房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)法概述(94張)課件

1、第三章 市場(chǎng)比較法 第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理 第二節(jié) 市場(chǎng)比較法的步驟第三節(jié)案例分析第1頁(yè)，共95頁(yè)。第一節(jié) 市場(chǎng)比較法的基本原理 一、市場(chǎng)比較法的概念 別稱：市場(chǎng)法,交易實(shí)例比較法,比較法 是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。求出的評(píng)估價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)比較法市價(jià)比較法現(xiàn)行市價(jià)法市場(chǎng)資料比較法交易實(shí)例比較法買賣實(shí)例比較法交易案例比較法第2頁(yè)，共95頁(yè)。關(guān)鍵選擇類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同

2、一供求圈是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。 基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法第3頁(yè)，共95頁(yè)。以價(jià)定級(jí)原則圖形單元法（基準(zhǔn)地價(jià)、新建商品房版塊分區(qū)、行政區(qū)重合形成）Mapinfo各單元評(píng)估樣本房屋價(jià)格、聚類形成圖斑確定范圍、四至、等級(jí)評(píng)估各單元評(píng)估樣本房屋價(jià)格時(shí)采用標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋修正法，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)方法在交易實(shí)例中選擇可比實(shí)例進(jìn)行估價(jià)第4頁(yè)，共95頁(yè)。第5頁(yè)，共95頁(yè)。第6頁(yè)，共95頁(yè)。二、理論依據(jù)：替代原理 基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對(duì)象適用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法 替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為

3、效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。 第7頁(yè)，共95頁(yè)。估價(jià)對(duì)象價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格交易情況調(diào)整系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)直接比較調(diào)整公式2.間接比較調(diào)整公式基本原理概念理論依據(jù)估價(jià)公式適用對(duì)象適用條件估價(jià)步驟運(yùn)用舉例 市場(chǎng)比較法三、估價(jià)公式第8頁(yè)，共95頁(yè)。三、市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件 市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度較高，近期內(nèi)有較多交易實(shí)例發(fā)生的地區(qū)，而且有廣泛交易的房地產(chǎn)類型。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn),則難以采用比較法估價(jià)。如特殊工業(yè)廠房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀(jì)念館等第9頁(yè)，

4、共95頁(yè)。比較法適用的條件：充分的交易實(shí)例資料：可選取的交易實(shí)例應(yīng)數(shù)量充足，一般要求理想的交易實(shí)例有10個(gè)以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實(shí)例要有34個(gè)。資料具有相關(guān)性；市場(chǎng)供求基本一致；明確具備的條件（成交實(shí)例與待估房地產(chǎn)差異?。?。資料必須翔實(shí)可靠：交易實(shí)例資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確，各種因素對(duì)價(jià)格影響易量化。第10頁(yè)，共95頁(yè)。第二節(jié) 市場(chǎng)比較法的步驟 1.搜集交易實(shí)例；2選取可比實(shí)例；3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4進(jìn)行交易情況修正；5進(jìn)行交易日期修正；6進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；（區(qū)域和個(gè)別因素修正）7求取比準(zhǔn)價(jià)格。第11頁(yè)，共95頁(yè)。一搜集交易實(shí)例1、搜集交易實(shí)例的必要性 運(yùn)用比較法估價(jià)，首先需要擁有大量真

5、實(shí)、可靠的交易實(shí)例。 搜集交易實(shí)例在平時(shí)就應(yīng)留意搜集和積累，同時(shí)，在采用比較法估價(jià)時(shí)也可以有針對(duì)性地搜集一些交易實(shí)例。第12頁(yè)，共95頁(yè)。2、搜集交易實(shí)例的途徑 (1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易等資料。 如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)申報(bào)的成交價(jià)格資料、交易登記資料，政府出讓土地使用權(quán)的地價(jià)資料，政府確定、公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格資料等。 (2)查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。 (3)參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。第13頁(yè)，共95頁(yè)。(4)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況.

6、(5)假裝成房地產(chǎn)購(gòu)買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料。 (6)同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例和經(jīng)手的估價(jià)案例資料。(7)其他途徑。如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 注意： 不論是何種渠道所獲得的交易實(shí)例資料，都要進(jìn)行核實(shí)，以保證評(píng)估結(jié)果的可信性。第14頁(yè)，共95頁(yè)。3、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容 在搜集交易實(shí)例時(shí)，需要搜集的內(nèi)容應(yīng)包括： (1)交易雙方的基本情況和交易目的； (2)交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況，如坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境、景觀等； (3)成交日期；(4

7、)成交價(jià)格；(5)付款方式； 第15頁(yè)，共95頁(yè)。搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范化。 需要搜集的內(nèi)容最好在事先針對(duì)不同類型的房地產(chǎn)，如分為居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂(lè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等，制作成表格，此表格可命名為“交易實(shí)例調(diào)查表” 。第16頁(yè)，共95頁(yè)。交易實(shí)例調(diào)查表第17頁(yè)，共95頁(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)，這是從事房地產(chǎn)估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。 交易實(shí)例庫(kù)的建立可通過(guò)制作成交易實(shí)例卡片，分門別類存放；或?qū)⑺鸭降慕灰讓?shí)例分門別類存人計(jì)算機(jī)中，這樣有利于保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用。第18頁(yè)，共95頁(yè)。二選取可比實(shí)例 需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作

8、為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。 條件：類似房地產(chǎn)；成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相近；是或可修正為正常價(jià)格。第19頁(yè)，共95頁(yè)?？杀葘?shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取的個(gè)數(shù)：310個(gè)(含3個(gè)、含10個(gè)) 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求：用途相同；結(jié)構(gòu)類同區(qū)域類似價(jià)格類型相同時(shí)間接近；正常交易第20頁(yè)，共95頁(yè)。在實(shí)際選取時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列8點(diǎn)： 1可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。2可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。這里的用途主要指大類用途，如果能做到小類用途也相

9、同則更好。大類用途一般分為：(1)居??；(2)商業(yè)；(3)辦公；(4)旅館；(5)工業(yè)；(6)農(nóng)業(yè)等。 3可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。這里的建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)；(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；(3)磚混結(jié)構(gòu)；(4)磚木結(jié)構(gòu)；(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 4可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。 第21頁(yè)，共95頁(yè)。5可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例。 6可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。交易類型主要有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、一般買賣、租賃、征用等。為抵押、抵債目的的估價(jià)，

10、應(yīng)選取一般買賣的交易實(shí)例為可比實(shí)例。 7可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近。交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以進(jìn)行交易日期修正，即使修正也可能出現(xiàn)較大偏差。 8可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。第22頁(yè)，共95頁(yè)。三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)(五統(tǒng)一) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面： 1、統(tǒng)一付款方式； 2、統(tǒng)一采用單價(jià)； 3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵； 5、統(tǒng)一面積單位。第23頁(yè)，共95頁(yè)。1、統(tǒng)一付款方式 由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。 估價(jià)中為便于比較，價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)。就需要將分期付

11、款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。 具體方法是貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。第24頁(yè)，共95頁(yè)。例題： 某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬(wàn)元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5，則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格是多少？ 第25頁(yè)，共95頁(yè)。2、統(tǒng)一采用單價(jià) 在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位的價(jià)格,單位不一定是面積。 土地：?jiǎn)蝺r(jià)、樓面地價(jià) 建筑物：建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積 倉(cāng)庫(kù)：?jiǎn)挝惑w積 碼頭： 泊位 停車場(chǎng)：車位 旅館： 房間或床位 電影院：座位 醫(yī)院： 床位 保齡球館：球道 網(wǎng)球館：網(wǎng)面注意：有些可比實(shí)例適宜先進(jìn)行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他修正，因?yàn)?/p>

12、這樣處理時(shí)，價(jià)格修正更容易、更準(zhǔn)確。第26頁(yè)，共95頁(yè)。3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。 但如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正，則對(duì)進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格，應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行換算。 在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。 第27頁(yè)，共95頁(yè)。4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計(jì)價(jià)，有按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也有按使用面積計(jì)價(jià)的。它們之間的換算如下： 第28頁(yè)，共95頁(yè)。5、統(tǒng)一面積單位 在面積單位方面，中國(guó)大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝)，美

13、國(guó)、英國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)一般采用坪。 第29頁(yè)，共95頁(yè)。它們之間的換算如下： 平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格666.67 平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格10000 平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格10.764=平方英尺下的價(jià)格0.09290304 平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格0.303=坪下的價(jià)格3.30579 第30頁(yè)，共95頁(yè)。例題： 搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易的房地產(chǎn)的建筑面積200平方米，成交總額80萬(wàn)人民幣，分三期付款，首期16萬(wàn)人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元于一年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積是2500平方英尺，成交

14、總價(jià)15萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取這兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，試在對(duì)其成交價(jià)格做有關(guān)修正，調(diào)整之前進(jìn)行“建立可比價(jià)格基礎(chǔ)”的處理。（假設(shè)當(dāng)時(shí)的人民幣年利率為4，人民幣與美元的兌換率為1美元6.3元人民幣，該類房地產(chǎn)的建筑面積和使用面積的關(guān)系為1：0.75）第31頁(yè)，共95頁(yè)。交易實(shí)例面積成交 價(jià)格付款方式甲建筑面積200平方米80萬(wàn) 人民幣三期付款，首期16萬(wàn)人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元于一年后付清乙使用面積2500 平方英尺15萬(wàn) 美元一次付清統(tǒng)一付款方式統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵統(tǒng)一面積單位第32頁(yè)，共95頁(yè)。（1）統(tǒng)一付款方式： 成交日期

15、一次性付清為基準(zhǔn): 甲總價(jià)1632/(1+4%)0.5+32/(1+4%) =76.422(萬(wàn)元人民幣) 乙總價(jià)15（萬(wàn)美元）（2）統(tǒng)一采用單價(jià) 甲單價(jià)764220/200 = 3821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價(jià)150000/2500 = 60(美元/平方英尺使用面積) 第33頁(yè)，共95頁(yè)。（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 甲單價(jià)3821.1(元/平方米建筑面積) 乙單價(jià)606.3378（元/平方英尺使用面積） （4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 甲單價(jià)3821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價(jià)3780.75 =283.5(元/平方英尺建筑面積)使用面積下價(jià)格*（使用面積/建筑面積）=建筑面積下價(jià)

16、格（5）統(tǒng)一面積單位 甲單價(jià)=3821.1(元人民幣/平方米建筑面積) 乙單價(jià)283.5/0.0929=3051.17(元人民幣/平方米建筑面積)平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格10.764=平方英尺下的價(jià)格0.09290304 第34頁(yè)，共95頁(yè)。四、交易情況修正 （一）含義 可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也有可能是不正常的。 由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)該將其修正為正常情況下的價(jià)格。第35頁(yè)，共95頁(yè)。（二）造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素 ：1、利益關(guān)系 2、急于出售或購(gòu)買 3、一方信息不完全 4、一方有特別的偏好 5、特殊的

17、交易方式 6、交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān) 7、相鄰房地產(chǎn)的合并 8、債權(quán)債務(wù)的關(guān)系第36頁(yè)，共95頁(yè)。（三）修正方法 一般情況下，如果有上述特殊情況出現(xiàn)的交易實(shí)例不應(yīng)該作為可比實(shí)例。 但是若可比實(shí)例較少而不得不選的時(shí)候，應(yīng)該對(duì)其交易情況進(jìn)行修正。 具體方法有兩種：百分率法和差額法第37頁(yè)，共95頁(yè)。修正原則a.合理（調(diào)整方向合理，幅度合理）： 修正系數(shù)差 單個(gè)20，總的30b.一致 c.差異性縮小 以評(píng)估對(duì)象為基準(zhǔn)，把案例向其修正。 修正的順序：先區(qū)域因素，再個(gè)別因素； 先綜合二級(jí)因素，再一級(jí)因素。 通常以連加方式綜合二級(jí)因素。第38頁(yè)，共95頁(yè)。1、百分率法的修正公式： 可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)

18、 =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 第39頁(yè)，共95頁(yè)。一般地，交易情況修正要以正常市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，這樣比較的基準(zhǔn)只有一個(gè)。 在交易情況修正中應(yīng)采用可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格是高還是低多少的說(shuō)法。 成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10”與“說(shuō)正常價(jià)格比成交價(jià)格低10”是一樣的？第40頁(yè)，共95頁(yè)。例題：可比實(shí)例的成交價(jià)格為1650元/平方米，比正常市場(chǎng)價(jià)格高10，試求取可比實(shí)例的正常市場(chǎng)價(jià)格。 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格1/（110%） =1650/1.1 =1500（元/平方米）第41頁(yè)，共95頁(yè)。如果以可比實(shí)例的成交價(jià)格為基準(zhǔn)，說(shuō)正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10。 意即:可比實(shí)例的成交價(jià)格(

19、1-10)=正常價(jià)格 ,假定可比實(shí)例的成交價(jià)格=1650元/平方米 則:正常價(jià)格=1650(1-10)=1485(元/平方米)1485元平方米1500元平方米 所以，“說(shuō)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高10”與“說(shuō)正常價(jià)格比可比實(shí)例的成交價(jià)格低10”是不等同的。第42頁(yè)，共95頁(yè)。2、差額法的修正公式： 可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正額正常價(jià)格 交易情況的具體修正，需要測(cè)定交易中的一些特殊因素使其成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的程度，但由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。第43頁(yè)，共95頁(yè)。對(duì)于因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)進(jìn)行修正時(shí)，通常按照以下公式進(jìn)行修正正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)賣方實(shí)際

20、得到的價(jià)格 正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)買方實(shí)際付出的價(jià)格 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 因此，正常成交價(jià)格的計(jì)算公式： 正常成交價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率) 買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)第44頁(yè)，共95頁(yè)。例題：某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/平方米，賣方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，買方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。 解：賣方實(shí)際得到的價(jià)格 正常成交價(jià)格應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi) 2500250072325

21、（元/平方米） 買方實(shí)際付出的價(jià)格？ 買方實(shí)際付出的價(jià)格2500+250052625(元平方米) 第45頁(yè)，共95頁(yè)。例題：1.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫(xiě)明，買方付給賣方2325元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少？ 2.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫(xiě)明，買方付給賣方2625元平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5。則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為多少

22、？第46頁(yè)，共95頁(yè)。第47頁(yè)，共95頁(yè)。五、交易日期修正 1、含義 估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。第48頁(yè)，共95頁(yè)。在可比實(shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：(1)平穩(wěn)；(2)上漲；(3)下跌。 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期修正，以使其符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。第49頁(yè)，共95頁(yè)。 2、修正方法：百分率法 公式：可比

23、實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格交易日期修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T則:可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(1T%)=在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 或者第50頁(yè)，共95頁(yè)。包括價(jià)格指數(shù)法和價(jià)格變動(dòng)率法價(jià)格指數(shù)法 價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)； 如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。 第51頁(yè)，共95頁(yè)。價(jià)格指數(shù)的編制原理第52頁(yè)，共95頁(yè)。第53頁(yè)，共95頁(yè)。采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可

24、比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 第54頁(yè)，共95頁(yè)。 例題（交易日期調(diào)整的定基價(jià)格指數(shù)法）： 某宗房地產(chǎn)2006年6月的價(jià)格是1800元/平方米，現(xiàn)在需要將其調(diào)整到2006年10月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2003年1月為100）。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格。 解：該宗房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格計(jì)算如下： 180098.1/76.7=2302.2(元/平方米)第55頁(yè)，共95頁(yè)。例題（

25、交易日期調(diào)整的環(huán)比價(jià)格指數(shù)法）： 某宗房地產(chǎn)2006年6月的價(jià)格是2000元/平方米,現(xiàn)在需要將其調(diào)整到2006年10月。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上一個(gè)月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格。 解：該宗房地產(chǎn)2006年10月的價(jià)格計(jì)算如下： 2000105.0/100109.2/100112.5/100118.1/100=3046.8(元/平方米)第56頁(yè)，共95頁(yè)。價(jià)格變動(dòng)率法 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率，有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變

26、動(dòng)率兩種。 采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 第57頁(yè)，共95頁(yè)。例題（交易日期調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法）： 為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2006年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格是3000元/平方米，成交日期是2005年10月末。另調(diào)查2005年6月末至2006年2月末該房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5，2006年2月末至2006年9月末平均比上月上漲2。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整。第58頁(yè)，共95頁(yè)。解：對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調(diào)整,是將該宗房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整到2006年9月末，即： 3000（11

27、.5）4(1+2%)7 =3658 (元/平方米) 第59頁(yè)，共95頁(yè)。采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格(l價(jià)格變動(dòng)率期數(shù))=在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 該種方法在市場(chǎng)比較法中用的比較少。第60頁(yè)，共95頁(yè)。在實(shí)際的交易日期修正中，有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用： (1)一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率； (2)建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率； (3)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (4)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率； (5)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率第61頁(yè)，共95頁(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為： (1)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)

28、率； (3)全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率； (4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。第62頁(yè)，共95頁(yè)。五、房地產(chǎn)狀況修正1、含義 可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象之間有差異，應(yīng)進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)格還反映其本身的狀況。 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。第63頁(yè)，共95頁(yè)。2、房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容 房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。 在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，是比較法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵。 第64頁(yè)，共95頁(yè)。(1)區(qū)位狀況修正的內(nèi)容 區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)

29、價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。 進(jìn)行區(qū)位狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格。第65頁(yè)，共95頁(yè)。區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度(屬于估價(jià)對(duì)象以外的部分) 等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。第66頁(yè)，共95頁(yè)。(2)權(quán)益狀況修正的內(nèi)容 權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。 進(jìn)行權(quán)益狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格。 第67頁(yè)，共95頁(yè)。權(quán)益狀況比較修正的內(nèi)容主要包括： 土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格

30、的因素。 在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用年限修正。第68頁(yè)，共95頁(yè)。(3)實(shí)物狀況修正的內(nèi)容 實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。 進(jìn)行實(shí)物狀況修正，是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。第69頁(yè)，共95頁(yè)。實(shí)物狀況比較修正的內(nèi)容: 對(duì)于土地來(lái)說(shuō),主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素； 對(duì)于建筑物來(lái)說(shuō),主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。第70頁(yè)，共95頁(yè)。3、房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法

31、 （1）房地產(chǎn)狀況修正的思路是： 列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的；判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度； 根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。第71頁(yè)，共95頁(yè)。（2）房地產(chǎn)狀況修正的方法 直接比較修正法和間接比較修正法。 直接比較修正法 直接比較修正一般是采用評(píng)分的方法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)（通常定為100），可以將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率

32、。第72頁(yè)，共95頁(yè)。房地產(chǎn)狀況直接修正表第73頁(yè)，共95頁(yè)。間接比較修正法 間接比較修正與直接比較修正相似，所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。 第74頁(yè)，共95頁(yè)。房地產(chǎn)狀況間接修正表第75頁(yè)，共95頁(yè)。 上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫(xiě)的數(shù)字，為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分。 第76頁(yè)，共95頁(yè)。（3）土地使用年限的個(gè)別因素單獨(dú)修正 土地使用年期修正后的地價(jià)可比實(shí)例價(jià)格土地使用年限修正系數(shù) 房地產(chǎn)每項(xiàng)因

33、素調(diào)整的值不得超過(guò)20，綜合的修正比率不得超過(guò)30。 第77頁(yè)，共95頁(yè)。六、求取比準(zhǔn)價(jià)格（一）公式 某一可比實(shí)例的修正價(jià)格可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)第78頁(yè)，共95頁(yè)。數(shù)字公式第79頁(yè)，共95頁(yè)。（二）求取比準(zhǔn)價(jià)格的方法 第80頁(yè)，共95頁(yè)。3、中位數(shù)第81頁(yè)，共95頁(yè)。1、某地區(qū)某類房地產(chǎn)于2004年10月末至2005年2月末的平均每月比上月下降2.5%，2005年2月末至2005年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2005年6月末至10月末平均每月比上月上漲1.55,2004年11月末成交的實(shí)例價(jià)格為4500元平方米。若修正到2005年9月末，

34、其價(jià)格為多少？2、某可比實(shí)例價(jià)格為2000元平方米，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價(jià)格應(yīng)為多少？區(qū)域因素因素1因素2因素3權(quán)重0.50.30.2估價(jià)對(duì)象100100100可比實(shí)例90100125第82頁(yè)，共95頁(yè)。解答1：修正到2005年9月末的價(jià)格為解答2: 修正后的價(jià)格為 2000 1000.5 90+0.3 100+0.2 125 = 2000 （元 平方米） 答：答 案第83頁(yè)，共95頁(yè)。例題： 因素條件說(shuō)明表第84頁(yè)，共95頁(yè)。比較因素分值表第85頁(yè)，共95頁(yè)。比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表第86頁(yè)，共95頁(yè)。例題： 交易實(shí)例說(shuō)明表第87頁(yè)，共95頁(yè)。 第88頁(yè)，共95頁(yè)。1、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)第89頁(yè)，共95頁(yè)。2、求取比準(zhǔn)價(jià)格第90頁(yè)，共95頁(yè)。 作業(yè)：1.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬(wàn)，其余半年后支付8萬(wàn)，1年后支付4萬(wàn)，一直年利率為10%，則可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（ ）元/平方米。第91頁(yè)，共95頁(yè)。2.某地規(guī)定在房地產(chǎn)交易中買賣雙方應(yīng)繳納稅費(fèi)分別為6%和5%，現(xiàn)有某房地產(chǎn)交易，買方實(shí)際共支付現(xiàn)金106萬(wàn)元，則賣方的實(shí)際收入為（）萬(wàn)元。第92頁(yè)，共95頁(yè)。3.評(píng)估某商品住宅2013年8月15號(hào)的正常市場(chǎng)價(jià)格?？杀葘?shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)