最新開放教育試點(diǎn)法學(xué)專業(yè)本科畢業(yè)論文

1、開放教育試點(diǎn)法學(xué)專業(yè)本科畢業(yè)論文PAGE 1- PAGE 17 -開放教育試點(diǎn)法學(xué)專業(yè)本科畢業(yè)論文房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力淺述趙 寶 群021130214姓 名_駐馬店市電大學(xué) 號(hào)_任華威學(xué) 校_二00四年六月十日指導(dǎo)教師_寫作時(shí)間_目 錄一、論文摘要二、正文一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件 P1P41、概念2、形式3、條件：1禁止條件2允許條件二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力 P4P81、一般性規(guī)定1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形2、書面形式與登記之效力1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書面形式及效力2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力三目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的設(shè)想 P8P91、存在問(wèn)題2、解決問(wèn)題的設(shè)想三、注釋四

2、、參考文獻(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題淺述提 綱一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件一概念二形式三條件：禁止條件、允許條件二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力一一般性規(guī)定1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形二書面形式與登記之效力1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書面形式及效力2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力三、目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的設(shè)想一存在問(wèn)題二解決問(wèn)題的設(shè)想論 文 摘 要隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善，房地產(chǎn)業(yè)迅速開展，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房商品化和社會(huì)化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)進(jìn)程中根底性、先導(dǎo)性、支柱性地位，越來(lái)越為社會(huì)所認(rèn)同。?城市房地產(chǎn)法?、?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條

3、例?等相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)章的公布實(shí)施，和住房制度及住房市場(chǎng)商品化的開展變化，房地產(chǎn)交易糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。如何處理好這類社會(huì)矛盾，化解此類糾紛，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的開展，維護(hù)社會(huì)安定，保障交易平安，不但是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，還是一個(gè)重要的法律問(wèn)題。因此，值得我們?cè)趯?shí)踐中予以認(rèn)真的學(xué)習(xí)、研究、探討，以建立健全相應(yīng)的調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的法律體系，適應(yīng)社會(huì)的開展和人們?nèi)找嬖黾拥纳钚枨?。房地產(chǎn)交易法律制度是一個(gè)系統(tǒng)的法律制度，本人因?qū)W疏才淺，知識(shí)有限，僅拙筆粗寫，對(duì)有關(guān)問(wèn)題予以探討、學(xué)習(xí)，談一下自己對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題的淺薄之見，敬請(qǐng)老師賜教。本文分三個(gè)局部第一局部 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的

4、概念、形式、條件一概念 二形式 三條件 第二局部 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力一一般性規(guī)定1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的無(wú)效性形 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力待定情形二書面形式與登記之效力1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的書面形式及效力 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力第三局部 目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的設(shè)想一存在問(wèn)題1、違法交易2、以合法形式掩蓋非法目的房屋的所有權(quán)屬于國(guó)家，使用單位或者個(gè)人不得進(jìn)行贈(zèng)與，土地使用權(quán)的贈(zèng)與也不涉及土地所有權(quán)問(wèn)題。3、其他合法方式。主要有：1以房地產(chǎn)價(jià)格入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；3因

5、企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；4以房地產(chǎn)抵債的；5法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。上述3中的1、2、3、4情形，近幾年表現(xiàn)的比擬多，是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開展而產(chǎn)生，另，互換房也是常見的一種轉(zhuǎn)讓形式。三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，?城市房地產(chǎn)管理法?和?城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定?、?城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例?等法律、法規(guī)及規(guī)章對(duì)此采取了區(qū)分情況、區(qū)分對(duì)待的方法，從兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出界定，一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件，一是允許條件。禁止條件：禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁

6、定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2、依法收回土地使用權(quán)的；3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，也包括將來(lái)法律、行政法規(guī)就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉(zhuǎn)讓情形不包括一般部門規(guī)章、地方立法和地方規(guī)章規(guī)定的情形。允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備的條件。1按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。2按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)、屬

7、于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政根底設(shè)施，公用設(shè)施的建設(shè)，到達(dá)場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書。?城市房地產(chǎn)管理法?和?城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定?、?城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例?等之所以對(duì)以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓突出存在的“炒地皮、投機(jī)牟取暴利的現(xiàn)象，以維護(hù)國(guó)家利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。立法中總結(jié)了我國(guó)一些地方和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)必須

8、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開發(fā)房屋建設(shè)的資金到達(dá)投資總額的25%；上海市、?？谑械鹊匾灿蓄愃埔?guī)定。與此同時(shí)，也參考了國(guó)外關(guān)于禁止土地投機(jī)的規(guī)定。如日本?土地根本法?第4條規(guī)定：土地不準(zhǔn)作為投機(jī)交易的對(duì)象。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無(wú)償?shù)幕蛘邇H繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后而取得的。因此，原那么上不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也考慮到土地的利用效能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，?城市房地產(chǎn)管理法?、?城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?、?劃撥土地使用權(quán)管理暫行方法

9、?、?城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定?對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序及土地收益的處理作出規(guī)定，另最近最高人民法院?關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的批復(fù)?法釋20226號(hào)也作了明確規(guī)定。按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章及解釋的規(guī)定，符合以下條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。1土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；2領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；3具有地上建筑物、其他附屬物合法產(chǎn)權(quán)證明；4依照規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地出讓金

10、。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際運(yùn)作中分兩種情況：1辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。2不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。這里所說(shuō)的：“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形包括：1經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的土地用于以下目的：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市根底設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等工程用地，法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。2私有住宅轉(zhuǎn)讓仍用于居住的。3按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。4同一宗地上局部房屋轉(zhuǎn)讓，而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。5轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限

11、和其他條件的。6根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。7縣級(jí)以上人民政府暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力一一般性規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形：1、因欺詐、脅迫的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；2、惡意串通損害國(guó)家利益、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；3、以合法形式掩蓋非法目的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；4、損害社會(huì)公共利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為：1、限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同?合同法?第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合

12、同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，法定代表人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。該行為中，如某限制民事作為能力人與某人訂立一份受贈(zèng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系獲純利益之合同，那么不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。2、無(wú)權(quán)代理訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。?民法通那么?第66條規(guī)定：“沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人追認(rèn)，被代理人才承當(dāng)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承當(dāng)民事責(zé)任。?合同法?第48條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以

13、被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承當(dāng)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利，撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。3、無(wú)處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。?合同法?第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效。司法實(shí)踐中，此種現(xiàn)象較常見。除了以上三種情形外，最高人民法院?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得

14、商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。二特殊性規(guī)定?合同法?第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！胺?、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。?民法通那么?第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)具有法律約束力。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題，除應(yīng)具備一般民事行為的有效條件外，對(duì)其效力問(wèn)題又具有其自身的條件和區(qū)別，正確區(qū)分其效力問(wèn)題，對(duì)在實(shí)踐中正確處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)的糾紛具有重要的意義。1、轉(zhuǎn)讓合同的書面形式及效力。?合同法?第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形

15、式。?城市房地產(chǎn)管理法?第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第二十條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。在合同的生效要件中，合同的形式是引起爭(zhēng)議較多的內(nèi)容之一。我國(guó)法律在許多地方對(duì)合同的形式問(wèn)題都作了規(guī)定。而這些規(guī)定又各有差異，因此，合同的形式究竟效力如何，就成為學(xué)者及法律實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較多的一個(gè)話題。關(guān)于合同形式效力的學(xué)說(shuō)及實(shí)務(wù)處理大致有以下幾種情況。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于效力性規(guī)定。換言之，如果合同不具備法律規(guī)定的形式，合同雖然已成立，但是并不發(fā)生效力。所以不具備形式要件的合同是不產(chǎn)生法律拘束力的合同。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行

16、民法第760條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之轉(zhuǎn)移或設(shè)定，應(yīng)以書面為本。1968年頒字第1436號(hào)判例：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)，應(yīng)以書面為之，其移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，書面未合法成立，因不能生移轉(zhuǎn)之效力。1實(shí)踐中，在統(tǒng)一合同法公布實(shí)施之前，在有些案件的處理中，個(gè)別也將法律、法規(guī)或規(guī)章等文件規(guī)定應(yīng)采用書面形式，而未采取者，認(rèn)定為無(wú)效合同。特別是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于合同的成立要件，換言之，如果當(dāng)事人沒(méi)有采取書面形式，或者雖然采取書面形式，但未在合同上簽字蓋章，即使當(dāng)事人口頭上達(dá)成了協(xié)議，也認(rèn)為合同根本沒(méi)有成立，從而談不讓合同能夠生效的問(wèn)題。第三種意見認(rèn)為：法律對(duì)合同形式要件的規(guī)定屬于合

17、同成立要件還是生效要件，應(yīng)該根據(jù)具體情況加以考察，區(qū)分不同性質(zhì)的合同作出結(jié)論。筆者傾向第三種意見。就合同法而言，根據(jù)第十條、第三十六條、第三十七條的規(guī)定，合同的書面形式僅具有證據(jù)的效力。合同的書面形式主要作用在于證明當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如果當(dāng)事人能夠證明其相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即使就某合同沒(méi)有采用法律規(guī)定的形式，其合同效力也不受影響。但是對(duì)于法律特別規(guī)定的應(yīng)該進(jìn)行登記的合同，如果不進(jìn)行登記將不產(chǎn)生法律特別規(guī)定的效力。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，該權(quán)是物權(quán)法所調(diào)整也存在債權(quán)與物權(quán)競(jìng)合，近年來(lái)，我國(guó)對(duì)物權(quán)法沒(méi)有系統(tǒng)的立法，沒(méi)有形成完整的物權(quán)法體系。但是

18、，隨著物權(quán)法草稿的出臺(tái)，不遠(yuǎn)的將來(lái)，一部系統(tǒng)的物權(quán)法將出臺(tái)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的登記的效力問(wèn)題，也是一直爭(zhēng)議的問(wèn)題，按照現(xiàn)代各國(guó)物權(quán)法、物權(quán)的公示方法，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之不同而有所區(qū)別。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法。從歷史上看，以保障交易平安為目的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，歷史淵源較久。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記、登記變更、占有及交付等法定物權(quán)公示的效力問(wèn)題，各國(guó)立法有不同的認(rèn)識(shí)。以至最終形成三種不同的立法主義，即公示成立要件主義，公示對(duì)抗要件主義與公示折衷主義。21公示成立要件主義。又稱公示的有效要件主義、形式主義或登錄主義。這一主義以德國(guó)代表的某些大陸法等國(guó)家所采用。在此主義下，不用

19、說(shuō)對(duì)社會(huì)第三者，就是雙方當(dāng)事人間，物權(quán)變動(dòng)如沒(méi)有進(jìn)行公示登記或交付，也將確定地不生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，僅有當(dāng)事人間物權(quán)變動(dòng)的意思表示，也無(wú)法定的公示方法時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不生公信力，也不生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。就物權(quán)變動(dòng)須履行公示程序而言，公示為物權(quán)變動(dòng)的成立要件有效要件。而就當(dāng)事人間物權(quán)變動(dòng)須有公示方法登記或交付而言，公示又是一種典型的形式主義，特別是登錄場(chǎng)合的登錄主義。3這一主義表達(dá)在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法第43條的規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。42公示對(duì)抗要件主義。認(rèn)為法定公示方法雖有社會(huì)信力，但并非物權(quán)變動(dòng)的要件。主要為法國(guó)法系國(guó)家所采?法國(guó)民法典?關(guān)于此種主義的規(guī)定成

20、為法國(guó)法系其他國(guó)家采行這一主義的立法藍(lán)本。依此主義，當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示，即生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，只是在未依法進(jìn)行公示前，不具有社會(huì)的公信力，不能對(duì)抗善意第三人，善意第三人可以當(dāng)事人沒(méi)有進(jìn)行公示為由，而否認(rèn)其物權(quán)變動(dòng)的效果。3折衷主義。此種主義，是成立要件主義與對(duì)抗要件主義皆采的一種主義。但在皆采兩種主義的同時(shí)，往往有所偏重，或以成立要件主義為原那么，而以對(duì)抗主義例外；或以對(duì)抗主義為原那么，而以成直要件主義為例外。我國(guó)?民法通那么?第72條規(guī)定，按照合同或其他合法形式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付的轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原那么上采用交付為物權(quán)變動(dòng)之生效要

21、件的同時(shí)，也允許例外，在物權(quán)公示的立法主義上屬于以成立要件主義原那么，而以對(duì)抗主義為例外的折衷主義。筆者傾向此主義。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，我國(guó)現(xiàn)行法與有些國(guó)家和地區(qū)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的同類規(guī)定，并不相同。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)的效力。1990年?城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行方法?第18條規(guī)定：凡未按照本方法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。這一規(guī)定，由于與我國(guó)?繼承法?第2條繼承人從被繼承人死亡時(shí)起取得被繼承人遺產(chǎn)房屋所有權(quán)，而絕不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記才取得。同我國(guó)?合同法?第四十

22、四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定不一致。而1990年?城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行方法?僅是建設(shè)部公布的部門規(guī)章，其不能作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中必須辦理登記，否那么無(wú)效的依據(jù)，?城市房地產(chǎn)管理法?第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)章辦理權(quán)屬登記。第五章第五十九條、第六十條也規(guī)定應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記。?中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第二十五條規(guī)定：“土地使用和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門

23、批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。但均沒(méi)有規(guī)定不進(jìn)行登記的法律后果，即不進(jìn)行登記為無(wú)效之規(guī)定。最高人民法院?關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法假設(shè)干問(wèn)題的解釋一?第九條規(guī)定：“依照合同第四十四條第二款的規(guī)定。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。據(jù)此規(guī)定，可以確定我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)登記，并不影響合同效力，只是不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，依據(jù)這一

24、規(guī)定，同一轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，出現(xiàn)兩個(gè)或多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，有一個(gè)進(jìn)行了登記，其他沒(méi)有登記時(shí)，如后買者進(jìn)行了登記，前買者無(wú)登記，后買者取得該房地產(chǎn)的所有權(quán)，而前買者的轉(zhuǎn)讓合同有效，但僅與賣者形成債權(quán)，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)占有取得該房地產(chǎn)之權(quán)利，此種情形稱“一物二賣5。由此看來(lái)，我國(guó)法律雖沒(méi)有采登記絕對(duì)效力之立法主義，但其具有對(duì)抗第三人取得物權(quán)所有權(quán)，此為全面保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益及第三人善意受讓之合法權(quán)益提供了法律保障，保障了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易平安，是符合我國(guó)國(guó)情的，至于我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章之間的沖突問(wèn)題有待進(jìn)一步統(tǒng)一，以表達(dá)法制的統(tǒng)一與尊嚴(yán)。三、目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的方法一存在問(wèn)題1、違法交易在一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人不依照有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行交易，而是搞“地下交易，甚至簽訂虛假協(xié)議，逃避稽查。其原因是為了逃避管理，偷漏國(guó)家稅收，偷漏、少繳土地使用權(quán)出讓金，結(jié)果給國(guó)家財(cái)產(chǎn)造成損失。2、以合法形式掩蓋非法目的以單位進(jìn)行房改、集資建房等形式，非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，此現(xiàn)象優(yōu)以縣及建制鎮(zhèn)和企業(yè)突出。3、職能機(jī)構(gòu)不依法辦事，個(gè)別工作人員違法辦事。有些職能部門及其個(gè)別工作人員，為地方利益、部門利