城市用地評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)條件分析與用地選擇

1、城市用地評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)條件分析與用地選擇城市用地適用性評(píng)定 城市用地建設(shè)與經(jīng)濟(jì)條件分析 城市用地的構(gòu)成 城市用地選擇 城市用地的自然條件評(píng)價(jià)第一節(jié) 城市用地的自然條件評(píng)價(jià)一、地質(zhì)條件二、水文條件 三、地形條件四、氣候條件城市與自然環(huán)境的關(guān)系一、地質(zhì)條件 水文地質(zhì) 地震地質(zhì)工程地質(zhì)1. 工程地質(zhì)工程地質(zhì)條件影響建筑物地基的穩(wěn)固性和工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性。工程地質(zhì)條件用地基承載力表示。即kg/cm, 或tm。不同地表組成物質(zhì)地基承載力不同。類別承載力（t/m2)類別承載力（t/m2)碎石礫石粘土粗沙、中沙4070305025502434細(xì)沙；稍濕 濕大孔土淤泥泥炭16221216152541015各種建筑物

2、對(duì)地基承載力具有不同的要求類別地基承載力類別地基承載力工業(yè)建筑重工業(yè)廠房道路與建筑用地1520255民用建筑: 一層 二層三、四層四層以上57712121520單位：t/m2某城市用地地基土分類及地基承載力分析2. 水文地質(zhì)水文地質(zhì)條件一般是指地下水的存在形式，含水層的厚度、礦化度、硬度，水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。地下水常常作為城市用水的水源，特別在遠(yuǎn)離江河湖泊或地面水水量不足而水質(zhì)又不符衛(wèi)生要求的城市，調(diào)查并探明地下水資源尤為重要。探明地下水的蘊(yùn)藏量和補(bǔ)給情況，確定開采的適當(dāng)水量。以防止地下水過量開采，形成“漏斗”，影響城市發(fā)展與布局。 地下水的分布，按其成因和埋藏條件，可以分為三層，如圖埋

3、藏深度潛水面地表水上層滯水隔水層隔水層潛水承壓水地下水位的狀況地下水埋藏深度，影響建筑物建筑，從而影響到城市用地和建筑物的具體布局。一般建筑物對(duì)地下水埋藏深度的要求地下水質(zhì)狀況也會(huì)影響到對(duì)用地的選擇 地下水中氯離子（Cl-)和硫酸根離子（SO4 2-)含量多少對(duì)建筑物有一定影響，其含量較多或較高，將對(duì)硅酸鹽水泥產(chǎn)生一定的侵蝕，甚至?xí)绊懙浇ㄖ锘A(chǔ)的穩(wěn)固性。 地下水的水質(zhì)影響： 生活飲用微量元素含量高或低都會(huì)影響，如硬水、軟水都不符合飲用要求。 腐蝕建筑物基礎(chǔ)氯離子、硫酸粒子含量過高會(huì)腐蝕硅酸鹽建筑基礎(chǔ)。3. 地震地質(zhì)掌握活動(dòng)斷裂帶的分布，對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)中采取防震措施很有意義。在強(qiáng)震區(qū)一般不

4、宜設(shè)置城市。在震區(qū)設(shè)置城市時(shí)，除制定各項(xiàng)建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)外，還須考慮震后疏散救災(zāi)等問題，如建筑不宜連綿成片，盡量避開斷裂破碎地段等。地震斷裂帶上一般可設(shè)置綠化帶，不得進(jìn)行城市建筑的建設(shè)，同時(shí)也不能作為城市的主要交通干道。此外，在地震活動(dòng)強(qiáng)烈地區(qū)，城市的上游不宜修建水庫。3. 地震地質(zhì) 在城市規(guī)劃中，對(duì)地震活動(dòng)的影響，主要從兩個(gè)方面考慮： 根據(jù)可能發(fā)生的地震的強(qiáng)度、頻率，考慮城市是否建設(shè)發(fā)展，乃至城市的發(fā)展規(guī)模，或確定限制發(fā)展哪些工業(yè)項(xiàng)目。在規(guī)劃中研究安排應(yīng)采取的各項(xiàng)抗震防震措施。在常地震地區(qū)，除合理控制城市發(fā)展規(guī)模外，在規(guī)劃布局上可采取如下各種防震措施：a.加強(qiáng)城市用地分析評(píng)定工作，對(duì)強(qiáng)烈褶

5、皺帶、活動(dòng)斷裂帶、古河道、礦藏采空區(qū)、大型水庫下游、洪水淹沒區(qū)、地形上平原與山地接合部等，一般不宜選擇作為城市建設(shè)用地，或布置重要的建筑物。b.調(diào)整、遷出易產(chǎn)生次生災(zāi)害的油庫、化工廠、貨場(chǎng)等設(shè)施。c.適當(dāng)擴(kuò)大城市綠地面積，合理安排城市居住區(qū)小塊綠地。d.搞好道路規(guī)劃，適當(dāng)增加主要干道寬度，最好修建有兩條以上通路和多方向?qū)ν饨煌ǔ隹凇.對(duì)被鐵路、河流分割的城市，適當(dāng)保留河流渡口，鐵路平交道口。f.合理控制城市建筑密度，擴(kuò)大房屋間距，少建高層建筑。g.為保證震時(shí)救護(hù)工作的需要，對(duì)通訊、消防、公安、救護(hù)等，應(yīng)有較高的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。h.在給排水市政設(shè)施和電力、煤氣、電訊等設(shè)施上，都應(yīng)有備用措施和進(jìn)行分區(qū)

6、的抗震、防震規(guī)劃。合理確定地震烈度基本烈度以100年內(nèi)在本地區(qū)可能遭遇的地震最大烈度為準(zhǔn)。設(shè)計(jì)烈度在地區(qū)宏觀基本烈度的基礎(chǔ)上，考慮到地區(qū)的地質(zhì)構(gòu)造特點(diǎn)，地形、水文、土壤條件等的不一致性所出現(xiàn)的小區(qū)域地震烈度的增減，并據(jù)此制定的更切實(shí)而經(jīng)濟(jì)的小區(qū)域烈度標(biāo)準(zhǔn)。二、水文條件 河川湖海等地表水體的分布，是城市形成發(fā)展的基本條件 江河等地表各水情要素與城市用地規(guī)模、布局關(guān)系密切 河川洪水位狀況對(duì)沿河城市規(guī)劃建設(shè)具有重大影響1.河川湖海等地表水體的分布，是城市形成發(fā)展的基本條件 隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，工業(yè)生產(chǎn)的集中，運(yùn)輸量和用水量的劇增，河川分布狀況對(duì)城市形成發(fā)展的作用更加明顯。 水文條件對(duì)城市產(chǎn)生、分布等

7、的影響，主要反映地理位置上，近江或沿海、沿江仍然是城址選擇的首要目標(biāo)。2.江河等地表各水情要素與城市用地規(guī)模和建設(shè)布局關(guān)系密切 河川流量、水深、流速，影響橋涵工程、給排水工程的標(biāo)準(zhǔn)、港口碼頭的位置與規(guī)模，以及稀釋污染物的能力；江河的流量、流向直接關(guān)系到工業(yè)區(qū)與居住區(qū)的相互位置等。 在西北干旱地區(qū)及沿海島嶼等地，淡水往往是影響城市發(fā)展的制約條件。3.河川洪水位狀況對(duì)沿河城市規(guī)劃建設(shè)具有重大影響河流的洪水位、洪水頻率、洪水淹沒范圍等，對(duì)于城市建設(shè)項(xiàng)目的布局、用地安排、堤防工程建設(shè)等有重大影響。一般要求：百年一遇洪水位以上0.51米的地段，才可選作城市用地；反之，常受洪水威脅的地段，則不宜作為城市建

8、設(shè)用地。如必須利用，則應(yīng)根據(jù)土地使用性質(zhì)的要求，采用不同的洪水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（50年、100年一遇），并修筑堤防等防洪設(shè)施。過高的堤防也影響城市對(duì)水面的利用和聯(lián)系。如圖湖北沙市，荊江大堤對(duì)沙市用地、利用水面、取水、排水等有不利影響。三、地貌條件 地表形態(tài) 各種地貌現(xiàn)象地貌類型1. 地貌類型 研究規(guī)劃范圍內(nèi)地貌類型及其組合特點(diǎn)，是進(jìn)行城市用地評(píng)定和確定城市結(jié)構(gòu)的重要的基礎(chǔ)工作。 在各種地貌類型中，河谷地帶的階地，山區(qū)的山間盆地以及一般的平緩丘陵，在其它條件的配合下，是城市建設(shè)的理想用地。 2. 地表形態(tài) 地表形態(tài)影響各項(xiàng)建筑物的用地布局和工程難易。如地面坡度過大，勢(shì)必進(jìn)行大量開挖，增加土石方工程量；過

9、緩（0.3%)則又不利于排水，或增加排水泵站的投資。同樣，地表過于破碎、切割密度過大，勢(shì)必?cái)U(kuò)大用地的相對(duì)高差，從而增加工程建設(shè)量和造價(jià)。不同建筑用地對(duì)坡度具有不同的要求（見表）地面坡度對(duì)各項(xiàng)用地的限制并不是絕對(duì)的，應(yīng)視城市技術(shù)經(jīng)濟(jì)水平、土地資源豐欠程度、企業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)和建筑物的用途而定。如利用鋼鐵廠煉鐵和燒結(jié)工藝上有聯(lián)系的特點(diǎn)，將其車間布置在不同的平面上；選礦廠也可以階梯式布置；城市住宅建筑可以依山靈活布置。3. 各種地貌現(xiàn)象沿河階地必須注意河流的擺動(dòng)和侵蝕特點(diǎn)；黃土地區(qū)，巖層松軟，活動(dòng)性沖溝發(fā)育，地表破碎，容易坍陷，黃土的濕陷性又易引起地面建筑物不均衡沉降；有些山坡土壤含水量過高，或?qū)用媾c坡向

10、一致，易產(chǎn)生滑坡。降雨時(shí)還可能發(fā)生泥石流等；四、氣候條件 降水 風(fēng)象 溫度 太陽輻射1. 太陽輻射 太陽輻射對(duì)于確定建筑物的朝向、間距及建筑群的組織和布局，確定道路的方位和寬度，都有一定的影響。 我國(guó)大部分領(lǐng)土處于中緯度地區(qū)，南和偏南（東南和西南）是光照最充分的朝向，為此，建筑物的布置，一般均以東南向?yàn)橐耍匀〉幂^好的采光條件。2. 風(fēng)象 風(fēng)對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響。風(fēng)是以風(fēng)向和風(fēng)速兩個(gè)量來表示的。一個(gè)地方的風(fēng)象常用風(fēng)玫瑰圖來表示。見教材圖4-2-17。風(fēng)向玫瑰圖靜風(fēng)現(xiàn)象靜風(fēng)是指風(fēng)速小于1米秒時(shí)的風(fēng)，此時(shí)，風(fēng)失去了對(duì)污染物的擴(kuò)散能力。在靜風(fēng)現(xiàn)象發(fā)生頻率高的城市布置有氣體污染的工業(yè)易產(chǎn)生

11、嚴(yán)重大氣污染。蘭州市 靜風(fēng)頻率為62%遵義市 靜風(fēng)頻率為52%重慶市 靜風(fēng)頻率為33%為在規(guī)劃布局中正確運(yùn)用風(fēng)象，每個(gè)城市應(yīng)分析本地全年占優(yōu)勢(shì)的盛行風(fēng)向，最小風(fēng)頻風(fēng)向、靜風(fēng)頻率以及盛行風(fēng)的季節(jié)變化規(guī)律。 除大氣候風(fēng)外，城市地區(qū)由于地形的不同特點(diǎn)，所受太陽輻射的強(qiáng)弱不一，以及熱量聚散速度的差異，還形成了局部地區(qū)的空氣環(huán)流，即地方風(fēng)，如城市風(fēng)、山谷風(fēng)、海陸風(fēng)等。城市局部環(huán)流局部地方環(huán)流地方風(fēng)海陸風(fēng)山谷風(fēng)城市局部環(huán)流3. 溫度 城市溫度對(duì)規(guī)劃布局的影響，主要反映在“城市氣候”特殊條件的“熱島效應(yīng)”和逆溫現(xiàn)象方面。熱島效應(yīng)逆溫現(xiàn)象4. 降水 對(duì)城市規(guī)劃布局的影響主要表現(xiàn)在降水量、降水季節(jié)分配和降水強(qiáng)度

12、等方面。降水直接影響到地表徑流和引起城市積水，如河流洪水，進(jìn)而影響城市的防洪和排水設(shè)施；影響工業(yè)與居民用水，進(jìn)而需考慮城市水量的調(diào)節(jié)或新水源的開辟等。第二節(jié) 城市用地適用性評(píng)價(jià)一、概念二、方法步驟三、區(qū)劃分類四、注意事項(xiàng)一、用地評(píng)定的概念？概念 城市用地的自然環(huán)境條件適用性評(píng)定是對(duì)土地的自然環(huán)境，按照城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜適度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性與可行性的評(píng)估。其作用是為城市用地選擇和用地布局提供科學(xué)依據(jù)。二、方法步驟分析影響用地的主要自然要素確定評(píng)價(jià)的自然因子制定適宜性標(biāo)準(zhǔn)值（評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）明確因子權(quán)重劃分評(píng)價(jià)單元分單元計(jì)算因子得分劃分適宜性等級(jí)二、用地評(píng)定的分類

13、一類用地二類用地三類用地指不適于修建的用地?，F(xiàn)代工程技術(shù)幾無絕對(duì)難以修建的用地，所謂不適于修建的用地是指用地條件極差，必須付以特殊工程技術(shù)措施后才能用作建設(shè)的用地，這取決于科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。指用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境比較優(yōu)越，能適應(yīng)各項(xiàng)城市設(shè)施的建設(shè)需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。指需要采取一定的工程措施，改善條件后才能修建的用地。它對(duì)城市設(shè)施或工程項(xiàng)目的頒有一定的限制。城市用地分類參考表！城市用地評(píng)定注意事項(xiàng)用地評(píng)定的內(nèi)容與深度要根據(jù)不同規(guī)劃階段的需要相應(yīng)地?cái)M定。 用地評(píng)定工作主要是為城市總體規(guī)劃服務(wù)的。但在進(jìn)行局部地區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，有時(shí)也須對(duì)環(huán)境條件作更為具體的

14、分析與評(píng)價(jià)，以適應(yīng)規(guī)劃與工程設(shè)計(jì)的需要，所以用地評(píng)定的內(nèi)容與深度要根據(jù)不同規(guī)劃階段的需要相應(yīng)地?cái)M定。要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響用地評(píng)定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主導(dǎo)環(huán)境條件對(duì)之分析與評(píng)價(jià)。用地評(píng)定要從環(huán)境的整體意義上考察它們相互的作用及其后果，綜合地鑒定其利弊。第三節(jié) 城市用地建設(shè)與經(jīng)濟(jì)條件分析一、城市用地的建設(shè)條件分析二、城市用地的經(jīng)濟(jì)條件分析 城市土地適宜做什么使用？一、城市用地建設(shè)條件分析城市現(xiàn)狀條件技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件1.城市現(xiàn)狀條件現(xiàn)狀市政設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施 城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理、城市用地分布對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響、城市交通系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)布局、城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性

15、質(zhì)的要求，或是否反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化特色等等。 現(xiàn)狀用地布局結(jié)構(gòu) 城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀，包括質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力等，將影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。因此，在很多城市的總體布局中，新區(qū)與舊城的關(guān)系問題往往成為方案重要的抉擇內(nèi)容。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀特征 社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀特征，主要表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)、人口分布的密度，以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布、容量及其與居民需求之間的適應(yīng)性。 2.技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件交通運(yùn)輸條件區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件供電條件 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及其在全國(guó)或較大區(qū)域范圍內(nèi)的地位與作用，區(qū)域內(nèi)居民收入水平，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，專業(yè)化主導(dǎo)生產(chǎn)部門情況。用水

16、條件用地條件 對(duì)交通運(yùn)輸條件的分析與評(píng)價(jià)可以從兩個(gè)方面來考慮：已經(jīng)形成或已規(guī)劃確定的區(qū)域交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對(duì)城市的關(guān)系，以及城市在該網(wǎng)絡(luò)中的地位與作用；城市(尤其是客貨運(yùn)量大或?qū)\(yùn)輸有特殊要求的工業(yè)城市)對(duì)其周圍的交通運(yùn)輸條件(主要指鐵路、公路、水路)的要求。 城市用水要著重分析建設(shè)地區(qū)的地面水和地下水資源，在水量、水質(zhì)、水文等方面能否滿足城市工業(yè)生產(chǎn)和居民生活的需要。規(guī)劃必須在認(rèn)真分析各種資料基礎(chǔ)上，確定城市水源及水源地的開發(fā)保護(hù)方案，保證工業(yè)生產(chǎn)和城市居民供水的經(jīng)濟(jì)性和可靠性。 城市建設(shè)和發(fā)展必須對(duì)區(qū)域供電規(guī)劃，建設(shè)地區(qū)輸電線路的走向、容量、電壓、鄰近電源的情況，城市工業(yè)生產(chǎn)、城郊農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鄉(xiāng)

17、居民生活用電量，最大用電負(fù)荷等供電技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料，進(jìn)行了解和分析。城市中的電站設(shè)施和高壓輸電線路走向往往會(huì)對(duì)城市建設(shè)起一定的制約作用，在規(guī)劃布局和土地利用中要充分考慮這些因素。用地條件關(guān)系到城市的總體布局、城市發(fā)展方向和用地規(guī)模。從某種意義上說，城市總體規(guī)劃主要研究的是城市用地布局。對(duì)用地條件的分析主要有以下幾個(gè)方面：從地質(zhì)、地形、高程等方面分析用地是否適合于建設(shè)的需要；用地發(fā)展方向?qū)Τ鞘械目傮w布局是否有利，是否具備充足的用地，城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是否有余地，是否會(huì)增加城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資；擬發(fā)展范圍內(nèi)農(nóng)田的情況等。 二、城市用地經(jīng)濟(jì)條件分析城市土地的基本特征區(qū)位理論的應(yīng)用城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素1

18、.城市土地的基本特征區(qū)位的極端重要性 承載性是城市土地最基本的自然屬性 地租與地價(jià)城市土地為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)提供場(chǎng)所，是人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活不可缺少的物質(zhì)要素，也是各類建筑物和構(gòu)筑物的載體，城市土地的這一特性稱為承載性。它對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的影響主要反映在其物理屬性方面，而與其自身的肥沃程度無關(guān)。 微觀尺度區(qū)位極端的重要性 除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置，即某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系，如與就業(yè)中心、交通線路等社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素的相對(duì)位置。它既包括有形的區(qū)位，如土地所在位置距就業(yè)中心、交通路線遠(yuǎn)近，基礎(chǔ)設(shè)施的條件等；也包括無形的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化環(huán)境等

19、。 宏觀尺度中觀尺度指某個(gè)城市在一定地域范圍內(nèi)，如一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家乃至全世界所處位置與地位，既受距海、河遠(yuǎn)近，地形條件等自然因素所決定，更受人類社會(huì)長(zhǎng)期建設(shè)和發(fā)展所形成的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和文化結(jié)構(gòu)等影響。宏觀區(qū)位往往對(duì)區(qū)域城市間土地的級(jí)差地租和地價(jià)水平具有決定性的作用。 指城市內(nèi)部不同地段土地的相對(duì)位置及其相互關(guān)系。城市土地由于原有自然條件的差異，以及人類對(duì)各區(qū)段土地投人的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)不同，從而導(dǎo)致不同區(qū)段土地質(zhì)量和地租水平明顯不同。因而，中觀區(qū)位是影響城市土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)的主要因素 指某塊具體使用的土地在城市中的具體位置及周邊的條件。同樣面積的地塊，有的背街，有的臨街，還有的處于道路拐角

20、，往往位置相差數(shù)十米，甚至只差幾米，地租和地價(jià)的差異就十分懸殊。這種小尺度范圍內(nèi)的地塊位置條件是城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中確定各種地價(jià)修正系數(shù)和評(píng)估地塊價(jià)格的基礎(chǔ)。 級(jí)差地租地租與地價(jià)地租意指報(bào)酬或收益，其本質(zhì)是土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)所索取的利潤(rùn)。 土地價(jià)格代表了土地作為生產(chǎn)資本的收益能力，是地租的資本化表現(xiàn)。具體而言，土地價(jià)格是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。 指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。 級(jí)差地租級(jí)差地租 指等量資本和等量勞動(dòng)投在不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。 指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。 2.區(qū)位理論