2015年3月30日-招商銀行總行教授匯報

1、資產(chǎn)證券化解析 林華 CFA CPA FRM廈門國家會計學院 客座教授金融新格局-資產(chǎn)證券化突破與創(chuàng)新 作 者中國資產(chǎn)證券化操作手冊 .上下冊 作 者中國財富管理50人論壇 固定收益首席研究員 招商銀行匯報材料引言：資產(chǎn)證券化與金融危機 一、資產(chǎn)證券化發(fā)展與利率市場化、人民幣國際化的關(guān)系 二、資產(chǎn)證券化的概念和認識三、業(yè)務(wù)模式介紹四、資產(chǎn)證券化成功的因素（硬技術(shù)、市場、軟環(huán)境建設(shè)）五、證券化的好處與會計處理方式 六、合并報表初步探討 七、REITs目錄背景需求端（對美元資產(chǎn)的旺盛需求）：全球化使各個國家積累了大量美元，同時由于美元的儲備貨幣地位，這些美元需要回流到美國；日本極低利率/從日本借錢

2、到美國購買債券獲得利率差（Carry Trade);各類投資機構(gòu)對債券產(chǎn)品的需求。發(fā)行方容易真實銷售（制造大量低質(zhì)量貸款A(yù)RM，Hybrid ARM, Option ARM）：瘋狂提供貸款，比如：零首付；開始兩年利率為1%，并且前兩年不許要支付本金，第三年開始上升為正常水平引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機購房者銀行機構(gòu)投資機構(gòu)房屋貸款現(xiàn)金現(xiàn)金債券每月按揭付款購買房屋者按揭付款現(xiàn)金信托機構(gòu)（由華爾街的投資銀行設(shè)立）金融創(chuàng)新讓銀行不需要負責所有的信貸風險，因此銀行具有強烈的貸款沖動，主要是靠中間業(yè)務(wù)收入。但是風險不會因為資產(chǎn)出售而消失，而是由投資者承擔，然而投資人無法對借款者的信用進行有效評估。中國投

3、資人購買美國的MBS其實是為美國的購房者提供債務(wù)融資。資產(chǎn)證券化資金流向引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機2007年6月，Bear Stearns兩個專門購買房屋按揭貸款債券的公司破產(chǎn)；投資者對房屋貸款為抵押的債券的質(zhì)量表示擔心，減少了對該類債券的購買；投資者不購買這些債券具有什么后果？購房者購買力減少銀行機構(gòu)投資機構(gòu)減少債券購買信托機構(gòu)（由華爾街的投資銀行設(shè)立）房屋貸款現(xiàn)金減少現(xiàn)金減少債券減少貸款房屋價格下跌如果房子零首付，價格下跌什么后果？直接違約引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機高違約率的影響1. 貸款損失和違約率上升導致了銀行資本金不足，而該時點資本金的融資成本和融資難度都很大；2. 對所有的產(chǎn)品

4、不信任：Auto ABS, Credit Card ABS, Student Loan ABS, CMBS, even Commercial Paper, affects every aspect of consumer lending(liquidity squeeze). 信用風險 (虧損)流動性(getting contagious)系統(tǒng)性風險; 次級貸款問題通過銀行系統(tǒng)擴散到了整個經(jīng)濟系統(tǒng)引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機投資者恐慌的后果:1.投資人不購買銀行的產(chǎn)品，銀行失去流動性，甚至發(fā)生銀行擠兌；2.銀行不貸款給客戶（貸出馬上產(chǎn)生損失）；3.銀行之間互不信任（repo 市場要求更高質(zhì)量的

5、抵押品，更低的杠桿）?？蛻翥y行其他銀行投資人互相不信任不信任不信任引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機投資人不相信銀行的結(jié)構(gòu)債券產(chǎn)品: 銀行失去重要的融資渠道，信貸減少，貸款違約率上升（自我實現(xiàn)），銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化；Example 1: Countrywide失去融資渠道被并購；Example 2: Wachovia(經(jīng)濟資本，Mark to comparable after WaMu went under)銀行不相信客戶:問題滲透到實體經(jīng)濟：1.消費信貸減少抑制GDP，短期商業(yè)信貸減少；2.信貸減少引起失業(yè)，失業(yè)導致客戶還款能力下降，銀行資產(chǎn)進一步惡化，投資者進一步損失。引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機

6、銀行之間互相不信任:投資銀行的融資渠道（Repo=再購買協(xié)議）；增加抵押品的質(zhì)量，減少杠桿，對依靠Repo的銀行造成融資壓力；雷曼兄弟的Repo Financing?，F(xiàn)金短期抵押借款長期債券股權(quán)短期債券投資兼并收購投資長期債券投資 抵押給商業(yè)銀行引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機雷曼倒閉后的美國政府的救市措施：1.雷曼倒閉，投資者極度恐慌，進一步降低資產(chǎn)價格（AAA 40/100面值）2.財政部：政府發(fā)行國債，作為資本金注入銀行充當tier one capital(=8%)；實施不良資產(chǎn)購買項目；為貨幣市場基金提供擔保。3.美聯(lián)儲：終極貸款人角色，在危機時實施為金融機構(gòu)提供貸款；危機結(jié)束后提供流動性

7、（QE)。歐洲政府救市措施導致了歐元危機：雷曼倒閉給歐洲帶來的問題： ISDA(counterparty default, future liability es current liability, result in liquidity problem)； 政府充當了投資者，風險從金融機構(gòu)轉(zhuǎn)移到了政府，引發(fā)了歐元的危機。引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機金融危機中的地產(chǎn)投資機會：View: Housing market oversold;戰(zhàn)略一：買入房子；戰(zhàn)略二：打折買入mortgage;戰(zhàn)略三：買入MBS底層債券。當房子價格下跌導致(underwater),Junior MBS 等同于首付的風

8、險特征，并更具有彈性。自己購買房屋按揭貸款首付Senior MBSMezzanine MBSJunior MBS引言: 資產(chǎn)證券化與金融危機（一）資產(chǎn)證券化與存貸款利率管制松綁密切相關(guān)美國資產(chǎn)證券化伴隨著利率市場化發(fā)展。1971年，布魯斯本特和亨利布朗成立了美國第一只貨幣市場基金。之后貨幣市場基金發(fā)展迅猛，美國金融市場結(jié)構(gòu)開始發(fā)生顯著的變化，1982年即突破2000億美元。為了應(yīng)對資金脫媒造成的困境、減輕負債端壓力，美國商業(yè)銀行業(yè)推出NOW賬戶、ATS賬戶、MMDA、Super Now賬戶等與之抗衡。盡管如此，貨幣市場基金仍在利率市場化過程中規(guī)模不斷發(fā)展，并逐漸成為資產(chǎn)證券化市場的主要資金來源

9、之一。 一、資產(chǎn)證券化發(fā)展與利率市場化、人民幣國際化的關(guān)系 （二）資產(chǎn)證券化與美元的國際化密切相關(guān)除了貨幣市場基金，資產(chǎn)證券化在美國大放異彩也與美元的國際化密不可分。20世紀80年代開始，美國經(jīng)常賬戶出現(xiàn)持續(xù)逆差，大量美元通過貿(mào)易結(jié)算流向世界，但是由于美元的國際貨幣職能，流出的美元部分又通過投資美國金融市場回流。以海外機構(gòu)和個人持有GSE支持證券規(guī)模為例，1976年僅為20億美元，2006年為12636億美元。海外資金的親睞始終是美國證券化市場的極大動力。 一、資產(chǎn)證券化發(fā)展與利率市場化、人民幣國際化的關(guān)系 美國GSE支持證券投資者結(jié)構(gòu)（一）資產(chǎn)證券化和企業(yè)證券化首先，我們需要區(qū)分“企業(yè)”與“

10、資產(chǎn)”這兩個不同的概念。一個企業(yè)可以擁有很多資產(chǎn)，包括有形的，無形的，在資產(chǎn)負債表上有體現(xiàn)的，或是表外的，每一個資產(chǎn)都可能會對企業(yè)的業(yè)績產(chǎn)生影響。與企業(yè)相比，資產(chǎn)一般只有特定的經(jīng)濟行為與之對應(yīng)，有固定的使用壽命。企業(yè)證券化：資產(chǎn)負債表右邊的融資 (報表擴張）資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)負債表左邊的融資 (盤活存量）二、資產(chǎn)證券化的概念和認識（二）生意/企業(yè)（business）的證券化企業(yè)的證券化重點在資產(chǎn)負債表的右邊，為企業(yè)搭建資本結(jié)構(gòu)，包括銀行貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票。以公司為主體，并且假設(shè)公司會永續(xù)經(jīng)營(Corporate Finance)：企業(yè)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)投資；也包括無形資產(chǎn)，員

11、工、商業(yè)模式。發(fā)行股票發(fā)行債券銀行貸款二、資產(chǎn)證券化的概念和認識二、資產(chǎn)證券化的概念和認識（三）資產(chǎn)的證券化 資產(chǎn)證券化重點在資產(chǎn)負債表的左邊，把企業(yè)資產(chǎn)負債表左邊的應(yīng)收賬款出售進行融資。以信托為主體，在設(shè)立的第一天就明確信托的終止日期，為結(jié)構(gòu)金融(Structured finance)：資產(chǎn)證券化成功的三個主要驅(qū)動力(判定標準）：1、資產(chǎn)支持債券的融資成本低于以公司信用債的融資成本；2、證券化改良了發(fā)起人的報表,節(jié)約了經(jīng)濟資本; 3、發(fā)起方有較強的投資能力，可以高效使用募集資金，通過快速迭代改善資產(chǎn)質(zhì)量，改善評級，降低成本。二、資產(chǎn)證券化的概念和認識二、資產(chǎn)證券化的概念和認識 信貸資產(chǎn)證券化

12、與企業(yè)資產(chǎn)證券化的對比表：信貸資產(chǎn)證券化企業(yè)資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)信貸資產(chǎn)債權(quán)類、收益權(quán)類資產(chǎn)（財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利）原始權(quán)益人銀行業(yè)金融機構(gòu)無特別規(guī)定SPV專項信托計劃專項資產(chǎn)管理計劃法律關(guān)系信托關(guān)系委托關(guān)系管理人信托公司證券公司投資者參與銀行間市場的金融機構(gòu)機構(gòu)投資者或證券業(yè)協(xié)會規(guī)定的合格個人投資者交易場所銀行間債券市場證券交易所大宗交易平臺登記機構(gòu)中央國債登記結(jié)算有限公司中國證券登記結(jié)算有限責任公司監(jiān)管機構(gòu)人民銀行、銀監(jiān)會證監(jiān)會主要監(jiān)管規(guī)則信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法證券公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定目前的資產(chǎn)證券化主要分為企業(yè)資產(chǎn)證券化、REITs、和信貸資產(chǎn)證券化三個類別：房地產(chǎn)投資信托基金（REI

13、Ts） 【中信REITs】企業(yè)資產(chǎn)證券化【民生租賃應(yīng)收賬款】信貸資產(chǎn)證券化三、業(yè)務(wù)模式介紹在海外的房地產(chǎn)市場上，REITs經(jīng)常與私募地產(chǎn)基金（PE）如影相隨。亞洲最大的跨國房地產(chǎn)公司凱德集團（CapitaLand）就是一個很好的例子。公司早期多數(shù)投資物業(yè)仍處于開發(fā)培育階段，租金回報率很低，高位的負債率更使新公司面臨巨大的財務(wù)風險。在此背景下，為了滿足不同類型投資人的偏好，凱德集團將投資物業(yè)按發(fā)展階段分為培育期和成熟期。培育期物業(yè)的風險比開發(fā)物業(yè)高，相應(yīng)資本升值的潛在回報空間大，適合私募投資人的需求；而成熟期物業(yè)的收益率在7-10%，分紅穩(wěn)定，更適合REITs投資人的需求。自此，凱德集團確立了輕

14、資產(chǎn)戰(zhàn)略：由私募基金（PE）去培育和發(fā)展物業(yè)，成熟后則輸送給房地產(chǎn)信托基金（REITs），REITs為PE提供退出渠道，彼此間相互支持。專業(yè)化地產(chǎn)經(jīng)營、私募地產(chǎn)基金（PE）和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）三者的結(jié)合是凱德集團貫穿整個房地產(chǎn)價值鏈的獨門秘籍，使得其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域傲視群雄。截至目前，凱德集團管理的總資產(chǎn)約3100億元，旗下共管理18只私募地產(chǎn)基金和6只房地產(chǎn)投資信托基金。三、業(yè)務(wù)模式介紹(REITs)凱德集團PE+REITs金融價值鏈三、業(yè)務(wù)模式介紹(REITs)中信證券中信金石基金管理有限公司非公募基金專項資產(chǎn)管理計劃低風險偏好投資者優(yōu)先級（70.1%）高風險偏好投資者次級（2

15、9.9%）100%基金管理基金份額持有人100%項目公司1項目公司2北京中信證券大廈深圳中信證券大廈REITs: 交易結(jié)構(gòu)圖組合不同風險偏好投資者的資金；通過嫁接非公募基金共同投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)。三、業(yè)務(wù)模式介紹(REITs)民生租賃專項資產(chǎn)管理計劃原始權(quán)益人：民生金融租賃股份有限公司基礎(chǔ)資產(chǎn)：由原始權(quán)益人在專項計劃設(shè)立日轉(zhuǎn)讓給計劃管理人的、原始權(quán)益人依據(jù)租賃合同對承租人享有的租金請求權(quán)和其他權(quán)利及其附屬擔保權(quán)益。該部分租賃合同共計19 份，截至基準日（2012年6 月16 日），應(yīng)收租金本金余額的總規(guī)模約為19.03 億元人民幣。募集資金規(guī)模：19.02億元（優(yōu)先級16.15億元、次級2.8

16、7億元）信用評級：優(yōu)先級，AAA（聯(lián)合）；次級，未評級增信手段：內(nèi)部增信：超額抵押、次級對優(yōu)先級保障；結(jié)構(gòu)増信，05優(yōu)先級為過手型，對優(yōu)先級01-04級的本金分配起到保護作用；其他增信：租賃合同87%帶有第三方擔保存續(xù)期間：優(yōu)先級分為5期，其中最長637天，次級約為3.25年租賃期限：加權(quán)平均租賃合同期限（年）3.13加權(quán)平均租賃合同剩余期限（年）2.36單筆租賃合同最余額期限（年）3.5單筆合同最短余額期限（年）1.16三、業(yè)務(wù)模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)特點：租賃合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力易于明確，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)資產(chǎn)可以實現(xiàn)會計出表；租賃行業(yè)資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要考慮到租賃合同的有效期間；

17、本專項計劃不設(shè)外部増信，主要的増信方式為資產(chǎn)池附帶的第三方擔保。三、業(yè)務(wù)模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)租賃企業(yè)的特定和銀行類似，對資本金有明確的要求；不斷滾動發(fā)展的租賃業(yè)務(wù)會導致報表持續(xù)擴張，對母公司資本需求增加，以及期限錯配等一系列問題；美國的經(jīng)驗，租賃公司一般由制造企業(yè)持有，作為一種產(chǎn)品促銷工具來使用，對于優(yōu)質(zhì)客戶，客戶在租賃時收取低利率或者0利率，所以在汽車租賃貸款證券化過程中經(jīng)常會設(shè)置YSA(yield supplement account); 即通過放入更多的應(yīng)收賬款來抵消低利率的影響。制造類企業(yè)財務(wù)公司可提供低利率的主要原因是他們有制造和銷售利潤，通過銷售利潤來補財務(wù)成本，從而提高汽車

18、的銷售速度和母公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，達到管理市值的目的；但是需要通過證券化盤活存量租賃資產(chǎn),降低資本消耗; 補充: Tax Investor/Tax Equity/折舊對租賃業(yè)務(wù)的驅(qū)動作用三、業(yè)務(wù)模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)如何進行信貸資產(chǎn)證券化？購房者/其他消費者銀行機構(gòu)每月的按揭付款提供現(xiàn)金傳統(tǒng)銀行資金流向傳統(tǒng)銀行貸款必須十分穩(wěn)健；因為銀行承擔了所有風險三、業(yè)務(wù)模式介紹(信貸資產(chǎn)證券化)資產(chǎn)證券化后資金流向購房者銀行機構(gòu)投資機構(gòu)房屋貸款現(xiàn)金現(xiàn)金債券每月按揭付款通過服務(wù)商現(xiàn)金信托機構(gòu)（由華爾街的投資銀行設(shè)立）三、業(yè)務(wù)模式介紹(信貸資產(chǎn)證券化)資產(chǎn)證券化的硬技術(shù)(產(chǎn)品設(shè)計)1、信用卡（revolvi

19、ng structure)；2、ABCP (Revolving structure);3、Collateralized Loan Obligation/CLO (Revolving structure); 4、汽車貸款/租賃證券化；5、MBS/RMBS;6、CMBS(servicer / special servicer)；三、業(yè)務(wù)模式介紹(信貸資產(chǎn)證券化)從國外資產(chǎn)證券化的發(fā)展來看，資產(chǎn)證券化的成功有三個必要條件：一是“硬技術(shù)”，即金融技術(shù)和理念（如資產(chǎn)證券化中的現(xiàn)金流模型）；二是市場，即供需雙方的需求；三是“軟環(huán)境”，即法律法規(guī)和監(jiān)管。四、資產(chǎn)證券化成功的因素（硬技術(shù)、市場、軟環(huán)境建設(shè)）（

20、一）資產(chǎn)證券化的硬技術(shù)資產(chǎn)證券化的參與主體很多，需要一套全面的金融模型來滿足在發(fā)行、評級、投資和監(jiān)管等要求。各類計算圍繞現(xiàn)金流展開，現(xiàn)金流模型參與方包括：（1）發(fā)行人： 建模目的是對資產(chǎn)的現(xiàn)金流進行預(yù)測并找出最佳的結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)最低的融資成本。（2）信用評級機構(gòu)在也須對現(xiàn)金流進行預(yù)測以決定信用風險；（3）投資人需要對證券的現(xiàn)金流進行預(yù)測來分析投資的風險和回報； （4）會計處理（FAS91,FAS115)四、資產(chǎn)證券化成功的因素（硬技術(shù)、市場、軟環(huán)境建設(shè)）建模流程圖四、資產(chǎn)證券化成功的因素（硬技術(shù)、市場、軟環(huán)境建設(shè)）（二）市場，即供需雙方的需求1.發(fā)起人對資產(chǎn)證券化的需求 商業(yè)銀行的資本回報率 =

21、存貸息差資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率杠桿率；發(fā)行方降低資產(chǎn)端久期；多元化融資渠道。2.投資人對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的需求/特別是與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合投資人對不同期限、流動性、信用產(chǎn)品的需求目前對MBS的挑戰(zhàn)：negative excess spread。 四、資產(chǎn)證券化成功的因素（硬技術(shù)、市場、軟環(huán)境建設(shè)）（三）“軟環(huán)境”，即法律法規(guī)和監(jiān)管四、資產(chǎn)證券化成功的因素（硬技術(shù)、市場、軟環(huán)境建設(shè)）1、發(fā)起方的風險資本約束：風險自留比例、在證券化資產(chǎn)風險權(quán)重2、資產(chǎn)證券化載體SPE的合并報表規(guī)定: 與發(fā)起方的風險資本約束密切相關(guān)，發(fā)起方可否通過證券化把資產(chǎn)從資產(chǎn)負債表上移出，減少風險資產(chǎn)要求，從而提升資本充足率或降低資本要求。

22、3、投資人的產(chǎn)品選擇限制和監(jiān)管：美國的退休收入證券法案（“ERISA”）規(guī)定退休基金不能購買無評級或非投資級的債券等。資產(chǎn)證券化把資產(chǎn)打包成良好信用評級的資產(chǎn)支持證券來滿足退休基金投資要求。4、 資產(chǎn)證券化的稅收：國家可以利用稅收規(guī)定來調(diào)節(jié)資產(chǎn)證券化融資成本，進而抑制或推動資產(chǎn)證券化發(fā)展；5、 IT支持/商業(yè)模式革新/服務(wù)商。需要設(shè)置豁免條款來調(diào)節(jié)局部領(lǐng)域的資產(chǎn)率，進行滴灌。一、資產(chǎn)證券化會計主要是回到這兩個問題： 1.交易中的特殊目的實體（SPE）是否需要合并入表？ 2.資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是否在會計上形成銷售？五、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式二、不同資產(chǎn)證券化會計處理下的案例分析 以下是一個虛構(gòu)的

23、銀行的簡化一個季度的資產(chǎn)負債表和利潤表。該銀行總資產(chǎn)400億美元，股東權(quán)益50億美元，未進行貸款證券化情況下預(yù)計的季度凈利潤為1.44億美元。該銀行的資產(chǎn)中有貸款250億美元，其中有100億貸款擬在該季度末進行資產(chǎn)證券化。五、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式該銀行季度末進行了100億美元的貸款資產(chǎn)證券化：共發(fā)行了與資產(chǎn)等面值的資產(chǎn)支持證券100億美元，其中90億美元有評級的證券由第三方投資者購買，而銀行保留了10億美元級別較低的證券。該銀行保留了超額利差的權(quán)利和對所轉(zhuǎn)讓的貸款的服務(wù)權(quán)。以下是該資產(chǎn)證券化交易的經(jīng)濟收益計算。五、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式情景一: 交易的特殊目的實體無需合并，資

24、產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓形成銷售（終止確認）在該會計情景下，證券化中轉(zhuǎn)讓的貸款不再出現(xiàn)在證券化后的資產(chǎn)負債表上，取而代之的是證券發(fā)行的現(xiàn)金所得（89.6億美元），保留的資產(chǎn)支持證券（10億美元）以及超額利差和貸款服務(wù)權(quán)的價值（2億美元），該交易對銀行的負債沒有任何影響。五、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式交易的經(jīng)濟獲利（1.96億美元）將會作為資產(chǎn)的銷售收入計入當期利潤表（不考慮稅收的影響）證券化后，資產(chǎn)負債表更加健康，現(xiàn)金和證券取代了原來的貸款，總體資產(chǎn)的風險度降低，相應(yīng)的資本要求也會降低。同時由于資產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)，未分配利潤增加了股東權(quán)益，股東權(quán)益比例提高，從12.81%升至13.24%。利潤表中，資產(chǎn)銷

25、售收入的確認使季度凈利潤從原來預(yù)計的1.44億美元升至3.4億美元；資產(chǎn)收益率從1.43%增加到3.37%；股權(quán)收益率從11.20%增加到25.43%。資產(chǎn)證券化對銀行財務(wù)指標的“刺激”作用立竿見影。五、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式情景二: 交易的特殊目的實體需要合并或資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不能形成銷售（作為借款抵押）雖然在法律形式上已經(jīng)實現(xiàn)“真實銷售”，但在會計上必須保留在資產(chǎn)負債表上；出售證券增加現(xiàn)金，同時也成為負債（借款）；銀行保留的資產(chǎn)支持證券，超額利差和貸款服務(wù)權(quán)不在表內(nèi)作確認（也被稱作“消失在表內(nèi)”）。該銀行的總資產(chǎn)和總負債規(guī)模在證券化后都增加，而股東權(quán)益沒有變化。該銀行的資產(chǎn)負債表趨于弱化

26、，雖然總體資產(chǎn)的風險因為現(xiàn)金的注入而得以降低，但是負債的增加提高了杠桿，股東權(quán)益比例從12.81%降至10.47%。五、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式由于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓沒有實現(xiàn)銷售，該交易對利潤表沒有任何影響。同時，由于資產(chǎn)的增加，當期資產(chǎn)收益率從1.43%降到了1.17%（雖然只是暫時的）。通過以上兩個會計情景的對比，資產(chǎn)證券化交易在財務(wù)報表中的“表現(xiàn)”很大程度上是由會計處理方式?jīng)Q定的。五、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式1.財務(wù)會計準則公告第167號-可變利益實體的合并可變利益實體根據(jù)FAS167規(guī)定，滿足以下條件之一的任何實體均是可變利益實體（VIE）：1）作為一個整體來看，風險權(quán)益投資人缺少

27、下列任一特征： 通過表決權(quán)或類似權(quán)利，實現(xiàn)主導對實體經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生最重大影響的活動的權(quán)力； 承受實體預(yù)計損失的義務(wù)； 獲取實體預(yù)計剩余收益的權(quán)利。2）在沒有額外的次級財務(wù)支持下，風險權(quán)益投資不足以為實體自己的經(jīng)營活動提供資金。資產(chǎn)證券化中使用的SPV幾乎都是可變利益實體，發(fā)行人在VIE經(jīng)常保留可變利益，如利差收入等，超額利差可用來承受預(yù)計損失或獲取剩余收益，但不一定保留對可變利益的控制權(quán):條件 。六、合并報表初步探討首要受益人FAS167 認為：一個持有 VIE可變利益的報告企業(yè)，必須評估它是否擁有對VIE 經(jīng)濟表現(xiàn)有最重大影響的權(quán)力，以便確定是否為“控制性財務(wù)利益” 以確定它是否為 VIE 的

28、首要受益人（primary beneficiary）?？刂菩载攧?wù)利益”有兩個特征：（1）主導對 VIE 經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的活動的權(quán)力；（2）吸收VIE潛在的重大損失的義務(wù)或接受 VIE潛在重要收益的權(quán)利。六、合并報表初步探討誰擁有主導對 VIE 經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生最重大影響的活動的權(quán)力？1、在資產(chǎn)證券化交易中，對VIE經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的一般是基礎(chǔ)資產(chǎn)的表現(xiàn)，不是證券化交易任何參與方所能控制的，比如貸款的提前償付或抵押物的貶值等；【靜態(tài)攤銷資產(chǎn)池：發(fā)行方保留資產(chǎn)的服務(wù)權(quán)，不影響出表】；2、信用卡交易 revolving structure 控制對利益影響大；3、服務(wù)權(quán)分配 信用卡：設(shè)置機制，如

29、轉(zhuǎn)移賬戶； CMBS: 特別服務(wù)商； CLO/CDO交易，控制權(quán)基本轉(zhuǎn)移給Asset Manager。對真實銷售的理解六、合并報表初步探討一、REITs發(fā)展的海外經(jīng)驗1961年，第一家REITs進入美國市場。2013年4月全球REITs市值總額共計11295億美元，其中美國是世界上最大的REITs市場，擁有213只REITs，基金總額達到7031億美元。全球范圍內(nèi)，美國REITs份額占比超過60%七、REITs介紹 60年代以來美國立法機構(gòu)針對REITs的發(fā)起設(shè)立及相關(guān)運作都做了嚴格的規(guī)定，美國稅收改革法對REITs的限制性要求：限制性政策類型具體限制內(nèi)容組織形式由董事會或者基金托管人管理，并

30、以美國納稅法人公司形式納稅股權(quán)結(jié)構(gòu)股東人數(shù)在100以上，最近半個會計年度內(nèi)前五大個人股東所持股份不超過股份總額的50%資產(chǎn)構(gòu)成75%以上的REITs資產(chǎn)需以房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、政府債券構(gòu)成；非上述資產(chǎn)的REITs資產(chǎn)中同一發(fā)行人的證券不得占總資產(chǎn)的5%以上，并不得超過該類資產(chǎn)余額的10%以上收入95%以上的收入需來自股息、利息、租金或資產(chǎn)出售；75%以上的收入需來自租金、抵押貸款擔保債權(quán)產(chǎn)生的利息、資產(chǎn)出售及投資其他REITs所得收入；持有6個月以內(nèi)的證券與4年以內(nèi)的房地產(chǎn)出售收入，不得超過總收入的30%紅利分配90%以上的應(yīng)納稅收入需用于分配，上年超額分配部分可用于抵扣本年應(yīng)分配股利七、REITs介紹REITs按照盈利模式可以細分為權(quán)益型、抵押型和混合型： （1）權(quán)益型REITs主要投資并運營地產(chǎn)項目，業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、物業(yè)管理等，收入來源包括租金收入和房地產(chǎn)買賣價差。對于商業(yè)地產(chǎn)商而言，引入權(quán)益型REITs可以使開發(fā)者完成開發(fā)后將地產(chǎn)資產(chǎn)變現(xiàn)，加快資金周轉(zhuǎn)，而物業(yè)則可由REITs專業(yè)的經(jīng)營團隊管理； （2）抵押型REITs并不直接擁有房地產(chǎn)物業(yè)，而是在不動產(chǎn)抵押的條件下，通過直接向房地