《資產(chǎn)評估》課件第1章 總 論

1、資產(chǎn)評估課程介紹主要內(nèi)容學習方法：比較法 結(jié)合案例參考書籍中國資產(chǎn)評估協(xié)會. 全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書：資產(chǎn)評估. 2014喬志敏，宋斌. 資產(chǎn)評估學教程. 中國人民大學出版社. 2013考核課堂表現(xiàn)與考試參加各級政府的公務員考試，進入政府資產(chǎn)管理部門、土地管理部門、財政局、國稅局、地稅局等從事資產(chǎn)管理及財務稅收工作。到各類資產(chǎn)評估事務所，會計師事務所、稅務事務所以及咨詢機構(gòu)就業(yè)。到企事業(yè)單位、金融證券投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)、典當拍賣機構(gòu)從事資產(chǎn)評估與管理及財務稅收、企業(yè)管理工作。第一章 總 論第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目的第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設與原則第四節(jié) 資產(chǎn)評估與社會

2、經(jīng)濟發(fā)展理解掌握了解 一、資產(chǎn)評估及其相關(guān)概念 資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。在交易對象的使用價值難以判斷和把握，并且價格難以確定的情況下，交易當事人往往借助于資產(chǎn)評估專業(yè)人員和機構(gòu)為其作出專業(yè)判斷。 隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，評估對象的范圍也在不斷地擴大，其業(yè)務范圍從最初的不動產(chǎn)、珠寶首飾、機器設備、無形資產(chǎn)張讓等，擴展到企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資源處置、融資抵押、保險理賠、財產(chǎn)納稅等經(jīng)濟行為。 準確地理解與把握資產(chǎn)評估以及與之相關(guān)的若干概念和專業(yè)術(shù)語，熟悉資產(chǎn)評估的專業(yè)性特點，是資產(chǎn)評估從業(yè)人員應當具備的基本專業(yè)知識基礎(chǔ)。第一節(jié) 資產(chǎn)評估及其特點1）什么是資產(chǎn)評估返回資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律

3、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。 資產(chǎn)評估及其特點返回資產(chǎn)評估基本的評估要素（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義評估主體，從事資產(chǎn)評估的機構(gòu)和人員，資產(chǎn)評估工作的主導者；評估客體，被評估的資產(chǎn)，資產(chǎn)評估的具體標的物，也稱為評估對象；評估假設，資產(chǎn)評估設定的前提條件及假定前提等；評估目的，資產(chǎn)業(yè)務引發(fā)的經(jīng)濟行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價值類型的選擇；評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當事人各方關(guān)系、處理評

4、估業(yè)務的行為準則； 資產(chǎn)評估及其特點返回資產(chǎn)評估基本的評估要素（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結(jié)束的工作順序；評估價值類型，即對評估結(jié)果按照其合理性指向所做的分類。它是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，對評估參數(shù)的選擇具有約束性；評估方法，即資產(chǎn)評估所運用的特定技術(shù)。它是分析和判斷資產(chǎn)評估價值的手段和途徑；資產(chǎn)評估基準日，即資產(chǎn)評估依據(jù)的時間基點和資產(chǎn)評估結(jié)論對應的時點;資產(chǎn)評估結(jié)論，即資產(chǎn)評估結(jié)果，一般采用貨幣金額表示。以上基本要素構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的有機整體。 資產(chǎn)評估及其特點返回2）資產(chǎn)（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義是指過去的交易或事項形成并由企業(yè)擁有或控制的資源

5、，該資源預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。會計學中的資產(chǎn)，主要指的是企業(yè)中的資產(chǎn)。這是資產(chǎn)評估對象中的重要組成部分，但資產(chǎn)評估對象或資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)。（2）會計學中的資產(chǎn)（1）經(jīng)濟學中的資產(chǎn)是泛指特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，能夠給特定經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。也有將其表述為特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，具有內(nèi)在經(jīng)濟價值的實物和無形的權(quán)利。 資產(chǎn)評估及其特點返回（3）資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)或作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，其內(nèi)涵更接近于經(jīng)濟學中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。而其外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟價值以及市場交換價值的所有

6、實物和無形的權(quán)利。 資產(chǎn)評估及其特點返回2）資產(chǎn)資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的基本特征：（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義1.資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。 依法取得財產(chǎn)權(quán)利是經(jīng)濟主體擁有并支配資產(chǎn)的前提條件。由于市場經(jīng)濟的深化，財產(chǎn)所有權(quán)基本權(quán)能形成不同的排列與組合不僅成為必要，而且成為可能。如果將這些排列與組合稱為產(chǎn)權(quán)，那么，在資產(chǎn)評估中應了解被估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成。 資產(chǎn)評估及其特點例如，對于一些以特殊方式形成的資產(chǎn)，經(jīng)濟主體雖然對其不擁有完全的所有權(quán)，但依據(jù)合法程序能夠?qū)嶋H控制的，如融資租入固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等，按照實質(zhì)重于形式原則的要求，也應當將其作為經(jīng)濟主體資產(chǎn)予以確認。返回2）資產(chǎn)資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的

7、基本特征（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義 2.資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源。也就是說，資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益的潛在能力。具有使用價值和交換價值，并能給經(jīng)濟主體帶來未來效益的經(jīng)濟資源，才能作為資產(chǎn)予以確認。 資產(chǎn)評估及其特點返回2）資產(chǎn)資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的分類（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義1.按資產(chǎn)的存在形態(tài)分類，分為: 有形資產(chǎn)，是指那些具有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。 無形資產(chǎn)，是指那些沒有實物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商標權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商

8、譽等。2.按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，分為: 單項資產(chǎn)，是指單臺、單件的資產(chǎn)； 整體資產(chǎn)，是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。 資產(chǎn)評估及其特點返回2）資產(chǎn)資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的分類（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類，分為： 可確指的資產(chǎn)，是指能獨立存在的資產(chǎn)，前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)； 不可確指的資產(chǎn)，是指不能脫離企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。 商譽，是指企業(yè)基于地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術(shù)先進等原因，所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益資本

9、化的結(jié)果。 資產(chǎn)評估及其特點返回2）資產(chǎn)資產(chǎn)評估中資產(chǎn)的分類（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，分為: 經(jīng)營性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資產(chǎn)，如企業(yè)中的機器設備、廠房、交通工具等。 經(jīng)營性資產(chǎn)又可按是否對盈利產(chǎn)生貢獻分為: 有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。 非經(jīng)營性資產(chǎn)，是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程以外的資產(chǎn)，如政府機關(guān)用房、辦公設備等。 5.按企業(yè)會計制度及其資產(chǎn)的流動性分類，分為: 流動資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)等。 資產(chǎn)評估及其特點返回3）價格和價值（1）會計學中“資產(chǎn)”的定義 資產(chǎn)評估及其特點從資產(chǎn)評估的角度來看，這

10、里所說的價格是指在特定的交易行為中，特定的買方和/或賣方對商品或服務的交換價值的認可,以及提供或支付的貨幣數(shù)額。價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數(shù)額。這里所說的價值是一個交換價值范疇。它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，而只是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定時間內(nèi)對商品、服務價值的估計。資產(chǎn)評估的工作目標就是要判斷評估對象的價值而不是評估對象的實際成交價格。 二、資產(chǎn)評估的種類和特點1）資產(chǎn)評估的種類 在世界范圍內(nèi)，從資產(chǎn)評估服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任等方面

11、來看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為3類，即評估、評估復核和評估咨詢。 評估，類似于我國目前廣泛進行的為產(chǎn)權(quán)變動和交易服務的資產(chǎn)評估。 它一般服務于產(chǎn)權(quán)變動主體，對評估對象的價值進行評估,評估人員及其機構(gòu)要對其評估結(jié)果的真實性和合理性負責。 評估復核，是指評估機構(gòu)（評估師）對其他評估機構(gòu)(評估師）出具的評估報告進行的評判分析和再評估。 它服務于特定的當事人，對某個評估報告的真實性和合理性作出判斷和評價，并對自己所提出的意見負責。 資產(chǎn)評估及其特點 二、資產(chǎn)評估的種類和特點1）資產(chǎn)評估的種類評估咨詢，是一個較為寬泛的術(shù)語。 它既可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標的

12、物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。評估咨詢要求的主要是評估主體的信譽、專業(yè)水準和職業(yè)道德。評估咨詢主體也要對其出具的咨詢意見承擔相應的責任。 資產(chǎn)評估及其特點 二、資產(chǎn)評估的種類和特點1）資產(chǎn)評估的種類從資產(chǎn)評估面臨的條件、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為：完全資產(chǎn)評估，一般是指嚴格遵守資產(chǎn)評估準則，按照資產(chǎn)評估準則的各個條款的要求，在執(zhí)業(yè)過程中沒有違背資產(chǎn)評估準則的規(guī)定所進行的資產(chǎn)評估。 限制性資產(chǎn)評估，一般是指評估機構(gòu)及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)評估準則的要求進行執(zhí)業(yè)，或

13、在允許的前提下未完全按照評估準則的規(guī)定進行的資產(chǎn)評估。完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估對評估結(jié)果披露的程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露。 資產(chǎn)評估及其特點 二、資產(chǎn)評估的種類和特點1）資產(chǎn)評估的種類 從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可具體劃分為: 以單項可確指的資產(chǎn)為對象的評估稱為單項資產(chǎn)評估，例如，機器設備評估、土地使用權(quán)評估、建筑物評估以及可確指無形資產(chǎn)評估等。 對若干單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估稱為整體資產(chǎn)評估。最為典型的整體資產(chǎn)評估就是企業(yè)價值評估。 單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估在評估的復雜程度和需考慮的相關(guān)因素等方

14、面是有較大差別的。整體資產(chǎn)評估更為復雜，需考慮的因素更為全面。 資產(chǎn)評估及其特點 二、資產(chǎn)評估的種類和特點2）資產(chǎn)評估的特點1.市場性。資產(chǎn)評估是適應市場經(jīng)濟要求的專業(yè)中介服務活動，其基本目標就是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告。 2.公正性。公正性是指資產(chǎn)評估行為服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。 第一，資產(chǎn)評估按公允、法定的準則和規(guī)程進行，公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)。 第二，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。 資產(chǎn)評估及其特點 二、資產(chǎn)評估的種類和特點2）資產(chǎn)評

15、估的特點3.專業(yè)性。資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動。從事資產(chǎn)評估業(yè)務機構(gòu)應由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。一方面，這些資產(chǎn)評估機構(gòu)形成專業(yè)化分工，使得評估活動專業(yè)化；另一方面，評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷也都是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上的。 資產(chǎn)評估及其特點 二、資產(chǎn)評估的種類和特點2）資產(chǎn)評估的特點4.咨詢性。咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見。該意見本身并無強制執(zhí)行的效力。評估師只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。 事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當事人的決策動機、

16、談判地位和談判技巧等綜合因素。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用1）資產(chǎn)評估的功能 評價和評值是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。 資產(chǎn)評估源于人們希望了解和掌握在一定條件下資產(chǎn)的價值的需求。隨著人們對在各種條件下了解資產(chǎn)價值的需求不斷增加，資產(chǎn)評估也不斷發(fā)展，其評價和評估的功能也得到不斷完善。 當然，在不同的歷史條件下，人們在充分利用資產(chǎn)評估的評價及評值功能的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了一系列的作用，比如咨詢作用、管理作用和鑒定作用等。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用2）資產(chǎn)評估的基本作用1. 咨詢作用 資產(chǎn)評估的咨詢作用是指，資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，該意見本

17、身并無強制執(zhí)行的效力，它只是給相關(guān)當事人提供的有關(guān)資產(chǎn)交換價值方面的專業(yè)判斷或?qū)＜乙庖?，資產(chǎn)評估不能也不應該取代資產(chǎn)交易當事人的交易決策。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用2）資產(chǎn)評估的基本作用2.管理作用 資產(chǎn)評估的管理作用是指，在以公有制為基礎(chǔ)的社會主義市場經(jīng)濟初級階段中，國家或政府在利用資產(chǎn)評估過程中所發(fā)揮出的特殊作用。 在社會主義市場經(jīng)濟初級階段的某一歷史時期，作為國有資產(chǎn)所有者代表的國家，不僅把資產(chǎn)評估視為提供專業(yè)服務的中介行業(yè)，而且將其作為維護國有資產(chǎn)、促使國有資產(chǎn)保值增值的工具和手段。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用2）資產(chǎn)評估的基本作用2.管理作用在資產(chǎn)評

18、估開展初期，國家通過制定申請立項、資產(chǎn)清查、評定估算和驗證確認的國有資產(chǎn)評估管理程序，就使得資產(chǎn)評估具有了管理的作用。但是，資產(chǎn)評估的管理的作用并不是資產(chǎn)評估與生俱來的。它只是國有資產(chǎn)評估在特定歷史時期的特定作用。它會隨著國家在國有資產(chǎn)評估管理體制方面的變化而加強或弱化。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用2）資產(chǎn)評估的基本作用2.管理作用2001年12月31日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知。指出： （1）取消政府部門對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認審批制度，實行核準制和備案制。 （2）加強資產(chǎn)評估活動的監(jiān)管力度。 （3）完善制

19、度建設，規(guī)范評估秩序。隨著國有資產(chǎn)評估項目的立項確認審批制度的取消和核準制及備案制的確立，資產(chǎn)評估的管理作用也將隨之發(fā)生改變。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用2）資產(chǎn)評估的基本作用3.鑒證作用鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成。鑒別是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結(jié)果作出的獨立判斷，而舉證則是為該判斷提供理論和事實支撐，使之做到言之有理，持之有據(jù)。 這類行為一般具有獨立、客觀和專業(yè)的特征?；谑袌鼋?jīng)濟需求的多樣性，經(jīng)濟鑒證類專業(yè)服務行業(yè)又可因服務性質(zhì)、背景知識和執(zhí)業(yè)準則的不同形成行業(yè)亞分類。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用2）資產(chǎn)評估的基本作用3.鑒證作用 以注冊會計師和注冊

20、評估師行業(yè)為例：在服務性質(zhì)方面，前者對財務報告進行事實判斷,后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷; 在背景知識方面，前者以會計理論和核算技術(shù)為基礎(chǔ)，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術(shù)為基礎(chǔ)； 在執(zhí)業(yè)準則方面，前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則和審計準則的約束，后者分別接受國際和國內(nèi)資產(chǎn)評估準則的約束。 資產(chǎn)評估及其特點 三、資產(chǎn)評估的功能和作用2）資產(chǎn)評估的基本作用3.鑒證作用我們不能簡單否定資產(chǎn)評估行業(yè)的鑒證作用:一是，資產(chǎn)評估確要從事以專業(yè)鑒別和舉證為主要內(nèi)容的工作；二是，資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展狀況和水平在很大的程度上與資產(chǎn)評估在資產(chǎn)價值鑒證方面具備的整體能力相關(guān)；三是，盡管資產(chǎn)評估這種鑒證活動一般不

21、具有法律效力,但其仍然是資產(chǎn)業(yè)務當事人各方進行決策的重要依據(jù)，所以資產(chǎn)評估師也必須對自己的行為承擔相應的專業(yè)責任、民事責任和刑事責任。 需要強調(diào)指出的是，資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。 資產(chǎn)評估及其特點第二節(jié) 資產(chǎn)評估的目的 通俗地講，資產(chǎn)評估的目的就是資產(chǎn)評估所要達到的目標。 資產(chǎn)評估的目的有資產(chǎn)評估一般目的和特定目的之分。 資產(chǎn)評估的一般目的是泛指所有資產(chǎn)評估活動共同的目的或目標，即抽象掉所有個別資產(chǎn)評估的特殊性，抽象掉所有個別委托方的特殊要求，只保留進行資產(chǎn)評估最基本的目的和要求。 資產(chǎn)評估的特定目的是每一項資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的具體目標，是每一個引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟事項對資產(chǎn)評估

22、的具體條件要求和目標要求。 一、資產(chǎn)評估的一般目的 資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目標是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。 資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)人士對特定時點及特定條件約束下資產(chǎn)價值的估計和判斷的社會中介活動，一經(jīng)產(chǎn)生就具有了為委托人以及資產(chǎn)交易當事人提供合理的資產(chǎn)價值咨詢意見的功能。不論是資產(chǎn)評估的委托人還是與資產(chǎn)交易有關(guān)的當事人，他們所需要的無非是評估師對資產(chǎn)在一定時間及一定條件約束下資產(chǎn)公允價值的判斷。 資產(chǎn)評估的目的 一、資產(chǎn)評估的一般目的（具體內(nèi)容與第二章有重復，待調(diào)整） 資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。也就是說，不論因何原因引起，不論是什么樣的評估對

23、象,就資產(chǎn)評估總體而言，資產(chǎn)評估結(jié)果必須是公允的。公允價值是會計、資產(chǎn)評估等專業(yè)和行業(yè)廣泛使用的專業(yè)術(shù)語。 從資產(chǎn)評估的角度來看，公允價值是一種相對合理的評估價值,它是一種相對于當事人各方的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)面臨的市場條件的合理的評估價值；是評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身的條件及其所面臨的市場條件，對被評估資產(chǎn)客觀交換價值的合理估計值。 資產(chǎn)評估的目的 一、資產(chǎn)評估的一般目的公允價值的一個顯著特點是，它與相關(guān)當事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，且并沒有損害各當事人的合法權(quán)益，也沒有損害他人的利益。 公允價值可能還有其他學科的解釋或其他的理解。 例如，財務會計界對公允價值的基本

24、表述是： 公允價值來源于公平交易的市場，是參與市場交易的各方在理智、信息對稱和充分討價還價的基礎(chǔ)上，對交易對象的交易價格所達成的共識或一致意見。 資產(chǎn)評估的目的 一、資產(chǎn)評估的一般目的財務會計界關(guān)于公允價值的解釋更接近于資產(chǎn)評估中的市場價值，而資產(chǎn)評估中的公允價值是比市場價值更寬泛的概念。它不僅包含了資產(chǎn)評估中正常市場條件下的合理評估結(jié)果，同時也包括了資產(chǎn)評估中非正常市場條件下的合理評估結(jié)果。因此，資產(chǎn)評估中的公允價值只能是資產(chǎn)評估的一般目的或要求。它是對所有資產(chǎn)評估要求或工作目標的抽象，在資產(chǎn)評估報告中不應該也不可能出現(xiàn)公允價值的字樣。在資產(chǎn)評估報告中必須給出或指出本次評估結(jié)論的具體價值類型

25、和價值定義，如市場價值，或市場價值以外的價值的具體價值形式。 資產(chǎn)評估的目的 二、資產(chǎn)評估的特定目的 資產(chǎn)業(yè)務，是指引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為。 通常把資產(chǎn)業(yè)務對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。 我國資產(chǎn)評估實踐表明,資產(chǎn)業(yè)務主要有: 1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。 2.企業(yè)兼并。企業(yè)兼并是指一個企業(yè)以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經(jīng)濟行為。 3.企業(yè)出售。企業(yè)出售是指獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的出售行為。二、資產(chǎn)評估的特定目

26、的 4.企業(yè)聯(lián)營。企業(yè)聯(lián)營是指國內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。 5.股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票等。 6.中外合資、合作。中外合資、合作是指我國的企業(yè)和其他經(jīng)濟組織與外國企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營企業(yè)的行為。 7.企業(yè)清算。企業(yè)清算包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算。二、資產(chǎn)評估的特定目的 8.擔保。擔保是指資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。擔保通常包括抵押、質(zhì)押、保證等。 9

27、.企業(yè)租賃。企業(yè)租賃是指資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營使用者的行為。10.債務重組。債務重組是指債權(quán)人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。四、資產(chǎn)評估報告的預期用途 資產(chǎn)評估報告的預期用途是指評估師及評估機構(gòu)承接業(yè)務時，在與客戶溝通的基礎(chǔ)上，通過評估委托協(xié)議或合同所確定的評估報告的使用用途。 資產(chǎn)評估活動并不是評估人員可以隨意或隨機進行的。它通常是客戶為進行某項經(jīng)濟活動需要相關(guān)的價值意見而委托評估專業(yè)人員提供的價值咨詢服務。 資產(chǎn)評估作為一種資產(chǎn)價值判斷活動，總是為滿足特定資產(chǎn)業(yè)務的需要而進行的。引起資產(chǎn)

28、評估的經(jīng)濟事項既是資產(chǎn)評估的起因和條件約定，同時又對資產(chǎn)評估報告和結(jié)論的預期用途具有極強的約束。四、資產(chǎn)評估報告的預期使用者 資產(chǎn)評估報告的預期使用者是指評估師及評估機構(gòu)承接業(yè)務時，在與客戶溝通的基礎(chǔ)上，通過評估委托協(xié)議或合同所確定的資產(chǎn)評估報告的使用者。 評估報告預期使用者既有政府相關(guān)部門、法律執(zhí)行機關(guān)或經(jīng)濟監(jiān)督部門，也有企業(yè)組織或個人。 由于評估報告預期使用者的地位及使用評估報告的目的不同，他們對評估活動本身及評估報告的要求等也存在著差異。 評估報告的預期使用者就不是簡單的同質(zhì)客戶整體，需要根據(jù)引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟事項相關(guān)的評估報告預期使用者的具體情況，考慮不同的評估報告預期使用者對于相應的

29、評估項目，在評估過程、評估依據(jù)、價值類型和參數(shù)選擇等方面的不同要求和規(guī)范。（P9 例）五、資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用 資產(chǎn)評估的特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)業(yè)務）所決定的。特定經(jīng)濟行為（資產(chǎn)業(yè)務）對資產(chǎn)評估的條件約定和目標約定對評估結(jié)果的性質(zhì)、價值類型等有直接和間接的影響。 資產(chǎn)評估特定目的不僅是某項具體資產(chǎn)評估活動的起點，同時它又是資產(chǎn)評估活動所要達到的目標。 資產(chǎn)評估特定目的貫串著資產(chǎn)評估的全過程，影響著評估人員對評估對象界定、資產(chǎn)價值類型選擇等。它是評估人員在進行具體資產(chǎn)評估時必須首先明確的基本事項之一。五、資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用資產(chǎn)評

30、估的特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。任何一項資產(chǎn)業(yè)務，無論產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變動，它所涉及的資產(chǎn)范圍必須接受資產(chǎn)業(yè)務本身的制約。資產(chǎn)評估委托方正是根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務的需要確定資產(chǎn)評估的范圍的。評估人員不僅要對該范圍內(nèi)的資產(chǎn)權(quán)屬予以說明，而且要對其價值作出判斷。資產(chǎn)評估的特定目的對于資產(chǎn)評估的價值類型選擇具有約束作用。特定資產(chǎn)業(yè)務決定了資產(chǎn)的存續(xù)條件。資產(chǎn)價值受制于這些條件及其可能發(fā)生的變化。資產(chǎn)評估人員在進行具體資產(chǎn)評估時，一定要根據(jù)具體的資產(chǎn)業(yè)務的特征選擇與之相匹配的評估價值類型。五、資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用按照資產(chǎn)業(yè)務的特征與評估結(jié)果的價值屬性一致性原則進行評估，是保證資產(chǎn)評估趨于科學

31、、合理的基本前提。需要指出的是，在不同時期、地點及市場條件下，同一資產(chǎn)業(yè)務對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會有差別。這表明,引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務對評估結(jié)果的價值類型要求不是抽象的和絕對的。資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型與評估的特定目的相匹配、相適應，指的是在具體評估操作過程中，評估結(jié)果價值類型要與已經(jīng)確定了的時間、地點、市場條件下的資產(chǎn)業(yè)務相匹配、相適應。任何事先劃定的資產(chǎn)業(yè)務類型與評估結(jié)果的價值類型相匹配的固定關(guān)系或模型都可能偏離或違背客觀存在的具體業(yè)務對評估結(jié)果價值類型的內(nèi)在要求。 五、資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用換句話說，資產(chǎn)的業(yè)務類型是影響甚至是決定評估結(jié)果價值類型的一個重要的

32、因素，但是它絕不是決定資產(chǎn)評估結(jié)果價值類型的唯一因素。評估的時間、地點、評估時的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務各當事人的狀況以及資產(chǎn)自身的狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型有所影響。返回1.4.1資產(chǎn)評估的工作原則 （二）公開市場假設 （三）持續(xù)使用假設 （四）清算假設第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設與原則一、資產(chǎn)評估的假設 （一）交易假設 （一）交易假設 交易假設是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設。交易假設是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進行估價。 眾所周知，資產(chǎn)評估其實是在資產(chǎn)實施交易之前進行的一項專業(yè)服務活動，而資產(chǎn)評估的最終結(jié)果又屬于資產(chǎn)的交換價值范疇

33、。為了發(fā)揮資產(chǎn)評估在資產(chǎn)實際交易之前為委托人提供資產(chǎn)交易底價的專家判斷的作用，同時又能夠使資產(chǎn)評估得以進行，利用交易假設將被評估資產(chǎn)置于 “交易” 當中，模擬市場進行評估就是十分必要的。 交易假設一方面為資產(chǎn)評估得以進行 “創(chuàng)造” 了條件；另一方面，它明確限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中的。資產(chǎn)評估不能脫離市場條件而孤立地進行。 （二）公開市場假設 公開市場假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設的關(guān)鍵在于認識和把握公開市場的實質(zhì)和內(nèi)涵。 就資產(chǎn)評估而言，公開市場，是指充分發(fā)達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者

34、和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間；買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的,而非強制或不受限制的條件下進行的。 公開市場假設就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣一種公開市場中進行交易。當然，公開市場假設也是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎(chǔ)的。 由于公開市場假設假定市場是一個充分競爭的市場，資產(chǎn)在公開市場上實現(xiàn)的交換價值隱含著市場對該資產(chǎn)在當時條件下有效使用的社會認同。當然，在資產(chǎn)評估中，市場是有范圍的。它可以是地區(qū)性市場，也可以是國內(nèi)市場，還可以是國際市場。 公開市場假設旨

35、在說明一種充分競爭的市場條件。在這種條件下，資產(chǎn)的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定,而不是由個別交易決定的。公開市場假設是資產(chǎn)評估中的一個重要假設，其他假設都是以公開市場假設為基本參照的。公開市場假設也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設。凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。 （三）持續(xù)使用假設 該假設首先設定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。 持續(xù)使用假設既說明了被評估資產(chǎn)面臨的市場條件或市場環(huán)境，同時著重說明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。 持續(xù)

36、使用假設又細分為三種具體情況： 一是在用續(xù)用，二是轉(zhuǎn)用續(xù)用，三是移地續(xù)用。 在用續(xù)用，指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。 轉(zhuǎn)用續(xù)用，則是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。 移地續(xù)用，則是說被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。由于持續(xù)使用假設是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的一種假定說明，在持續(xù)使用假設前提下的資產(chǎn)評估及其結(jié)果的適用范圍常常是有限制的。在許多場合下，評估結(jié)果并沒有充分考慮資產(chǎn)用途

37、替換。它只對特定的買者和賣者是公平合理的。 持續(xù)使用假設也是資產(chǎn)評估中的一個非常重要的假設，尤其是在我國，經(jīng)濟體制處于轉(zhuǎn)軌時期，市場發(fā)育尚未完善，資產(chǎn)評估活動大多與老企業(yè)的存量資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動有關(guān)。因此，被評估對象經(jīng)常處于或被推定在持續(xù)使用的假設前提之下。 （四）清算假設 具體而言，它是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。 清算假設首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據(jù)相應數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。 由于清算假設假定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件之下，被評估資產(chǎn)的評估值通常要低于在公開市場假設前提下或持續(xù)使用假設前提下同樣資產(chǎn)的評估值。因此，在清算假設前提下的資產(chǎn)評估結(jié)果的適用范圍是非常有限的。當然，清算假設本身的使用也是較為特殊的。返回1.4.1資產(chǎn)評估的工作原則 （二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟技術(shù)原則 資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務準則。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的假設與原則二、資產(chǎn)評估的原則 （一）資產(chǎn)評估的工作原則 二、資產(chǎn)評估的原則 （一）資產(chǎn)評估的工作原則 1.獨立性原則 資產(chǎn)評估中的獨立性原則包含兩層含義: 一是評估機構(gòu)本身應該是一個獨立的、不依附于他人的社會公正性中介組織（法人），在利益及利害關(guān)系上與資產(chǎn)業(yè)務各當事人沒有任何聯(lián)系。 二是評估機構(gòu)及其評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應始終堅持獨立的第三者地位