商業(yè)地產(chǎn)法律實務和法律風險防范課件

1、商業(yè)地產(chǎn)法律實務和法律風險防范上海市律師事務所1A主題內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)概述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營法律實務和風險防范商業(yè)地產(chǎn)相關稅收商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資產(chǎn)發(fā)展模式幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)介紹養(yǎng)老和酒店地產(chǎn)2A一、商業(yè)地產(chǎn)概述3A截止2011年底,中國開業(yè)的購物中心總量達到2,812家,累計商業(yè)建筑面積1.77億平方米；預計2012年和2013年,中國購物中心年新增商業(yè)建筑面積將分別超過3,500萬平方米和4,400萬平方米；到2013年底,中國購物中心累計存量高達2.5億平方米。 德勤報告4A房地產(chǎn)市場的細分： 土地市場、建設市場、銷售市場、金融市場和運營管理市場廣義商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)包括： 用于各種零售、批發(fā)

2、、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，表現(xiàn)形式上包括購物中心、大賣場、寫字樓、酒店旅館、綜合體等什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式5A商業(yè)地產(chǎn)是“以持續(xù)經(jīng)營為基礎的，以實現(xiàn)物業(yè)租金的持續(xù)增長及物業(yè)增值為目標的商業(yè)形態(tài)、物業(yè)形態(tài)和長期投資性投資產(chǎn)品?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)要素 -規(guī)劃、設計、功能定位（地產(chǎn)） -管理、品牌、專業(yè)人才（商業(yè)） -資本運作（金融）什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式6A商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的關系商業(yè)地產(chǎn)住宅房地產(chǎn)只租不售，或只售部分面積，長期持有開發(fā)銷售模式，資金回籠模式簡單投資用（穩(wěn)定型、投

3、資回報率較高）自住用后期的經(jīng)營、推廣銷售+后期物業(yè)管理什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式7A商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）的關系商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)住宅或?qū)懽謽堑鹊咨?、購物中心、綜合市場等廠房、倉儲、工業(yè)配套等投資成本高土地投資成本低項目的選址規(guī)劃注重消費能力和商務環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟的風險產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的風險什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式8A商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)的界限越來越模糊案例：卓爾發(fā)展旗下的武漢漢口北項目，土地性質(zhì)是工業(yè)用地，卻作為產(chǎn)權式商鋪銷售，其上蓋建筑還能辦理分割到戶的土地證。-第一財經(jīng)日報-工業(yè)項目所需行政辦公及生活服

4、務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%；-工業(yè)園區(qū)開發(fā)辦公樓項目比比皆是。上海規(guī)定：“不得將宗地分割辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)房屋應以幢為基本單元辦理登記；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中同宗土地房屋進行轉(zhuǎn)讓時，不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉(zhuǎn)移登記 ”-地方性政策，如“退二進三”什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式9A什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式10A-招商難、運營難，以及盲目投資、重復建設等問題和風險的集聚-電子商務對商業(yè)地產(chǎn)帶來顛覆帶動倉儲、物流；體驗式消費模式的升級需求；地產(chǎn)與商業(yè)零售的結(jié)合什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的

5、發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式11A什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式模式利弊代表企業(yè)經(jīng)營特點 開發(fā)出售快速回籠資金，不利于持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展Soho中國較早進入房地產(chǎn)行業(yè)、擁有一線城市核心地段的土地資源、銷售團隊強大；目前已由散售轉(zhuǎn)向持有 開發(fā)租賃資金回籠速度慢，但能力要求高，能實現(xiàn)物業(yè)增值保價凱德恒隆融資能力強、商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗豐富、租金為開發(fā)項目的主要資金來源 開發(fā)租售結(jié)合資金安排更靈活，但所有權和經(jīng)營權無法實現(xiàn)整體統(tǒng)一萬達與主力店商家聯(lián)合開發(fā)、出售部分物業(yè)保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定、地段以新興商圈和新開發(fā)區(qū)為主；綜合體租售搭配,核心商業(yè)購物中心

6、 開發(fā)售后回租收益更快、更持續(xù)、更倚重商業(yè)管理能力紅星美凱龍及其他零星項目部分項目存在合規(guī)性問題12A商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、建設中的法律風險商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理中的法律風險商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風險商業(yè)地產(chǎn)融資法律風險商業(yè)地產(chǎn)稅收法律風險商業(yè)地產(chǎn)合作、交易過程中的法律風險什么是商業(yè)地產(chǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段商業(yè)地產(chǎn)的法律風險點商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式13A二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法律實務和風險防范14A1、土地競拍（a）聯(lián)合體拿地 -抱團緩解單個主體的資金壓力、避免競價抬高地價、優(yōu)勢 互補及分攤風險； -法律風險： 項目公司的風險/土地款支付違約風險/股權轉(zhuǎn)讓中的糾紛/ 管理模式、理念上的沖突土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招

7、商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理15A案例： 復星國際因主張其在上海外灘8-1“地王”地塊項目中的50%股權的優(yōu)先購買權，將SOHO中國及相關交易企業(yè)告上法庭。土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理海之門（項目）公司證大五道口綠城嘉和綠升城合復星證大置業(yè)SOHO（中國）50%10%40%100%100%100%股權轉(zhuǎn)讓50%16A（b）招拍掛出讓方式的政策利用空間 -量身定制競買人的主體資格 -設置嚴格的開發(fā)條件 -設定有傾向性的評分標準土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理17A2、土地分層出讓-法律：物權法、人民防空法 部門規(guī)章

8、：招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定、 城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定 地方立法：深圳市城市地下空間使用條例、上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定等-立法較滯后，涉及使用權的界定、設定、登記公示制度、權 利沖突協(xié)調(diào)等方面的法律問題土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理18A-地方實踐：深圳2005年起開始土地分層出讓，上海2006年 出臺上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行 規(guī)定案例：深圳地鐵前海灣車輛段上蓋物業(yè)分層出讓（2008年），空間上分四個層次：第一層，地下空間，是地鐵運行線；第二層，地上09米部分，是車輛段用房；第三層地上915米

9、，為交通轉(zhuǎn)換層；第四層，15米以上部分，為地鐵上蓋（綜合體+保障房）。第一層劃撥供地，第二、三層協(xié)議出讓，第四層掛牌（分三宗不同用途的土地） 土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理19A1、集體土地的規(guī)劃利用-集體建設用地根據(jù)地方規(guī)定可以流轉(zhuǎn)-可以租賃集體土地上的房屋-產(chǎn)業(yè)升級中對工業(yè)用地的利用-進行商品房地產(chǎn)開發(fā)建設和住宅建設有限制需要注意：（1）是否取得村民會議的表決（2）如何辦理土地登記（3）是否需招拍掛，流程 （4）租賃年限的限制（可以超過20年）需要注意：（1）是否可以利用地方產(chǎn)業(yè)政策（2）是否需要變更用途、補繳地價款（3）是否需招拍掛（4）是否符合土地利

10、用總體規(guī)劃土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理20A2、商業(yè)網(wǎng)店規(guī)劃-法律依據(jù)：1）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；2）商務部城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范(商建發(fā)2004180號) ；3）商務部辦公廳關于做好縣級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知 商建字2007109號；4）零售業(yè)態(tài)分類(GB/T18106-2004)；5）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(GB50180-93)；6）中心城市總體規(guī)劃(200 -2020)等。-業(yè)態(tài)涉及如：特色商業(yè)街規(guī)劃、大中型零售網(wǎng)點規(guī)劃、商品 交易(批發(fā))市場規(guī)劃、農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃、景區(qū)商業(yè)規(guī)劃、物流 基地規(guī)劃等-尚未出臺城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例或商業(yè)大店法 -

11、大型商業(yè)網(wǎng)店聽證制度在有些地方實踐土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理21A3、施工過程中的風險及其管理 -招投標管理 -合同管理 -施工管理 -工程結(jié)算土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理22A4、委托招商的法律風險 -委托合同中代理權限的設定 越權代理/代理權終止/表見代理/轉(zhuǎn)委托 -招商目標、預期的設定和考察方式 -保密義務 -與開發(fā)商、物業(yè)公司的配合義務 -違約解約責任委托顧問開始向商業(yè)策劃、招商/銷售代理、市場運營、資本運作全產(chǎn)業(yè)鏈服務模式發(fā)展，由委托人角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚呒有」蓶|土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地

12、產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理23A1、租賃合同效力的風險控制-未取得房屋權屬證書對租賃合同的影響 一般觀點：房屋權屬證書不影響租賃合同效力 根據(jù)最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛 案件具體應用法律若干問題的解釋：以是否取得建 設工程規(guī)劃許可證為判斷標準-未辦理消防驗收手續(xù)對租賃合同效力的影響土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理24A-租賃合同備案的效力-預租合同的效力 房屋預租，一般以取得預售許可證為前提。如上海市房屋租賃條例土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理25A2、“買賣不破租賃”原則限制適用的情形（1）處理抵押權和租賃權的關系 訂

13、立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押 權的影響（2）執(zhí)行中存在不適用“買賣破租賃”的情況（3）已經(jīng)被法院查封的財產(chǎn)出租的，不適用買賣不破租賃的原則（4）破產(chǎn)財產(chǎn)處理過程中不適用“買賣不破租賃”土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理26A如何規(guī)避風險（1）抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。承租人應對辦法： A、業(yè)主提供擔保 B、抵押權人承諾函 C、合同條款保障（2）從承租人角度出發(fā)，做好盡職調(diào)查，合理設計合同條款（3）從出租人角度出發(fā)，充分披露，避免合同瑕疵土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理27

14、A1、售后包租的法律風險-商品房銷售管理辦法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返 本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采 取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。-風險點： 按期交房、順利招商 固定收益vs.收益與風險共享 處理好開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、業(yè)主、租戶等各方法律 關系 第三方擔保的可操作性土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理28A2、注意商業(yè)地產(chǎn)銷售中的禁止性規(guī)定，如：-禁止銷售的物業(yè)，如地下商業(yè)、部分地區(qū)的產(chǎn)權式酒 店。北京在2010年5月發(fā)文禁止酒店類項目分層、分套 （間）銷售，基本禁止了新開發(fā)的產(chǎn)權式酒店項目-有些土地出讓合同或房地產(chǎn)買

15、賣合同中約定在一定年 限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓 土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理29A3、限外令限制規(guī)定法律依據(jù)境外個人購買自住商品房 非港澳臺，在境內(nèi)工作超過一年的；港澳臺在境內(nèi)工作、學習和居留能購買一套關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知境外機構購買自用商品房在境內(nèi)設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋 關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知外商投資非自用房地產(chǎn) 商業(yè)存在和項目公司原則 見后頁土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理30A文號法 規(guī)關鍵字171號文關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見20

16、06年7月商業(yè)存在192號文關于貫徹落實有關問題的通知2006年8月注資提高47號文國家外管局、建設部 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知 2006年35%自有資金50號令關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知2007年5月商務部備案130號文國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知 2007年7月禁止外債10號令關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定 2006年8月關聯(lián)交易23號文關于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知2008年6月下放備案142號文關于完善外商投資企業(yè)外匯資本金支付結(jié)匯管理有關業(yè)務操作問題的通知 2008年8月資本金結(jié)

17、匯禁止股權投資31A外商投資產(chǎn)業(yè)目錄中的規(guī)定2011年土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理32A1、建筑物區(qū)分所有權問題 物權法和最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權 糾紛案件 土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理33A部位一般認定使用權利停車場、車位能獨立使用、登記、符合規(guī)劃為專有部分；在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地的車位 ，為共有部分專有部分可以出售、附贈或者出租等方式處分 物業(yè)管理用房具有構造上的獨立性、可以排他使用、能夠登記特定所有權的，為專有部分。 開發(fā)商或物業(yè)管理公司獨立支配外墻、屋頂、通道、樓

18、梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備共有部分業(yè)主可以基于對專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。例外（a）管理規(guī)約有約定， （b）損害他人合法權益土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理34A2、建筑物區(qū)分所有權問題土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理35A3、業(yè)主委員會-商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的必要性： 委托物業(yè)管理公司； 管理停車場、廣告牌等公共空間； 管理物業(yè)收益； 監(jiān)督商家和租戶的行為-商用物業(yè)成立業(yè)委會的條件：已交付使用50%或滿足地方規(guī)定-業(yè)委會表

19、決機制：雙過半（或2/3）原則-避免業(yè)委會與物業(yè)公司對抗土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理36A4、商業(yè)保險-財產(chǎn)一切險承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失, 既包括由于自然災害造成的損失，也承保由于意外以及員工操作不當?shù)膿p失，還可擴展到盜竊、罷工、暴動等風險造成的損失。（可將租金收入列入承保范圍）-公眾責任險即從事生產(chǎn)、經(jīng)營或其他活動中，由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。-物業(yè)管理責任險物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失?？刂迫绻妶?/p>

20、所中的第三者責任、電梯扶梯責任、游泳池責任、廣告牌責任以及停車場責任等。土地使用權取得與轉(zhuǎn)讓規(guī)劃與招商商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)租賃商業(yè)地產(chǎn)管理37A三、商業(yè)地產(chǎn)相關稅收38A（一）商業(yè)地產(chǎn)取得階段的稅收稅種納稅義務人稅率計稅依據(jù)契稅受讓人3%5%轉(zhuǎn)讓價格印花稅受讓方和轉(zhuǎn)讓方各0.05%轉(zhuǎn)讓價格39A（二）商業(yè)地產(chǎn)出租經(jīng)營期間的稅收稅種納稅義務人稅率計稅依據(jù)營業(yè)稅出租方5%+地方附加租金企業(yè)所得稅出租方25%經(jīng)營利潤房產(chǎn)稅出租方1.2%或12%（1）從價計征應納稅額=房產(chǎn)原值*（1-10%30%）*1.2%（2）從租計征應納稅額=房產(chǎn)租金收入*12%城鎮(zhèn)土地使用稅出租方人民幣0.630元按每年每平方

21、印花稅出租方和承租方0.1%租金40A（三）商業(yè)地產(chǎn)出售期間的稅收稅種納稅義務人稅率計稅依據(jù)營業(yè)稅賣方5%+地方附加銷售價格和轉(zhuǎn)讓收益企業(yè)所得稅賣方25%利潤土地增值稅賣方30%60%增值額（根據(jù)銷售收入減去可扣減項目計算得出）印花稅買賣雙方各0.05%買賣價格41A（四）稅收風險-土地增值稅預繳和清算-房產(chǎn)稅（計稅基礎、停車場）-離岸交易的避稅（a）兩頭在外的非居民企業(yè)間交易（b）間接轉(zhuǎn)讓公司股權（完全境外）42A四、商業(yè)地產(chǎn)融資之輕資 產(chǎn)發(fā)展模式43A（一）商業(yè)地產(chǎn)主要融資渠道比較融資渠道主要類型現(xiàn)狀銀行信貸開發(fā)貸、授信額度貸款宏觀調(diào)控政策嚴格房地產(chǎn)信托股權投資結(jié)構性融資模式（信托型）特定

22、資產(chǎn)收益權結(jié)構性融資模式規(guī)模大逐漸顯現(xiàn)兌付風險私募股權基金公司型有限合伙型信托型以銷售、轉(zhuǎn)讓為主要資本退出渠道資本市場IPO企業(yè)債券融資資產(chǎn)證券化（REITs）缺失海外融資門檻降低44A（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢-“商業(yè)地產(chǎn)價值空間由四部分組成：基礎收益率（20%）、商業(yè)模式溢價（20%）、金融模式溢價（50%）和經(jīng)營能力溢價（10%）”-信托+基金+REITs的全產(chǎn)業(yè)鏈模式 -嘉德、萬通、金地等企業(yè)均遵循此模式案例：萬通地產(chǎn)全資子公司與華潤深國投信托有限公司全資子公司各出資250萬元成立萬通深國投（深圳）股權投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心成長股權投資基金普通合伙人，同時認購400

23、萬元基金份額。此外，華潤深國投信托有限公司發(fā)行信托計劃募集資金3.5億元，以及萬通地產(chǎn)出資1860萬元，分別作為有限合伙人加入基金。 45A（二）商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展趨勢拿地前引入戰(zhàn)略投資伙伴實現(xiàn)股權合作在出租率與租金收益保持穩(wěn)定后通過REITs向包括養(yǎng)老基金、保險等機構出售權益（退出）經(jīng)營階段引入商用物業(yè)孵化基金實現(xiàn)早先合作股東的利益退出建設階段引入PE或信托46A（三）REITs發(fā)展在中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的概念REITs ( Real Estate Investment Trusts )，字面直譯為房地產(chǎn)投資信托，其與上述房地產(chǎn)信托計劃在法律結(jié)構上有相似之處，但本質(zhì)上REITs是向社會公眾發(fā)

24、行的一種投資產(chǎn)品，是一種典型的資產(chǎn)證券化投資工具，其投資方向一般僅限于能夠產(chǎn)生租金收入的物業(yè)，并且REITs在稅收上享受特殊待遇，投資者可以避免雙重稅賦。47A（三）REITs發(fā)展在中國REITs的特點48A我國REITs試點的進程（三）REITs發(fā)展在中國49A（三）REITs發(fā)展在中國目前兩種方案的試點50A（三）REITs發(fā)展在中國51A五、幾種特殊形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn) 介紹養(yǎng)老和酒店地產(chǎn)52A養(yǎng)老地產(chǎn)當前養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的主要法律法規(guī)投資商業(yè)模式的法律分析53A一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域老年人權益保障法（全國人大）新修訂關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知（2006年國務院）關于全面推進

25、居家養(yǎng)老服務工作的意見（2008全國老齡辦）中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃（2011年國務院）社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（年）（2011年國務院辦公廳）關于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務領域的實施意見（民政部2012年7月）（一）中國目前尚未形成關于養(yǎng)老行業(yè)的法律體系，全國人 大和國務院層面的立法均較為模糊：54A一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域（二）中國特色供需差距懸殊，催生巨大商業(yè)機會中國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念給養(yǎng)老行業(yè)帶來挑戰(zhàn)養(yǎng)老資金來源比較單一，農(nóng)村老年人養(yǎng)老金尤其不足養(yǎng)老護理人員稀缺建立家庭養(yǎng)老為基礎，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務體系截至2012年底，我國60歲以上老年人口

26、為1.94億，占總?cè)丝诒戎剡_到14.3%2015年底全國目標建設340萬張養(yǎng)老床位“421”家庭結(jié)構帶來的養(yǎng)老市場需求失能老年人3300萬全國1100萬養(yǎng)老護理員的需求 vs. 30萬護理員（其中僅10萬具備上崗資質(zhì)）行業(yè)專業(yè)化程度與發(fā)達國家相比較低55A一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域鼓勵和拓寬民間資本參與養(yǎng)老項目建設和運營的渠道將進一步制定和完善一系列在規(guī)劃用地、用水、用氣、稅收等方面的優(yōu)惠政策部分地方實施鼓勵經(jīng)營性內(nèi)外資養(yǎng)老機構設立的政策積極制定行業(yè)規(guī)范（三）中央和地方鼓勵民間資本參與的政策基調(diào)56A一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域目前沒有專門的養(yǎng)老項目用地。北京市已率先單列

27、養(yǎng)老項目用地計劃。根據(jù)規(guī)定，除社會福利性的養(yǎng)老機構，一般需通過招拍掛獲得居住、醫(yī)療、商業(yè)或旅游用地。 例如：今年2月，中投發(fā)展以總價 4.62 億元成功中標北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地。從該宗用地組合類型來看包括 二類居住、旅游業(yè)、托幼用地、休療養(yǎng)用地,出讓年限從 40 年-70 年不等(居住 70、商業(yè) 40、綜合 50) 。但現(xiàn)狀是大部分養(yǎng)老用地仍然靠占用集體建設用地來解決。2012年北京市以招拍掛辦理養(yǎng)老設施用地1宗，土地面積13.7公頃；劃撥了3宗，土地面積2.07公頃；協(xié)議出讓了3宗，土地面積12.2公頃；以占用現(xiàn)狀集體建設用地方式辦理了10宗，土地面積約31.9公頃。（四）

28、我國養(yǎng)老用地制度的缺失：57A 養(yǎng)老項目占地較大，地方政府土地指標不夠用。 土地性質(zhì)和用途的差別，導致目前市場上養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品五花八門；而開發(fā)商對自持還是銷售的選擇也受到不同的限制。 根據(jù)國務院精神，新建小區(qū)以養(yǎng)老服務設施建設納入公建配套；通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設施資源改造用于養(yǎng)老服務。 部分地方性嘗試。如在土地規(guī)劃方面，新建住宅區(qū)養(yǎng)老用房，擬按每個小區(qū)一定比例的建筑面積落實。 一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域（四）我國養(yǎng)老用地制度的缺失：58A關于土地政策，涉及土地取得方式 土地取得方

29、式國有建設用地的出讓用于營利性養(yǎng)老機構，劃撥用地主要用于非營利性養(yǎng)老機構通過向土地或物業(yè)權利人承租國有建設用地或物業(yè)集體建設用地流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)買賣以建設用地使用權出資政府BOT項目59A（五）養(yǎng)老建筑類的規(guī)定老年人建筑設計規(guī)范（1999年建設部、民政部）（關注住建部養(yǎng)老設施建筑設計標準的制定）社區(qū)老年人日間照料中心建設標準和老年養(yǎng)護院建設標準（2012年民政部）行業(yè)指導規(guī)范，如住房和城鄉(xiāng)建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心組織編寫的養(yǎng)老住區(qū)智能化系統(tǒng)建設要點與技術導則地方標準，如上海市養(yǎng)老機構設施建筑標準 一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域60A地方鼓勵性政策的實施細則，如土地、稅收、補貼等；營利性養(yǎng)老機

30、構開業(yè)許可制度進一步細化，關注各地養(yǎng)老機構管理規(guī)定的修訂；關于老年人社會福利和保險制度，如“醫(yī)養(yǎng)合一”、“倒按揭”和“以房養(yǎng)老”；關于專業(yè)人員、養(yǎng)老服務、養(yǎng)老建筑設計和養(yǎng)老機構管理方面的行業(yè)標準；關注可能對養(yǎng)老地產(chǎn)銷售、經(jīng)營模式產(chǎn)生影響的規(guī)章制度，如與老年公寓會員卡、入住金相關的規(guī)定。一、當前養(yǎng)老行業(yè)法律法規(guī)涉及的主要領域（六）未來立法趨勢的關注點 61A二、投資商業(yè)模式的法律分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式設立養(yǎng)老院的模式 保險機構與保險產(chǎn)品結(jié)合開發(fā) 家庭護理服務 投資涉養(yǎng)老行業(yè)公司股權 62A養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項目 （社會福利用地）產(chǎn)權用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項目前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住

31、宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項目通過醫(yī)院養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土地使用權開發(fā)商無土地使用權通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項目開發(fā)渠道獲取土地養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的土地利用條件二、投資商業(yè)模式的法律分析63A養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的營利模式“銷售+持有運營”的方式運作， “銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設施持有運營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金典型案例：燕達國際健康城以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權為主，區(qū)域級別配套并舉典型案例：東方

32、太陽城“全部出售”模式養(yǎng)老概念住宅超配套設施“只租不售”模式醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運營“會員制管理”模式銷售會籍“銷售+持有”模式養(yǎng)老概念住宅養(yǎng)老地產(chǎn)我國老年住宅模式分類二、投資商業(yè)模式的法律分析64A案例：上海親和源-項目取地模式分析新建橋（親和源前身）上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司土地出讓工業(yè)用地（50萬/畝）合資公司政府1875萬元入股上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府新建橋（親和源前身）出讓殼公司+上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司立項開發(fā)變更用地性質(zhì)工業(yè)用地公共建筑用地融資抵押貸款用首批建成的房產(chǎn)獲得7500萬元的銀行抵押貸款 二、投資商業(yè)模式的法律分析65A會員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購買會員卡費用小戶型50萬45萬中戶型55萬大戶型88萬年費小戶型2.98萬/年/套2.38萬/年/套中戶型4.98萬/年/套大戶型6.98萬/年/套備注允許轉(zhuǎn)讓會員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費用可退超過15年，超過時間免費戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大戶型（120平方米） 親和源會員制社區(qū)的運營以會員制模式為載體，通過會員制的運營構建了俱樂部式的服務模式，從而提升