房地產(chǎn)投資統(tǒng)計課件

1、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計房地產(chǎn)市場需求和供給統(tǒng)計第1頁，共20頁。1998年，我國實行住房貨幣化改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加。2008年，用于住宅的房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)22081.26億元，比1997年的1539.38億元增加了近14倍。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在較高水平。第2頁，共20頁。8/5/20222 房地產(chǎn)投資是指企業(yè)和個人為了取得房地產(chǎn)收益，直接或間接地投入用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的資金，它是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。房地產(chǎn)是房屋財產(chǎn)（房產(chǎn)）和土地財產(chǎn)（地產(chǎn)）的總稱。 隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的深入和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用越來越

2、重要，房地產(chǎn)投資統(tǒng)計成為企業(yè)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計的重要組成部分。第3頁，共20頁。房地產(chǎn)市場需求房地產(chǎn)需求土地需求房屋需求農(nóng)業(yè)用地需求非農(nóng)業(yè)用地需求住房需求非住房需求地產(chǎn)市場 房產(chǎn)市場第4頁，共20頁。8/5/20224房地產(chǎn)市場需求統(tǒng)計一、地產(chǎn)市場需求統(tǒng)計指標(biāo) 目前，土地市場需求統(tǒng)計指標(biāo)可采用土地招標(biāo)（拍賣）量等指標(biāo)。 土地需求面積數(shù)指標(biāo)反映某一時點（年末）某地各類土地需求者欲求征用土地的面積數(shù)，可以按各類土地登記的需求量分類統(tǒng)計。 城市居住用地增長率最高，反映了商品房開發(fā)仍然是對土地的主要需求。第5頁，共20頁。8/5/20225二、房產(chǎn)市場需求統(tǒng)計指標(biāo) 對房產(chǎn)市場需求的統(tǒng)計，主要采用房產(chǎn)求購（求租）

3、量、房產(chǎn)售（租）需求比例、商品房空置面積等指標(biāo)。1、各類房產(chǎn)求購量（求租量） 該指標(biāo)是某一時點上（一般年末）某地需要購買或租賃房產(chǎn)的面積數(shù)。 重點調(diào)查、典型調(diào)查、抽樣調(diào)查等第6頁，共20頁。8/5/202262、各類房產(chǎn)購租需求比例 3、商品房空置率報告期可供銷售出租商品房面積=上年度商品房空置面積+本年度竣工房屋面積-本年度不可銷售出租房屋面積 商品房空置率合理區(qū)間15%30%之間，空置適量，供求平衡，價格平穩(wěn)，良性發(fā)展；小于此區(qū)間，一般認(rèn)為供不應(yīng)求；大于此區(qū)間，一般認(rèn)為供大于求。第7頁，共20頁。8/5/20227房地產(chǎn)市場供應(yīng)統(tǒng)計一、地產(chǎn)市場供應(yīng)統(tǒng)計 主要由土地招標(biāo)、拍賣數(shù)量和已招標(biāo)、拍

4、賣及出租幾部分統(tǒng)計組成，主要有以下幾個統(tǒng)計指標(biāo)：土地開發(fā)面積可供招標(biāo)（拍賣）土地面積數(shù)（一級市場供應(yīng)量）已招標(biāo)（拍賣）土地轉(zhuǎn)讓面積數(shù)（二級市場供應(yīng)量）招標(biāo)（拍賣）土地完全可供量土地轉(zhuǎn)讓率土地利用率第8頁，共20頁。8/5/20228二、房產(chǎn)市場供應(yīng)統(tǒng)計主要供應(yīng)指標(biāo)：房屋竣工面積房源可供出售（出租）量房源可供轉(zhuǎn)售（轉(zhuǎn)租）量房源完全可供量可供房源售租比例可供房源售租與轉(zhuǎn)售（轉(zhuǎn)租）比例=房源可供出售（出租）量+房源可供轉(zhuǎn)售（出租）量=二級房產(chǎn)市場可供出售（出租）量+三級房產(chǎn)市場可供出售（出租）量第9頁，共20頁。8/5/20229房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系分析一、房產(chǎn)市場供求關(guān)系城市住宅市場供求關(guān)系分析城

5、市非住宅市場供求關(guān)系分析第10頁，共20頁。8/5/202210城市住宅市場供求關(guān)系分析1、一般而言，個人可支配收入水平是決定對住宅需求的重要因素。居民對別墅、高層房、多層房等不同住宅類型的需求彈性計算公式如下：需求彈性Q 需求量需求量增量M 收入收入增量住宅的需求收入彈性為較高的正值，則說明個人可支配收入的增加會直接導(dǎo)致對住宅需求的增加第11頁，共20頁。8/5/202211某市有別墅(A)，高層房(B)，各20萬平方米建筑面積。別墅(A)的需求收入彈性系數(shù)為4(別墅住宅收入彈性大，即收入正加快，需求量增加也快)；高層房(B)的需求收入彈性系數(shù)為1(高層住宅需求收入彈性小，即收入增加對需求量

6、增加影響不大)。求居民收入水平提高20%和下降10%時，居民對別墅(B)需求量的變化；同事分析別墅(A)和高層房(B)兩種房產(chǎn)的利潤與投資風(fēng)險。 居民收入水平提高20%時：第12頁，共20頁。說明居民收入增加，別墅住宅需求量大于高層住宅需求量，也就是說明別墅價格上漲將超過高層住宅，會使開發(fā)商獲得更高利潤。反之，當(dāng)居民收入水平降低時，別墅住宅需求量小于高層住宅需求量。也就是說別墅住宅價格下降幅度大于高層住宅，別墅住宅風(fēng)險也大。第13頁，共20頁。2、房產(chǎn)供給也會隨房產(chǎn)價格的變化而變化，供給彈性計算公式如下：第14頁，共20頁。8/5/202214城市非住宅市場供求關(guān)系分析 城市非住宅的用房市場需

7、求主要取決于地上產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)、城市人口、居民收入水平等因素。城市非居住用房的供給由兩種渠道：一是原有房產(chǎn)；二是新建房產(chǎn)。原有房產(chǎn)的供需變動影響：經(jīng)濟(jì)高漲時期，原有房產(chǎn)往往供不應(yīng)求。 經(jīng)濟(jì)衰退時期，原有房產(chǎn)往往供過于求。新建房產(chǎn)的供需變動，往往受開發(fā)成本和房產(chǎn)價值差額（利潤）變動的影響：新建房產(chǎn)的開發(fā)利潤越高，供應(yīng)量就越大，但需求量反而會因新建房產(chǎn)的價格偏高而減少。第15頁，共20頁。8/5/202215房地產(chǎn)需求滿足率各類房產(chǎn)需求滿足率 該指標(biāo)是一定時間地點條件下的各類房產(chǎn)實際出售量（出租量）指標(biāo)與各類房產(chǎn)求購量（求租量）指標(biāo)之比，是房產(chǎn)二級市場供需平衡的指標(biāo)。土地需求滿足率 該

8、指標(biāo)是一定時間地點條件下的土地批租或轉(zhuǎn)讓、出租面積數(shù)與批租或轉(zhuǎn)讓、出租土地需求面積數(shù)之比，反映各類土地需求的滿足程度，體現(xiàn)了地產(chǎn)供需的平衡關(guān)系。第16頁，共20頁。8/5/202216地產(chǎn)市場的供求關(guān)系地產(chǎn)市場的土地需求分析 土地需求量具有一定的彈性，隨土地價格的變動而變動。分析土地的需求彈性，可以研究土地需求量的變動規(guī)律。 從土地需求角度看，盈利用途的土地需求彈性 較小，即 ，需求量并不會因價格的提高而大幅度減少；而非盈利用途的土地需求彈性較大，即 1，需求量會因價格的提高而有較大幅度的下降。第17頁，共20頁。8/5/202217地產(chǎn)市場土地供給分析 土地自然供給是固定的，不受人為因素或社會經(jīng)濟(jì)因素影響，因此不存在彈性。 土地經(jīng)濟(jì)供給量具有一定 的彈性，隨土地價格的變動而變動。第18頁，共20頁。8/5/202218地產(chǎn)市場的土地供需平衡分析 對于一個國家或地區(qū)而言，土地供需平衡是相對