房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格估價(jià)報(bào)告

1、PAGE 房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：邱蓉、鐘秋所有的位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）營(yíng)業(yè)用房的房地產(chǎn)市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估估價(jià)委托人：中江縣人民法院房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川明陽(yáng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：羅 斌（注冊(cè)證號(hào)：5120070086）劉志強(qiáng)（注冊(cè)證號(hào)：5119960028）估價(jià)作業(yè)日期：2018年03月09日2018年03月21日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：四川明陽(yáng)司評(píng)（2018）（法估）第 002 號(hào)四川明陽(yáng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司MIYO Real Estate Appraisal Co.,Ltd邱蓉、鐘秋所有的位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256

2、號(hào)）營(yíng)業(yè)用房的房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格估價(jià)報(bào)告 PAGE 33 MIYO Real Estate Appraisal Co.，Ltd目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc508376504 致 估 價(jià) 委 托 人 函 PAGEREF _Toc508376504 h 3 HYPERLINK l _Toc508376505 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 PAGEREF _Toc508376505 h 5 HYPERLINK l _Toc508376506 估價(jià)的假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說(shuō)明 PAGEREF _Toc508376506 h 7 HYPERLINK l _Toc5083

3、76507 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 PAGEREF _Toc508376507 h 10 HYPERLINK l _Toc508376508 一、估價(jià)委托人 PAGEREF _Toc508376508 h 10 HYPERLINK l _Toc508376509 二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc508376509 h 10 HYPERLINK l _Toc508376510 三、估價(jià)對(duì)象 PAGEREF _Toc508376510 h 10 HYPERLINK l _Toc508376511 四、估價(jià)目的 PAGEREF _Toc508376511 h 13 HYPERLINK l _

4、Toc508376512 五、價(jià)值時(shí)點(diǎn) PAGEREF _Toc508376512 h 13 HYPERLINK l _Toc508376513 六、價(jià)值定義 PAGEREF _Toc508376513 h 13 HYPERLINK l _Toc508376514 七、估價(jià)依據(jù) PAGEREF _Toc508376514 h 13 HYPERLINK l _Toc508376515 八、估價(jià)原則： PAGEREF _Toc508376515 h 14 HYPERLINK l _Toc508376516 九、估價(jià)方法 PAGEREF _Toc508376516 h 14 HYPERLINK l

5、_Toc508376517 十、估價(jià)結(jié)果 PAGEREF _Toc508376517 h 15 HYPERLINK l _Toc508376518 十一、估價(jià)人員 PAGEREF _Toc508376518 h 15 HYPERLINK l _Toc508376519 十二、估價(jià)作業(yè)日期 PAGEREF _Toc508376519 h 16 HYPERLINK l _Toc508376520 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 PAGEREF _Toc508376520 h 16 HYPERLINK l _Toc508376521 估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析 PAGEREF _Toc508376521 h

6、17 HYPERLINK l _Toc508376522 附 件 PAGEREF _Toc508376522 h 18 HYPERLINK l _Toc508376523 一、中江縣人民法院司法鑒定委托書(shū) PAGEREF _Toc508376523 h 18 HYPERLINK l _Toc508376524 二、中江縣人民法院委托評(píng)估書(shū)附表 PAGEREF _Toc508376524 h 18 HYPERLINK l _Toc508376525 三、估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376525 h 18 HYPERLINK l _Toc508376526 四、估價(jià)對(duì)

7、象房屋共有權(quán)證復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376526 h 18 HYPERLINK l _Toc508376527 五、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376527 h 18 HYPERLINK l _Toc508376528 六 、估價(jià)對(duì)象房屋他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376528 h 18 HYPERLINK l _Toc508376529 七、估價(jià)對(duì)象房屋測(cè)繪報(bào)告里復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376529 h 18 HYPERLINK l _Toc508376530 八、估價(jià)對(duì)象坐落位置圖 PAGEREF _Toc50

8、8376530 h 18 HYPERLINK l _Toc508376531 九、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)狀況照片 PAGEREF _Toc508376531 h 18 HYPERLINK l _Toc508376532 十、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376532 h 18 HYPERLINK l _Toc508376533 十一、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376533 h 18 HYPERLINK l _Toc508376534 十二 、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 PAGEREF _Toc508376534 h 18 HYPERLINK l _

9、Toc508376535 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 PAGEREF _Toc508376535 h 19 HYPERLINK l _Toc508376536 一、個(gè)別因素分析： PAGEREF _Toc508376536 h 19 HYPERLINK l _Toc508376537 二、區(qū)域因素分析： PAGEREF _Toc508376537 h 21 HYPERLINK l _Toc508376538 三、市場(chǎng)背景分析： PAGEREF _Toc508376538 h 22 HYPERLINK l _Toc508376539 四、最高最佳使用分析： PAGEREF _Toc508376539 h

10、 27 HYPERLINK l _Toc508376540 五、估價(jià)方法選用： PAGEREF _Toc508376540 h 28 HYPERLINK l _Toc508376541 六、估價(jià)的分析測(cè)算過(guò)程： PAGEREF _Toc508376541 h 29 HYPERLINK l _Toc508376542 七、確定估價(jià)結(jié)果： PAGEREF _Toc508376542 h 33致 估 價(jià) 委 托 人 函中江縣人民法院：受您院提供的（2017）中江法技委字第117號(hào)司法評(píng)估委托書(shū)的委托，并根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）、中華人民共和國(guó)民事訴訟法和四川省高級(jí)人民法院

11、委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)管理辦法的規(guī)定，秉著獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，我公司派出注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師羅斌、劉志強(qiáng)對(duì)邱蓉、鐘秋所有的，位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）營(yíng)業(yè)用房的房地產(chǎn)市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象：位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）營(yíng)業(yè)用房，底框結(jié)構(gòu)，大約2003年建成，委托方提供了估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德陽(yáng)市房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第0108896號(hào)”，還提供了估價(jià)對(duì)象的房屋共有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德陽(yáng)市房河?xùn)|區(qū)共字第007135號(hào)”，建筑面積為54.76，設(shè)計(jì)用途為營(yíng)業(yè)用房；委托方也提供了估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，

12、證號(hào)為“德國(guó)用（2007）第B54504-69512號(hào)”，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為15.31，為出讓的商業(yè)類地，土地使用權(quán)終止日期為2040年11月14日；本次評(píng)估為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)目的：為法院辦理案件提供參考依據(jù)而評(píng)估標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)值和即時(shí)變現(xiàn)價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：二0一八年一月十九日。估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，選用收益法進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，在滿足本報(bào)告假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說(shuō)明的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾陸萬(wàn)壹仟肆佰元整（￥861,400.0

13、0元），單價(jià)15730元/。估價(jià)人員根據(jù)以上計(jì)算出的收益價(jià)格，再綜合考慮市場(chǎng)因素、環(huán)境因素、物理因素等對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響，考慮到估價(jià)對(duì)象所處位置、周?chē)h(huán)境、人流量大小以及價(jià)值量大等影響變現(xiàn)能力的市場(chǎng)因素，故確定即時(shí)變現(xiàn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)為-10%，最后確定估價(jià)對(duì)象的及時(shí)變現(xiàn)參考價(jià)格為人民幣柒拾柒萬(wàn)伍仟叁佰元整（￥775,300.00元），單價(jià)約為14158元/。上述結(jié)論摘自“四川明陽(yáng)司評(píng)（2018）（法估）第001 號(hào)”房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，應(yīng)用時(shí)應(yīng)認(rèn)真閱讀本估價(jià)報(bào)告書(shū)全文。我們非常感謝貴公司提供機(jī)會(huì)讓我們撰寫(xiě)該份估價(jià)報(bào)告，如有任何問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)谑迦諆?nèi)與我們聯(lián)系。此致！四川明陽(yáng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司法定代

14、表人：劉志強(qiáng)二0一八年二月六日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件以及使用報(bào)告說(shuō)明的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291-2015）、中華人民共和國(guó)民事訴訟法、四川省高級(jí)人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)管理辦法以及房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50899）進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本評(píng)估報(bào)告。5、我們已于2

15、018年03月09日下午在委托方的參與下，對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，并對(duì)查看的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料（包括結(jié)構(gòu)、裝修材料等）進(jìn)行評(píng)估；我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任；我們參加實(shí)地查看的人員有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師羅斌。6、沒(méi)有人對(duì)本變現(xiàn)價(jià)格估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7、參與本房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格估價(jià)報(bào)告的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。8、本估價(jià)報(bào)告中依據(jù)的委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)；因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有

16、誤的，四川明陽(yáng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容未經(jīng)四川明陽(yáng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司和估價(jià)人員同意，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上，也不得向委托方及報(bào)告審查部門(mén)以外的單位和個(gè)人提供，凡因此而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本報(bào)告的解釋權(quán)為四川明陽(yáng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司所有。10、參與本次估價(jià)的中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：姓 名注冊(cè)證號(hào)（簽章）簽 名簽名日期羅 斌5120070086劉志強(qiáng)5119960028估價(jià)的假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說(shuō)明（一）估價(jià)的假設(shè)和限制條件：1、一般假設(shè)（1）本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的中江縣人民法院提供的有關(guān)資料，包括法律文件

17、，如司法鑒定委托書(shū)、委托鑒定附表、邱蓉、鐘秋的房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、國(guó)有土地使用證等復(fù)印件，由委托方對(duì)其真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。（2）本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并能夠按法定用途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。（3）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。（4）估價(jià)對(duì)象為所在項(xiàng)目的一部分，本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象可合理享有配套設(shè)施（水、電、停車(chē)位等）的使用權(quán)益為假設(shè)前提。（5）本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象未有任何方式的銷售及邱蓉、鐘秋未與任何一方簽署針對(duì)于估

18、價(jià)對(duì)象的無(wú)限期或影響估價(jià)價(jià)值的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。（6）估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2018年03月09日的即時(shí)變現(xiàn)價(jià)格。即時(shí)變現(xiàn)價(jià)格是在公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，再考慮估價(jià)對(duì)象短期強(qiáng)制處分（即時(shí)變現(xiàn)）能力作相應(yīng)調(diào)整得到的價(jià)格。其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；不存在特殊買(mǎi)者的附加出價(jià)。（7）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果中，未扣除該案執(zhí)行過(guò)程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用，也未扣除估價(jià)對(duì)象辦證、轉(zhuǎn)讓過(guò)戶所應(yīng)產(chǎn)生的所有費(fèi)用。（8）委

19、托方提供了估價(jià)對(duì)象的建筑面積測(cè)繪報(bào)告，該報(bào)告的測(cè)繪結(jié)果與提供的房屋所有權(quán)證登記的建筑面積一致。（9）估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于估價(jià)對(duì)象在查看日的外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報(bào)告假設(shè)估價(jià)對(duì)象符合國(guó)家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗(yàn)收規(guī)范，符合國(guó)家有關(guān)安全使用標(biāo)準(zhǔn)。2、未定事項(xiàng)假設(shè)（1）估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證未記載估價(jià)對(duì)象房屋的建成年份，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查，估價(jià)對(duì)象大約2003年建成，本次估價(jià)房屋建成年份以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)。 （2）根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料，均未記載估價(jià)對(duì)象的容積率，本次估價(jià)采用的容積率以估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率為準(zhǔn)。（3）背離事實(shí)假設(shè)本次估價(jià)不存背離事實(shí)的假設(shè)。（

20、4）不相一致假設(shè)委托方提供估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證登記的房屋坐落為德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)營(yíng)業(yè)用房，經(jīng)估價(jià)委托人、原告方代表和被告方代表陪同估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)指界確認(rèn)，估價(jià)對(duì)象位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）營(yíng)業(yè)用房，本次估價(jià)不存在不相一致假設(shè)。（5）依據(jù)不足假設(shè)本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的中江縣人民法院提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如房屋所有權(quán)證房屋共有權(quán)證國(guó)有土地使用證等復(fù)印件，由于估價(jià)委托人未提供原件供估價(jià)人員核查，本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)委托人提供的復(fù)印件與原件一致。（二）使用報(bào)告說(shuō)明：1、本報(bào)告未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化，以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響

21、；2、估價(jià)基準(zhǔn)日后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論；3、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況在申請(qǐng)執(zhí)行期限內(nèi)可能隨時(shí)間變化而變化，這期間若房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的變動(dòng)造成估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值下降會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。4、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果在滿足全部假設(shè)與限制條件下成立。報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)，如果市場(chǎng)行情或估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬及實(shí)體狀況發(fā)生變化足以影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的，應(yīng)重新委托評(píng)估。5、委托方應(yīng)按照本次估價(jià)的估價(jià)目的使用本報(bào)告，不可用于其他用途。6、本估價(jià)報(bào)告若出現(xiàn)文字或數(shù)字因打印、校對(duì)及其他原因發(fā)生誤差時(shí)，請(qǐng)委托方及時(shí)通知本估價(jià)機(jī)構(gòu)

22、更正，否則，誤差部分無(wú)效。7、在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外8、本公司保留除評(píng)估結(jié)果外，因打印、校核失誤個(gè)別文字勘誤糾正的權(quán)利。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人估價(jià)委托人：中江縣人民法院地 址：中江縣御河路82號(hào)二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：四川明陽(yáng)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司法定代表人：劉志強(qiáng)地址：中江縣城區(qū)北街北盛小區(qū)綜合樓三樓房地產(chǎn)估價(jià)資格等級(jí)：貳級(jí)證書(shū)編號(hào)：川建房估備字20180085號(hào)證書(shū)有效期：2018年02月26日至2021年02月26日聯(lián)系人：羅斌聯(lián)系電話：（0838）2207676營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：9151060071

23、75436436營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效期限：長(zhǎng)期三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象評(píng)估范圍估價(jià)對(duì)象位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）營(yíng)業(yè)用房，東西朝向，大約2003年建成，委托方提供了估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德陽(yáng)市房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第0108896號(hào)”，還提供了估價(jià)對(duì)象的房屋共有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德陽(yáng)市房河?xùn)|區(qū)共字第007135號(hào)”，建筑面積為54.76，設(shè)計(jì)用途為營(yíng)業(yè)用房；委托方也提供了估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德國(guó)用（2007）第B54504-69512號(hào)”，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為15.31，為出讓的商業(yè)類地，土地使用權(quán)終止日期為2040年11月14日；本次評(píng)估

24、為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（1）房產(chǎn)登記狀況估價(jià)對(duì)象建筑物在德陽(yáng)市房地產(chǎn)管理處（現(xiàn)德陽(yáng)市住房保障和房屋管理局）進(jìn)行了權(quán)屬登記，登記情況如下：房屋所有權(quán)證號(hào)德陽(yáng)市房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第0108896號(hào)房屋所有權(quán)人邱蓉、鐘秋共有情況共同共有 房屋坐落德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）房屋總層數(shù)6所在層數(shù)1建筑面積（）54.76規(guī)劃用途營(yíng)業(yè)用房房屋結(jié)構(gòu)混合登記時(shí)間2007年03月30日（2）土地登記狀況估價(jià)對(duì)象土地在德陽(yáng)市國(guó)土資源局進(jìn)行權(quán)屬登記，登記情況如下：土地使用權(quán)證號(hào)德國(guó)用（2007）第B54504-69512號(hào)土地使用權(quán)人邱蓉、鐘秋地類（用途）商業(yè)類地座落德

25、陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）使用權(quán)類型出讓終止日期2040年11月14日使用權(quán)面積()15.31發(fā)證日期2007年05月05日（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況委托方提供了估價(jià)對(duì)象的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，估價(jià)對(duì)象在中江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)合社進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記，登記情況如下：他項(xiàng)權(quán)利證號(hào)德房他證河?xùn)|字第 D0017710號(hào)房屋所有權(quán)人邱蓉、鐘秋他項(xiàng)權(quán)利種類抵押坐落德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）債權(quán)數(shù)額800,000.00元登記日期2013年04月15日（三）估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況（1）建筑物狀況估價(jià)對(duì)象所在建筑為六層底框結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象位于該建筑的1樓5號(hào)，東西朝向，估價(jià)對(duì)象建筑面積為54.76

26、，大約2003年建成。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況和估價(jià)人員了解的情況，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象已有的房屋裝修和設(shè)備配置情況如下：外墻：淡黃色外墻面磚飾面；窗：鋁合金窗；門(mén)：卷簾門(mén)，全玻地彈門(mén)；地面：仿花崗石地磚；墻面、頂棚：墻面貼墻布，頂棚刷乳膠漆；強(qiáng)電：分戶配電箱，開(kāi)關(guān)、插座和燈座等均安裝完成；管道：天然氣管道、分戶水表和給排水管道均安裝到位；（2）土地狀況位置：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，估價(jià)對(duì)象所在宗地位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為15.31。地形、地貌：該宗地形狀較規(guī)則，對(duì)地塊利用無(wú)不良影響。地勢(shì)平坦，無(wú)明顯的坡度，易于施工。從總體看，地基地質(zhì)條件適于建筑。開(kāi)發(fā)程度：至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，該

27、宗地外達(dá)到“六通”(通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路)，宗地內(nèi)達(dá)到“六通一平”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路及場(chǎng)地平整）。（四）區(qū)位狀況分析（1）位置：估價(jià)對(duì)象坐落于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)），東臨寶山街，南靠人民渠白馬管理站，西接旌陽(yáng)區(qū)信用社，所用土地位于德陽(yáng)市城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)類地基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍內(nèi)。（2）交通：估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)臨靠寶山街，寶山街是德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)玉泉片區(qū)的一條主要的生活型干道，區(qū)域內(nèi)有21路、22路、30路公交車(chē)通行。區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)度及交通便捷度較高。（3）環(huán)境：估價(jià)對(duì)象地處德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)），周邊有較多的商業(yè)和住宅小區(qū)如元友

28、佳苑、寶山公寓、萬(wàn)興新居、黃河畔島等，又毗鄰德陽(yáng)市玉泉綜合市場(chǎng)、豐聯(lián)超市等，區(qū)域規(guī)劃主要以住宅、商業(yè)為主，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，人流量較大，所在區(qū)域內(nèi)無(wú)固定污染源，沒(méi)有的明顯粉塵和噪音污染，環(huán)境較好。（4）配套設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槌墒焐虡I(yè)住宅區(qū)，各類基本生活設(shè)施完備，公共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。四、估價(jià)目的為法院辦理案件提供參考依據(jù)而評(píng)估標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)值和即時(shí)變現(xiàn)價(jià)值。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二0一八年三月九日。六、價(jià)值定義本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)房地產(chǎn)的即時(shí)變現(xiàn)價(jià)格，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值原則所確定的房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)，考慮快速變現(xiàn)等因素的影響得到的即時(shí)變現(xiàn)價(jià)格，未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和房屋租賃、抵押、查封

29、等因素對(duì)其價(jià)值的影響。七、估價(jià)依據(jù)1、國(guó)家法律法規(guī)；2、中華人民共和國(guó)民事訴訟法3、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等部門(mén)規(guī)章；4、四川省人民政府及有關(guān)部門(mén)的政策性文件；5、四川省高級(jí)人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)管理辦法6、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范國(guó)標(biāo)GB/T 50291-2015城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程國(guó)標(biāo)GB/T 18508-2001房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)GB/T 508997、委托方提供的相關(guān)資料：房屋所有權(quán)證 復(fù)印件房屋共有權(quán)證 復(fù)印件國(guó)有土地使用證復(fù)印件中江縣人民法院司法評(píng)估委托書(shū)中江縣人民法院委托評(píng)估書(shū)附表8、估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地查看所獲取的資料。八、估價(jià)原則：（一）估價(jià)行為原則：獨(dú)

30、立、客觀、公正、科學(xué)。（二）估價(jià)指導(dǎo)原則：合法原則：房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提條件。最高最佳使用原則：法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格。替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。謹(jǐn)慎原則：估價(jià)中應(yīng)充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的

31、，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。本次估價(jià)的技術(shù)思路和方法為：估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為營(yíng)業(yè)用房，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈、用途相同、并且在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)不多，不適合采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估；但估價(jià)對(duì)象屬于收益性房地產(chǎn)，好了解估價(jià)對(duì)象周邊同類營(yíng)業(yè)用房的租金情況，非常適合選取收益法進(jìn)行估價(jià)；經(jīng)綜合分析，考慮到估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況為獨(dú)立的營(yíng)業(yè)

32、用房，收益法能充分反映其價(jià)值狀況，決定采用收益法為估價(jià)方法，再結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)和影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的市場(chǎng)、環(huán)境、物理等因素，綜合評(píng)定后確定估價(jià)對(duì)象合理的市場(chǎng)價(jià)格。選用的估價(jià)方法簡(jiǎn)介：收益法：收益法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的純收益通過(guò)一定的報(bào)酬率將其還原成價(jià)值時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值的一種方法。十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，選用收益法進(jìn)行計(jì)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，在滿足本報(bào)告假設(shè)和限制條件及使用報(bào)告說(shuō)明的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾陸萬(wàn)壹仟肆佰元整（￥861,400.00元），單

33、價(jià)15730元/。估價(jià)人員根據(jù)以上計(jì)算出的收益價(jià)格，再綜合考慮市場(chǎng)因素、環(huán)境因素、物理因素等對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格的影響，考慮到估價(jià)對(duì)象所處位置、周?chē)h(huán)境、人流量大小以及價(jià)值量大等影響變現(xiàn)能力的市場(chǎng)因素，故確定即時(shí)變現(xiàn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)為-10%，最后確定估價(jià)對(duì)象的及時(shí)變現(xiàn)參考價(jià)格為人民幣柒拾柒萬(wàn)伍仟叁佰元整（￥775,300.00元），單價(jià)約為14158元/。十一、估價(jià)人員參與本次估價(jià)的中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：姓 名注冊(cè)證號(hào)（簽章）簽 名簽名日期羅 斌5120070086劉志強(qiáng)5119960028十二、估價(jià)作業(yè)日期2018年03月09日2018年03月21日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自

34、完成估價(jià)報(bào)告日起原則上為壹年，即2018年03月21日2019年03月20日；但在市場(chǎng)狀況變化很大或受不可抗力的影響時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將估價(jià)對(duì)象快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)基準(zhǔn)日拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。（1）通用性分析：估價(jià)對(duì)象為最常見(jiàn)的、最普通的獨(dú)立的單間營(yíng)業(yè)用房，通用性強(qiáng)。（2）獨(dú)立使用性分析：估價(jià)對(duì)象位于“德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)

35、（現(xiàn)寶山街256號(hào)）”內(nèi)，為獨(dú)立的單間營(yíng)業(yè)用房，可單獨(dú)使用，獨(dú)立使用性不受限制。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性分析：估價(jià)對(duì)象為獨(dú)立的單間營(yíng)業(yè)用房，在物理上、經(jīng)濟(jì)上不可分離開(kāi)來(lái)使用，不可分割轉(zhuǎn)讓。（4）由于估價(jià)對(duì)象具有良好的通用性和獨(dú)立使用性，并且為最常見(jiàn)的、最普通的獨(dú)立的營(yíng)業(yè)用房，估價(jià)對(duì)象的位置較好，人流量較大，商業(yè)較繁榮，因此估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)對(duì)象周邊相同類型的商業(yè)用房的銷售情況以及整體招租情況，因此，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較好、變現(xiàn)所需時(shí)間較短，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)，最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值之間差異在10%左右。附 件 一、中江縣人民法院司法鑒定委托書(shū) 二、中江縣人民法院委

36、托評(píng)估書(shū)附表 三、估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)證復(fù)印件 四、估價(jià)對(duì)象房屋共有權(quán)證復(fù)印件 五、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證復(fù)印件 六 、估價(jià)對(duì)象房屋他項(xiàng)權(quán)證復(fù)印件 七、估價(jià)對(duì)象房屋測(cè)繪報(bào)告里復(fù)印件 八、估價(jià)對(duì)象坐落位置圖 九、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)狀況照片 十、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)復(fù)印件 十一、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件 十二 、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：（一）估價(jià)對(duì)象評(píng)估范圍估價(jià)對(duì)象位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）營(yíng)業(yè)用房，東西朝向，大約2003年建成，委托方提供了估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德陽(yáng)市房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第0108896號(hào)”，還提供了估價(jià)對(duì)象的

37、房屋共有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德陽(yáng)市房河?xùn)|區(qū)共字第007135號(hào)”，建筑面積為54.76，設(shè)計(jì)用途為營(yíng)業(yè)用房；委托方也提供了估價(jià)對(duì)象的房屋所有權(quán)證復(fù)印件，證號(hào)為“德國(guó)用（2007）第B54504-69512號(hào)”，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為15.31，為出讓的商業(yè)類地，土地使用權(quán)終止日期為2040年11月14日；本次評(píng)估為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)值。（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（1）房產(chǎn)登記狀況估價(jià)對(duì)象建筑物在德陽(yáng)市房地產(chǎn)管理處（現(xiàn)德陽(yáng)市住房保障和房屋管理局）進(jìn)行了權(quán)屬登記，登記情況如下：房屋所有權(quán)證號(hào)德陽(yáng)市房權(quán)證河?xùn)|區(qū)字第0108896號(hào)房屋所有權(quán)人邱蓉、鐘秋共有情況共同共有 房屋坐落德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1

38、-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）房屋總層數(shù)6所在層數(shù)1建筑面積（）54.76規(guī)劃用途營(yíng)業(yè)用房房屋結(jié)構(gòu)混合登記時(shí)間2007年03月30日（2）土地登記狀況估價(jià)對(duì)象土地在德陽(yáng)市國(guó)土資源局進(jìn)行權(quán)屬登記，登記情況如下：土地使用權(quán)證號(hào)德國(guó)用（2007）第B54504-69512號(hào)土地使用權(quán)人邱蓉、鐘秋地類（用途）商業(yè)類地座落德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)R幢1-5號(hào)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）使用權(quán)類型出讓終止日期2040年11月14日使用權(quán)面積()15.31發(fā)證日期2007年05月05日（3）他項(xiàng)權(quán)利狀況委托方提供了估價(jià)對(duì)象的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，估價(jià)對(duì)象在中江縣農(nóng)村信用合作聯(lián)合社進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記，登記情況如下：他項(xiàng)權(quán)利證號(hào)德房他

39、證河?xùn)|字第 D0017710號(hào)房屋所有權(quán)人邱蓉、鐘秋他項(xiàng)權(quán)利種類抵押坐落德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)）債權(quán)數(shù)額800,000.00元登記日期2013年04月15日（三）估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況（1）建筑物狀況估價(jià)對(duì)象所在建筑為六層底框結(jié)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象位于該建筑的1樓5號(hào)，東西朝向，估價(jià)對(duì)象建筑面積為54.76，大約2003年建成。根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況和估價(jià)人員了解的情況，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對(duì)象已有的房屋裝修和設(shè)備配置情況如下：外墻：淡黃色外墻面磚飾面；窗：鋁合金窗；門(mén)：卷簾門(mén)，全玻地彈門(mén)；地面：仿花崗石地磚；墻面、頂棚：墻面貼墻布，頂棚刷乳膠漆；強(qiáng)電：分戶配電箱，開(kāi)關(guān)、插座和燈座等均安裝完成

40、；管道：天然氣管道、分戶水表和給排水管道均安裝到位；（2）土地狀況位置：根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，估價(jià)對(duì)象所在宗地位于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為15.31。地形、地貌：該宗地形狀較規(guī)則，對(duì)地塊利用無(wú)不良影響。地勢(shì)平坦，無(wú)明顯的坡度，易于施工。從總體看，地基地質(zhì)條件適于建筑。開(kāi)發(fā)程度：至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，該宗地外達(dá)到“六通”(通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路)，宗地內(nèi)達(dá)到“六通一平”（通上水、通下水、通電、通氣、通訊、通路及場(chǎng)地平整）。（四）區(qū)位狀況分析（1）位置：估價(jià)對(duì)象坐落于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)），東臨寶山街，南靠人民渠白馬管理站，西接旌陽(yáng)區(qū)信用社，所用土地位

41、于德陽(yáng)市城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)類地基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍內(nèi)。（2）交通：估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)臨靠寶山街，寶山街是德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)玉泉片區(qū)的一條主要的生活型干道，區(qū)域內(nèi)有21路、22路、30路公交車(chē)通行。區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)度及交通便捷度較高。（3）環(huán)境：估價(jià)對(duì)象地處德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)），周邊有較多的商業(yè)和住宅小區(qū)如元友佳苑、寶山公寓、萬(wàn)興新居、黃河畔島等，又毗鄰德陽(yáng)市玉泉綜合市場(chǎng)、豐聯(lián)超市等，區(qū)域規(guī)劃主要以住宅、商業(yè)為主，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，人流量較大，所在區(qū)域內(nèi)無(wú)固定污染源，沒(méi)有的明顯粉塵和噪音污染，環(huán)境較好。（4）配套設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槌墒焐虡I(yè)住宅區(qū)，各類基本生活設(shè)施完備，公共配套設(shè)施齊全，市政基

42、礎(chǔ)設(shè)施完善。二、區(qū)域因素分析：區(qū)域因素包括估價(jià)對(duì)象所處的位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等。（1）位置：估價(jià)對(duì)象坐落于德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)），東臨寶山街，南靠人民渠白馬管理站，西接旌陽(yáng)區(qū)信用社，所用土地位于德陽(yáng)市城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)類地基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)范圍內(nèi)。（2）交通：估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)臨靠寶山街，寶山街是德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)玉泉片區(qū)的一條主要的生活型干道，區(qū)域內(nèi)有21路、22路、30路公交車(chē)通行。區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)度及交通便捷度較高。（3）環(huán)境：估價(jià)對(duì)象地處德陽(yáng)市河?xùn)|區(qū)寶山街西側(cè)（現(xiàn)寶山街256號(hào)），周邊有較多的商業(yè)和住宅小區(qū)如元友佳苑、寶山公寓、萬(wàn)興新居、黃河畔島等，又毗鄰德陽(yáng)市玉泉綜合市場(chǎng)、豐聯(lián)超

43、市等，區(qū)域規(guī)劃主要以住宅、商業(yè)為主，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，人流量較大，所在區(qū)域內(nèi)無(wú)固定污染源，沒(méi)有的明顯粉塵和噪音污染，環(huán)境較好。（4）配套設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)槌墒焐虡I(yè)住宅區(qū)，各類基本生活設(shè)施完備，公共配套設(shè)施齊全，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善。三、市場(chǎng)背景分析：（1）德陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況：德陽(yáng)市在2014年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2014年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1515.6億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值199.3億元，增長(zhǎng)4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值904.9億元，增長(zhǎng)10.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值411.4億元，增長(zhǎng)8.7%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為13.2:59.7:27.1。2014年非公有制經(jīng)濟(jì)

44、實(shí)現(xiàn)增加值896.5億元，增長(zhǎng)10.3%。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重為59.1%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。2014年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲1.2%。工業(yè)品出廠價(jià)格下降0.7%。工業(yè)品購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降1.5%。2014年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入271.1億元，比上年下降2.8%。其中，地方公共財(cái)政預(yù)算收入83.5億元，增長(zhǎng)3.8%。財(cái)政總支出263.3億元，增長(zhǎng)0.4%，其中，地方公共財(cái)政預(yù)算支出196.7億元，增長(zhǎng)3.6%。德陽(yáng)市在2015年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。2015年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1605.1億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8.2%。經(jīng)濟(jì)總量突破1600億元大關(guān)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值208.2億

45、元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值940.0億元，增長(zhǎng)8.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值456.9億元，增長(zhǎng)10.0%。2015年非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值958.8億元，增長(zhǎng)8.9%。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重為59.7%，比上年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲0.6%。工業(yè)品出廠價(jià)格下降1.0%。工業(yè)品購(gòu)進(jìn)價(jià)格下降4.1%。全年實(shí)現(xiàn)一般公共預(yù)算收入88.6億元，比上年增長(zhǎng)6.1%。一般公共預(yù)算支出219.5億元，增長(zhǎng)11.4%。（2）城市規(guī)劃：以黨的十六大精神、“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以西部大開(kāi)發(fā)為契機(jī)，以跨越式發(fā)展為主題，以構(gòu)建山水園林城市為目標(biāo)，加快城市化、現(xiàn)代工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)

46、程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化協(xié)調(diào)發(fā)展，率先基本實(shí)現(xiàn)小康，建成經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)昌盛、文化興旺、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美的山水園林城市。規(guī)劃期限分為重建期（近期）（2008-2010年）、遠(yuǎn)期（2011-2020年）、遠(yuǎn)景（2020年以后）三個(gè)階段。城市性質(zhì)定位為：國(guó)家重大裝備制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)基地，四川省重要的區(qū)域性中心城市和山水宜居城市。要以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌做好德陽(yáng)市城市規(guī)劃、建設(shè)和管理的各項(xiàng)工作。城市規(guī)劃區(qū)范圍的界定：城市規(guī)劃區(qū)范圍為旌陽(yáng)區(qū)行政轄區(qū)，面積為648平方公里。為控制城市遠(yuǎn)景發(fā)展空間，劃定廣漢市小漢、金魚(yú)、連山、新華

47、四鎮(zhèn)為規(guī)劃協(xié)調(diào)區(qū)，總面積133平方公里。規(guī)劃范圍分為市域、規(guī)劃區(qū)、中心城區(qū)三個(gè)層次。市域德陽(yáng)市行政區(qū)范圍，總面積5954平方公里。規(guī)劃區(qū)旌陽(yáng)區(qū)全部，總面積648平方公里。中心城區(qū)包括旌陽(yáng)區(qū)各街道辦事處、天元鎮(zhèn)、孝感鎮(zhèn)、東湖鄉(xiāng)、八角井鎮(zhèn)的全部和雙東鎮(zhèn)、和新鎮(zhèn)的部分地區(qū)，總面積297平方公里。德陽(yáng)市交通建設(shè)取得舉世矚目的成就。對(duì)外交通有寶成鐵路、達(dá)成鐵路、G5京昆（成綿）高速公路、G42滬蓉（成南）高速公路、108國(guó)道和境內(nèi)四通八達(dá)的市縣快速通道構(gòu)成了德陽(yáng)發(fā)達(dá)的鐵路、公路、航空立體交通體系。對(duì)內(nèi)市區(qū)兩大門(mén)華山南路、泰山北路改造工程、綿遠(yuǎn)河生態(tài)環(huán)境整治北段改造工程、北公園建設(shè)工程、旌湖西岸景觀改造工

48、程、岷江路下穿式工程、長(zhǎng)江東路跨天山路立交工程、長(zhǎng)江西路下穿式跨寶成線立交橋工程等一大批工程已相繼竣工。（3）固定資產(chǎn)投資：2014年年末規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1227戶，工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)10.8%。2014年規(guī)模以上工業(yè)中，分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增加值增長(zhǎng)10.9%；重工業(yè)增加值增長(zhǎng)10.8%。從主要行業(yè)看，機(jī)械行業(yè)增長(zhǎng)12.5%，食品行業(yè)增長(zhǎng)7.9%，建材行業(yè)增長(zhǎng)14.6%，醫(yī)藥行業(yè)增長(zhǎng)13.2%，化工行業(yè)增長(zhǎng)2.5%，紡織服裝行業(yè)增長(zhǎng)9.7%。2014年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2734.5億元，增長(zhǎng)9.6%。實(shí)現(xiàn)利稅249.8億元,下降17.8%。其中:利潤(rùn)88.7億元，下降40

49、.8%。2014年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資894.9億元，比上年增長(zhǎng)10.8%。其中：民間投資628.0億元，增長(zhǎng)9.7%。全市第一產(chǎn)業(yè)投資13.2億元，比上年下降0.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資443.6億元，比上年增長(zhǎng)7.9%，其中工業(yè)投資441.4億元，增長(zhǎng)9.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資438.1億元，增長(zhǎng)14.4%。2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95.2億元，比上年增長(zhǎng)15.2%，商品房施工面積1189.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.0%；商品房竣工面積181.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.0%；商品房銷售面積186.8萬(wàn)平方米，下降18.9%；商品房銷售額79.3億元，下降26.2%。2015年全部工業(yè)增加值887.5億元，比上

50、年增長(zhǎng)8.6%。年末規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到1308戶，規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)9.0%。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增加值增長(zhǎng)11.6%；重工業(yè)增加值增長(zhǎng)6.8%。從主要行業(yè)看，機(jī)械行業(yè)增長(zhǎng)6.4%，食品行業(yè)增長(zhǎng)9.0%，化工行業(yè)增長(zhǎng)3.1%，建材行業(yè)增長(zhǎng)18.0%，醫(yī)藥行業(yè)增長(zhǎng)13.8%，紡織服裝行業(yè)增長(zhǎng)16.7%。2015年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2899.6億元，增長(zhǎng)5.1%。實(shí)現(xiàn)利稅331.5億元,增長(zhǎng)31.9%。利潤(rùn)總額176.7億元，增長(zhǎng)96.0%。2015年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資981.3億元，比上年增長(zhǎng)9.7%。其中：民間投資687.0億元，增長(zhǎng)9.4%。2015市第一產(chǎn)業(yè)投

51、資18.4億元，比上年增長(zhǎng)38.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資446.3億元，增長(zhǎng)0.6%，其中工業(yè)投資443.1億元，增長(zhǎng)0.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資516.6億元，增長(zhǎng)17.9%。三次產(chǎn)業(yè)投資比為：1.9:45.5:52.6。2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資115.4億元，比上年增長(zhǎng)21.2%，商品房施工面積1367.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.9%；商品房竣工面積353.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)94.4%；商品房銷售面積211.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.1%；商品房銷售額81.2億元，增長(zhǎng)2.5%。（4）金融：2014年金融保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額1929.3億元，比年初增長(zhǎng)7.2%。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額1170

52、.9億元，比年初增長(zhǎng)10.5%。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額1106.1億元，比年初增長(zhǎng)10.6%。其中，短期貸款余額580.4億元，比年初增長(zhǎng)3.2%；中長(zhǎng)期貸款余額478.2億元，比年初增長(zhǎng)13.3%。全年新增貸款106.4億元，比上年下降22.7%。2014年保費(fèi)收入45.1億元，增長(zhǎng)9.6%；其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入16.3億元，增長(zhǎng)16.7%；壽險(xiǎn)保費(fèi)收入28.9億元，增長(zhǎng)6%。全年支付各項(xiàng)賠款合計(jì)17.6億元，增長(zhǎng)26%，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)賠款支付8.6億元，增長(zhǎng)17.2%；壽險(xiǎn)賠款及給付支出9億元，增長(zhǎng)35.8%。2014末全市證券交易機(jī)構(gòu)開(kāi)戶總數(shù)達(dá)到24.9萬(wàn)戶，比上年增長(zhǎng)4.6%；全年交易

53、額1995.1億元，增長(zhǎng)67.3%。2015末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額2084.6億元，比年初增長(zhǎng)8.2%。其中，住戶存款余額1296.9億元，比年初增長(zhǎng)8.9%。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額1095.3億元，比年初下降1.0%。其中，短期貸款余額519.0億元，比年初下降10.6%；中長(zhǎng)期貸款余額504.3億元，比年初增長(zhǎng)5.5%。2015年共實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入58.1億元,比上年增長(zhǎng)28.9%。其中壽險(xiǎn)保費(fèi)收入39.7億元，增長(zhǎng)34.3%；財(cái)險(xiǎn)保費(fèi)收入20.0億元，增長(zhǎng)17.2%。全年支付各項(xiàng)賠款合計(jì)20.5億元，增長(zhǎng)16.2%。其中壽險(xiǎn)賠付10.9億元，增長(zhǎng)21.7%，財(cái)險(xiǎn)賠付9.5億元，增長(zhǎng)10

54、.5%。2015末全市證券業(yè)金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)有開(kāi)戶總數(shù)34.3萬(wàn)戶，比年初增加9.3萬(wàn)戶，增長(zhǎng)37.4%；全年累計(jì)成交7.9億手，累計(jì)成交5829.2億元，同比增長(zhǎng)199.2%。（5）德陽(yáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析：從德陽(yáng)市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格分布來(lái)看，市區(qū)南街、下南街、彩泉街的房?jī)r(jià)最高，其次為昆山街、龍山街、綿遠(yuǎn)街、北街、東街、西街，河?xùn)|區(qū)、黃河片區(qū)和旌南片區(qū)雖然分處德陽(yáng)市區(qū)的東、北、南三方，但三區(qū)的房?jī)r(jià)基本持平；由于德陽(yáng)市區(qū)范圍較小，商業(yè)房地產(chǎn)地段價(jià)格差異較大，更多的房?jī)r(jià)差異來(lái)自于自身所處位置的差異。在2003年之前，德陽(yáng)市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格基本保持穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)的商品房數(shù)量和二手房交易數(shù)量均不大，普通商品房

55、價(jià)格基本上保持在300015000元/之間；2003年至2005年上半年由于外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，引入了很多新的開(kāi)發(fā)理念，特別是自身內(nèi)居住環(huán)境的改善和大樓盤(pán)的影響，以及基準(zhǔn)地價(jià)的公布、開(kāi)發(fā)成本的提高，德陽(yáng)市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較明顯的增長(zhǎng)，普通商品房?jī)r(jià)格基本上保持在500030000元/之間。2005年下半年至2009年，德陽(yáng)市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)跳躍性增長(zhǎng)，僅2009年德陽(yáng)市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲了36.3%；2010年上半年德陽(yáng)市區(qū)住宅房地產(chǎn)價(jià)格較穩(wěn)定，但從2010年8月開(kāi)始，又出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象。2011年德陽(yáng)市區(qū)新建商品房數(shù)量較上年有一定的提升，2011年1月26日國(guó)家出臺(tái)新國(guó)八條

56、，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制起到了明顯的作用。受宏觀調(diào)控和市場(chǎng)供給急劇增大的影響，德陽(yáng)二手房市場(chǎng)2011年和2012年前6個(gè)月總體平穩(wěn)，進(jìn)入6月份以后，由于受宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深入的影響，市場(chǎng)觀望情緒加重，成交量逐步下降。客觀上新建商品房的供應(yīng)量增加，也對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定程度的沖擊。2013年德陽(yáng)市區(qū)營(yíng)業(yè)二手房和新房的成交量都大幅下降，二手房?jī)r(jià)格有一定幅度的下跌，但跌幅不大；新房雖然成交量大減，但價(jià)格基本穩(wěn)定。2014年德陽(yáng)市區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)較為2012年價(jià)格有下調(diào)的趨勢(shì)，成交量和價(jià)格與2013年下半年基本相同，2015年整個(gè)德陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)格進(jìn)一步下行，到了2015年底價(jià)格趨穩(wěn)，成交量有放大的趨勢(shì)

57、。因此，預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)德陽(yáng)市區(qū)營(yíng)業(yè)房市場(chǎng)較為平穩(wěn)。四、最高最佳使用分析：房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。(一)衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：1、法律上的許可性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。2、技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。3、經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)

58、值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。4、價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。5、土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判定。估價(jià)時(shí)，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。6、與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。7、可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來(lái)利益最大化的使用方式。 (二)最高最佳使用分析的前提條件1、維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用前提：認(rèn)為維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用仍然妥當(dāng)時(shí)為在維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用下的估價(jià)。2、直

59、接轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用更為妥當(dāng)時(shí)為在考慮用途轉(zhuǎn)換后再予以使用下的估價(jià)。3、裝修改造繼續(xù)使用前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用較為妥當(dāng)時(shí)，為在考慮裝修改造但不轉(zhuǎn)技用途再予以使用下的估價(jià)。4、裝修改造轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為裝修改造并轉(zhuǎn)換用途再予以使用更為妥當(dāng)時(shí)，為在考慮裝修改造并轉(zhuǎn)換用途后再予以使用的估價(jià)。5、拆除重新利用前提：認(rèn)為拆除建筑物再予以利用更為妥當(dāng)時(shí)，為在考慮建筑物拆除后再予以利用下的估價(jià)。根據(jù)上述判定標(biāo)準(zhǔn)，遵循合法原則并結(jié)合估價(jià)對(duì)象從設(shè)計(jì)及使用情況，同時(shí)結(jié)合城市總體規(guī)劃及估價(jià)對(duì)象現(xiàn)實(shí)的區(qū)位條件，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途和實(shí)際用途為最佳用途，即以估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)登記查

60、詢結(jié)果通知書(shū) 所載用途為商業(yè)、金融、信息用房，并維持房屋現(xiàn)狀繼續(xù)使用體現(xiàn)最高最佳使用原則。五、估價(jià)方法選用：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，常用的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。本次估價(jià)的技術(shù)思路和方法為：估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為營(yíng)業(yè)用房，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈