幾種營(yíng)銷模式的比較

1、 關(guān)于鎮(zhèn)江7-2項(xiàng)目幾種營(yíng)銷模式的比較、鎮(zhèn)江中集潤(rùn)宇置業(yè)有限公司自行銷售，代理公司提供策劃推廣服務(wù)1)優(yōu)勢(shì)最為經(jīng)濟(jì)的一種服務(wù)模式。代理公司提供經(jīng)驗(yàn)豐富的策劃團(tuán)隊(duì)，提交高水準(zhǔn)的策劃方案。代理公司參與所有銷售會(huì)議，確保策劃工作完美配合。節(jié)省開發(fā)方在項(xiàng)目策劃推廣方面上的時(shí)間和精力。2)劣勢(shì)策劃推廣工作受限于整體策略，無(wú)法獨(dú)自實(shí)現(xiàn)利益最大化。無(wú)市場(chǎng)、產(chǎn)品等環(huán)節(jié)支持。由于銷售團(tuán)隊(duì)非代理方提供，策劃與銷售環(huán)節(jié)易脫節(jié)，難于形成合力最大的團(tuán)隊(duì)。開發(fā)方需在營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)方面投入相當(dāng)精力，方能把握整體銷售流程乃至各個(gè)環(huán)節(jié)。代理方不負(fù)責(zé)銷售工作，無(wú)法對(duì)銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行考核。2、該形式的策劃推廣服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)代理公司策劃推廣月8

2、-10萬(wàn)元/月每月25日前，支付本月策劃推廣月服務(wù)費(fèi)服務(wù)費(fèi)考核方面，不做銷售業(yè)績(jī)考核。不包括服務(wù)過程中發(fā)生的任何第三方費(fèi)用，如：發(fā)布、印刷、制作、活動(dòng)執(zhí)行等費(fèi)用二、銷售公司提供全程營(yíng)銷代理服務(wù)1、此種形式的優(yōu)劣勢(shì)1)優(yōu)勢(shì)代理公司的整合營(yíng)銷力最優(yōu)。代理公司營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)分工明確，術(shù)業(yè)專攻案場(chǎng)管理直接有力。代理公司提供專業(yè)、訓(xùn)練有素的銷售人員，。銷售執(zhí)行力最大化。從市場(chǎng)到產(chǎn)品到策劃直至銷售執(zhí)行，各環(huán)節(jié)有效結(jié)合，真正實(shí)現(xiàn)利益最大化。銷售業(yè)績(jī)直接影響我司收入，激發(fā)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)潛力。最為節(jié)省貴司團(tuán)隊(duì)時(shí)間和精力。2）劣勢(shì)開發(fā)方無(wú)自有銷售團(tuán)隊(duì)（亦可考慮長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，此劣勢(shì)可忽略）對(duì)代理公司的選擇尤為重要，需選擇專業(yè)、

3、負(fù)責(zé)、服務(wù)到位的公司。2、代理公司全程營(yíng)銷代理服務(wù)取費(fèi)實(shí)際銷價(jià)100兀以下部分的銷口10%,100元以上的部分，代理方分成20%；300元以上的部分代理普通住宅、車位、儲(chǔ)藏室1.0%別墅1.2-1.4%商業(yè)1.3%方不參與分成。參與分成實(shí)際銷售單價(jià)超出銷售底價(jià)200元以下的部分的銷售額，我司分成10%,200元以上的部分，我司分成20%；500元以上的部分我司不考核期及考核目標(biāo)的具體設(shè)定由雙方另行商定。不包括服務(wù)過程中發(fā)生的任何第三方費(fèi)用，如：發(fā)布、印刷、制作、活動(dòng)執(zhí)行等費(fèi)用三、開發(fā)方提供銷售人員，代理公司提供全程營(yíng)銷顧問服務(wù)（派駐案場(chǎng)經(jīng)理、主管）1、此種形式的優(yōu)劣勢(shì)（1）優(yōu)勢(shì)有利于開發(fā)方培養(yǎng)

4、自己的銷售團(tuán)隊(duì)。服務(wù)內(nèi)容與營(yíng)銷代理模式基本相同，代理方僅不提供銷售一線人員，取費(fèi)低，是性價(jià)比最高的服務(wù)模式。從市場(chǎng)到產(chǎn)品到策劃直至銷售指導(dǎo)，各環(huán)節(jié)有效結(jié)合，策略最優(yōu)化。節(jié)省開發(fā)方營(yíng)銷工作的時(shí)間和精力。2）劣勢(shì)對(duì)于一線銷售人員，開發(fā)方需投入相當(dāng)精力，人員的素質(zhì)及能力需一定時(shí)間挖掘和培養(yǎng)。由于銷售人員非代理方提供，策劃與銷售執(zhí)行環(huán)節(jié)易脫節(jié)，難于形成合力最大的團(tuán)隊(duì)。銷售人員的勞動(dòng)關(guān)系屬于開發(fā)方，在管理上會(huì)有一定干擾。案場(chǎng)可能同時(shí)存在甲乙兩個(gè)銷售經(jīng)理，管理易混亂。由于代理方不提供最終的銷售執(zhí)行工作，因此不直接對(duì)銷售業(yè)績(jī)進(jìn)行考核2、代理公司全程營(yíng)銷顧問服務(wù)取費(fèi)取費(fèi)項(xiàng)目物業(yè)類型取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)銷策劃月服務(wù)費(fèi)/5

5、.5萬(wàn)元/月銷售指導(dǎo)費(fèi)住宅、車位、儲(chǔ)藏室總銷金額的0.4%別墅總銷金額的0.5%商業(yè)總銷金額的0.8%考核獎(jiǎng)勵(lì)/雙方另行商定如需對(duì)銷售業(yè)績(jī)考核，可另行設(shè)定相應(yīng)考核獎(jiǎng)勵(lì)，具體考核設(shè)定雙方另行約定。不包括服務(wù)過程中發(fā)生的任何第三方費(fèi)用，如：發(fā)布、印刷、制作、活動(dòng)執(zhí)行等費(fèi)用銷售人員由開發(fā)方提供，銷售人員傭金由開發(fā)方支付，代理方提供案場(chǎng)經(jīng)理、主管，如參與現(xiàn)場(chǎng)接待銷售，傭金由開發(fā)方支付。四、幾種服務(wù)模式的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比匯總一一服務(wù)模式評(píng)判項(xiàng)目一全程營(yíng)銷代理全程營(yíng)銷顧問全程策劃推廣市場(chǎng)、產(chǎn)品研究支持全面支持全面支持無(wú)策劃推廣支持全面支持全面支持專業(yè)支持整合營(yíng)銷策略全面貫徹全面貫徹需貴司把控銷售執(zhí)行力度較好需磨

6、合需貴司把控案場(chǎng)管理水平非常好良好無(wú)銷售人員素質(zhì)非常好需貴司挖掘，我司培養(yǎng)需貴司挖掘及培養(yǎng)牽扯貴司精力非常少有一定耗費(fèi)耗費(fèi)大銷售業(yè)績(jī)考核有與考核獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)應(yīng)無(wú)客戶維護(hù)服務(wù)有無(wú)無(wú)開發(fā)方營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)無(wú)有助于建設(shè)貴司自建本項(xiàng)目商業(yè)補(bǔ)充建議由于本項(xiàng)目商業(yè)臨近金山湖景區(qū)，并且該區(qū)域?qū)儆阪?zhèn)江著力打造區(qū)域，環(huán)境、形象等均呈蒸蒸日上之勢(shì)，在整體項(xiàng)目定位上可考慮為市級(jí)中高端休閑娛樂中心。目前有將本項(xiàng)目商業(yè)部分引進(jìn)“經(jīng)濟(jì)型酒店”、“餐飲”、“足療”等業(yè)態(tài)的考慮，因此對(duì)上述幾種業(yè)態(tài)進(jìn)行初步了解，提出些許建議，以供參考。1、三種的業(yè)態(tài)的常規(guī)面積需求見下表：一一業(yè)態(tài)規(guī)模-經(jīng)濟(jì)型/精品酒店餐飲足療小型3000-5000平米特色餐

7、飲：300-500平米500平米中型、大型4000-6000平米中餐廳：1000-3000平米1000-2000平米2、引進(jìn)經(jīng)濟(jì)型/精品酒店常規(guī)注意事項(xiàng)：（1）經(jīng)濟(jì)型/精品酒店需要獨(dú)立的大堂和電梯。（2）常規(guī)的客房數(shù)量約為70-120間。（3）客房上下水預(yù)留，自助餐區(qū)排油煙工作需考慮周詳（4）常規(guī)租期10年起，根據(jù)鎮(zhèn)江市場(chǎng)行情，日租金約在0.8元至1元左右。（5）位置要求相對(duì)餐飲等較低。（6）建筑設(shè)計(jì)上，進(jìn)深和長(zhǎng)寬比要做適當(dāng)考慮，方便分割客房房間。3、引進(jìn)餐飲業(yè)常規(guī)注意事項(xiàng)（1）排油煙及安全工作需考慮周詳，不宜影響居住區(qū)域。（2）常規(guī)需求臨主要交通道、位置醒目、臨街面廣、方便進(jìn)出的區(qū)域。（3）店面與街道間盡量不設(shè)置過多遮擋視線、通行的綠化，小品等，盡可能做到視野開敞。（4）停車問題應(yīng)提前考慮