房地產(chǎn)開發(fā)成本課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會計南通蘇瑞稅務(wù)師事務(wù)所 紀同建 E-mail: jtj82021112yahoo第1頁，共133頁。8/5/20222019年9月10日，國家稅務(wù)總局和中國稅務(wù)雜志社聯(lián)合推出2019年度中國納稅500強排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2019年、2019年、2019年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2019年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第五次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)

2、注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。第2頁，共133頁。8/5/2022財政部2019年度會計信息質(zhì)量檢查，會計信息質(zhì)量檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等 。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題，這些問題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè) 知識和房地產(chǎn)企業(yè)會計很有必要。第3頁，共133頁。8/5/2022目 錄第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)會計規(guī)范第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理第4頁，共133頁。8

3、/5/2022第一部分 會計規(guī)范一、我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架第5頁，共133頁。8/5/2022會計法企業(yè)財務(wù)會計報告條例總會計師條例國家統(tǒng)一的會計制度企業(yè)會計準則體系企業(yè)會計制度體系非企業(yè)會計制度體系會計管理規(guī)范體系第6頁，共133頁。8/5/2022二、會計法 會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會計規(guī)范的制定依據(jù)。 會計法的立法宗旨是規(guī)范會計行為，保證會計資料真實、完整。 我國在1985年首次公布會計法，1993年進行局部修改，2019年進行了重大修改。 現(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構(gòu)和會計人員、法律責任和附則等七章，共52條。第7頁

4、，共133頁。8/5/2022（1985年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。（1993年）第四條 單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會計資料合法、真實、準確、完整，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。（2019年）第四條單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責。結(jié)論：責任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會計人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會計人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到2019年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會計人員為輔的變化 。第8頁，共133頁。8/5/20222019年中華人民共和國刑法

5、（修正）第一百六十一條公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務(wù)會計報告，嚴重損害股東或者其他人利益的，對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2019年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2019年原“東方電子”董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。 第9頁，共133頁。8/5/2022三 、國家統(tǒng)一的會計制度（一）企業(yè)會計準則體系 我國財政部于1992年11月30日發(fā)布了企業(yè)會計準則,2

6、019年至2019年陸續(xù)頒布38項具體準則，第10頁，共133頁。8/5/2022 2019年底已頒布實施的企業(yè)會計準則（1個基本準則、38個具體準則）準則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍基本準則1992-11-161993-7-12019年正在征求意見所有企業(yè)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露2019-5-222019-1-1暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表2019-3-202019-1-12019-1-18所有企業(yè)資產(chǎn)負債表日后事項2019-5-122019-1-12019-4-142019-7-1施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行企業(yè)會計制度或金融企業(yè)會計制度的其他企業(yè)執(zhí)行債務(wù)重

7、組2019-6-122019-1-12019-1-18所有企業(yè)收入2019-6-202019-1-1暫在上市公司執(zhí)行投資2019-6-242019-1-12019-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行建造合同2019-6-252019-1-1暫在上市公司執(zhí)行會計政策、會計估計變更和會計差錯更正2019-6-252019-1-12019-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行第11頁，共133頁。8/5/2022非貨幣性交易2019-6-282000-1-12019-1-18所有企業(yè)或有事項2000-4-272000-7-1所有企業(yè)無形資

8、產(chǎn)2019-1-182019-1-1暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施行的，應(yīng)提出申請，待報經(jīng)同級財政部門批準后施行。借款費用2019-1-182019-1-1所有企業(yè)租賃2019-1-182019-1-1所有企業(yè)中期財務(wù)報告2019-11-22019-1-1上市公司存貨2019-11-92019-1-1暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。固定資產(chǎn)2019-11-92019-1-1暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。準則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍第12頁，共133頁。8/5/202238項具體會計準則實施范圍實施范圍準則名稱所有企業(yè)現(xiàn)金流

9、量表、債務(wù)重組、會計政策、會計估計變更和會計差錯更正、非貨幣性交易、或有事項、借款費用、租賃、股份公司，鼓勵其它企業(yè)先行施行投資、無形資產(chǎn)、存貨、固定資產(chǎn)上市公司關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露、資產(chǎn)負債表日后事項、收入、建造合同、中期財務(wù)報告第13頁，共133頁。8/5/20222019年2 月財政部重新修訂發(fā)布了一個基本準則，38個具體準則。自2019年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國企業(yè)會計準則體系基本形成。它分成三個層次：第一層次為基本準則。第二層次為具體會計準則，分為：一般業(yè)務(wù)準則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟業(yè)務(wù)的確認和計量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資

10、產(chǎn)減值、借款費用、收入、外幣折算等準則項目。特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確認和計量，如石油 天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險合同等準則項目。報告準則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準則，如現(xiàn)金流量表、合并財務(wù)報表、中期財務(wù)報告、分部報告等準則項目。第14頁，共133頁。8/5/2022第三層次為企業(yè)會計準則應(yīng)用指南。分為兩部分，會計準則解釋，會計科目和主要賬務(wù)處理。第15頁，共133頁。8/5/2022（二）企業(yè)會計制度體系1.會計制度文件名稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間實施范圍企業(yè)會計制度財會200025號財政部2000-12-292019-1-1暫在規(guī)范有限公

11、司范圍內(nèi)執(zhí)行。金融企業(yè)會計制度財會201949號財政部2019-11-272019-1-1暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實施。同時，也鼓勵其他股份制金融企業(yè)實施。小企業(yè)會計制度財會20192號財政部2019-4-272019-1-1小企業(yè)范圍第16頁，共133頁。8/5/2022 企業(yè)會計制度 特殊行業(yè)會計核算辦法 證券投資基金會計核算辦法 電信企業(yè)會計核算辦法 民航企業(yè)會計核算辦法 從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計核算辦法 施工企業(yè)會計核算辦法 新聞出版業(yè)會計核算辦法 鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法 農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法 保險中介公司會計核算辦法 投資公司會計核算辦法 電影企業(yè)會計核算辦法 水運企業(yè)

12、會計核算辦法 暫行規(guī)定及問題解答 合并會計報表暫行規(guī)定 關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定 企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定 關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定 企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題的暫行規(guī)定 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（一） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（二） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（三） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（四） 金融企業(yè)會計制度 信托業(yè)務(wù)會計核算辦法 金融企業(yè)實施有關(guān)問題的解答 小企業(yè)會計制度 小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行小企業(yè)會計制度銜接規(guī)定 行業(yè)會計制度 第17頁，共133頁。8

13、/5/20222.特殊行業(yè)會計核算辦法 （根據(jù)中華人民共和國會計法、企業(yè)財務(wù)會計報告條例、企業(yè)會計制度以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行企業(yè)會計制度的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）名 稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間證券投資基金會計核算辦法注1財會201953號財政部2019-9-122019-1-1電信企業(yè)會計核算辦法財會201917號財政部2019-9-222019-1-1民航企業(yè)會計核算辦法財會201918號財政部2019-6-192019-1-1從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計核算辦法注1財會201923號財政部2019-8-32019-1-1施工企業(yè)會計核算辦法財會201927號財政部2019-

14、9-252019-1-1新聞出版業(yè)會計核算辦法財會20191號財政部2019-1-142019-1-1鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法財會20194號財政部2019-7-12019-1-1農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法社會性收支 財會20195號財政部2019-4-222019-1-1保險中介公司會計核算辦法財會201910號財政部2019-9-202019-1-1投資公司會計核算辦法財會201914號財政部2019-10-252019-1-1電影企業(yè)會計核算辦法財會201919號財政部2019-12-92019-1-1水運企業(yè)會計核算辦法財會201920號財政部2019-1

15、2-92019-1-1信托業(yè)務(wù)會計核算辦法注2財會20191號財政部2019-1-5發(fā)布之日起第18頁，共133頁。8/5/2022二、國家統(tǒng)一的會計制度（二）企業(yè)會計制度體系3 暫行規(guī)定及問題解答文件名稱文號頒布單位頒布時間合并會計報表暫行規(guī)定財會字201911號財政部2019-2-9關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定財會201964 號財政部2019-12-27企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定財會字199425號財政部1994-6-29關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)之間從事應(yīng)收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定財會201914號財政部2019-5-15企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定財會

16、字201930號財政部2019-8-7實施企業(yè)會計制度及其相關(guān)準則問題解答財會201943號財政部2019-7-5關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答財會201918號財政部2019-10-9關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（二）財會201910號財政部2019-3-17關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（三）財會201929號財政部和國家稅務(wù)總局2019-8-22關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答（四）財會20193號財政部2019-5-28金融企業(yè)實施金融企業(yè)會計制度有關(guān)問題解答財會20196 號財政部2019-3-5第19頁，共133頁。8

17、/5/2022（三）非企業(yè)會計制度體系名 稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間事業(yè)單位會計制度（97）財預(yù)字第288號財政部2019-7-72019-1-1行政單位會計制度（98）財預(yù)字第49號財政部2019-2-62019-1-1財政總預(yù)算會計制度（97）財預(yù)字第287號財政部2019-6-252019-1-1民間非營利組織會計制度財會20197號財政部2019-8-182019-1-1村集體經(jīng)濟組織會計制度財會201912號財政部2019-9-302019-1-1醫(yī)院會計制度財會字201958號財政部2019-11-172019-1-1高等學校會計制度（98）財預(yù)字第105號財政部、教育部201

18、9-3-312019-1-1中小學校會計制度（98）財預(yù)字第104號財政部、教育部2019-3-312019-1-1科學事業(yè)單位會計制度（97）財預(yù)字第460號財政部/國家科學技術(shù)委員會2019-12-162019-1-1第20頁，共133頁。8/5/2022 會計基礎(chǔ)工作規(guī)范 內(nèi)部會計控制基本規(guī)范（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范擔保（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范對外投資（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范成本費用（試行）會計法 總會計師條例 內(nèi)部會計控制規(guī)范預(yù)算（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范工程項目（試行） 內(nèi)部會計控制規(guī)范貨幣資金（試行） 會計從業(yè)資格管理辦法 會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定 會計檔案管理辦法 四、會計

19、管理規(guī)范體系第21頁，共133頁。8/5/2022五、與房地產(chǎn)會計有關(guān)的規(guī)范上市公司：企業(yè)會計準則 2019自2019年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行38項具體準則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準則、企業(yè)會計制度 特別關(guān)注：建造合同 （代建房地產(chǎn)）、投資性房地產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、存貨（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量 ）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量 ）第22頁，共133頁。8/5/2022非上市公司：企業(yè)會計制度（2019） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度（1993） 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度（1993）關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易 若干財

20、務(wù)處理問題的通知（2019）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定（2019）第23頁，共133頁。8/5/2022第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進行的主要業(yè)務(wù)有：1土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。第24頁，共133頁。8/5/2022 2房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完

21、成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4代建工程的開發(fā) 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程，必須符合三個條件：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時符合本通知第三條中“其他代理服務(wù)”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。

22、否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與委托方實行全額結(jié)算(原票轉(zhuǎn)交)，只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。 第25頁，共133頁。8/5/2022二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點：1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品

23、全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。第26頁，共133頁。8/5/20223開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。涉及設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托單位和承租單位等。4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。 每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資

24、金。第27頁，共133頁。8/5/20225經(jīng)營風險大 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。第28頁，共133頁。8/5/2022三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算（預(yù)計費用） 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決 策 房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費

25、用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。 第29頁，共133頁。8/5/2022(一)開發(fā)成本共有八項：1土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。2土地征用及拆遷安置補償費(1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有包括 土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。 (2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。第30頁，共133頁。8/5

26、/20223前期工程費 (1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。 (2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。4建安工程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。5基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。 6公共配套設(shè)施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。第31頁，共133頁。8/5/20227不可預(yù)見費它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16

27、項之和為基數(shù)，按3一5計算。 8開發(fā)期間稅、費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。第32頁，共133頁。8/5/2022(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1管理費用可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。2銷售費用它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項： (1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3； (2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的

28、4一6。第33頁，共133頁。8/5/20223財務(wù)費用它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。第34頁，共133頁。8/5/2022第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段前期工程階段建設(shè)階段租售階段第35頁，共133頁。8/5/2022在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱

29、為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成 本中的費用稱為期間費用。第36頁，共133頁。8/5/2022一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費用。2房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。第37頁，共133頁。8/5/20223配套設(shè)

30、施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。第38頁，共133頁。8/5/2022二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開

31、發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。第39頁，共133頁。8/5/2022注意：成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。第40頁，共133頁。8/5/2022三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。 1土地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土

32、地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。 2前期工程費： 指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。第41頁，共133頁。8/5/20223基礎(chǔ)設(shè)施費：指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。4建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自

33、營工程發(fā)生的建筑安裝費。第42頁，共133頁。8/5/20225配套設(shè)施費：指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。第43頁，共133頁。8/5/2022 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方

34、式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。 每一個開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項目。第44頁，共133頁。8/5/2022四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶1“開發(fā)成本”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。 本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”

35、等設(shè)置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。第45頁，共133頁。8/5/20222“開發(fā)間接費用”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細賬戶。第46頁，共133頁。8/5/2022注意：開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的區(qū)別業(yè)務(wù)招待費、會務(wù)費、咨詢費、租賃費、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。已建未售房屋的物業(yè)看管費、售樓處發(fā)生的水電費、辦公費、產(chǎn)權(quán)交易費等第47頁，共133頁。8/5/2022施工、

36、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度 規(guī)定管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。第48頁，共133頁。8/5/2022 銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。包括應(yīng)由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費

37、，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費、看護費、采暖費等。第49頁，共133頁。8/5/2022中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 第七條 計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。第50頁，共133頁。8/5/2022（三）

38、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20的扣除。第51頁，共133頁。8/5/2022土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費開

39、發(fā)間接費用 成 本 項 目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本 開 發(fā) 成 本開發(fā)間接費用第52頁，共133頁。8/5/2022(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序 1歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。 (1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。 (3)將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費用，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬

40、戶。第53頁，共133頁。8/5/20222計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。即借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。第54頁，共133頁。8/5/2022土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用 成 本 項 目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本 開 發(fā) 成 本開發(fā)間接費用歸 集土地房

41、屋配套設(shè)施代建工程 開 發(fā) 產(chǎn)品分配 銷售出租第55頁，共133頁。8/5/2022五、土地開發(fā)的成本核算一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置開發(fā)成本土地開發(fā)二 土地開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖第56頁，共133頁。8/5/2022第57頁，共133頁。8/5/2022（三） 舉例 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2019年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000。開發(fā)完成后準備將其中的30000對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)： 支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 25000000 貸：銀行存款 25

42、000000 支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000 貸：銀行存款 5 500000第58頁，共133頁。8/5/2022支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本土地梁園(前期工程費) 210000 貸：銀行存款 210000支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本土地梁園(前期工程費)5 500000 貸：銀行存款 5 500000由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款1 500000元：借：開發(fā)成本土地梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1 500000 貸：應(yīng)付賬款X施工企業(yè) 1 5

43、00000第59頁，共133頁。8/5/2022 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本土地開發(fā)梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下： 借：開發(fā)產(chǎn)品土地(梁園) 9427 500 主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本土地梁園 37710000第60頁，共133頁。8/5/2022注意：土地使用權(quán)的會計處理企業(yè)會計制度第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權(quán)，在未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資

44、產(chǎn)核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。無形資產(chǎn)準則第21條規(guī)定，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 第61頁，共133頁。8/5/2022例：某企業(yè)于2019年7月15日購入土地使用權(quán)。有效期為70年，面積為1000畝，每畝購價為14萬，于2019年1月20日開發(fā)其中的100畝，有關(guān)會計處理如下： 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認時間為2019年1月取得土地使用權(quán)時：借：無形資產(chǎn)14000萬貸：銀行存款14000萬2019年12月30日攤銷無形資產(chǎn)141000

45、702100萬借：管理費用100萬貸：無形資產(chǎn)100萬第62頁，共133頁。8/5/2022 2019年1月20日使用100畝土地時 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認金額（每單位面積的購價作為無形資產(chǎn)已攤銷額）該項目占地面積（14萬14702）1001390萬 借：開發(fā)成本-土地1390萬 貸：無形資產(chǎn)1390萬第63頁，共133頁。8/5/2022六、房屋開發(fā)的成本核算（一）房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項房屋所發(fā)生的各項直接費用 開發(fā)成本房屋開發(fā)按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置“商品房”、“經(jīng)營房”、“周轉(zhuǎn)房”、“代建房”等明細科目 （二 ）房屋開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖第64頁，共133頁

46、。8/5/2022第65頁，共133頁。8/5/2022舉例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在2019年度內(nèi)，共發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關(guān)土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟業(yè)務(wù)：1、用銀行存款支付征地拆遷費525,000元2、應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款150,000元上列各項土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產(chǎn)品用地面積進行分配，各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下：201商品房2,000平方米202商品房3,000平方米301出租房2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地8,000平方米4、401商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費用為40,000元。第66頁，共

47、133頁。8/5/20225、401商品性土地和451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進行分配。各幢房屋用地面積如下：203商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周轉(zhuǎn)房2,000平方米第67頁，共133頁。8/5/20221、交付拆遷費 借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 商品房（201工程）42,000 商品房（202工程） 63,000 經(jīng)營房（301工程）42,000 開發(fā)成本- 土地開發(fā) 商品性土地開發(fā)(401工)210,000 自用土地開發(fā)

48、(412工程)168,000 貸： 銀行存款 525,000第68頁，共133頁。8/5/20222、承付前期工程款 借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 商品房（201工程）10,000 商品房（202工程）15,000 經(jīng)營房（301工程）10,000 開發(fā)成本-土地開發(fā) 商品性土地開發(fā)(401工) 50,000 自用土地開發(fā)(412工程) 40,000 貸：應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款 125，000第69頁，共133頁。8/5/20223、支付建筑工程款 借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 商品房（201工程）12,000 商品房（202工程）18,000 經(jīng)營房（301工程）12,000 開發(fā)成本-土地開發(fā) 商品性土

49、地開發(fā)(401) 60,000 自用土地開發(fā)(412工程)48,000 貸： 銀行存款 150,000 第70頁，共133頁。8/5/20224、 401商品性土地分攤開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本-土地開發(fā) 商品性土地開發(fā)（401工 程）40,000 貸：開發(fā)間接費用40,0005、 401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓 借：開發(fā)產(chǎn)品 土地（401工程）360，000 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā) 商品性土地開發(fā)（401工程）360,000 451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，以后用作房屋的建造借：開發(fā)產(chǎn)品 自用土地（451工程）256,000 貸：開發(fā)成本-土地開發(fā) 自用土地開發(fā)（451工程）256,000第7

50、1頁，共133頁。8/5/20226、 451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房借：開發(fā)成本-房屋開發(fā) 商品房（203工程） 96,000 經(jīng)營房（302工程）96,000 周轉(zhuǎn)房（351工程）64,000貸：開發(fā)產(chǎn)品 自用土地（451工程）256,000第72頁，共133頁。8/5/2022七、配套設(shè)施開發(fā)的成本核算 （一）配套設(shè)施開發(fā)成本科目的設(shè)置 核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項配套設(shè)施所發(fā)生的各項直 接費用 開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)明細科目：大配套設(shè)施開發(fā)，非營業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā)（二 ）配套設(shè)施開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖第73頁，共133頁。8/5/2022第74頁，共133

51、頁。8/5/2022八、代建工程開發(fā)的成本核算（一）建工程科目的設(shè)置代建有兩種情況：1、接受委托；2、投標中標 開發(fā)成本代建工程開發(fā)（二 ）代建工程開發(fā)費用的歸集與分配 見下圖第75頁，共133頁。8/5/2022第76頁，共133頁。8/5/2022第77頁，共133頁。8/5/2022第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 收入的確認收入，是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。一般包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。第78頁，共133頁。8/5/2022根據(jù)企業(yè)會計準則第14號收入的規(guī)定， 銷售商品收入同時滿足下列五個條件，才能予

52、以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 商品所有權(quán)上的風險，主要指商品所有者承擔該商品價值發(fā)生損失的可能性，如貶值、損壞。商品所有權(quán)上的報酬，主要指商品所有者預(yù)期可獲得的商品中包括的未來經(jīng)濟利益，包括商品因升值等給企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益。第79頁，共133頁。8/5/2022A 大多數(shù)情況下，所有權(quán)上的風險和報酬的轉(zhuǎn)移伴隨著所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移。B 有些 情況下，企業(yè)已將所有權(quán)憑證或?qū)嵨锝桓督o買方，但商品所有權(quán)上的主要風險和報酬并未轉(zhuǎn)移，例如試用期的商品。C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，但實物尚未交付。這種情況下，應(yīng)在所有權(quán)上的

53、主要風險或報酬轉(zhuǎn)移時確認收入，而不管實物是否交付，如交款提貨。 第80頁，共133頁。8/5/2022（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；例如 ，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。在這里開發(fā)商仍對小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權(quán)無關(guān)，所以開發(fā)商可以確認收入。（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。第81頁，共133頁。8/5/2022收入確認的時點 要確認為一項收入，應(yīng)同時滿足上述五個條件。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個標

54、準的時點，就是收入實現(xiàn)的時點，在哪個會計期實現(xiàn)的，就應(yīng)歸屬該期的收入。但在實務(wù)中，由于不同行業(yè)的營業(yè)活動各有特色，因此，對不同的業(yè)務(wù)存在著不同的會計處理方法。對于一般的生產(chǎn)和銷售過程，能夠確認收入的可能時點見下圖第82頁，共133頁。8/5/2022 時點1 投入 時點2 生產(chǎn) 時點3 產(chǎn)成品 時點4 商品銷售 時點5 收取現(xiàn)金第83頁，共133頁。8/5/2022根據(jù)收入的確認標準，收入不可能在時點1確認，在其他的時點都可能確認收入。 收入在收到款項時確認的方法，又稱收款法。認為收入只有在交付商品后，收到款項之時才能確認 。與收入的其他確認方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。零售商業(yè)企業(yè)基本上采用

55、這方法來確認收入。收入在銷售成立時確認，又稱銷售法。 在一般工商企業(yè)中，都是在銷售成立時確認營業(yè)收入。營業(yè)收入在生產(chǎn)中或完成時確認 在某些生產(chǎn)周期較長的行業(yè)，如建筑業(yè)、造船業(yè)等，從產(chǎn)品投產(chǎn)到全部完成往往要跨越兩個以上的會計期間。這類行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶簽訂的長期工程合同來組織生產(chǎn)的。對于有長期建造工程合同的企業(yè)的營業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認其營業(yè)收入 第84頁，共133頁。8/5/2022二 主營業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容和確定方法 主營業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工

56、程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。第85頁，共133頁。8/5/20221）房地產(chǎn)銷售收入 房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。 房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認。第86頁，共133頁。8/5/2022何時確認銷售收入？ 房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，鑒于其高價值性和高風險性，銷售往往采用預(yù)售，除此之外也采用一般銷售和分期付款銷售。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合

57、格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。第87頁，共133頁。8/5/2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定應(yīng)在土地和商品房應(yīng)經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠嚴謹。收入準則等以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個層次的標準，即法律標準和專業(yè)標準。第88頁，共133頁。8/5/2022法律標準。法律標準是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷

58、售必須符合的條件和標準：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)(即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25以上)的，以及權(quán)屬有爭議的、本依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。 第89頁，共133頁。8/5/2022專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準，如收入準則及企業(yè)會計制度的相關(guān)規(guī)定等。 第90頁，共133頁。8

59、/5/2022具體確認時點：（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認的依據(jù) 簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因為房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進展情況及買主的最后意想決定。（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn) 正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合企業(yè)會計準則收入的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入。第91頁，共133頁。8/5/2022（3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

60、作為收入的確認 以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認原則。工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)收入準則商品所有權(quán)上的主要風險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認收入的必要條件。因為我們知道辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。 第92頁，共133頁。8/5/2022商品房銷售管理辦法第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房