房地產(chǎn)項(xiàng)目管理chp2房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織系統(tǒng)課件

1、第2章 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng) 本章主要內(nèi)容包括：1房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的主要工作和過(guò)程；2房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)和設(shè)置運(yùn)行的基本原則；3房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本形式和一般選擇思路；4房地產(chǎn)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)的構(gòu)成及其主要工作；5房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目管理者的素質(zhì)和能力的要求。第1頁(yè)，共80頁(yè)。第2章 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織概論2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)與基本原則2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織形式2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織第2頁(yè)，共80頁(yè)。2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織概論 1.有關(guān)概念（1）組織組織通常為組織機(jī)構(gòu)或組織行為。組織機(jī)構(gòu)是按一定的領(lǐng)導(dǎo)體制、部門(mén)設(shè)置、層次劃分、職責(zé)分工、規(guī)章制度和信息系統(tǒng)等構(gòu)成的有機(jī)體

2、，是可完成一定任務(wù)的社會(huì)人的結(jié)合形式。組織行為是通過(guò)一定的權(quán)力和影響力，為達(dá)到一定目標(biāo)，對(duì)所需要的資源進(jìn)行合理配置，同時(shí)處理人和人、人和事、人和物等各種關(guān)系的活動(dòng)。整個(gè)組織的職能是通過(guò)兩者的有機(jī)結(jié)合而實(shí)現(xiàn)的。 第3頁(yè)，共80頁(yè)。組織機(jī)構(gòu)的主要作用：1.組織結(jié)構(gòu)是一切協(xié)調(diào)活動(dòng)的前提和基礎(chǔ)2.組織結(jié)構(gòu)確定了正式關(guān)系與職責(zé)的形式，形成組織的責(zé)任體系；3.組織結(jié)構(gòu)確定了一定的權(quán)力系統(tǒng)；4.組織結(jié)構(gòu)形成信息溝通體系。第4頁(yè)，共80頁(yè)。1）項(xiàng)目組織2）項(xiàng)目管理組織它們是兩個(gè)不同的、而又相互聯(lián)系的概念。項(xiàng)目管理組織作為一個(gè)組織單位，也必然包括在項(xiàng)目組織之中。（2）項(xiàng)目組織與項(xiàng)目管理組織第5頁(yè)，共80頁(yè)。項(xiàng)目

3、組織與項(xiàng)目管理組織不同點(diǎn)：任務(wù)不同；層面不同；機(jī)構(gòu)不同共同點(diǎn)：第6頁(yè)，共80頁(yè)。項(xiàng)目組織的特征一次性類(lèi)型多樣性結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性多變性與企業(yè)組織之間關(guān)系復(fù)雜項(xiàng)目組織基本特征第7頁(yè)，共80頁(yè)。（3）項(xiàng)目組織系統(tǒng)項(xiàng)目組織系統(tǒng)是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目組織職能而建立的項(xiàng)目組織運(yùn)作體系，既包括組織體系結(jié)構(gòu)，又包括組織運(yùn)行結(jié)構(gòu)。其主要運(yùn)行程序包括設(shè)計(jì)與建立、運(yùn)行和調(diào)整等階段。項(xiàng)目組織的設(shè)計(jì)與建立組織運(yùn)行項(xiàng)目組織調(diào)整第8頁(yè)，共80頁(yè)。2房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目工作主要有兩種形式：專(zhuān)業(yè)型工作，一般由專(zhuān)業(yè)承包公司或主管部門(mén)承擔(dān)；管理型工作，一般由管理人員承擔(dān)。第9頁(yè)，共80頁(yè)。（2）項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)層次項(xiàng)目的

4、所有者或上層領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目管理者（項(xiàng)目的組織層）項(xiàng)目具體任務(wù)的承擔(dān)者（項(xiàng)目操作層）。項(xiàng)目管理者圖3-1 項(xiàng)目組織的基本層次結(jié)構(gòu)項(xiàng)目所有者（業(yè)主）承包商第10頁(yè)，共80頁(yè)。項(xiàng)目的不同階段，上述三個(gè)層次的人員承擔(dān)的任務(wù)不同：項(xiàng)目前期策劃階段，主要是由投資者（業(yè)主）對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段。主要工作移向項(xiàng)目的組織層、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工階段。項(xiàng)目組織層和實(shí)施層的工作將進(jìn)入高潮。項(xiàng)目后期管理階段，三個(gè)層次都必須有相當(dāng)大的投入。第11頁(yè)，共80頁(yè)。3房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的策劃項(xiàng)目組織策劃是根據(jù)項(xiàng)目和項(xiàng)目參與方的具體情況以及環(huán)境條件而進(jìn)行的項(xiàng)目組織的計(jì)劃與設(shè)計(jì)，是項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要管理工作，

5、是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，包含許多內(nèi)容。從項(xiàng)目組織策劃的流程可知，項(xiàng)目組織策劃是一個(gè)復(fù)雜過(guò)程，需要做許多工作：在項(xiàng)目組織策劃前期。在項(xiàng)目組織策劃中期。在項(xiàng)目組織策劃后期。第12頁(yè)，共80頁(yè)。項(xiàng)目組織策劃過(guò)程項(xiàng)目管理模式項(xiàng)目管理組織項(xiàng)目管理工作流程項(xiàng)目管理職能分解項(xiàng)目分標(biāo)策劃項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目招標(biāo)與合同擬訂合同文件、項(xiàng)目手冊(cè)項(xiàng)目標(biāo)書(shū)和合同文件擬訂圖32 項(xiàng)目組織策劃過(guò)程項(xiàng)目總目標(biāo)分析項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解項(xiàng)目實(shí)施組織策劃這些是項(xiàng)目前期策劃的工作內(nèi)容，是進(jìn)行組織策劃的基礎(chǔ)。責(zé)任矩陣第13頁(yè)，共80頁(yè)。責(zé)任矩陣 第14頁(yè)，共80頁(yè)。2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)與基本原則1房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目組織：

6、是房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者、合作者為了完成項(xiàng)目的工作任務(wù)，而按一定的規(guī)則構(gòu)成的有機(jī)整體，是由項(xiàng)目的行為主體構(gòu)成的組織系統(tǒng)。第15頁(yè)，共80頁(yè)。特點(diǎn)（1）組織目標(biāo)明確（2）組織結(jié)構(gòu)的完整性（3）組織形式具有一次性、暫時(shí)性（4）項(xiàng)目組織與企業(yè)組織之間具有關(guān)聯(lián)性 項(xiàng)目組織依附于企業(yè)組織 項(xiàng)目組織又具有一定的獨(dú)立性第16頁(yè)，共80頁(yè)。 （5）項(xiàng)目組織易受到相關(guān)部門(mén)不同程度的影響（6）項(xiàng)目組織有高度的彈性、可變性（7）項(xiàng)目組織沒(méi)有固定的組織文化（8）項(xiàng)目組織有自身的結(jié)構(gòu)和組織關(guān)系 專(zhuān)業(yè)與行政的關(guān)系 合同關(guān)系如果遇到問(wèn)題，先通過(guò)合同、法律、經(jīng)濟(jì)等手段來(lái)解決問(wèn)題，而不要先采用行政手段解決有關(guān)問(wèn)題。第17頁(yè)，共80

7、頁(yè)。2建立房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本原則（1）目標(biāo)統(tǒng)一原則（2）責(zé)權(quán)利平衡原則 權(quán)責(zé)對(duì)等 權(quán)力的制約與保護(hù) 責(zé)任到位，獎(jiǎng)罰分明第18頁(yè)，共80頁(yè)。（3）靈活性和適用性相結(jié)合的原則（4）組織制衡原則（5）保持項(xiàng)目組成人員及其責(zé)任的連續(xù)性和統(tǒng)一性原則 項(xiàng)目的整體性工作最好由一個(gè)單位或部門(mén)全面負(fù)責(zé)管理、統(tǒng)籌安排。 項(xiàng)目的主要承擔(dān)者應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的最終成果負(fù)責(zé)。第19頁(yè)，共80頁(yè)。（6）合理安排項(xiàng)目組織管理跨度與管理層次原則 管理跨度：又稱(chēng)管理幅度，是指某一組織單元直接管理下一層次組織單元的數(shù)量。 管理層次：是指一個(gè)組織總的結(jié)構(gòu)層次。 窄跨度、多層次的組織結(jié)構(gòu) 寬跨度、少層次的組織結(jié)構(gòu)第20頁(yè)，共80頁(yè)。（7）合

8、理授權(quán)原則 按所完成的任務(wù)和預(yù)期取得的結(jié)果進(jìn)行合理授權(quán)。 采取分權(quán)形式對(duì)組織進(jìn)行授權(quán)。 應(yīng)謹(jǐn)慎授權(quán)。第21頁(yè)，共80頁(yè)。組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)成因素組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)成的四因素管理層次管理跨度管理部門(mén)管理職責(zé)第22頁(yè)，共80頁(yè)。管理跨度確定管理跨度應(yīng)當(dāng)考慮的因素主要有:（1）管理者所處的層次（2）被管理者所處的層次（3）工作性質(zhì)（4）管理者的意識(shí)（5）組織群體的凝聚力第23頁(yè)，共80頁(yè)。2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織形式1房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)方式（1）項(xiàng)目分標(biāo)及其作用 項(xiàng)目分標(biāo)：是指在項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分解的基礎(chǔ)上，按一定的規(guī)則將整個(gè)項(xiàng)目任務(wù)和工作分解為若干個(gè)包（或標(biāo)段）的過(guò)程。分標(biāo)可保障項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。分標(biāo)可明確地、靈活

9、地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施控制。分標(biāo)策劃是項(xiàng)目管理的一種手段，可以分清項(xiàng)目主次。第24頁(yè)，共80頁(yè)。（2）分標(biāo)的依據(jù)業(yè)主方面：利益目標(biāo)、項(xiàng)目戰(zhàn)略規(guī)劃、管理水平、管理力量、對(duì)項(xiàng)目管理介入程度以及管理風(fēng)格、對(duì)工程師和承包商的信任程度、對(duì)工期、質(zhì)量的要求等。承包商方面：企業(yè)資信、經(jīng)驗(yàn)、規(guī)模、管理風(fēng)格與水平、抗風(fēng)險(xiǎn)能力房地產(chǎn)項(xiàng)目方面；類(lèi)型、規(guī)模、特點(diǎn)、技術(shù)復(fù)雜度環(huán)境方面：軟環(huán)境、硬環(huán)境、人們的社會(huì)信任程度.第25頁(yè)，共80頁(yè)。（3）分標(biāo)的方式1）分階段、分專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式。有利于加強(qiáng)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的管理。有利于保證業(yè)主對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃和設(shè)計(jì)的主線清晰。，主合同關(guān)系復(fù)雜，存在大量的管理工作。管理成本高。業(yè)主存在大量的

10、、困難的協(xié)調(diào)工作。第26頁(yè)，共80頁(yè)。分階段平行分標(biāo)方式結(jié)構(gòu)業(yè) 主勘察土建設(shè)計(jì)監(jiān)理安裝設(shè)備供應(yīng)圖3-3 分階段平行分標(biāo)方式結(jié)構(gòu)第27頁(yè)，共80頁(yè)。2）總承包方式項(xiàng)目總承包也稱(chēng)一攬子承包，或叫“交鑰匙”(Turn-key)承包。這種承包方式，業(yè)主對(duì)擬建項(xiàng)目的要求和條件，只概略地提出一般意向，而由承包商對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，并對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的計(jì)劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工和竣工等全部建設(shè)活動(dòng)實(shí)行總承包。 第28頁(yè)，共80頁(yè)。分包商1分包商2分包商3分包商4業(yè)主咨詢(xún)“設(shè)計(jì)施工供應(yīng)”形式的總承包商圖3-4 總承包結(jié)構(gòu)方式第29頁(yè)，共80頁(yè)?？偝邪绞降奶攸c(diǎn)：業(yè)主合同關(guān)系簡(jiǎn)單，有利于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的總體管理與規(guī)

11、劃。總承包項(xiàng)目有利于總承包商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理?？偝邪?xiàng)目的責(zé)任體系是完備的?？偝邪绞綄?duì)總承包商要求較高。總承包項(xiàng)目對(duì)業(yè)主與承包商雙方都有利。第30頁(yè)，共80頁(yè)。3）設(shè)計(jì)或施工總分包模式這種模式與項(xiàng)目總承包不同，業(yè)主將工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工任務(wù)分別發(fā)包給一個(gè)設(shè)計(jì)承包單位和一個(gè)施工承包單位，并分別與設(shè)計(jì)和施工單位簽訂承包合同。它是處于工程項(xiàng)目總承包和平行承包之間的一種承包模式。第31頁(yè)，共80頁(yè)。設(shè)計(jì)或施工總分包模式業(yè)主設(shè)計(jì)總包施工總包設(shè)計(jì)分包1設(shè)計(jì)分包3設(shè)計(jì)分包2施工分包1施工分包3施工分包2第32頁(yè)，共80頁(yè)。設(shè)計(jì)或施工總分包模式優(yōu) 點(diǎn)：設(shè)計(jì)完成后招標(biāo)，有利于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目投資的控制；施工圖和合同

12、條款便于業(yè)主進(jìn)行工程項(xiàng)目質(zhì)量控制；缺 點(diǎn):設(shè)計(jì)、施工分別招標(biāo)，業(yè)主協(xié)調(diào)管理難度高；容易導(dǎo)致設(shè)計(jì)與施工脫節(jié)第33頁(yè)，共80頁(yè)。4）聯(lián)合體承包模式聯(lián)合體是指由多家承包企業(yè)為了承包某項(xiàng)項(xiàng)而組成的一次性組織機(jī)構(gòu)。聯(lián)合體的組建一般遵循一定的原則。 優(yōu)點(diǎn)：增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)能力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力；業(yè)主合同關(guān)系簡(jiǎn)單；聯(lián)合體的成員之間合作關(guān)系穩(wěn)定。第34頁(yè)，共80頁(yè)。 初步設(shè)計(jì) 縮短工期 詳 細(xì) 設(shè) 計(jì) 招 標(biāo) 文 件 招 標(biāo) 施 工 (a) 總承包制(b) CM 制圖2-5 總承包制和CM制比較圖業(yè)主 審查 批 選定 竣工要求 初步設(shè)計(jì) 批準(zhǔn) 詳細(xì)設(shè)計(jì) 準(zhǔn) 招標(biāo)文件 招標(biāo) 總包 施工 投產(chǎn)第35頁(yè)，共80頁(yè)。5）CM模式

13、（Construction Management的縮寫(xiě)）CM模式：是指CM單位接受業(yè)主的委托，組織方式協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、管理施工的承發(fā)包模式，是一種特定的分標(biāo)模式，其出發(fā)點(diǎn)是縮短工程建設(shè)工期。這種模式的特點(diǎn)：采用“Fast Track”生產(chǎn)組織方式。采用委托CM單位的生產(chǎn)組織形式。采用“成本+利潤(rùn)“的計(jì)價(jià)方式。CM模式的類(lèi)型：非代理型（CM/Non-Agency）。代理型（CM/ Agency）。第36頁(yè)，共80頁(yè)。CM 模 式 業(yè) 主建設(shè)經(jīng)理(CM)承包商分包商分包商供貨商CM模式非代理型示意圖工程設(shè)計(jì)供貨商第37頁(yè)，共80頁(yè)。CM模式的類(lèi)型：非代理型（CM/Non-Agency）的特點(diǎn)CM 單位相

14、當(dāng)于承包商的身份（非真正意義的承包商合同不同），而不是業(yè)主代理的身份；CM 單位可直接與分包商簽訂合同對(duì)分包任務(wù)進(jìn)行發(fā)包；代理型（CM/ Agency）CM 單位以業(yè)主代理的身份參與工作；不直接從事施工活動(dòng)，不負(fù)責(zé)分包任務(wù)的發(fā)包；是由業(yè)主與分包商簽訂合同， CM 單位與分包商無(wú)合同關(guān)系。第38頁(yè)，共80頁(yè)。CM 模 式CM模式的優(yōu)點(diǎn)：（1）建設(shè)周期短 （非線性的階段施工法 ）；（2）CM經(jīng)理的早期介入，有利于設(shè)計(jì)的優(yōu)化 ；CM模式改變了傳統(tǒng)管理模式中項(xiàng)目涉及的各方關(guān)系、依靠合同調(diào)解的作法，代之以依賴(lài)建筑師和（或）工程師、CM經(jīng)理和承包商在項(xiàng)目實(shí)施中的合作，完成項(xiàng)目的投資控制、進(jìn)度計(jì)劃與質(zhì)量控制

15、和設(shè)計(jì)工作，這種方法被成為項(xiàng)目組法。CM經(jīng)理與設(shè)計(jì)單位是相互協(xié)調(diào)關(guān)系，CM單位在一定程度上不是單純按圖施工，他可以通過(guò)合理化建議來(lái)影響設(shè)計(jì)。 第39頁(yè)，共80頁(yè)。CM模式的缺點(diǎn):（1）對(duì)CM經(jīng)理的要求較高。CM經(jīng)理所在單位的資質(zhì)和信譽(yù)都應(yīng)該比較高，而且具備高素質(zhì)的從業(yè)人員。（2）分項(xiàng)招標(biāo)導(dǎo)致承包費(fèi)高。 第40頁(yè)，共80頁(yè)。2房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)形式（1）寄生式項(xiàng)目組織1）寄生式項(xiàng)目組織的定義與形式寄生式項(xiàng)目組織：依賴(lài)于原企業(yè)而組建，其組織機(jī)構(gòu)和組織人員來(lái)源于原企業(yè)，并手原企業(yè)的組織形式的限制和制約。若項(xiàng)目任務(wù)落實(shí)給某一職能部門(mén)，則這種組織被稱(chēng)為部門(mén)控制式項(xiàng)目組織。第41頁(yè)，共80頁(yè)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)原

16、企業(yè)職能部門(mén)項(xiàng)目組織經(jīng)理及其職能部門(mén)設(shè)計(jì)土建安裝設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃與控制成本管理設(shè)計(jì)土建安裝設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃與控制成本管理圖3-5 寄生式項(xiàng)目組織形式的基本結(jié)構(gòu)第42頁(yè)，共80頁(yè)。2）寄生式項(xiàng)目組織的特征項(xiàng)目組織的功能和作用很弱項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)組織成員沒(méi)有正式的指令權(quán)、指揮權(quán)和決策權(quán)；僅是一個(gè)聯(lián)絡(luò)小組的領(lǐng)導(dǎo)，從事信息收集、處理與傳遞，對(duì)目標(biāo)不承擔(dān)責(zé)任；項(xiàng)目組織不需要組織規(guī)則成員兼職項(xiàng)目組織成員在項(xiàng)目建設(shè)期間與原部門(mén)暫時(shí)停止領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系適用范圍：企業(yè)內(nèi)部可以完成的、低成本、低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模小、項(xiàng)目參與者之間界面處理方便、時(shí)間和費(fèi)用壓力不大的項(xiàng)目。第43頁(yè)，共80頁(yè)。3）寄生式項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn)寄生式項(xiàng)目不需新建組織機(jī)構(gòu)

17、，對(duì)企業(yè)原組織影響較小，且管理成本較低。有利于各種專(zhuān)業(yè)人員結(jié)合在一起，辦事效率高。4）寄生式項(xiàng)目組織的缺點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)理沒(méi)有組織上的權(quán)力，無(wú)法確保項(xiàng)目目標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)理來(lái)自某職能部門(mén)，容易造成比較狹隘、不全面的決策行為。項(xiàng)目的某些職能工作只是參與項(xiàng)目成員的一項(xiàng)附帶性工作，一定程度上限制了項(xiàng)目成員的發(fā)展。第44頁(yè)，共80頁(yè)。（2）獨(dú)立式項(xiàng)目組織形式1）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的概念與形式企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目A項(xiàng)目B職能部門(mén)C職能部門(mén)D圖3-6 獨(dú)立式項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)C1C2C3B1B2B3D1D2D3A1A2A3第45頁(yè)，共80頁(yè)。2）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的特征獨(dú)立式項(xiàng)目組織是企業(yè)內(nèi)部的一個(gè)項(xiàng)目組織項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)項(xiàng)目管理職能，對(duì)項(xiàng)目組

18、織擁有完全權(quán)力第46頁(yè)，共80頁(yè)。3）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn)能將項(xiàng)目參加者的力量集中于項(xiàng)目 能對(duì)項(xiàng)目加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)施統(tǒng)一管理 適應(yīng)范圍較廣泛：企業(yè)進(jìn)行較大的、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目；也適用于要求在短期內(nèi)完成的、費(fèi)用壓力大、經(jīng)濟(jì)要求高的項(xiàng)目。第47頁(yè)，共80頁(yè)。4）獨(dú)立式項(xiàng)目組織的缺點(diǎn) 獨(dú)立式項(xiàng)目組織效率低，成本高 項(xiàng)目任務(wù)不均勻，資源的計(jì)劃和供應(yīng)困難不利于企業(yè)和人員的發(fā)展項(xiàng)目組織可變性和適應(yīng)性不強(qiáng)獨(dú)立組織的建立與結(jié)束，會(huì)對(duì)原企業(yè)組織產(chǎn)生沖擊。第48頁(yè)，共80頁(yè)。（3）直線式項(xiàng)目組織1）直線式項(xiàng)目組織的含義與形式。項(xiàng)目所有者項(xiàng)目管理者設(shè)計(jì)土建施工設(shè)備安裝供應(yīng)電器安裝圖3-7 直線式項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式第49

19、頁(yè)，共80頁(yè)。直線式項(xiàng)目組織特征：其主要特征是與企業(yè)組織形式相似，與項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)分解圖有較好的對(duì)應(yīng)性，通常獨(dú)立項(xiàng)目和中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目都采用直線式組織形式。第50頁(yè)，共80頁(yè)。2）項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目組織管理方便。目標(biāo)分解和責(zé)任落實(shí)比較容易，協(xié)調(diào)費(fèi)用較低。信息流通快，決策迅速，容易控制。3）項(xiàng)目組織的缺點(diǎn)可能造成企業(yè)的有限資源不能合理利用。項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任較大，一切決策信息都集中于項(xiàng)目經(jīng)理?？赡苡捎跈?quán)力爭(zhēng)執(zhí)，使企業(yè)各項(xiàng)目之間不僅缺乏信息交流，協(xié)調(diào)困難。第51頁(yè)，共80頁(yè)。（4）矩陣式項(xiàng)目組織形式 1）矩陣式項(xiàng)目組織的含義與形式。公司職能部門(mén)2職能部門(mén)3職能部門(mén)1職能部門(mén)4項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C圖3-8 矩陣

20、式項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式第52頁(yè)，共80頁(yè)。2）矩陣式項(xiàng)目組織具的特征：與職能部門(mén)部門(mén)數(shù)相同，多個(gè)項(xiàng)目與職能部門(mén)的結(jié)合部呈矩陣狀。項(xiàng)目組織中，永久性的專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)和臨時(shí)性的項(xiàng)目組織同時(shí)交互作用。矩陣式組織原則上是由價(jià)值觀相同、任務(wù)不同的兩個(gè)管理系統(tǒng)的疊合。既適用于同時(shí)承擔(dān)多個(gè)項(xiàng)目的管理，也適合于大型、復(fù)雜項(xiàng)目的管理。第53頁(yè)，共80頁(yè)。3）矩陣式項(xiàng)目組織的優(yōu)點(diǎn)在組織上，打破了傳統(tǒng)的以權(quán)力為中心的思想，樹(shù)立了以任務(wù)為中心的思想。能充分有效地利用有限的項(xiàng)目資源,可對(duì)多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行管理；兼有寄生式和獨(dú)立式項(xiàng)目組織形式的優(yōu)點(diǎn)。矩陣式組織結(jié)構(gòu)富有彈性。矩陣式組織的結(jié)構(gòu)、權(quán)力與責(zé)任關(guān)系是比較靈活的。來(lái)自公司行

21、政管理部門(mén)的人員能保證項(xiàng)目規(guī)章制度與公司保持一致，進(jìn)而增加公司高層管理者對(duì)項(xiàng)目的信任。較為穩(wěn)定，成員可以安心工作；第54頁(yè)，共80頁(yè)。4）矩陣式項(xiàng)目組織的缺點(diǎn)存在多種形式的雙重關(guān)系,易造成多頭領(lǐng)導(dǎo)的現(xiàn)象,協(xié)調(diào)較困難。 對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理能力要求高；需要很強(qiáng)的計(jì)劃性與控制系統(tǒng)。 經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任與權(quán)力不統(tǒng)一的形象。項(xiàng)目經(jīng)理只關(guān)心項(xiàng)目成敗易忽略公司整體目標(biāo)；項(xiàng)目經(jīng)理與職能經(jīng)理權(quán)限不同，可能會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度和職能部門(mén)的日常工作。第55頁(yè)，共80頁(yè)。矩陣型的組織（Matrix organization ）職能型和項(xiàng)目型的混合體 根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理與職能經(jīng)理權(quán)限大小，可分為：弱矩陣型:保持了較多的職能型組織特征

22、，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是協(xié)調(diào)者、協(xié)助者，還算不上是一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理； 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力職能經(jīng)理的權(quán)力平衡矩陣型：項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力 職能經(jīng)理的權(quán)力強(qiáng)矩陣型：較多的項(xiàng)目型組織的特征-有專(zhuān)職的權(quán)力很大的項(xiàng)目經(jīng)理，有專(zhuān)職的項(xiàng)目行政管理人員。項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力 職能經(jīng)理的權(quán)力第56頁(yè)，共80頁(yè)。矩陣型組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理與職能經(jīng)理權(quán)限變化趨勢(shì)職能型組織結(jié)構(gòu) 弱矩陣型 平衡矩陣型 強(qiáng)矩陣型 項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu) 大小 小大職能經(jīng)理權(quán)限項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限矩陣型組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理與職能經(jīng)理權(quán)限變化趨勢(shì)圖第57頁(yè)，共80頁(yè)。項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與其特征的關(guān)系特征職能型項(xiàng)目型弱矩陣型平衡矩陣型強(qiáng)矩陣型項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)限很小/沒(méi)有很高/全權(quán)有限小到中等中等到大全職人員

23、比例（%）幾乎沒(méi)有85-1000-2515-6050-95項(xiàng)目經(jīng)理投入兼職全職兼職全職全職項(xiàng)目經(jīng)理角色項(xiàng)目協(xié)調(diào)員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目協(xié)調(diào)員項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目管理行政人員兼職全職兼職兼職兼職第58頁(yè)，共80頁(yè)。弱矩陣式組織形式執(zhí)行主管Chief Executive職能主管Functional Manager職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職能主管Functional Manager職能主管Functional Manager項(xiàng)目協(xié)調(diào)第59頁(yè)，共80頁(yè)。強(qiáng)矩陣式組織形式執(zhí)行主管Chief Ex

24、ecutive項(xiàng)目經(jīng)理主管Manager of Project Managers職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職員 Staff職能主管Functional Manager職能主管Functional Manager項(xiàng)目協(xié)調(diào)職能主管Functional Manager項(xiàng)目經(jīng)理Project manager項(xiàng)目經(jīng)理Project manager項(xiàng)目經(jīng)理Project manager第60頁(yè)，共80頁(yè)。3項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇考慮的因素如下：（1）項(xiàng)目自身的情況。（2）上層系統(tǒng)（企業(yè)）組織狀況。（3）項(xiàng)

25、目對(duì)效率與成本的需要。（4）項(xiàng)目階段對(duì)組織形式的不同需要。當(dāng)然，也可以從項(xiàng)目的性質(zhì)、上層系統(tǒng)（企業(yè)）的狀況等選擇項(xiàng)目的具體組織形式。第61頁(yè)，共80頁(yè)。2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織1項(xiàng)目管理組織的主要工作（1）前期策劃階段 （2）設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段（3）招標(biāo)投標(biāo)第62頁(yè)，共80頁(yè)。（4）項(xiàng)目施工階段 這一階段主要進(jìn)行施工準(zhǔn)備和施工過(guò)程中的“三控制，兩管理，一協(xié)調(diào)”等工作。 1）施工準(zhǔn)備階段 2）質(zhì)量控制 3）進(jìn)度控制 4）投資控制 5）合同管理 6）信息管理 7）組織協(xié)調(diào)（5）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)管理 （6）項(xiàng)目后期管理第63頁(yè)，共80頁(yè)。2項(xiàng)目管理組織的主要形式（1）項(xiàng)目經(jīng)理部 1）項(xiàng)目經(jīng)理部的作用 項(xiàng)目經(jīng)理

26、部是項(xiàng)目管理的組織機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目的管理層，具有管理與服務(wù)的雙重職能；為項(xiàng)目經(jīng)理決策提供信息依據(jù)，執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理決策；項(xiàng)目經(jīng)理部是一個(gè)組織體，要完成計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等任務(wù)；項(xiàng)目經(jīng)理部要全面對(duì)業(yè)主和最終產(chǎn)品負(fù)責(zé)。第64頁(yè)，共80頁(yè)。2）項(xiàng)目經(jīng)理部的結(jié)構(gòu)工程部計(jì)劃部財(cái)務(wù)部供應(yīng)部總工程師辦公室合同部業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)理圖3-9 項(xiàng)目經(jīng)理部的結(jié)構(gòu)第65頁(yè)，共80頁(yè)。3）項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作 成立項(xiàng)目經(jīng)理部。組織項(xiàng)目經(jīng)理部成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)。明確項(xiàng)目經(jīng)理部各部門(mén)及其成員的職責(zé)和權(quán)力。組織各成員開(kāi)始執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。促進(jìn)各成員很好的溝通和公開(kāi)的交流，以便相互信任，形成和諧的相互依賴(lài)整體。制訂一

27、整套招聘、安置、報(bào)酬、培訓(xùn)、提升和考評(píng)管理人員的計(jì)劃第66頁(yè)，共80頁(yè)。（2）項(xiàng)目經(jīng)理1）項(xiàng)目經(jīng)理的地位2）現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的要求素質(zhì)要求a.必須具有很好的職業(yè)道德，具有高度的敬業(yè)精神，努力完成自己的職責(zé)。b.應(yīng)具有創(chuàng)新精神，有強(qiáng)烈的管理愿望，勇于承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，努力追求工作的完美。c.應(yīng)該為人誠(chéng)實(shí)可靠，講究信用，有敢于承擔(dān)錯(cuò)誤的勇氣，言行一致，辦事公正。d.項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)任勞任怨，忠于職守。e.項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有合作精神和團(tuán)隊(duì)意識(shí)。f.項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具有很高的社會(huì)責(zé)任感和道德觀念。第67頁(yè)，共80頁(yè)。能力要求 a.應(yīng)具有強(qiáng)的綜合能力。b.應(yīng)有很強(qiáng)的處理人事關(guān)系的能力。c.應(yīng)有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，

28、談判技巧，個(gè)性和說(shuō)服能力。d.他的個(gè)人領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格應(yīng)有可變性和靈活性，能夠適應(yīng)不同的項(xiàng)目和不同的項(xiàng)目組織。第68頁(yè)，共80頁(yè)。知識(shí)要求 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)是一名管理專(zhuān)家，通常是接受過(guò)大學(xué)以上的專(zhuān)業(yè)教育，要有相關(guān)的工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)、經(jīng)營(yíng)管理、政策法規(guī)等方面的知識(shí)和技術(shù)。美國(guó)提出項(xiàng)目管理的知識(shí)體系第69頁(yè)，共80頁(yè)。項(xiàng)目管理知識(shí)體系范圍管理組織管理采購(gòu)管理進(jìn)度管理風(fēng)險(xiǎn)管理信息管理成本管理質(zhì)量管理集成管理環(huán)境特點(diǎn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)程序工作分解資源規(guī)劃圖3-10 項(xiàng)目管理知識(shí)體系項(xiàng)目管理知識(shí)體系一般管理知識(shí)項(xiàng)目管理知識(shí)應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)基本理論理論工具行業(yè)工作性質(zhì)基本理論基本方法基本理論基本方法概念原理方法規(guī)則農(nóng)業(yè)工業(yè)軍事開(kāi)發(fā)

29、設(shè)計(jì)維修管理學(xué)管理工程經(jīng)濟(jì)學(xué)組織行為學(xué)第70頁(yè)，共80頁(yè)。3）項(xiàng)目經(jīng)理的工作內(nèi)容規(guī)劃項(xiàng)目管理目標(biāo)制定職工行為準(zhǔn)則選用人才4）項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作決策深入實(shí)際，調(diào)查研究 學(xué)習(xí)落實(shí)合同第71頁(yè)，共80頁(yè)。習(xí)題解答1如何理解項(xiàng)目組織的含義？答案要點(diǎn)：為了完成特定的項(xiàng)目任務(wù)而建立的組織機(jī)構(gòu)，主要包括負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目各項(xiàng)工作任務(wù)的人、單位、部門(mén)組合起來(lái)的群體，有時(shí)還包括為項(xiàng)目提供服務(wù)或質(zhì)量監(jiān)督的部門(mén)，如政府機(jī)構(gòu)、技術(shù)與質(zhì)量的鑒定部門(mén)等。（另一層含義：項(xiàng)目實(shí)施的組織過(guò)程）第72頁(yè)，共80頁(yè)。2房地產(chǎn)項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)是什么？如何理解？答案要點(diǎn)：項(xiàng)目組織的基本結(jié)構(gòu)大致有三個(gè)層次：項(xiàng)目的所有者或上層領(lǐng)導(dǎo)。該層對(duì)整

30、個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，且最關(guān)心項(xiàng)目整體的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三大目標(biāo)的效益。項(xiàng)目管理者（項(xiàng)目的組織層）該層對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，具體實(shí)施業(yè)主的意圖，保護(hù)業(yè)主利益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目具體任務(wù)的承擔(dān)者（項(xiàng)目操作層）。該層主要承擔(dān)項(xiàng)目所需的具體工作任務(wù)以及相應(yīng)的責(zé)任此外，項(xiàng)目組織還包括項(xiàng)目合作者、監(jiān)管部門(mén)和公共服務(wù)部門(mén)等。 第73頁(yè)，共80頁(yè)。3如何區(qū)別項(xiàng)目組織和項(xiàng)目管理組織？答案要點(diǎn)：項(xiàng)目組織是指為了完成特定的項(xiàng)目任務(wù)而建立的組織機(jī)構(gòu)，主要包括負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目各項(xiàng)工作任務(wù)的人、單位、部門(mén)組合起來(lái)的群體，有時(shí)還包括為項(xiàng)目提供服務(wù)或質(zhì)量監(jiān)督的部門(mén)，如政府機(jī)構(gòu)、技術(shù)與質(zhì)量的鑒定部門(mén)等項(xiàng)目管理組織是指為了完成特定的項(xiàng)目管理任務(wù)而建立的從事項(xiàng)目管理工作任務(wù)的組織機(jī)構(gòu)，主要是由完成項(xiàng)目管理工作的人、單位、部門(mén)組成起來(lái)的群體，是業(yè)主委托或指定負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目管理的項(xiàng)目經(jīng)理部。它們是兩個(gè)不同層次的概念，項(xiàng)目管理組織作為一個(gè)組織單位，也必然包括在項(xiàng)目組織之中，應(yīng)完成項(xiàng)目管理工作中與其職能相適應(yīng)的任務(wù)。 第74頁(yè)，共80頁(yè)。4房地產(chǎn)項(xiàng)目組織特點(diǎn)有哪些？答案要點(diǎn)