8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專業(yè)實(shí)踐總結(jié)(:資格證號(hào):2008530019)經(jīng)過(guò)兩年的學(xué)習(xí)、實(shí)踐，我對(duì)土地估價(jià)基本程序的操作的幾個(gè)環(huán)節(jié)有一定的體會(huì)，具體如下：市場(chǎng)一般分為日常市場(chǎng)和個(gè)案市場(chǎng)調(diào)一、應(yīng)重視市場(chǎng)查。市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)等 更為重要的途徑多種多樣，估價(jià)上搜集相關(guān)信息，也可以到可以從報(bào)紙、雜志、電視、相關(guān)部門查閱文件、資料，段是經(jīng)常走訪各類銷售市場(chǎng)，切實(shí)相關(guān)信息的準(zhǔn)確性。需要注意是從上搜集的相關(guān)信息，一定要多重分析，做好真?zhèn)巫R(shí)別工作，以防誤用而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（一）日常市場(chǎng)信息化建設(shè)是估價(jià)行業(yè)生存脈，而信息的來(lái)源主要是靠估價(jià)大量的市場(chǎng)和對(duì)評(píng)估個(gè)案的日集月累。估價(jià)公司在日常中應(yīng)注重經(jīng)常進(jìn)行市場(chǎng)更新及時(shí)。日常市場(chǎng)1、市場(chǎng)發(fā)展方向，使機(jī)構(gòu)

2、自身的信息化建設(shè)做到信息全面、的主要內(nèi)容如下：信息（1）房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)政策和措施。例關(guān)稅費(fèi)調(diào)整的規(guī)定；扶持行業(yè)發(fā)展的措施；招商引資的政策等。（2）城市發(fā)展和規(guī)劃信息。土地價(jià)格與城市發(fā)展及規(guī)劃關(guān)，掌握城市發(fā)展和規(guī)劃信息。信息來(lái)源主要是城市總體規(guī)劃、城市近期規(guī)劃和城市規(guī)劃部門的近期規(guī)劃調(diào)整。（3）金融、經(jīng)濟(jì)相關(guān)信息。包括存、利率的調(diào)整；宏觀調(diào)控政策；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的預(yù)計(jì)；2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息的行情等。土地估價(jià)技術(shù)應(yīng)用中常常需要大量的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)及修正體系、標(biāo)定地價(jià)、物價(jià)指數(shù)、地區(qū)各類行業(yè)成本和銷售利潤(rùn)率等。3、市場(chǎng)成交價(jià)格信息市場(chǎng)成交價(jià)格信息是日常市場(chǎng)的重要內(nèi)容，是信息系統(tǒng)案例庫(kù)的主要信息

3、來(lái)源。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，市場(chǎng)成交價(jià)格千差萬(wàn)別。在收集這類信息時(shí)，應(yīng)著重考慮其代表性，從地域、區(qū)位、類型、結(jié)構(gòu)等角度分別選擇各種交易案例，并面積大小、規(guī)劃設(shè)計(jì)、付款方式、交易情況等具體指標(biāo)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大、分布地域廣，并且用途、類型、結(jié)構(gòu)等指標(biāo)差異較大，所以在案例市場(chǎng)中無(wú)法收集全部案例，機(jī)構(gòu)可在不同區(qū)位選擇 3-5 個(gè)有代表性的交易案例，并時(shí)常進(jìn)行案例更新，以便為個(gè)案評(píng)估提供強(qiáng)有力的信息支持。4、房屋租賃價(jià)格信息由于房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的多樣性，宗地評(píng)估中常常需要大量的房屋租賃價(jià)格信息。房屋租賃價(jià)格信息市場(chǎng)同市場(chǎng)成交價(jià)格信息的要求一樣，應(yīng)從地域、區(qū)位、用途等角度選擇有代表性的案例，并明確

4、裝修情況、月（二）個(gè)案市場(chǎng)、租期、支付情況等指標(biāo)。由于房地產(chǎn)的位置固定性，市場(chǎng)中沒(méi)有完全相同的兩宗房地產(chǎn)。在信息系統(tǒng)的案例庫(kù)中，也沒(méi)有與個(gè)案評(píng)估對(duì)象完全一樣的交易實(shí)例。在宗地評(píng)估實(shí)踐中，完成現(xiàn)場(chǎng)勘察后，針對(duì)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)進(jìn)行個(gè)案市場(chǎng)也是評(píng)估工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。個(gè)案市場(chǎng)應(yīng)注重把握以下兩點(diǎn)，一是再次確認(rèn)信息庫(kù)中個(gè)案即將采用的信息是否與市場(chǎng)現(xiàn)狀相吻合，二是對(duì)信息庫(kù)中沒(méi)有的相關(guān)信息進(jìn)行個(gè)案市場(chǎng)。估價(jià)人員只有把握好以上兩點(diǎn)，才能為個(gè)案評(píng)估對(duì)象收集到真實(shí)、完整、準(zhǔn)確的信息資料，為合理選擇評(píng)估方法和確保評(píng)估結(jié)果的客觀合理奠定良好的基礎(chǔ)。當(dāng)然，日常市場(chǎng)和個(gè)案市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的，個(gè)案市場(chǎng)是日常市場(chǎng)的重要組成

5、部分，評(píng)估公司的技術(shù)能力和信息系統(tǒng)的充實(shí)完善，是通過(guò)長(zhǎng)年的個(gè)案評(píng)估實(shí)踐日積月累形成的。(三) 信息的整理分析和儲(chǔ)備通過(guò)市場(chǎng)只有通過(guò)對(duì)市場(chǎng)取得的信息資料是初級(jí)產(chǎn)品，直接使用往往很，搜集到的信息進(jìn)行分類、整理、分析，加工成為能直接服務(wù)于估價(jià)的信息并，才能充分體現(xiàn)信息系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)。信息的整理分析是信息系統(tǒng)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，整理分析要熟悉估價(jià)業(yè)務(wù)，還要有很高的綜合文化素質(zhì)。整理分析不僅只有具備這些條件，才能從重多的市場(chǎng)資料中精選出真實(shí)可靠、有代表性的信息資料，總結(jié)歸納出市場(chǎng)發(fā)展方向信息。分類可按評(píng)估公司的操作靈活掌握，可按地域、區(qū)位等形式分類，也可按交易情況來(lái)進(jìn)行，如出讓、轉(zhuǎn)讓、處置資產(chǎn)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、出租、

6、拍賣等等。需要特別注意的是土地交易中的附帶條件要了解清楚，以便在評(píng)估過(guò)程中進(jìn)行相關(guān)系數(shù)修正。整理過(guò)程應(yīng)注重格式設(shè)計(jì)，按評(píng)估實(shí)踐需求設(shè)計(jì)能包容相關(guān)指標(biāo)的格式，做到條理清楚，調(diào)閱使用方便。分析是信息整理工作的重中之重。對(duì)重多零散的市場(chǎng)資料，只有通過(guò)分析加工，總結(jié)歸納出其共同顯示的關(guān)資料進(jìn)行分析整理，判斷地價(jià)的走勢(shì)和各種確定估價(jià)相關(guān)參數(shù)。規(guī)律，對(duì)所收集的相對(duì)地價(jià)的影響程度，對(duì)信息整理分析成果存檔，建立資料庫(kù)，是估價(jià)機(jī)構(gòu)長(zhǎng)續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)之一。二、應(yīng)重視外業(yè)：（一）制訂外勤工作勘察計(jì)劃和內(nèi)容接受委派任務(wù)的估價(jià)小組組長(zhǎng)必須是土地估價(jià)師，是所承接評(píng)估項(xiàng)目的主要。項(xiàng)目小組應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、類型、是否有上

7、蓋物、評(píng)估目的等制定詳細(xì)地外勤工作勘察計(jì)劃和內(nèi)容，保證項(xiàng)目小組成員能按照計(jì)劃準(zhǔn)確、完整的完成現(xiàn)場(chǎng)勘察任務(wù)。外勤勘察計(jì)劃和內(nèi)容建議采用表格形式（具體格式參考附錄二），以便保證外勤作業(yè)的完整性和縮短外勤作業(yè)時(shí)間。（現(xiàn)有的附錄與其不符，其他也有類似情況）土地估價(jià)對(duì)象往往涉及兩大類，即土地和房地產(chǎn)。純土地的外勤工作勘察內(nèi)容一般包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢(shì)、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況、周圍土地的利用情況、土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來(lái)源、土地的使用年限、規(guī)劃限制條件等等。房地產(chǎn)的外勤工作勘察內(nèi)容除了以上純土地的內(nèi)容外，還要勘察地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、

8、設(shè)備、樓層、朝向、建筑物的權(quán)屬和估價(jià)對(duì)象上所設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利等等。項(xiàng)目小組應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況制訂外勤工作勘察內(nèi)容，針對(duì)不同的評(píng)估目的，外勤勘察的內(nèi)容應(yīng)有所側(cè)重。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘察現(xiàn)場(chǎng)勘察是宗地項(xiàng)目評(píng)估的重要環(huán)節(jié)。任何宗地項(xiàng)目的評(píng)估，都必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，準(zhǔn)確把握評(píng)估對(duì)象的各種實(shí)際情況，委托方提供資料的準(zhǔn)確性，為各種影響和估價(jià)方法的選用提供物證。的準(zhǔn)確定位、估價(jià)技術(shù)參數(shù)的選擇項(xiàng)目小組進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，至少應(yīng)有兩名以上的估價(jià)一同前往，并有委托客戶的協(xié)助參加?，F(xiàn)場(chǎng)勘察工作的主要內(nèi)容是：1、估價(jià)對(duì)象范圍、權(quán)屬的確認(rèn)。一是核實(shí)與合同確定的評(píng)估范圍是否有出入；二是權(quán)屬資料的準(zhǔn)確性，做到委托評(píng)估合同的評(píng)估對(duì)象、

9、實(shí)物及委托方所提供的權(quán)屬資料三者一致。如果估價(jià)對(duì)象的范圍、權(quán)屬等存在不確定，估價(jià)應(yīng)及時(shí)與委托方協(xié)助溝通，查找原因，直至消除不確定。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行拍照。估價(jià)對(duì)象的是一種十分重要的，它是對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀最直接客觀的，是估價(jià)報(bào)的審核，資料應(yīng)盡量告的重要附件之一。同時(shí)也是產(chǎn)生法律不僅有利于總估價(jià)師對(duì)估價(jià)時(shí)最有力的。估價(jià)對(duì)象的全面，應(yīng)包括整體現(xiàn)狀、特殊部位兩大類別。拍攝時(shí)最好能拍到相關(guān)參照物，比如周邊建筑物、構(gòu)筑物、特殊符號(hào)等，以便更好的體現(xiàn)的真實(shí)感。一些面積較大的評(píng)估對(duì)象，應(yīng)當(dāng)分片拍照，特別是一些可能影響評(píng)估結(jié)果特殊部位，應(yīng)多拍存檔，以防后用。3、勘察結(jié)果?，F(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果是現(xiàn)場(chǎng)勘察工作的重要

10、環(huán)節(jié)，是估價(jià)技術(shù)線路選擇、估價(jià)修正、形成估價(jià)假設(shè)等工作的重要依據(jù)?，F(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）與委托方協(xié)助的現(xiàn)場(chǎng)溝通。主要包括委托客戶要求、評(píng)估范圍變化、估價(jià)對(duì)象分割、委托客戶的承諾、現(xiàn)場(chǎng)勘察發(fā)現(xiàn)及與客戶溝通的結(jié)果等等。（2）估價(jià)對(duì)估價(jià)對(duì)象的直觀認(rèn)識(shí)，即對(duì)每個(gè)估價(jià)對(duì)象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進(jìn)行認(rèn)知。同時(shí)，估價(jià)狀況，包括物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益狀況。要詳細(xì)了解估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢(shì)、臨路情況、開發(fā)程度、地質(zhì)水文狀況及地上建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修情況、設(shè)施、設(shè)備、樓層、朝向等等。權(quán)益狀況包括：土地的性質(zhì)、權(quán)屬、來(lái)源、土地的使用年限、規(guī)劃條件

11、、建筑物的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)利等等。（3）現(xiàn)場(chǎng)搜集到的估價(jià)對(duì)象資料。搜集估價(jià)對(duì)象的資料，包括一般的資料和特定的資料。一般的資料包括：估價(jià)對(duì)象的四至，宗地的寬度、深度，形狀，面積，容積率，建筑密度，宗地內(nèi)、外情況，地上物情況，周邊土地利用情況，周邊建筑物情況，道路通達(dá)、市政配套、環(huán)境條件，產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模，規(guī)劃限制，稅費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)及繳納情況等。特定的資料：估價(jià)對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)資料，有關(guān)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)赝恋毓芾淼南嚓P(guān)文件，土地交易的成交案例，擬采用評(píng)估方法所需的一些資料：若采用市場(chǎng)比較法，還需要搜集同一供需圈相同性質(zhì)的土地的交易案例及其個(gè)別和

12、區(qū)域，和具體的交易情況，以便進(jìn)行修正。若采用收益還原法，則需要搜集土地租賃的：土地使用稅、土地管理費(fèi)、土地費(fèi)等；房地出租的：經(jīng)營(yíng)、維修費(fèi)、年折舊費(fèi)、年保險(xiǎn)費(fèi)、年應(yīng)交的及其他費(fèi)用；企業(yè)經(jīng)營(yíng)的：銷售成本、銷售費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)潤(rùn)；企業(yè)是生產(chǎn)性的：生產(chǎn)成本（包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、費(fèi)等）、產(chǎn)品銷售費(fèi)、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、用及企業(yè)利潤(rùn)。若采用成本法的，需搜集土地取得費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、土地開發(fā)費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地、規(guī)定的教育基金及其他有關(guān)的稅費(fèi)、房屋拆遷利息、投資回報(bào)率等。和拆遷服務(wù)費(fèi)、4、利用工作。對(duì)于本技術(shù)力量范圍或資質(zhì)范圍以外的項(xiàng)目，如一些園林

13、、綠化、裝飾、在建工程等專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，要聘請(qǐng)相關(guān)參與現(xiàn)場(chǎng)勘查，積極征求他們的專業(yè)意見(jiàn)，并對(duì)利用工作的成果負(fù)責(zé)。三、應(yīng)對(duì)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)有明確的認(rèn)識(shí)：評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)是指與評(píng)估項(xiàng)目和評(píng)估工作有關(guān)的一切風(fēng)險(xiǎn)。土地估價(jià)師通過(guò)與客戶的初步接觸，以及對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、范圍、目的、性質(zhì)等的初步了解，依據(jù)土地估價(jià)師長(zhǎng)期工作積累的經(jīng)驗(yàn)，從、可操作性（技術(shù)、價(jià)格方面）來(lái)初步評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，包括客戶風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)?？蛻麸L(fēng)險(xiǎn)是指來(lái)源于客戶方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要有幾方面：客戶所提供資料的、真實(shí)性；客戶的誠(chéng)信度；客戶委托評(píng)估目的的準(zhǔn)確性；客戶對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的滿意度；客戶評(píng)估費(fèi)支付情況等等。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要

14、有：整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性和評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)所造成的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的劇烈變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的驟升和驟降，會(huì)給評(píng)估工作帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，所以土地估價(jià)師要提高敏銳度，要多掌握市場(chǎng)交易的資料，市場(chǎng)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，才能與時(shí)俱進(jìn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)之間要建立良好的關(guān)系，不要為了爭(zhēng)取客戶而低評(píng)，壓低費(fèi)用，擾亂整個(gè)評(píng)估市場(chǎng)，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮，從自身杜絕風(fēng)險(xiǎn)做起。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由政策的變化所造成的風(fēng)險(xiǎn)。比如：金融政策的變化、固定資產(chǎn)投資規(guī)模的變化，行業(yè)政策的變化等等都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是估價(jià)師在技術(shù)上的所造成的風(fēng)險(xiǎn)。包括專業(yè)水平、與委托方有利害關(guān)系，不但職業(yè)道德等方面的。例如：估價(jià)未予回避，反而故意偏袒房地產(chǎn)交

15、易雙方中的一方，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，致使發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛；估價(jià)未能正確掌握房地產(chǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對(duì)估價(jià)的影響，估價(jià)目的、估價(jià)方法與評(píng)估價(jià)值不匹配，或估價(jià)依據(jù)不充分，造成估價(jià)結(jié)論誤差明顯，從而爭(zhēng)議；由于估價(jià)文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設(shè)定條件，造成委托方誤解，而爭(zhēng)議；由于房地屬方面的缺陷，估價(jià)師沒(méi)有加以重視，從而使評(píng)估標(biāo)的評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)等等。由于以上原因，土地估價(jià)師在工作中就可能出現(xiàn)該披露的沒(méi)披露，該假設(shè)的沒(méi)假設(shè)，對(duì)市場(chǎng)的資料該掌握的沒(méi)掌握，該回避的沒(méi)回避，的使用該限制的沒(méi)限制等等工作，導(dǎo)致技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是客戶交納評(píng)估費(fèi)的情況、客戶的滿意度和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)估算的準(zhǔn)

16、確度等情況導(dǎo)致的?？蛻羯俳?、拒交評(píng)估費(fèi)都會(huì)給帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失；客戶不滿意，可能產(chǎn)生，給機(jī)構(gòu)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上、聲譽(yù)上的損失，從而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的范圍、難易度、完成的時(shí)間、聘請(qǐng)機(jī)構(gòu)外參與等把握的話，容易超出范圍,造成經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。不僅要從以上幾方面來(lái)初步評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，而且還要從項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度，時(shí)間的要求等方面結(jié)合本機(jī)構(gòu)的資質(zhì)和技術(shù)力量、業(yè)務(wù)能力，考慮是否承接委托評(píng)估、是否需要與其他機(jī)構(gòu)合作、是否需要聘請(qǐng)參與及在工作中怎樣防范風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)把握好評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的初步評(píng)價(jià)工作。受托評(píng)估機(jī)構(gòu)只有通過(guò)初步評(píng)價(jià)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)不大或是在本機(jī)構(gòu)的承受范圍之內(nèi)，才能接受委托，繼續(xù)下面的相關(guān)工作。（四）獲取相關(guān)資料通過(guò)初步評(píng)價(jià)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，擬接受委托，應(yīng)向委托客戶獲取委托評(píng)估項(xiàng)目所需要的全部相關(guān)資料，主要包括：國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所證，以及土地出讓合同、土地轉(zhuǎn)讓合同、購(gòu)房合同、規(guī)劃紅線圖和有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及相關(guān)資料。這些資料是評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行委托項(xiàng)目評(píng)估的重要依據(jù)，其真實(shí)性、完整性、精確性直接影響