建筑立面設(shè)計與目標(biāo)成本控制工作的感悟

1、建筑立面設(shè)計與目標(biāo)本錢控制工作的感 悟發(fā)布時間：2012-02-29 莫鑫來源：萬達(dá)規(guī)劃院建筑一所國家近兩年出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，對地產(chǎn)行業(yè)的影響非常巨大。 在這種大環(huán)境下，任何一個地產(chǎn)公司都不會獨(dú)善其身。應(yīng)對“過冬”措施，成 為各個地產(chǎn)公司的首要工作。在現(xiàn)有政策背景下，集團(tuán)董事長提出了品質(zhì)與成 本并重的工作要求，此要求將始終貫穿在今后的工作過程中。品質(zhì)與本錢，本 是一對矛盾，如何在今后的工作中，既能保立面品質(zhì)，又能控本錢，讓建筑外 立面的“效費(fèi)比”最大化，這成為我商業(yè)規(guī)劃院面臨的一個重要課題。、問題及對策立面設(shè)計，本錢先行。但是在立面方案設(shè)計中，往往面臨著“估不 準(zhǔn)”，“算不全”的現(xiàn)象。

2、究其原因，在于以下幾點(diǎn)：1、一個漂亮立面方案設(shè)計，往往只能表達(dá)其表象，背后的幕墻龍骨、 連接件等都沒法精確預(yù)估，這些構(gòu)件占用很大一局部本錢，只有在幕墻設(shè)計階 段才能完整的表達(dá)出來；2、立面的施工上墻，需要人工、機(jī)械、臺班等各種施工費(fèi)用，另含有 各種稅費(fèi)、利潤在內(nèi)。這些隱形的費(fèi)用不可能在方案階段就逐項(xiàng)列明；3、估算清單中，都會有工程后續(xù)預(yù)留費(fèi)用，用以保證變更簽證等能有 效進(jìn)行，此項(xiàng)通常占整個目標(biāo)本錢的8-10九 以上各種與立面相關(guān)的發(fā)生的成 本，只有在幕墻施工圖階段才能逐條明晰。事實(shí)上，在類似的工程可行性研究 報告階段，投資概算誤差允許有20%,而預(yù)算誤差那么允許有10%。上述情況給我們提出了這

3、樣一個具有挑戰(zhàn)性的工作內(nèi)容，就是如何能讓方案階 段的立面，能夠盡可能的控制在目標(biāo)本錢范圍內(nèi)？筆者通過相關(guān)工作，認(rèn)為可以采取以下各種措施來解決問題:1、在立面方案階段，不能只關(guān)注圖面效果的漂亮與否，還需要求設(shè)計 單位提供主要立面的CAD圖，以及剖面節(jié)點(diǎn)詳圖。本錢部門負(fù)責(zé)人根據(jù)此項(xiàng)內(nèi) 容進(jìn)行測算；2、立面方案需要控制展開系數(shù)。集團(tuán)所給定的目標(biāo)本錢，明確要求是 以投影面積來做基數(shù)測算。立面設(shè)計假設(shè)過于夸張，必然導(dǎo)致展開系數(shù)偏大，結(jié) 果是本錢必然超出。影響展開系數(shù)的因素很多，立面的凹凸深度，雨棚的出挑 距離是兩個最重要的因素。筆者通過所接觸的幾個工程，發(fā)現(xiàn)展開系數(shù)在 1.22-1. 35為合理范圍；3

4、、適中選用材料。重點(diǎn)統(tǒng)計占比最大的2-3種材料。立面上大面積的 選用成熟通用的材料，防止使用技術(shù)不成熟、或因某些原因?qū)е卤惧X偏高的材 料。二、建造標(biāo)準(zhǔn)與應(yīng)用的矛盾集團(tuán)20n版建造標(biāo)準(zhǔn)，對大商業(yè)、酒店、室外街等的立面，有詳細(xì)的 限定。但在實(shí)際運(yùn)用過程中，仍有一些細(xì)節(jié)待推敲，這些細(xì)節(jié)往往會對建筑品 質(zhì)效果產(chǎn)生潛在的影響。舉例來說，在大商業(yè)立面設(shè)計中，“三環(huán)”屬于城市 商業(yè)街，建造標(biāo)準(zhǔn)中未明確限定目標(biāo)本錢。實(shí)際工作中，往往出現(xiàn)依照低于室 外步行街的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí) 行。但是從大商業(yè)整體而言，室外街商業(yè)與“三環(huán)”商業(yè) 不應(yīng)該產(chǎn)生強(qiáng)烈的效果反差，否那么從營銷的角度都會產(chǎn)生問題。因此筆者認(rèn) 為，“三環(huán)”雖然屬于城

5、市商業(yè) 街，但立面建造標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)有待細(xì)化。類似的問題還存在于S0H0立面標(biāo)準(zhǔn)中。集團(tuán)建造標(biāo)準(zhǔn)中未明確指明， 目標(biāo)本錢僅控制實(shí)體墻，而外窗屬于單項(xiàng)本錢，另行核算。此項(xiàng)極易在立面設(shè) 計工作中產(chǎn)生誤解，容易導(dǎo)致立面品質(zhì)無法最優(yōu)，無法使外立面的“效費(fèi)比” 最大化。三、具體案例分析筆者近期負(fù)責(zé)大連高新工程立面設(shè)計優(yōu)化與本錢控制工作，在工作過程 中感悟頗多，經(jīng)驗(yàn)值得提供。大連高新工程是集團(tuán)A級店，此工程作為萬達(dá)在大連的第一個最先進(jìn)的 城市綜合體，是集團(tuán)集二十年商業(yè)地產(chǎn)開展大成于一身，回饋大連市政府與故 鄉(xiāng)人民的一份厚 禮，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對此工程寄予厚望。此工程的立面設(shè)計新穎，采 用獨(dú)特的三棱錐造型飾面，將能夠強(qiáng)烈的展現(xiàn)建筑的獨(dú)特性、商業(yè)性和地標(biāo) 性。然而獨(dú)特的造型意味著 將面臨相應(yīng)的本錢挑戰(zhàn)。經(jīng)初步測算，三棱錐的綜 合單價竟達(dá)1600元每平米，遠(yuǎn)高于目標(biāo)本錢限額。為解決此問題，筆者采用 “保主立面，精簡次要立面，保臨街面，精簡非臨街面”的方法，將四層以 上、非臨街立面簡化設(shè)計，采用涂料等材料，從而到達(dá)降低本錢的目的。而降 低的本錢補(bǔ)充給主要的、臨街的立面，最終實(shí) 現(xiàn)目標(biāo)本錢可控。四、結(jié)語工程本錢控制，對于整個工程的運(yùn)營來說，是非常重要的一個環(huán)節(jié)。而 立面效果與造價控制，是重中之