房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)防范控制研究—以萬(wàn)科為例

1、 房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)防范控制研究以萬(wàn)科為例摘要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，不僅長(zhǎng)期需要大量穩(wěn)定的資金來(lái)源，還由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金回手慢等特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的籌資風(fēng)險(xiǎn)，這不利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，因此選取房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)研究具有一定的實(shí)踐意義。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)入手，在全面闡述籌資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，針對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)公司籌資現(xiàn)狀，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法分析萬(wàn)科籌資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，進(jìn)而揭示房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范的重要性,最后,針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出防范控制籌資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，并為同行業(yè)企業(yè)防范籌資風(fēng)險(xiǎn)提供示范性幫助。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；籌資風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)

2、法ResearchonRiskPreventionandControlofRealEstateEnterprisesFinancingAbstract:Realestateenterprisesarecapital-intensiveenterprises.Notonlydotheyneedalargenumberofstablesourcesoffundsforalongtime,butalsobecauseofthelongperiodofrealestateconstructionandslowreturnoffunds,therealestateenterpriseshavelarge

3、financingrisks,whichisnotconducivetothelong-termdevelopmentofenterprises.Theresearchonfinancingriskofrealestateenterpriseshascertainpracticalsignificance.Basedonthefinancialdataindicatorsofrealestateenterprises,thispaperanalyzesthecurrentsituationoffinancingrisks,andanalyzesthecausesofVankesfinancin

4、grisksbyusingthefinancialindexanalysismethodandthefinancialleveragecoefficientmethodtorevealthefinancingsituationofrealestateenterprises.Theimportanceofriskidentificationandprevention.Finally,inresponsetothecausesoffinancingrisks,countermeasuresagainstriskoffinancingpreventionareproposed,anddemonstr

5、ationassistanceisprovidedforenterprisesinthesameindustrytopreventfinancingrisks.Keywords:realestate;Financingrisk;Financialleveragefactormethod一、前言（一）研究背景和意義房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的熱門(mén)行業(yè)，當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)業(yè)逐步由政府宏觀(guān)調(diào)控主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橛善髽I(yè)自由調(diào)節(jié)，發(fā)展過(guò)程中也不在追求單純的規(guī)模建設(shè)，而是開(kāi)始偏重于市場(chǎng)。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得重大成就，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展期，房地市場(chǎng)迎來(lái)高價(jià)熱潮，對(duì)此，國(guó)家采用宏觀(guān)調(diào)控政策用以抑

6、制房?jī)r(jià)，如限購(gòu)令、征收房產(chǎn)稅等，給房?jī)r(jià)“降溫”，房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)也相應(yīng)的受到影響，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷謀求降低籌資成本的方式。隨著籌資“去杠桿化”，房地產(chǎn)業(yè)的籌資渠道變得更為單一，部分房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)嚴(yán)重受制于銀行。由于房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目都必須以大量的資金為建設(shè)前提，對(duì)于長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金需求大，但是在現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面還面臨籌資渠道缺乏、相關(guān)政策變動(dòng)、金融市場(chǎng)波動(dòng)、企業(yè)決策失誤等問(wèn)題亟待解決。因此，有效緩解企業(yè)籌資困境，實(shí)現(xiàn)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)有效有效控制，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展已成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文選擇“萬(wàn)科”進(jìn)行案例分析研究，使用文獻(xiàn)及個(gè)案研究法等分析法。第一部分為基

7、本理論分析，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從籌資風(fēng)險(xiǎn)和渠道等方面進(jìn)行詳細(xì)的理論研究與分析，為第二部分具體的案例分析提供堅(jiān)實(shí)的理論參考與指導(dǎo)。第二部分為具體的案例分析，運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法，結(jié)合萬(wàn)科房地產(chǎn)公司具體的案例，探討萬(wàn)科現(xiàn)階段存在的籌資風(fēng)險(xiǎn)以及成因，第三部分為問(wèn)題解決的探討，有針對(duì)性的提出防范控制措施，從而為房地產(chǎn)企業(yè)控制籌資風(fēng)險(xiǎn)提供一定的參考。（二）國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài)在我國(guó)，學(xué)者主要從籌資風(fēng)險(xiǎn)的理論為入手點(diǎn)，并分別從籌資風(fēng)險(xiǎn)成因、籌資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)研究、籌資風(fēng)險(xiǎn)防范控制三個(gè)方面進(jìn)行研究和探討。第一，在籌資風(fēng)險(xiǎn)成因方面，候陳韜1（2013）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因進(jìn)行了重點(diǎn)研究和分析

8、，他提出企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在因素主要有：（1）籌資方式選擇不恰當(dāng)。（2）負(fù)債規(guī)模超過(guò)企業(yè)承受范圍。（3）各項(xiàng)負(fù)債期限組合不恰當(dāng)。（4）負(fù)債利息率具有較強(qiáng)的不穩(wěn)定性。同時(shí)他認(rèn)為籌資風(fēng)險(xiǎn)有其外在因素：（1）政治影響因素。（2）相關(guān)經(jīng)濟(jì)法律政策的不明確性變動(dòng)。（3）金融市場(chǎng)波動(dòng)。廖治龍2（2012）經(jīng)過(guò)研究得出企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）不合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。（2）籌資策略有失妥當(dāng)。（3）籌資排列順序有誤。（4）預(yù)期現(xiàn)金流動(dòng)量和資產(chǎn)流動(dòng)性。那揚(yáng)、王迪3（2016）認(rèn)為企業(yè)屬性以及社會(huì)聲譽(yù)對(duì)于籌資有一定的影響，不同類(lèi)型和聲譽(yù)的企業(yè)得到不同的籌資待遇，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和成本也不同，與銀行的貸款偏

9、好直接相關(guān)。第二，在籌資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)評(píng)研究方面，楊靜4（2015）認(rèn)為要想實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的目的，應(yīng)該積極運(yùn)用MM模型的理論和方法，由于籌資風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，所以在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)時(shí)可以多采用相關(guān)數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)分析的方法，促進(jìn)籌資結(jié)構(gòu)與比例的科學(xué)化，為企業(yè)防范控制籌資風(fēng)險(xiǎn)和改善管理提供有效參考。王洋5（2010）提出了測(cè)評(píng)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)分有效方法，并支持運(yùn)用三個(gè)非財(cái)務(wù)和六個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)幫助識(shí)別籌資風(fēng)險(xiǎn)，從而提高籌資決策和籌資行為的嚴(yán)謹(jǐn)度。馬建威、盧秋實(shí)（2007）提出運(yùn)用估計(jì)法、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法、Z-Score模型法對(duì)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。第三，在籌資風(fēng)險(xiǎn)防范控制方面，李靜7（2014）主張企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，

10、以建立意識(shí)的方式達(dá)成風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的目的，在此基礎(chǔ)上輔以良好的管理機(jī)制，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，從社會(huì)和經(jīng)濟(jì)兩方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)價(jià)值。馮安安8（2017）認(rèn)為可以通過(guò)科學(xué)合理的安排各項(xiàng)籌資行為的組合方式，來(lái)促進(jìn)籌資決策和籌資行為的科學(xué)化。吳婷婷9（2017）認(rèn)為選擇恰當(dāng)?shù)幕I資方式很重要，指出將籌集資金合理分配至不同的板塊，設(shè)計(jì)合理的資金分配結(jié)構(gòu)，有利于保證企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有效降低企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。黃輝10（2017）通過(guò)對(duì)企業(yè)籌資期限的研究，得出結(jié)論：籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范管理工作需要科學(xué)合理的設(shè)置籌資期限，并對(duì)此建議企業(yè)應(yīng)該在開(kāi)展項(xiàng)目的同時(shí)留存一定的備用金，以此減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外研究動(dòng)態(tài)關(guān)

11、于風(fēng)險(xiǎn)的理論研究最初起源于德國(guó)，但后續(xù)發(fā)展完善于美國(guó)，并由美國(guó)為發(fā)散點(diǎn)逐漸傳播至世界上的其他國(guó)家。十九世紀(jì)二十年代，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)理論展開(kāi)了激烈討論，風(fēng)險(xiǎn)可計(jì)量論出現(xiàn)并成為流行。二十世紀(jì)六十年代，風(fēng)險(xiǎn)研究開(kāi)始正式受到關(guān)注，美國(guó)出版的企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理一文，讓人們對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)有了新的更為深刻的認(rèn)知與理解。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管控逐漸成熟，風(fēng)險(xiǎn)管控成為學(xué)者研究的熱門(mén)方向，風(fēng)險(xiǎn)管控得以進(jìn)一步傳播流行。二十世紀(jì)八十年代，美國(guó)諸多高等學(xué)府開(kāi)始開(kāi)設(shè)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)的課程，籌資風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題逐漸在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域占有一席之地。與此同時(shí)，英國(guó)的關(guān)于籌資風(fēng)險(xiǎn)的研究也有了進(jìn)一步發(fā)展，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)相繼成立，籌資

12、風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)管理和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的作用變得越來(lái)越重要。很多學(xué)者從不同的角度運(yùn)用不同的方法對(duì)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，主要研究成果有：AndersIsakssoni2（2018）探討了籌資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源，提出了籌資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生緣由以及與籌資風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)的理論舉措。另外，他主張對(duì)深刻探究籌資風(fēng)險(xiǎn)以及如何科學(xué)有效的對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，從而達(dá)到對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與防范的目的。埃里克班克斯13（2011）提出籌資風(fēng)險(xiǎn)是一種特殊意義上的流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，并解釋是由于缺乏獲取用以交換的貨幣及其等價(jià)物而招致了所謂的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，由于企業(yè)無(wú)法以較為合理的方式與渠道進(jìn)行籌資活動(dòng)，從而給企業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)與損失。資金基礎(chǔ)對(duì)于企業(yè)是一切活

13、動(dòng)的開(kāi)端，企業(yè)的持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)資金保障。從本質(zhì)上來(lái)講，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是為了企業(yè)的生存與發(fā)展，追求滿(mǎn)足企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源而可能給企業(yè)招致一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，從國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)可以看出，國(guó)內(nèi)外關(guān)于籌資風(fēng)險(xiǎn)管理研究都大多運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，從企業(yè)籌資的規(guī)模，籌資與方式渠道、穩(wěn)定度、可靠性、資金成本以及效益等方面進(jìn)行綜合考慮，以此尋找新的籌資機(jī)會(huì)，提高內(nèi)部資金的使用效率，從而追求最佳籌資方案。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理研究時(shí)，我國(guó)現(xiàn)階段的研究還存在一定的局限性，定量與定性相結(jié)合的方法未得到充分利用，另外，我國(guó)目前對(duì)于企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的研究成果大部分都是經(jīng)由理論探討而來(lái)，如此得來(lái)的理論成果往往缺少針對(duì)性，缺少實(shí)際指導(dǎo)

14、意義。本文從籌資風(fēng)險(xiǎn)的基本理論出發(fā)，并針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)各類(lèi)別籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較與分析；深入分析籌資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生的原因；運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別分析；并從多個(gè)層面針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與防范控制提出措施，為企業(yè)進(jìn)行科學(xué)有效的籌資風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)管理提供有效依據(jù)，尋找科學(xué)有效的籌資方案，降低房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)籌資管理科學(xué)化和效益最大化，并為其他房地產(chǎn)公司提供一定的示范幫助。（三）研究?jī)?nèi)容本論文將聯(lián)系現(xiàn)有理論成果，采用理論與實(shí)際向結(jié)合的方法，首先進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)理論分析，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、籌資方式以及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別等概念的界定；其次剖析房地產(chǎn)企業(yè)籌資現(xiàn)狀，以萬(wàn)科房地產(chǎn)公司為例，

15、運(yùn)用相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)杠桿來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上深入探討其產(chǎn)生的原因，提出企業(yè)籌資過(guò)程中存在的問(wèn)題；最后結(jié)合成因分析，從多個(gè)層面提出加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策與建議。（四）研究方法1.文獻(xiàn)法在論文正式寫(xiě)作前通過(guò)網(wǎng)上查詢(xún)以及圖書(shū)館借閱書(shū)籍等渠道收集籌資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的知識(shí)理論，分析房地產(chǎn)行業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的理論成果，同時(shí)通過(guò)上網(wǎng)搜索，分析萬(wàn)科年報(bào)，研讀財(cái)務(wù)報(bào)表，詳細(xì)了解萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況，為論文寫(xiě)作打基礎(chǔ)。案例分析法本論文在分析房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)將采用案例分析法，以萬(wàn)科房地產(chǎn)公司為例，采用財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法分析籌資風(fēng)險(xiǎn)的大小，發(fā)掘其成因，進(jìn)而提出針對(duì)性的防范措施。比較分析法

16、分析萬(wàn)科2016-2018年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，比較各個(gè)年份萬(wàn)科的財(cái)務(wù)指標(biāo)，以此來(lái)識(shí)別企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從而為分析萬(wàn)科房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)成因提供依據(jù)。定量和定性分析相結(jié)合以萬(wàn)科房地產(chǎn)公司為例，運(yùn)用一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，分析房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)成因，進(jìn)而提出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)防范籌資風(fēng)險(xiǎn)有利的措施。二、基本理論分析（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)的概念企業(yè)籌資是企業(yè)為了正常運(yùn)轉(zhuǎn)，在缺少資金的情況下向外部機(jī)構(gòu)借款的行為。而籌資風(fēng)險(xiǎn)是伴隨著籌資活動(dòng)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，企業(yè)籌資情況直接與企業(yè)生存發(fā)展掛鉤，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供最重要的資本基礎(chǔ)，企業(yè)為使經(jīng)濟(jì)效益最大化而進(jìn)行籌資活動(dòng)，但在獲得資金支持的同時(shí)，不可回避的是企業(yè)的籌資活動(dòng)會(huì)增

17、加企業(yè)還本付息的負(fù)擔(dān)，加大企業(yè)資金成本。在企業(yè)決策正確，資金利用合理，可以實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)率高于借款利息率的目標(biāo)，但由于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)處于復(fù)雜多變的環(huán)境中，由于潛在的各種不確定因素，企業(yè)決策可能出現(xiàn)偏差，所籌資金可能未得到充分利用，在這種情況下，企業(yè)籌集的資金就難以獲得較高的資金利用率，當(dāng)資金活動(dòng)不能給企業(yè)帶來(lái)預(yù)期的回報(bào)，便會(huì)使得企業(yè)缺乏到期還本付息的能力，進(jìn)而增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的壓力，就有了籌資風(fēng)險(xiǎn)。（二）企業(yè)的籌資方式與籌資風(fēng)險(xiǎn)1.債務(wù)性籌資債務(wù)性籌資是企業(yè)為正常運(yùn)轉(zhuǎn)而進(jìn)行借貸活動(dòng)籌措資金的行為，企業(yè)主要面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)就是指因舉債籌措資金而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，向公司外部借貸負(fù)債形式的籌資方式具有嚴(yán)格

18、的規(guī)定與限制，企業(yè)在進(jìn)行借款籌集資金的同時(shí)，需要與相關(guān)債權(quán)人在借款金額、利息費(fèi)用、付款方式、借款期限等方面達(dá)成一致意見(jiàn)。如果企業(yè)決策失誤或是資金利用失當(dāng)，致使企業(yè)未能達(dá)到預(yù)期收益，缺乏到期還本付息的能力，企業(yè)可能面臨債權(quán)人的追償，甚至面臨破產(chǎn)危機(jī)，由此便致使債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)。其中債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：（1）銀行借款籌資房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要經(jīng)常性的籌資行為和大量的資金支持，任何一個(gè)企業(yè)都不可能僅靠自有資金就能滿(mǎn)足資金需要，更多的要依賴(lài)于外部資金，其中，銀行借貸是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的籌資方式。銀行借款主要有信貸和抵押兩種方式，銀行貸款一般是從企業(yè)信用等級(jí)、經(jīng)營(yíng)狀況

19、、償債能力等方面進(jìn)行綜合考量，從而決定是否予以貸款以及貸款金額和期限等。從籌資主體的角度來(lái)看，該籌資方式具有不可替代性?xún)?yōu)勢(shì)所在，一般而言，其籌措速度較快且成本較低，是不少企業(yè)最為看重且普遍適用籌資渠道，但企業(yè)向銀行借款投資，需按期支付本金和利息，如若企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，可能面臨無(wú)法還本付息的困境。（2）發(fā)行債券籌資債券是指?jìng)鶆?wù)人在法律范圍內(nèi)發(fā)行，以實(shí)現(xiàn)資金籌集的目的，并明確規(guī)定在約定期限內(nèi)還本付息的一種借款憑證形式。發(fā)行債券是企業(yè)籌集資金的重要渠道，發(fā)行主體公司的信用保障主要與企業(yè)的組織架構(gòu)、公司收益、預(yù)期發(fā)展能力等指標(biāo)掛鉤。債券作為一種公開(kāi)發(fā)行且具有普遍意義的有價(jià)證券，債券的還款主要依賴(lài)于企業(yè)的盈

20、利狀況，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)具有不可預(yù)測(cè)性，因而對(duì)于企業(yè)而言，在籌集資金的同時(shí)需要面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)性；債券籌資的范圍相對(duì)廣闊，債券具有一定的財(cái)務(wù)杠桿作用，資金可供使用期限相對(duì)而言較長(zhǎng)，這有利于滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的資金需要。（3）商業(yè)信用籌資商業(yè)信用籌資指的是企業(yè)間利用商業(yè)信用獲得的拖延交付的機(jī)會(huì)，這種利用商業(yè)信用的籌資行為是一種較為常見(jiàn)的、短暫的資金籌集方式。在企業(yè)之間的交易行為中，主要有商品賒銷(xiāo)、預(yù)收款項(xiàng)、票據(jù)貼現(xiàn)等利用商業(yè)信用籌資表現(xiàn)方式，利用企業(yè)信用進(jìn)行短暫的資金籌措，有利于解決企業(yè)資金緊缺的問(wèn)題。2.權(quán)益性籌資權(quán)益籌資是指向企業(yè)投資人向企業(yè)投增資本的行為，企業(yè)采用此種籌資方式一般不存在利息，但

21、是企業(yè)需要支付股東相對(duì)滿(mǎn)意的股利。權(quán)益籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在使用所籌措資金時(shí)，可能受內(nèi)外因素影響，導(dǎo)致資金獲利回報(bào)不確定，在這種情況下股東紅利的分配與發(fā)放可能不能滿(mǎn)足股東預(yù)期，那么股東很有可能出售股票，導(dǎo)致企業(yè)股票價(jià)格下跌，企業(yè)獲得的投資也會(huì)相應(yīng)減少，容易導(dǎo)致企業(yè)資金“供不應(yīng)求”，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有負(fù)面作用，影響企業(yè)價(jià)值，甚至有可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。其中權(quán)益籌資風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：（1）發(fā)行股票籌資發(fā)行股票是指部分有資格的企業(yè)通過(guò)發(fā)行此有效憑證獲取資金的籌資方式，該資金沒(méi)有事先約定可供使用期限，同樣也無(wú)需在企業(yè)運(yùn)營(yíng)期內(nèi)按時(shí)償還，因此不存在還本付息的壓力，企業(yè)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。同時(shí)股權(quán)籌資還能

22、為企業(yè)的對(duì)外交易活動(dòng)提供一定的信譽(yù)證明，為其他方式的籌資活動(dòng)提供信譽(yù)參考與保障。但是股權(quán)籌資也有其缺點(diǎn)，這種方式的籌資可能會(huì)增加資本成本的負(fù)擔(dān)，并且企業(yè)出售股票，導(dǎo)致更多的新股東有權(quán)利分得企業(yè)控制權(quán)，容易分散企業(yè)的控制權(quán)。（2）利用外資籌資企業(yè)利用外資并不僅僅指資金籌集，更多的也包含技術(shù)、設(shè)備等方面的引進(jìn)，著對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不僅能夠緩解企業(yè)因經(jīng)營(yíng)發(fā)展的困境，還能夠?qū)?guó)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、建設(shè)技術(shù)等優(yōu)勢(shì)引進(jìn)企業(yè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。但由于外資是一種國(guó)際范圍的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，受?chē)?guó)家關(guān)系、匯率變動(dòng)影響較大。外資支持的一般形式有合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)等，另外企業(yè)可利用的外資來(lái)源主要有國(guó)家性組織、外

23、國(guó)政府、外國(guó)企業(yè)、外國(guó)個(gè)人資金等。（3）盤(pán)活企業(yè)內(nèi)存量對(duì)于很多企業(yè)而言，一方面難逃資金短缺問(wèn)題，另一方面企業(yè)對(duì)于內(nèi)部資源利用程度低。企業(yè)通過(guò)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、出售出租閑置資產(chǎn)、輸出相關(guān)的專(zhuān)利技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)等措施，可以調(diào)整優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，改善低效率的困境，也是一種可行的籌資方式。另外，企業(yè)提前做好預(yù)測(cè)與規(guī)劃，充分利用自有資金，協(xié)調(diào)好各個(gè)項(xiàng)目所需資金的時(shí)間差距，最大程度的做到資金的有效利用。（三）籌資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別方法籌資風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，在房地產(chǎn)企業(yè)前期籌建、中期開(kāi)發(fā)、后期清盤(pán)階段都有著風(fēng)險(xiǎn)，因此，籌資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展而言至關(guān)重要。籌資風(fēng)險(xiǎn)的可以從財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)杠

24、桿系數(shù)兩方面予以識(shí)別。1財(cái)務(wù)指標(biāo)分析對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析，是指對(duì)于企業(yè)各方面能力的分析，通過(guò)相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，詳細(xì)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，以及發(fā)掘企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于企業(yè)對(duì)于籌資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與管控，加強(qiáng)企業(yè)對(duì)資金的運(yùn)用和管理，進(jìn)而保證企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。2.財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，表明財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大；相反，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。因此，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)可以用來(lái)衡量企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)。其計(jì)算公式如下：DFL-仏EPS/EPS）/（AEBIT/EBIT）式屮：DFL財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)AEPS普通股每股收益科EPS變動(dòng)前的普通每股收益AEBIT息前稅前盈余變動(dòng)額-EBIT變動(dòng)前的息前

25、稅前盈余三、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)案例研究無(wú)論是在西方國(guó)家還是在我國(guó)，都會(huì)有諸多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榛I資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范問(wèn)題而導(dǎo)致企業(yè)資金短缺，不能滿(mǎn)足企業(yè)的資金需要，更為嚴(yán)重的是可能給企業(yè)帶來(lái)退市或是破產(chǎn)危機(jī)，例如著名的巨人集團(tuán)因資金問(wèn)題衰落，2018年包頭惠龍集團(tuán)和合肥百氏情緣資金鏈斷裂等案例都說(shuō)明資金以及籌資行為對(duì)于企業(yè)生存與發(fā)展的重要性，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)管理具有重要意義。為了更為具體形象的說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，本文引用萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的例子，并在此基礎(chǔ)上運(yùn)用財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)杠桿做詳細(xì)的分析，探討籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因問(wèn)題，進(jìn)而提出參考性建議。（一）公司簡(jiǎn)介萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱(chēng)

26、萬(wàn)科，于1984年成立，是中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，其經(jīng)營(yíng)范圍十分之廣，涉及國(guó)內(nèi)多個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，近年來(lái)公司積極拓展開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，在多個(gè)城市都有建設(shè)投資項(xiàng)目，并積極發(fā)展海外市場(chǎng)。萬(wàn)科始終堅(jiān)持以為城市普通家庭供應(yīng)住房為企業(yè)定位，2018年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約4040萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額超過(guò)6000億元，分別增長(zhǎng)12.3%和14.5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)490多億元，銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)居同行業(yè)前列，繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。（二）萬(wàn)科籌資現(xiàn)狀萬(wàn)科屬于房地產(chǎn)企業(yè)，由于房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其行業(yè)的特殊性要求企業(yè)所有的建設(shè)投資工程都需要大量的資金，企業(yè)可以選擇不同的籌資方式與渠道籌措資金，但不同形式的籌資的優(yōu)劣往往決

27、定了其籌資成本以及籌資風(fēng)險(xiǎn)的大小。萬(wàn)科企業(yè)在持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，也面臨一些問(wèn)題，萬(wàn)科在發(fā)展過(guò)程中提出“規(guī)模速度型”，強(qiáng)調(diào)企業(yè)規(guī)模的重要性，然而在公司規(guī)模快速擴(kuò)大的同時(shí)，需要大量的資金投入，也不可避免進(jìn)行大量的資本運(yùn)作。2017年萬(wàn)科第一季度末經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流高達(dá)-277.54億元，投資現(xiàn)金流-503.06億元，籌資現(xiàn)金流-19.57億元，負(fù)債率達(dá)歷史新高，而現(xiàn)金流卻步步吃緊。值得一提的是，2018年萬(wàn)科的負(fù)債率超過(guò)80%，財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)10多億元，同比增長(zhǎng)181.24%。與此同時(shí)，萬(wàn)科的銀行借款比例幾年來(lái)持續(xù)上升，2017年向銀行借款的占比為超過(guò)60%，銀行貸款數(shù)額新增約339億元，較三年前提升了逾2

28、0個(gè)百分點(diǎn)，籌資渠道面臨單一化困境，因此如何拓寬籌資渠道，尋找新的資金來(lái)源點(diǎn)，進(jìn)行多渠道、多元化的籌資成為萬(wàn)科公司繼續(xù)保持高速發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。（三）萬(wàn)科籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析籌資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展而言至關(guān)重要，籌資風(fēng)險(xiǎn)的可以從財(cái)務(wù)指標(biāo)和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)兩方面予以識(shí)別。1.萬(wàn)科財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（1）償債能力分析償債能力是判斷企業(yè)是否有能力償還借款的一種指標(biāo)，有期限之分，是衡量企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)之一，通過(guò)對(duì)該企業(yè)的償債能力進(jìn)行分析，可以得出萬(wàn)科持續(xù)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的能力，除此之外，還可以據(jù)此來(lái)識(shí)別企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。表1:萬(wàn)科2016-2018年償債能力分析表財(cái)務(wù)指標(biāo)2016年2017年2018年短期

29、償債能力流動(dòng)比率（）1.241.21.15速動(dòng)比率（）0.440.50.49現(xiàn)金比率（）0.190.20.16長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（）80.5483.9884.59流動(dòng)比率二流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率二（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付款項(xiàng)）/流動(dòng)負(fù)債現(xiàn)金比率二貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債率二（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）*100%（注：數(shù)據(jù)由萬(wàn)科2016-2018年財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算得出）流動(dòng)比率是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額和流動(dòng)負(fù)債總額的比例關(guān)系，公認(rèn)合理的流動(dòng)比率標(biāo)準(zhǔn)為2，由表1可以看出萬(wàn)科房地產(chǎn)公司近三年的流動(dòng)比率均小于2，且呈減小趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力變?nèi)酰唐趦攤芰^弱。萬(wàn)科屬于房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)的特殊性決定

30、了企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本較高，存貨比例相對(duì)而言也會(huì)較高，存貨不可避免的具有一定的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，因此，以速動(dòng)比率來(lái)分析企業(yè)的償債能力具有重要意義。據(jù)上表可知，速動(dòng)比率在近三年先增大后減小，呈N型變動(dòng)趨勢(shì)，一般而言，速動(dòng)比率保持在1左右比較好，而萬(wàn)科近三年的速動(dòng)比率均低于1，說(shuō)明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占用比重較大，企業(yè)面臨一定的支付壓力，因此萬(wàn)科房地產(chǎn)公司短期償債能力不容樂(lè)觀(guān)。資產(chǎn)負(fù)債率通常用來(lái)反映債務(wù)性資本在總資產(chǎn)中所占的比例，根據(jù)表1可知萬(wàn)科2016-2018年的資產(chǎn)負(fù)債率呈上升趨勢(shì)，且均在80%以上，這意味著在萬(wàn)科的資金構(gòu)成中債務(wù)籌資占比重大，而企業(yè)自有資金相對(duì)較少，在這種情況下，企業(yè)可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，資

31、金補(bǔ)充不及時(shí)以及喪失到期償還本息的能力，如此一來(lái)企業(yè)將面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。（2）盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)出售、出租、授權(quán)等方式取得利潤(rùn)的能力，也是衡量企業(yè)現(xiàn)狀的重要指標(biāo)。通過(guò)分析企業(yè)的盈利能力可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)可能存在的管理問(wèn)題和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。表2：萬(wàn)科2016-2018盈利能力分析表年份財(cái)務(wù)指標(biāo)2016年2017年2018年銷(xiāo)售凈利率（）11.7915.3216.55總資產(chǎn)收益率（）6.015.775.7總資產(chǎn)凈利率（）3.933.733.66凈資產(chǎn)收益率（）19.6822.823.42銷(xiāo)售毛利率（）29.4134.137.48銷(xiāo)售毛利率二營(yíng)業(yè)毛利額/營(yíng)業(yè)

32、收入凈額*100%銷(xiāo)售凈利率二凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入凈額總資產(chǎn)報(bào)酬率二息稅前利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額總資產(chǎn)凈利率二凈利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額凈資產(chǎn)收益率二凈利潤(rùn)/股東權(quán)益平均總額（注：數(shù)據(jù)由萬(wàn)科2016-2018年財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算得出）從表2可以看出，萬(wàn)科近三年的凈資產(chǎn)收益率始終高于15%,說(shuō)明企業(yè)自有權(quán)益資本獲利能力強(qiáng)，較高的權(quán)益收益率往往能吸引更多的投資，對(duì)于企業(yè)的籌資活動(dòng)具有積極作用。萬(wàn)科毛利率在2016-2018年一直較高，比率從29.41%增加到37.48%，持續(xù)上升，只有在2016年略低于30%，著表明萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的直接盈利能力強(qiáng)，這也在一定程度上受房?jī)r(jià)連年上漲的影響。萬(wàn)科總資產(chǎn)收益率2016-201

33、8年總體呈下降趨勢(shì)，數(shù)值從6.01%下降至5.7%，說(shuō)明萬(wàn)科資金盈利能力減弱。萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率在近三年連續(xù)上漲，主要得益于企業(yè)凈利潤(rùn)的上升?？偟膩?lái)說(shuō)，萬(wàn)科在2016-2018年的主營(yíng)業(yè)務(wù)獲利能力有所提升，盈利能力表現(xiàn)良好。（3）營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力是判斷企業(yè)生存狀況的一種指標(biāo)，可以為企業(yè)指明經(jīng)濟(jì)效益道路。通過(guò)分析相關(guān)的營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)，可以檢測(cè)企業(yè)是否存在管理運(yùn)作問(wèn)題，還能夠得出企業(yè)是否存在相關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)此有利于實(shí)現(xiàn)籌資風(fēng)險(xiǎn)有效可控。表3：萬(wàn)科2016-2018年?duì)I運(yùn)能力分析表年份財(cái)務(wù)指標(biāo)2016年2017年2018年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（）0.380.280.26應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（）104.8813

34、8.48197.21存貨周轉(zhuǎn)率（）0.410.30.28固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（）41.0134.9331.95總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（）0.330.240.22流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率二營(yíng)業(yè)收入/流動(dòng)資產(chǎn)平均余額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率二營(yíng)業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額存貨周轉(zhuǎn)率二營(yíng)業(yè)成本/平均存貨固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率二營(yíng)業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均凈值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率二營(yíng)業(yè)收入/資產(chǎn)平均總額（注：數(shù)據(jù)由萬(wàn)科2016-2018年財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算得出）從表3可以看出，萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2016-2018年總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，從0.38%下降至0.26%，這說(shuō)明萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的資源利用效率在近三年呈下降趨勢(shì)，意味著萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理存在問(wèn)題。

35、存貨周轉(zhuǎn)率指的是企業(yè)生產(chǎn)的商品在市場(chǎng)上流通的速度，變現(xiàn)能力與存貨周轉(zhuǎn)率成正比關(guān)系。萬(wàn)科近三年的存貨周轉(zhuǎn)率從0.42%下降至0.28%，持續(xù)下降，說(shuō)明企業(yè)存貨占用公司資金量大，變現(xiàn)能力持續(xù)減弱。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率衡量的是企業(yè)應(yīng)收賬款收回的速度快慢程度，2016-2018年萬(wàn)科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從104.88%增加到197.21%，呈上升趨勢(shì)，說(shuō)明萬(wàn)科近三年采取一系列優(yōu)惠政策，使得應(yīng)收賬款回收速度變快，有利于減少壞賬損失的產(chǎn)生。2016-2018年萬(wàn)科固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，從41.01%減少至31.95%，說(shuō)明萬(wàn)科房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)利用效率變低。萬(wàn)科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2016-2018年表現(xiàn)為下降，說(shuō)明萬(wàn)

36、科資產(chǎn)利用效率變低。企業(yè)要加強(qiáng)資產(chǎn)的長(zhǎng)短期管理，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)效率。2.財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)分析為了更好的識(shí)別萬(wàn)科的籌資風(fēng)險(xiǎn)，本論文以萬(wàn)科2016年到2018年的相關(guān)數(shù)據(jù)，來(lái)計(jì)算萬(wàn)科近三年的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，并據(jù)此識(shí)別企業(yè)管理中存在的籌資風(fēng)險(xiǎn)。表4:萬(wàn)科2016-2018年財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)分析表單位：億元項(xiàng)目2016年2017年2018年資產(chǎn)總計(jì)83071165315286負(fù)債總計(jì)6690978712930所有者權(quán)益161718672356息稅前利潤(rùn)396516685應(yīng)付利息4510稅前利潤(rùn)393511675所得稅費(fèi)用109139182凈利潤(rùn)284372493所有者權(quán)益凈利率（%）20.9119.9317.54息稅

37、前利潤(rùn)率（）4.774.484.43總資產(chǎn)收益率（）6.015.775.7財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)1.011.021.06息稅前利潤(rùn)率二息稅前利潤(rùn)/資產(chǎn)總額總資產(chǎn)收益率二凈利潤(rùn)/資產(chǎn)總額（注：數(shù)據(jù)由萬(wàn)科2016-2018年財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算得出）圖1:2016-2018年萬(wàn)科財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)、資產(chǎn)收益率、息稅前利潤(rùn)率變化趨勢(shì)圖由圖1數(shù)據(jù)顯示，“萬(wàn)科”2016-2018年權(quán)益凈利率均大于息稅前利潤(rùn)率，說(shuō)明萬(wàn)科房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮正效應(yīng)明顯。2016-2018年萬(wàn)科財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)分別為1.01、02、1.06；總資產(chǎn)收益率分別為6.01%、5.77%、5.7%；息稅前利潤(rùn)率分別為4.77%、4.48%、4.43%。萬(wàn)科

38、在財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)逐漸增大的同時(shí)，資產(chǎn)收益率和息稅前利潤(rùn)率卻呈下降趨勢(shì)，由此可知，萬(wàn)科面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈增大趨勢(shì)，籌資風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，因此為了確保企業(yè)的發(fā)展資金不受威脅，企業(yè)應(yīng)該重視籌資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與防范工作。（四）萬(wàn)科籌資風(fēng)險(xiǎn)成因分析通過(guò)對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別案例分析，可以得出萬(wàn)科籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有籌資成本高、籌資渠道少、負(fù)債規(guī)模不夠科學(xué)化、企業(yè)籌資受?chē)?guó)家政策和金融市場(chǎng)波動(dòng)大等方面?；I資成本過(guò)高隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)可控，連續(xù)出臺(tái)了相關(guān)政策給房地產(chǎn)業(yè)“降溫”，國(guó)家實(shí)行宏觀(guān)調(diào)控，多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，各大銀行陸續(xù)提高貸款準(zhǔn)入門(mén)檻。在這種情況下，資金需求量巨大的房地

39、產(chǎn)開(kāi)始尋找新的籌資渠道，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向借助信托融資，房地產(chǎn)企業(yè)借助信托籌措資金的方式比起傳統(tǒng)的銀行貸款而言，籌資難度更低，在籌集資金的金額方面，往往具有更大的自主性、靈活性。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托籌資成本較高，一般而言是銀行貸款的1倍到2倍，高昂的籌資成本往往就阻斷了諸多小型房地產(chǎn)企業(yè)的信托籌資之路。2011年，萬(wàn)科因開(kāi)發(fā)建設(shè)需要，向華潤(rùn)國(guó)投信托申請(qǐng)信托借款人民幣10億元，借款期限為2年，利率高達(dá)2%，截至2018年，萬(wàn)科房地產(chǎn)公司信托融資達(dá)50億元。通過(guò)各個(gè)籌資渠道，萬(wàn)科籌集到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)所需要的資金，但是房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，長(zhǎng)時(shí)間的借款籌資往往使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)

40、高額的資金成本。缺乏多元化的籌資渠道，過(guò)度依賴(lài)銀行借款隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)交易方式的多樣化，企業(yè)的籌資渠道也逐漸增多，銀行借款籌資所占比重略有下降，但銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言仍然是籌措資金的主要渠道，企業(yè)依靠銀行借款滿(mǎn)足資金需求，萬(wàn)科在最近三年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了歷史新高，甚至超過(guò)了80%，萬(wàn)科的銀行借款比例幾年來(lái)持續(xù)上升，2017年向銀行借款的占比高達(dá)60%，銀行貸款數(shù)額新增約339億元，較三年前提升了逾20個(gè)百分點(diǎn)，在萬(wàn)科最新的年報(bào)中，銀行早已成為了一個(gè)頻繁出現(xiàn)的詞匯，且多次表述都與銀行貸款有所關(guān)聯(lián)，萬(wàn)科對(duì)于銀行借款的依賴(lài)度繼續(xù)上升，總而言之，萬(wàn)科和其他房地產(chǎn)公司一樣，同樣屬于資金密集型企業(yè)，對(duì)于

41、資金的需求大，對(duì)于銀行借款的依賴(lài)性高，籌資渠道相對(duì)單一。企業(yè)負(fù)債規(guī)模不合理房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，負(fù)債率高早已成為房地產(chǎn)企業(yè)的符號(hào)，其整體杠桿率達(dá)70%左右，在一百多家上市房地產(chǎn)企中中，有將近50%的房地產(chǎn)企業(yè)的凈現(xiàn)金流不容樂(lè)觀(guān)，均為負(fù)值。2017年萬(wàn)科第一季度末經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流-277.54億元，投資現(xiàn)金流-503.06億元，籌資現(xiàn)金流-19多億元，負(fù)債率達(dá)歷史新高，而現(xiàn)金流卻步步吃緊。值得一提的是，2018年萬(wàn)科的負(fù)債率超過(guò)80%，財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)10多億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)181%。企業(yè)負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大，利息費(fèi)用增加，企業(yè)由于收益減少而喪失償還本息能力的可能性也就越大，股東收益也會(huì)相應(yīng)的發(fā)生變動(dòng)，財(cái)務(wù)

42、風(fēng)險(xiǎn)也就越大。受政府宏觀(guān)調(diào)控影響大房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展在一定程度上帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，但是與城市發(fā)展不相匹配的房?jī)r(jià)在一定程度上阻礙了我國(guó)人民生活水平的提高。政府為了抑制房?jī)r(jià)上漲，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，出臺(tái)了一系列相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，例如近年房地產(chǎn)業(yè)的“限購(gòu)令”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等等舉措。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與政府的政策措施緊密關(guān)聯(lián)，如果政府放松相關(guān)政策，支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)便能較為輕松的籌集到大量資金，反之，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)籌資困難。由此，便會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。受金融市場(chǎng)波動(dòng)影響大企業(yè)的融資活動(dòng)主要在金融市場(chǎng)開(kāi)展，因而企業(yè)的籌資行為也會(huì)因金融市場(chǎng)的的波動(dòng)

43、而發(fā)生變動(dòng)?，F(xiàn)階段我國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展不夠成熟，在房地產(chǎn)籌資有關(guān)的政策有待完善，金融市場(chǎng)具有不穩(wěn)定性，市場(chǎng)上的利率與匯率也具有變動(dòng)性，如果金融市場(chǎng)緊縮，那么企業(yè)借款的利息費(fèi)用則會(huì)增加，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的收益也會(huì)在一定程度上收到影響，企業(yè)利潤(rùn)下降，收益的不穩(wěn)定性，可能導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有能力償付本金和利息，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)，如此一來(lái)，企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)便無(wú)可避免。（五）小結(jié)通過(guò)對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行案例分析，可以了解到萬(wàn)科現(xiàn)階段籌資狀況不容樂(lè)觀(guān)，由財(cái)務(wù)指標(biāo)分析可知萬(wàn)科目前短期償債能力欠佳，資產(chǎn)負(fù)債率較高，資源利用效率呈下降趨勢(shì)，但盈利能力卻有所提升。另外根據(jù)上文財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法分析可以看出，萬(wàn)科近三年受財(cái)務(wù)

44、杠桿影響較大，且呈上升趨勢(shì)，存在一定程度的籌資風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)萬(wàn)科具體的籌資風(fēng)險(xiǎn)，可以據(jù)此分析萬(wàn)科籌資存在籌資成本高、籌資渠道單一、籌資負(fù)債規(guī)模不合理、企業(yè)籌資受?chē)?guó)家政策和金融市場(chǎng)波動(dòng)大等風(fēng)險(xiǎn)性因素，并可針對(duì)這些成因提出有效性措施。四、防范企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策經(jīng)過(guò)對(duì)萬(wàn)科房地產(chǎn)公司籌資風(fēng)險(xiǎn)案例分析，可以看出籌資成本高、籌資渠道單一、籌資負(fù)債規(guī)模不合理、企業(yè)籌資受?chē)?guó)家政策和金融市場(chǎng)波動(dòng)大是房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的主要成因，為此，本文從負(fù)債規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、籌資渠道以及籌資預(yù)警機(jī)制四個(gè)方面提出改進(jìn)意見(jiàn)。（一）合理規(guī)劃負(fù)債規(guī)模企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)按其來(lái)源分類(lèi)，可以分為債務(wù)籌資風(fēng)險(xiǎn)和權(quán)益籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展必然需要舉債經(jīng)營(yíng)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)往往伴隨一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，籌資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。企業(yè)舉債金額的多少與風(fēng)險(xiǎn)成正比例關(guān)系，企業(yè)舉債籌資比例越低則風(fēng)險(xiǎn)程度也會(huì)隨之降低，因此，要想做到風(fēng)險(xiǎn)可控有必要合理規(guī)劃負(fù)債規(guī)模。企業(yè)的負(fù)債規(guī)模應(yīng)該緊跟經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家政策，在聯(lián)系企業(yè)自身實(shí)際情況的前提下，客觀(guān)考慮各項(xiàng)籌資環(huán)境，在金融環(huán)境良好、投資項(xiàng)目預(yù)期收益好以及國(guó)家政策相對(duì)寬松的情況下，可以適度增加企業(yè)負(fù)債規(guī)模；反之，則縮小負(fù)債規(guī)模。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的原則，注重企業(yè)資金流動(dòng)性，合理配置長(zhǎng)