優(yōu)化社區(qū)商業(yè)規(guī)劃思路

1、最優(yōu)化社區(qū)商業(yè)規(guī)劃思路一、市場(chǎng)研究1、定性研究：是從市場(chǎng)發(fā)展的特性入手進(jìn)行分析判斷得出結(jié)論的一種研究方法城市經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境、城市及區(qū)域規(guī)劃狀況、周邊及社區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體的消費(fèi)水平狀況、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)群體構(gòu)成種類、自身所在住宅項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r、周邊競爭項(xiàng)目的基本狀況、可借鑒社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的成功開發(fā)經(jīng)營策略等。2、定量研究：是在定性研究的基礎(chǔ)上細(xì)化，把定性研究的內(nèi)容用數(shù)字化的語言表現(xiàn)出來，以量的對(duì)比和變化來分析判斷得出結(jié)論的一種研究方法。定量研究的細(xì)化內(nèi)容包括人均收入、人均消費(fèi)、消費(fèi)人口數(shù)、消費(fèi)群體構(gòu)成比例、自身所在住宅項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、競爭項(xiàng)目基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、競爭項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、可借

2、鑒社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的商鋪數(shù)量等各項(xiàng)基本數(shù)據(jù)等等。 值得注意的是，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究中最重要的是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的研究，不但要對(duì)社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進(jìn)行細(xì)致的分析和評(píng)估，更要充分考慮所在住宅項(xiàng)目的擬購買者的置業(yè)特征，以此作為商業(yè)開發(fā)規(guī)模定位和經(jīng)營定位的依據(jù)。二、選 址（略）三、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位：全面到位的市場(chǎng)調(diào)查是準(zhǔn)確定位的前提，因此，在社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃之前就必須做好市場(chǎng)研究，全面掌握社區(qū)居民的收入水平和消費(fèi)層次，了解居民的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)心理，從而把握好市場(chǎng)需求的空白點(diǎn)，以此做出合理的市場(chǎng)定位，達(dá)到開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三贏的局面。（要點(diǎn)：如果不能夠?yàn)樯鐓^(qū)居民帶來便利，那么社區(qū)商業(yè)

3、就根本無法贏得本住宅項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng)，更何談吸引周邊居民的消費(fèi)。）2、建筑規(guī)劃定位（略）3、功能定位：社區(qū)商業(yè)的功能定位分兩類，一類是定位于外向型，另一類是定位于內(nèi)向服務(wù)型。前者以小區(qū)居民及周邊居民為服務(wù)對(duì)象，不僅限于滿足日常生活需求，還要考慮娛樂、休閑、文化享受等多方面的服務(wù)，而對(duì)于后者，則可以定位在滿足本社區(qū)居民日常生活需求的層面上。4、商業(yè)業(yè)態(tài)定位：未來發(fā)展社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)應(yīng)以超市、文化、餐飲、娛樂、休閑、銀行、醫(yī)院診所等為一體的綜合性商業(yè)為主。5、經(jīng)營定位：經(jīng)營定位是確定社區(qū)商業(yè)物業(yè)用于出售、出租或自己經(jīng)營。經(jīng)營定位的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到開發(fā)商資金回籠或長遠(yuǎn)利潤。結(jié)合目前我國社區(qū)的開發(fā)狀況，出

4、租比出售更能夠貫徹開發(fā)商對(duì)社區(qū)商業(yè)營銷的定位和總體業(yè)態(tài)規(guī)劃。因?yàn)?，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃本身就難以實(shí)現(xiàn)，招租能控制行業(yè)組合、布局等各方面局勢(shì)，最大限度地保證社區(qū)商業(yè)沿著開發(fā)商既定方向發(fā)展，相互依托，形成一定的商業(yè)氛圍，避免社區(qū)商業(yè)的惡性競爭，有利于提升和完善其檔次和品質(zhì)。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、總量規(guī)劃：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“水桶法則”同樣適用于社區(qū)店鋪的開發(fā)，因此從這個(gè)角度看，社區(qū)商業(yè)開發(fā)的成敗在于這些商業(yè)設(shè)施到底能夠承載多大的消費(fèi)量。2、建筑規(guī)劃：采用圍合式整一性的建筑規(guī)劃布局最好。3、主題營造：突出個(gè)性4、景觀規(guī)劃：應(yīng)該與建筑風(fēng)格融為一體，相得益彰。5、商鋪開間面積規(guī)劃：這與經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種有直接的關(guān)系。大概餐飲

5、、超市在150-200左右，其他業(yè)態(tài)在60-70左右。6、功能區(qū)域規(guī)劃：7、交通配套規(guī)劃：最主要是車位的規(guī)劃。8、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃：社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃分為必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)。必備性業(yè)態(tài)是指滿足居民日?；旧钚枨蟮南M(fèi)，主要包括連鎖超市、便利店、菜場(chǎng)、大眾化餐飲店、藥店、理發(fā)店、洗衣店、書報(bào)亭、維修回收點(diǎn)等。指導(dǎo)性業(yè)態(tài)是指滿足居民多樣化、個(gè)性化生活的消費(fèi)，主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、中西餐廳、花店、面包房、美容美發(fā)廳、健身房等。五、建筑設(shè)計(jì)1、建筑外立面設(shè)計(jì)：目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，歐式風(fēng)格是社區(qū)商業(yè)街比較流行的主題，另外，澳洲風(fēng)情、拉丁風(fēng)情、東南亞風(fēng)格等也是市場(chǎng)上比較受歡迎的設(shè)

6、計(jì)風(fēng)格。2、店鋪內(nèi)部設(shè)計(jì)： 主要指層高、間隔、樓梯、預(yù)留排水管位、光纖電纜接口等的確定。如層高最好5米左右；內(nèi)部間隔最好不采用承重墻等等。 社區(qū)商業(yè)服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。最早誕生于美國 鄰里中心型社區(qū)商業(yè)街 街區(qū)型社區(qū)商業(yè)街服務(wù)范圍是周邊5分鐘車程范圍內(nèi)的居民。 住宅配套型社區(qū)商業(yè)街附表：社區(qū)商業(yè)調(diào)查表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置投資商發(fā) 展 商樓盤網(wǎng)址聯(lián) 系 電 話規(guī)劃設(shè)計(jì)銷 售 代 理占地面積總 建筑面積商業(yè)功能性質(zhì)規(guī)劃商鋪所屬期數(shù)商鋪規(guī)劃位置商業(yè)面積社區(qū)規(guī)劃入住戶數(shù)及人數(shù)商鋪層數(shù)商鋪實(shí)用率商鋪數(shù)量主力鋪空間指標(biāo)/數(shù)量/主力鋪面積底商數(shù)量主力鋪與其他鋪位數(shù)量配比公共車位車位費(fèi)用（租/售）物業(yè)管理公共廣場(chǎng)（通道面積）途徑公共交通路線地段概況優(yōu)劣商鋪定位（輻射