頂級老年群體全方位生活項目解決方案

1、 五星級養(yǎng)老中心（頂級老人群體生活綜合解決方案） 日落項目及產(chǎn)業(yè)可行性研究報告前言提到“養(yǎng)老產(chǎn)品”，人們可能會直觀地認為它是老人共同居住的老人公寓。事實上，國際上對于“養(yǎng)老產(chǎn)品”有一個常用的定義，即“以居家養(yǎng)老、綜合醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的方式，為老年人集中居住而設(shè)計的住宅?！睆酿B(yǎng)老院和福利院來看，它不是社會福利設(shè)施，而是社會投資、按市場運作的商品房。老年住宅產(chǎn)品非常落后，隨著家庭小型化，人口老齡化，老年人的生活方式和居住問題越來越受到大家的關(guān)注。越來越多的老年人有條件獨自或在孩子的幫助下過上更好的生活。他老人家。在整個房地產(chǎn)市場中，老年住宅產(chǎn)品仍然存在供給不足或供給無效的特點。在這種情況下，老

2、年住宅產(chǎn)品細分市場的研究就顯得尤為重要。 .一、國外老年人生活方式與中國現(xiàn)狀比較美國模特在美國，老年社區(qū)或公寓非常普遍。它們分為兩類：營利性和非營利性。前者多由私人公司經(jīng)營，后者主要由教會經(jīng)營。美國政府給予一些補貼。在美國，環(huán)境較好的大型老年社區(qū)一般都位于大城市的郊區(qū)。其中大部分是私人投資和商業(yè)化的。社區(qū)包括各類養(yǎng)老配套設(shè)施，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。美國的老年住房模式多種多樣：健康老人居：專為身體健康、生活自理的老人設(shè)計，同時提供最簡單的家務(wù)服務(wù)。老年多戶住房：政府資助的同時為老年人提供必要的家務(wù)和護理服務(wù)的住房。帶醫(yī)療設(shè)施的老年住宅：專為身體虛弱的老年人提供的住宅。新加坡模式新加坡也是一個人口

3、迅速老齡化的亞洲國家。目前，每 14 個人中就有一個超過 60 歲。 1998年3月，新加坡建屋發(fā)展局開始推出高級公寓（senior apartments），55歲。以上新加坡公民均可申請入住。這種高級公寓建在成熟的社區(qū)。這是一棟12至14層的板式高層建筑。整棟樓只有高級單位，沒有其他單位。老年公寓一般分為35平米和45平米兩種，為一兩個老人（老人）提供居住空間，既舒適又便于整理。這種公寓已經(jīng)全面裝修，老人只需把自己的房子搬進新房就可以生活。社會福利集團在公寓內(nèi)經(jīng)營社區(qū)服務(wù)站。服務(wù)站配備娛樂、健身、護理等配套設(shè)施，為老年人提供社會服務(wù)，讓老年人保持愉悅的生活方式。日本模式日本也非常重視老年人的

4、住房建設(shè)。近年來，新的“銀發(fā)住宅”得到了廣泛的實施。每間“銀屋”的面積在40-60平方米左右，分為一居室和兩居室兩種。入住條件為年滿60周歲的老年夫婦或單身老人。費用按居住16年計算，簽訂合同時一次性支付。如果過早死亡，費用可以每年退還。 “銀屋”的房間都配備了廚房和浴室。所有電氣設(shè)備都考慮到安全性。房間還配備了生活節(jié)奏傳感器。如果房子在一段時間內(nèi)沒有動靜，生活節(jié)奏傳感器可以發(fā)出警報，服務(wù)人員會及時趕到。在這里，觀察情況?？紤]到老人與鄰居之間的溝通和健康管理，“銀屋”的公共場所配備了健身機、多功能廳、恒溫游泳池、娛樂室、食堂等。在用餐方面，食堂提供營養(yǎng)菜單，老人也可以自己做飯，在健康管理方面，

5、每晚都有護士或助理值班，醫(yī)院每周派醫(yī)生上門一次，或者老人可以自行決定自己根據(jù)情況。中國常見模式共住模式：老人與孩子同住。共居家庭模式的存在有很多因素：比如孩子的住房困難、父母年老生病、第三代需要養(yǎng)老、傳統(tǒng)家庭觀念的影響。這種生活方式對社會、家庭和老年人都有很多好處，并將繼續(xù)下去。然而，現(xiàn)代社會生活的多樣性、代際生活習慣的不同、家庭錯綜復(fù)雜的人際關(guān)系，是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。獨居模式：老人獨立生活。受現(xiàn)代城市生活方式和城市住房日益寬松的影響，越來越多的老年夫婦選擇與已婚子女分居，純老年家庭越來越多。這種家庭模式更適合現(xiàn)代生活方式，相互干擾少，家庭關(guān)系簡單化。非常適合有自理能力的老年

6、夫婦和承受社會和家庭雙重壓力的已婚子女。但是，當老人年紀大了，自理能力減弱，孩子比探望還少，老人的孤獨和不便就會突出體現(xiàn)。相鄰模式：獨立于孩子或親戚生活，彼此相鄰生活。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中最受歡迎的居住模式。但是，由于居住地和居住環(huán)境的限制，往往兩個居住方中的一方必須做出犧牲和讓步。往往是老人為了照顧孩子上班和上學(xué)而做出犧牲。借助養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施：老年人選擇合適的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，安享晚年。這在我國并不常見。老年福利機構(gòu)中的老人多為孤兒或不能自理、子女不能自理的老人。由于傳統(tǒng)觀念，很多老人寧愿自己生活不便，也不愿住在孤兒院。然而，隨著傳統(tǒng)養(yǎng)老責任向社會的轉(zhuǎn)變，為了減輕孩子和家庭的負

7、擔，越來越多的老年人去養(yǎng)老公寓或養(yǎng)老院，從而推動了城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的快速發(fā)展。居住社區(qū)。由于制度、管理、設(shè)計等因素，目前的養(yǎng)老設(shè)施還存在不少問題。從以上分析可以看出，我國養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品與國外存在較大差距，現(xiàn)有產(chǎn)品與傳統(tǒng)觀念、消費習慣和實際有效需求存在較大矛盾。老年服務(wù)只滿足于簡單的茶水、送餐、洗衣服務(wù)，無法從老年人的心理和生理需求角度提供全面、人性化的專業(yè)服務(wù)。在社會保障機制尚不完善的情況下，全社會發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的條件尚不成熟。我們認為中國老齡產(chǎn)業(yè)前景相對樂觀，尤其是高端老齡產(chǎn)業(yè)消費市場。隨著人民在過去30年的改革發(fā)展中積累的巨額財富，許多成功人士正在逐漸步入老年。此外，在中國傳統(tǒng)孝道的根深蒂

8、固的影響下，愿意為父母花大價錢的中產(chǎn)及以上階層不在少數(shù)。老齡化行業(yè)消費市場蘊藏著巨大商機。在所有消費品中，適合老年人居住和居住的老年住宅產(chǎn)品是最需要考慮的問題。憑借我們的專業(yè)知識，我們瞄準養(yǎng)老產(chǎn)品的最高端消費市場，通過市場細分瞄準這些小眾高端群體，為老年人提供五星級的養(yǎng)老解決方案。長三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（以城區(qū)為例）等老年人口及養(yǎng)老產(chǎn)品市場分析一、城市老齡化現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢目前，全省老年人口640萬，是全國第二個進入老齡化社會的省份。城市人口老齡化更加明顯。截至2004年底，全市60歲以上老年人口92.57萬人，占全市人口的14.2 %。到2005年底，全市60歲以上老年人口達到103.47萬人，

9、其中65歲以上老年人口占四分之三。2002-2004年老年人口數(shù)（萬人） 老年人口比例（%）和老少比（%） 60歲以上/全市人口比例/老少超過 65 / 城市人口2002年89.83 / 14.1% / 98.80%68.67 / 10.78%2003年90.52 / 14.1% / 101.5%69.68 / 10.9%2004年92.57 / 14.2% / 106.6%70.63 / 10.9%2005年103.4775老年人口的增加對社會物質(zhì)、精神和文化生活提出了更高的要求。隨著人口老齡化進程加快，老年人口數(shù)量進一步增加，社會必然要提供適宜的住房、消費、服務(wù)、體育、醫(yī)療、休閑、旅游、保

10、障等公共環(huán)境。 ，讓其享受和諧的晚年氛圍。這對整個社會的消費結(jié)構(gòu)、勞動就業(yè)、社會保障和社會道德水平都帶來了巨大的變化和挑戰(zhàn)。同時，龐大的老年人消費群體的消費需求，也將推動與老年人消費相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動包括老年醫(yī)院、療養(yǎng)院、老年公寓等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年人專用產(chǎn)品。2、市場需求分析由于中國特殊的國情快速發(fā)展的人口老齡化和“四二一”的家庭結(jié)構(gòu)（即一對夫婦，照顧四個老人和一個獨生子女），對老年人的生活照料將不可避免地成為一項重要的工作。常見的社會問題。老年人對社會化服務(wù)的需求很高，不是因為他們的孩子不愿意照顧老人，而是因為他們自己未必能夠照顧老人。尤其是、等大城市較早進入老齡化社會，上述問題開始顯現(xiàn)。

11、在這種情況下，為緩解人口老齡化的影響，提高老年人晚年生活質(zhì)量，在政府的大力支持下，倡導(dǎo)積極的老年人生活和生活觀，發(fā)展周邊對老年人的產(chǎn)品無疑會更有效。巨大的市場潛力對整個社會也具有非常積極的現(xiàn)實意義。中國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)驚人的老齡化速度以及養(yǎng)老金模式的相對滯后和局限性，迫使全社會關(guān)注和研究這一課題。在我們的研究中，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的養(yǎng)老金模式與國際成熟模式相比存在明顯滯后。比如居家養(yǎng)老系統(tǒng)中的空巢現(xiàn)象，很多老人感到孤獨，從而導(dǎo)致一系列的不安全因素； ，方式太單調(diào)了，因為很多60歲以上的老人還需要交流、學(xué)習等，希望能夠利用自己剩余的精力，融入社會，這是他們老了所向往的年齡。目前養(yǎng)老院的類型大致分為三類：福

12、利養(yǎng)老院、政府與社會共辦的養(yǎng)老院、民營養(yǎng)老院。近年來，養(yǎng)老機構(gòu)從單一的福利院發(fā)展到生活設(shè)施齊全的養(yǎng)老公寓等多種模式，養(yǎng)老機構(gòu)細分。政府開辦的療養(yǎng)院適合一些經(jīng)濟不富裕、需要政府幫助的老人。那里，通常是三個老人合住一個房間，但價格低廉。這些療養(yǎng)院大多是這類福利的療養(yǎng)院，300多家機構(gòu)床位已滿。但是，針對富裕老人的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)機構(gòu)市場存在較大差距。很多文化水平較高、養(yǎng)老基金相對豐富的老年人對養(yǎng)老機構(gòu)提出了更高的要求，他們需要更高水平的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)。在長三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，確實有一些有經(jīng)濟實力的老人或子女愿意支付高額的養(yǎng)老費用。 3、高端養(yǎng)老產(chǎn)品的機會夕陽紅是人們晚年的意思。老年人，尤其是高端

13、老年人，對衣、食、住、行、醫(yī)、娛等有著獨特的需求。目前，該地區(qū)普遍存在住宅產(chǎn)品檔次低、養(yǎng)老服務(wù)體系滯后等問題。現(xiàn)有的老年公寓大多由政府投資，很少有房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)和經(jīng)營。在政府保障性養(yǎng)老產(chǎn)品無法滿足各級養(yǎng)老服務(wù)需求的情況下，如何利用“市場力量+政府福利支持”更好地建設(shè)這項福利事業(yè)，創(chuàng)造更多社會效益？這是我們迫切需要解決的問題。多年的房地產(chǎn)市場證明，房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的輻射范圍通?？梢詳U大到全省乃至更遠。同一地區(qū)的老年住宅產(chǎn)品也是如此。在合適的地點開發(fā)產(chǎn)品并不局限于當?shù)兀@為我們在該地區(qū)開發(fā)相關(guān)產(chǎn)品提供了很好的機會。機會點一：養(yǎng)老產(chǎn)品市場整體需求巨大且不斷增長，能夠滿足更高層次養(yǎng)老產(chǎn)品需求的產(chǎn)品

14、供應(yīng)商寥寥無幾。機會點2：高端養(yǎng)老產(chǎn)品消費能力已達到一定規(guī)模，其他富裕地區(qū)已經(jīng)具備先進條件，消費輻射非常大。機會點3 ：某種標準模式（類似于奧運體育住宅產(chǎn)品）成功后，可以在更大的鏈條上進行復(fù)制推廣。規(guī)模大了，就有可能形成從打造養(yǎng)老產(chǎn)品，到駕駛相關(guān)培訓(xùn)就業(yè)、相關(guān)專業(yè)的一條龍。產(chǎn)品研發(fā)、制造、代理銷售的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。3、市場細分及產(chǎn)品特點目前市場上市場化的老年住宅產(chǎn)品有多種。經(jīng)過分析研究，我們認為以上模式可能是市場前沿對于如何打造老年地產(chǎn)產(chǎn)品、探索老年地產(chǎn)消費的一種嘗試。也可能是因為房地產(chǎn)項目體量過大，區(qū)域消化能力有限，所以要打造這樣的營銷主題，而不是原創(chuàng)設(shè)計和創(chuàng)造這樣的滿足極端高端細分市場的產(chǎn)品?？?/p>

15、慮到中國傳統(tǒng)生活觀念的影響，我們的目標客戶主要針對三類老年人：高收入且思想相對文明的老人、有孩子的不在國內(nèi)的老人（小孩、外國人的父母）來華工作或?qū)W習，倡導(dǎo)全新的退休生活計劃，居住只是實現(xiàn)計劃的載體，倡導(dǎo)以服務(wù)為核心，為退休人員提供更全面的配套服務(wù)和更好的管理制度，讓他們在退休后能夠過得更好。體驗一種全新的、積極的生活方式。居住方式：根據(jù)老年人的不同情況，可采取單獨分套居住和同住同住的居住方式。具體商業(yè)模式：針對以上細分市場，我們結(jié)合長三角大城市的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老市場的消費理念，提出前瞻性的養(yǎng)老產(chǎn)品運營模式：城市五星級老年群體的全套生活解決方案（人居環(huán)境、社會群體、醫(yī)療、特殊消費品、

16、精神文化的完整解決方案）旨在打造市場最高端金字塔尖（小眾群體）的五星級多功能老年別墅生活社區(qū)或老年大學(xué)城（居、住、學(xué)一體化）?？紤]到有些老人睡覺時認自己的床，有些老人想練字寫字時必須使用習慣的桌子，我們甚至允許老人自帶家具和生活用品。老人可以把自己喜歡的家具搬進養(yǎng)老院，在專業(yè)影院看自己喜歡的節(jié)目，得到醫(yī)護人員的悉心照料這就是我們設(shè)計的護理中心諸多特色的縮影。2 、五星級護理中心具有以下核心特點五星級養(yǎng)老產(chǎn)品商業(yè)模式：以長租為主，通過類似于分時度假和全國連鎖交易所的復(fù)合模式，最大限度地發(fā)揮投資者的使用權(quán)利益。轉(zhuǎn)讓使用權(quán)出售公寓僅供老年人居住，不得中途轉(zhuǎn)讓、出租或出售。老人必須在臨終時退房。收取一

17、定的高級會員費（享有交換假期生活的權(quán)利）并收取月租和服務(wù)費售出后按期限及一定比例等方式進行回購。五星級護理中心租賃對象60歲以上身體健康、經(jīng)濟條件較好的老年人，可根據(jù)自身身體狀況選擇不同服務(wù)級別的自理型和基本陪護型。五星級護理中心選址及規(guī)模中心位置：隨著居民生活水平的提高，老年人對生活的要求更加挑剔。他們年輕的時候，由于競爭環(huán)境和謀生的沖動，他們常年在城市里奔波。他們渴望回歸自然，卻無法獨立。退休后，他們感到如釋重負、心曠神怡、無后顧之憂。 “桃花源”式田園生活，長壽。項目以養(yǎng)老住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會議事務(wù)于一體。根據(jù)老年人的身心需求，我們分析，作為老年人滋養(yǎng)身、心、性、情的場所，應(yīng)

18、滿足以下要求：交通便利（距市中心一小時車程）環(huán)境優(yōu)美（具有良好的自然條件，如靠近水系、大片綠地、主題公園等） ，中間或周圍應(yīng)有山、丘、水等。良好的生態(tài)環(huán)境可以讓老年人感覺更舒適，更符合養(yǎng)生的要求。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃起點較高、生活配套較為完善的郊區(qū)衛(wèi)星城土地面積：地塊面積300-500畝。較大的社區(qū)可以利用大體量來稀釋相對較高的建設(shè)成本和配套設(shè)備設(shè)施。五星級護理中心合適的建筑形式住宅產(chǎn)品 建筑形式：獨立、復(fù)式、聯(lián)排（每棟別墅分為上下兩層，可有四個標準間，共用客廳、廚房、花園、露臺），以獨立戶公寓為輔，滿足不同層次的居住需求目標客戶。別墅擁有單人房、雙人房、多人房等多種房型。房間空調(diào)、電視、緊急呼叫系統(tǒng)等

19、生活用品一應(yīng)俱全。裝修精美的一樓大廳，讓老人可以自由活動，接待來訪。 )五星級養(yǎng)老中心專業(yè)服務(wù)會所為保證居住環(huán)境的安靜，五星級裝修硬件、專業(yè)服務(wù)水準的專業(yè)會所應(yīng)與別墅小區(qū)分開集中。會所功能包括：夕陽紅健身俱樂部音樂、畫廊、咖啡廳 三味書店傳統(tǒng)茶道書畫創(chuàng)作與棋牌交流館種植室和車間釣魚臺、飛禽公園高級BOSS廳交流廳戶外運動健身房醫(yī)療保健專業(yè)工作站其他生活設(shè)施等針對老年人最關(guān)心的養(yǎng)生保健，我們特別提供了夕陽紅健身俱樂部（太極拳、健身氣功、溫水游泳、理療按摩、專業(yè)食譜指導(dǎo)等） 家、檢查診斷）。具有相當規(guī)模的老年醫(yī)療保健中心。除了為社區(qū)和連鎖社區(qū)的老人提供服務(wù)外，它還接受高端的外部服務(wù)。還可以提供老年人體檢和醫(yī)療服務(wù)，也可以提供試住服務(wù)，同時也可以彌補專科醫(yī)療體系中高端老年病醫(yī)院的少數(shù)空缺。五星級護理中心服務(wù)人員服務(wù)人員：定位為“養(yǎng)老伴侶”，知識全面，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，具備護士、營養(yǎng)師資格行政人員：具有酒店管理標準的行政人員各類專業(yè)服務(wù)人員，引導(dǎo)老年人培養(yǎng)和發(fā)展自己的特長和愛好五星級護理中心衍生服務(wù)產(chǎn)品專業(yè)