主管部門及行業(yè)組織，開發(fā)商）7/25/202240信貸擴張 銀行資金作為推動價格上漲的強大動力，在中國房價連續(xù)若干年的上漲中，發(fā)揮了難以替代的作用。開發(fā)商綁架了銀行7/25/202241心理預期 由于供給無彈性和需求的增長，直接引發(fā)了人們對房價上漲的預期，從而加大房地產(chǎn)投資，房價越漲，人們的購買欲望越強，造成“恐慌性需求”現(xiàn)象。 7/25/202242對社會保障性住房投入不足 政府保障職能的缺位一方面使得中低價位住房、廉租房屋資源更加稀缺,加劇了住房供應結構的不合理;另一方面,人為增加了住房的市場需求,推動了房價的

19、上漲。7/25/202243網(wǎng)傳中日房地產(chǎn)崩盤對比中國房地產(chǎn)崩盤？7/25/202244房地產(chǎn)路徑依賴下的中國經(jīng)濟 經(jīng)濟增長三駕馬車中，兩駕馬車與房地產(chǎn)有關。一是投資，房地產(chǎn)投資約占中國固定資產(chǎn)投資的25%，拯救樓市，至少可以拯救1/4的投資馬力。二是消費，房地產(chǎn)消費動輒上百萬，跟財政補貼讓農(nóng)民購買家電相比，買一套房拉力要大得多。 7/25/202245 現(xiàn)在全國各地有多少實體經(jīng)濟在做他們本來的項目賺錢？早有報道美的集團，格力集團，他們現(xiàn)在也轉行做房地產(chǎn)賺錢了，他們的家電現(xiàn)在是不能賺錢的，炒房炒地才能一本萬利，誰還有心思做實體經(jīng)濟？ 再說股市，已經(jīng)經(jīng)歷了二十年，現(xiàn)在的指數(shù)仍只有二千六百多點？這是什么概念？若股市中有三成以上是可以穩(wěn)定賺錢的，那么實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟才會正常，若不能正確引導中國的經(jīng)濟進入實體經(jīng)濟和股市，讓這兩個輪子轉起來，中國的經(jīng)濟將會越來越糟。 7/25/202246四、思路與預測 7/25/202247經(jīng)濟結構轉型7/25/202248割斷地方政府對房地產(chǎn)的依賴7/25/202249完善土地供應制度7/25/202250調整信貸政策7/25/202251加快建立住房保障制度體系7/25/202252開征物業(yè)稅和住宅空置稅7/25/2022537