調研報告：關于加快大城市青年人才公寓建設的現(xiàn)狀、存在問題及對策建議

1、調研報告：關于加快大城市青年人才公寓建設的現(xiàn)狀、存在問題及對策建議背景情況人才是經濟社會發(fā)展的第一資源、第一動力、第一基礎，人才聚則產業(yè)興。隨著國家經濟高速發(fā)展，我國科技、產業(yè)、教育人才主要集聚地的北上廣等一線城市，人口、土地、成本等資源統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展遇到了困難，人才住房問題已成為近幾年中央經濟工作會議的重要主題之一。購房難已成為嚴重阻礙應屆大學畢業(yè)生、碩士生等未來科技力量在上海創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主導因素。上海要當好新時代全國改革開放排頭兵、創(chuàng)新發(fā)展先行者，加快建設“五個中心”，建設卓越的全球城市和具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市的戰(zhàn)略高度，迫切需要大力發(fā)展住房租賃市場，需要加快面向上海未來的青

2、年人才公寓建設。問題及分析相較于龐大的租賃需求，以及指定的高標準專業(yè)人才外，政府提供的青年人才公寓數量仍相對有限，且在運營管理過程中也暴露出一些問題。具體歸納為：1、土地及公租房實物資源存在區(qū)域性短缺，對初創(chuàng)人才和初創(chuàng)企業(yè)的吸引力正慢慢弱化基于上海土地“寸土寸金”的屬性，公租房源籌措難度大，收購房源也較為零散不利于后續(xù)管理，黃浦、靜安、徐匯等中心城區(qū)普遍房源稀缺，而采取調整土地性質方式建設青年人才公寓，會導致成本壓力上升。如，張江天之驕子項目采取了存量補地價的方式，將集團自有的工業(yè)用地調整為住宅和商辦，建設酒店式公寓的模式，相應增加了一定的成本。另一方面，由于各區(qū)實行自行管理，引進人才只能租住

3、企事業(yè)單位所在區(qū)的青年人才公寓，跨區(qū)域租用青年人才公寓存在壁壘，抑制了個性化的選擇需求，以及資源的有效利用。2、缺乏不同區(qū)域分類指導的實操措施，住房補貼政策落地存在信息不對稱受土地和房源的影響，各區(qū)青年人才公寓入住和享受補貼的門檻普遍較高，缺乏結合上海實際，不同區(qū)域不同形式解決青年人才居住問題的有效措施和機制安排。政策惠及面主要集中于全球頂尖科學家、高級專家和領軍型人才等已經功成名就的高端人才，或者區(qū)域重點產業(yè)、重點單位指定的專業(yè)人才，而多數正處于事業(yè)發(fā)展上升階段的青年后備人才申請等候期較長，部分區(qū)制定出臺的青年人才安居工程政策落實渠道不通暢，導致補貼政策“靴子不落地”。3、市場主體參與建設的

4、機制尚未完善，國資平臺受考核約束動力不足目前，本市吸納市場主體參與的方案尚未出臺，相關鼓勵政策不完善，路徑不清晰，缺乏牽頭負責的部門和管理標準，具體操作時往往面臨消防安全、房屋性質等問題，影響了市場主體參與的積極性。按照現(xiàn)有的模式，青年人才公寓盈利回報周期較長，國企要參與青年人才公寓建設及運營，考核壓力令其望而卻步。4、供后管理和房源循環(huán)使用效率有待提高，對“退出難”等問題制約手段不多從國家到地方層面關于公租房的相關法律規(guī)定和政府規(guī)章都沒有出臺，現(xiàn)行青年人才公寓的管理還在探索和完善之中，從實際操作看，還存在諸多的問題。青年人才公寓有嚴格的準入條件，同樣，為了保證政策的公平性，退出機制也亟需規(guī)范

5、化。據有的運營公司反映，居住青年人才公寓長達5年以上的申請者亦存在，缺乏有效的約束手段。有些地段較好的人才公寓，原有住戶拒絕搬出，使得資源利用停滯。此外，一些企事業(yè)單位自建單位租賃房的分配和管理制度不健全，出現(xiàn)超長期租賃“以租代售”、租金過低等問題，有的甚至演變?yōu)椤案＠俊薄?、老公房”的形態(tài)。建議青年人才公寓等公租房作為住房租賃市場的補充，是引導、規(guī)范住房租賃市場有序發(fā)展，加快青年安居工程建設的覆蓋面，解決青年人才階段性住房困難的重要渠道，也是上海實現(xiàn)高質量發(fā)展、創(chuàng)造高品質生活的重要保障。上海必須有引才聚才的強烈危機感和緊迫感，加強深入調查研究，制定和出臺含金量高、精準性強、惠及面廣和支持力度

6、大的青年人才公寓建設的政策措施，加速形成政策疊加效應和要素集聚效應，為更多青年人才的聰明才智在上海得以充分發(fā)揮提供更廣闊的天地。1、加強頂層設計，制定落實分類指導的綜合性保障政策建議學習和借鑒國內外主要城市租賃住房建設及運營方面的先進經驗，加強全市青年人才安居工程的總體框架設計，圍繞點面結合、貨幣為主、盤活存量等核心要素，形成“市區(qū)聯(lián)動、重點聚焦、分類指導、多措并舉”的政策體系。市級層面重點保障高峰人才及其團隊，包括聚焦科技前沿和重大產業(yè)領域的頂尖科學家、產業(yè)領軍人才等，可采用“項目+人才+保障”的方式，給予市級租賃房減免租金、一次性購房補貼或月租補貼，以及公積金貸款方面的優(yōu)惠政策。區(qū)級層面從

7、普惠角度出發(fā)，多渠道探索青年人才安居工程發(fā)展模式，加大重點企事業(yè)單位租賃房的配套數量，鼓勵國資平臺參與青年人才公寓建設與運營等。另外，引導和鼓勵有條件的企事業(yè)單位落實補充住房公積金，研究出臺規(guī)范和加快代理租賃市場發(fā)展的相關文件。2、推動盤活存量，試點推進相關園區(qū)用地變更的突破建議針對上海后備土地資源稀缺的現(xiàn)狀，加強全市青年安居工程用地存量更新的研究，圍繞城市功能變化和產業(yè)發(fā)展之需，重點鼓勵各大產業(yè)園區(qū)以“整體統(tǒng)籌、因地制宜、深挖存量”為原則，推動產城融合發(fā)展。在嚴格遵循國家和地方土地規(guī)范的前提下，由本市相關職能部門牽頭對部分104、195地塊的產業(yè)園區(qū)土地改性進行試點探索，允許其調整用地性質，

8、及對閑置的非居住建筑進行功能置換，擴大青年人才公寓房源供給，構建集產業(yè)研發(fā)、生產服務、眾創(chuàng)空間、生活配套等產業(yè)與商住渾然一體的產業(yè)人才社區(qū)新模式。盡快研究制定相關鼓勵政策，推進房源比較緊缺的中心城區(qū)與鄰近的有條件的區(qū)域結對，實現(xiàn)跨區(qū)域共建和租用青年人才公寓，解決部分中心城區(qū)的青年人才住房需求。3、創(chuàng)新動力機制，鼓勵國有企業(yè)參與青年人才公寓建設建議市相關部門圍繞上海實施人才高峰工程，打造國際化人才集聚新高地的要求，突破思想觀念和體制性障礙，研究在考核機制、稅收優(yōu)惠、事業(yè)單位自建方面的政策創(chuàng)新，鼓勵更多的國資運營平臺參與青年安居工程建設。重點支持國有企業(yè)作為投建和經營的主體，將該類營收不納入績效考核目標，在收益權保障上予以“松綁”。同時，在房產稅、企業(yè)增值稅和所得稅方面適當予以減免，減少其投資運營青年人