房地產(chǎn)案例分析

1、-王曉萍典型案例(n l)剖析 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅問題共六十五頁培訓(pixn)內(nèi)容 一、案例剖析 收入、成本費用、納稅調(diào)整、特殊業(yè)務(wù) 二、稅種分析 單個稅種要點(yodin)、稅種間的關(guān)聯(lián) 共六十五頁 第一部分(b fen)：案例剖析共六十五頁 （一）收入(shur)方面共六十五頁收入容易(rngy)出現(xiàn)的問題1、收取預(yù)售房款不入賬，或巧立名目掛賬 或以“借款”等名義長期掛往來2、不按規(guī)定時間和金額結(jié)轉(zhuǎn)收入3、售價明顯偏低而無正當理由4、將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債(d zhai)、分紅、拆遷補償?shù)扔猛荆窗匆曂N售處理。5、簽訂“陰陽合同”隱匿收入，以手工收據(jù)收取地下室、車位等銷售款，不做收入或少做收入

2、6、將收到的按揭款直接記入短期借款共六十五頁案例(n l)1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為私營有限責任公司，2002年10月開業(yè)，企業(yè)所得稅在國稅局申報繳納。檢查組對該企業(yè)2008-2010年的納稅情況進行檢查時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2010年度收到裝修費1635萬元記入在“其他應(yīng)付款”科目(km)，未申報繳納營業(yè)稅金及附加等相關(guān)稅種。共六十五頁相關(guān)(xinggun)政策營業(yè)稅暫行條例第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條條例第五條所稱價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息

3、、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府(zhngf)性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府(zhngf)性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府(zhngf)及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（三）所收款項全額上繳財政。共六十五頁企業(yè)(qy)所得稅：國稅發(fā)200931號第五條 ：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括(boku)現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)

4、或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。共六十五頁土地(td)增值稅：財稅字1995048號（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付(zhf)的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。共六十五頁案例(n l)22012年某房地產(chǎn)公司銷售 “xx”項目中的住宅，價款合計25080萬元，其中4895萬元計入

5、預(yù)收賬款，其余(qy)款項由該公司委托B公司代收，計入其他應(yīng)收款科目，未申報繳納相關(guān)稅金。A公司和B公司擁有同一法定代表人。共六十五頁信息來源(liyun)一：稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部業(yè)務(wù)平臺登記：開業(yè)、變更、遷移、股東、股權(quán)變更發(fā)票：領(lǐng)購、給別人代開、別人為自己代開、 繳銷、異地開具發(fā)票銷售：銷售明細、銷售進度(jnd)、未售明細房產(chǎn)土地：具體地址、變更情況納稅情況：分稅種、分稅目的入庫、欠稅、退稅處罰：近幾年評估、稽查情況共六十五頁信息(xnx)來源二：第三方信息(xnx)第三方信息(xnx)：城建局、國土局、財政等共享信息(xnx)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)共六十五頁案例(n l)3檢查組根據(jù)專項檢查的要求對青

6、島某一房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查，發(fā)現(xiàn)該公司2010年11月按揭貸款(di kun)3697萬元到賬，記入短期借款，延遲繳納營業(yè)稅等稅款242萬元。（2012年在房地產(chǎn)業(yè)納稅評估中涉及此風險點的納稅人有16戶、稅款2100萬元。）共六十五頁關(guān)注點：真按揭(n ji)，假貸款思考：假按揭，真貸款？共六十五頁案例(n l)4某房地產(chǎn)公司所開發(fā)的XX項目，于2011年9月竣工驗收，已備案取得XX市建設(shè)工程竣工驗收備案表并交付使用，實測可售面積7.8萬平方米，已售面積2.4萬平方米，共收取售房款9083萬元。但該公司一直按照預(yù)收房款預(yù)計利潤申報交納(jion)企業(yè)所得稅。經(jīng)核實，該開發(fā)產(chǎn)品已完工，應(yīng)按完工

7、產(chǎn)品計算繳納企業(yè)所得稅, 該企業(yè)補繳企業(yè)所得稅683萬元共六十五頁稅收政策2009年31號文第三條： 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 （二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 以上三個條件如果同時滿足(mnz)，遵循時點界定孰先原則，以最早的一個時點確定開發(fā)產(chǎn)品完工時點。共六十五頁案例(n l)5銷售價格明顯偏低 山東某房地產(chǎn)開發(fā)(kif)有限公司成立于2001年12月,

8、注冊資本為3000萬元，所得稅在地稅繳納，檢查組對企業(yè)2012年-2013年的納稅情況進行檢查， 發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的XX花園2012銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工，銷售價格明顯偏低，調(diào)增其銷售商品房收入1044萬元。補交營業(yè)稅52萬元，城建稅3.6萬元，教育費附加1.6萬元，地方教育費附加0.5萬元，補繳土地增值稅 10萬元。補繳企業(yè)所得稅462萬元 共六十五頁案件(njin)重點如何確認(qurn)銷售價格(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的規(guī)定不統(tǒng)一）共六十五頁營業(yè)稅：按下列順序確定其營業(yè)額： （一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； （二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核

9、定； （三）按下列公式核定： 營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤率）（1-營業(yè)稅稅率）土地增值稅：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的確認評估價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。企業(yè)所得稅：確認收入(或利潤)的方法和順序為：(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允(gngyn)價值確定；(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。稅收政策共六十五頁（二）成本費用類共六十五頁成本費用存在(cnzi)的問題1、稅金費用重復(fù)扣除2、開發(fā)成

10、本采取預(yù)估等方式加大扣除基數(shù)3、不同項目之間、一個項目的不同納稅年度之間，人為調(diào)節(jié)主營業(yè)務(wù)成本；4、虛構(gòu)業(yè)務(wù)代開發(fā)票、取得虛假發(fā)票等不合法(hf)票據(jù)，虛增成本；5、人為調(diào)整可售面積，調(diào)節(jié)單位銷售成本。共六十五頁案例1：稅金重復(fù)(chngf)扣除某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)XX項目2011年開始預(yù)售，預(yù)收賬款繳納的營業(yè)稅已在2011年、2012年當年匯算清繳時進行(jnxng)納稅調(diào)減。2013年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，未將當年預(yù)收賬款對應(yīng)的營業(yè)稅稅金及附加進行納稅調(diào)增，補繳企業(yè)所得稅130余萬元。共六十五頁案例(n l)2：預(yù)計利潤率使用錯誤某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009-2010年未完工，按照預(yù)計毛利率繳納企業(yè)所得

11、稅，2011年完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入，在進行所得稅納稅調(diào)整(tiozhng)減少時對2010年的結(jié)轉(zhuǎn)收入預(yù)收賬款全部按照20%進行納稅調(diào)減，補繳企業(yè)所得稅12萬元共六十五頁企業(yè)(qy)所得稅預(yù)計利潤率文件執(zhí)行時間網(wǎng)點普通住宅商務(wù)辦公別墅（2003）83號2003.7.140%25%25%25%（2006）88號2006.1.130%25%20%40%（2009）84號2009.1.115%15%15%30%青財源20102號2010.4.120%20%20%30%共六十五頁案例(n l)3：預(yù)估房地產(chǎn)開發(fā)成本某有限公司，成立于2009年1月，注冊資本為1000萬元，該公司所開發(fā)的某市場項目，于2012

12、年3月竣工驗收，但是由于資金問題，未及時撥付工程款，未取得工程發(fā)票，該企業(yè)按照銷售收入的20%估算( sun)成本，經(jīng)檢查組核實后調(diào)增應(yīng)納稅所得額2850萬元，補繳企業(yè)所得稅712.5萬，同時按照中華人民共和國稅收征管法六十四條處以0.5倍的罰款。共六十五頁預(yù)估(y )成本的條件(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10。(二)公共配套設(shè)施尚未建造(jinzo)或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造(jinzo)費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造(jinzo)且不可撤銷，

13、或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造(jinzo)的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。共六十五頁案例4：混淆成本(chngbn)項目檢查組在檢查某企業(yè)時發(fā)現(xiàn)該企業(yè)為了降低(jingd)土地增值稅稅率，將土地出讓金沒有按照土地面積在一期、二期之間進行分攤，全部列支在一期，造成一期成本較大，稅負較低，當二期進行土地增值稅清算時，該企業(yè)以賬目不健全提出核定征收，以達到降低(jingd)稅負的目的，納稅調(diào)整后補繳土地增值稅290萬元。共六十五頁成本(chngbn)分攤原則31號文第三十條

14、 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配： （一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 （二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。 （三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。 （四）其他成本項目(xingm)的分配法由企業(yè)自行確定。共六十五頁案例(n l)5：虛列業(yè)務(wù)發(fā)票2012年國稅局在對某房地產(chǎn)的檢查過程中，發(fā)現(xiàn)其關(guān)聯(lián)企業(yè)某建筑公司青島分公司為其代開發(fā)票1.87億 ，檢查核實(hsh)發(fā)現(xiàn)1.02億元為虛開，國稅局據(jù)以補繳企業(yè)所得稅、罰款2062萬元，地稅稽查局也依據(jù)發(fā)票管

15、理辦法四十一條的規(guī)定處以發(fā)票罰款2687萬元共六十五頁新的發(fā)票(fpio)管理辦法第三十五條違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機關(guān)責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：（一）應(yīng)當開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；（二）使用稅控裝置開具發(fā)票，未按期向主管稅務(wù)機關(guān)報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)的；（三）使用非稅控電子器具開具發(fā)票，未將非稅控電子器具使用的軟件程序說明資料報主管稅務(wù)機關(guān)備案，或者未按照規(guī)定保存、報送開具發(fā)票的數(shù)據(jù)的；（四）拆本使用發(fā)票的；（五）擴大發(fā)票使用范圍的；（六）以其他(qt)憑證代替發(fā)票使用的；（

16、七）跨規(guī)定區(qū)域開具發(fā)票的；（八）未按照規(guī)定繳銷發(fā)票的；（九）未按照規(guī)定存放和保管發(fā)票的。共六十五頁第三十七條違反本辦法第二十二條第二款的規(guī)定虛開發(fā)票的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可以并處5萬元以下的罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 非法代開發(fā)票的，依照前款規(guī)定處罰第四十一條違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位(dnwi)或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款共六十五頁查案必查票、查稅必查票、查賬必查票 金額 5萬元以上要單張核實(hsh)(資金流） 青島

17、地稅發(fā)票查詢網(wǎng)站 外地發(fā)票的查詢：當?shù)囟悇?wù)局的官方網(wǎng)站 后綴 共六十五頁財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于完善固定資產(chǎn)加速折舊企業(yè)所得稅政策的通知（財稅201475號） 2014年10月20日二、對所有行業(yè)企業(yè)2014年1月1日后新購進的專門用于研發(fā)的儀器、設(shè)備，單位價值不超過100萬元的，允許(ynx)一次性計入當期成本費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊；單位價值超過100萬元的，可縮短折舊年限或采取加速折舊的方法。三、對所有行業(yè)企業(yè)持有的單位價值不超過5000元的固定資產(chǎn)，允許一次性計入當期成本費用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。本通知自2014年1月1日起執(zhí)行共六十五頁

18、（ 三）特殊(tsh)事項類共六十五頁案例1：轉(zhuǎn)讓(zhunrng)土地環(huán)節(jié)甲企業(yè)2013年與乙企業(yè)簽訂股權(quán)投資協(xié)議書，協(xié)議約定甲方以土地使用權(quán)作價(zu ji)，增加乙方的注冊資本300萬元。經(jīng)核實，該企業(yè)是以虛假增資的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，補繳土地增值稅、營業(yè)稅金及附加等合計130余萬元。（甲乙均不屬房地產(chǎn)企業(yè)）共六十五頁財稅2002191號文件規(guī)定：“自2003年1月1日起以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅?！必敹愖?995048號文件規(guī)定：“對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進

19、行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。財稅200621號對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事(cngsh)房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 共六十五頁案例(n l)2:財政性資金的處理某公司(n s)2013年新成立，屬于當?shù)卣猩桃Y項目。2013年政府為鼓勵企業(yè)，以土地換項目，給予房地產(chǎn)企業(yè)3000萬元的補償獎勵款。企業(yè)將其按照項目建設(shè)時間進行了會計處理。80

20、0萬計入營業(yè)外收入，2200萬元計入遞延收益。 共六十五頁稅收政策作為不征稅收入的財政性資金：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件； （二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； （三）企業(yè)對該資金以及(yj)以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。 這三個條件缺一不可。 共六十五頁財稅(ci shu)2008151號第一條規(guī)定如下：1、企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計入企業(yè)當年收入總額。2、對企業(yè)取得的由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務(wù)院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額

21、時從收入總額中減除。共六十五頁青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法（青地稅發(fā) 2008100號）規(guī)定：對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)(jinsh)等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。 共六十五頁第二部分 ：稅種(shuzhng)分析共六十五頁企業(yè)(qy)所得稅一是要注意收入與成本的配比二是要注意應(yīng)付職工薪酬的發(fā)生額與個人所得稅明細申報的總額要匹配三是要注意項目建設(shè)貸款發(fā)生的財務(wù)費用在完工前要資本化四是稅金(shu jn)和預(yù)計利潤在納稅調(diào)整時要準確共六十五頁土地(td)增值稅1、預(yù)征率要正確使用2

22、、清算后再銷售剩余產(chǎn)品，稅額會計算3、清算后如果涉及到建安(Jin n)成本、綠化費等的調(diào)整，注意企業(yè)所得稅的調(diào)整4、出售車位、車庫、儲藏室取得的收入在普通、非普通間的分配共六十五頁土地(td)增值稅預(yù)征率變化文件執(zhí)行時間非普通住宅普通住宅經(jīng)濟適用房、廉租房政府限價房青財源20102號2010.4.12%1%不征青地稅2011第1號公告2011.2.13%2%不征1%青地稅2014年第1號公告2014.3.1加入價格因素，將商業(yè)用房、辦公用房單獨提出，預(yù)征率為5%共六十五頁1普通標準住宅，預(yù)征率為2%。但對于每平方米銷售價格超過20000元，不超過25000元的，預(yù)征率為3%；每平方米銷售價格

23、超過25000元的，預(yù)征率為5%。2非普通標準的住宅，預(yù)征率為3%。但對于每平方米銷售價格超過20000元，不超過25000元的，預(yù)征率為4%；每平方米銷售價格超過25000元的，以及別墅（獨棟商品住宅），預(yù)征率為5%。3單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設(shè)施，預(yù)征率為3%。4商業(yè)(shngy)用房、辦公用房，預(yù)征率為5%。納稅人銷售的經(jīng)濟適用住房、廉租住房、限價房等保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅；銷售保障性住房項目中的商業(yè)用房和非保障性住房，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。共六十五頁相關(guān)(xinggun)文件：國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006187號國

24、家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函2010220號 2013年青地稅函201344號房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)指引(zhyn) 2014年第1號青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告共六十五頁指引(zhyn)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)成本費用申報資料符合下列條件之一的建筑工程，主管稅務(wù)機關(guān)可以參照我市各級建筑工程行政主管部門分年度建筑安裝工程平方米造價指標，核定其準予扣除的成本費用：（一）建筑工程費高于中標概算價格或者建筑工程承包合同金額又無正當理由的；（二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)(yw

25、)往來支付價款、費用的；（三）清算申報時所附送的建筑安裝工程費憑證和資料不符合清算申報要求的。共六十五頁銷售剩余(shngy)開發(fā)產(chǎn)品國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第八條的規(guī)定扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓(zhunrng)面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積共六十五頁車庫(ch k)等收入計算關(guān)于轉(zhuǎn)讓車位、車庫等配套設(shè)施取得的收入開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)出售上述車位、車庫、儲藏室取得的收入，可分別(fnbi)按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積占

26、總可售建筑面積的比例進行分割后，對應(yīng)計入普通住宅和非普通住宅的轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅。共六十五頁個人所得稅：1、通過(tnggu)“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎金、實物等應(yīng)稅收入2、為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金3、以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等（交通補貼、通信補貼如果制定了稅前扣除標準的，在標準限額內(nèi)的部分可免征個人所得稅）4、以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵5、支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利6、房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金7、為管理人員購買住房，支付房款8、各種促銷活動向客戶贈送禮品共六十五頁促銷(c xio)活動贈

27、送禮品：關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知（財稅201150號）不征（三種)：價格折扣、折讓；銷售同時給予贈品，按消費積分反饋禮品征：業(yè)務(wù)宣傳、廣告、年會、座談會、慶典向本 單位以外的個人贈送禮品“其他(qt)所得” 對累積消費達到一定額度的顧客，額外抽獎“偶然所得”共六十五頁三險一金：三險一金超標：核查個人所得稅全員全額扣繳申報中扣除額超標情況。青島市統(tǒng)計公報：2013年月社平工資3558元，2012年社平工資為3116.58元，2011年社平工資為 2730.25元“三險”扣除額標準2013年度(nind)以前為11%，2013年度為10.5%。12%比例上年度社平工資3倍基

28、數(shù)為標準共六十五頁年金關(guān)于企業(yè)年金 職業(yè)年金個人所得稅有關(guān)問題的通知 財稅2013103號符合國家有關(guān)政策規(guī)定的辦法和標準的單位繳費部分，在計入個人賬戶時，個人暫不繳納個人所得稅。個人繳費部分，在不超過本人繳費工資計稅基數(shù)的4%標準內(nèi)的部分，暫從個人當期的應(yīng)納稅所得額中扣除。按月領(lǐng)取的年金，全額按照“工資、薪金所得”項目適用(shyng)的稅率，計征個人所得稅本通知自2014年1月1日起執(zhí)行共六十五頁土地(td)使用稅：1、土地使用稅納稅(n shu)義務(wù)發(fā)生時間、截止時間2、土地等級和單位稅額變更后要及時調(diào)整3、計算要準確共六十五頁納稅義務(wù)(yw)時間確認：開始時間新征用的耕地，自批準征用之

29、日起滿一年時開始繳納土地使用稅。以土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定(yudng)交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定(yudng)交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅；未簽訂合同的，應(yīng)由受讓方從實際交付土地時間的次月起繳納土地使用稅。截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當月末。其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。共六十五頁土地(td)使用稅單位稅額變動時間文件時間內(nèi)容魯政字第2007172號青財稅200777號2007年1月1日單位稅額翻番魯政字2014153號2014年7月1日相應(yīng)提高共六十五頁計算公式每月應(yīng)納土地(td)使用稅=開發(fā)初期應(yīng)稅土地(td)總面積（1截至上月末累計銷售商品房交付使用的建筑面積商品房可售總建筑面積）土地(td)使用稅單位稅額標準12共六十五頁房產(chǎn)稅：1、自行建造的自用房產(chǎn)(fngchn)交付使用后，要及時納稅2、將房