房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值課件

1、房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值2022/8/5房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第1頁，共59頁。滿足客戶使用需求合理控制景觀成本提升綠化效果材料品質統(tǒng)籌化 設計質量提升對照標桿制定數(shù)字化管理標準，保障實施可審控控制軟硬景比例，景觀單項比例精確化采用綠化戰(zhàn)略合作模式，實現(xiàn)全冠移栽提升效果材料運用規(guī)范化以利戰(zhàn)略采購，實現(xiàn)高品質低成本搭建信息平臺，整合設計資源，提高設計質量 景觀全面提升五步曲 (客戶、成本、效果、特色、設計資源)房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第2頁，共59頁。第一章：如何在設計策劃中確定地產(chǎn)景觀的亮點和賣點房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第3頁，共59頁。16房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第4頁，共59頁。4房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)

2、品價值第5頁，共59頁。景觀效果的實現(xiàn)不是設計部門單一能夠完成的。需要成本、工程、采購和設計協(xié)力！ 根據(jù)市場調查：景觀所帶來的溢價比是1：5房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第6頁，共59頁。景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第7頁，共59頁。 萬科的景觀產(chǎn)品基本分為四大類現(xiàn)代系列風情系列西班牙(南加州/英式)泰式(東南亞)現(xiàn)代中式現(xiàn)代西式(港式)代表作：第五園、水晶城、潤園代表作：萬科城、蘭喬圣菲、雙水岸代表作：金域藍灣、十七英里一期代表作：金域華府、金色家園房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第8頁，共59頁。 景觀競爭點 入口作為項目的展現(xiàn)，入口是最為關鍵和主要的起點，表達以下信息：

3、項目品質、客戶屬性、社區(qū)規(guī)模、地域特點、產(chǎn)品特色入口的內容包括： 1.引導空間序列（市政道路包裝） 2.車行流線設計（含指示及人員管理） 3.人行流線設計（同上） 4.大門形象（特色、品質感） 5.入口對景設計（強化特色） 6.整體綠化（突出價值感） 7.項目LOGO設置（突出特點） 8. 燈光效果（考慮晚間宣傳和夜景） 9. 社區(qū)圍墻（強化品質感和安全性）10. 物業(yè)管理設置完善性和創(chuàng)新性房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第9頁，共59頁。 景觀競爭點 配置客戶導向的社區(qū)景觀配置能作為營銷的工具，為業(yè)主提供符合需求的服務內容 景觀配置內容包括：1.活動配套 a.兒童活動（含室內外及架空層配置，關注其亮點

4、） b.老人活動（同上） c.運動場地（同上） d.泳池（同上）2.架空層設計（是否結合物業(yè)維護考慮？） a.配套內容 b.裝修標準（材料、家具、燈具、裝飾及綠植） c.人行流線設置（使用是否便利？）3.會所配套內容（側重室外部分）房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第10頁，共59頁。 景觀競爭點 綠化有品質有層次的綠化能夠極大提升社區(qū)價值感綠化內容包括：1.特點（選取有優(yōu)勢的點） a.原生樹的利用 b.主喬的布置方式（是否有取巧的方法？與人行系統(tǒng)的關系） c.各節(jié)點處的綠化配置規(guī)格和品種（入口、會所、主軸及入戶前） d.草坪的運用（利用草坡來組織景觀）2.灌木和小喬木的運用 a.灌木的搭配和布置方式 b

5、.利用灌木和小喬木藏拙 c.品種的選擇（成本因素）3.苗木資源和施工單位資源 供貨來源？合作方式？價格？房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第11頁，共59頁。 景觀競爭點 其他設計的亮點和特色材料的運用可以起到點睛的作用特色內容包括：1.生態(tài)技術的運用（做法、實際使用效果、成本） a.濕地 b.滲水鋪裝材料 c.垂直綠化（墻面） d.生態(tài)邊坡2.水景（低成本高品質） a.小水景，大效果 b.水生植物的運用 c.駁岸處理3.構筑小品等（系統(tǒng)性） 風雨廊，雕塑，指示系統(tǒng)，燈光系統(tǒng)房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第12頁，共59頁。 展示區(qū)案例分享1.廈門萬科金色悅城2.長沙萬科金域藍灣房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第13頁，共

6、59頁。 住區(qū)景觀定位案例分享1.天津萬科水晶城2.深圳萬科第五園房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第14頁，共59頁。景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第15頁，共59頁。 其他公司的景觀特點 龍湖做照片！龍湖景觀手法總結：大喬木+高密度灌木/小喬+部品小景+時令花卉學習從鏡頭感中修飾景觀細節(jié)房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第16頁，共59頁。 其他公司的景觀特點 綠城做公園！綠城景觀手法總結：石材+高密度灌木/小喬+景觀軸線學習營造秩序感的品質小空間房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第17頁，共59頁。 其他公司的景觀特點 華潤做大學校園！華潤景觀手法總結：大草坪+集中大喬木+景觀軸線學習利用大

7、草坪組織景觀序列房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第18頁，共59頁。 其他公司的景觀特點 星河灣做高差！星河灣景觀手法總結：入戶水景+地形造高差+高密度灌木學習利用設置高差使空間小中見大房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第19頁，共59頁。 其他公司的景觀特點 仁恒做創(chuàng)新！仁恒景觀手法總結：自信肯定的設計思路+高品質的實施學習引進優(yōu)質設計資源房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第20頁，共59頁。景觀競爭點其他公司的景觀特點景觀學習要點房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第21頁，共59頁。 景觀學習要點 展示區(qū)畫圖寫字！記錄要點：1.車行、人行流線設置和組織安排（圖紙）2.指示系統(tǒng)的設置（圖紙照片）3.人員接引設置（圖紙）4.項目特色及亮點

8、（配照片）5.賣場圍合包裝（照片）6.綜合成本測算（綠植、部品、家具等）7.工期及資源研究流線和布置要點房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第22頁，共59頁。 景觀學習要點 住區(qū)內有的放矢！記錄要點：1.交通模式（圖紙）2.景觀序列（中心圍合式、組團式、行列式）3.活動配套量化（圖紙和表格）4.指示系統(tǒng)（配照片）5.入戶前空間處理（照片）6.架空層（照片）7.細部節(jié)點處理（省錢好看的做法要記錄）8.綜合成本測算（綠植、硬景、部品、家具等）9.工期及資源研究重點和亮點房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第23頁，共59頁。第二章：如何通過設計策劃使得成本投入更具價值房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第24頁，共59頁。產(chǎn)品分類景觀的

9、成本設計審控房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第25頁，共59頁。 地產(chǎn)景觀的邏輯 客戶 土地 產(chǎn)品 景觀定位景觀配置景觀成本不同品類產(chǎn)品的景觀側重點有什么不一樣？景觀品質提升靠什么體現(xiàn)？增加配置面積 or 增加景觀成本？滿足各品類需求的景觀配置面積是什么？配置內容，服務半徑，布置原則？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里縮減成本最不影響品質？哪些方面不能“砍”景觀品質怎樣提升，提升什么？房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第26頁，共59頁。 喜達屋酒店集團的產(chǎn)品品牌策略尊貴客人高級商務旅行者中端商務家庭旅游熱愛交流的年輕人明星、時尚人士住客特征天夢之床（Heavenly Bed）天夢之?。℉eavenly Bat

10、h）天夢之淋（Heavenly Shower） 甜夢之床（ Sheraton Sweet Sleeper Bed） 福適之床（Four points Comfort Bed） 特色W床（Signature W Bed ）特征產(chǎn)品社會客廳socializing in the Living Room 無房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第27頁，共59頁。 萬科住宅產(chǎn)品分類房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第28頁，共59頁。G2孩子三代 10% 后小太陽 40%小太陽 40% 老年一代 10%G3青年之家 85% 青年持家 15%C小小太陽 30% 青年持家 5%孩子三代 10% 后小太陽 20%小太陽 30% 老年一

11、代 5%T1青年之家 50% 小小太陽 20%青年持家 20% 孩子三代 10%老年一代 10%T2孩子三代 50% 后小太陽 50%12歲以下 13-21歲 22-55歲 56歲以上16.1%12.9%58.1%12.9%0.0%0.0%66.7%33.3%21.9%6.3%59.4%12.5%11.1%0.0%66.7%22.2%12.5%12.5%50.0%25.0% 根據(jù)萬科產(chǎn)品分類推導的人口構成房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第29頁，共59頁。活動場地的功能配置品類人口構成 房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第30頁，共59頁。再改首改首置景觀定位注重品質和綠化，配套完善體現(xiàn)價值，關注老人兒童活動空間休

12、閑時尚，注重活動空間 景觀品質關注點排序 No.1 No.2 No.3水景、休閑配套軟景硬景、泳池泳池軟景架空層配置活動配套入戶空間軟景不同產(chǎn)品的景觀成本投入重點應不同！前提：首置、首改及再改產(chǎn)品的景觀構成分配比例以及單方造價應基本一致策略：根據(jù)客戶關注點加大重點投入優(yōu)化：根據(jù)地區(qū)和產(chǎn)品不同，縮減或增加非關注重點的成本 不同景觀產(chǎn)品的成本預算房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第31頁，共59頁。馬斯洛需求客戶景觀需求排序景觀載體成本預算（元/m2)5. 自我實現(xiàn)的需要優(yōu)美的景觀視線外部景觀地段外部條件決定泳池景觀15004. 尊重的需要良好的品質感架空層1000水景450硬景200軟景653. 感情上的需

13、要完善的交往空間運動場地、兒童活動場地、老人活動場地100-5002. 安全上的需要完好的私密性小區(qū)圍墻、燈具301. 生理上的需要基本的景觀處所標識系統(tǒng)、構筑物、小品、園林家私、其他30車行道路160 不同景觀產(chǎn)品的成本預算房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第32頁，共59頁。產(chǎn)品分類景觀的成本設計審控房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第33頁，共59頁。硬景包括：人行路及廣場鋪裝、構筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑硬景平均成本占比60%硬景平均面積占比49% 萬科地產(chǎn)景觀成本剖析房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第34頁，共59頁。硬景均造價425元/軟景均造價187元/ 萬科地產(chǎn)景觀成本剖析房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第35頁，

14、共59頁。面積比例成本比例硬景20%軟景硬景平均單方造價425元/12.753%非石材55.2513%木材76.518%建菱磚280.566%石材單方造價425元/占硬景比例硬景面積比例成本比例軟景平均單方造價187元/7.484%草坪/地被20.5711%小喬木39.2721%灌木119.6864%大喬木單方造價占軟景比例軟景最大成本：石材、大喬木 萬科地產(chǎn)景觀成本剖析房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第36頁，共59頁。硬景所占面積過大，成本居高成本高在有限的成本控制下軟景無法達到即時效果效果差在有限的面積內追加軟景投入，導致成本更高再增高 萬科地產(chǎn)景觀成本剖析房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第37頁，共59頁

15、。最有效成本優(yōu)化：控制硬景比例 萬科地產(chǎn)景觀成本剖析房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第38頁，共59頁。前提：保證景觀效果同時降低景觀成本措施：控制軟硬景比+低造價的景觀面積+控制大喬木基本原則1：硬景：軟景 = 3：7 （面積比）37基本原則2：草坪、灌木、硬景非石材面積53%景觀細項面積分配 地產(chǎn)景觀成本控制原則房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第39頁，共59頁。景觀單方造價指標內容指標控制喬木數(shù)量單棵喬木覆蓋面積 50控制特大喬木特大喬木數(shù)/大喬木數(shù)/中小喬木數(shù)1：2：7不同季節(jié)效果常綠喬木數(shù)/落葉喬木數(shù)1：3與1：4集中采購前五名喬木集中數(shù)50%喬木數(shù)量25種灌木種類35種高層社區(qū)喬木指標基本原則3：控制

16、大喬木數(shù)量；景觀單方造價 地產(chǎn)景觀成本控制原則房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第40頁，共59頁。產(chǎn)品分類景觀的成本數(shù)字的故事(石材很貴？)設計審控房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第41頁，共59頁。硬景石材分析價格適宜XX公司案例一種材料21種規(guī)格，價格差異巨大房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第42頁，共59頁。硬景石材分析價格適宜房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第43頁，共59頁。硬景非石材分析接近石材價格房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第44頁，共59頁。硬景用材比較：石材與非石材石材尺寸-不符合300模數(shù)的規(guī)格會極大影響出材率，導致價格高漲影響石材價格的三大因素：石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上鋪貼方式-規(guī)則鋪裝比碎

17、拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工價=材料價機切面/燒毛面 荔枝面 斧鑿面/自然面面層處理每平米價格比較：X X+10 X+20房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第45頁，共59頁?？刂圃O計尺寸：所有尺寸必須符合300模數(shù)，石材規(guī)格宜在5種以內 包括道路及廣場尺寸也應控制模數(shù)，避免切割損耗提高成本控制設計厚度：人行路面盡量使用20厚，壓頂及臺階可使用貼面有效控制設計才能降低材料和人工成本控制鋪貼方式：盡量使用規(guī)整鋪裝，減少碎拼房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第46頁，共59頁。產(chǎn)品分類景觀的成本數(shù)字的故事(基層很便宜？)設計審控房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第47頁，共59頁。問題：人行路（人行廣場）基層成本是多少？根據(jù)統(tǒng)計，

18、萬科內部有關人行路面基層的做法有十幾種，價格相差50元/ ！此部分成本只有結算的時候才看得見，缺乏控制。這部分施工前和施工后都“看不見”的東西，我們該不該控制成本？目 標：保證路面質量，合理控制造價房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第48頁，共59頁?，F(xiàn)狀： 各一線項目采用的基層厚度和水泥標號不統(tǒng)一導致成本相差較大，或者配置太低導致路面沉降?；鶎硬牧蟽r格分析：影響基礎層價格的因素：1.非自拌2.泵送3.總包施工+ 2030元/m3+ 10元/m3- 2030元/m3房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第49頁，共59頁。推薦做法：人行路基層說明： 基層綜合造價（含人工及管理費）43.5元/，社區(qū)內部人行路面及廣場推薦此做法?；A做法：100厚 C15混凝土綜合價格：35元/墊層做法：80厚 6%水泥石粉渣 / 級配砂石綜合價格：8.5元/素土夯實綜合價格：此部分價格含在墊層價格之內面層房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第50頁，共59頁。面層與基層價格分析：人行 由此可見，基層的價格在整體費用中的比重還是較為重要的，請相關部門要重視，并嚴格控制基層厚度和混凝土標號！房地產(chǎn)景觀提升產(chǎn)品價值第51頁，共59頁。問題：車行路（消防通道）基層成本是多少？ 由于車行系統(tǒng)的基層地質情況較多，不能統(tǒng)一，區(qū)域針對地庫頂板或地質較好的情況做推薦做法，其余情況則不在規(guī)定